美国没有限购，但在美国炒房怎么那么难？
网上有不少来美国炒房大赚的帖子，相信让不少有钱人为之心动。而实地调研一下在纽约买房养房卖房的种种税费等成本，发现这种吸睛的帖子如果不是有意误导，提及的大多也是难以复制的个案。美国房子之所以炒不起来，是因为相关税费在制度设计上，给一般投资者的炒房冲动戴上了“软抑制的脚镣”。
纽约地产专家杰西·汤在接受新华社记者采访时表示，炒房这个概念在美国不适用。美国房地产市场历史悠久，法律齐全。次贷危机过去10年了，美国房地产市场已基本回归理性，即便是在纽约这样的繁华大都市，房价每年的平均涨幅也是有限的。算算地产税、物业费、保险费、修缮维护费和资本所得税等成本，靠炒房子短期内赚大钱几乎是不可能的事。
抑制炒房最直接的手段是资本所得税。如果在购房后一年以内卖掉，所得利润需交短期资本所得税，这个税率与卖房者个人所得税率相当，收入越高，税率越高，短期资本所得税也越高。2017年税率为10%到39.6%，共7个档次。如果在购房后一年以上两年以内卖掉，所得利润则按长期资本所得税缴纳。这个税率一般是15%，高收入阶层是20%，低收入阶层则不需要缴纳此税。若持有房屋两年以上，且此房是卖房者自住房，则有25万美元（1美元约合6.9元人民币）的利润免税额，夫妇共同申报，免税额为50万美元。而如果是二套、三套投资房，则无此免税额待遇。另外，对于外籍房产持有人在售房时会有10%的预扣税，可在当年报税季申报，多退少补。
同时，在美持有房产的成本高昂。首当其冲的是房地产税。房地产税率由当地政府决定，各州有差异，同一州内不同郡市之间也可能不同，具体计算起来比较复杂。在纽约，除曼哈顿岛之外，一般而言，房产密度较高或者商业较发达的郡县，房地产税相对会低些。比如长岛，价值在200万至300万美元左右的房产，房地产税一年就可能要3万至5万美元。另外，由于房地产税中有一部分是教育费用，好学校周边的房子，房地产税也会因此增加。
其次是物业费。公寓楼物业管理公司收费不低。纽约皇后区森林小丘一套两居室的使用权公寓，一年物业费万美元左右；如果是产权公寓，一年房地产税加物业费也会在1万美元左右。独立房还要支付剪草坪、扫雪等费用（如果自己不做的话），一个季节下来也需要1000美元左右。如有不慎还会吃市政罚单，比如丢垃圾不合规，罚款300美元等。
第三就是房屋保险。为防火灾、飓风等天灾人祸，房子必须买保险。一般房险每年在750至2000美元左右，如果出租房里有2至3家人住，保险也会增加。房屋修缮和维护费也不低。房子里的地毯、地板、中央空调、冰箱、洗碗机、洗衣机、干衣机、灶台和微波炉等，出租了也需房主维护修理，到使用寿命年限则需全部翻新更换，水、气、电、供暖和制冷系统更需维护，独立房还需维护或更换房顶、外墙、内墙，草坪需要剪草，游泳池需要专业维护等等，而美国人工相当昂贵，动辄几百数千美元是常事。记者的一位华人朋友在长岛买了套6个卧室的豪宅，住进去不久就发现光请人打扫卫生、维护泳池就每月花费不菲，最后索性只住一个角落，泳池也拿塑料布给蒙上了。
即便是出租，还有空置和租客赖租的风险。租约一般一年一签，到期租客不续签，则需整修清理，寻找新租客。要碰上赖租的，需要隔30天书面催租一次，催租两次后，才可提告，而法庭排期则要在2至3个月以后，法官判其败诉后还要给他一个月搬家期限，如有孩子，这个期限会更长，至少6个月的租金泡汤。且不说还需要付每小时150至300美元的律师费。
此外，卖房时需交付房产中介佣金、转让税及其他手续费，加在一起约为房价的8%-10%，而当初买房时还支付了房价4%左右的相关手续费用。
显然，在房价上涨幅度有限的情况下，减去上述种种成本，在美国投资房产要在短期内赢利几乎是不可能的。专家说，也有不少美国人买房投资，但大多做长线出租，他们首先关心的不是房价能涨多少，而是房子是否保值，更注重房子的地理位置和交通便利等便于出租的因素，“前提是，租金至少足以支付月供、保险和物业费等”。
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今日搜狐热点◎作者 | 小乐
◎来源 | 外居乐（waijule2015） 已获授权
在美国买房后，大家最为关注的一个问题是：每年我要为自己的房子支付多少钱，有哪些费用是必不可少的？今天小乐将为大家一一盘点，在美国成功购房后，您所要面对的一些持有成本。
美国的房产和土地都是私有制的，房主拥有永久产权，但每年要缴纳一定的房产税。美国的房产税并不是由美国联邦政府或州政府征收，而是由地方政府，郡政府和学区征收，主要用于居民所在区域的治安，消防，教育等公共服务。
（1）美国房产税是如何计算的？
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美国房产税是以房屋的政府评估价 (Tax Assessed Value)计算的，而不是像很多人以为的是以房屋成交价计算。
地方政府会请专业的评估员 (Assessor) 根据周边类似房屋的价格，房屋面积，房龄，地段等因素，公正地评估区域内每栋房屋的价值。一般来说政府的评估价会低于它的市场成交价，例如一栋2017年标价42万美元的房子，政府2016年对其估价只有27万美元。
同时，地方政府会确定下一年的财政预算，减去其他政府收入，来决定需要征收的房产税 (Property Tax)，把这个数字再除以当地房产的计税价值总额，便得出房产税率 (Property Tax Rates)。
（2）美国房产税率大概是多少？
美国的房产税率一般在1%-3%之间。中国投资者比较喜欢的加州平均房产税率为0.81%，佛罗里达州1.10%，纽约州1.58%，德克萨斯州1.93%，华盛顿州0.57%。全美平均房产税率最低的是夏威夷州 (0.28%)、，最高的是新泽西州 (2.29%)。
每年地方政府的预算和计税价值总额都会改变，房产税率也会随之改变。2016年，美国人均每年缴纳的房产税为 2,127美元。
需要注意的是，即使是在同一个州内，不同城市，不同学区的房产税征税方法和税率也都不同。纽约州的平均房产税率是1.58%，但纽约市 (New York City) 的平均房产税率只有0.80%，这是因为纽约市的房价远高于纽约州的其他城市，较低的房产税率也足以覆盖城市运营开支。
而同一个城市里，不同社区的房产税率也都不同。一般来说，房产税高的地方，公立学校质量，治安状况，公共设施等都会更好。
对于贷款买家来说，银行会要求卖家在过户前必须买房屋保险。而对于现金买家来说，法律并不强制购买，但一般房主都会购买房屋保险，遇到意外或灾害的时候可以在经济上得到补偿。
屋主保险的价格根据房屋状况，保险公司的不同，从几百到几万美元都有，一般的房屋一年保险费大概在300-1000美元之间。
美国的房屋保险大致分为财产险和责任险两大项：
（1）财产险 (Property Coverage)
房屋主体 (Dwelling)
保房屋主体结构。
其他建筑物 (Other Structure)
保房屋主体以外的建筑物，像车库，工具间等。通常占主保险的10%。
私人财物 (Personal Property)
保房屋内所有个人财产，像家具，家电，衣物等。投资房可以不用保私人财务，租客会为自己购买租户保险。
修复期生活开支 (Loss of Use)
因房屋损坏而无法居住，这项可覆盖房屋维修期间的额外生活开销，例如酒店住宿等，通常上限为主保险的20%。
（2）责任险 (Liability Coverage)
个人责任 (Personal Liability)
如果有人在房屋内发生意外，例如家中客人从台阶上摔倒并起诉了你，这项可以保此类意外所产生的赔偿费用。
医疗责任 (Medical Payment)
房屋造成他人受伤所产生的医药费。例如你可以赔偿那个从你台阶上摔倒的客人医药费。
中国投资者喜欢的加州是地震多发区，很多房主会加保地震险 (Earthquake Insurance)。有些州还会有龙卷风，洪水等自然灾害，也需要购买相应的保险，比如洪水区 (Flood Zone) 的房屋必须另买洪水险 (Flood Insurance)。
3物业管理费
HOA 是美国业主协会 (Home Owner’s Association) 的英文缩写，很多人习惯将 HOA Fee 称为物业管理费。美国的 HOA Fee 主要针对联排别墅 (Town House) 和公寓 (Condo) 这样产权不包括外墙的房产。房主每个月需要交一笔物业管理费用，这些钱会进入到一个公共账户，用于维护社区的公共区域。
（1）物业管理费包含了哪些项目？
HOA 负责维护房屋公共区域的维护，大概包括以下几个部分：
维护社区秩序
控制社区噪音，管理停车，负责小区内的安保。
公共服务 (City Services)
收集并处理社区垃圾，交公共区域的水电费。
维护社区环境 (Maintenance)
清扫公共区域，修剪草坪，防治害虫等，经常下雪的地区HOA还会负责除雪。
管理公共设施 (Amentities)
管理社区内的游泳池，健身房，网球场，电梯等设施。
保险 (Insurance)
HOA 通常会负责公共区域的保险，例如火险。因为联排别墅 (Town House) 和公寓 (Condo) 的外墙都是相连的，一家着火也会影响到其他房主，所以火险是 HOA 统一购买，一般公寓保险 (Condo Insurance) 中都不含外墙和公共区区域。
有的 HOA Fee 还包括税，电暖气和水费，而有的 HOA Fee 包括的项目很少，每个社区都不一样，价格也有所不同，一般在 200-400美元左右，也有高达1000美元的，独栋别墅 (Single Family House) 不需要交 HOA Fee。
有 HOA 即有好处也有麻烦。很多事情交给 HOA 统一打理，省下了房主自己联系服务公司和比价的时间，但 HOA 也会有诸多限制，可能会限制你出租房子，限制你养宠物，甚至不让你装地板等。
因此，在美国买房如果有 HOA Fee，一定要先仔细研究下该 HOA 的具体规定。尤其是对买房后打算出租的人来说，如果买房后发现 HOA 规定不能出租，那就麻烦了。
4维护和维修
美国的独栋别墅 (Single Family House) 不需要交 HOA Fee，但日常维护就需要房主自己打理。
（1）草坪维护 (Lawn Care)
一般独栋别墅都是带花园和草坪的，一半以上的美国家庭都有除草机，200-300美元一个。他们认为整洁的草坪是一个家的门面，很乐于亲自打理，既健身又省钱，如果你不想干这些活，那就得花钱请专门的园艺公司来做，根据草坪的大小，收费也都不一样，一个月大约需要100美元。
（2）除雪 (Snow Removal)
在容易遭受暴风雪的地区，一般都是“各家自扫门前雪”，也可以请专门的除雪公司来清理车道和屋顶上的积雪，每次除雪在400到800美元之间。
（3）物业账单 (Utilities)
和国内一样，美国房主也要承担各种水电暖气等费用：
水费（Water）：大约50-100美元
电费（Electricity）：大约120美元
垃圾清理（Trash）：大约20-30美元
声明：该文观点仅代表作者本人，搜狐号系信息发布平台，搜狐仅提供信息存储空间服务。房天下大咖讲座102期：怎么投资最靠谱？美国房产详解！你想知道的以下四大问题都会一一解答：1、美国房产市场总体情况及未来走势概述2、美国房产投资需要警惕的误区及陷阱3、子女留学，如何用美国以房养学？4、美国房产持有成本解析及成功案例分享7月12日16:00，扫描海报二维码，我们不见不散。推荐阅读：收藏！文登区2018年公办幼儿园招生工作实施意见公布（内附各幼儿园收费标准）半年房企成绩单！二线城市仍是房企争夺的主战场，三四线城市升温全国房贷利率连涨18个月！贷款100万要多还16万利息一点资讯正在帮你跳转到原文拿着血汗钱去投资 其实美国房产并不靠谱
中国经营报
日，美国大选计票结果显示：共和党候选人唐纳德·特朗普将成为美国第45位总统。唐纳德·特朗普曾经是美国最具知名度的房地产商之一，人称“地产之王”。特朗普的上台会不会是国人去美国投资房地产的机会？听上去不错，但实际呢？我的朋友陈先生刚刚把他位于波士顿市郊的一栋别墅脱手，成交价73.68万美元。扣除6%的经纪佣金，律师费、契税、登记费等交易成本，实际到手不到70万美元。这套房当时以73.8万美元购入，账面直接亏损4万美元。房子不错，面积有4000多英尺，还有一个1.5亩的前后花园。由于陈先生是外国身份，按照美国法律，必须先在房款中预扣15%作为税款押金，等到下一会计年度结束，在确认没有拖欠任何税款后才能收回。2013年，不能不算一个购房的好年份，但他还是亏了。从数据上看，到目前全波士顿的房价升幅至少都有30%以上。但似乎都是理论，只有你抛售的时候才知道有多少买家肯接手。据代办交易的某华人律师透露，他们近年每个月的成交大概在60套左右，这是前所未有的好光景，但似乎都是中国人在热情高涨地涌入。这里既有买来给儿女在美国读书使用的，也有赌人民币贬值、美元升值的预期。但即便人民币真的贬值，美元升值，也不会在瞬间一蹴而就。因为人民币国际化备战已久，中国央行应该有足够的风险预见，希望成为全球储备货币的人民币不可能在刚刚开放之初就出现巨大贬幅，否则，谁还会再对人民币持乐观信任？想当年欧元刚上市，最低曾兑美元1∶0.82，后来一路飙升。美国基本上每七八年左右就会经历一个经济周期。房市似乎每十年便会有一个谷底，1988年、1996年、2008年，实际上美国政府也一直在用地产税和利率牢牢掌控着房地产价格。而中国目前还没有对居民住宅征收房产税，持有时几乎还是零成本。美国则只是听上去便宜。如陈先生仅房产税每年就要支出约1.5万美元（按约1.5%的房产税率），再加保险、剪草修枝、水电煤气等每年大概要3万多美元维护，约合20万元人民币。这都不要紧，要紧的是没人住，很多中国人的房屋都在闲置。虽然拿的是十年签证，每次入境都会给6个月的逗留时间，但不要忘了美国的全球报税制度！按美国税法规定，外国人在美国境内三年加权平均住满183天，必须全球报税。每个年内有过5万美元以上资金往来的账户都必须逐一申报。全球收入无论在哪里，都必须按一定比例征收所得税。隐瞒一个账户罚款1万美元，同时还要按实际规模补缴税款和承担法律责任。现在很多中国人都不以为然，拿着血汗钱去美国投资，早晚有一天会被“关门打狗”。加拿大温哥华已经通过了“针对海外投资者的房地产附加税”；英国伦敦也正在对海外人士所购房产进行全面摸底调查。美国难道就会落掉？别忘了美国可是一个典型的法制社会，容不得你有半点侥幸。一位房屋经纪人表示：“实际上现在很多人已经形成了一个无形的利益群体，从律师、经纪、政府乃至其他华人机构，都迫切地希望大量的中国人带着钱涌入，因此我们听到的总是最好的声音。”可即便将房屋出租，容易吗？遇到好的房客还行，否则恐怕连租金也收不到。美国法律对租客有明显的倾向性保护，即使交不起房租，你也得至少保障他住满6个月以上。其间他要是失业生病，你还要尽义务照顾。美国的房租收益率理论上在3%左右，但若扣除维护成本，例如剪草、维修、房屋折旧、物品添置等等也所剩无几。
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作者：刘长坤
　　不知道从什么时候开始，去海外买房成为了许多高净值客户的时尚选择，尤其是次贷危机后，的房产简直成为了中国有钱人眼中的香饽饽。每年中国人购买美国房产的规模迅速增长，2010年，中国人投资美国住宅投资额仅为59.4亿美元，2014年，这个数字已经达到286亿美元的高位。
　　当然，相对国内来讲，美国房产确实有价格便宜、租金高等优势，但有也有很多的风险，常见的比如有：、维修费、律师费、费、管理费、租客素质、治安、管理难度、业主责任、诉讼风险等等，这些一般都是中介公司会明确提示的。但有一些隐藏的风险，中介则一般都不会主动提示，同时投资者自己也是很容易忽视。
　　容易忽视的风险一：不居住在美国的非美籍人士出租单纯的房产，需要缴纳30%的个人收入税。
　　有很多投资人是不具有美国身份的，美国税法规定，对于不居住在美国的非美国人的房租收入征缴房租总额30%的个人收入税，而且这个税还不能申请基于中美两国税收协定的抵扣，这项税收的负担是很重的，而且大多数州还有州税。如果想投资美国房产用于出租的话，这个风险是必须考察清楚的。
　　当然这部分税收也可以换一种方法进行纳税，虽然其累进税率最高达35%，因为可以降低纳税基数，一般算下来应纳税额会有所降低。但这种方式必须聘用专业律师、师进行规划，而美国的律师费是比较贵的。
　　有部分国人会选择一些土办法避税或者干脆不报税，但这种方式风险更大，可能面临罚款甚至是刑事责任。
　　有的投资者可能会问，如果我住在美国或者有美国绿卡不就没有这么高了吗？确实不错，但此时你作为美国的税务居民，山姆大叔就要对你的全球收入进行征税了!
　　容易忽视的风险二：非美国税务居民出售美国房产需要缴纳高达获利部分可能高达28%的所得税。
　　当非美国税务居民或者外国公司出售美国房产时，如果持有期间不超过一年，用累进税率来进行计税，累进税率的。如果持有超过一年，则适用长期资本利得税，一般税率最高不超过15%，但特殊情况下可能高达25%甚至于28%，比如50万美金购买的房产，以70万美金出售，获利20万，需要缴纳所得税5万美金；而且根据《外国人投资税收法FIRPTA》，为防止外国人或外国公司出售房产后征税难度大，将征收相当于房产交易价格10%的预收税，也就是7万美金，完成交易后，再进行抵扣。
　　容易忽视的风险三：美国房屋交易成本很高，除了需要缴纳高额税金外，各种费用也是非常高的，有的费用由买方支付，有的费用由卖方支付，在选择作为投资时，你的房子会需要将来卖出获利，因此一定不能忽视。
　　费用一、中介佣金。出售房产时，一般中介佣金由卖方支付，而且美国的中介佣金远高于国内，达4-6%，而国内一般都在1%-2%；也就是说50万美金的房子，如果需要卖掉，得支付12-18万人民币的中介费。
　　费用二：产权保险，在美国做房产交易时，一般都会购买产权保险，以防止当产权出现纠纷时，可以买受人不受损失。其保险费率高达房屋总价值的0.5%左右，也就是说50万美金的房产，保险费可能高达1.5万人民币左右，每个州都不一样，譬如纽约可能需要0.6%还多，而加利福尼亚则只需要0.4%多一些，在西海岸，产权保险一般都由出售方购买，而在其他州，则一般由买房人承担。
　　中国投资者往往会觉得产权保险没必要，这是非常危险的想法。因为美国是一个特别容易牵涉诉讼的国度。一个房子的产权会因为：产权伪造、欺骗、欺诈、登记错误、侵占、错误签字、前房主违反建筑规范、测量图错误、律师造成的错误及失职、前房主欠缴的地税、产权上无效的贷款、未记录的特殊土地使用和通行权等诸多原因而导致诉讼。在美国做房产交易前，一般都会请专业人士进行产权调查，这在国内是不可想象的。虽然做过产权调查，绝大部分美国人人还是会购买产权保险，因为一旦导致诉讼，损失是非常难以控制的。
　　还有很多其他费用，如下表：
（假设总价50万美金）
产权调查费
房屋估价费
　　容易忽视的风险四：非美国税务居民的遗产税风险，可能导致资产大幅度折损。
　　案例：钱先生的孩子到美国上高中，钱太太陪同，但她的绿卡还在申请中，同时她又以个人名义买了一套价值80万美元的房产用于自住。结果到美国仅三个月，钱太太因车祸意外死亡。钱先生悲痛的同时还发现，要继承这套房产，他们需要缴纳近30万美元的遗产税！
　　很多国人购买美国房产，都是用个人名义直接购买，那么如果房产持有人死亡，根据美国税法的属人兼属地原则，就必然面临遗产税的风险。
　　如果持有人是美国税务居民身份，那么他的全部遗产有至少500万美元的免税额，只有超过的部分需要缴纳最高达40%的遗产税。如果是夫妻，则两个人至少有超过千万美元的免税额，相当于人民币六千万以上，因此绝大部分家庭都不会面临遗产税问题。当然对于部分移民美国的富豪，遗产税的规划就是一个很系统的工程，我们在这里暂时不做探讨。
　　我们要提醒的是很多国内的投资者，并不具备美国身份，他们往往简单的以自己的名义在美国购买房产，虽然不受任何限购政策限制，但需要特别注意的是：
　　美国对其非税务居民在美国的不动产征收遗产税，且免税额仅6万美金，税率最高达40%，如果持有人一旦身故，他持有的美国房产如果需要继承，则将面临高达40%的遗产税率，资产面临大幅折损。
　　有的投资人可能会提出，我提前将财产赠与给子女呢？因为美国税法规定：“对非美国税务居民赠与不征收赠与税”。但这种理解是只知其一不知其二。美国税法还规定：“非美国税务居民赠与其位于美国境内的不动产、股权等，需要缴纳赠与税”。
　　那么如何解决呢？对于自己不是美国税务居民，但妻子、子女或其他近亲属已经移民美国的人士，可以采取直接赠与资金，然后以子女的名义在美国购买不动产的方式。因为美国对于外国人赠与美国人的现金资产是不征收赠与税的。而且如果子女还是用于自住的话，将来如果出售该房产时，还可能有25万美元的资本利得税的免税额。
　　对于既没有美国身份，又没有近亲属是美国身份的投资者来说，一般有三种通用方法：
　　方法一、联名持有房产，当一个持有人死亡后，房产直接全部归另一个人持有人持有。但这种方法终究要面临两个持有人都死亡后的遗产税问题。
　　方法二、生前出售房产，因为美国税法规定，对于美国人在美国的现金存款是不征收遗产税的，因此如果能在房产持有人去世前及时出售房产，及时将房产变成现金，则主要成本就是资本利得税，只针对房子增值产生的资本利得征收15-20%，最高不超过28%的税。比起整体房产的价值的近40%的遗产税，税务负担就大大降低了。同时如果继承人继承的是房产，将来他需要变现的时候，还得再缴纳资本利得税。
　　但这个方法有两个致命缺陷：
　　缺陷一、如果持有人意外死亡，根本不可能预见，当然不可能提前出售房产；
　　缺陷二、就算是病危时临时处置，处置时也得和死神赛跑，仓促出售房产，必然也会导致房产的贱卖处理。
　　方法三、用LLC公司持有房产，同时还必须在与美国有税收协定的离岸地设置一家离岸公司，再持有LLC公司的股权。当实际控制人去世后，可以直接在离岸地办理股权转让，而美国税法对于非美国税务居民持有的非美国公司股权当然不征收遗产税。但如果要贷款购买房产，则结构需要更复杂一些。
LLC架构示意简图
　　同时当需要出售持有的房产时，只需要缴纳LLC公司的相关税费即可，而且可以很好的保证实际控制人的隐私，规避房产持有过程中带来的责任风险。因此对于投资美国的非美籍人士，最好还是先设立一个有限责任公司的代持架构，虽然需要付出一定的时间、精力和费用，但对于长期安全持有资产非常有必要。
　　在此笔者提示投资者，在进行海外地产投资时，因为经济环境的不同，一定不能直接套用国内的投资经验，比如笔者曾经听一位房产投资中介将伦敦郊区的房产类比成北京郊区的房产，声称这个地区将迅速的发展成为城市副中心。而实际上一个正在高速城市化过程中的国家（中国）和一个成熟城市化的国家（英国），其大城市郊区的发展速度是不可同日而语的。
　　同时由于我们对国外的、经济环境和交易习惯等不熟悉，而中介一般为了迅速成交，往往不会告知全部风险，而这些风险往往是我们无法预见甚至于无法理解的。
　　因此我们在进行投资前，最好找没有利益关系的专业人士进行咨询。国内目前正在逐步发展壮大的私人银行家正是这样一个国内非常稀缺的专业群体。他们熟悉法律、税务、全球资产配置、产权梳理、资产保全及传承，是属于站在客户角度并给与客户专业咨询和管理服务的专家。
　　作者简介：
　　刘长坤
　　中国私人银行家俱乐部（CPBCLUB）监事长
（责任编辑：HF003）
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