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&每个月都要交物业费 但物业费都有哪些组成？
每个月都要交物业费 但物业费都有哪些组成？
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
物业费每个月都要交，钱是给了，可是物业费具体收的是哪些费用呢？物业费并不是一个单独的名称，其实它是由我们小区维持日常工作的许多部分组成的，具体的项目都有哪些呢？
1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费：指人员的费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，不包括管理、服务人员的奖金(奖金是根据经济效益从盈利中提取的)。人员费用的测算根据所管物业的档次、类型和总建筑面积先确定各级各类人员的编制数，然后再确定各自的基本工资标准，计算出基本工资总额，再按工资总额计算各项福利提取的数额，汇总为每月该项费用的总金额，较后再分摊到每月每平方米建筑面积上。 (1)基本工资：根据企业性质并参考当地的平均工资水平确定。(2)按规定提取的福利费(根据当地政府的规定由企业确定)：包括福利基金(如按工资总额的14%计算)、工会经费(如按工资总额的2%计算)、教育经费(如按工资总额的1.5%计算)、社会保险费[包括待业保险(如按工资总额的1%计算)，医疗保险(如按工资总额的6%计算)、工伤保险、养老保险(如按工资总额的19%计算)，住房基金(如按工资总额的6%计算)(含住房公积金)]等。(3)加班费：按人均月加班2天，再乘以日平均工资计算。日平均工资按每月22个工作日计算。(4)服装费：按每人每年2套眼装计算。其眼装标准由企业自定。计算出年服装费总额后再除以12个月，即为每月服装费。 2.公共设施、设备日常运行维修及保养费，包括： (1)公共建筑(如过道、门厅、楼梯及道路环境)内的各种土建零修费;(2)给排水日常运行、维修及保养费;(3)电气系统设备维修保养费;(4)燃气系统设备维修保养费;(5)消防系统设备维修保养费;(6)公共照明费;(7)不可预见费;(8)易损件更新准备金。 3.绿化管理费：指小区环境绿化的养护费用， 包括：绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费。 4.清洁卫生费：包括清洁工具、劳保用品、卫生防疫杀毒费、化粪池清掏费、垃圾外运费和清洁环卫所需之其他费用。 5.保安费：对封闭式小区公共秩序的维持费用。不是封闭式小区不能收保安费。包括：保安器材装备费(保安系统、保安器材等);保安人员人身保险费(如每年投保2万元人身意外伤害险，保险费率为4‰);保安用房及保安人员住房租金(如保安用房按每人8平方米计算，住房月租金为8元/平方米)。 6.办公费：交通费(车辆及保险维护费用)、通讯费、低值易耗办公用品费、书报费、广告宣传社区文化费、办公用房租金(含水电费)、其他杂项等。 7.物业管理企业固定资产折旧率：固定资产包括：交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、其他设备等。固定资产平均折旧年限一般为5年。 8.利润：利润率按各地物价主管部门根据本地区实际情况确定，一般普通住宅小区平均利润率不高于社会平均利润率为上限。 9.法定税费：法定税费指按现行税法物业管理企业在进行企业经营活动过程中应缴纳的税费。物业管理企业享受国家对第三产业的优惠政策，应缴纳的税费主要是两税一费(代收代缴部分不计征)。 (1)营业税：按企业经营总收入的5%征收; (2)城市建设维护税：按营业税7%计征; (3)教育附加费：按营业税3%计征。 以上9项费用即为费用构成，测算出来后全部相加就是公共性服务费用。如果一个住宅小区没有其他资金来源渠道，只靠物业管理收费维持运转。则每户收费标准即为前9项之和再除以总建筑面积和12个月，即得出每月每平方米应交金额。
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我的小区入住率不到20%,中间物业公司换了几个,没有业管会,犹豫我的房子一直空置,前段时间回去看到
大家帮忙出个主意，谢谢，中间物业公司换了几个。我这种维权的行为合理吗，犹豫我的房子一直空置，搬了些杂物放到里面去了，准备向物业讨要说法。现在我想装修，又有点犹豫，没有业管会，电话号码等证据）。但想到以后搬进去物业找茬，前段时间回去看到有人换了大门锁？（我保留了当时报警是的录音我的小区入住率不到20％
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房子空置要交物业费吗
　　记者严蓓蓓
　　&一天也没住过，却要交全额的物业费，这对空置房业主公平吗？&9月25日，在自家的空置房门前，梁女士看到了小区物业贴的物业费催缴单。她被告知需要交纳约339.8元物业费。梁女士觉得，没有入住就不会产生垃圾清运、车辆管理等需求，这笔物业费就应该酌情减免。
　　那么，空置的房子要不要交物业费呢？如果要交，该怎么交？连日来，记者对此进行了了解。
　　虽然有些业主没入住，物业服务还得做。
　　●业主和物业公司：
　　要不要缴物业费各有想法
　　随着新建小区的增加，我市的很多小区内都出现了为数不少的空置房。房子空着不住，每年却要照常&吃掉&100%比例的物业费，许多业主和梁女士对此有着相同的困扰。业主姜先生就认为，和已入住的业主相比，空置房业主接受的服务肯定是要少一些的。
　　记者走访了市区的几个物业小区，发现虽然有的空置房业主认为没有享受到物业公司的服务，不应该缴纳足额物业费，但大多数人认为还是应该交的，不过交多少值得再商榷。而物业公司方面认为，一般都要求空置房业主和已入住业主缴纳同等的物业费。
　　一家物业公司的经理向记者出示了一份业主在签订购房合同时同时签署的前期物业服务协议，协议注明已交付使用尚未居住的物业，物业服务费同样按100%比例收取。该经理说：&小区上年度的物业收缴率为96.69%，空置房业主对于物业服务的特殊性一般还是比较能理解的，物业费收缴也比较配合。&
　　●主管部门和法律人士：
　　空置房缴费可在合同中约定
　　空置房要不要缴物业费呢？答案是肯定的。物业服务具有公共性，不会因为入住率的高低减少工作量。物业公司提供了保安、保洁、绿化等公共服务项目，即使部分业主没有居住，房产也因此享受到了这些服务带来的保值甚至增值效果。单个业主不交物业费对其他业主是不公平的，损害的是全体业主的权利。
　　那么，物业费能不能少交？记者就此事咨询了柯城物管处的工作人员。&目前我市尚无专门针对空置房物业管理费收取规定的文件。&物管处的童主任介绍，目前物业公司全额收取物业费的主要依据是2005年出台的《衢州市区物业管理服务收费管理实施办法》，根据规定业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费，且费用自房屋交付使用购房者领取钥匙次月起计收。此前已经废止的2003年版实施办法中曾有未售(租)出或未使用的空置房由开发人或产权人按批准或协商的物业管理综合服务费的70%支付的规定。
　　浙江无剑律师事务所的律师陈庆林认为，空置房的物管费收取标准国内并不统一，虽然有物业公司给予空置房打折的先例，但空置房业主以此要求物业打折在法律上是缺乏依据的。司法解释规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院是不予支持。陈律师同时强调，《实施办法》属于地方性法规，不具有强制性。物业管理归根结底是市场行为，最后还是要以合同约定为准。要避免此类纠纷，物业公司在和业主签订物业合同时，最好对于空置房的收费标准有明确注明。
[来源：衢州晚报　　编辑：梅萌]商品房物业管理的问题_百度知道
商品房物业管理的问题
我是一个新建商品房小区的业主，最近不知什么原因原来由开发商联系的物业管理公司不干了，但由于我们小区入住率极低（350户人仅入住40来户人），因此成立业主委员会自己聘请物业管理不现实而且成本极高。我们当中有人去找过开发商，而房地产开发商现在也认为他...
我有更好的答案
是新建成的？开发商新建完工不找好有资质证书的物业管理公司是做不出房产证的，前期物业应该抢着有物业公司来做的啊，怎么会没物业公司来。。。你们情况可以有业主委员会主任要求开发商找物业公司来管理的，业主委员会自己请保安管反而不好，我们这试过了，相差4毛一平方，结果大多业主不相信业主委员会，钱到谁那管都不好，还是找物业好啊，钱虽然多点。
采纳率：19%
1、在还没有成立业主委员会之前，而且象你们这种刚交付的房子，开发商应该是要管的，如果有问题可以向项目所在地房产局物业办反映，他们会出面解决这件事的。2、你们自己成立业主委员会找物业公司也是可行的，但是你们现在业主入住率低，根据最新的〈物业管理条例〉，你们成立业主委员会的可能性低，而且很多业主你都不知道他在哪儿。3、你们可以要求这家物业公司在开发商没有找到新的物业公司之前不得出场，否则全额退还物业费，4、我建议你们可以找媒体反映下，这样那家物业公司应该会老实点，我们有遇到过。
交付钥匙后不入住也要付物业费的,有些是全额.大多是按50%或多少.
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入住率不达标物业费不能全额收
记者从12358价格投诉举报中心获悉，最近一段时间，价格投诉举报热点主要集中在新建物业小区所收取的物业费方面。一些新建物业小区在业主拿钥匙时要收取物业费，而业主则反映费用太高。李先生在沙河口区某物业小区新置了一套89.2平方米的住房，领取住房钥匙时，李先生被告知要缴纳2013年上半年每平方米每月3.5元的物业费，合计1873.2元。“小区刚建好，服务还没跟上，好多配套设施还没完善，怎么就收这么高的物业费呢？ ”带着疑惑和不满，李先生拨打了12358价格投诉举报中心的电话。物价局相关工作人员告诉记者，本市一般小区的物业费在每平方米每月0.8元至1.5元左右，近年来部分新交付使用的高档小区物业费更高一些，达到了每平方米每月3元至5元左右。“现在一般都是物业公司自己定的物业费价格，业主购房时就写在合同上的。”记者了解到，虽然业主在购房时就被告知了小区所预计执行的物业费标准，但是按照规定，新建小区在入住率未达到标准及未成立业主委员会的情况下并不能直接执行这个物业费标准，而应当低于该标准收费。“经查实，该物业小区为新建小区，且入住率未达标准，以及还未成立业主委员会，因此前期应执行《前期物业服务管理协议》，该协议是物业与业主协商议定收费标准签订合同为准，收费行为，收费标准，收费方式等等都是以合同约定为准。 ”物价局相关工作人员表示，执行《前期物业服务管理协议》最长不超过一年，待入住率达标以及成立业主委员会后，物业与业委会将会根据国土资源和房屋局的有关物业等级标准协商确定收费价格，然后报到物价局备案，审核通过下发收费许可证，以后物业就以该证的收费标准进行收费。多知道点物业费若超收可要求退款记者了解到，目前物价部门对于未执行《前期物业服务管理协议》的新建小区所采取的措施是要求其立即整改。“如果能查到超过收费标准额度的，可以要求退款。”物价局相关工作人员表示，对于多次被投诉却不予整改的小区，物价局将会给予其一定的罚款。此外，物业费一般是三个月收取一次，文件规定最长不超过一年。物价部门表示，市民如遇到相关问题可拨打12358价格投诉举报热线进行咨询投诉。 记者孙健恩
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