【普法】买了安置房，对方不配合办产权证怎么办？母亲若卖房，子女都要到场吗？
在日常生活中，总会遇到一些问题想要寻求法律上的帮助，但又不知道如何找律师咨询？
11月30日，
大江晚报联合镜湖区司法局，
举办了一场法律咨询活动，
得到了7家律师事务所的大力支持。
当天，市民们咨询了大量问题，
律师们逐个予以详细解答。
咨询房产财产为问题的市民还真不少，
大江在此展示部分问答，
供小伙伴们参考。
房产纠纷问题
买了安置房，对方不配合办产权证怎么办？
边女士来电：10年前购买了一套鸠兹家苑的安置房，当时签了买卖协议，无法办理房产证。这两年，芜湖的安置房可以办房产证了，加上房价不断攀高，要办理房产证时，卖方又反悔了，要加价。我想咨询律师，如果要走司法途径解决此事，买方需要收集哪些证据，又有哪些法律条款是保护买方的？
■安徽春蓝律师事务所李长志律师答复：
■关于安置房买卖，在法律上和具体政策上都有限制性规定。原则上，集体土地上的安置房买卖为无效合同。买卖双方若符合属于同一集体经济组织成员、经集体经济组织同意等条件的，法律上认可买卖合同的效力。但根据我们了解的现行政策，位于鸠江区鸠兹家苑小区的安置房，在交纳国有土地出让金等费用后可以办理不动产权证，故，我们认为现在符合交易条件，卖方应积极配合买方办理产权登记及过户手续。卖方若以加价等理由拒不配合，双方可协商解决，如果协商无果，买方可以凭借拆迁安置补偿协议书、安置房买卖合同、支付房款的收据以及已经实际入住的相关证据等向人民法院提起诉讼，要求被告履行合同，配合办理登记、过户。
房主反悔卖房，我该怎么办？
一市民问：我在中介购买了一套二手房，因为卖房人在外地，所以当天委托她母亲签订的房屋买卖合同，签订合同后我就支付了5万元定金给她母亲。现在房价上涨，卖房人以她本人没有签订合同为由拒不出售房屋，中介那边也没有提供卖房人授权给她母亲签订合同的委托手续，我该怎么办？
■ 上海金茂凯德（芜湖）律师事务所吴俊洋律师答复：
■二手房交易时，一定要查看、核实卖房人的身份证原件、房产证原件。房屋买卖合同应当与登记的全部所有权人签订，并要求卖房人夫妻双方都签字，这样才能最大程度上避免纠纷。如果这些主体不能到场签字，则需要他们出具委托书。委托书的内容应当具体明确，受托人的身份应当查实。这起纠纷中，买房人就是忽视了这些注意事项，给卖房人违约找到了借口。发生这种情况后，在没有书面委托手续的情况下，应当收集证据证明卖房人以口头方式委托她母亲办理房屋出售事宜的委托关系成立。如果不能举证，则买方权利很难保障。
房产处理问题
老人名下房产该如何提前处理？
黄先生来电：如何在老人生前将名下的房产办理必要的手续，以便在老人百年后，其子女可以顺利地将房产转让或变卖？具体手续有哪些？该怎么办，在哪里办？
安徽耕天律师事务所叶慧明律师答复：
可以通过立遗嘱的形式，在房产所在地公证处办理遗嘱公证和继承权公证来达到您的目的。首先要确认该房产为老人个人所有，还是属于老人与其老伴的夫妻共同财产。如果该房产产权为老人单独所有，老人可以通过立遗嘱的形式处分房产。遗嘱是指遗嘱人生前在法律允许的范围内，按照法律规定的方式对其遗产等做的个人处分，并于遗嘱人死亡时发生效力的法律行为。分书面遗嘱、口头遗嘱及录音遗嘱，书面遗嘱又分为自书遗嘱、代书遗嘱、公证遗嘱等。根据您的问题，我建议公证遗嘱，然后在老人百年之后让继承人做一个继承权公证。
因为办理住房继承和遗赠过户手续的，即使有了遗嘱，继承人也需要先到本地公证处办理公证手续，根据《房屋登记办法》的规定，只有取得公证书的，才能到住房所属房管部门申请办理过户手续。
母亲若卖房，子女都要到场吗？
一市民咨询：安置房才拿到不动产权证，父亲去年去世的，所以产权证上只有母亲的名字。想咨询的是：如果母亲要卖房子的话，需要所有子女都到场吗？
安徽正伦律师事务所陈义良律师答复：
父亲去世后所遗留的房产份额有遗嘱按照遗嘱，没有遗嘱按照法定继承，所以子女对房产享有继承权，需要子女及母亲到公证处公证继承权后，到房管局办理产权变更登记手续，然后按照正常的房屋买卖交易程序过户。
要确定这个房屋有无父亲的份额，如果有，则处置该房产需要所有有继承权的人同意，需要子女到场。继承权自去年父亲去世时已由期待权生成既得权且发生在产权登记之前，此时处分该财产，相关权利人自然须表明各自的意思。
无论是房屋买卖合同的签订还是房屋过户，法律都没有规定必须子女一同在场，但我认为子女应当陪同。这里面分情况：（1）如果是签订房屋买卖合同，那子女最好一同去，因为需要商量相关买卖房屋合同条款，并且交易额较大；（2）如果是房屋过户，子女也应当一道去完成相关手续。这里面主要看房产证上的绝对记载事项的共有情况是如何载明的，如果是共同共有，那么必须共有人到场；如果是个人所有，房地产权利人就可以进行相关处分，法律上没有强制要求。
婚姻家庭问题
老人的财产该如何继承
一市民问：老人名下有一套房，老人有四个儿子（其中一个儿子已经过世）、一个女儿，我想询问的是：（1）没有和老人同住的子女是否有继承权；（2）已经故去的儿子的子女是否有继承权；（3）能不能提起赡养费诉讼？
安徽正伦律师事务所陈义良律师答复：
（1）没有和老人同住的儿子和女儿都有继承权。根据《继承法》第十条 “遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母”的规定上可以看出，第一顺序继承人都有权继承，从反映的情况看，其他继承人没有被剥夺继承权，因而有权继承。
（2）已经故去人的子女有继承权。《继承法》第十一条规定： “被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。”从以上条文可以看出，已经故去人的子女有继承权，只能继承其父亲的份额。
（3）对于赡养费的问题，可以提起赡养费诉讼，可以由同住成年子女委托律师或者申请法律援助代为提起赡养费诉讼。对于赡养费问题，应先和居委会通报，由居委会沟通看是否可行。
《继承法》第十三条规定，“ 同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。继承人协商同意的，也可以不均等。”对于遗产的分配，第一顺位继承人均等。但在老人生前付出较多赡养义务的人，可以多分，有赡养能力而不尽赡养义务的人，应当少分或不分。这里只是少分或不分，并不是有无继承权问题。
婚后加名的房产，离婚时如何分割？
唐女士询问，她与老公2009年9月结婚并办理了结婚手续，2008年5月她老公在芜湖市区购买了一套住房，后在2012年，她要求对该套房屋加名，产权变更为她和老公两个人共有。现在她想问的是，如果离婚，离婚后该套房屋如何进行分割？
安徽弘律律师事务所杨帆律师解答：
根据我国《物权法》的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。该套房屋是唐女士的老公婚前购买，并登记在其老公一人名下，该套房屋应当属于其老公的婚前个人财产。但是婚后，唐女士的老公又将该套房屋的产权人变更为夫妻二人，根据我国《婚姻法》的第19条第1款的规定，“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定”，则该房屋应当属于夫妻共同财产。
需要提醒大家注意的是：在属于婚前财产的房屋产权证上增加配偶的名字，是将婚前个人财产的部分权益转移给配偶，在性质上属于夫妻一方对另一方的自愿赠与，最终的法律后果是使得另一方对房屋享有部分产权，如双方没有约定共有房屋的产权份额，则基于双方的夫妻关系应为共同共有。
今天是国家宪法日，
举国上下都在深入学习宣传宪法，
大力弘扬宪法精神，
推动全社会尊法学法守法用法。
小伙伴们一定要增强法律意识，
当自己的合法权利被侵害时，
勇敢的拿起法律武器，
捍卫和保护自己的权利。
来源：大江晚报记者 马正超 文 赵亚玲 摄
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两年前我买了一套安置房，买之前房产证还没有办下了，也签了转让
两年前我买了一套安置房，买之前房产证还没有办下了，也签了转让协议，现在房产证办下来了，卖方还要叫我加钱，不然就不过户，我现在应怎么办，这样我可以起诉他吗?
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您好，您可以通过诉讼要求对方履行合同义务，将房屋过户到您名下，防止您缴纳大量费用却不能获得房屋所有权，若构成违约或造成其他损失可一并要求赔偿，建议来电咨询，为您进一步分析,按照约定处理，协商不成起诉维权,可以起诉，您可来电咨询,有相关的协议和证据完全可以起诉,可来电咨询.,你好，需根据协议具体约定履行，协商不成，可以向法院起诉维权
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无需加钱可以起诉要求办理过户,你好，建议协商解决，如果协商不成，具体搜集证据，去法院起诉解决,您好，您可以通过诉讼要求对方履行合同义务，将房屋过户到您名下，防止您缴纳大量费用却不能获得房屋所有权，若构成违约或造成其他损失可一并要求赔偿,你好，可以起诉，要求对方履行合同
你好，协商不成，建议诉讼
您可以通过诉讼要求对方履行合同义务,可以起诉要求对方履行协议
您好，你可以起诉他
你好，如果协商不成，这是可以搜集证据，去法院起诉解决
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我买了一套安置房房产证还没有办下来不能公证，只做了一律师事务所的一个见证书，请问见证书受法律保护吗
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　　律师见证属于私证，效力和证人证言差不多，只不过律师见证比证人证言要规范，可以避免一些潜在风险。　　双方的合同是有效的。我国《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”　　在尚未取得产权的情况下，双方签订《房屋买卖合同》的行为属于债权行为，不是物权行为，只要符合合同的成立要件，就应当认定为合同有效。在双方之间，债权已经成立，双方都受到相关条款的约束，其后的取得产权证书、协助过户等行为是当事人应当履行的义务，如不能达到上述目的，购买方可依法要求违约方继续履行合同承担违约责任或者退还购房款赔偿损失。　　购买安置房，可能存在的风险点有：　　(一)家庭成员内部可能对拆迁安置房的分配有异议，万一协商不成，可能会起诉到法院，最终确定的合法权益人是谁还无法确定;　　(二)无产权的拆迁安置房可能因其他原因导致无法办理产权证;　　(三)因交易时间漫长，房价变动可能性大，如果出售方为谋取更大利益，将房屋房价卖给他人，并在可以过户交易时先行过户给他人，那么购买方就很实现购房目的了，只能选择主张追究卖家违约责任;　　(四)在购买房等待过户的漫长时间内，也有可能发生因出售方自身债务纠纷，导致房屋被债权人申请法院查封。如果下家已经履行了支付房款义务，而且房屋交付使用，只是因为客观原因无法办理过户登记，可以对抗查封。
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张先生低价从动迁户手中买入没有办理产证的动迁房，以为占了便宜，但日前在对方变卦时，他要求办理产权证的诉求没有得到法院的支持。
2009年5月，张先生与张女士签订房屋买卖合同，约定张女士将位于宝山区陈川路555弄某号动迁房以人民币24万元出售给张先生，该房面积有70多平米，约定待该房具备办理小产证时予以办理，并将该产权证交给张先生保管。
此后，该房具备办理小产证的条件。张先生见房价已大涨，担心对方变卦，便一直摧她办理产权证后好过户，但张女士迟迟不予办理，反而有些反悔卖房的意思。
张先生急了，向宝山法院起诉，要求被告办理601室房屋的小产证，并将该房产证交给原告保管，待该房屋可以过户时配合过户。
庭审时，张女士没有到庭参加应诉。
法院认为，601房屋系动迁安置配套商品房，权利人尚未明确，且按照目前的相关规定，该房屋不能过户给原告，故判决对原告的诉求不予支持。
注：购买产权证还没有办理动迁房风险相对比较高，买卖合同虽然有效，但产权证的办理时间是个不确定的事实，并且法院不会强制产权人办理产证，如果产权人不配合办理产权证将对购房人产生很大的风险，建议对办理产权证做一个违约约定，制约房东办理产权证的时间。没有产权证还存在一房两卖的风险。购买此类房屋要谨慎。
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动迁房纳税说明：
上海市动迁安置房屋买卖交易过户涉及缴纳的税种和普通房屋买卖一样，但由于动迁安置房屋带有政府福利政策性房屋，在出售时涉及一些税收优惠。
1、营业税----上海市对动迁安置房屋的出售时提供相关动迁材料，营业税是免收的。大部分区是要求提供拆迁安置协议，有的部分区要求提供动迁安置协议和房屋调配单，各个区要求不甚一样。
2、对于缴纳契税和个人所得税部分和浦东两手房一样，但如果有些人是前几年就签订买卖合同、支付了大部分购房款并且已经入住的，通过法院的判决确认真实的房屋买卖事实，确定房屋价格，通过与各区的税务部门协调，可以按当时的购买价格办理纳税，而不用按过户时的价格纳税。
已投稿到：我买的拆迁安置房，现在房产证下来了，但是户主现在不肯办过户，...
我买的拆迁安置房，现在房产证下来了，但是户主现在不肯办过户，要办的话再给他20万，这种情况怎么办
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法律分析对于问题描述，可以作如下分析：1、您好，您咨询的是有关房屋买卖合同纠纷问题。
2、你方买房，因为当时没有房产证，所以一直没有办理过户登记，现在在房产证发下来了，你方当然可以要求对方办理过户登记。
3、依据《合同法》第一百零七条，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 所以如果对方要求你方再给对方20万，否则拒绝办理过户登记，那么对方属于违约，需要承担违约责任。
4、同时本案属于给付之诉，具有强制执行力，如果法院判决确定的履行期满，对方仍然不过户的，你方可以持生效判决要求法院强制执行，不动产登记部门协助强制办理变更登记。
5、根据《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条，买卖双方自愿并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续；
6、所以本案中你方也是有权要求办理过户登记。
7、根据《合同法解释二》第29条规定，约定的违约金过高，超过所造成损失的30%的，可以向法院起诉，请求减少违约金。纠纷解决方案1，保存好你与对方签订的房屋买卖合同，以及相关的转账证明；
2，先和对方协商，要求对方按照约定办理过户，沟通过程可以录音固定证据，对于对方要求涨价的事实进行取证。
3，可以考虑先委托律师发一份律师函给对方，要求对方限期过户，否则你会依法采取诉讼的手段合法维权。
4，如果以上方法都无法解决的，可以向房屋所在地的人民法院起诉，起诉前可以对于对方的房屋进行保全；
5，起诉时需要准备起诉状，你方身份信息，对方工商注册信息以及相关证据材料；
6，起诉后法院通常会在六个月内做出判决，如果有二审，则还需要3个月；
7，判决生效后，如果对方拒不履行生效判决，您有权在二年内依法向一审人民法院申请强制执行，要求对方强制过户房屋。
8，诉讼属于专业事项，你方也可以委托专业律师代理，最大限度维护你方合法权益。相关法律法规《合同法解释二》第二十九条　当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： 　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； 　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行 主要债务； 　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 　　（五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当 承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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