县城规划区内农民咋建房？_网易新闻
县城规划区内农民咋建房？
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（原标题：县城规划区内农民咋建房？）
本报星级记者王明存
随着城市规划区不断扩大，划入规划区内的农户也越来越多。他们居住的房屋不少年久失修，成了危房，随时可能倒塌。有的子女长大成人，急需建房成家。可是，地方政府为了降低今后拆迁成本，不允许其翻建。他们不得不居住在危房或全家人挤住在一起。
颍上县县城慎城镇城南社区农民叶乐强等三户农民就遇到了这一问题。近日，他告诉记者，他们家危房建于1979年左右，屋顶漏雨，墙体开裂，在用板凳或毛竹支撑。他们三户每家都是6间农房，其中两家各倒塌了两间，另一家倒塌了三间。
“房子不能住了，我多次找政府申请翻建，整整跑了10年，他们说县里有文件规定不让建。我家房子去年开始倒了，再也不敢住，他们不批，我也要建。 ”叶乐强告诉记者，他们三家一起开建，一楼快封顶时，县城市管理行政执法局来人将农房拆除了。“我们现在没房子，在外租住。 ”
记者找到该县城市管理行政执法局了解情况，该局一工作人员介绍，这三户未批建房，属违章建筑必须执除，否则县委、县纪委督查组会追究城管部门的责任。但从情理上他们也不忍心，显得不人性化，因此，并没有全部拆完。目前，镇政府只要写一个情况说明，允许这三户在原址建设与原住宅同面积同高度的农房，他们可以考虑不再强制执法来拆房了。
农房成危房，县政府为何不批准建设呢？该县城乡规划局审批科一工作人员介绍，城市规划区红线内个人申请建房，一律不批。该局规划科李科长则说，农房成危房后，农民可找所在地的镇、社区解决。
为此，记者又联系了慎城镇党委姚书记，他介绍，镇政府无权批准农户建房。不过，因规划区面积比较大，有些村庄三五年内都不会安排整体拆迁。有些农民未批建房，因没人举报，他们也不知道。这三户是被别人举报了，不得不拆。
姚书记说，目前，镇里提出了三个解决办法：1.政府给他们安排公租房居住；2.农民租房，政府承担房租。今后安置房建成，再给其分房；3.下一步，县里将实行“房票制度”，给拆房农户较高的货币补偿，让其购买商品房居住。
针对此解决办法，叶乐强等户并不满意。他表示，现在镇政府只答应给他们家老人安排公租房，其他人还要租房，而且房租每平方米只补贴2元，太少了。所说的“房票制度”，还没开始实行，不知何时才能落实。
类似叶乐强等三户的情况，在我省并不少见。是不是城镇规划区内就不能建设农房呢？如果不能建设，农民的居住矛盾如何妥善解决呢？
省住建厅城市规划处负责人介绍，我省日开始实施《安徽省县城规划编制标准》，现各县市的的编制工作已结束，都规划到了2030年。每个县市因居住人口不同，规划的城市规模也不一样。该规划编制标准规定，按每人口110平方米左右建设用地标准进行规划。省厅对每个县市的规划都进行审查，严格控制规模。
这位负责人强调，省里并没有规定，规划区内农民就不能建房。只要符合规划就可以建设。规划控制区内农房成了危房，地方政府不让建设，怎么办？对此省里也没有统一规定，不过，地方政府可采取多种办法解决农民居住问题。
就此问题，记者多方了解了各地的解决办法。桐城市规定，在城市规划区范围内，确定控建区域和适建区域。在控建区域内,停止审批建房。符合建房条件的农民申请新建住宅的,原则上在农民住宅小区、拆迁安置小区内统建房屋,确需自建的,进入各街道划定的自建区域自建设。
巢湖市则规定，城市规划区内农民子女达到法定婚龄，依法分户后可申请建房。不允许建设的区域，可按综合成本价申购一套安置房，实行提前安置。泾县规定，城市规划区内农民建房，考虑到建筑风格的统一，农民建房点的统建实行招投标制，统一施工。零星建房应根据县规划部门提供的图纸选择风格样式，按图施工。
在当前，城市规划区内，遇到农房成危房、农家子女结婚成家分居等情况出现时，都需要建新房居住，规划可以严格执行，但不是没有办法解决，上述三个县市政府的做法，就值得借鉴学习。所以，各地规划建设部门还需发挥主观能动性，拿出适合本地实情的措施来解决这一民生问题。如果只是单纯“一刀切”，不批准农民建房，就会损害农民的切身利益和基本权益，也与我们服务群众的工作目标相悖。
本文来源：中安在线-安徽日报农村版
责任编辑：黄欢_NN1650
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农村祖宅因年久失修已倒塌,现祖宅基被征收,可以申请安置房吗
农村祖宅因年久失修已倒塌,现祖宅基被征收,可以申请安置房吗
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如果属于拆迁安置范围,应当可以申请安置房。
这个要看当地政府制定的征地补偿安置方案,这个征地补偿安置方案是要公告的,如果没有公告,那政府的征地程序是不合法的
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src=&https://pic3.zhimg.com/v2-78a3c2937e3fba9add200233daf7d4ec_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1879& data-rawheight=&1043& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1879& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-78a3c2937e3fba9add200233daf7d4ec_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&1、&b&48中学区板块&/b&。具体范围为：环城河以南，南淝河以西，南一环路以北，金寨路以东。&/p&&p&2、&b&中环路内板块&/b&。具体范围为：南一环路以南，南淝河以西，望江东路以北，金寨路以东。&/p&&p&3、&b&中环路外板块&/b&。具体范围为：望江东路以南，南淝河以西，金寨路以东。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-c9b245a1bbefbd1fed894588_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1284& data-rawheight=&173& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1284& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-c9b245a1bbefbd1fed894588_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&包河区链家2017年前三季度共成交&b&334&/b&套二手房，成交均价在&b&15385&/b&元/平米，户均总价&b&122.9w&/b&，平均议价空间为&b&4.25%&/b&，成交周期为&b&76.1&/b&天，平均房龄为&b&2007.3&/b&年。&/p&&p&关于政务区、滨湖区、经开区、蜀山高新区和庐阳北城的分析，请参考我公号“&b&小易论楼市&/b&”文章：《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Dd245721cff8fa76ed80a50d1b29f6eac%26chksm%3D96cf176aa1b89e7cb32cca6fe828e3bf53fd8c1af40c680d27fe0432faab0e06%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&2017年前三季度合肥政务区房价分析&/a&》，《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Deb1417cffdbb4eda36cd8b239a0e31b3%26chksm%3D96cfe6eaa52f1d311d8f8ac8dd457aa3bdcdcb2c6ed73bd%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&2017年前三季度合肥滨湖房价分析及购房建议&/a&》，《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Dcea4bcbf8b%26chksm%3D96cfe420eeab7cdd60be86de569dcddf31ce4ebc72%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&2017年前三季度合肥泛经开区房价分析及购房建议&/a&》，《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D297b6fad4eda327ccbde1%26chksm%3D96cf173da1b89e2b13fd1ccbe3fbb75a3ed9scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&2017年前三季度合肥蜀山区和高新区房价分析及购房建议&/a&》，《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D2f1c015d569a2ae948ec83f009bd4889%26chksm%3D96cf16eca1b89ffa93e0d72f84abed0b366afaa86f43ffd63a3f7fb14%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&2017年前三季度合肥庐阳区房价分析及购房建议&/a&》。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&48中学区板块&/b&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-219b168eeaa5b586ff7a3a_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1873& data-rawheight=&1075& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1873& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-219b168eeaa5b586ff7a3a_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-ff2e4cb8eebab436ab211449_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&598& data-rawheight=&439& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&598& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-ff2e4cb8eebab436ab211449_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&48中学区板块，较上次分析成交数据没有增加，也就是说7-9月份的成交跟去年9-12月份的成交一样的。这实际上意味着该板块已经出现交易萎缩，对于下半年来说，是学区房的成交淡季，48中表现得并不强势，跟45中截然相反。在成交周期和议价空间上，也比上次分析有所加大。&/p&&p&48中学区的平均成交价格为&b&16119&/b&元/平米，较上次分析的&b&16332&/b&元/平米，下跌&b&213&/b&元/平米。环比下跌，这在真学区中是比较罕见的，要知道其余5个真学区的学区房，均价基本都是呈缓涨趋势，48中的学区房弱势至此（公号“&b&小易论楼市&/b&”《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Da14b2a2ab0dbe940d63ae%26chksm%3D96cf149da1b89d8b30ebfcc849d6c979acfabe1f12f0bf7%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析&/a&》）。&/p&&p&我在之前的文章中分析过，48中疲弱的原因是跟42中一样的道理。尽管48中今年的中考成绩不错，几乎是除45中以外表现最为突出的公立初中，但亏就亏在不如45中，却还离45中这么近，别人当然就近选择更好的45中了。&/p&&p&48中板块的成交较上次变化并不是很明显，我这里分析两个次新小区，也是我小密圈里圈友多次提到的。一个是东方广场，一个是顶峰国际公寓。&/p&&p&东方广场是48中和青年路小学的双学区房，由于房龄相对较新，我们看到链家网上挂牌的价格在&b&2.2-2.3w&/b&左右，价位算是比较高的。但有记录的一套成交是&b&1.9w&/b&多，说明目前挂价存在一定虚高，有点有价无市。&/p&&p&东方广场前段时间被曝出业主维权，2#公寓楼的300户业主迟迟交不了房。主要原因是开发商资金链断裂，与公寓配套的商业无法完工，相关单位不给单独验收。由此我对东方广场的物业表示担心，我觉得这个小区应慎重考虑。&/p&&p&顶峰国际公寓是屯溪路小学和48中的学区房，房龄比较年轻，位置可以说是非常不错的。但是顶峰国际公寓容积率为&b&5.75&/b&，这是非常恐怖的，居住体验会很压抑难受。由于没有成交记录，我看到链家网挂牌的基本上都是非常大的户型，而且户型奇丑。价格基本在&b&2-2.2w&/b&之间，总价大都在&b&220w&/b&以上，我不知道这个价格有什么理由不选择政务区呢？&/p&&p&万达中心名宅是万达广场的住宅部分，房龄大概也在&b&5-6年&/b&左右，算得上次新房，但与48中有些距离。这个小区容积率也是非常的高，我们看到它的成交均价较上次统计下跌了近&b&300&/b&元/平米，是不大抗跌的。&/p&&p&万达中心名宅在2010年开盘时，均价已达到&b&9000&/b&元/平米左右，目前均价才&b&17651&/b&元/平米，不过是当时的&b&2&/b&倍。要知道政务区当时的很多楼盘，到现在已经翻了&b&3&/b&倍。万达主要做商业地产出身，住宅并非它的强项，我对万达其他区域住宅产品的投资价值，并不大看好。&/p&&p&除了以上三个小区之外，48中板块之内，几乎都是老破小，独木难成林（公号“&b&小易论楼市&/b&”《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Dc2c22a728fb14fc56fce2ffbbe59c048%26chksm%3D96cf156fa1b89c877d484eedeb51c46c94ee53b463f6c9fe6acbae30%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&你还在指望拆迁吗，为什么我建议你卖掉合肥的老破小？&/a&》）。所以我们看到板块的成交均价极其弱势，基本是所有学区房板块内价格最低的，甚至低过38中。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&中环路内板块&/b&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-00df690bbe58c76a351e11_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1907& data-rawheight=&837& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1907& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-00df690bbe58c76a351e11_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-a3528eefecba_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&601& data-rawheight=&831& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&601& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-a3528eefecba_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&中环路内板块的成交量，较上次分析有了比较显著的增加，从&b&141&/b&套增加到&b&187&/b&套，增幅接近&b&1/3&/b&，占包河区总成交量的&b&56%&/b&。我们看到，该板块的成交均价是略有上浮的，从&b&14823&/b&元/平米涨至&b&14949&/b&元/平米。议价空间有所收窄，成交周期延长&b&16&/b&天左右。&/p&&p&中环路内板块有几个成交量比较大的小区，应该是我们着重关注的。分别是万振逍遥苑，金地国际城，江南新里程，世纪阳光花园和绿地海顿公馆。这几个小区的成交量总计为&b&99&/b&套，占了整个板块的一半以上。&/p&&p&万振逍遥苑成交&b&20&/b&套住宅，&b&5&/b&套公寓，住宅较上次增加&b&7&/b&套。住宅的成交均价为&b&15330&/b&元/平米，公寓为&b&14274&/b&元/平米，相差大概&b&1000&/b&元/平米左右。万振逍遥苑是一个规模比较大的小区，紧靠马鞍山路地铁1号线，典型的刚需盘，次新房，价格适中，取得这样的成绩也不奇怪。&/p&&p&金地国际城公寓成交&b&20&/b&套，住宅成交&b&6&/b&套，公寓成交增加&b&5&/b&套。住宅成交均价为&b&1.8w&/b&左右，公寓为&b&1.2w&/b&，高了将近&b&1半&/b&。金地国际城跟万振逍遥苑位置相近，但房龄更新。我看了一下它的公寓成交情况，大都是&b&35-40&/b&平米左右的户型，总价也控制在&b&40-60w&/b&之间，可以说购房门槛非常低，又是地铁盘，十分切合低层刚需的需求。&/p&&p&江南新里程公寓成交了&b&20&/b&套，较上次增加&b&9&/b&套，住宅成交&b&3&/b&套。住宅成交均价为&b&1.7w&/b&左右，公寓为&b&1.4w&/b&，相差近&b&3000&/b&元/平米。江南新里程靠近中科大，师生需求较大，购买力也充足，房龄相对较新。公寓房面积在&b&37-45&/b&平米之间，总价&b&60w&/b&左右，购入门槛低，产品定位很准确。&/p&&p&世纪阳光花园属于上代产品中品质比较好的，成交了&b&14&/b&套住宅，成交均价较上次有大幅提高，近&b&1000&/b&元/平米。阳光花园的紫阳苑和青阳苑更靠近马鞍山路，多层居多，因此价格要比其他苑更便宜。绿地海顿公馆D区距离马鞍山路较近，比B区和C区成交价格更低一些，主要好在品牌，房龄不算太老，交通便利。&/p&&p&中环路内板块，公寓成交占了比较多的一部分，但是公寓价格总是比住宅要弱势很多，这与公寓较差的居住体验有关。与此同时，我观察到，尽管销量很大，大多数公寓成交价格仍是在下滑的，这与板块整体均价上浮表现截然相反。&/p&&p&成交量最大的江南新里程成交均价下跌了&b&1000&/b&多元/平米，金地国际城下跌了&b&500&/b&多元/平米，熊市环境下，入门级刚需房处于食物链的底端，劣质资产相对更不保值。&b&因此，在市场趋冷的情况下，购房思维应转变为优化资产配置，追逐优质资产&/b&（公号“&b&小易论楼市&/b&”《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D7bb62bbc0c87e1dea8206%26chksm%3D96cf15a1a1b89cbcc8d15ddaf50cfa578345bcaf776f1a993c1e53%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&你为什么要买合肥的房子？应该用资产优化配置思维来考虑！&/a&》）&b&。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&中环外板块&/b&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-30ab970e4b38f07eeb2b_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&1895& data-rawheight=&937& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1895& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-30ab970e4b38f07eeb2b_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-30b0fe07e58b5e3b4adc20d_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&597& data-rawheight=&672& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&597& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-30b0fe07e58b5e3b4adc20d_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&中环路外板块是目前包河区重点开发的区域，尤其是高铁板块。跟上次分析相比，成交多了&b&30&/b&套，增幅近&b&40%&/b&，成交单价也从&b&15284&/b&元/平米上涨至&b&15803&/b&元/平米，上涨&b&519&/b&元/平米。同上个板块一样，议价空间减小，但成交周期扩大。&/p&&p&该板块成交量最大的是鑫苑望江花园，其次是宝业桐城绿苑，都是该区域内少有的几个房龄相对年轻的小区。我们看到上次分析中出现的和地蓝湾小区，其商住公寓平均成交价格只有&b&7000&/b&多元/平米，这次居然一套也没卖出，那些趁着去年市场高涨高价抛售的业主，真该感到庆幸。&/p&&p&但这个板块的主角显然不在二环路以北，而是以南的高铁板块，尤其是地铁4号线沿线的小区。我们看到位于祁门路的天下锦城，交易量开始增多，上次只有&b&1&/b&套成交，这次居然增加到&b&9&/b&套。&/p&&p&天下锦城也位于我所讲的高铁板块，它的位置应该来讲还是不错的，既在地铁4号线沿线，又紧邻政务区，本身房龄相对年轻。天下锦城的温莎城价格相对贵一些，均价达到&b&2w&/b&，其他的在接近&b&1.6w&/b&左右。&/p&&p&信达天御前两天新开一栋，我看了一下备案均价，大概在&b&1.58w&/b&左右，据说需要号头费+&b&7成&/b&首付，可能还要摇号。我们看到它的二手房成交价格在&b&1.6w&/b&出头，如果带上税的话，实际成交应该超过&b&1.7w&/b&，如此低价格的限价房，怎么会不抢呢？&/p&&p&龙川路的七龙珠里面，我觉得比较悲催的是建发雍龙府和融侨观澜，这两个都是去年拿地价格非常高的。距离去年5月份拿地已经一年半了，融侨观澜刚刚备案，其高层均价在接近&b&2.2w&/b&，说实话毫无性价比可言。建发雍龙府还未备案，其楼面价近&b&1.9w&/b&，比周围的新房价格还要高，地王的日子真不好过。&/p&&p&望湖城是省政府的集资房，位置环境都不错，居住舒适性也很好，在这一区域内算是比较好的物业。但是面积普遍偏大，总价过高，在售价格略有虚高，由于房龄已接近10年，投资已经不是非常好的标的，但自住还是不错的。&/p&&p&前段时间曝包河区有意将骆岗机场打造成为一个中央商务板块，目前正在对该板块设计规划进行全球招标，部分媒体吹嘘其会成为新的市中心，大有取代政务区中央商务区的趋势。其实去年也有吹东部新城和少荃湖板块，今年却杳无音信，有些吹风可能只是卖地的噱头，我们还是要看清事实。&/p&&p&我之前文章就指出，骆岗机场是滨湖连接老城区的一道障碍，改造骆岗机场，就意味着打通新老城区的任督二脉，对滨湖意义非凡。如今这种规划成了现实，对整合板块资源和激活区域活力是非常有利的，必须对合肥点赞。&/p&&p&但是，我们还要看到一个现实，骆岗机场北边是合肥南站，中间还有高铁高速，西边是经开区工业园，东边是包河工业园。骆岗机场其实是一个卡脖子的要塞部位，交通要道未必能发展成为繁华的商业区，关隘从来都不具备大都市的气质。&/p&&p&我们看到目前合肥事实上的市中心，一个是老城区环城河内，一个是政务区，两个区域的共同特点都是，四面八方全是居住区无缝对接，自己就是天然中心。骆岗机场虽然地处合肥的几何中心，但周边居住聚集度显然不够，凭其地理位置可以形成一定规模的商业，但天然并不具备中央商务区的气质，可能连滨湖CBD都难以企及。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&包河区整体房价分析及购房建议&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1、从一环以内逐步衰败的房价可以看出，包河区的新新人类已开始从老城区逃离，更好的物业，更先进的规划，更年轻的房龄，更受外来人口青睐。放弃市中心老破小，追逐新区，目前是不错的选择（公号“&b&小易论楼市&/b&”《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D4ebefcb4a35e2c0aed2ebce5fchksm%3D96cfb96dc26edf7c62d2bcb7f8faccf925%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&合肥不同类型的房产投资价值分析&/a&》）。&/p&&p&2、尽管48中学区房极度弱势，几乎体现不出太多学区溢价，但是48中的学区还是非常不错的。如果你手中资金有限，买不起或者买不到45中和南小的学区房，可以考虑48中学区的老破小，毕竟门槛更低，性价比也比较高。&/p&&p&3、公寓类住宅毕竟属于初级低端产品，在限购的大环境下，外来人口买房受到限制，使用合肥房票格外慎重，第一次买房会尽量选择更好的物业。合肥本地人购房，基本需求已满足，也大都不愿考虑公寓住宅，因此公寓定位尴尬，熊市环境下应尽快抛售（公号“&b&小易论楼市&/b&”《&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D6d3bb81e138cee6a566b89%26chksm%3D96cfc15f8d0f0c2c4a6a86b93c443eb5bfe8caa31c707ae75c13e77%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&合肥公寓能买吗？合肥公寓投资的误区和建议&/a&》）。&/p&&p&4、二手房应着重选择市面上换手率高，成交量大的小区。这样的小区市场占有率高，关注度高，流动性好，兑现能力强，货币属性更强。即使是公寓产品，也尽量关注那些成交量大的小区。&/p&&p&5、高铁板块是包河区目前着重发展的一个区域，我比较看好祁门路地铁4号线沿线的物业。这一块西部紧邻政务区，北接老城区，南通滨湖，位置得天独厚，区域年轻，规划也相对合理，性价比不错，因此你看到许多限价盘。&/p&&p&6、骆岗机场改造对带动滨湖进一步发展起着非常重要的作用，值得关注，但不应对骆岗机场板块抱有过高期望，它会是一片炽手可热的土地，但很难取代老城、政务、滨湖成为另外一个市中心。&/p&&p&&b&更多关于合肥楼市的原创文章，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”。欢迎加入我的小密圈向我咨询如何在合肥买房，详情点击请加详情请点击链接：&u&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D2%26sn%3D990c26afda446a5b457e3df%26chksm%3D96cf16b4a1b89fa2ee540da74b65f14f06f1cd7b7aca4316ebe146c%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&小易的问房圈&/a&&/u&。“小易论楼市”QQ群一起交流分享更多干货，群号：或。&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-014f8c60ff1c937bf6647dbad151e804_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&344& data-rawheight=&354& class=&content_image& width=&344&&&/figure&&p&&b&精彩推荐（点击查看）：&/b&&/p&&p&1、&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Da14b2a2ab0dbe940d63ae%26chksm%3D96cf149da1b89d8b30ebfcc849d6c979acfabe1f12f0bf7%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析&/a&&/p&&p&2、&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Dc140c5b91e8e6b4dcf8c82a38f1fd5c2%26chksm%3D96cf16cba1b89fdd4bdb65eee83bc7dbc334d35f6e87ac958c462a9ecdbe996c8%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&过去两年小易对合肥楼市的神预测&/a&&/p&&p&3、&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Deac17d77df28e1cb2f014bc5cc45ea7a%26chksm%3D96cf144ca1b89d5a294e1cdfd655fd2be64b04b28e6b8dfac3%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&合肥巢湖环保督察整改对滨湖房产发展的影响&/a&&/p&&p&4、&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D5d6aece676e6f40143db%26chksm%3D96cf17aea1b89eb8c9a608c5aebad3fce70f89d158a0d387e76c547c25f370f42c3e%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&2018年合肥房价有可能会跌吗？&/a&&/p&&p&5、&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D2f1c015d569a2ae948ec83f009bd4889%26chksm%3D96cf16eca1b89ffa93e0d72f84abed0b366afaa86f43ffd63a3f7fb14%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&2017年前三季度合肥庐阳区房价分析及购房建议&/a&&/p&&p&6、&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D297b6fad4eda327ccbde1%26chksm%3D96cf173da1b89e2b13fd1ccbe3fbb75a3ed9scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&2017年前三季度合肥蜀山区和高新区房价分析及购房建议&/a&&/p&&p&7、&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D5d6aece676e6f40143db%26chksm%3D96cf17aea1b89eb8c9a608c5aebad3fce70f89d158a0d387e76c547c25f370f42c3e%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&2017年前三季度合肥政务区房价分析&/a&&/p&&p&8、&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D2c3c494d7%26chksm%3D96cfe0ffdd744f61d27a4ef05d4a9e239aa3d0abb4782%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&合肥月份房价分析及购房建议&/a&&/p&&p&9、&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Dcea4bcbf8b%26chksm%3D96cfe420eeab7cdd60be86de569dcddf31ce4ebc72%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&2017年前三季度合肥泛经开区房价分析及购房建议&/a&&/p&&p&10、&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D329e6a9fb89dbc3f8fefd92a1chksm%3D96cf16dca1b89fcacb1e89f844af47aa7aedb86f2fbf7598be7ebb%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&南京打响“曲线救市”第一枪，合肥你跟么？&/a&&/p&&p&11、&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D0f47ed78bc1faf19cc15cc%26chksm%3D96cf170aa1b89e1ca86e889b1cb71ed38aaf7bbb950fde0bafef875%23rd& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&合肥新房备案价格放开？近期房企集中推盘，房价要大涨还是大跌？&/a&&/p&&p&12、&a 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noreferrer&&从11月17日土拍看合肥房地产发展趋势&/a&&/p&&p&15、&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D3dec78fcbed58bchksm%3D96cf17e5a1b89ef3fb0da037af669fbad889d009e993cf65324dcccd%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&合肥房价真的高吗？&/a&&/p&&p&16、&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D9fcdchksm%3D96cf121da1b89b0ba122b1f5a34dcc75e3ff4f65c315ecaa6622cc%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&关于合肥学区房的投资误区，你被开发商忽悠了吗？&/a&&/p&&p&17、&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Df61d73b0fc6da7aec7e840c87f52cda4%26chksm%3D96cf17daa1b89ecc7c38cc363f3d26e3baf00c7f255bf4fbd8a92093b13debfe39%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&合肥未来哪些区域的房产更值得投资？&/a&&/p&&p&18、&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Deb1417cffdbb4eda36cd8b239a0e31b3%26chksm%3D96cfe6eaa52f1d311d8f8ac8dd457aa3bdcdcb2c6ed73bd%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&2017年前三季度合肥滨湖房价分析及购房建议&/a&&/p&&p&19、&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3Dcd6a771b2c1d332bbc345%26chksm%3D96cf17cca1b89edab544a714b48bdceaf1bf033be5a65d2ac%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&如何判断未来合肥房价的走势&/a&&/p&&p&20、&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//mp.weixin.qq.com/s%3F__biz%3DMzIwMzUwNzg1OA%3D%3D%26mid%3D%26idx%3D1%26sn%3D4ebefcb4a35e2c0aed2ebce5fchksm%3D96cfb96dc26edf7c62d2bcb7f8faccf925%26scene%3D21%23wechat_redirect& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&合肥不同类型的房产投资价值分析&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&欢迎加入小易的小密圈（问房圈）&/b&&/p&&p&&b&关于合肥买房和房价的问题，一年之内可以向我无限次提问，知无不言，言无不尽，所有圈友的提问和解答都能看到，目前圈内已有208人，积累300余条干货问答，每天不断增加。微信扫描以下小程序二维码直接加入：&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-e5a83e3f733cf3151bbd39cf9cb1fb07_b.jpg& data-caption=&& data-size=&normal& data-rawwidth=&983& data-rawheight=&573& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&983& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-e5a83e3f733cf3151bbd39cf9cb1fb07_r.jpg&&&/figure&&p&&/p&
来源/微信公众号：小易论楼市（xylls2016）；作者：小易包河区位于合肥南部，行政区域范围较大，包含了合肥目前比较热的滨湖新区，但这里并不涉及滨湖部分，基本上只是绕城高速以内。过去9个月中，链家共成交2284套二手房，其中包河区成交334套，占比14.6%…
&p&&b&一定要考虑清楚，我应该去买新区，还是买在老区。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&很多人都有一个误区，觉得老市中心就是最好的地方，有人气，一定最值得入手，最保值，升值潜力最高。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&以上全错。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&只有极个别的城市，老区会越来越贵。&/p&&p&&br&&/p&&p&而对于大多数城市，同样价格买入新区和老区，3-5年之后，新区价格可能是老区的2倍甚至3倍！&/p&&p&&br&&/p&&p&这样的案例比比皆是，尤其是在16年-17年这个时间段，每天都有很多人咨询我，后悔买了老城区，眼看着新区疯涨，能不能卖了重新买新区。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&买错区位，不但损失时间，错过的更是实打实的金钱和升值机遇！&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&而这一点，只需要花十分钟，看完这篇文章，就能全部了解清晰，未来完全可以规避类似的失误。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以切记，选择老区还是新区这一点，远比什么开发商，户型，采光，楼层，绿化等等都重要的多！&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&这篇文章，会说清楚以下内容：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.什么样的老区有升值潜力，能买&/p&&p&2.什么样的老区没有潜力，最终会沦为贫民窟，不能买&/p&&p&3.什么样的新区是未来城市的新核心，买到就赚&/p&&p&4.什么样的新区是打着幌子骗钱的，买到就套牢&/p&&p&5.真正值得购买的新区，全都符合这5个基本标准&/p&&p&&br&&/p&&p&PS：收藏是点赞的两倍是个什么情况，觉得有用别忘了点赞啊(ㄒoㄒ）&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&下面进入正文：&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&对于老城区的问题&/p&&p&&br&&/p&&blockquote&1.什么样的老区有升值潜力，能买&br&2.什么样的老区没有潜力，最终会沦为贫民窟，不能买&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&请阅读下面这个回答，解释的非常全面，话题排名第一，评论也都比较客观正面。&/p&&p&&br&&/p&&p&&a href=&https://www.zhihu.com/question//answer/& class=&internal&&市中心老房子老小区最后的结局会是什么？&/a&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&看完老区的解释回答后，我们再来深度剖析，新区的选择问题。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&1.为什么要搞新区？ &/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&归根结底，新区可以卖地，卖很多地&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&建设新区，确实有非常多的好处。&/p&&p&&br&&/p&&p&首先，是表面上的好处，比如： &/p&&p&&br&&/p&&p&弥补产业空白，拉动地方经济；&/p&&p&&br&&/p&&p&改善居住环境，升级交通配套，优化基础设施；&/p&&p&&br&&/p&&p&吸引老城区经济转移，减轻老城区压力等等；&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&但实际上，隐藏着一些内在因素，比如土地财政：&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&老城区渐渐没有土地卖了，没地卖财政收入就少了一半。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果没钱，就没办法搞建设拉动GDP，经济发展不好看，一是影响大家的生活质量，二是排名下去了，面子上都挂不住。&/p&&p&&br&&/p&&p&那怎么办？&/p&&p&&br&&/p&&p&搞新区，新区全都是地，可以拿来卖钱。有地卖，就有钱搞建设，可以修地铁，可以建高架，建设搞好了，GDP自然就上去了。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以，开发新区绝对是一举多得的好棋。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&2&/b&&/p&&p&&b&如何吸引人去买新区的房子？&/b&&/p&&p&&b&让新区房价猛涨&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&本来，大家都在老城区生活的好好的，你突然出来一个新区的规划，什么都没有，不是荒地就是村，谁愿意过去？&br&&/p&&p&ZF也知道这个情况，现在不是旧社会了，不能逼着老百姓去开荒，怎么办，只能自己先上。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&于是，新区的雏形一般都是这样形成的：&/b&&/p&&p&&b&（&/b&理解新区成型的规律，就相当于看清了新区的本质&b&）&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&1.一个看起来挺牛X的规划。&/p&&p&&br&&/p&&p&2.拆迁，在新区的边缘建安置房。&/p&&p&&br&&/p&&p&3.修大路，做绿化。&/p&&p&&br&&/p&&p&4.省市直机关，先搬，以身作则，并配上低价格高品质的公务员小区。&/p&&p&&br&&/p&&p&比如市政府，市第一医院，市第一中学，能搬的尽量搬，不能搬的建分校。&/p&&p&&br&&/p&&p&（这一步，相当于ZF再为新区未来发展做担保）&/p&&p&&br&&/p&&p&5.以各种税收减免的利好，进行招商引资，吸引大型企业入驻。企业来了，员工要来，于是要建设公租房，人才公寓，企业宿舍。&/p&&p&&br&&/p&&p&（这一步，相当于提高人气）&/p&&p&&br&&/p&&p&6.新区领导给各个中大型房企开会，通过各种优惠政策，吸引他们来新区开发住宅和商场，并描绘出一个巨大的需求市场，和非常美好的前景。&/p&&p&&br&&/p&&p&比如，告诉开发商们，现在有很多大企业都过来新区了，但是他们的员工们都没地方住，只能住宿舍。这些人有钱，而且以后肯定都是要买房子的，这可是天量的市场需求，你们开发商赶紧来抢占市场！&/p&&p&&br&&/p&&p&（这一步，相当于借鸡生蛋）&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&等这6步走完，一个新区的雏形基本就算完成了。&/b& &/p&&p&同样，这也是新区房价最便宜的时候。&/p&&p&&br&&/p&&p&之后的问题，就是如何吸引更多的人来买房子。&/p&&p&&br&&/p&&p&怎么吸引？&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&学会这一招就够了：&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&ZF做保，宣传XX新区是城市未来的核心，是高端金融商务中心。&/p&&p&&br&&/p&&p&开发商紧跟而上，宣传XX新区的房子，是集团最高端的住宅，打造高端人群的聚集地。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&总之就是一句话，不断的给人们灌输一个理念：&/b& &/p&&p&以后新区的房子最高端，最值钱。&/p&&p&&br&&/p&&p&投资新区的房子，最赚钱。&/p&&p&&br&&/p&&p&各种媒体，各种平台不要钱的上广告，各种官方文件表明发展预期良好。&/p&&p&&br&&/p&&p&最好再通过某些小手段，营造出一种现象：新区的房价会比老区涨的快，价格要更高。&/p&&p&&br&&/p&&p&比如说：老城区限价1万5，新区限价1万8，从侧面表明官方态度。&/p&&p&&br&&/p&&p&然后媒体再一发文章，“XX新区房价远超老区，半年涨幅XXX%，潜力巨大”，人们基本就要疯狂了，这个新区也就不用发愁销路的问题了。&/p&&p&&br&&/p&&p&毕竟趋利避害，是生物先天的本能。&br&&/p&&p&&b&去更赚钱的地方买房子，亦是人们投资的本能。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&等到将来买房子的人多了，很多本来看不上这里的开发商就眼红了，ZF再控制一下供地的数量，地价自然就上去了。&/p&&p&&br&&/p&&p&地价不断上涨，房价自然也就水涨船高，也就不需要再用行政手段来操作，不再需要跪求企业开发商来搞建设，顺气自然的发展就好。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&房价越涨，造富的噱头就越真实，就有越多的人来买，希望自己能一夜暴富。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&这是一个良性循环。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&（同样的道理，也被用在三四线去库存上：三四线房价越涨，买的人越多；三四线房价跌的时候，反而是库存的巅峰）&/p&&p&&br&&/p&&p&这个时候，你再回头来看，反而是第一批买新区房子，和公务员小区的人，赚的最多。毕竟，这些人都属于雪中送炭，后来的都叫做锦上添花，收益自然不会相同。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&看到这里，不知道大家发现了一个共性没有&/b&，其实新区建设的每一步，都是为了吸引来更多的人口。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&吸引人口，才是新区最首要的目的。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&人口，才是新区建设最核心的指标。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&3&/b&&/p&&p&&b&没人愿意去的新区，注定会成为鬼城&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&一座城市，有多少人，每年新增多少人，基本都是固定的。&/p&&p&&br&&/p&&p&不可能说因为你建了个新区，国家就变出来100万人，塞给你用。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以，说白了，&b&新区的人口来源只有两个渠道，要么吸老城区的血，要么吸外来人口的血。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&一二线城市，可以大胆的玩新区，因为人多。老城区人多，外来人口也多，需求旺盛。&/p&&p&&br&&/p&&p&但是三四线城市通常玩不起，都是硬撑，尤其是那些基本没有人口净流入的城市。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&就像一个漏斗里的沙子一样，总量是固定的。当一头的沙子越来越多，另一头就注定越变越少。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&所以，三四线城市注定只能二选一，要么拼命保住老城区，让新区变鬼城；要么赶紧卖了老城区，买新区防贬值，见证老区变贫民窟。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&请牢记，人口，就是城市的一切，不论是新区还是老区，都要建立在人口之上。&/p&&p&&br&&/p&&p&最后，说一下结论。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&4&/b&&/p&&p&&b&真正值得投资的新区&/b&&/p&&p&&b&都符合以下5个标准&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&&b&1.&/b&新区和老区一定要接轨，中间不能有留白，这样才能让居民的生活无缝对接。中间有留白的不叫新区，叫卫星城，发展难度至少X3。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&2.&/b&人们在老城居住，去新区上班，或者在新区住，在老城上班，通勤时间都不能过长。&/p&&p&&br&&/p&&p&一线城市1.5小时，2线城市1小时基本上是极限，再远人气就极度下降。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&在我国，这样的通勤距离也有一个大概的标准。&/p&&p&&br&&/p&&p&一线城市30KM左右就是人气的极限。&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&二线城市新区与市中心距离，不能超过15KM，三线城市不能超过10KM。&/p&&p&&br&&/p&&p&不然新区房价就很难被带动，因为人气用尽了。&/p&&p&&br&&/p&&p&比如北京，30KM正好是燕郊到国贸的距离。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-24cd352f7bf0654fba9a4_b.jpg& data-rawwidth=&1687& data-rawheight=&751& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1687& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-24cd352f7bf0654fba9a4_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&总的来说，与老城区市中心距离不超过30，15，10公里的一二三线新区，可以考虑。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&3.&/b&政府带头去的新区，并且将市第一医院，市第一中学迁移过去的新区， 可以考虑入手。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&4.&/b&有明确轨道交通规划，且有多个线路交汇换乘的新区，值得购买。&/p&&p&&br&&/p&&p&有的城市，搞个新区距离市区40-50公里，就一条地铁线路，这种基本不靠谱，刚需谁去受这罪，没有全国性的上涨行情，根本带不动。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&5.&/b&规划刚刚出炉，就有大批顶级开发商进驻的新区，也是一个可以入手的风向标。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&最后，一定要搞明白，城市未来主要的发展方向是哪。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&尤其是对于二线及以下城市，只有主要发展方向上的新区，可以放心买入，其它方向上的新区，大概率成为炮灰般的存在。&/p&&p&&br&&/p&&p&毕竟，新区的建设可以速成，但是人口却只能慢慢的吸引。&/p&&p&&br&&/p&&p&最近，各大城市都感受到了人口不足所带来的问题，为了抢人才而引发的新闻更是层出不穷。&/p&&p&&br&&/p&&p&人口，才是搞新区最大的问题所在，想要同时搞好2个新区，齐头并进？&/p&&p&&br&&/p&&p&一线城市以外，根本不存在的。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以，如果买新区，一定要买ZF最重视的那一个。&/p&&p&&br&&/p&&p&------------------------&/p&&p&更多楼市分析关注公众号【楼市时评】&/p&&p&微信号 zzlssp&/p&&p&欢迎关注，欢迎来公号交流。&/p&
一定要考虑清楚，我应该去买新区，还是买在老区。 很多人都有一个误区，觉得老市中心就是最好的地方，有人气，一定最值得入手，最保值，升值潜力最高。 以上全错。 只有极个别的城市，老区会越来越贵。 而对于大多数城市，同样价格买入新区和老区，3-5年之…
&p&原创。如需转载，请私信我。&/p&&p&作者年初在深圳购置了一套二手房，以一个买房人的角度告诉准备买二手房的同志们，购买二手房的整个流程及你可以避开的一些雷。&/p&&p&全篇包括选房、购房、贷款、交房等整个买二手房的流程，作者呕心沥血，一定要记录下来，以便作者下次换房，哈哈。&/p&&p&&b&一、选房&/b&&/p&&p&&b&1、确定房子的几个要素&/b&&/p&&p&很多朋友包括我开始买房，首先就打开“链家”、“搜房网”等app开始看，左看看右看看，其实看不出来什么东西。&b&买房不是租房&/b&，不能像租房一样的去看房子。盲目的看房会把自己累死，而且效率很低。所以首先，你得确定房子对你来说最重要的几个要素：&/p&&p&&b&（1）地段&/b&&/p&&p&&b&a.区域。&/b&买房的时候你得确定你买哪个区域吧，不能说哪个区域我都行吧，那你到时候看房得累死。一定要确定你买房的一个或者两个区域，并且内心有主次。我工作在福田区，工作属于金融行业，深圳主要的金融行业都在福田区，而且我觉得福田中心区的房子比较保值，所以我确定的区域就是福田，再缩小范围就是福田中心区5公里以内。&/p&&p&&b&b.交通。&/b&是否一定要临地铁口、是否一定要临某条线的地铁口，这个很关键。有没有地铁口价格差别很大。我买房的时候就确定周围一定要有方便的地铁口，而且是临近地铁，不能走去地铁口很远。距离地铁口一定要500米以内的。但是临地铁口的房子就相对来说价位会高一些了。有些朋友如果对地铁口没有要求，也可以看看公交路线，是不是附近一定要有公交路线。如果有些朋友有车，可能对于地铁和公交的需求就弱一些。我有朋友买的房，在福田保税区，离福田中心区很近，但是交通不是很方便，朋友自己有车，去中心区开车也就10分钟。&/p&&p&&b&（2）学位。&/b&深圳虽然教育质量不高，但是也有学位房，学位房差价很大。要根据家庭实际情况看看是否需要买学位房。像我自己，单身且判断近5年不会生小孩，所以完全不用考虑学位的问题。有些朋友已经有了小孩可能就要提前考虑。&/p&&p&&b&（3）户型。&/b&这个问题很关键了，户型很大程度是由你现在的需求以及近五年内的需求决定的，而且户型是对你购房总价影响很大的因素。你是个小家庭，有小孩或者结婚了这两年要小孩的，那至少要买个两房或者三房，考虑到以后小孩可能由爸妈来带着，才能住得下。如果你是男生，这个房子可能是你的婚房，那你至少要买两房。我买房的时候很简单，就考虑一房或者是两房，因为我单身一个人，而且这不可能是我的婚房，我要考虑的就是爸妈是否会过来跟我住。在一房还是两房这个问题上我纠结了很久，看房的时候是都去看过，因为一房/两房价格差别不会特别特别大。&/p&&p&&b&（4）年限。&/b&房子的年限不一样，价位差别也很大。这个地方说的年限，是指房子建成的年代距离现在的时间，不是指房产证拿地的年限。既然本文说的是二手房，你就要确定你能接受房子的新旧程度。福田区新房很少，而且房子相对来说比较老，所以我当时考虑房子，考虑的就是2000年以后的房子，2000年之前的房子太旧了，不考虑。我后来买的房子是2010年的房子，在福田来说也算比较新的了。&/p&&p&&b&（5）配套。&/b&房子周围的配套也是你房子日后保值增值以及你自住是否方便的很重要因素。配套包括是否有大型超市、公园、餐饮等，意思就是生活是不是方便。还有一点，小区是否有花园。深圳很多小区其实没有花园的，虽然是住宅属性的房子，但是楼下4层都是商户，4层以上才是住户。配套好的房子会贵一些。我后来买的房子，周围有家乐福等几个大型超市，旁边还有一个体育馆，有一个大的公园，生活还是比较方便的。我之前租的房子也很方便，楼下有个华润万家，菜市场也很近。&/p&&p&&b&（6）楼层和朝向。&/b&楼层和朝向对价格的影响很大，低楼层的采光差，噪音相对来说大一些。朝向呢一般有限排序是：南,东南,西南,东,西,东北,西北,北。朝向涉及到房子的阳光照射，这个要根据地域来的。深圳的夏天很长，所以朝正西的房子会很晒很热。&/p&&p&我没有把买房的预期总价写出来，因为这个因素大家肯定都会考虑的，而且以上几个因素也会影响你的房子总价。关于房子总价我要说一句，一定要按照自己的能力来，不要太超过能力范围，不然你和你的家庭都会很辛苦。而且后期中介总会推荐给你比你心里价位更高的房子，不要受诱惑！！要按照自己的计划来！&/p&&p&&b&2、选房&/b&&/p&&p&（1）线上选房。当你确定好以上的几个因素之后，看房就很简单了。线上我只推荐链家app，其他平台很多虚假信息，不推荐。&/p&&p&（2）线下选房。你既然已经确定了区位和地段，那你就自己实地去转转，看看有没有你喜欢的小区。小区门口或者附近一般都有中介开的店铺，进去看看在卖房子的价格，跟中介聊聊。&/p&&p&&b&二、看房&/b&&/p&&p&&b&1、选中介&/b&&/p&&p&买二手房一定要选对中介。中介大概有这么几类：大中介（如链接、中原、美联）、小中介（中介费可压低），大中介的房源会比较多，特别是中原，中原的房源消息比较多，很多没有挂出来的他们都能够知道。所有的中介都有一个特点，都会劝你买买买，赶紧买，不买就没了。&/p&&p&我对选中介有以下几个建议：&/p&&p&（1）从业年限久。中介一定要找个至少从业5年以上的，除非你自己很有经验，找个年轻的中介没太多意义。但是老中介有个特点，特别会忽悠，特别能说服你。这个时候你就要自己把握了，一定要有自己的判断。&/p&&p&（2）房源要多。这个可能就要找大的中介了，比如中原这种。小中介的房源很少。&/p&&p&（3）靠谱。是不是有问必答，客观。&/p&&p&我其实选的中介有点后悔，是我朋友推荐给我的。是个小中介，房源比较少，带我看的房都一般。后来我买的房还是我自己找的房源。但是优点就是比较负责，中介费低。&/p&&p&可能你会认识一堆中介，但是主要还是靠1到2个中介就可以了，不然会分心。&/p&&p&&b&2、看房&/b&&/p&&p&当你把你确定买房的几个因素和价格告诉中介之后，他会推荐给你房，把房子的大概情况包括结构、房子优缺点告诉你，然后把图片发给你。一般会挑附近几个小区的几套带你一起去看。&/p&&p&不在选房因素内的房子不要看不要看！超过你价格预期的房子不要看不要看！不然真的很浪费时间和精力！！！&/p&&p&&b&3、实地看房&/b&&/p&&p&&b&（1）看房时间。&/b&&/p&&p&a.白天。白天可以看出来一个房子光线是不是好，所以我很多时候会白天去看房。其实朝向、楼层、房屋间距基本就能确定一个房子光线问题了。&/p&&p&b.晚上。晚上可以看出来一个房子吵不吵，有的房子临街，一定要看看卧室晚上是不是会很吵。我之前看过一个房子，8楼，临街，晚上特别吵。后来我买的房子也是临街，但是楼层很高，房子不会很吵。我下载了一个“噪声监测”的app，去的时候会测一下房子噪声。&/p&&p&&b&（2）物业。&/b&大的房地产公司一般物业都很好，比如万科。但是在深圳，都是本土的小的房地产公司，佳兆业物业就很好。我后来买的是金地的房子，物业的服务也特别好。深圳的绿景物业也不错。我看过几个小区，物业和楼下保安态度都很差。&/p&&p&（3）几房几梯。当然是梯比较多房比较少好，这样住户和人就少，电梯的不会那么挤。户型越大，房就会越少。&/p&&p&&b&（4）房子结构。&/b&&/p&&p&a.房子是否方正。方正的意思就是没有斜边、没有户型等。&/p&&p&b.房子是否有浪费空间。有的房子写的面积很大，但是很多浪费空间，比如有个什么储藏室也算了面积。一定要看清楚。&/p&&p&c.房子结构是否合理。这个地方的结构说的是各个区域面试分配是否合理，有的房子厨房和厕所很大，但是卧室和客厅很小。有的房子卧室很大，客厅很小。现在的房子，一般要求客厅够大，客厅餐厅一体。我之前看过一些房子，生活阳台特别大，很浪费空间。或者是生活阳台不好利用。这些都会很影响你其他地方的使用面积。&/p&&p&d.房子进深。通俗来说就是每个区域多长多宽。这点我买房子就没有买好，所以也是提示大家多注意。客厅一般需要看电视，所以一定要保证房子宽度够。这个可以在房间户型图看上看出来，一般房子宽3米多。当然跟户型有关，一室一厅的一般宽度不到3米。房子如果太狭长，采光就不好。还有，凹型厨房是空间利用率最高的，一字型厨房是空间利用率最低的。这个是我买房后才醒悟过来的。&/p&&p&（5）其他。其他因素其实在你来看房之前就需要了解清楚，比如是否有阳台，是客厅出阳台还是卧室出阳台。房子的地理位置、楼层、层高等。如果房子里有租户，一定要问问租户，因为租户的观点一般都很客观。问问房子的优缺点，住的方不方便。&/p&&p&&b&三、确定房&/b&&/p&&p&当你看过不少房子之后，你也算是半个专家了。就到了确定房的时候。&/p&&p&1、讲价。房子肯定有一些讲价空间，你要对比其他已经成交和最近在售房子的价格，尽量把房子价格降低。如果能够买到那种急售的房是最好的，讲价空间比较大。如果一个小区有几套都在卖，你觉得都可以，那价格因素肯定是首要考虑的。&/p&&p&2、税费。深圳的话满五年且是家庭唯一一套住房会减免个税，我买的房子个税是1%，就会少几万块钱。是否有贷款，贷款的欠款谁来还。业主自己还就是最简单的，如果是买家负责还贷款，就要找赎楼公司赎楼，承担一定的赎楼费。最好的就是红本在手，没有欠款的房子。&/p&&p&3、交房时间。房子里是不是有租客、租约是否能马上解除，如果是业主自住什么时候能搬出来，都要事先了解好。&/p&&p&&b&四、签约&/b&&/p&&p&选好了房子之后，准备签约之前，一定要让中介把所有的税费算出来。&b&房子的过户评估价和实际价格不一样！&/b&过户评估价比你成交价一般都要低。&/p&&p&&b&1、税费&/b&&/p&&p&一般的税费包括以下部分：
（1）契税。&/p&&p&（2）个税。&/p&&p&（3）赎楼费。&/p&&p&（4）贷款评估费。这个是评估公司收的，在办理贷款的时候收取的。&/p&&p&（5）按揭服务费。！！！这个一定要注意了，我就是这点被坑了。按揭服务费其实是交给中介的，银行贷款是不收取任何中间费用的。所以在算费用的时候，一定要跟中介说好，按揭服务费要包含在中介费里算一个打包价格就好了。&/p&&p&（6）中介费。现在的中介费一般都会报3%，然后给你个折扣，一般链家、中原可以折扣到1.6%左右吧，看个人的议价能力。我之前找的小中介，中介费是1%，比较低。中介费你们商量好之后一定要签一个类似于合同的中介费单据，我建议大家补充一条：本费用已包含所有中介应该收取的费用，包括按揭服务费等，除本费用以外再也不向中介交其他费用。&/p&&p&&b&2、合同条款&/b&&/p&&p&作为买方，一定要仔细读条款，然后选择对自己有利的条款。特别是一些惩罚条款。&/p&&p&（1）定金比例。现在一般定金比例是5%左右。我之前看的有套房，房东要求定金交特别多，不是很合理。一般定金是5%左右。签约的时候就要交。而且一定要从你名字的卡打到业主名字的卡，转账的时候备注好，是购房定金。&/p&&p&（2）首付款交付比例和时间。深圳是3成首付款，交付时间你要按照自己能够筹到首付款的时间然后稍微延后几天，给自己留一些充足的时间。当然，如果你资金充足，又想早点拿到房，也可以把时间写短一些。我当时首付款交付时间写了三周。&/p&&p&（3）罚息。这个很重要，深圳二手房购买合同里，对于如果不能按时付首付款有两种选择，一种算直接违约，按成交价的20%赔偿。一种是算每天的利息，按很低的利息付给卖方。建议买方选择后一种。&/p&&p&（4）交房时间。一般都会写卖方收到尾款后的3天内交房，这个根据实际时间来。对买方来说当然越早越好。&/p&&p&（5）补充条款。合同最后可以写一些补充内容的，如果你跟卖方协商好了一些东西，比如他的家电家具哪些要留给你的，一定要写清楚备注，以及其他对你有利的条款，不要口头约定，要写在合同里。只有合同里写进来的东西对你才有保障。&/p&&p&&b&五、贷款&/b&&/p&&p&商贷+公积金组合贷款。我建议大家有公积金的都用这方式进行。深圳公积金个人贷款上限是50万，家庭是90万。你能够贷款的额度是你公积金卡内余额乘以14倍。我买房的时候公积金余额是4万块，能够贷满50万。&/p&&p&1、选定一家贷款银行&/p&&p&（1）贷款折扣。我买房的时候深圳大概是9折，我本来准备选择招行贷款的，但是招行突然提了折扣到9.5折。所以我选择了建行。&b&贷款之前有个征信&/b&，如果听到有风声贷款折扣要提高，就提前去银行做贷款征信查询，一般可以保留一个月。也就是说，你提前做了贷款征信查询，一个月以内，如果银行贷款折扣提高了，你还是可以按之前查征信的低折扣来贷款。记得是去找客户经理做贷款征信，不是自己在机器做的征信查询哦。&/p&&p&（2）放款速度。我贷款的时候碰巧国家开始出政策，放缓银行住房贷款速度和额度，所以提前跟客户经理沟通好大概的放款速度很重要，也可以问问中介最近的放款速度，他们会比较了解。&/p&&p&（3）提前还款的罚息。每家银行贷款的政策不一样，比如招行很好，贷款满一年提前还款没有罚息。每个银行提前还款的罚息不一样，了解清楚。&/p&&p&2、商业贷和公积金贷款都是在贷款的银行做。你跟银行说要做公积金贷款，他们都会帮你弄好材料给公积金中心的。&/p&&p&3、还款的银行卡最好选择公积金卡。公积金和商业贷款在一个银行卡还款，最好都放在公积金卡，对你以后是很方便的。&/p&&p&贷款的流程是去银行办理业务，&b&首付款托管在银行-银行把材料弄好送去公积金中心（3天左右）—公积金中心批复（5个工作日）—银行商业贷款批复（3个工作日）—拿贷款审批函—办理过户—5个工作日拿新的房产证，并办抵押—5个工作日左右银行放首付款给业主—1周左右银行和公积金中心放尾款&/b&&/p&&p&尾款放款的实际要看银行贷款额度，快的一周，慢的几个月的都有。注意在拿到新的房产证后要多复印几份哦~&/p&&p&&b&六、交房&/b&&/p&&p&尾款放完之后就是交房啦，交房之前要办理电、煤气、管理费的过户，水和管理费是一起的。&/p&&p&拿着房产证复印件、过户的税费清单去供电局和燃气中心办理过户，很快的，一般当场就能够办好，再去小区办理物业过户。&/p&&p&交房前，一定要看看房子是否漏水啊等等。让业主把小区门禁卡、钥匙、空调板都给你。&/p&&p&居然一不小心就写了这么多，买二手房还是挺多烦心事的~所以按我写的这个流程来，希望能帮大家省去很多麻烦~！&/p&&p&&/p&
原创。如需转载，请私信我。作者年初在深圳购置了一套二手房，以一个买房人的角度告诉准备买二手房的同志们，购买二手房的整个流程及你可以避开的一些雷。全篇包括选房、购房、贷款、交房等整个买二手房的流程，作者呕心沥血，一定要记录下来，以便作者下次…
&p&未完待续，更新至
11:12&/p&&p&&br&&/p&&p&有空的话会写一篇舆论对房价的影响的文章，这是影响房价走势的非常重要的因素。&/p&&p&&br&&/p&&p&听说有很多人抄袭这个回答，有看到的同学告诉我一声，我就想知道我这个回答有多受欢迎
&br&&/p&&p&倒不是说我这个不成熟的支离破碎文章就能拿来谋利，这一周一来，已经有近千名的知友在评论，私信，值乎向我咨询问题。我作为文章原作者尚且在撰写文章和回答问题中思考再三，多方分析后才敢给出回答，甚至持保留意见，如果转载后，主要担心转载者一知半解断章取义，给别人错误的判断。那是我们不希望看到的结果。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&15年李嘉诚就把大陆的资产都撤走换了美元资产。接手百佳的老板已经面临门店倒闭的问题了。（更正，百佳至今卖不出去砸手里了，不过李嘉诚当时作出的卖出决定还是很正确的）&/p&&p&然后国家一方面各种堵漏避免资产外流，一方面默认地产涨价去库存把钱套在楼市。&/p&&p&去年以来不停的发新股把钱往股市里套。&/p&&p&今年的限售令简直就是把买房的钱往死里套。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&所有的东西都在降价。楼下百果园死磕高价水果，然后旁边半年开三家平价水果店。&/p&&p&只要哪个行业还有一点利润，资金就要进里面去拼。&/p&&p&除了地产都是通缩的预兆。&/p&&p&插入：如果你看到有人说房地产崩盘会导致通货膨胀钱不值钱的言论，都可以直接判定这人是忽悠，最基本的经济学理论搞不清。&br&商品价格下降，排除替代品因素，基本都是供大于求，然后销售不出去，占用了大量货币，阻断了流通，形成通缩。&/p&&p&东莞这样的制造业大城，曾经放假车水马龙的镇区，已经没多少工人了。&/p&&p&现在是国家很难过的时候。&/p&&p&不过绝大多数人看不到这些，这就是无知者无畏吧。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&依然记得九十年代初面对通货膨胀的危机，城市居民拿出几十年的积蓄在市场上疯狂抢购质次价高的家用电器，为破产在即的国企捐助了一笔遣散费。&/p&&p&还记得同学家有台熊猫彩电，长年摆设，想去他家看电视，开开都是雪花，鬼影飘摇。我妈说那时候邻居家买的上万的冰箱彩电，没有能用两年的。&/p&&p&后来看报纸和史料，当时很多国企看到电器赚钱，就都上马，结果造了一大批次品。&/p&&p&我妈说当时她把钱都存银行了，一年利息20%，我说那时候实际通货膨胀率50%，你亏大了。不过还好你没去买电器。&/p&&p&新世纪，砸锅卖铁把子女送进各种杂牌学校。&/p&&p&交了四五万学费欠着贷款的毕业的学生，拿着不被认可的毕业证被告知应聘需要经验。&/p&&p&不过也正是这些人民，用自己的血汗钱和未来的几十年，一次次的帮助国家度过危机。&/p&&p&这才是最可爱的人。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&东莞市区中心区，现在还有97年地产泡沫中的小区剩下的没装修的投资房。&/p&&p&而那个时候，当地人的思维和现在是一摸一样的。&/p&&p&有一个小区请了国家领导人题字，然后全市的人都要骑着自行车来买票排队参观。而小区也摇身一变成为当时最豪的楼盘。&/p&&p&现在东莞大把的商业地产倒闭，朋友投资一个代出租的物业二十多万，三平米，两年一共收回来一万多租金，就不给了，而且那个物业我知道根本没人租，卖家只是把房款返还给你5%就算完事。&/p&&p&07年莞城西城楼小区卖商铺，五万一方，卖的干净，朋友老板买了两套，一套四百万，到现在十年了，一千一个月租不出去。&br&在东莞的可以去参观，那里每一层每一间空置的铺位都是有故事的。&/p&&p&据说黄河集团也破产了。不知真假。据说投资房地产和影视业失败了。要知道时装城地铺租金以前可是三万一个月一平米啊！随便一个犄角旮旯一个月收几十万租金。&/p&&p&你们只看到炒房赚钱的哈哈大笑，&br&没看到背负百万贷款血本无归人的骚短白头。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&如果这个世界有只涨不跌的产品，我想巴菲特，索罗斯，李嘉诚这些人应该不会错过的。&/p&&p&至少开发商可以自己多留几套，而不是卖力宣传。&/p&&p&有个妹子在碧桂园一个楼盘卖房的，表示一个月能卖出去十套左右，委托给中介卖，一到周末就能来几百号人，一半是中介，一半不知道是什么人，反正熙熙攘攘就是没人买。&/p&&p&一个中介业务员每周给我打两个电话，而这样的业务员有几十个。不胜其烦。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&关于北上广深永远会涨的问题。&br&其实也都是投资推动的。&br&以前8000一平米时候也都有地方住，怎么8万一平的时候没地方住了？&br&很简单，我一表姐都在北京买了房，距离四百多公里啊！&br&河北，东北，山西，山东，内蒙，都跑到北京买房，能不涨吗？&br&就好像欧洲人甚至中国人都跑去伦敦买房打工，房价能不涨吗？&/p&&p&不过有趣的是，美国人也担心纽约房价会下跌&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.ftchinese.com/story/Fpage%3D1& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&ftchinese.com/story/001&/span&&span class=&invisible&&073258?page=1&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&br&金融时报一篇文章，他们担心由于中国的资本管制和俄罗斯的石油降价，会导致豪宅市场崩盘。&/p&&p&同样，在这篇文章里，也写了中国在2015年中国人在美国买房投资270亿美元。&br&所以后来中国政府能把你套在中国，就不让你跑到美国。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&有人说未来会涨。&/p&&p&是啊，等下一波牛市来的时候，现在天价的价格，可能只是未来的平均价。&/p&&p&但那个时候，谁还会买你的几十年楼龄的破房子？&/p&&p&或者再等上几十年拆迁？&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&我老家是一个前几年闹过一次地产危机的三线城市，烂尾楼空置房一大堆，本地一个有三十几家大型连锁超市的集团做地产赔的倾家荡产。&/p&&p&本地经济很差，国企一千多一个月，曾经收入最高最土豪的钢铁厂上市公司，现在轮休。&/p&&p&鸡蛋2.3一斤。&/p&&p&我认识的亲戚朋友，一般都是每个成人一套房。就是说，夫妻两个，有两套房。就算再不济，一个家庭也有两套至少。&/p&&p&&br&&/p&&p&听说最近老家房价又涨了，一万多了。&/p&&p&&br&&/p&&p&我妈说二姨又在看房的路上了。&/p&&p&&br&&/p&&p&我跟我妈说，快把咱家那套旧房挂出去看看有人要不，最后的机会了！以后都是在新区，没人再来旧区拆迁了！&/p&&p&&br&&/p&&p&对了，这个现在看起来像贫民窟的四十年的破楼，卖8000一平。&/p&&p&&br&&/p&&p&不过其实我只是说说，并不想卖，毕竟这个老房子给了我童年的美好回忆。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&说到房子质量补充个故事&/p&&p&有一次小区水管爆了，我说怎么今年爆了好几次了，质量太差了！水管工大叔安慰我，你这小区不错了，那边金地的格林小城一年好几百次！我立马就不生气了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&临睡前总结一句&br&一个答案三个小时500赞，几百个评论，说明房价关注度多高了。&br&反正当股市里卖猪肉的来买股票的时候就到顶了。&br&同样，房地产，工薪族都豁出去几代人的积蓄几十年的贷款来买房，那还有谁来接盘呢？&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&补充一个如果房价下跌的形态预测&br&93和97我没经历过，但是看史料是说一夜雪崩的。&br&08年我经历过。&br&07年东莞100多个楼盘同时在售，从06年的&a href=&tel:&&&/a&涨到7000多一平。&br&所有售楼处人满为患，本地几百万居民都进入房市。&br&随着08年股市崩盘，外贸崩盘，东莞半年工业就大幅凋敝。&br&外地投资房的炒房客开始抛售，万科，光大这些大企业纷纷将楼价下调一步到位到5000。中信保利则在07年基本早就出清。&br&但是小开发商还是死咬价格不放。&br&而高价买房的本地人搬进新房，也不肯降价出售。&/p&&p&所幸09年四万亿计划又续了一波，这些小开发商顺利赚到钱。&/p&&p&不过如果没有四万亿呢？&/p&&p&大开发商是客观评估未来价格走势。&br&投机客是随大势。&br&而小开发商和大众平民就是死磕。&/p&&p&就像我一个朋友07年买了100000的普洱茶，就是不卖，08年只剩下10000，死磕。&/p&&p&所以预计这轮地产牛市结束，如果没有导火索的话，应该先是没有成交，然后价格失去推动的动力，开始小幅缓慢下滑。&br&逐渐的新房价格回归到合理区间。&br&而二手房由于业主不愿意亏本出售，会出现有价无市的行情，最终业主被套牢，长期持有物业。&/p&&p&&br&&/p&&p&如果有黑天鹅的话，那就好看了，价格会大幅快速下跌，二手业主亏本割肉出局。&/p&&p&其实中国很多城市房价没有经历08年的崩盘，因为当时没传导过去，所以很多人根本想象不到崩盘的恐怖。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&关于房价现在只是调整的言论。&br&其实涨跌总有两派人来分析。&br&有房的，准备买房的说长，&br&买不起的，要卖的说跌。&br&因为人们必须为自己的行为提供一个理由。&br&而这些理由经常是经不住推敲的。&br&就像说现在是调整，可是调整和下跌的形态明明是一样的。&/p&&p&所以判断涨跌时候客观理性是最重要的。&/p&&p&最简单的指标就是成交量和价格。&/p&&p&没人买的东西肯定到底了，都去抢的肯定到顶了。当然前提是这东西有用啊，像烂尾楼那种没人买也没底。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&一个小插曲&br&我们的老邻居日本。&br&在地产泡沫破灭后，人们可以用三分之一的钱买到自己贷款几十年的房子。&/p&&p&大家如果有看日漫的，那个年代的作品常常是流露着绝望，黑暗的感情。&/p&&p&我想这就是经济衰退下人们的状态吧。&/p&&p&你看宫崎骏八十年代末的作品，龙猫，魔女宅急便，多轻松阳光，&/p&&p&而97年的幽灵公主，整篇都是很压抑的。&/p&&p&到01年的千寻进去魔法世界时，他爸还指着那些废墟说这是当年投资高峰留下的产物。&br&而油屋里每个人都要努力工作，恐怕也是衰退下人民的写照。&/p&&p&近年来的金鱼公主，阿莉埃蒂，起风了，看得出来，老爷子心情又好了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&再说说金融危机的景象&/p&&p&当房地产作为投资品，那么崩盘后必然导致经济危机。&br&所以国家现在做了个坝把地产投资的钱围起来，避免崩盘后踩踏效应导致的塌方。&/p&&p&08年经济危机，估计很多知乎网友都没有切身体会。&br&讲讲东莞的。&br&那时候所有的公司都在裁员，没有招人的。&br&毕业生在东莞的毕业即失业，只能继续读研或者找一个预期很低的工作。&br&偷盗抢劫案件井喷。&br&连运河桥上栏杆中间的铁艺制品都偷了，水泥井盖被翻起来，看到不是铁的就扔在路边，说明这都是新手。&br&城市表面上安静和谐，下面犯罪滋生。&br&广播电台里交通频道都是卖车的。&br&中介卖房的噱头是业主回家，业主破产。&br&环城路面包车拉女孩上车卖人，男朋友伸手阻拦小臂被砍下来。&br&晚上都不敢出门。&/p&&p&&br&&/p&&p&讲讲邯郸的&br&好像是13年还是14年第一波地产崩盘，开发商跑了一批，留下了93亿的民间借贷。&br&新闻里退休大爷痛哭流涕。&br&很多人是把棺材本都投进去的。&/p&&p&同时期由于地产的高额利息，你出18%我就出20%，最高的丛台新村项目给出了25%的利息！&/p&&p&很多骗子也蜂拥而至，纷纷打出各种投资项目。&/p&&p&老人中招的多，他们迫切想发财，把老本都投进去了。&br&然后是有钱的中青年，父母有家底儿给他们造。&/p&&p&反而是我在老家的那些上过大学的同学，每一个陷进去的！&br&而我分析他们没上当的原因，是因为家里没钱所以努力考上大学，回来争一份工资，根本没能力去上当。&/p&&p&可是今年，老家的人好了伤疤忘了疼，又开始在烂尾空置楼遍地的邯郸抢房了，有个知友昨天说已经涨到一万三了。&/p&&p&这是一个人均收入一千多的城市。&/p&&p&我二姨自己两套房，就一女儿，女儿当时是逼着男友买了套房才结婚的。&br&她现在又在看房。&br&她女儿一个月挣800，女婿2000。&br&沉重的债务下我可以理解她女婿的压力。&br&男孩是研究生。我一直怀疑是沉重的压力让他不敢放手去做事。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&下班前再更一个&br&关有朋友问房子能否投资的问题。&/p&&p&投资的基石是发现价值，即你买的东西价值高于价格。&/p&&p&而投机的话，书里没有看到明确的定义，我认为投机的基石在于心理分析。&/p&&p&即你能够预测未来这个投资品上涨几率更大。&/p&&p&投资常常发生在信息不对等或者市场过分萧条时候。&/p&&p&投机则是做市商炒作初期和吸引到大批跟风者的时候。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以现在房子很明显是处于投机阶段。&/p&&p&因为他的价值完全脱离价格。&/p&&p&衡量标准就是租金。&/p&&p&自己日常居住无法衡量价值，但是租出去你就知道了。&/p&&p&东莞到处是几百万的豪宅租个三千块，算下来到70年都不够回本的，那这肯定是赔本买卖。&/p&&p&不要说租金会涨，因为你现在收到的租金放到未来也是有利息的，所以可以用现在的租金算未来的价格。&/p&&p&但是，很重要的一点，房子时间久了贬值的几率也随之增加。&/p&&p&因为城市的发展往往是向空地去的，老城区由于拆迁困难，很容易边缘化。&/p&&p&比如老家邯郸，这里有很多老乡，不过你们可能不知道以前邯郸的中心是在老火车站那边的。&br&解放后随着二三四厂建在联防路，曾经种满小麦的丛台区迅速成为新城。&br&而邯山区我姥姥家住的平房到十年前才拆迁。越往南越陈旧。了无生气。&/p&&p&新世纪邯郸建设高开区，到现在，大家买房都是奔那边去的，丛台区靠着一些学校，商场，医院，勉强撑着不被边缘化。&/p&&p&半个世纪，城市中心换了两次。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&再说东莞&br&应该是八十年代建的吧，有个步步高小区，我第一次看到，感觉很破旧，然后同事大叔跟我说，你别小看这个小区，以前都是市长住的。我就好奇问问中介现在卖多少钱，答曰700。这是在新房7000的城市。震惊啊当时！&/p&&p&九十年代东莞经济腾飞，莞城迅速崛起，那时候的东湖花园，花园新村三千多一平，让当时的打工族望而生畏，港澳台老板纷纷买来包二奶三奶四五六奶。&/p&&p&随着97泡沫破灭，这些二奶楼成为大家避之不及的地方，失去生活来源的女人带着孩子跳楼让大家认为这是不祥之地。&/p&&p&所以现在这些九十年代的豪宅都卖不上去价格。&/p&&p&新世纪后，市政府把南城荒地开发出来，老城区的人全都去新区置业，现在东城南城与老城区云泥之别。&/p&&p&莞城几乎都是老人在住了。新开的楼盘都是忽悠外地人不懂得去买。&/p&&p&&br&&/p&&p&所以，房子投资，一旦你加入博傻，接了最后一棒，就要考虑万一贬值的结果了。&/p&&p&当然，去空地投资不确定性也大，我不建议。&/p&&p&刚才有同学指出步步高不可能是700，我查了一下搜房，现在标价是5000。&/p&&p&比2010年时候涨了七倍。&/p&&p&但是这个价格并没有意义。&/p&&p&这个小区没有物业管理。&br&全是老人在住。&br&四十年房龄。&br&随时可能面临入室抢劫。&/p&&p&别说5000了，500你敢住吗？&/p&&p&都是忽悠不懂的人去买的。&/p&&p&还有九十年代的创业新村，我之前问过真的是十万一套一百平的房子，当然现在标价4000。&/p&&p&有个朋友在那里住。&/p&&p&工程师，机械专业，有丰富的实践经验。&/p&&p&我有段时间组织检查，请他去协助做顾问，一天800。他工资也就四千。就是晚上要晚点回来。&/p&&p&他不去。&/p&&p&我很奇怪，多好的活，我都跟他领导沟通过了，没问题。&/p&&p&后来他同事告诉我，有次他吃完饭和老婆带着孩子出去散步，半小时后回来家被盗了。&/p&&p&你说这样的房子1000你敢住？&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&反驳一个限购推升房价的说法&/p&&p&过去限购反而推高房价，是由于造成了紧缺的预期，反而带动了投机者抢筹。&/p&&p&但是之前的限购其实力度是不够的。&/p&&p&比如你说要社保，我可以去办一个，反正全国没联网，可以做到。&/p&&p&你说按家庭算首套二套，那我去离婚，这个你也管不了。&/p&&p&但这次竟然有两年禁止出售，这就狠了。&/p&&p&因为投资品基石是热钱，钱流动速度越快，价格飙涨越疯，就像九十年代初的海南房价，一套房子买了几天，甚至一天就卖了，07的普洱茶，你没走出店门就找到下家了，这样的速度可以把一百万变成一个亿，把几百亿的热钱变成几万亿。&/p&&p&但是限购是想控制热钱不出去，这很难，就像木桶装水，有个缝就要流出去。&/p&&p&但是限售，直接就把水冻起来了，根本上阻断了热钱的流动，人为降低了通胀的基础。&/p&&p&而且，推出限售，想要出去的热钱也不敢出去了，有很强的威慑效应。&/p&&p&所以，目前推出销售的城市不多，效果不明显。甚至有可能推高未出台限售城市的房价。&/p&&p&但是谁知道你的城市会不会限售呢？&/p&&p&一旦推出，那投机泡沫瞬间冰封，只剩下刚需，价格还能涨吗？&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&关于地产投资的一点心理分析&br&普通人的投资会出现贪婪和胆小两个状态。&br&在市场下跌的时候，比如东莞15年，08年，非刚需的不会出手，害怕继续跌。&/p&&p&然后现在和07年，看着价格上涨，恨不得多买几套。这是贪婪。&/p&&p&但是最终，你跟着这些人去投资，就会跟着他们亏损。&/p&&p&尤其是投资初期尝到甜头的，会坚定不移的把家当都放进去。这是最恐怖的。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&关于不同城市的房价分析&br&说实话，除了我熟知的几个城市，其他真不好说，比如厦门，很简单，就那么小个岛，很容易推涨。&br&不过刚才有朋友问雄安，我觉得很有意义。&/p&&p&大家都知道雄安一出，投机者立刻蜂拥而至，而政府也立刻用看不见的大棒进行了威慑。&/p&&p&我认为，很有可能，政府会通过雄安，探索出一个新的经济发展模式，比如人工打造城市圈，住房可能借鉴新加坡的模式。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&关于政府政策&br&从国家层面来说&br&上一届是比较自由市场的，这一届干涉的比较多。&br&很多人喜欢批评政府这里错了那里不对，不限制房价，不该四万亿等等。&/p&&p&我觉得我虽然看的书不多，但是政策大方向都挺符合实际的。&/p&&p&世纪初中国加入世贸，百废俱兴，这时候就要“治大国如烹小鲜”，不要老是去翻锅把鱼整碎了。&/p&&p&而这些年经济衰退，问题浮现的很多，那就必须果断出手控制局势。&/p&&p&所以，现在国家去库存，压房价，跟着走我感觉不会错，毕竟改革开放快四十年，大方向还都是对的。&/p&&p&国家不让你炒房你偏要去，没准啥时候出个政策就把你套住了。&/p&&p&关于这点我没表述清楚，其实我想说的是国家这些年的政策大体方向都是走的政府调控的市场经济，就是社会主义市场经济。&/p&&p&所以作为社会人，你的活动符合经济规律，一般就不会错。&/p&&p&不要信什么国家不卖地地方政府破产之类的危言耸听。&/p&&p&国家层面是不看重赤字什么的，它要关注的是经济稳定。&/p&&p