共同拥有房屋，因其中一方而被司法拍卖， 另一方能申请中止拍卖吗
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　　还记得上次我们和大家分享的案例吗？　　离婚后，男方还钱“难”，女方需要“背债务”吗？　　看完以后是不是觉得“茅塞顿开”？　　今天，小编就再来给大家“以案说法”！　　　　这一期，我们要探讨的是：　　两人共同拥有的房屋，　　因其中一方的原因而被司法拍卖，　　另一方能够申请中止拍卖吗？　　　　▼　　案情回顾　　被执行人小云逾期未履行生效的民事判决所明确的法律义务。　　申请执行人陈生因此向法院申请强制执行。　　在执行过程中，执行法院发现并查封被执行人小云与案外人小吉名下的按份共有且份额明确的一套房产，拟拍卖该房产。　　　　案外人小吉以其对该房产享有所有权为由，向执行法院提出执行异议，主张解除对该房产的查封并中止拍卖。　　双方说法　　案外人小吉：　　1.案外人并非是案件的被执行人，法院不应执行拍卖案外人的房屋。　　2.该房屋的产权属于案外人与被执行人小云共有，案外人享有该房屋的所有权，且占该房屋80%的份额，法院未经案外人的同意即对该房屋进行拍卖，损害了案外人的物权，违反了相关的法律规定，严重侵害了案外人的合法权益。　　3.案外人目前一直居住在该房屋，执行拍卖该房屋将导致案外人居无定所。　　　　▲ 综上所述，请求法院解除对该房屋的查封，并中止对该房屋进行拍卖。　　申请执行人陈生：　　1.案外人小吉没有拥有被拍卖房屋100%的产权，被执行人拥有该被拍卖房屋的部分产权。　　2.案外人小吉对被拍卖房屋所拥有的产权，不能阻止法院对被执行人小云名下份额进行拍卖。　　3.案外人小吉可以通过补偿被执行人小云等同于被拍卖房屋20%份额价值的人民币，从而拥有该房屋100%的产权。　　　　▲ 故案外人小吉向法院提出解除对该房屋的查封，并中止对该房屋进行执行拍卖的申请，理由不充分，法院应依法不予支持。　　对于双方的说法　　法院最后如何判决呢？　　法院判决　　◆ 由于案外人小吉与被执行人小云按份共有的房屋属于不可分割物，应整体予以处置，尽管被执行人小云所涉及的债务属于其个人债务，案外人小吉不承担还款责任，但法院依申请执行人陈生的申请拍卖涉案的房产，基于案外人小吉、被执行人小云对涉案房产分别占有80%、20%份额，以变现价款中属于被执行人小云的20%份额偿还债务并无不当。　　◆ 案外人小吉亦同时享有该变现价款中80%的份额。拍卖该房产时，案外人小吉在同等条件下享有优先购买的权利。故案外人小吉对涉案房产所享有的相应份额的所有权，并未受到损害。　　◆ 案外人小吉认为，法院执行其与被执行人小云共同共有的财产，侵害了其合法权益，从而主张中止对该房屋的执行，理据不足，法院应不予支持。　　　　判决结果：　　驳回案外人小吉的异议请求。　　对于此案，　　我们来看看法官怎么说？　　法官释法　　尽管《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条明确规定，对被执行人与案外人名下的共有物可以强制执行，但语焉不详。　　在执行过程中，执行法院发现并查封被执行人与案外人名下的按份共有物。此时有二种做法，一是只查封不处置，一是继续处置。但继续处置时，多数的案外人会以其对该共有物享有所有权为由提出执行异议，主张阻止执行。执行法院一般依据“物权优于债权”的原则，尤其是不可分割的按份共有物，只查封而不再处置。上述情况导致司法实践操作不一。　　　　本案例认为，因按份共有人在按份共有物分割时负有相关的义务，并且享有优先购买权和获得与自己持有份额相对应金额的权利，不损害其应有的权利，故不享有足以排除强制执行的权利，依法不能阻止执行。同类案件有增加的态势，法律和司法解释没有明确规定，此案的处理对于同类案件具有指导性。　　普法时间　　▼　　我国法律对于相关问题　　是怎样规定的？　　法条链接　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条：对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。　　《中华人民共和国物权法》第九十四条：按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。　　《中华人民共和国物权法》第九十九条：共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。　　《中华人民共和国物权法》第一百条第一款：共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
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网易通行证/邮箱用户可以直接登录：数千万房产拍卖权之争
信托与第三方谁优先受偿_网易财经
数千万房产拍卖权之争
信托与第三方谁优先受偿
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几天后，浙江慈溪人民法院即将在公开司法拍卖平台进行一场资产拍卖。既非卖方也非买者的四川理应对此颇为关注。这场拍卖定于10月15日进行，拍卖标的是位于浙江省慈溪市逍林镇林西村、福合院村的工业房地产及附属设施，所属企业为宁波哲豪电子科技有限公司（下称“宁波哲豪公司”），公告显示该标的有两张土地证号，以及上面的8栋建筑物（厂房），用途均为工业。比对这些房产信息，不难发现，这与四川信托2012年发行的一款信托的抵押资产吻合。当年5月份，“川信·浙江电器公司流动资金贷款集合资金信托计划”（下称“浙江好当家信托项目”）成立，抵押物恰为上述宁波哲豪公司房地产。10月10日，21世纪经济报道记者拨打负责此次拍卖相关事宜的浙江宁波法院人士电话，对方也向记者确认拍卖标的来自于宁波哲豪公司。不过，有意思的是，记者获取的一份法律文件显示，该处房产从2013年年中开始已被申请司法拍卖，但申请人并非四川信托，而是浙江慈溪当地一家企业慈溪市逍林建筑工程有限公司（下称“慈溪逍林建筑公司”）。据调查，慈溪逍林建筑公司曾为宁波哲豪公司工程建筑方，2013年3月，因宁波哲豪公司不予支付尚欠的1984万元工程款，慈溪逍林建筑公司申请强制执行拍卖宁波哲豪公司资产，所涉资产恰恰为上述土地、厂房。显然，这一拍卖申请动了四川信托的蛋糕。本报记者多方获悉，四川信托此后向法院提出异议，认为慈溪逍林建筑公司不具有上述房地产整体的拍卖处置权，要求撤销拍卖行为，拍卖权之争由此展开。工程款清偿权和抵押债权，谁能？各方理解不一。10月10日，21世纪经济报道记者联系了四川信托相关人士，对方表示，“浙江好当家电器公司流动资金贷款集合资金信托计划”已兑付完毕，不存在兑付风险。拍卖权之争事情要从慈溪当地曾经的电器龙头浙江好当家电器有限公司（下称“浙江好当家”）说起。在长三角、安徽、东三省等地农村，人们对“好当家”、“家家乐”牌的洗衣机、脱水机、冰箱等白家电产品并不陌生。生产这些小家电产品的浙江好当家电器实际控制人为岑建康，大约在10年前，岑建康进入了家电行业。不过在2005年左右，电子电器和金属冶炼逐渐成长为浙江慈溪的支柱产业，岑建康于是转行家电生产。这次转型使其抓住了正在崛起的家电产业，浙江好当家先后入选了国家家电下乡项目。根据上述浙江好当家信托项目的一份推介材料，截至2011年9月，浙江好当家电器的总资产已超过10亿，拥有生产流水线10条，70多家区域售后服务中心，60%的洗衣机销往乡镇和农村市场。不过，2012年后，浙江好当家所处的洗衣机行业库存不断高企，去库存压力巨大。浙江好当家资金链同样变得相当紧张，企业于是在当年通过四川信托等渠道补充了过亿元的相对贷款更高成本的资金，用于原料采购等。2012年5月份，上述浙江好当家信托项目成立，融资金额为1亿元，风控措施分两块，一部分是浙江好当家和宁波哲豪公司所有股权；另一部分就为宁波哲豪公司上述两块土地和所载建筑厂房的抵押。但这一次，浙江好当家遇到了财务难题。2013年该信托产品到期时，据21世纪经济报道记者调查获悉，从彼时开始，浙江好当家在、、、温州银行、商银行、东海银行等多家银行贷款逾期，并被诉诸法院，贷款数额从几百万到几千万不等。四川信托和其他金融机构一样，因信托贷款到期后，浙江好当家并未能有足够销售资金来支付这笔信托融资，此后，其也将浙江好当家诉诸法庭（见本报日稿件《浙江好当家陷债务危机 重创慈溪电器联保圈》）。据调查，四川信托在对上述宁波哲豪公司房地产进行资产保全时，一个新的情况是，早在2012年8月，因为工程款纠纷，慈溪逍林建筑公司已申请对上述涉案房产进行了首轮查封。更让四川信托无法接受的是，彼时，慈溪逍林建筑公司正在通过慈溪市人民法院对上述房产进行集体拍卖。本报记者获取的材料显示，慈溪市法院对拍卖申请裁定执行，2012年底，执行法院委托慈溪市弘一房产评估责任公司对拍卖房产进行鉴定，彼时市场价值为10267万元、变现价值为8213万元。此后，慈溪市人民法院分别于2013年年中，2013年11月份对上述房产进行两次公开拍卖，主要通过宁波两家拍卖公司进行，不过先后流拍。对此，四川信托2014年5月份提出书面异议，理由是四川信托对上述宁波哲豪公司房产享有抵押权，抵押物价值1亿元，而慈溪市逍林建筑公司执行标的（债权）远低于抵押物价值；且该房地产有两本土地证，8间房屋均有独立房屋所有权证，可以分割处理。四川信托认为，慈溪市法院对上述抵押物的拍卖属于超标的执行，要求撤销拍卖行为；如要拍卖，可以将房产的一部分拿来拍卖实现慈溪市逍林建筑的债权，而不能整体拍卖。慈溪市法院驳回了四川信托异议。依据是，根据慈溪市逍林建筑公司陈述和现场调查，上述房地产为整体统一布局，厂区内的污水管道、水电设施等附属设施及规划道路、出入行路均为整体规划建设，如按土地证进行分割，将明显影响该房地产的整体功能和使用价值。“我们最近就遇到类似的信托纠纷案件。通常的，项目迟迟未能完工或者销售不畅，往往会产生施工方和信托公司在资产处置上争议，多数情况下，双方会达成妥协，房产项目不宜拆分的就整体处置，然后再进入分配程序。”上海一位律所合伙人称。据悉，四川信托提出的上述异议被慈溪市人民法院驳回后，四川信托又于2014年6月向宁波市中级人民法院提出异议，后者给予了同样的驳回裁定。宁波市中级人民法院给出的裁判理由是，本案所涉房地产在一个整体规划的工业区内，尽管有两本土地证、八本房产证，形式上可以分割，但该房地产的污水管道、水电设施以及出行道路均为整体性规划，在使用上不宜分割，若进行分割将严重损害其价值。而根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的第十八条规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分开严重损害价值的，应当合并拍卖。上述律所合伙人对记者表示，现在为了避免类似争议产生，一些信托公司会在信托项目成立前，事先要求和项目施工方签订协议，约定施工方放弃抵押资产的拍卖处置权和优先受偿权。谁有优先受偿权？21世纪经济报道记者了解，上述房产截至目前已进行数次拍卖，其中，2013年底，慈溪市地方法院将上述地块和附属物挂牌拍卖时，起拍价为8200万；2014年9月份，这一地块转入浙江省宁波市中级人民法院司法拍卖网络平台上拍卖，起拍价已降至7500万。“此前，慈溪法院是委托我们进行这块房产的拍卖，但先后流拍，没有变卖成功。现在他们已经通过网络公开平台拍卖，不通过我们渠道了。”此前受托拍卖公司，宁波之江拍卖一位人士10日对记者表示。据悉，9月份的网络拍卖因无人竞拍而流拍，10月份即将进行的拍卖中，法院已将起拍价调低到6000万元。事实上，由于目前慈溪经济相对不景气，工业用地和厂房的价值大幅下跌，法院拍卖价格由此不断下行。这或许也是四川信托对拍卖另一个担心的地方。根据上述浙江好当家项目推介材料，在信托募集时，宁波哲豪公司这些房产估值为12014.9万元，拍卖价相比之下明显缩水。记者获取的上述法律文件显示，在慈溪逍林建筑公司和宁波哲豪公司建筑工程纠纷调解中，慈溪市法院还裁定，慈溪市逍林建筑公司在1984万工程款范围内对诉讼争议工程（即上述房产建设工程）具有优先受偿权。这意味着，在拍卖结束后，慈溪市逍林建筑公司将优先获得清偿，剩余资产才能顺位给予四川信托。《最高人民法院关于建设工程价款有限受偿权问题的批复》第一条已有规定，即建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。上述上海律所合伙人告诉记者，理论上来说，工程款清偿权一般优于抵押债权。但前提是，建筑工程公司必须在项目完工后6个月以内进行主张；对于迟迟未完工甚至有烂尾可能的项目，建筑工程公司必须在约定竣工日起6个月内主张。不然视同权利放弃。对此，四川信托也提出优先权认定方面的异议，质疑慈溪市逍林建筑公司建筑工程价款的优先受偿权范围和真实性，要求法院进行实体审查，并主张慈溪市逍林建筑的优先受偿权没有对抗四川信托抵押权的法律效力。
四川信托认为，关于优先权上，本案的建设工程已办理了房产证，四川信托所享有的房屋抵押权，而不是建设工程抵押权，慈溪市逍林建筑享有的建设工程优先权不能对抗四川信托的房屋抵押权。21世纪经济报道记者获悉，对于这一项异议，宁波中级人民法院在上述裁定中未予以直接明确，表示优先权问题应该在参与分配程序中予以解决，但法院方面也表示对涉案房产享有抵押权的主张不能阻止的执行。10月10日，针对优先受偿权争议一事，四川信托回应记者称，“我公司拥有该项目的优先受偿权，将严格依照法律规定行使权利，维护公司利益。”
本文来源：21世纪经济报道
责任编辑：王晓易_NE0011
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法院拍卖被告房产法律有规定先腾房后拍卖或先拍卖后腾房吗？为有利于拍卖成功，申请执行人有权要求执行法官
法院拍卖被告房产法律有规定先腾房后拍卖或先拍卖后腾房吗？如果没有规定，为有利于拍卖成功，申请执行人有权要求执行法官先腾房后拍卖吗？
提问者：wl4490***时间： 14:20:53地点：2个回答
你好，判决生效后，可以申请法院强制执行。
追问：我是申请执行人，判决已生效，已进入强制执行程序，诉讼中我已保全了被执行人的楼房，可法官说不可以先腾房后拍卖，我想咨询的是我是否有权要求执行法官采取先腾房后拍卖的方式进行拍卖，这样才有利于拍卖成功，才有人敢买
回答：你好，认为当事人没有这个权利。
，判决生效后，可以申请法院强制执行。
追问：律师您好！能否帮我回答具体些？我诉前保全了被zh行人楼房 判决已生效，已进入强制执行阶段，可法官说不可以先腾房后拍卖楼房，法律有规定吗？我，如果没规定，我是否可以要求法官先腾房后拍卖？目的是为了拍卖成功，
答：房子拍卖后要保障对方有可以居住的地方...
已帮助： 人
答：你好，法院拍卖房产的流程如下:
1、到房管局查封被执行人的房屋产权。2、委托评估...
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答：可以拒绝不合理违约金...
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答：周一至周五，但周五下午不对外办公...
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答：如果均无抵押，也没有查封措施的，应该按照债权比例平等受偿。...
已帮助： 人
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答： 你好，赌债属于非法债务，不受法律保护，你的前夫可以在诉讼中主张系非法债务。若法院
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回答：按照合同约定办理。。。。。
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回答：你好，肇事人有遗产可以起诉其继承人。
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回答：双方机会均等，法院一般是按照有利于孩子成长角度判决。
回答：如果你认为要离婚，你可以起诉到法院。
回答：如果有协议约定是可以的但是如果没有协议就有可能犯法。
回答：不确定，无法判断货车是否有责任。最后由交警认定。
回答：如果是雇主，一般不承担上下班途中的交通事故责任。
回答：先找物流公司要求赔偿
回答：你好，一般夫妻共同财产要均分，孩子的抚养权要看情况定。
回答：是应该退的。。。。。。。
回答：可以的，但是他们不见得听你的，毕竟是要账公司。
回答：他没有理由退租，你如果是违章建筑，应该有关部门处罚你，与租房人没有关系
回答：按照合同约定办理。。。。。。
回答：写上两个人的名字是共同财产。
回答：应当向法院提出异议。
回答：你好，你可以报警，由警方立案调查。
回答：有责任，是不是经过报警处理了？学校管理不到位应该有责任
回答：你好，你不会被拘留。
梁静飞律师
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拍卖房屋的申请书申请书
申请人：上海南明投资管理有限公司，注册地XX市XX区新镇路928号，送达地址：浙江省XX市万丰北路72号1801室。
代理人：吴洪江，浙江丽阳律师事务所律师。
被执行人：陈涛，男，日出生，汉族，户籍地湖北省XX县青石镇马河村一组28号，现住XX市XX区文诚路888弄37号701室。
申请人与被执行人房屋租赁合同纠纷一案，贵院判决后于日已经立案执行，执行案号(2011)闵执字第6327号。
根据申请人提供的线索，贵院于日查封了陈涛坐落于XX市XX区文诚路888弄37号701室，但一直没有拍卖。
陈涛是一个大老板，开着豪车、住着豪宅、在上海开办多家超市，为了逃避执行，陈涛驾驶的小车登记姐夫的姓名，超市使用妻子的名义，陈涛曾经和朋友说，已经和闵行法院法官联系好了，等法院查封期限过后，马上将房屋过户给他人。
申请人认为：陈涛据不执行贵院判决，损害了法院的权威。陈涛在上海的房屋不是唯一的居住房屋，可以进行拍卖。
为了维护法律的尊严，维护法院权威，特申请拍卖查封的房屋，申请人愿意提供一切协助，包括为被执行人租赁居住的房屋。
XX市XX区人民法院
申请人：上海南明投资管理有限公司
代理人：吴洪江，联系电话
附：1、(2011)闵执字第6327号受理执行案件通知书一份;
2、XX市XX区文诚路888弄37号701室房屋登记信息一份。
拍卖房屋申请书二：拍卖、变卖房屋申请书
申请执行人：河南某某投资担保股份有限公司
法定代表人：某某 职务：董事长
住所：XX市郑东新区商务内环路2号中油新澳大厦9楼
被执行人：王某某，女，汉族，日生，身份证号******，住河南省XX市*******。
请求依法对被执行人名下位于XX市*******房屋(产权证号*******)进行拍卖、变卖或采取其他执行措施。
事实与理由
申请执行人与被执行人金融借款合同纠纷执行一案，业经贵院立案受理。在本案执行期间，被执行人拒不履行还款义务。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条的规定，申请执行人请求贵院立即对被执行人名下位于XX市*******的房屋进行拍卖、变卖或采取其他执行措施。理由如下：
1、本案审理阶段，贵院业已根据申请执行人的申请对被执行人名下的上述房屋采取财产保全措施予以查封。经查，被执行人及其所扶养家属共2人。司法实践中，被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋可参照当地廉租房申请的标准，面积为每人16㎡。因此，本案中，被执行人及其所扶养家属生活所必须的房屋面积为32㎡，而被执行人名下的该套房屋建筑面积为136.24㎡，远远超过其生活所必须的范畴。
2、被执行人身份信息显示其住所为河南省XX市*******，而被执行人名下的房产位于XX市东铭路*******，且经申请执行人多次登门拜访及贵院两次调查，均未发现被执行人位于XX市东铭路*******的房屋有人居住，足以说明被执行人有至少两处可供居住房屋，足以说明位于XX市东铭路*******的房屋不是被执行人及其所扶养家属生活所必须的房屋，因此，被执行人不符合“唯一住房”的情形。
3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条的规定，是为了保障被执行人的基本生活居住权，但保障被执行人的居住权并不等于保护被执行人的房屋所有权。房屋是公民的生活资料，也是公民的固定资产。当房屋仅仅满足生活需要时，不一定必须拥有房屋所有权。而强调保障被执行人的居住权，是使被执行人有房可住，而不是让被执行人继续拥有资产。因此，可以租住方式保障被执行人的居住权，且租住房屋的标准应当参照“最低生活标准”确定。
当然，申请执行人亦考虑到维护社会和谐、执行措施人性化的因素，根据当下司法实践经验，结合本案实际情形，申请执行人同意并建议贵院采取如下执行方案：
1、贵院审查该套房屋是否超过被执行人生活所必需。
2、贵院委托评估机构对该套房屋进行评估。
3、申请执行人可为被执行人提供临时住房作为过渡房。
4、贵院委托拍卖机构对该套房屋进行拍卖。
5、申请执行人同意在拍卖价款中保留相应价款用于被执行人自行购买或租赁房屋。
综上，为维护申请执行人的合法权益、打击被执行人逃避法律责任的侥幸心理和贵院判决的严肃性，请求贵院依法对被执行人名下位于XX市东铭路*******的房屋立即强制执行。
河南省XX市中级人民
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