天虹超市加快拓展布局镇级市场 首店签约惠州博罗龙溪万润城项目
摘要：7月6日，天虹股份旗下品牌Sp@ce输出管理的轻资产项目签约入驻博罗县龙溪万润城购物中心。
7月6日，天虹商场股份有限公司与万丽针织（惠州）有限公司正式签约，入驻博罗县龙溪万润城购物中心。该项目为天虹股份旗下品牌Sp@ce输出管理的轻资产项目。
项目签约仪式现场
项目签约仪式现场合影
截至2018年6月，天虹在北京、广东、福建、江西、湖南、江苏、浙江、四川等8省23市开设了综合百货68家（含2家社区生活中心）、超市71家、购物中心8家、便利店149家。
龙溪街道办，位于博罗县南部，南与东莞桥头、企石镇、仲恺高新区潼湖镇隔江相望，是全国发展和改革试点小城镇，惠州十强镇、中心镇、博罗工业重镇之一，周边交通便利，商业气氛浓厚。
万润城购物中心项目位于龙溪街道龙溪大道与岗湖路交叉口，地处核心主力商圈，经营商业面积3万㎡，以多元融合兼容并蓄的姿态，吸纳优质商业品牌，精心打造多元业态组合，以生活佳、趣尚家、欢乐加、风情街四大主题定位，融合时尚趣味、潮玩个性、品质生活、特色餐饮、儿童零售、客家风情等多重功能，是集主题购物、休闲娱乐、社交互动、朋友聚会、家庭分享、特色文化等体验型业态为一体，定位一站式全新消费体验购物中心。
万润城购物中心广场外立面效果图
万润城购物中心客家风情主题街区示意效果图
天虹超市sp@ce定位为中高端的新型体验式数字化超市，从零售逻辑上打破超市以&商品群&为导向的售卖思维，开始聚焦消费者&生活区块场景&。
在门店，天虹sp@ce从&冰箱&厨房&餐桌&客厅&浴室&卧室&等不同生活顺序的场景打造；从Ready to eat (即食食品)&Ready to cook(半成品)& Whole fresh(新鲜食材)不同特性的商品再现；从柴、米、油、盐、酱、醋、茶到咖啡、红酒、烘焙、旅行、文创等主题专区。
天虹超市sp@ce门店内部分区域示意图（仅供参考）
博罗龙溪万润购物中心主力店&天虹超市Sp@ce&的签约，意味着天虹首次进入镇级市场，持续扩大天虹系规模。
万润城购物中心项目由深圳顶聚商业咨询负责全案策划。商业地产轻资产化:三种运营模式 四种途径全解析(干货)
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来源 | 壹商网
以万科、万达为代表的地产开发企业纷纷启动了其商业地产业务的轻资产化模式。
先是万科在2014年9月与凯雷达成合作协议，将自己的9个商业地产项目90%的股权出让给凯雷，自己变身为“小股操盘”的“打工仔”，实现了万科商业地产的轻资产、重运营。万达商业地产2015年一开年就公布了与光大控股旗下的的光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构将在今明两年间首批投资约240亿元人民币。万达方面对外表示，这标志着万达商业地产“轻资产”模式正式启动。
“两万”启动商业地产的轻资产模式，引发行业热议，并引领行业发展方向。实际上，从业务线选择、价值链定位以及资本资源整合三个方面判断，商业地产领域已经形成了三种主流的轻资产运行模式：
第一种以运营商为核心，投资机构作为财务投资人的类资管模式，典型者如万达商业地产拟实施的轻资产模式;
第二种以投资机构为核心，运营机构作为受托管理人的基金模式，以西蒙、鉄狮门等为代表;
第三种是集运营与投资为一体，运营机构同时作为投资管理人，打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链的凯德模式。
从提升企业资产流动性，进而提高企业抗风险能力以及有效利用外部资源快速发展，提升净资产回报率(ROE)进而在短期内提升业绩的角度而言，商业地产企业的轻资产化都是十分必要的。
商业地产企业实现轻资产化经营的途径主要有售后回租、REITs、商业信托、合作开发等几种。
途径一售后回租方式最现实
售后回租是工业企业常用的一种融资方式，类似于向银行进行的分期付息、到期还本金的抵押或质押贷款，只不过交易对手由银行换成了租赁公司。售后回租的 好处除了以固定资产换取了流动资金以支持企业经营以外，还可以将该固定资产移出表外，在回租期限内不再提取固定资产折旧，改善企业的资产流动性，提升流动比率并迅速提升经营绩效。
正因为如此，售后回租除了作为一种融资工具和融资方式用来解决企业流动资金需求之外，还常常被上市公司用来在短期内改善经营业绩以推高股价，其核心价值就在于将固定资产移出表外，使公司资产变得更轻，流动性更好。
虽然地产公司采用售后回租方式进行融资还是一个灰色区，但是作为中小地产企业商用物业销售的重要方式之一，售后回租成为支持中小商业地产开发项目的重要资金来源之一。但中小低产企业的信用较差，往往在以散售形式进行，且在预售商铺时承诺了过高的回报条件，在回租期满时常常不能履约回购，引发群体事件而被建设主管部门屡屡叫停。
如果单单从融资的角度而言，营业中的商用物业完全可以采用向银行申请长期经营型物业贷款来进行，资金成本比售后回租的租金水平更低，期限可长达8-10年。但是在银行贷款融资模式下，商用物业作为固定资产只是作为向向银行提供的抵押或者质押等保证措施与增信条件，仍然计入企业的固定资产科目，无法将之移出表外。而售后回租的融资方式，因为向金融租赁公司或者投资机构进行了商用物业产权的转移，将之完全移出了表外，从而实现了企业的轻资产化。
正因为如此 ，售后回租可以成为大型商业地产企业或者持有商用物业较多的大型零售企业轻资产化的可选途径之一。在我国现有的法律与行业政策环境下，售后回租是最现实的方式。
途径二利用REITs实现轻资产化
REITs集合了中小投资人的资金投资于成熟的商用物业，聘用专业机构作为物业运营管理人，以租金支持来实现投资的安全性，以上市交易来实现投资的流动性， 无论是股权型REITs还是债权型REITs都能够实现安全性、收益性和流动性三者较好的结合与平衡，是成熟期商用物业最适合的融资工具之一。
实际上，我国的商业地产的行业现实也不大能够支持REITs的实现，主要由于过高的物业价格造成过高的租售比，使得租金收入通常只有2-5%，难以覆盖同期银行贷款利率，在基本的商业逻辑上难以成立。
值得注意的是，近来决策层对REITs的态度明显转向，有望在今年上半年试点。日银监会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中提出了积极稳妥开展REITs试点工作;近日住建部也发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，更是明确建立多种渠道发展租赁市场，推进房地产投资信托基金(REITs)试点。
正因为如此，现实中的REITs一般以两种形式出现 。第一种是搭建境外架构，将资产权益移出境外，按照境外的法律环境进行REITs操作与运营管理，典型的长江实业以位于北京王府井地段的东方广场物业租金支持在香港发行的REITs、新加坡凯德集团以位于中国的多个商用物业租金为支持在新加坡发行的多个REITs。 第二种则被业界称之为”中式REITs”,也就是在我国现有法律和监管政策框架下寻求最大创新。比如海印股份发行的专项资产管理计划以租金收益权为信托标的，而资产并未隔离和出表;“中信启航·苏宁云商”专项资产管理计划虽然进行了资产转让，但仍为私募型的资产管理计划，并未以信托的形式出现，但其好处是实现了资产出表。
途径三以商业信托实现轻资产化
商业信托是近年来香港与新加坡资本市场针对商业地产金融支持的一种创新产品与融资工具，与REITs类似，但又比REITs具有较高的灵活性，可以说是REITs的升级版。
商业信托允许将开发中的物业与待开发的物业打入资产包，也没有必须将租金收入的90%以上分配给投资的规定。商业信托这一融资方式还可以留下部分发行收入，在项目早期收入较低时用于对投资人的支付收益回报。正因为如此，商业信托成为开发商及商业地产运营商在资本市场上融资以发展新的物业或者用于收购商用物业的非常适合的工具。
当然，商业信托的一个突出的好处是可以实现资产出表或者大部分出表，是实现资产轻型化或者以轻资产方式进行商业地产扩展的非常好的金融支持工具。在这种金融工具支持下，开发商可以实现“轻资产+重经营”，实现“小股操盘”，而专业的商业地产运营上可以解决资金不足问题，实现在商业信托支持下的运营扩张。
正如商业信托是REITs的升级版一样，商业信托在我国同样面临着REITs所面临的所有问题。但是实践之树常青，商业信托也走在了法律与政策环境的前边。
途径四以合作开发来实现轻资产化发展
在目前国内金融支持工具不足、资产或者权益出境尚有较大难度、投资机构规模普遍偏小难以支持大体量商业地产项目或者大型地产企业实现轻资产化的情况下，合作开发或者与专业投资管理机构的合作就成为更为现实的选择。
万科商业地产业务与凯雷的合作属于专业的商业地产开发商与专业的头管理机构和作的典型案例。不同于万科转让成熟的商业地产项目个给凯雷，万达商业地产的轻资产化选择了用新建项目与投资机构合作。
上市后的万达商业地产改变了“现金流滚资产”和“以售补租”模式，将走上“轻重并举”的发展道路。
重资产抑或轻资产运营，是企业根据发展环境以及企业战略需要进行的理性选择，不存在孰优孰劣的问题，甚至轻重之间的转换也只是企业发展的暂时之需。在互联网技术的快速进步助推经济虚拟化的时代大背景下，财富观与企业理念也在与时俱进，资产的内涵与外延也在不断发展变化，而服务于企业的可持续、健康发展才是资产经营的永恒诉求。
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联姻碧桂园 天虹加大轻资产项目拓展
消息：7月6日，股份有限公司与碧桂园签署合作框架协议，就碧桂园在上海、江苏地区的物业内开设天虹股份下属之品牌结成战略合作，双方未来将在商业开发、管理、运营等多个方面展开深度合作，以及合作区域也将扩大至全国。
天虹股份是中国领先的连锁零售企业及线上线下融合的零售商之一，2016年位居全国百货企业第二位及全国连锁企业23位，在全国8省21市拥有72家大型商场和162家。
碧桂园集团成立于1992年，业务涵盖房地产开发、物业管理、教育集团、高星级酒店、建筑等领域。2016年碧桂园合同销售额3088亿元，迈进中国地产三强、福布斯全球300强；沪苏区域是碧桂园集团一级区域、第一方阵区域，主要负责上海、江苏及印度、新西兰两个海外国家的房地产投资和开发，2017年上半年该区域销售业绩排名集团内部第一。
此次签约标志着天虹股份开始扩大与国内领导性地产商更深入、多元的合作，天虹股份从拿地开发开始就提前参与、提高项目规划的有效性，让双方都能更聚焦各自所擅长的领域，实现强强联手、优势互补。在合作业态上，天虹旗下同时拥有、百货、超市、便利店等多种业态，可以根据不同项目情况灵活组合；在合作模式上，天虹除了传统的租赁模式外，也在积极推进合作开发、加盟、管理输出、联合经营等多种模式，可以为地产商提供更多元的解决方案，给双方带来更高的价值。
天虹近年来大力推进体验式、数字化、主题编辑化三化转型战略，陆续推出了CC.Mall、天虹购物中心、sp@ce超市等一系列转型后的新店以及Kid’s Republic、Yes!街等购物中心主题街区产品，均取得了良好的市场效果。通过提升内部能力，天虹股份今年开始加速拓展步伐，此次与碧桂园联姻，也标志着天虹开始加大在华东市场的拓展力度。
（来源：联商网 李燕君）
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（责任编辑：HN666）
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医药投资+托管，轻资产拓展市场
　　未来，我国康复医院的市场规模在千亿以上。2012年，卫生部启动康复医疗服务三级体系建设试点工作，其中专业的康复医院主要承接综合医院急性后期的病人。按照一家二级以上的综合医院对接1-2家康复医院测算，未来我国康复医院的个数将达到家，对应的市场规模在1500亿元左右。而截止2013年，我国康复医院的个数为376家，康复医院的总收入仅58亿元。考虑康复市场巨大市场潜力和政策催化需求释放，康复医疗产业面临巨大机遇，维持行业增持评级，相关受益公司包括湖南发展（000722）、和佳股份（300273）和澳洋科技（002172）。
　　康复医院易以托管或者合作投资方式开展。在严格控制药占比的政策背景下，大型公立综合医院急需扩大医疗服务收入，康复科或康复医院具有低药占比高治疗费用的特点，为医院创收提供新的增长点，但康复治疗不同于临床治疗，强调患者的主动参与和个性化服务，大多数公立医院不具备康复技术的管理体系。而市场凭借成熟的管理经验、差异化的服务和技术培训体系赢得与公立医院合作的机会，直接嫁接公立医院资源，实现病人快速转诊，同时，采用标准化的治疗流程，轻资产运营的模式，实现康复医院的快速扩张与复制。
　　康复医院具有高利润率、易复制的特点。对比综合医院，康复医院回报快，2~3年便可实现盈利，单位病床投入成本低，利润率高，以上海首家二级康复医院—一康康复为例，2012年4月正式运营，2015年便扭亏为盈，2015年净利润率高达19.8%。且康复医疗多为标准化的治疗手段，易复制扩张。目前，我国个人办康复医院占比达到44%。随着社会办医政策的持续推进，未来将会有更多的民营资本迈入康复产业。
　　康复治疗的医保支出占总医保支出比例极低。以广东省为例，医疗保险及工伤保险中康复总支出的占比仅为3.3%，医疗资源与康复资源的配置严重失衡，阻碍了康复产业的发展。日，人社部、卫计委、民政部、财政部、残联五大部门联合印发了《关于新增部分医疗康复项目纳入基本医疗保障支付范围的通知》（人社部发〔2016〕23号），将“康复综合评定”等20项新增康复项目纳入医保支付范围。对比原有9项，支付范围得到成倍扩大，有望改善目前康复治疗医保占比低的状况，带动康复医学市场迅速扩容。
风险提示：三级诊疗体系进度低于预期；医保政策低于预期。
　　注：本信息仅代表专家个人观点仅供参考，据此投资风险自负。