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房屋租赁合同一纸难求 深圳租户申请学位遭趁火打劫
来自：sz.zxdyw.com
日期： 10:28:00
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近期，有深圳租户表示，因孩子上学报名要求与房东签租赁合同，却遭对方索取7000元“学位费”。她气愤地说，“明明是举手之劳，为什么要趁火打劫?”然而这样的情况却常常被曝出来，为何很多房东不愿配合呢？在深圳租房要一份租赁合同就这么一纸难求吗？深圳装修网为您揭秘这背后的猫腻！
房屋租赁合同
因房东不愿配合等因素租赁合同一纸难求，甚至衍生成一门隐秘生意。
时值深圳小一学位申请季，一张房屋租赁合同让不少家庭陷入窘境。深圳装修网了解到，按照规定，深圳义务教育就近入学需核验住房证明材料，租房家庭需提供房屋租赁凭证或房屋租赁信息，二者均需要租赁合同申请办理。
深圳装修网获悉，租住在小产权房的低收入家庭很难办理到一张租赁合同，房东大多不愿配合;商品房租户亦需多方打探、高价购买才能拿到一纸合同。而不少中介看准商机，以高额价格代办房屋租赁合同，将就近入学的房屋租赁合同做成一门生意。
房屋租赁合同成拦路虎
小产权房租户难以找到愿办租赁合同并申请“房屋租赁信息”的房东。
周某(化名)在深圳打拼已有多年，此前由于其和妻子在湖南老家买了房，户口便一直留在老家。深圳装修网了解到，夫妻俩现在光明新区上班，二人租住在龙华大浪的一间“农民房”里。作为南下务工大军中的一员，周某不想将小孩留在老家，“留在老家就成留守儿童了，家里也没人照顾”。
如今，小孩已到入学年龄，对周某来说，如何给小孩申请到一个公办小学的学位，是现阶段的头等大事。根据龙华区小一生积分办法，周某在深圳多年，交了十多年的社保，与同类型的非深户无房家庭相比，其具有一定的竞争力。
深圳装修网获悉，周某夫妻二人均非深户，且在深圳没有购房。按照规定，在申请学位时，除了提供户籍、社保、居住证等加分材料外，还需提供住房证明材料。周某称，就是这个住房证明材料让夫妻二人犯了愁。
前段时间，周某专门向公司请假，到龙华大浪华侨新村看房，希望将家搬到此处，以期给小孩申请片区学校学位。华侨新村系大浪片区规模较大的小产权房集中地，片区公办学校仅有一所。
周某称，在找到合适房子后一张租赁合同成为拦路虎，“租下房子后，由于房子是小产权房，申请学位要提供房屋租赁信息，我问房东能不能办租赁合同以便拿到房屋租赁信息，而房东不愿意办”。周某表示，房东不愿办也在情理之中，“办房屋租赁信息需要房东和租客一起到房屋租赁管理所提交申请，但办这个需要房东整栋房交税，基本没人愿意花这么大价钱去办这个”。
事实上，小产权房因其租赁价格低廉的属性，成为不少低收入阶层的首选。而这部分人群的小孩申请公办学位，则必须要有房屋租赁信息。换句话说，与周某类似遭遇的人群不在少数。
周某介绍，由于难以找到愿意办理房屋租赁合同并申请租赁信息的房东，数日来，其一直在大浪片区寻找合适的房源。在此过程中，周某听朋友介绍，有人能办到房屋租赁合同，且明码标价，一张3000元。“这个价格太高了，我们显然接受不了。”周某表示，其与妻子目前租住的两房一厅的“农民房”一个月仅需1000多元，“而现在一张纸就要3000元，等于大半个月的收入”。
根据周某提供的信息，本月初，调查员以租客的身份来到华侨新村了解情况。调查员询问了三家自建小产权房的房东，其中两家明确表示不提供租赁合同，仅有一家称可以办理，但需要给一些费用。
随后，调查员又拨通华侨新村一名罗姓网格员电话，其表示，此前确实可以办理相关租赁合同以便申请租赁信息，“但现在办不了了，以前只帮熟人问问，你如果需要可以问问有没有房东愿意接手。”其表示，此前办理需要房东接纳租客，签订一个租赁合同，由房东去申请办理租赁信息，并非是伪造，“也是真实有效的信息，但要给点钱房东”。
有房东向租户索7000元“学位费”
在学位难求的大环境下，一纸房屋租赁合同困扰着许多家庭，不管是小产权房的租户还是商品房的租户，均存在这样的困扰。深圳装修网了解到，调查员从深圳各区发布的2017年招生指南看到，只要是租房类型，不论是深户或非深户籍，在申请入学时都需要提交房屋租赁凭证或者租赁信息。
此前福华新村一名租户在深圳一家知名论坛上发帖称，她的孩子准备上福华小学，之前一直租房居住在此，因报名要求与房东签租赁合同，却遭对方索取7000元“学位费”。她气愤地说，“明明是举手之劳，为什么要趁火打劫?”不料网帖发出后，不少网友表示她“捡了大便宜”。调查员从梅林片区一家房地产公司资深经纪人处了解到，当前学位房租金之外加收“学位费”已呈普遍趋势，一般“学位费”在元。一些名校附近加数万元租房也未必能办下租赁合同。
有中介表示可办“假合同”
租客无需真正租下房子，只要花钱买一份合同，以办理租赁凭证
除了类似周某这种房东不愿意办租赁信息的情况，调查员发现，还有专门买卖“假租赁合同”的现象，租客无需真正租下房子，只要花钱买一份合同，以此来办理租赁凭证申请学位。
市民董先生介绍，其之前住在原关外，因为一些原因想让孩子在南山这边上学，租赁房屋时在分类信息网站留有联络方式，有中介主动联系自己，称提供带学位的房屋出租外，还可以提供租赁合同，供申请学位用，一份租赁合同要价一两万元，不过无法保证一定可以使用。
到底是否有中介售卖带学位的房屋租赁合同?根据某网站租房信息，调查员联系上了一位中原地产的肖姓中介，该肖姓中介在某网站网上放出一套汇金家园的房屋，调查员询问是否可以仅提供房屋租赁合同供申请学位用、并不实际居住时，该名肖姓中介则表示，这种情况必须要业主配合，“业主愿意给你学位用，才能配合提供租赁合同”。肖姓中介表示，自己在周边有遇到这种情况，有提供租赁合同作申请学位用的，不过“有租赁合同这个学位也不一定能用，之前碰到过有学位被占用锁定的，得审批下来才能用”。
此外，根据有关租房信息，调查员联系上一名标注为揭姓中介，表示想租一处房屋作为小孩上学用，范围可在南油、蛇口等。该中介表示，蛇口育才一小附近比较贵，并且租房作为小学学位用需要业主配合，“有的业主同意，有的愿意(租)给你，有的不愿意(租)，愿意把学位给你的，这种情况价格可能会高一点。”
随后，该揭姓中介表示要先打听一下是否有愿意提供房屋作为学位用的业主。没过多久，该名揭姓中介来电，表示之前其在某网站网上公开的那套位于汇宾广场的房屋业主可以提供作为学位用，学位是南海小学，但表示需要在原来的5000元月租金基础上再涨两百元钱。
揭姓中介表示，签订租赁合同时，租期也要写长点，这样有利于入学积分计算。“要租赁满6年，签合同是一年一签，没有住满6年，要写好赔偿多少钱，写的时候(租期)从去年算起，去租赁所办就行。以前很多客户都要学位，这些都是可以操作的，合同写好让业主配合去办好，肯定没问题。(办)租赁合同(的话)每个月要(另外)交钱，大概4%左右房租。房租价格可以随便写，这样在办理租赁信息时可以少交点钱，(月)租5000元，不一定要写5000元，写3000元都行。但你给房东正式交的还是5000元”。
某校长：确实存在办假合同申请入学
深圳装修网了解到，一位不愿透露姓名的校长称，过去有一些家长为了让孩子上到心仪的学校，确实有通过办假房屋租赁合同来申请入学的情况。但随着各区房屋管理系统和学区房使用管理系统的完善，这种情况应该是越来越少。对于一些办理了假合同、取得租赁凭证或租赁信息并申请入学后，实际又不在这个片区租住的情况，该校长也感到无奈。“这会造成学位更加紧张，但目前无法一一核查，学校只能按照积分来统一录取”。
促成入学政策改进
调查员了解到，从2015年8月起，《深圳经济特区房屋租赁条例》废止，深圳房屋租赁强制备案取消，市房屋租赁管理部门只对租住在合法产权房屋的人群出具租赁凭证，不再为租住在无合法权属证明房屋的人群出具租赁凭证。此举导致不少租住在小产权房和类似房屋的市民无法拿到房屋租赁凭证。
针对这一现状，去年2月，深圳市教育局与市房屋租赁管理办公室联合发出了就近入学核验住房证明材料的通知，其中规定：无法提供房屋租赁凭证的租房家庭，可提供由市房屋租赁管理部门出具的房屋租赁信息，该信息不作为当事房屋进入租赁市场、允许租赁交易的法律凭证。
深圳装修网了解到，而针对房屋租赁信息，调查员查找发现，办理房屋租赁信息，需要申请人提供房屋权属证明材料、房屋租赁合同书(住宅)、房屋租赁信息申请表及出租人和承租人的有效身份证明或法律资格证明。
其中，房屋权属证明材料最为繁琐，自建、原村委统建或属行政事业单位、国有企业、集体所有单位的房屋等均需要不同的证明材料。而办理这些证明材料，很大一部分需要进行相关认证并缴纳税费。而办理有合法产权住宅的“房屋租赁凭证”，则需要使用统一的房屋租赁合同文本，由租客和房东共同签订。换句话说，无论租赁的房屋有无合法产权，租赁合同均是申请学位中重要的一环。
人大代表呼吁家长勿追“名校”
深圳市人大代表表示，无论是低收入家庭还是中产家庭，为求一张房屋租赁合同，以便申请学位，这是一个无奈的社会现实，问题症结在于学位紧张，“学位就那么多，但人口还在不断上涨”。
专家表示：“如果有家长确实存在做假合同的现象，我呼吁家长不要去跟风，不要让这些恶性不健康的‘产业’得以滋生。”其透露，此前可能会有家长到名校学区内与房东达成私下交易，获取房屋租赁合同，以便申请名校学位。
针对此现象，专家呼吁，广大家长应提前做好准备，提早规划学位问题，“还是应该按照就近入学的原则，不用刻意去追求名校，更不要去做一些私底下的交易，应真正考虑到孩子的成长，省得孩子家长双方都折腾”。
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为办入学手续 “房屋租赁登记备案”造假
　　眼下，申城小学入学信息登记已进入尾声。街道工作人员包先生反映：在收到办理人户分离的材料中，竟发现了假的租房证明，即假的《上海市居住房屋租赁合同登记备案通知书》（下简称《通知书》）。假到什么程度？核对发现，这份备案通知书完全为个人自己排版、私刻公章制成。
　　一纸租房证明，至于要找“萝卜章”吗？不少人反映，这份证明确实不好办。但记者调查后发现，办租房登记备案本身并不难；难的是，在实际操作中，租房登记备案往往和缴纳房屋租赁税挂上了钩。房东不愿缴税，房客就办不出证。
　　无奈之下，“造假”成了不少人选择的“捷径”，还因此催生出一条“造假”产业链……
　　一张证明，难倒了不少人
　　4月20日，租住在浦东新区的许先生在网上发了一条消息，称小孩念书，需要《通知书》办理报名手续。办这张租房证明，除了需要租房合同外，还需要房东配合，提供房产证、身份证等一系列证件。但房东告知，他租住的房屋没房产证，没法办理。临时换房来不及，不得已，他出价500元，求一位“热心人”帮他解决困境……
　　一样的麻烦，并不会因为租到了有产证的房子就化解。更多的租户，办不出租房证明，是因为遇到了“抠门”的房东。
　　租住在闸北区永和一村的赵先生，落户社区公共户也需要提供《通知书》。他和房东提了好几次，希望对方配合，帮他一起办理；但房东一口回绝，理由是：房东没有义务帮他去办。商量来商量去，房东这才说了实话，不愿备案，主要是担心被征收“房屋租赁税”。
　　原来，依照本市相关规定，租赁合同订立后30日内，租赁当事人应当到租赁房屋所在地社区事务受理中心办理租赁合同登记备案；出租人也应当依法办理纳税申报，税率为租金收入的5%。据记者了解，在实际操作中，办理租房证明时，通常就已需要出示租赁税的完税证明；即便办理租房证明时不需要完税证明，后续办理业务时也需要出示。总之，5%的租赁税“逃不掉”。
　　于是，大多数房东都认为，出租房屋如果不“惊动”相关部门，“租赁税”就能省下来。因此，愿意配合房客办理备案登记的房东，少之又少。
　　办证刚需，催生“造假”链
　　巧的是，这张证明用处还特别大。不管是外来人口，或者是上海市民，但凡是租房住，小到办居住证，大到办人户分离、孩子入学甚至户口落户，都需要提供这张证明。可事实情况是，房东拒税，耽误了不少房客办证。
　　“刚需”得不到满足，“造假”市场便应运而生。自己排版“炮制”当然是极端个案，更常见的则是由“黄牛”代为“包装”，即“黄牛”提供房源，双方签订假的租赁合同，然后再由“黄牛”提供完税证明、房产证等全套材料，帮助办理出房屋租赁登记备案证明；或者，干脆以投宿亲友的名义，假称投宿在“黄牛”处，借此得以办出具有同样作用的“寄宿证明”。
　　在一些网站上，“黄牛”更是明码标价。在“58同城”上海站，记者搜索“房屋租赁备案”，百余条信息跳了出来。通过留在页面上的电话，记者联系上了一家管理咨询有限公司的刘老师，提出希望由对方帮忙，办出一套租房证明。刘老师告诉记者，由于政策收紧，“寄宿”这条路已走不通；不过，他们可以提供闵行地区房源，帮忙办理出房屋租赁登记备案证明。刘老师称：只需要在淘宝上拍下他们的链接，随后将身份证扫描件发给他们，剩下的事就不用管了，只需耐心等待快递将租房证明送上门。整套服务，索价1500元。
　　“58同城”上，不仅有“黄牛”的身影，求助信息也随处可见，可谓供需两旺。求助者开价从400元到1000元不等，只求一张租房证明……
　　纳税捆绑办证，合理吗？
　　如果不愿意“造假”，《通知书》就办不出了吗？
　　来申城打拼多年的龚先生，前后在长宁、虹口等地租过好几套房子。他告诉记者，与几任房东接触下来，没有房东愿意出租赁税。为了能办出这份证明，几年来，他坚持一套变通方法：在租房时总事先与房东商量好，即如果产生税费，可由他来承担，但房东一定要配合他办理相关证明；并且签订合同时，双方约定价格写低一些，这样，税就交得少一些……
　　但不是每个租客都愿帮房东来承担不菲的租赁税。在“12345”市民服务热线，记者看到相关投诉并不少。租客们在办理租房证明、居住证等业务时，常因房东没有缴纳租赁税而受阻。“房东不愿缴税，那是房东的问题，凭啥卡牢租客办证呢？”租客们觉得很不合理，纷纷投诉。
　　事实上，记者查阅了办理《通知书》、居住证的相关政策，发现并没有提到办理时需要提供租赁税的完税证明这一条。市人口办亦称：办证与纳税不该捆绑在一起。在“12345”市民服务热线，记者翻阅投诉处理过程时发现，通常在投诉后，街道或居委会的相关部门会对办证“网开一面”；这也从侧面说明，纳税并非是办证的必要条件。
　　据了解，税务部门对于极度分散的房屋租赁情况无法掌握，因此将这种税金的征收任务分解给了居委会、派出所等基层部门。迫于压力，基层办事部门只能采用将办事与纳税捆绑的办法，来完成税金的收缴。但这种做法，既无政策支持，更无法律依据，显然不合理。（解放日报记者&毛锦伟）
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（新民网编辑：魏丽英）
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第A07版：城事
为办居住证签虚假房屋租赁合同
中介公司违规操作 法院向其发送司法建议
青年报记者 卢燕 通讯员 张晓莉
本报讯&在上海办理居住证需要符合多项条件，其中之一就是有合法稳定的居所。为了满足这一要求，两人找到房产中介公司签订了一份虚假的租赁合同。近日，嘉定区法院审结一起由此引发的房屋租赁案件，因在案件审理中发现房产中介公司存在违规行为，法院向该公司发送司法建议，希望其对经营活动加以规范与完善。租客擅自转租，房东要解约事情还要从一起房屋租赁合同纠纷说起。2016年1月，嘉定区法院收到沈先生的一份诉状，称其于2013年将名下的一套房子出租给林女士，租期6年，因林女士违反合同约定，擅自转租房屋，该房屋内现有男女多人群租，故起诉要求解除租约并要求租客限期搬离。为了证明房屋确实被转租，沈先生提供了一份租客石某某与他人签订的房屋租赁合同，合同中载明的地址与涉案房屋一致。庭审中林女士辩解称，涉案房屋是她在2013年向沈先生承租的，此后她将原本的毛坯房进行了装修，并提供给4名员工居住，对此沈先生应当知晓并认可。此外，林女士指出，沈先生提供的所谓转租合同中的出租人为石某某，是居住在涉案房屋内的4名员工之一，承租人郑某某也曾经是公司的员工，其并未授权过石某某对涉案房屋进行转租，这份合同应当是无效的。法院经审理认为，沈先生虽然认为林女士违反双方房屋租赁合同的约定将房屋转租他人，但林女士对转租行为予以否认，且沈先生也没有任何证据证明林女士授权石某某将房屋转租他人，同时也无其他证据证明涉案房屋确被转租于他人居住，故对沈先生的诉讼请求不予支持。案件审理牵出违规转租操作法院在审理该案时发现，石某某与郑某某签订的房屋租赁合同是由一家房产中介公司草拟，并由该公司作为居间方加盖了公章。而被告林女士在庭审中陈述，据她了解石某某是为了帮助之前的同事郑某某办理居住证，因而找到中介公司签订了上述房屋租赁合同。根据我国合同法规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。作为正规的房产中介公司，在实施居间行为时应当对出租人资质进行充分审查，即要求出租人提供房屋产权证或审核出租人与房屋所有人的法律关系，然而中介公司在未经上述操作的情况下即作为居间方签订了涉案房屋租赁合同，并收取居间费用2000元，该行为明显不当。为了规范房产中介公司的经营行为，维护市场经营秩序，嘉定区法院向该房产中介公司发送了司法建议，指出该公司在经营管理中存在的问题，并要求其加以改正。公司收到司法建议后及时作出反馈，表示将加强对业务员的培训，提高业务员法律意识；加强签约合同用专用章的管理；进一步明确分工，完善交易流程。（文中当事人系化名）
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