开发商改变规划怎么处理_百度知道
开发商改变规划怎么处理
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当然需要，否则开发商侵权中途改变规划损害前期业主权益据市规划和国土资源管理局相关人士介绍，以往由于缺少对房地产登记基本单元的相关规定，房地产开发商擅自分割宗地开发建设，并要求登记单位办理登记的现象屡见不鲜，容易产生纠纷和矛盾。原来很多项目都是“一次批地，分期开发”。这一模式让许多开发商可以分期、分批售卖楼盘甚至办理产证，因此出现许多项目中途改变规划，甚至最终完成时与开发商先期承诺的规划出入很大的情况。某小区在房地产交易网站上公布的规划中，小区二期建筑最高不超过18层，但实际开发中却增加了楼层，有些甚至达到26层。当初冲着该楼盘“93万平方米亲水亲阳光低密度法式小镇”这一卖点买房的一期业主，发现小区二期从原先方案中的多层、小高层变成了高层，将直接影响自己的视觉景观。另一个原本是高档独栋别墅社区，一期购房的100多名业主发现，开发商当初承诺的绿地、人工湖、公共会所等大部分地区忽然都变成了建筑用地，后期项目中的独栋别墅也都变成了连排房，绿化率和容积率也随之发生质的变化。开发商在建设过程中，这种减少绿化面积、商业配套设施等情况，损害了先期购房者的权益。 《条例》明确了土地登记的基本单元确定依据，是建设用地批准文件，无特殊情况，开发商不得分期、分批对楼盘进行登记；楼盘业主今后也可以对开发商的这一行为进行监督。若要进行调整征得全体业主同意“依照该《条例》，如果开发商在分期开发时要改变规划，首先要向规划部门申请，同时必须提交全体权利人同意的证明。”规划部门相关人士解读说，在《条例》实施后，如开发商开发了一个楼盘后，先预售两栋楼，在签订合同后，该两栋楼的业主就是权利人。如果开发商需要调整后期开发规划，应事先告知该两栋楼业主，并在得到他们全体同意后，方可向规划部门申请调整。同样，如果业主不同意调整规划，开发商就无法在规划部门进行登记，也就无法进一步取得大产证。此外，除了对部分楼盘已经销售的分期开发项目，因分割将导致权利范围变化，必须征得权利人同意外，《条例》还要求开发商确保分割后的每个部分都应当符合土地登记基本单元的要求，并经过土地管理部门审批后，方可办理大产证。该相关负责人称：“这一规定的实施，将杜绝一些企业、部门擅自改变宗地范围、任意分割房屋，侵犯购房者合法权益的行为，进一步规范建筑用地的合法使用。 ”
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小区已经建成或已经出售的，擅自更改规划违法，可以去规划局咨询下。没有建成，美欧出售，或者小区外的规划更改那就没法了，只能告开发商虚假宣传
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开发商更改规划业主应如何维权
开发商更改规划业主应如何维权　 09:53:53 ??北京青年报??杨晓　　　南方网讯　方庄916户居民将市规划委告上法庭，本周一，西城法院开庭审理。目前“民告官”虽然不稀奇，但这表明业主们面对开发商或有关部门的单方面更改规划并不是一点办法没有。目前北京规划更改的案例不在少数，既有有关部门的责任，也有开发商责任，针对遭遇规划更改的业主如何维权？　　“秋菊们”要讨说法　　方庄一案，900多位原告诉称：首都规划委在1986年已批复芳城园一区20号楼所处土地性质为公建用地，即用于芳城园一区幼儿园、学校、绿化地、健身场、停车场等配套设施的建设，而不是用于建设商品住宅。然而在日，北京市规划委违规操作，既未与业主协商，亦未向广大居民公开征求意见，就向北京日月房地产公司颁发了[2002]规建字0748号《建设工程规划许可证》，将土地的使用性质表述为居住用地，使得已是高负荷运转的居住小区内又新建高层住宅。住户们向西城法院提起行政诉讼，起诉请求法院确认北京市规划委颁发的《建设工程规划许可证》违法。　　法庭上，北京市规划委代理人称，20号楼用地性质的调整方案已通过相关部门包括规划委审核同意，符合城市规划设计相关规定，并未恶化芳城园的居住环境。市规划委的许可行为是非常谨慎的，程序上也是完全合法的。　民告官要讲方法　　盈科律师事务所律师事务所合伙人顾彦滨介绍，自从《行政许可法》今年7月1日施行后，民告官告赢的案例接二连三。首例是7月10日富润家园幼儿园变更洗浴中心一案，149名业主就告赢了市规委。然而有更多的小区和业主对如何判定规划更改以及如何引用法律条例维权仍然不熟悉。　　维权律师秦兵说，规划更改主要还看小区原先的规划。一般来说，业主可到有关部门查阅规划文件。今年7月，市规划委主任陈刚指出，开发商在售房时应将小区规划、建设和管理情况制成“公示牌”方便业主。　　顾彦滨说，民告官大都是开发商通过正常申请并获得批准的更改规划。对于市规委，在批准开发商规划变更申请前应举行听证会，《行政许可法》第47条规定：行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利。申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起5日内提出听证申请的，行政机关应当在20日内组织听证。如果规划更改了业主还不知情，业主可提起行政复议或行政诉讼。　　开发商责任不可推卸　　顾律师说，民告官的同时，开发商的责任不能回避。首先，开发商一旦售房给业主，土地使用权则成为开发商和业主所共有，业主有知情权，所以开发商申请更改规划需要全体业主的同意。否则，可以告开发商违约，并且按照双方合同以及民法通则、合同法等相关法律追究其违约甚至侵权责任。　　还有一种情况是，开发商未经批准就擅自变更规划。这种情况开发商除要承担上述违约或侵权责任外，还要承担对政府欺诈的更为严重的违法责任。在2001年实施的《商品房销售管理办法》（以下简称《办法》）中明确规定了规划、设计变更的处理原则。商品房销售后变更规划、设计，导致变更后的商品房的套型、朝向、有关尺寸等不符合购房者决定购房时的意愿，实质上是对购房者权益的一种侵害。 《办法》规定，商品房销售后，开发商不得擅自变更规划、设计。对经规划部门批准的规划变更和设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能的，开发商应当在有关部门批准之日起10日内，书面通知购房人。购房人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。购房人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由之引起的房价款的变更。开发商未在规定时限内通知购房人的，购房人有权退房。购房人退房的，由开发商承担违约责任。更改规划，通常有两种情况，一种是政府部门主动更改规划，一种是开发商申请并获得批准的更改规划。　　针对政府部门更改规划，根据《北京市城市规划条例》第23条规定：“新区开发和旧区改建，应当加强基础设施和公共设施建设，逐步提高基础设施现代化水平和城市环境质量；坚持先地下后地上的建设程序；坚持主体工程与配套设施以及绿化、环境保护设施同步建设的原则。” 应该说，目前的小区建设中，后期建设改变原有规划的情况的确不少，买房时开发商为购房人描绘的美好蓝图一变再变，楼书中的承诺迟迟不予兑现，对这种改变规划，如果业主认为侵犯了自己的合法权益，英岛律师事务所邓泽敏律师建议，业主可申请行政复议和提起行政诉讼解决。应该注意的是，公民、法人或者其他组织申请行政复议，行政复议机关已经依法受理的，或者法律、法规规定应当先向行政复议机关申请行政复议、对行政复议决定不服再向人民法院提起行政诉讼的，在法定行政复议期限内不得向人民法院提起行政诉讼。公民、法人或者其他组织向人民法院提起行政诉讼，人民法院已经依法受理的，不得申请行政复议。　　针对开发商更改规划，京伦律师事务所王立宏律师指出，购房合同中有一条明确规定，规划变更需通知业主，这证明业主得知规划变更后有解除合同的权利。王立宏律师提醒，解决纠纷，要在合同约定期限内解决，逾期便失去法律效力。 新办法将有效规避规划变更纠纷。日出台的《北京市城市房屋转让办法》中明确规定，凡是新开发上市出售的项目，只要有一个人买了该项目的房子，开发商要调整规划设计就必须征得买房人的同意，然后报批主管部门批准，否则该项目的开发商要承担相应的法律责任。同时，要求新的开发项目要在项目的规划上更规范一些。坚决杜绝开发项目前面办了规划证，后面又修改规划的现象，以减少房地产纠纷的发生。业内人士推测，该法规的出台将有效地抑制开发商“上瞒政府下骗业主”的行为。如何申请行政复议和向法院提起行政诉讼申请行政复议：　　《中华人民共和国行政复议法》第６条规定：公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯其合法权益的，可依照该法申请行政复议。　　应该明确的是：认为行政机关的具体行政行为侵犯其合法权益的公民、法人或者其他组织是申请人；作出具体行政行为的行政机关是被申请人；同申请行政复议的具体行政行为有利害关系的其他公民、法人或者其他组织，可以第三人的身份参加行政复议。对于规划部门改变规划的，申请人可以自知道该具体行政行为之日起60日内，向该部门的本级人民政府申请行政复议，也可以向该部门的上一级主管部门申请行政复议。向法院提起行政诉讼：　　《中华人民共和国行政复议法》第19条规定：“法律、法规规定应当先向行政复议机关申请行政复议、对行政复议决定不服再向人民法院提起行政诉讼的，行政复议机关决定不予受理或者受理后超过行政复议期限不作答复的，公民、法人或者其他组织可以自收到不予受理决定书之日起或者行政复议期满之日起15日内，依法向人民法院提起行政诉讼。”“开发商违反规划、随意更改规划，增加容积率，占用绿地，并非单单北京这样，在全国都有普遍性。”清华大学建筑学院博士生导师毛其智教授直言不讳地说。而手持政府合法批文的开发商往往对业主的不同意见满不在乎。　　北京大学城市与环境学系董黎明教授认为，造成这一现状的根源是：开发商追求最大利润与这个时期政府机关的腐败现象相结合。他说，有些楼盘，规划是五层六层，为什么一下子加到了十几层？这中间就有利用手中掌握的行政审批权，专门为开发商“跑”容积率的寻租者。比如，规划的容积率是2%，我提高到3%你给我多少钱，而一个楼盘的容积率是2还是3，高度是12层还是13层，几乎全凭审批部门一支笔。容积率增加零点几，楼层增加一两层，对开发商而言就是以千万元计的利润。中国消费者协会投诉与法律事务部主任王前虎认为，规划变更说到底是商品房市场商业道德的诚信度太低。北京仁和律师事务所孟宪生律师认为，在各方面增加诚信意识的同时，政府应该加大对失信者的惩罚力度，监督要到位，让违规者付出代价。同时，应该通过第三方的介入，改变开发商对利益的预期，提早影响其开发行为。更改规划主要有三种情况：第一是政府宏观规划变更；第二是开发商隐瞒规划；第三是开发商要求更改规划，并被批准。更改规划有可能导致消费者所购房产的贬值，比如更改规划以后绿化率急剧减少；另一方面影响消费者的生活质量，比如噪音的增加、日照时间的减少，视野的遮挡等等。对于第一种情况，应由政府与消费者协商解决；第二种情况是由于政府部门信息不透明造成的，尽早建立信息公开制度是其解决办法；关于第三种情况，开发商只要与业主签订买卖合同，那么更改规划就必须经过合约方的同意。出现第三种情况是因为有关政府部门监督管理不力，不应当随意批准发展商更改规划。根据《城市房地产转让管理办法》，今后，房地产开发企业如果擅自更改规划，将承当赔偿责任。按照办法，房地产开发企业应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证的规定建设商品房，不得擅自变更，并且在预售商品房时向买房人公示规划中的被分摊的公用部位的名称、用途、所在位置和面积。房地产企业确需更改规划许可证规定内容的，应当书面征求受影响的预购人的同意，规划部门在看到同意的书面内容后，再予以批准更改内容，因规划变更给预购人的权益造成损失的，房地产开发企业应当给予相应的赔偿。
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开发商规划变更怎么办
他们擅自做的,请问我们作为业主该怎么办呢
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依据建设部发《商品房销售管理办法》第二十四条规定:房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15...
依据建设部发《商品房销售管理办法》第二十四条规定:房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。
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　　网友提问：我买的楼盘开发商要变更盖楼的规划,但我已经签了合同,付了首付,不知道法律上有相关规定该怎么处理相关事宜吗?
　　向阳律师回复：如果您签定的是《商品房买卖合同》示范文本，其中有这样的规定：经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，
书面通知买受人。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。 买受人退房的，出卖人应当退还买受人已付房款，并按照约定的利率付给利息。
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