父母房产转给子女：哪种方式能避税？继承最划算
连日来，公证机关为70岁以上老人免费办理遗嘱公证服务的好事备受关注。据了解，房产行业人士一度认为“把房屋卖给子女，比赠与和继承过户更划算”，但从今年开始，房管部门和公证机关接连推出便民新政，那么，如今把房产给子女，究竟选择哪种方式更省钱？哪种方式又更方便？近日，信息时报记者走访房管部门、公证机关发现，如今父母房产过户给子女费用最低的方式不再是买卖，而是继承。利好70岁以上老人免费公证遗嘱今年7月5日，司法部发布关于废止《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》的通知，实行25年的“强制公证”规定作废，办理房产继承和房产赠与时，都不再强制公证。记者从广州市房地产交易登记中心了解到，该新规在广州已执行，市民可自由选择公证与否。这是今年一项重大的利好消息。而从今年11月开始，根据司法部“冬日暖阳送温暖”活动，公证机关将为70岁以上老人提供免费办理遗嘱公证服务。目前在省司法厅统一部署下，全省已有过半数的公证处提供这项免费服务。算账新政后子女继承房产省2.57万这两项新政为老百姓节省了多少钱，记者帮大家算一算。据了解，目前，房产过户大致支付的费用主要包括：房屋评估费、营业税、个人所得税、赠与公证费/继承权公证费、契税、印花税、登记费等。现行房产评估的收费标准为：100万以内部分×0.5%；100万以上至1000万部分×0.25%。根据《国家发展改革委财政部关于降低部分行政事业性收费标准的通知》，2013年后公证收费为：受益额20万元以下的部分，按不超过1.2%收取；超过20万元不满50万元的部分，按不超过1%收取；超过50万元不满500万元的部分，按不超过0.8%收取；超过500万元不满1000万元的部分，按不超过0.5%收取；超过1000万元的部分，按不超过0.1%收取。营业税和个人所得税对于近亲属发生继承或赠与房产的有特殊规定。其中，近亲属和具有抚养、赡养关系的人之间赠与房产，以及发生继承、遗赠取得房产的，免征营业税。满五年的住房对外赠与的，也可免征营业税。另外，无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，以及无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，免征个人所得税。以一套面积为90平方米，市值300万的普通住房为例，一位70岁老人通过继承方式把房产过户给子女，在今年优惠政策前进行的，产生各种费用大概为3.7万余元。而在免费办理遗嘱公证后，子女自主选择不公证的方式去房管部门进行过户登记，则一次减少了2.57万元支出，只需要支付1.1万多元。比价买卖赠与房屋不如继承划算不少人或许听说，父母把房产赠与子女或者让子女继承，还不如卖给子女划算。这种说法是否靠谱？仍以一套面积为90平方米，市值300万的普通住房为例，赠与房产的，无论如何都要缴纳契税，广州地区首套房且面积在90平方米以内的收取1%，首套房面积90平方米以上、144平方米以内的收取1.5%，不是首次购房、非普通住宅、144平方以上的均收取3%。如此计算，赠与房产的方式所需费用合计近6.7万元。再看看父母把房产卖给子女的方式过户，需要支付的是50元登记费、3万元契税、1万元评估费、540元交易费等，总计4万余元。可见，如今最划算的房产过户方式应当是继承。流程房产继承最复杂且易生纠纷记者从房管部门了解到，相比房产赠与和房产买卖，房产继承的费用是最低的，但流程则比较复杂。房产继承中，最常见的纠纷是由于很多人没有事先立遗嘱，导致房屋的产权分割上存在很多问题。如今，办理房产继承时是否公证，可由市民自由选择，使得老人立遗嘱更重要，当中又数公证遗嘱效力最高。假如市民办理房产继承时不提交公证书，则需要根据国土部最新印发的《不动产登记操作规范（试行）》提交其他必要材料。随后，广州市房地产交易登记中心对材料进行检验，对符合办理条件的即予以受理；同时，对登记的不动产事项进行公示，公示时间不少于15天。尽管办理房产继承没有时间限制，从房屋所有权人死亡之日起，何时申办都可以。但是时间越久，手续可能越麻烦。相比之下，将房子卖给子女的流程简单不少，但受房屋面积，居住年限，首套、二套、多套等限制，如果要按照最高的标准来缴纳个人所得税、营业税和契税，则在买卖过程产生的费用更高。
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201820187月
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(大北京9000元/平方米)
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(大兴880万元/套)
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(大北京600万元/套)
(天津9000元/平方米)
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(天津9600元/平方米)
(大北京12500元/平方米)
(昌平500万元/套)
(顺义1000万元/套)
(昌平63000元/平方米)
(房山38994元/平方米)
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(密云19000元/平方米)
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Copyright & 1998 - 2018 Tencent. All Rights Reserved调研发现，开发商偷税手段多样化，但主要通过 5 种方式进行
：“隐匿应税收入”、“挤占、多提、虚列成本”、“超标准列支或扣除相关费用和支出”、“账簿凭证管理混乱，核算不规范”、“纳税申报不及时”。
纳税申报不及时，是最为普遍现象，表现为：不按预收房款申报预售收入依据利润率（或毛利率）缴纳所得税，或干脆就不申报，甚至作虚假申报等。
隐匿应税收入是开发商首选偷税手段之一，借此可以大幅度减少纳税基数。
比如，对销售收入确认不主动、不及时，少列收入坐支现金现象严重，有的直接进入企业小金库不入账；对银行按揭款项不及时入账，或者把收到的按揭款项记“短期借款”等科目。其次，是以工程尚未决算，收入、成本、费用无法确定为由，将已实现的商品房销售款长期挂在“应付账款”、“其他应付款”和“预收账款”等往来科目，不结转或延期结转应税销售额。
挤占、多提、虚列成本，是开发商偷税的另一主要手段。
典型方式是，开发商和建筑商互相勾结，有预谋、有目的、有步骤地通过先与承建方编造虚假合同，再让承建方多开建安发票的手段，人为地提高造价，增大建安成本，以少缴所得税。
目前房地产企业存在严重的偷逃税款问题，国家税务总屙将房地产行业连续五年定为全国税收专项检查的重点对象，这说明房地产行业偷逃税问题的严重性。那么房地产业是如何偷逃税款的呢？
1.通过与其他单位合作建房等方式，以房换资金、换土地。不记收入，偷逃税款。
部分房地产开发企业在自身资金不足的情况下，为了能获得大片土地，便与投资方签订联合建房协议；抑或根据拥有土地一方的利益需要，与其签订联合建房协议，用所建房屋换取资金、土地，而所换价值未按规定确认销售收入，也未按规定申报纳税。
2.以商品房或门面抵工程款，不记收入，偷逃税款。
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房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业。开发前期资金投人量大、资金短缺严重。房地产开发企业为了缓解资金压力，往往以工程投标为筹码，要求建筑安装企业与其签订带资入场的协议，待房子建成后就以等值的商品房或门面抵冲建安1二程款，从而达到减少营业额，偷逃营业税的目的。
3.对代收各种“初装费”及基金不记收入，偷逃税款。
从现行房地产开发企业的运作方式看，房地产开发企业在收取售房款之外，还收取部分代收代付或代垫款项：如有线电视的初装费、网络宽带初装费、电话电缆初装费、煤气管道安装费、房屋交易费、办证费、房屋维修基金、水电增容费等。现行营业税政策规定。营业税的计税金额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用，包括代收、代垫款项。而有的房地产开发企业以无代收代垫款项收入为由而未申报纳税。
4.通过土地评估增值虚增开发成本，偷逃税款。
按照建设部门的有关规定。房地产开发企业的注册资本越多、开发规模越大，则资质等级越高。目前房地产企业有相当一部分是民营性质的有限责任公司，这些企业在初建时注册资本不多。为了，提高资质，这些规模较小的房地产开发企业利用购进的土地经初步“三通一平”开发后，进行虚假土地评估，虚增土地成本，这既可以增大注册资本，提高资质，又可以虚增土地成本直接记入开发成本，减少仑业所得税税基。还有些房地产开发企业与建筑安装企业相互勾结做假，虚增成本，从而减少营业利润，达到偷逃企业所得税的目的。另外，现行建筑安装企业的建安发票实行由税务征收部门或发票管理部门代开的方式，只要缴纳营业税及附加，便可在开票“窗口”或税务征收部门开到发票，这就为房地产开发企业偷逃企业所得税提
供了可乘之机。房地产开发商用支付少额营业税及附加的代价，就可以轻松地偷逃企业所得税。
5.采取“假借款、真按揭”的办法偷逃税款
随着银行经营方式的多元化发展，金融按揭贷款购房方式作为一项新兴实用的服务项目，成为房地产销售业务中的主要方式。有的房地产企业为了缓解资金的压力，采取假按揭的方式，通过收集个人身份证、户口簿搞假销售，或串通购房者，虚抬房价搞假按揭，骗取银行贷款来弥补资金缺口，在账务处理上不记销售收入，而是作为长期借款，从而偷逃国家税款。
6.利用建安公司、销售公司等关联企业转移收入，调节利润，偷逃税款。
房地产开发企业发展到一定程度后往往组建集团公司，利用自己的亲戚朋友注册成立一些相应的建筑安装公司、销售公司、物业管理公司，使其成为自己控股公司或全资子公司，然后将开发商品房的建安工程交由关联的建筑公司承建；将房地产的销售业务分离出去，交由关联企业经营其房地产开发企业的代理销售业务、广告业务等；物业公司则代收房地产开发企业一切价外费用，如代垫代付维修基金等。这些关联企业通过订立各种假合同等手段，相互调控收入及利润，以达到偷逃税款的目的。
7.通过“预提费用”虚增成本，偷逃税款。
按照税法有关规定，预提费用年末不碍留有余额，对开发建设周期比较长的房地产开发项目的预提费用，应区别不同情况进行处理。但是许多房地产企业“预提费用”账户中提取的费用年终存在大量结余。此类房地产企业主要采取两种方式虚增成本：一是通过争取地方政府及有关部门的优惠政策来少付或者不付一些费用，同时仍提取按照规定应支付的各项费用，而不是按照实际支付金额计列相关费用。二是继续提取国家已取消的收费项目，形成应付而付不出的各项费用长期挂账，通过“预提费用”等往来账户计入开发成本。通过上述方法造成账面上的经营亏损，从而达到不缴或者少缴企业所得税的目的豆丁微信公众号
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　　2、想省钱就别搞太大　　此前，在上海和重庆试点的房产税，均划定了“豁免征收面积”，使得其最终变成了奢侈品税。编者认为，此次改革将不同于以往，既然要有庞大的基数支撑，不可能给予人均60平米的豁免面积，有30平米就不错了，甚至零蛋都有可能。因此，想省钱的话，别搞太大。
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