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金地核心与900万方市场重压 深圳岗厦较大旧改十年艰难入市
来源：观点地产网 &&发布时间：
立足于福田核心区的深圳核心，历经10年发展，自公寓项目天元于2015年中开盘一遭后，便再无其他动静。 直至3月3日，深圳核心之中的写字楼部分——金地核心举行全球租赁启动暨展示核心开放活动，此次活动也预示其即将入市。 观点地产新媒体获悉，深圳核心综合体即为岗厦旧改项目，曾被称为中国较大的“城中村改造”，对于市场而言，整个项目已有足够的吸睛指数。而金地核心作为其中一部分，位于金田路与深南大道交汇处，于业界眼中地理位置处于中上之位，自然也令其有一定的市场关注度。 然而，由于深圳写字楼井喷，业内对于金地核心的入市依然有所担忧。业内人士提供的一个数据是，未来5年深圳整个写字楼供给量将近有900万平方米，这成为金地核心不得不面对的市场外在压力。 对于发展商而言，当然还是希望金地核心能入市常红，毕竟其已经历十年漫长发展路，在此之中还遭遇拆迁之难及股东之变。 金地核心亮相 于深圳核心的官方网站中，对于其写字楼部分的表述为“一栋高约350米与平安IFC相望，另一栋高约150米扼守深南大道”。 其中，“扼守深南大道”的150米写字楼即为金地核心。3月3日，金地核心举行全球租赁启动暨展示核心开放活动，预示其即将入市。 迄今为止，对于金地核心，官方的披露信息中除了“150米”及处于金田路与深南大道交汇处之外，似乎别无其他。 不过，据查询公开资料，有显示金地核心“全球火热招租启动”，租价为300-320元/平方米。此数据目前尚未得到官方确认，而业内对此可能的租金定位意见是，福田核心区写字楼的价格较高突破了500元/平方米，低则在200元/平方米左右，若此租价为实，则金地核心租价处于福田核心区写字楼价格区间的中下位置。 有业内人士认为，评判写字楼入市情况好坏需看价格，看规划前景，看位置，“虽价格并非得到确定，但以金地核心的区位条件来说，拿出来卖还是有一定吸引力”。 不过，也有业内人士持较为保守的意见，戴德梁行华南区常务副总董韶川在接受观点地产新媒体采访时就直言：“金地核心在入市后肯定会面临挑战，未来5年深圳整个写字楼供给量将近有900万平方米，它将面对着较大的供给压力。” 第1太平戴维斯一等董事吴睿也曾提供一组数据——2017年和2018年深圳一等写字楼供应分别有350万平方米和190万平方米，新型产业用房供应分别有144万平方米和99万平方米，两类具有办公属性的产品供应高峰叠加，在未来3年形成供应高峰，预计深圳一等写字楼整体空置率将大幅增加，新入市一等写字楼空置率或增加至40%。 他还表示：“工业增值收益上缴政策的限制使得大多数新型产业用房售价超过4万元/平米时将会面临高额增值收益上缴问题，一定程度影响工改工新型产业用房的价格区间，从而压缩一等写字楼价格上涨空间。” 以此来看，于写字楼井喷中入市的金地核心显然也就将面临着压力及挑战。而还值得注意的是，深圳核心中另一栋写字楼（即大百汇核心）与平安IFC相望，这也就意味着，三栋写字楼之间距离并不远，或存在最直接的竞争。 公开资料显示，平安IFC位处益田路与福华路交汇处西南角，现已进入全面装修阶段，预计2017年年中开始招租，入市时间待定，目前写字楼开启预租中，平均租金450元/平方米。 金地核心入市情况还未知，但此前深圳核心中已有公寓项目率先入市。日，深圳核心·天元开盘，单价89000元/平方米，彼时认购金额25亿，销售超7成。 十年发展长路 深圳核心综合体除公寓、写字楼外，还包含商业等多类物业。据官方披露，深圳核心综合体总建筑面积约140万平方米，住宅及公寓约50万平方米，写字楼约20万平方米，零售规模约30万平方米。 多业态的组合中，有业内人士向观点地产新媒体透露，其各个项目的操盘方其实有所不同，“商业是大百汇的团队在做，金地核心及住宅应该是金地在操盘”。 更多的业内人士在提到这个项目时则表示：“项目历史久远，较为复杂，有些事情已经无法说清楚”。 据观点地产新媒体查询，自日，金地与深圳市大百汇房地产有限公司、深圳市鹏润房地产开发有限公司共同出资设立深圳市金地大百汇房地产开发有限公司负责运作深圳岗厦项目之后，深圳核心的开发改造已有十年之久。 漫长的发展路程，其一是缘于岗厦旧改拆迁规模较大、涉及面广，改造难度也相应较大。 一些媒体报道指，整个岗厦旧改涉及500栋民房拆迁问题，旧改项目规划方案就改了将近10个。曾有深圳业内也介绍，因为项目存在很多钉子户，导致项目拆迁长达7、8年。 “有关拆迁的问题还是很难推动，项目一直没有得到平衡，所以僵持了很长时间”。 有业内人士还认为，在前期拆迁进度慢的情况下，也影响了发展商的资金，带来较大的财务成本。 而除去拆迁难、资金难之外，在这十年之中，更为外界津津乐道的是其中的股东之变。另一些业内人士认为，这其中股东方之间的博弈平衡也或许是造成岗厦旧改项目改造时间长的另一个原因。 据观点地产新媒体查询，2006年时，金地与深圳市大百汇房地产有限公司、深圳市鹏润房地产开发有限公司关于岗厦旧改项目的股权比例分别为35%、33%及32%，彼时，金地为岗厦旧改项目的大股东。 但2009年，较好置业在准备赴港上市的招股文件中头次披露，深圳市大百汇房地产有限公司为其拥有51%权益的附属公司，其余49%权益由深圳大百汇集团拥有，且同时指出深圳市鹏润房地产开发有限公司也为深圳市大百汇房地产有限公司全资拥有。 这也就意味着，深圳市大百汇房地产有限公司与深圳市鹏润房地产开发有限公司为同一家，而较好为其两者大股东，那么岗厦旧改项目的大股东也就从金地变为了较好。 在一些业内人士看来，这一股东变化，较好有暗渡阵仓之疑。 当然，市场也有声音认为，或是金地主动与较好合作——出于金地国企加上市公司的身份，在资金管理及项目操作上面金地不如民企方便，而项目操作主要指的就是拆迁。 岗厦旧改股东之变的个中缘由外界多是猜测，事实或唯有金地较好等当事方所知悉。不管怎么样，十年发展之路后该项目能否“浴火而生”还需时间给予答案。
撰文：陈翠 审校：武瑾莹
本文为吉屋头条号作者发布，不代表吉屋立场。
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按Ctrl+Enter发送深圳城市更新：几百栋旧楼倒下 十个亿万富翁站起来
来源：南方都市报 责任编辑：heailian
去年，南都曾报道过一组官方数据：已审批210项城市更新项目中，将落实中小学51所、幼儿园130所、2家、社康中心108家、公交首末站34个、近3.5万套保障房，打通一批断头路。社区公园及养老设施等民生项目也将投入建设……从这一组数据可直观感受到，城市更新并非简单地拆掉旧楼建新楼。
城市更新作为城市重塑、发展的主要手段之一，必然肩负了提升城市生活品质的重要责任。最终，城市更新又如何从多重利益的博弈中，再兼顾到公共利益？彼此的平衡也将决定了“城市更新项目”是否能走得更远，对于城市是否更有价值。
城市功能改变旧改土地的性质也应随之改变
在2009年底出台的《深圳市城市更新办法》中，保证公共利益成为一大重点———所有城市更新项目必须拿出15%、不少于3000平方米的土地面积用于建设。深圳市华园地产董事总经理贺承军认为：“深圳城市更新的先进性以及制度的完善度，在全国称得上是做得最好的。”在他看来，城市更新涉及到多方面利益的博弈，但最重要的是“开发商利益”和“公共利益”要实现平衡。
“不过，在与城市更新相关的新城市规划的落实上，依旧存在着重点不突出、无序的尴尬。”深职院研究所所长邓志旺建议两点：1、土地属性要适当根据它所担当的城市功能来调整，例如一味强调“工改工”是否合理？华强北由厂房集群发展而来，之后更注重商业功能，那政府也应该按照新的城市功能改变土地属性，改变征税方式。2、政府在拆迁之前定好城市更新项目的容积率，会减少业主漫天要价以及降低开发商的风险。而当下，因为城市更新土地容积率存在很多可能性，因此导致业主预期很高，加大拆迁谈判难度。
在香港用十几年去等、用十几年去建都正常
而在香港有不同做法。城市更新土地的容积率早已在城市的规划中明确固定，即便要提高容积率，也需要多做城市公共配套，以换取容积率奖励。记者近日走访香港城市大学公共政策学系教授叶毅明指出，在目前的香港，破旧已不是进入城市更新的唯一标准，更多会从整个区域的城市功能考虑，结合城市整体的发展。
并且，对于一块相对大的地块，会分很多期来建设，一个项目做上十几年也不足为奇，这一方面分散了资金压力，另一方面小范围施工，不会给市民带来太大干扰。同样，叶教授称，进入城市更新名单等上十几年的项目也比比皆是，但政府现在更加强调保育，甚至拨放一笔资金给业主，鼓励业主自己维修房屋。“社区要重建，一定还是要有公权力的支持。香港于2000年后成立了‘社区重建局’（相当于内地的事业单位），以协助城市更新工作的推进。”
据去年的统计，深圳在建城市更新项目72个，面积近2000万平方米，全市需要城市更新的规模达到240平方公里。尽管深圳在全国已是表率，但城市更新依然是任重道远。
改造总建面达280万平方米，2011年动工2014年入市
地址：深圳市南山区高新园区中区东片
开发商：华润置地[1.12%]（深圳）有限公司
数据：总占地面积为68万平方米，总面积为280万平方米，总不低于300亿元人民币。
华润大冲改造项目是深圳“十二五”期间五大标志性城市更新项目之一。此项目总共拆除约1500栋破旧建筑，于日全面开工建设，后命名为“华润城”。华润城占地约68.5万平方米，建筑面积280万平方米，业态包括商业、写字楼、、公寓、住宅等，其中商业方面建有24万平方米的万象天地，定位为创新升级版万象城。首期住宅“润府”已在今年10月开盘，陆续推出两批单位，两房和小三房户型为主，均价4.7万元/平方米，写字楼也推出E座在售。预计整体商业在2016年底落成开业。
华润城已于2014年11月底推出了第二批单位
2011年底正式奠基
大冲村旧改最早于2002年被深圳市政府列为旧村改造项目的重要试点村之一，因拆迁和补偿问题一直未能得到彻底解决，导致整个项目推进十分缓慢。
直至2007年3月，深圳南山区政府为大冲村村委会旗下的大冲实业股份公司与华润搭建合作桥梁，双方才完成签约，初步确定合作意向。
又经两年过去，2009年，政府大力推动双方的合作，项目终于取得了实质性的进展———大冲实业股份公司与华润集团正式签订《大冲旧改合作意向书》。
为推进大冲旧改项目，华润置地（深圳）有限公司在深圳注册诞生，注册资本达3.8亿港元。该公司专门负责深圳南山区大冲村旧城改造项目。
日上午，华润大冲村整体改造奠基典礼在南山区大冲村举行。时代赋予了奠基典礼落下的第一坯土以重大历史意义。它的落下，是大冲旧改项目全面进入到实质性开发阶段的标志，也是大冲旧改项目采取的运作模式获得成功的证明。
为实现“三年见成效，五年大变样，八年换新貌”的建设目标，让大冲成为深圳高新技术产业园、华侨城景区和大沙河创新走廊的重要配套基地，华润置地（深圳）有限公司按照旧改进度规划，首先启动大冲村民回迁房建设，继而花费3至5年的时间完成还迁房及大冲片区市政道路、配电、供水等公共设施建设，再用8年的时间完成核心商务、商业及商品房建设。
2013年12月，随着大冲旧改回迁自住A区主体结构顺利封顶，大冲村民实现了第一次回迁。全新的住宅、公寓、商业、写字楼、酒店等一应俱全，还具备市政道路、变电站等完善的配套设施。
此外，从2014年下半年起至2015年底，总建面为110万平方米的回迁物业将分期分批竣工并交付给原居民。
在整个大冲项目的东南角，一个总投资约90亿元、建筑面积达24万平方米的万象城升级版———万象天地将在2016年10月建成开业。
大冲旧改项目于2011年12月破土动工，正式开始拆除
日，华润城首期高端住宅“润府”正式开盘
日，华润城甲级写字楼物业———华润置地大厦E座商务样板间开放
2014年11月，华润城首推甲级写字楼物业———华润置地大厦E座发售
日，华润城润府第二批单位开放样板房
日，深圳华润城润府二期正式开盘
项目大事记
1998年，深圳市政府首次将大冲村纳入旧改规划。
2005年《南山区大冲村旧村改造规划》完成。
2008年9月，大冲实业股份有限公司与华润集团签订《深圳市大冲旧村改造项目合作协议（框架）》。
日，19位村民首先与华润置地公司签约。截至当晚，共有168户村民完成签约。
2010年3月，村民物业签约户数已达904户。
2011年12月，大冲整体改造奠基，全面进入开发建设阶段。
2013年3月，海砂问题曝光后，华润大冲旧改项目一度停工整顿。
2014年10月，华润城开盘。
11月底推售了第二批单位
从深南大道自东向西，与沙河西路交会路段，一眼便能望见“华润城”，齐刷刷一长排米黄色超高层住宅中，点缀着几栋外立面的写字楼，上面打着全球发售的大幅广告。而在这些楼房的脚下，还有多个地基“大坑”，多名工人仍然还在工地上紧锣密鼓地开展建设。据华润置地方面介绍，华润城率先建设了回迁房，再建设自有物业。
不过，华润城的工期进度一直都在意料之中，后续的销售也按部就班。从7月开放展示中心到开放样板房以及10月开盘、11月底推第二批单位……每个环节的节点都没落下。展示中心销售人员仍在进行着接待工作，不断有买家过来咨询着下一批住宅产品。而写字楼E座虽已处于发售状态，但还在建设当中。
几百栋旧楼倒下去，十个亿万富翁站起来
地址：深圳市中心区深南路南侧
开发商：卓越集团、金地集团[-1.75%资金研报]、大百汇集团
总建面：140万平方米
原福田区岗厦城市更新项目，也是深圳CBD内唯一城中村改造项目，北邻深南大道，南至福华三路，占地面积为深圳CBD的1/9.整个项目由800米品牌大街ONEAVENUE，30万平方米商业、住宅、380米高超甲级写字楼以及学校、纪念馆、设计中心、广场等公共空间共同组成。其中，深圳中心·天元是其住宅部分，由7栋住宅与公寓组成，共800多套，面积从80-800平方米不等，主打200-300平方米的大平层。
其中500个一线品牌的中央大街ONEAVENUE、五大主题商业区域、17万平方米的商务面积、380米高的超甲级写字楼，造就深圳全新商业模式下的顶级商业街区。
营销中心、样板房已开放，待售
拆迁无事故，至今仍是深圳中心的骄傲
深圳中心堪称深圳城市更新的教科书，它所走过的每一步，都对后续的更新项目意义深远。改造前的岗厦村，是一座有700多年历史的老村，原居民多姓文，是文天祥的后裔。随着1998年确定福田中心区建设，2006年，岗厦村周边已高楼林立，更新提上日程，福田区政府即与岗厦股份公司、金地大百汇公司签署《岗厦河园片区改造项目合作协议》。
根据深圳中心提供数据，整个拆迁覆盖600栋楼，建筑面积逾54万平方米，迁移了本地村民与暂住人口近10万。即便到现在，除了大冲村深圳依然没有项目可以与之匹敌。在岗厦漫长的拆迁过程中，“没有出过一次事故”一直是深圳中心团队引以为傲的事情。
更新前期，岗厦创下了当时补偿标准类别的新纪录。根据媒体报道，岗厦之前，深圳城市更新一般有两种标准，只有首层和非首层的区别，岗厦拆迁过程中，开发商与村民多次协商之后，共提出两个标准、三种模式、六种选择，让村民可以选择实物补偿，也可以选择货币补偿，也可以两者兼顾。
几乎同期启动的蔡屋围更新，是岗厦拆迁过程中不得不提的插曲。2006年，经历了著名的“蔡屋围风波”后，蔡屋围最贵户拿走1700万天价补偿款，直接影响了岗厦原居民的心理预期，认同原定赔偿标准的岗厦原居民从85%下降到50%.看上去相距很远，可没有哪个拆迁项目独立存在，现在依然如此。
随之而来的，便是岗厦创出的“造富”神话。“几百栋旧楼倒下去，十个亿万富翁站起来”。根据当时金地大百汇工作人员估算，假设深圳中心房价在3万左右，原居民中亿万家族或有20多个，个人则有近10个。若以如今深圳中心的市场预期价格来看，3万没有任何可能，那么这里因为城市更新诞生的亿万富翁还将更多。
如今，140万平方米的深圳中心，以紧缩城市的形式，将功能、人群、物业形态、建筑充分融合，最大程度地提升片区活力。其中，500个一线品牌的中央大街ONEAVENUE、五大主题商业区域、17万平方米的商务面积、380米高的超甲级写字楼，都令深圳中心成为深圳中心区域最具标志性的综合体。
日，深圳中心·天元开放首批4套精装样板房，为232-320平方米三房、四房。
项目大事记
1998年，深圳确定中心区建设，岗厦河园片区作为CBD唯一城中村面临升级改造，实行“预留天窗”。
2002年，深圳市政府将改造任务交由福田区政府组织实施。
2006年，福田区政府即与岗厦股份公司、金地大百汇公司签署《岗厦河园片区改造项目合作协议》，正式推动片区整体改造。
2008年8月《岗厦河园片区改造项目合作协议（集体物业部分拆迁补偿补充协议书）》签订。
2008年底，岗厦村启动拆迁。
2014年3月，深圳中心·天元营销中心开放。
2014年5月，深圳中心·天元首批样板房开放。
深南大道旁的“礼物”
12月10日下午，记者再度来到深圳中心，已经建成的深圳中心包装成金色礼物的模样，一把钥匙垂下，“完美，从不辜负时间”的广告词耐人寻味。对面的凤凰大厦、西北侧的市民中心，以及周边环绕着的中心区高楼，都显示着深圳中心所处的恰是深圳中心的位置。
环绕深圳中心一周，围挡依旧高耸，施工车辆有序进出，开放式街区的雏形可见一二，因为没有预约无法入内，但不时仍见保安拉开拦路的铁马，放里面的轿车出来，可见预约到访仍在正常进行。
就在上个月14日，深圳中心的深圳中心·天元举办了“遇见对味的你———中心人物品鉴之夜”活动，中心人物系列营销推广仍在继续，天元待售中。
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