物业公司财务分析报告
文章摘要：占历史欠费的54%. 3.7管理费、停车费历史欠费预算完成情况本年度应追缴住宅物业管理费历史欠费预算数为47715元,实际收回32061.71元,完成预算的67.19%,应追缴商铺物业管理费10660元,实际收回6642.30元,完……
物业公司财务分析报告 发布时间: 来源:公文网 浏览:210
1. 小区概况xx华庭小区位于xxxx路2号,小区占地面积90228.09平方,总建筑面积平方,住宅57幢,共1192户;商铺130卡;架空层汽车位301个;露天汽车位373个;架空层摩托车位417个;露天摩托车位157个;车房30个;公寓楼1幢80户、办公楼1幢、会所1幢.现有入住住宅户1186户,商铺114户,可收费面积共28404.04平方,其中住宅22196.06平方,商铺6207.98平方,预计管理费收费金额为元/月,其中住宅元,商铺7263.34元;各类车辆停放费收取随每月车辆停放的增减而有所变动. 2. 经营情况按权责发生制原则计算属报告期内主要经营情况:主营业务收入(物业管理费、停车费)元,其他业务收入6818元,营业外收入100元,合共元,比预算减少了2.05%;完成全年预算的39.33%.费用支出元,比预算减少11.66%;累计支出占全年预算数的38.09%.本月盈利20956.81元,本年度累计盈利48917.25元. 3. 收入情况3.1各收入项目构成比例属本月收入为元,其中物业管理费收入元,占总收入的71%,架空停车费5004.80元,占总收入的3%,露天停车位收入21985元,占总收入的15%,临时停车费收入8450元,占总收入的6%,其他业务收入6818元;占总收入的5%,较预算数增加了3868元,增长了131.12%,其中ic卡收费705元,增长了17.5%,场地租赁费4300元,增长了1333.33%,装修垃圾清运费400元,增长了900%,但有偿服务费195元,比预算少75.63%,租赁中介费600元,比预算少33.33%. 3.2收入预算完成情况本月收入预算元,实际收入元,比预算减少3033.93元,减少了2.05%;而其中物业管理费收入比预算减少3609.23元,减少了9.26%,露天车位停放费增加2740.50元,增加了14.24%,架空车位费增加了258.80元,增加了5.45%,临时停车位比预算增加508元,增长了5.45%,其他业务收入较预算增加了3868元,增加131.12%. 3.308年5月物业管理费收费率本月应收住宅物业管理费元,实收82234.66元,收费率为78.99%,应收商铺物业管理费7275.58元,实收3956.06元,收费率为54.37%.详见p.12《应收账款及欠费回收分析表》及下图: 3.408年5月停车费收费率本月应收露天停车费22665元,实收17840元.收费率为78.71%,应收架空车位费(不含划拔发展商车位停放费)4752.8元,实收4424.80元,收费率为93.10%,详见p.12《应收账款及欠费回收分析表》及下图: 3.5 08年5月累计管理费停车费收费情况本月累计应收住宅物业管理费元,实收元,收费率为87.80%,应收商铺物业管理费36123.78元,实收26465.67元,收费率为73.26%,应收露天停车费元,实收98384.50元,收费率为92.43%,应收架空车位费28456.43元,实收27766.43元,收费率97.58%.详见p.12《应收账款及欠费回收分析表》及下图: 3.6管理费历史欠费收缴情况管理费年初历史欠费共194户,83392.77元,本月累计已收129户,38704.01元(含减免1户2334.80元),收回46%,欠费65户,44688.76元,占历史欠费的54%. 3.7管理费、停车费历史欠费预算完成情况本年度应追缴住宅物业管理费历史欠费预算数为47715元,实际收回32061.71元,完成预算的67.19%,应追缴商铺物业管理费10660元,实际收回6642.30元,完成预算的62.31%本年度应追缴停车费历史欠费预算数为2615元,实际收回5230元,完成预算的200% 3.8欠费总额图析(历史欠费及本年度欠费) 3.9欠费户数图析(历史欠费及本年度欠费) 3.10欠费账龄分析详见p.11《管理处欠费账龄分析表》
4.费用支出情况4.1费用支出结构图详见p.8《xx华庭物业管理处利润预算分析表(费用)》 4.2本月费用支出超预算项目 4.2.1超预算费用解析4.2.2水费本月水费预算数为4701元,实际发生数为5567.73元,费用增加了866.73元,超支18.44%,.1-5月此项费用较预算减少了29.46%.xx华庭财务分析报告.第8页.共24页4.2.3绿化护养费本月绿化护养费预算数为539元,实际发生1097元,费用增加了558元,超支103.53%,其原因为购入了一批农药及绿化用具,1-4月此项费用较预算减少了45.59%.4.2.5清洁用品费本月预算数为373元,实际发生763元,增加了390元,超支了104.56%,1-5月累计降低了37.94%.4.2.6财务费用本月预算数为1042元,实际发生1935元,增加了893元,超支85.7%,原因为增加了小区扣盘手续费、购支票费用、转帐手续费,1-5月累计降低了8.51%. 5、至本月止,累计超预算的费用项目 5.1福利费:预算数为45835元,实际发生54477.50元,增加8642.50元,超支18.86%.5.2社区服务费::预算数为1600元,实际发生3504元,增加1904元,超支119%.5.3办公费:预算数为1875元,实际发生2885元,增加1010元,超支53.87%.
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物业公司是否有权收取住宅小区地上停车费用？
物业公司是否有权收取住宅小区地上停车费用？
提问人：人间正道
受理单位：物价局
状态：已回复
浏览：10224
提问时间： 11:06
我是世纪花园南区的业主，5月底我在贵单位12358平台留言咨询过住宅小区内地面停车位物业是否有权利收费问题，你们短信回复：因每个住宅小区规划不同，应根据你小区的实际情况来确定。物价部门只能确定其停车收费指导价标准。若该小区成立有业主委员会，则物业费包括停车费均由业主与物业协商；若未成立业委会，只有停车费还暂时按旧的政府指导价标准执行（若业主与物业签订有相关合同，则按合同规定执行）。我感觉对未成立业委会的小区来说这个问题回答得比较笼统，后咨询律师，律师回复：住宅小区各种类型车位的权属情况分三种：1.小区地下产权车位，产权属于开发商，业主通过与开发商签订合同购买车位，并办理完毕权属转移登记手续后，即可成为车位的专有产权人。2.小区的地下人防车位，该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。3.小区地上车位，建造于小区地上空间，是为了满足临时停放车辆而设置的车位。物权法第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”而《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条进一步明确规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”因此，位于公共土地的停车位，则属于小区业主共有。现我小区的地上停车位明显属于公共区域，属于第三种情况，产权属业主共有，物业无权私自收费，如需收费须等成立业委会后经同意才能收取，且费用使用也只能用于公共设施建设和维护，不可用于物业企业。现世纪花园南区物业公司凭贵局贵价格《2012》15号收费指导文件（上墙）一直收取小区地上停车位的费用至今，连小区主要公共道路也划线收费，小区环境越发拥护，为争车位业主因此而吵架，激化了社会矛盾，业主两次反映无果，恳请贵局出面公布此文件仅仅是收费指导文件，不能做为收费依据，澄清事实，并会同房产局有关部门介入，要求物业企业及时公示具体年度收支报表，制止物业停车收费侵权行为，规范小区管理，维护社会稳定。
物价局网络发言人
受理时间： 17:06
您好！您提出的问题我部门已受理，请耐心等待回复。
物价局网络发言人
回复时间： 16:06
人间正道女士/先生：您好！关于您向我局咨询的“物业公司是否有权收取住宅小区地上停车费用问题”，现答复如下：根据《广西壮族自治区物价局关于印发&广西壮族自治区定价目录&的通知》（桂价综〔2015〕96号）规定，从日起，普通住宅小区停车服务收费如具备业主与物业服务企业、停车服务企业协商议价条件的，则放开收费标准（即实行市场调节价），由业主与物业服务企业协商定价；不具备协商议价条件的，暂按现行规定管理。即：<span style="font-size:21font-family:仿宋;color:#.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。小区停车收费包括车位租赁费和车辆停放服务费。车辆停放服务费用于车位（车库）的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等。2.业主在物业管理区域内的公共停车位（车库）内停车应交纳车辆停放服务费、车位租赁费。业主在自己拥有使用权的车位（车库）内停车应交纳车位物业服务费。3.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的应经业主大会同意，或者经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，所得收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。4.占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放汽车的，应当经业主大会或专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意才可收取车辆停车费，收费标准不得高于同一小区露天配套停车场车辆停车收费标准，所得收益（车位租赁费）主要用于住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。物业服务企业应对收费收入单独设立帐目，并定期（每年1-2次）在物业管理区域显著位置向全体业主公布收支情况。5.物业管理区域内的公共停车位（车库）临时停车费，按40%归物业服务企业作为补偿物业服务企业的成本、税金等，60%为收益归全体业主所有。感谢您的来信，希望我们的解答能让您满意！&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 日
(该部门已经在贵港市网络问政平台实名认证，发言代表该部门立场，请网友对部门回复进行评价。)
非常满意：
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第四点请问是否有具体文件？想拿着文件跟物业理论。
关于答复的第四点：世纪花园南区尚未成立有业主委员会，根本谈不上同意物业公司在小区公共道路或公共区域收到停车费，但物业公司一直在收取，对当前这种严重侵权行为，贵单位是否有责任有义务采取措施制止？请给予明确回答。24小时全国咨询热线
400-668-0381
集团物业解决方案
随着中国城市化进程的加快和经济的快速发展，许多物业公司已经发展成为遍布全国的集团物业公司，其管理的停车场数量也从几个发展到几百个，甚至上千个，停车场收费也在物业的管理收入中占居越来越大的比例。如何对这些停车场进行统一管理，降低管理费用，增加管理收益是物业公司急需解决的问题。
集团物业解决方案设计了三级管理来适应集团物业公司的管理需求，这三个分级标准可以由物业公司根据自身的特点和管理要求自行定义。
集团物业公司旗下有多个停车场，停车场数量可以是从几百个，甚至上千个，组织结构往往是多层级的金字塔结构。
车主体验差
物业成本高
方案解决目标
以物联网为基础，以云平台为核心，以4S服务为宗旨
降设备成本
降管理成本
降人员成本
降维护成本
堵人员漏洞
堵现金漏洞
增广告收益
解决车辆管理
提供访客管理
提供门禁管理
德立云物联网智慧停车运营管理系统
快速通行系统
出入口采用先进的车牌识别，实现车辆快速识别、快速通行，不取卡、不停车，解决了出入口拥堵的问题。
超声波引导系统
车主能够实时了解到停车场空余车位信息，达到快速停车的目的，相比视频车位引导，投入成本低。
智慧门禁系统
云门禁是基于互联网的云端门禁系统，具备云端管理和云端控制功能，实现社区出入口的多元化管理。
访客管理系统
通过APP即可进行访客管理，彻底解决了传统访客纸质登记管理的方式，避免访客数据的丢失和安全隐患。
多层分级管理
根据地域、职能等设置不同的访问权限，对人员进行分级管理。
一位多车管理
同一个车主可以多辆车使用同一个车位，合理收取停车费用。
访客登记管理
APP预约登记，访客车辆自动放行入场，未预约车辆，入口登记放行。
收费对账管理
收费员自行与系统对帐，现金上交财务，系统根据流量分析财务数据异常。
车辆流量分析
根据车流量，及时调整人力、设备等投入，增加车位周转率。
多种缴费方式，车主缴费的任何金额，不经过第三方，确保资金安全。
在停车高峰期，可以将车流量较少的出口改为入口，或入口改为出口。
APP收费管理
免费下载APP即可进行停车收费管理，停电失电，APP计费放行。
车辆防盗锁定
车辆进场后，可用微信、APP进行车辆锁定，未解锁车辆禁止放行。
微信公众号车主app
车主可通过微信、APP在手机上自助缴费，有效解决排队缴费。
停车管理云平台
基于物联网和云计算服务的停车管理和运营服务平台,打破单个停车场系统信息孤岛现状,实现车库、车位、车辆、财务统一在同一平台上集中管理。
面向业主生活,提供物业缴费、停车缴费、物业报修等服务,车辆防盗锁定,已锁定车辆禁止离场;一键开门,无须携带门禁卡;访客授权等业主服务,提高业主体验,降低物业管理成本。
德管家物业端APP
面向物业管理需求,提供门禁、业主之间互通,访客登记管理,抛弃纸质记录方式,生成访客记录报表,防止数据丢失;巡更管理,到达巡更基站自动打卡,巡更记录实时查看,管理更轻松。
财务数据报表
云平台自动生成财务报表,可远程实时查看财务数据,收费员无法修改/删除,系统自动跟据流量分析财务数据是否异常,杜绝前端人为操作流失,降低了管理成本,增进物业收益。
停车费打折
与商场收银系统直接对接，商家自行设置优惠方式，可选择免单、减停车时间或金额、打折等方式，用手机或电脑即可进行优惠操作，并在云平台实时生成停车打折记录。
多种缴费方式
集中式收费管理，可使用微信/支付宝扫码、手机APP或微信公众号缴费等方式，避免工作人员接触现金，费用直达物业账户，并在云平台实时生成在线支付记录及自助缴费机操作记录。
车辆防盗锁定
专为车主设计了车辆防盗锁定功能，保障车辆安全。通过APP或微信服务号一键锁定车辆，在出场时需解锁后才可正常通行。如果车辆离场未解锁，出口将会提示“车辆已锁定，不允许出场！”
在入口或出口多安装一个车牌识别控制机，在停车高峰期，可以将车流量较少的出口改为入口，或入口改为出口。例：某出口为一进一出，高峰期时段可改为二进或者二出。
设备远程维护
物联网智慧网关具有对设备的管理功能，可远程自动诊断设备的运行或工作状态，无需工作人员跑现场监测维护，节约了维护成本。
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新接小区物业管理如何提升收费率的问题探索提要：以上问题之所以形成,是因为参与活动的责任主体或多或少忽略了一点，就是物业管理是一项系统工程
　　新接小区如何提升收费率的问题探索
　　公司在服务中，经常被一些自己不可能解决的问题困扰，由于过多的精力消耗在这些问题上面，往往忽视了“物业管理的本质”――管理和服务，从而造成业主欠费――企业亏损――管理不善――服务下降――业主长期不缴费的恶性循环。随着全国各地物业管理市场的不断发展，物业管理发展进入到一个新的阶段，但是也有许多老问题尚待解决，其中最为突出的就是物业管理收费难。企业应该本着“人心服务，用心服务”的宗旨，避免物业管理企业与业主猜忌和不信任现象的发生，营造双方和谐的氛围。
　　中国物业管理行业自出现的那一天起，收费难的问题就相伴相生，很多同仁对此进行了深入的探讨。一下，物业管理收费难的原因主要有：
　　1.业主不了解物业管理的实际含义
　　2.对物业管理服务不满意
　　3.工程质量存在问题转嫁给物业
　　4.业主不缴费的侥幸心理
　　5.业主消费观念问题
　　6.企业内部管理问题
　　7.自建自管的遗留问题
　　8.服务等级收费标准的制定及价格审批较为不完善的问题
　　以上问题之所以形成,是因为参与物业管理活动的责任主体或多或少忽略了一点，就是物业管理是一项系统工程，它是行业产业链上的重要一环，同时也是前者的无限延伸,它不仅贯穿于房地产产品的生产、销售环节而且体现在服务环节上，物业管理的重要性更是显而易见。物业管理企业在管理中体现的是市场化、专业化、社会化的管理行为,这种市场化的运作是以有价值的服务来实现的,因此在物业管理市场中必然的要求是“谁受益，谁付费”，保证收费的高比例和稳定是物业企业发展的需要,也是房地产服务环节得以延伸的需要。
　　针对新接小区物业管理如何提升收费率的问题，笔者所在的公司做了一些有益的探索。
　　一、深入分析所在小区业主不缴物业费的原因
　　2004年，通过社会招投标，我们公司获得了一个小区的物业管理权，这是一个由两栋高层组成的小区，其中一栋是商品房，另一栋是企业公房。
　　在承接以前，我们组织了多次实地考察，了解当时该小区的管理状况，总结出以下几个导致原物业收费率低的原因：
　　1.部分小区业主是拆迁户，刚入住时，原物业管理公司按商品房标准向他们收取了物业管理费。几个月之后，当原物业管理公司得知拆迁房应该参照的物业费是每套8元/月的售后公房标准收取费用时，仍然按照普通商品房的标准来收取,对此他们给出的解释是，当初房地产开发商在建造房屋时是按照普通商品房的标准来建的。即使是有问题，也应该由开发商来解决，与物业管理公司无关。原物业管理公司踢皮球的态度，引起了许多业主的不满,于是,许多业主开始拒绝缴纳物业费。
　　2.少数业主自从搬到这个小区后，已经丢失了多辆自行车，甚至还有燃气助动车被盗的情况，他们认为已经交给物业管理公司管理费、费及车辆管理费，可物业公司并没有履行自己的义务和职责，没有真正保证自己的财产安全。原物业公司称保安只负责维护小区公共秩序和安全，丢失自行车不属于他们的责任。业主无法接受这种解释，因此一部分业主也开始拒绝再缴纳任何的费用。
　　3.还有部分业主反映的问题，和房屋的性质有关。部分商品房业主搬进来后才知道这是个商品房和拆迁户房及售后公房混住的小区，这一点买房时售楼小姐并没有跟他们讲明。虽然大家同住一个小区，享受的服务也基本一样，但他们感觉自己并没有因为住的是商品房而得到更好的服务，然而收费标准却高出很多。于是，这部分业主也开始拒绝再缴物业管理费。
　　4.少数业主不交费是因为买房时开发商的销售承诺没有兑现，房屋质量有问题。比如面积缩水，规划更改等，业主多次找开发商索赔甚至要求退房，但开发商置之不理，问题长期得不到解决，万般无奈之下，只好拒缴物业费。
　　原物业管理企业在管理中，过多的精力消耗在一些自己不可能解决的问题上,忽视了“物业管理的本质”――管理和服务，造成业主欠费――企业亏损――管理不善――服务下降――业主长期不缴费的恶性循环。
　　二、尝试“心理服务”，对症下药
　　首先，公示收费。针对收费标准的问题，我们在咨询了有关专家后，决定按照相关执行。一方面在大厦大堂张贴公告，公布新的收费依据及标准，另一方面对于原物业管理企业多收取的物业管理费，我们提请相关政府部门与原物业交涉，要求其悉数清退，由我们代为返还各拆迁户手中，获得了一片叫好声。
　　其次，据理力争。针对车辆失窃而引起的业主不满，我们在表示理解的同时，一方面积极和原物业管理企业取得联系，在到场的情况下，就车辆失窃后的赔偿问题，秉着“有理，有利，有节”的原则，积极为业主争取利益。另一方面，我们的收费员也对这部分业主做了一定的工作，毕竟，原物业管理企业的管理责任，不该由现物业管理企业来承担。
　　第三，适当差异。在明确了以上两个举措取得实质性效果以后，我们着手实施差异化服务。物业管理企业要生存，必须符合“质价相符”的经济规律，质量好了价格会上去，价格低了，质量也会下来。由于小区的两栋物业中，一栋是商品房，另一栋是售后公房及拆迁户，由于收费标准不一样之后，保留了商品房物业原有的小门岗设置，而拆迁和售后公房的小门岗就被撤销了，这一举措在最初变更收费标准的公告中，已提出并征询了业主的意见，[1]&&
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市区物业管理小区停车难问题产生的原因及对策
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