我的房子是自建的,拥有国有土地使用证,没有办理房产证,现在要拆迁了,房产证也不办理了补偿费用怎么算呀？--在线法律咨询|律师365(64365.com)
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我的房子是自建的,拥有国有土地使用证,没有办理房产证,现在要拆迁了,房产证也不办理了补偿费用怎么算呀？
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上岗证:上岗证指从事某种行业或岗位所具有的资格证明。这种资格表现为能力，条件等等客观存在或具有的资质。目前我国上岗证涉及太多行业，都需要经过检查或考核等环节取得。孤儿证:符合办理条件 才可以办理孤儿证，孤儿是指失去父母的儿童。凡具有本地户口、年龄未满十八周岁,失去父母,经户口所在地县民政部门审核,报市民政局认定批准后发给《孤儿证》的儿童。
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地区：江西 南昌|解答问题：1598条
给出下面资料，希望对你有所帮助1第一章总则第一条为加强征地安置管理，保障经济建设顺利进行，保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《省土地管理条例》、《省政府关于调整的通知》（苏政发〔号）、《市征地拆迁补偿安置办法》（宁政发［2004］93号）等有关法律、和规章的规定，结合本区实际，制定本办法。第二条凡在本区行政区域范围内的征地拆迁补偿安置，适用本办法。撤组剩余国有土地上原建于上房屋被拆迁的，以及撤组后原上依法翻建或改建的房屋被拆迁的，不论被拆迁人是否领取国有和，均适用本办法。国家和省确定的铁路、公路、水利工程等重大基础设施项目征地拆迁补偿安置另有规定的，从其规定。第三条本办法所称征地拆迁补偿安置，系指国家为了公共利益及实施规划的需要，依据法律规定的程序和批准权限，将农民集体所有土地转为国有土地，并依法给予被征地拆迁的所有权人、使用权人及其他权利人合理补偿安置的行为。第四条南京市国土资源局江宁分局负责统一管理本辖区内征地拆迁补偿安置工作。其所属的征地拆迁事务机构具体实施征地拆迁补偿安置工作。劳动和社会保障、建设、规划、计划、物价、财政、监察、公安、司法、民政、农村经济等部门及各镇人民政府（街道办事处），按照各自职责共同做好相关工作。区土地行政主管部门会同各镇人民政府（街道办事处）建立各村民小组农业人员和土地数量、耕地数量的变化台帐，做好各村民小组农业人员和土地数量、耕地数量增减的统计工作。第五条因建设征地拆迁的，由建设单位按规定支付土地补偿费、青苗及附着物补偿费、农业人员安置补助费、费等费用；征地拆迁补偿费用必须按时足额支付，不得克扣拖延；由农村集体经济组织掌握使用的征地拆迁补偿费用，应当实行财务公开，实行专款专用，不得挪作他用，并向本集体成员公布收支状况。第六条区政府建立被征地农业人员基本生活保障制度，具体办法另行制定。第二章征地拆迁补偿管理第七条南京市国土资源局江宁分局应当在收到征用土地方案批准文件的10个工作日内，代表区政府在被征用土地所在地的镇（街道）、村实行公告。被征用土地的所有权人、使用权人及其他权利人应当在公告规定期限内，持有关证明材料到公告指定的部门或单位办理征地补偿安置登记。被征用土地的所有权人、使用权人及其他权利人未如期办理征地补偿安置登记的，其补偿以区土地行政主管部门的调查结果为准。区土地行政主管部门根据征地补偿安置政策、经批准的征用土地方案、征地补偿安置登记等拟订征地补偿安置方案，并在被征用土地所在镇（街道）、村进行公告，公告期不少于7天。第八条未按照征用土地方案和征地补偿安置方案进行补偿安置引发争议的，由区人民政府协调；协调不成的，由市人民政府裁决。对补偿安置标准有争议的，由区人民政府协调；协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿安置争议不影响征用土地方案的实施。被征地拆迁的所有权人、使用权人及其他权利人必须服从建设需要，在规定的期限内搬迁腾地，不得阻挠。第九条征地各项补偿安置费用应当自征地补偿安置方案公告之日起三个月内全额支付完毕。征地补偿安置费用没有足额到位前，被征地农村集体经济组织及其成员有权拒绝交地（集体经济组织或其成员无正当理由拒绝领取相关补偿安置费用的除外）；征地补偿安置费用足额到位后，被征地农村集体经济组织及其成员不得拖延交地。第十条因建设征用土地的，由区土地行政主管部门及所属的征地拆迁事务机构与建设单位签订征地补偿和拆迁事务协议。第十一条征地房屋拆迁实施前，拆迁人应当将征地房屋拆迁方案报南京市国土资源局江宁分局审核，经批准的必须在被拆迁房屋所在镇（街道）、村进行公告，公告期不少于7天，并按经批准的方案实施拆迁。第十二条拆迁人应当在拆迁实施前与被拆迁人依照本办法的规定就补偿、产权调换、搬迁等事项签订书面协议。协议内容应明确补偿形式和补偿金额。经协商达不成协议的，经当事人申请，由区人民政府裁决。裁决应当自受理申请之日起的30日内作出。当事人对裁决不服的，可以依法向人民法院起诉。裁决作出后，拆迁人按照裁决实施拆迁，但被拆迁人仍拒绝搬迁的，拆迁人可以申请人民法院依法执行。第十三条征地房屋拆迁工作人员须经业务培训，经考核合格后，由市国土资源局核发《南京市征地拆迁上岗证》，持证后方可上岗从事征地房屋拆迁工作。第三章土地、青苗和附着物补偿第十四条土地补偿费按土地补偿费综合标准计算。第十五条土地补偿费按以下规定支付和使用：（一）征用村民小组土地，土地补偿费总额的70%纳入被征地农业人员基本生活保障资金；土地补偿费总额的30%支付给该村民小组，纳入管理，必须用于农村集体经济组织发展生产和公益性事业，不得挪作他用。（二）征用镇、村集体土地，土地补偿费总额的70%纳入区政府被征地农民基本生活保障资金社会统筹帐户，用于该镇村被征地农民基本生活保障；土地补偿费总额的30%支付给镇、村集体经济组织，用于发展农村集体经济。第十六条经批准占用国有农场、林场、果牧场农用地，导致原使用单位受到损失的，应按征用农民集体所有土地的标准，由建设单位支付土地、青苗和附着物补偿费、农业人员安置补助费，其人员不列入被征地农业人员基本生活保障范围。第十七条青苗和附着物补偿费归青苗和附着物所有者所有。青苗补偿费，按一季农作物的产值计算给予补偿。多年生经济林木，由建设单位给予补偿。树木及名贵观赏树木可以移植的，由建设单位付给移植费；不能移植的，由建设单位给予补偿或作价收购。征地公告后突击抢栽的青苗、树木，不予补偿。第十八条农田水利及机电排灌设施、电力、广播、通讯设施等附着物，能迁移的，由建设单位付给迁移费；不能迁移的，由建设单位依据重置价结合成新给予补偿。需迁移坟墓的，应当予以公告。公告费、迁移费由建设单位支付。第十九条经批准临时使用农民集体所有土地的，土地使用者应当根据土地权属，与农村集体经济组织签订临时使用土地，并按合同约定支付临时使用土地补偿费。的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限届满，由临时用地的使用者负责恢复土地的原使用状况；无法恢复而造成损失的，应当承担相应的经济补偿责任；对临时使用的耕地，如使用者无法自行复垦的，可与农村集体经济组织签订委托复垦协议，并支付相关费用。临时使用土地期限，一般不得超过二年。第二十条取土及堆土用地，建设单位应当支付补偿和复垦费，并和农村集体经济组织签订协议。施工完毕后，由农村集体经济组织进行复垦。取土用地深度超过三米的，应办理征用手续。因施工需要使用鱼塘部分面积的，必须对整个鱼塘支付相关补偿费用。第四章被征地农业人员安置补助第二十一条建设单位应支付被征地农业人员安置补助费，用于因建设征用土地造成的多余农业人员的安置补助。第二十二条以省征地书面批复时间为基准时点，将被征地农业人员划分为下列四个年龄段：(一)第一年龄段为不满16周岁；(二）第二年龄段为女性满16周岁不满45周岁，男性满16周岁不满50周岁；(三)第三年龄段为女性满45周岁不满55周岁，男性满50周岁不满60周岁；（四）第四年龄段（养老年龄）为女性满55周岁，男性满60周岁及其以上的。第二十三条被征地农业人员中二、三、四年龄段的，属于下列情况之一的，享受安置补助费及70%的土地补偿费，列入基本生活保障人员范围，并按基本生活保障有关规定缴纳费用，同时享受相应的保障待遇：（一）在被征地集体内世居或迁入本集体满十年，依法享有权并有证的和承担农业义务的常住人员；（二）在被征地集体内世居，依法应当享有但因故没有获得土地承包经营权，在该集体内没有承包地和不承担农业义务的人员；（三）夫妻一方符合本条规定条件之一的，符合《》迁入本集体从事农业生产的婚入人员；（四）因参与小城镇建设，户口虽已迁出该集体，但其在该集体内仍有承包土地，并有土地承包经营权证和承担农业义务的；（五）入学、入伍前符合本条规定条件之一的在校大中专学生和现役士兵；（六）入狱、劳教前符合本条规定条件之一的服刑、劳教在押、刑满释放人员；（七）经区以上人民政府组织实施的移民工程，户口迁入被征地村组的人员；（八）本区农业人口在本区范围内户口互迁的，在户口迁出后，该村民小组土地被征用且撤销村民小组建制，迁入地又征地撤销村民小组建制的人员。本条所涉及的迁入本集体的时间，从户口迁入之日起，到省征地书面批复之日止。第二十四条被征地农业人员的应安置补助人数（不含第一年龄段人员），以村民小组为单位，按以下公式计算：应安置补助的总人数=该组被征用的耕地数量÷该组征地前人均耕地数量该组征地前人均耕地数量＝该组征地前耕地面积÷该组征地前二、三、四年龄段总人数二、三、四各年龄段应安置补助的人数=各年龄段人数占二、三、四年龄段总人数的比例×该组应安置补助的总人数前款耕地的地类包括灌溉水田、望天田、水浇地、旱地、菜地等五个地类，园地、牧草地、养殖水面可按实有耕地计算。计算公式中所涉及的征用土地面积以区土地行政主管部门测量为准；征地前耕地面积以集体土地所有证为准，如集体土地证暂未发放，以土地部门调查成果为准；所涉及的人员数量以本办法第二十三条规定的人员数量为准，不包括本办法第二十五条、二十六条所规定的人员数量；所涉及的年龄段以本办法第二十二条规定的年龄段为准。70%的土地补偿费按照前款计算的应安置补助的总人数平均分配。纳入基本生活保障的被征地农业人员土地补偿费的个人分配额，人均土地超过2亩的，按2亩的标准计算；不足1亩的，由建设用地单位补足到1亩的标准。第二十五条被征地的农业人员，属于下列情况之一的，不享受安置补助费及70%的土地补偿费，不列入基本生活保障人员范围，只向其发放一次性生活补助费：（一）因征地依法撤销村民小组建制的，该集体内其父或其母为本办法第二十三条规定人员的不满16周岁的未成年人；（二）户口迁入该集体到省征地书面批复之日不满十年，但其在该集体内已依法获得承包地并有土地承包经营权证的和承担农业义务的。第二十六条凡属于下列情况之一的人员，不列为被征地农业人员，不发放安置补助费、生活补助费和70％的土地补偿费：（一）户口从外地迁入该集体不满十年或虽已满十年，但在该集体内没有承包地和土地承包经营权证，不承担农业义务的；（二）经有关部门批准退职、回乡（含给子女顶职回乡），且领取退休的；（三）已进入行政和事业单位工作的在编人员；（四）本办法颁布前历次征地中进行过安置和保养的人员。第二十七条本区行政区划范围内户口互迁的，迁出地未撤销村民小组建制，迁入地撤销村民小组建制的，由公安部门给予办理户口迁移手续，户口迁回原籍；第二十八条被征地农业人员的具体名单，由村民委员会依据本办法规定的人数组织产生，并经被征地的农村集体经济组织半数以上成员讨论通过，由镇人民政府（街道办事处）审核后，报区人民政府确定。确定后，由村民委员会在被征地村民小组公示，公示时间为5天。按前款规定确定被征地农业人员时，应当遵循土地承包经营者和房屋被拆迁者优先的原则；二、三、四年龄段人员的比例，应与征地前上述年龄段人员的比例相同。第二十九条征地后农业人员人均实有耕地不足0.1亩的村民小组，经法定程序批准后，撤销该村民小组建制；征地撤组后的剩余土地依法收归国有，原则上纳入土地储备，统一管理，区人民政府合理安排使用。第三十条被征地农业人员的就业培训，应当纳入全区下岗和再就业人员培训体系；对被征地农业人员，包括本办法颁布前历次征地已进行过安置和保养的人员，凡符合城市低保条件的，均应当将其纳入城市低保体系。第五章房屋拆迁补偿第三十一条建设征用土地，需拆迁房屋的，拆迁人应当按本办法规定对被拆迁人实行补偿。临时使用土地涉及房屋拆迁的按本办法实行拆迁补偿。拆迁补偿方式分为货币补偿、产权调换、自拆自建三种。货币补偿按区位划定补偿标准。线状工程、点状工程等不具备货币补偿或产权调换条件的，可实行自拆自建。实行自拆自建的，需经过规划、国土主管部门确认。第三十二条持有宅基地集体土地使用证（含撤组剩余国有土地使用证）和房屋产权证（建房许可证）的，按本办法给予补偿。其拆迁补偿款以房屋建筑面积为测算依据。如房屋产权证（建房许可证）与土地使用证不一致的，以房屋产权证、建房许可证、土地使用证中建筑面积最大的为依据，测量确认房屋面积，但不得超过其证建筑面积最大数。只有土地使用证、没有建房许可证或只有建房许可证、没有土地使用证的房屋，但其建筑面积认可每户宅基地面积最多不得超过170㎡，建筑容积率不得超过1.25。土地使用证和房屋产权证（建房许可证）均不具备的，视为违法建筑，不予补偿。征地公告后突击抢建的建（构）筑物，不予补偿。第三十三条住宅房屋实行货币拆迁的，其居住房屋建筑面积在240㎡以下的（含240㎡），拆迁补偿按房屋重置价、补偿价、区位补偿价给予补偿。超过240㎡部分按房屋重置价和区位补偿价给予补偿。拆迁住宅房屋的辅助用房按房屋的重置价给予补偿。实行货币拆迁的，如其土地使用证上所载明的土地用途为宅基地的，按住宅房屋货币拆迁标准支付拆迁补偿款。其中直接用于经营的房屋面积部分，另按重置价增加50%给予补偿，不再另行安置和支付停业损失等其它补偿；如其土地使用证上所载明的为其它用途的，按非住宅房屋实行拆迁。第三十四条非住宅房屋拆迁，不实行产权调换，实行货币补偿。对用地与建设手续合法、具备工商的产权人，按下列规定实行货币补偿：（一）拆迁非住宅房屋的，营业用房按区位补偿价和2倍的房屋重置价给予补偿;非营业用房按房屋重置价、区位补偿价给予补偿；辅助用房按房屋重置价给予补偿。营业用房以房屋产权证或土地使用证载明的营业（商业）用途为准。（二）拆迁非住宅房屋造成停业的，属于营业用房的，拆迁人应当给予不超过货币补偿金额8%的补偿；属于非营业用房的，给予不超过5%补偿;（三）拆迁非营业用房中的生产用房，其设备的拆除、安装和搬迁费用，其拆迁人按照不超过货币补偿金额8%给予补偿；拆迁其它非营业房屋的设施搬迁费用，由拆迁人按照不超过货币补偿金额4%给予补偿；拆迁营业用房，其设施搬迁费用，由拆迁人按照不超过货币补偿金额2%给予补偿。如产权人将房屋出租，拆迁人仅对承租人因停业、设备拆除、安装和搬迁造成的损失进行补偿。拆迁具有区域功能性的学校、医院、敬老院、按非住宅房屋拆迁补偿费标准的1.5倍计算，拆迁人不再承担另行复建责任。第三十五条住宅房屋的居住房屋实行产权调换的（同一房产有多份权属证明的，以一个土地使用证为准；没有土地使用证的，以一个房屋产权证或建房许可证为准），按下列规定办理：（一）被拆迁人居住房屋建筑面积在240㎡以下的（含240㎡），实行等面积产权调换，产权调换房由被拆迁人按产权调换房价格购买。超过240㎡的部分按住宅房屋重置价和区位补偿价给予补偿，不予产权调换；（二）产权调换房的建筑面积按大套（约120㎡）、中套（约90㎡）、小套（约60㎡）的套型由被拆迁人自行组合；（三）因套型原因，产权调换房面积与被拆迁房屋面积不一致的，由被拆迁人自行选择套型：1、被拆迁人居住房屋建筑面积小于或等于60㎡的，可按产权调换房的建筑面积60㎡套型购买；2、被拆迁人居住房屋建筑面积超过60㎡，小于或等于90㎡的，可按产权调换房的建筑面积90㎡套型购买；3、被拆迁人居住房屋建筑面积超过90㎡，小于或等于120㎡的，可按产权调换房的建筑面积120㎡购买；4、被拆迁人居住房屋建筑面积超过120㎡，小于或等于150㎡的，可按产权调换房的建筑面积150㎡购买；5、被拆迁人居住房屋建筑面积超过150㎡，小于或等于180㎡的，可按产权调换房的建筑面积180㎡购买；6、被拆迁人居住房屋建筑面积超过180㎡，小于或等于210㎡的，可按产权调换房的建筑面积210㎡购买；7、被拆迁人居住房屋建筑面积超过210㎡，小于或等于240㎡的，可按产权调换房的建筑面积240㎡购买。（四）产权调换房楼层的确定，采取抽签方式分配；（五）产权调换房楼层差价由有关部门另行制定；（六）实行产权调换的，被拆迁人的拆迁补偿款至产权调换房分配时一并结算差价，多退少补。第三十六条被拆迁人属于下列情况之一的，不实行产权调换：（一）在本区行政区划范围内，已享受过产权调换的；（二）辅助用房；（三）在本区行政区划范围内，被拆迁人有两处或两处以上住宅房屋的，只实行一处产权调换，其它实行货币补偿。第三十七条产权调换房用地纳入经济适用住房管理体系。第三十八条实行自拆自建的，其拆迁补偿款由原房补偿款和建房补助款两部分组成。建设单位在此基础上，应当增加拆迁补偿款总额的20%作为公用设施配套费，由镇人民政府（街道办事处）包干使用，专项用于公用设施配套建设。实行自拆自建的，新宅基地使用农用地，建设单位还应当支付办理农用地转用手续等有关费用。持有工商营业执照的营业用房及连家店按住宅房屋自拆自建标准支付拆迁补偿款，其中直接用于经营的房屋面积部分按原房补偿款另增加50%给予补偿，不再另行安置和支付停业损失等其它补偿。自拆自建的新宅基地面积，具体控制标准为：人均耕地在1亩以下的每户不超过135㎡，人均耕地在1亩以上的每户不超过170㎡，由镇人民政府（街道办事处）统一规划、统一安排，宅基地用地手续须按规定程序报批。第三十九条实行货币拆迁的，拆迁人按协议约定向被拆迁人支付拆迁补偿款；实行货币拆迁的，被拆迁人在本区需购屋的，由本人携带拆迁补偿协议书、拆迁存款凭证和登记的，经区财政部门确认，其拆迁补偿款部分可免缴契税。实行产权调换的，等额部分免缴契税，差额部分依法征收契税。第四十条住宅房屋被拆迁的，拆迁人应当向被拆迁人支付搬家费、过渡费、原房电话、空调、有线电视等设备拆移补偿费用；被拆迁人的原房屋有装修的，拆迁人应当支付装修补偿费；被拆迁人提前搬迁的，拆迁人应当给予奖励费。在职职工因房屋拆迁搬家，凭拆迁人出具的证明，所在单位应给予两天公假。第六章法律责任第四十一条被征地拆迁单位或有关部门谎报有关数据，在征地拆迁过程中弄虚作假、冒名顶替、冒领征地拆迁补偿费用，以及截留征地拆迁补偿费用的，由区人民政府土地行政主管部门责令改正，并依法追究主管人员和其他直接责任人员的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四十二条侵占、挪用征地拆迁补偿费用的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四十三条国家工作人员在实施征地拆迁补偿工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四十四条建设用地单位和个人擅自进行征地拆迁补偿安置的，由土地行政主管部门责令改正，对当事人依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四十五条阻挠和破坏征地拆迁工作，妨碍土地管理人员依法执行公务的由执法机关依照国家有关法律、法规予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第七章附则第四十六条本办法涉及的土地补偿费、青苗及附着物补偿费、被征地农业人员安置补助费、生活补助费、房屋拆迁补偿价格、区位补偿价格等标准，由区物价局会同南京市国土资源局江宁分局制定公布，产权调换房价格由区物价局会同区房产局制定公布，并适时调整。第四十七条本办法涉及的术语，按下列规定解释：所有权人是指被征地拆迁的人、人、青苗和附着物所有权人。使用权人是指集体非农建设用地使用权人。其他权利人是指经营权人、后的土地经营权人等。拆迁人，是指区土地行政主管部门及区征地拆迁事务机构。被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有权人。房屋拆迁，包括住宅房屋拆迁和非住宅房屋拆迁。住宅房屋包括居住房屋及其辅助用房。非住宅房屋包括营业用房和非营业用房及其附房、披房。营业用房是指服务对象接受服务，直接用于商业活动的房屋，包括金融、娱乐、餐饮、服务等类型的房屋。非营业用房是指除营业用房以外的其他类型的房屋，包括工厂、站场码头、仓库堆栈、办公、学校、医院、福利院、公共设施用房等。第四十八条本办法实施之前，已进行的有关补偿安置事项，按以下规定处理：（一）已签订了征地补偿安置协议的，按照原协议执行；（二）对已安排在企事业单位的原长期合同工，在到达保养年龄后，其生活费基数不能低于城市居民的最低生活保障水平，医疗保养费用执行所在单位的规定，增加的费用由所在单位承担；（三）已签订房屋补偿协议的，按原协议执行；已领取拆迁许可证，尚未完成拆迁的，仍按原政策标准实施拆迁。第四十九条本办法由南京市国土资源局江宁分局负责解释。本办法自日起施行。日以后经批准的征用土地方案按本办法执行。原《江宁县建设征用土地补偿和安置办法》（江宁政发［号文）、《南京市江宁经济技术开发区房屋拆迁补偿安置实施细则》（江宁政办发［1996］39号）、《华科园房屋拆迁补偿安置暂行办法》（江宁政发［号）、《“百胜”麒麟开发区征地拆迁补偿安置的的规定.
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李律师您好，家里拆迁遇到一些问题和您请教下，有土地使用证，集体土地，05年的时候老房子坍塌，所以在原址上新建了新房。因为在03年的时候已经被规划为开发片区，所以有关部门一直不办理房产证，一直到14年4月份才开始拆迁。因为没有房产证，所以新房被归为违章建筑，已有很多住户被下达了行政处罚通知书，面临强拆的风险。李律师我们世世代代脸朝黄土背朝天的普通百姓应该如何面对强大的政府和开发商维护自己的合法权益
此种情况下，您的房子应该是合法的，如果不能协商，建议聘请专业维权。
房子被强制拆迁房子拆迁结果被强制拆除拆除时没有收掉房产证以及土地使用证我们应该怎么办现在去房产局他们一直拖总是不给答复
房屋被拆除后，其权利所依附的客体已经不存在，所有权人应主动申请注销，当事人不申请的，房产部门也有权予以注销。给力0不给力0
房子要拆迁,有土地使用证但没房产证怎么办?八十年代建的。
去当地房管所办理。能办。但要交一定费用,看当地均价和房屋面积了。的,得去村委会把那个宅基地那个单子复印了。
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2552今日解答住房供地政府将不再垄断 但你肯定又误解了！_新浪网
国土部部长姜大明表示，政府将不再是居住用地唯一提供者，还将适度放活宅基地使用权。他的讲话有何深意？该如何正确解读？
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我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
这意味着，政府将不再是住宅用地的唯一提供者，房地产开发商也不再是一手住房的唯一提供方。
姜大明强调，城里人到农村买宅基地这个口子不能开，按规划严格实行土地用途管制这个原则不能破，要严格禁止下乡利用宅基地建设别墅大院、私人会馆等。
过去中国房地产的20年发展历史，主要是国有土地发展历史，特别是商品房住宅土地，这个政策出台，将大大增加土地供应的多样化。
“小产权房”是在无审批、无监管的非法用地上建成的，定性为违法违章建筑，没有转正的可能，相反依然会是被严格管制，而合规的宅基地将获得优先改革的机会。
住宅用地政府不再垄断的理解不够准确，客观来说，真正的含义是，原来住房供地都是国有建设用地，农村集体建设用地入市需要经过政府征地转化为国有建设用地，这次明确了以后住宅用地将不仅是国有建设土地供应。
这一次，国土资源部明确提出终结土地市场的垄断，这无疑是一个积极的信号。但中国土地制度的改革的命题远远大于姜大明提出的三点。
不过，又是空欢喜一场，跟小产权房合法化没半毛钱关系，别再指望小产权房转正跟商品房平起平坐了，不可能的！
“此番表述更多的是对此前探索的肯定，可能意味着集体租赁住房试点将进一步扩大。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波告诉中新网记者。
工业用地变性空间被打开。实际操作中，城市大量工业用地尽管已无工业生产，变通用于研发、总部、办公等服务业，但仍需遵循“不改变建筑形态”、“不改变使用权人”、“不改变用途”等规划原则，土地性质难以调整。
政府不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将有非常大的提升影响。对于城市租赁市场影响最大，对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。
此类政策思路或是对集体建设用地尤其是宅基地的“解放”，利好部分大城市周边的宅基地的盘活
未来，集体土地价值会有提升，城市土地租赁市场也会做大做强。当然更为重要的是，这也是顺应土地市场改革大方向的举措。
　　中国经济时评：土地多元供给切中房地产市场病根
《中国经济周刊》特约评论员 葛丰
（本文刊发于《中国经济周刊》2018年第4期）
国土资源部部长姜大明近日在全国国土资源工作会议上表示，为推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，我国将逐步改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，以更好地让全体人民住有所居。
有序推进土地供应主体多元化，有利于进一步盘活非房地产企业自有土地与农村集体经营性建设用地等土地资源，对当前大力推进中的租售并举，具有显著助推作用。因为租售并举要克服的最大困难，就是大城市土地供应总体偏紧。以北京为例，按照计划，该市从2017年起 5年内，将供应1000公顷集体土地用于建设租赁住房（即平均每年200公顷），而与之可做参照的另一数据是，2016年北京居住类用地供应量总共不足130公顷，由此可见，尽可能拓展土地来源任务紧迫、意义重大。
这还只是立等可见的改革红利。土地供应多元化改革更深远的影响，还在于其精准地切中了中国房地产市场一系列问题的主要病根。民众感受最直接的房价过快上涨现象，按照一般逻辑，既然中国的房地产投资在高盈利回报驱使下，连年保持超高速增长，那么这种情况理应导致房地产市场供给显著增加，进而缓和中国房地产市场（尤其是重点城市）供给不足的矛盾。然而，真实世界实际上演的“剧情”却是，尽管连年处于房地产严厉调控下，但中国的房地产价格始终保持快速上升势头，而且越是开发商投资热情高涨的城市，房价上涨的速度就越快。
能够解释上述“违和”现象的关键点，就在于中国特殊的土地供应制度，即政府为土地市场唯一的供应者，土地供应量并不遵从市场规律而依政府意愿变动。而商品房作为一种特殊商品又必须附着于土地而存在，因此，如果更多的房地产投资量不能转化为更多的土地购置面积与开发面积，投资量的增加实则起到的作用是推高土地成交价格并且由此推高商品房成交价格。
这其实还不是问题的全部。如果再做进一步探究，就要搞明白为什么本该致力于熨平市场过度波动的地方政府，其在房地产市场中的效用函数会发生部分位移呢？这其实还是与政府是土地唯一供应者的特殊安排密不可分。
由于政府是土地唯一供应者，因此在任何情况下，地方政府都同时身兼市场监管者、调控者，以及参与者、交易者这样两类难以调和的身份角色。而这种无时不在的角色冲突经由房价/地价一路上涨利益刺激，逐渐引致地方政府对土地财政的依赖越来越重，其在对自身双重身份的矛盾处理中，也自然合乎逻辑地越来越倾向于后者。
中国房地产市场20年发展历程充分表明，要从根本上促进、保障房地产市场平稳健康发展，就必须把地方政府逐步从土地利益纠葛中割离开来，而有序推进土地供应主体多元化的尝试，因其切中了病根，自然有望收长效之功。
当然，那是远期目标。短期内彻底打破地方政府对商品房开发用地的垄断仍不现实。
　　政府不再垄断住房供地，会如何影响房价？
《中国经济周刊》记者 姚冬琴︱北京报道
（本文刊发于《中国经济周刊》2018年第4期）
“改变政府作为居住用地唯一供应者的情况。”国土资源部部长姜大明1月15日在全国国土资源工作会议上说的这句话，一石激起千层浪。他指出，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
分析人士认为，这意味着中国土地供应将出现实质性变化。政府不再垄断住房用地，而房地产开发商也不再是一手住房的唯一提供方。未来，其他合法拥有土地使用权的主体，在符合规划的前提下，也可以成为住房供应方。而随着更多房源进入市场，将有助于抑制地产投机，满足住有所居，缓和部分大城市房价长期上涨的紧张局势。
非房企自有土地能否开发商品房？
2018年是“房改”20周年。“中国房地产过去20年的发展历史，其实就是国有土地发展历史。特别是商品房住宅土地，来源单一，地方土地财政依赖房地产，依赖土地招拍挂。国有土地招拍挂出让，是商品房住宅土地的唯一来源。”中原地产首席分析师张大伟对《中国经济周刊》记者说。
据财政部发布的“2016年财政收支情况”显示，2016年，全国国有土地使用权出让收入37457亿元，同比增长15.1%。而2016年全国财政总收入15.9万亿元，土地收入占财政总收入的比例高达23.5%。
一线城市土地收入则尤为可观。在刚刚过去的2017年，北京市土地出让金以2796亿元名列榜首，排名第二的杭州市也超过了2000亿元。
深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉告诉记者，房改20年来，国有土地出让金累计规模为35万亿元，达到城市财政收入的40%左右，成为城市基建扩张的重要资金补充。
然而，另一方面，地方政府的“土地财政”却备受诟病。有人认为，“土地财政”无疑是高房价的重要推手。
“一些地方土地出让部门有意无意地调节土地供应节奏，热点城市居住用地相对不足，且土地出让价格一再走高，助推房价上涨。”张大伟说。
而如何解决这个弊端？张大伟认为，首先居住用地供应要相对充足，才能缓解热点地区楼市供需紧张局势。
除了地方政府，居住用地还能从哪儿来？上海易居房地产研究院副院长杨红旭对《中国经济周刊》记者分析，还有两种居住用地提供者：一类是村集体、企业。农村建设用地（含宅基地）可以入市，由农村集体组织供地。“其实这项改革任务10年前就提出来了，但一直没能破冰，这次借着全国13个城市试点集体建设用地建设租赁用房的狠劲，准备闯关了。”
另一类则是园区、工业区、国企手中的大量低效工业用地，也将开闸，逐步转换成住宅用地，借此缓解大城市住宅用地严重不足的矛盾。这项改革，也已经“预备”几年了。
不过，值得注意的是，非房地产企业自有土地“作为住宅用地”，是否意味着可以作为商品房开发用地？能否开发商品房对外销售？
对此，专家认为不可过分乐观。姜大明部长的表态中强调了两个前提：“权属不变”“符合规划条件下”，因此，非商品房开发用地建设商品房对外出售的可能性不大。且无论从现行的法律法规，还是从目前各城市对土地财政的依赖来看，短期内彻底打破地方政府对商品房开发用地的高度垄断，还不太现实。
“过去很多企业有使用权的土地，比如商业用地、工业用地，在符合规划条件下，将来有可能可以转变成出租房，不是保障房，更不可能是商品房了。”张大伟分析称。
在1月15日全国国土资源工作会议分组讨论中，浙江省杭州市国土资源局局长谢建华说：目前，城市住房用地供应单一，主要是公开招拍挂出让。下一步，要探索多种方式供应，如协议出让、行政划拨等，而核心则是要厘清分类，依据保障类、市场类、长租型进行供应，要探索住宅多结构形式供应。而非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，将能够提供更多租赁住房给买不起房子的人居住。
房改前集资建房形式或将再现
政府不再垄断住房用地，盘活非房地产企业自有土地、农村集体经营性建设用地，是贯彻中央提出的加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度的一项基础性的土地制度变革。
哪些主体会加入到住宅供应的队伍中来？
在专家看来，“非房地产企业依法取得使用权的土地”还包括集体经济组织、非开发类的相关企业、个人以及以持股方式持股的金融投资公司等取得使用权的土地。其中，国有企业用地的开发备受关注。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对过去很少被提及用于住宅用地的国有企业工业用地，不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下，会积极盘活此类存量土地，为商品房、保障房、共有产权房、租赁住房的“四元产品线”提供更有保障的土地供应。
事实上，利用国有企业自有用地建设住宅此前已有先例，但主要是提供保障性住房。
2013年10月，北京推出自住型商品房，并提出年底供应2万套的目标。当年11月，北京市规划展览馆展出了北京第一批自住房项目的规划设计方案，7个项目分布在朝阳、丰台、昌平、海淀，基本都是靠国企自有用地建设。
据了解，这些国企自有用地获准改变土地性质盖保障房，通常都是以底价成交，企业不会直接获得土地收益。但盘活资源后，可以从保障房配建的车库、商业配套等项目中获取收益。
北京市住建委相关负责人介绍，北京进一步引导和鼓励全社会支持参与住房保障工作，其中，鼓励国有企业利用自有用地建设保障房，加大政策支持力度，目前已建设约12万套。
“鼓励国企拿出自有用地建设保障房，是增加保障房的供给渠道，而非企业自建房为企业内部职工福利分房。”上述负责人表示，这些房源均面向社会符合条件的保障房家庭进行公开配租配售。
企业在自有土地上为员工建造住房，也成了一个新动向。例如，有媒体报道，格力、华为等企业“造房行动”已经开始。华为为员工首批建造3万套住房，员工以低于市场价70%的价格购买，入职3年后可购买，10年后可转让。格力电器董事长董明珠日前也透露，为了稳定人才队伍，她这两年在思考，让8万格力电器的员工每人有两室一厅的房子。
分析人士认为，“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地”新政落地后，预期一线二线城市的大企业，可能也会随着格力、华为开始“造房行动”。
而类似房改前集资建房的形式或将再现。北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，今后不一定是房地产开发商拿地建房，比如房改前有过住房合作社形式、再比如单位拿地建房。类似于房改前集资建房的形式，大家先凑钱，公司集合了钱，拿地建房，再以成本价分房。
房价受何影响？
哪类市场受影响最大？
公众最为关注的是，上述新政施行后，将对房价产生什么影响。
李宇嘉对《中国经济周刊》记者分析，从供给侧改革角度看，若供给渠道多元，供应源头上形成竞争，将改变独家供应下的“供地荒”现象，降低供应成本，特别是降低被地价推高的房价。
杨红旭也认为，这属于房地产供给侧改革，也是房地产长效机制的重要组成部分，有助于缓和部分大城市房价长期上涨的紧张局势。但他也对《中国经济周刊》记者表示，改革会遇到各种阻力，推进没那么快，不会立即传递到房价上去。
哪类市场受影响最大？张大伟认为，政府不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将产生非常大的提升，其中，城市租赁市场影响最大，对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。“需要注意的是，住房包括商品房、保障房、租赁房等，住房不能等同于商品房，目前看，政策更多提及的是租赁住房试点，集体土地用作租赁用地是试点方向。”
事实上，北京、上海等地已开始试点集体租赁住房。2017年8月，国土部明确北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。在试点城市，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。
张大伟认为，国土部鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性。13个城市基本都属于一二线城市，这些城市国有土地供应相对紧张，而部分区域存在城中村等集体土地，如果部分城中村等集体土地进入租赁市场将有利于房源供应，也有利于城中村改造。
根据部署，北京市计划于年的5年内供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。张大伟分析称，1000公顷集体土地，大约可建设30万~40万套出租房，“将有效缓解区域租赁市场供需不平衡，住房租金也会下调”。
　　宅基地“三权分置”来了
在专家看来，“三权分置”中最关键的一权是使用权的适度放活，因为这才能真正解决当前农民财产权利僵化的实际问题
法治周末记者&赵晨熙
近期，一个事关广大农民群体的政策被频频刷屏。
在1月15日召开的2018年全国国土资源工作会议上，国土资源部部长、国家土地总督察姜大明公开表示，政府将试点宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。
现状：宅基地荒置严重
所谓宅基地指的是村集体给本集体内部村民使用的、用来建房的土地。宅基地归集体所有，但农民拥有使用权。村集体的成员，只要分户成为独立的一户，就有资格从集体获得宅基地。
“集体所有、成员使用、无偿分配、长期占有。”中原地产首席分析师张大伟如此归纳宅基地的特征。他在接受法治周末记者采访时指出，我国宅基地制度建设初衷旨在为广大农民公平分配住宅用地，保障农民住有所居。
然而，随着越来越多的村民开始到城市打工，很多农村的宅基地得不到有效利用，基本被闲置，而“村集体外成员不得进入”“内部成员缺乏退出渠道”等特点也导致当前很多宅基地只得被荒废。
有统计显示，中国约有19万平方公里的农村集体建设用地，其中宅基地约占13万平方公里，是农村集体建设用地的大头。一方面，随着城市化率的提高，宅基地却出现大规模空置、废弃的现象；另一方面，城市建设用地尤其是大中城市的城市土地市场则总体趋紧。
张大伟向法治周末记者表示，当前我国大量宅基地荒置的“通病”是促使宅基地“三权分置”改革的重要原因。
放活宅基地使用权
探索宅基地所有权、资格权、使用权的“三权分置”，具体指的是落实宅基地集体所有权；保障宅基地农户资格权和适度放活宅基地使用权。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，“三权分置”中最关键的一权是使用权的适度放活，因为这才能真正解决当前农民财产权利僵化的实际问题。
“放活宅基地使用权，核心是赋予收益权，这是发挥土地要素功能的基础，是盘活利用闲置宅基地、优化土地资源配置的要义所在。”严跃进表示，当“三权分置”后，土地的所有权不变，依然属于村集体，但具有资格的人可以不使用相应的宅基地，而通过出租、抵押等将使用权让渡给其他人从而获得收益。
法治周末记者注意到，其实有关农村宅基地改革的大幕在2015年就已逐渐拉开。
党的十八届三中全会中就曾提出，“在确保农民住有所居前提下，赋予农民宅基地更完整的权能，并积极创造条件，将其逐步纳入城乡统一的建设用地市场”，会议决定允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
2007年颁布的物权法，虽然赋予宅基地用益物权，但只规定具有占有、使用权，与建设用地使用权和土地承包经营权相比少了收益权，更没有明确出租、转用权，且规定宅基地使用权不得抵押。
严跃进指出，上述规定的出发点是为了保障农民基本居住权，尤其是防止集体经济组织外的城镇居民到农村购地建房，改变农村社会结构。但不可否认的是，相关规定也否定了宅基地的财产权利。
日，《全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等232个试点县（市、区）、天津市蓟县等59个试点县（市、区）行政区域分别暂时调整实施有关法律规定的决定》，调整了物权法、担保法等法律中“关于集体所有的宅基地使用权不得抵押”等相关规定。
浙江省义乌市算是宅基地改革试点的先行者。
2015年3月，义乌市被列为全国农村土地制度改革试点地区，开始探索建立了农村宅基地“三权分置”制度体系。
据义乌市国土资源局副局长张黎明介绍，义乌市从农村宅基地“取得置换、抵押担保、产权明晰、入市转让、有偿使用、自愿退出及民主管理”七个方面进行了制度创新，赋予农民更多财产权利。
2015年6月，义乌市率先在浙江省开展了不动产统一登记工作试点，设立不动产登记局和不动产统一登记中心，将农村宅基地住房纳入了不动产统一登记。截至2017年年底，当地已颁发农房不动产证两万多本。
与此同时，义乌探索建立了全国首个农村宅基地基准地价体系，正式出台了《义乌市宅基地基准地价》。这使得金融机构可以依据宅基地基准地价给予村民贷款。
据统计，截至2017年年底，义乌当地金融机构已累计发放农民住房抵押贷款6763笔，贷款金额32亿多元。
家住义乌市北苑街道黄杨梅村的村民季建中，是第一个“吃螃蟹”的人。开办一家注塑厂的他因生产规模扩大，急需资金，但此前他的大量资金已投入建房中。
农村宅基地可抵押的政策出台后，季建中到义乌市不动产统一登记中心办理了农民住房抵押登记，将自家的宅基地和一套四层半的楼房作为抵押物向义乌农商银行申请了30万元抵押贷款。
除了允许宅基地使用权在村民间相互出租、互换等流转外，为了不断提升村民的居住水平，义乌还进行了城乡新社区集聚建设工作，包括义乌市稠江街道的“香溪印象”、佛堂镇的“蟠龙花园”等城乡新社区集聚项目，都是通过与宅基地住户签订置换协议等为农户提供更优质的住宅，极大提升了村民不动产的价值。
流转范围之争
值得关注的是，在宅基地改革试点中，有一个问题始终存在争议，那就是宅基地的流转范围是否应打破集体所有制范围。
根据政策规定，农村宅基地只允许在本集体经济组织中流转。义乌等试点地区出台的政策虽然在流转方式上宽严不一，但也均将宅基地使用权受让人限定为农村集体经济组织成员。
在此次全国国土资源工作会议上，姜大明再次强调城里人到农村买宅基地这个口子绝不能开。
与官方明确禁止态度不同的是，有一些学者提议应逐步放开宅基地流转范围。
2017年两会期间，全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明就提出应允许农村宅基地使用权在集体所有制成员之外流转。
蔡继明坦言，当前改革虽然允许农村集体经营性建设用地入市，但占大头的农村宅基地仍只能在集体所有制成员内部流转，仅靠如此少量的农地入市，根本不足以构建竞争有序的城乡统一建设用地市场。
蔡继明曾带团队去广东珠海调研，发现珠海斗门区某村300多户居民中有250户都把房子租给了周边外来的务工人员。
“农村大量的宅基地是闲置的，为什么只限定在集体所有制内部流转？”蔡继明认为，这不符合市场配置资源这一决定性作用。
如果允许农村宅基地使用权在集体所有制成员之外流转，城镇建设用地就可以增加70%以上。蔡继明认为，这不仅会拓宽农民财产收入的渠道，而且也有助遏制城镇房价增长，并助力农民工进城落户，加快农民工市民化进程。
不过，在一些持“必须在范围内流转”观点的专家看来，宅基地制度是农村集体经济组织保障其成员居住权的制度，是集体组织成员权的体现。如果非成员也能获取宅基地，那就侵犯了成员权利，甚至可能导致组织本身的瓦解。
此外，宅基地是符合条件的成员从本集体组织无偿获得的，属保障房性质。保障性住房不能像商品房那样不受限制地进入市场交易，否则会造成社会财产关系的紊乱。
在严跃进看来，宅基地“三权分置”的改革可能会让未来城里人租用宅基地变得更为可行和规范化，不过，城里人购买宅基地依然很难被放开。因为从国家大方向来看，宅基地依然是要服务农村市场的，如果随意放开，可能会出现部分地区借改革名义倒逼农民进城，进而变相收回宅基地出售等问题，损害农民权益，必须谨慎对待。
对房市或影响不大
此次姜大明再次提及宅基地“三权分置”的同时，还明确表示“政府将不再垄断居住用地”。
二者间的联系让很多人开始推测政府是否已经准备让宅基地 “进军”商品房市场，成为商业住宅用地新的供应主体。
但张大伟认为这是不太可能的，因为住房与商品房是有区别的，纵观中国房地产发展历史，政府一直是商品房住宅土地的唯一供应方，短期内不会改变，且目前政策更多涉及的还是集体土地用作租赁住房。
日，国土部和住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》之时，就曾有不少人认为集体建设用地将要入市。
日，试点城市之一的北京发布了具体执行方案。从北京方案来看，所谓集体建设用地建设集体租赁住房，是将集体建设用地的承包权、使用权进行分割，以村集体组织作为土地供给主体和承租代表，引入建设方和管理方，形成一种基于集体土地制度上的新型租赁住房供应体系。
官方也多次强调，这种体系下，集体建设用地上建设的租赁住房仍然只能出租，不能售卖。
对此，严跃进认为，即便未来宅基地政策逐步放宽，也应该会停留在只租不售的层面，因此，宅基地“三权分置”对于城市房地产市场的影响可能极为有限，更多还是为了盘活现有闲置的宅基地。
　　中国经济时评：土地多元供给切中房地产市场病根
《中国经济周刊》特约评论员 葛丰
（本文刊发于《中国经济周刊》2018年第4期）
国土资源部部长姜大明近日在全国国土资源工作会议上表示，为推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，我国将逐步改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，以更好地让全体人民住有所居。
有序推进土地供应主体多元化，有利于进一步盘活非房地产企业自有土地与农村集体经营性建设用地等土地资源，对当前大力推进中的租售并举，具有显著助推作用。因为租售并举要克服的最大困难，就是大城市土地供应总体偏紧。以北京为例，按照计划，该市从2017年起 5年内，将供应1000公顷集体土地用于建设租赁住房（即平均每年200公顷），而与之可做参照的另一数据是，2016年北京居住类用地供应量总共不足130公顷，由此可见，尽可能拓展土地来源任务紧迫、意义重大。
这还只是立等可见的改革红利。土地供应多元化改革更深远的影响，还在于其精准地切中了中国房地产市场一系列问题的主要病根。民众感受最直接的房价过快上涨现象，按照一般逻辑，既然中国的房地产投资在高盈利回报驱使下，连年保持超高速增长，那么这种情况理应导致房地产市场供给显著增加，进而缓和中国房地产市场（尤其是重点城市）供给不足的矛盾。然而，真实世界实际上演的“剧情”却是，尽管连年处于房地产严厉调控下，但中国的房地产价格始终保持快速上升势头，而且越是开发商投资热情高涨的城市，房价上涨的速度就越快。
能够解释上述“违和”现象的关键点，就在于中国特殊的土地供应制度，即政府为土地市场唯一的供应者，土地供应量并不遵从市场规律而依政府意愿变动。而商品房作为一种特殊商品又必须附着于土地而存在，因此，如果更多的房地产投资量不能转化为更多的土地购置面积与开发面积，投资量的增加实则起到的作用是推高土地成交价格并且由此推高商品房成交价格。
这其实还不是问题的全部。如果再做进一步探究，就要搞明白为什么本该致力于熨平市场过度波动的地方政府，其在房地产市场中的效用函数会发生部分位移呢？这其实还是与政府是土地唯一供应者的特殊安排密不可分。
由于政府是土地唯一供应者，因此在任何情况下，地方政府都同时身兼市场监管者、调控者，以及参与者、交易者这样两类难以调和的身份角色。而这种无时不在的角色冲突经由房价/地价一路上涨利益刺激，逐渐引致地方政府对土地财政的依赖越来越重，其在对自身双重身份的矛盾处理中，也自然合乎逻辑地越来越倾向于后者。
中国房地产市场20年发展历程充分表明，要从根本上促进、保障房地产市场平稳健康发展，就必须把地方政府逐步从土地利益纠葛中割离开来，而有序推进土地供应主体多元化的尝试，因其切中了病根，自然有望收长效之功。
当然，那是远期目标。短期内彻底打破地方政府对商品房开发用地的垄断仍不现实。
　　政府不再垄断住房供地，会如何影响房价？
《中国经济周刊》记者 姚冬琴︱北京报道
（本文刊发于《中国经济周刊》2018年第4期）
“改变政府作为居住用地唯一供应者的情况。”国土资源部部长姜大明1月15日在全国国土资源工作会议上说的这句话，一石激起千层浪。他指出，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
分析人士认为，这意味着中国土地供应将出现实质性变化。政府不再垄断住房用地，而房地产开发商也不再是一手住房的唯一提供方。未来，其他合法拥有土地使用权的主体，在符合规划的前提下，也可以成为住房供应方。而随着更多房源进入市场，将有助于抑制地产投机，满足住有所居，缓和部分大城市房价长期上涨的紧张局势。
非房企自有土地能否开发商品房？
2018年是“房改”20周年。“中国房地产过去20年的发展历史，其实就是国有土地发展历史。特别是商品房住宅土地，来源单一，地方土地财政依赖房地产，依赖土地招拍挂。国有土地招拍挂出让，是商品房住宅土地的唯一来源。”中原地产首席分析师张大伟对《中国经济周刊》记者说。
据财政部发布的“2016年财政收支情况”显示，2016年，全国国有土地使用权出让收入37457亿元，同比增长15.1%。而2016年全国财政总收入15.9万亿元，土地收入占财政总收入的比例高达23.5%。
一线城市土地收入则尤为可观。在刚刚过去的2017年，北京市土地出让金以2796亿元名列榜首，排名第二的杭州市也超过了2000亿元。
深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉告诉记者，房改20年来，国有土地出让金累计规模为35万亿元，达到城市财政收入的40%左右，成为城市基建扩张的重要资金补充。
然而，另一方面，地方政府的“土地财政”却备受诟病。有人认为，“土地财政”无疑是高房价的重要推手。
“一些地方土地出让部门有意无意地调节土地供应节奏，热点城市居住用地相对不足，且土地出让价格一再走高，助推房价上涨。”张大伟说。
而如何解决这个弊端？张大伟认为，首先居住用地供应要相对充足，才能缓解热点地区楼市供需紧张局势。
除了地方政府，居住用地还能从哪儿来？上海易居房地产研究院副院长杨红旭对《中国经济周刊》记者分析，还有两种居住用地提供者：一类是村集体、企业。农村建设用地（含宅基地）可以入市，由农村集体组织供地。“其实这项改革任务10年前就提出来了，但一直没能破冰，这次借着全国13个城市试点集体建设用地建设租赁用房的狠劲，准备闯关了。”
另一类则是园区、工业区、国企手中的大量低效工业用地，也将开闸，逐步转换成住宅用地，借此缓解大城市住宅用地严重不足的矛盾。这项改革，也已经“预备”几年了。
不过，值得注意的是，非房地产企业自有土地“作为住宅用地”，是否意味着可以作为商品房开发用地？能否开发商品房对外销售？
对此，专家认为不可过分乐观。姜大明部长的表态中强调了两个前提：“权属不变”“符合规划条件下”，因此，非商品房开发用地建设商品房对外出售的可能性不大。且无论从现行的法律法规，还是从目前各城市对土地财政的依赖来看，短期内彻底打破地方政府对商品房开发用地的高度垄断，还不太现实。
“过去很多企业有使用权的土地，比如商业用地、工业用地，在符合规划条件下，将来有可能可以转变成出租房，不是保障房，更不可能是商品房了。”张大伟分析称。
在1月15日全国国土资源工作会议分组讨论中，浙江省杭州市国土资源局局长谢建华说：目前，城市住房用地供应单一，主要是公开招拍挂出让。下一步，要探索多种方式供应，如协议出让、行政划拨等，而核心则是要厘清分类，依据保障类、市场类、长租型进行供应，要探索住宅多结构形式供应。而非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，将能够提供更多租赁住房给买不起房子的人居住。
房改前集资建房形式或将再现
政府不再垄断住房用地，盘活非房地产企业自有土地、农村集体经营性建设用地，是贯彻中央提出的加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度的一项基础性的土地制度变革。
哪些主体会加入到住宅供应的队伍中来？
在专家看来，“非房地产企业依法取得使用权的土地”还包括集体经济组织、非开发类的相关企业、个人以及以持股方式持股的金融投资公司等取得使用权的土地。其中，国有企业用地的开发备受关注。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对过去很少被提及用于住宅用地的国有企业工业用地，不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下，会积极盘活此类存量土地，为商品房、保障房、共有产权房、租赁住房的“四元产品线”提供更有保障的土地供应。
事实上，利用国有企业自有用地建设住宅此前已有先例，但主要是提供保障性住房。
2013年10月，北京推出自住型商品房，并提出年底供应2万套的目标。当年11月，北京市规划展览馆展出了北京第一批自住房项目的规划设计方案，7个项目分布在朝阳、丰台、昌平、海淀，基本都是靠国企自有用地建设。
据了解，这些国企自有用地获准改变土地性质盖保障房，通常都是以底价成交，企业不会直接获得土地收益。但盘活资源后，可以从保障房配建的车库、商业配套等项目中获取收益。
北京市住建委相关负责人介绍，北京进一步引导和鼓励全社会支持参与住房保障工作，其中，鼓励国有企业利用自有用地建设保障房，加大政策支持力度，目前已建设约12万套。
“鼓励国企拿出自有用地建设保障房，是增加保障房的供给渠道，而非企业自建房为企业内部职工福利分房。”上述负责人表示，这些房源均面向社会符合条件的保障房家庭进行公开配租配售。
企业在自有土地上为员工建造住房，也成了一个新动向。例如，有媒体报道，格力、华为等企业“造房行动”已经开始。华为为员工首批建造3万套住房，员工以低于市场价70%的价格购买，入职3年后可购买，10年后可转让。格力电器董事长董明珠日前也透露，为了稳定人才队伍，她这两年在思考，让8万格力电器的员工每人有两室一厅的房子。
分析人士认为，“非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地”新政落地后，预期一线二线城市的大企业，可能也会随着格力、华为开始“造房行动”。
而类似房改前集资建房的形式或将再现。北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，今后不一定是房地产开发商拿地建房，比如房改前有过住房合作社形式、再比如单位拿地建房。类似于房改前集资建房的形式，大家先凑钱，公司集合了钱，拿地建房，再以成本价分房。
房价受何影响？
哪类市场受影响最大？
公众最为关注的是，上述新政施行后，将对房价产生什么影响。
李宇嘉对《中国经济周刊》记者分析，从供给侧改革角度看，若供给渠道多元，供应源头上形成竞争，将改变独家供应下的“供地荒”现象，降低供应成本，特别是降低被地价推高的房价。
杨红旭也认为，这属于房地产供给侧改革，也是房地产长效机制的重要组成部分，有助于缓和部分大城市房价长期上涨的紧张局势。但他也对《中国经济周刊》记者表示，改革会遇到各种阻力，推进没那么快，不会立即传递到房价上去。
哪类市场受影响最大？张大伟认为，政府不再垄断住房土地供应，对集体土地价值将产生非常大的提升，其中，城市租赁市场影响最大，对于商品房住宅市场来说也能起到缓解供需的作用。“需要注意的是，住房包括商品房、保障房、租赁房等，住房不能等同于商品房，目前看，政策更多提及的是租赁住房试点，集体土地用作租赁用地是试点方向。”
事实上，北京、上海等地已开始试点集体租赁住房。2017年8月，国土部明确北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。在试点城市，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。
张大伟认为，国土部鼓励集体用地建设租赁房，有利于提高用地指标紧张的城市加快租赁房源供应的可能性。13个城市基本都属于一二线城市，这些城市国有土地供应相对紧张，而部分区域存在城中村等集体土地，如果部分城中村等集体土地进入租赁市场将有利于房源供应，也有利于城中村改造。
根据部署，北京市计划于年的5年内供应1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。张大伟分析称，1000公顷集体土地，大约可建设30万~40万套出租房，“将有效缓解区域租赁市场供需不平衡，住房租金也会下调”。
　　“土地供给放开”会成为控房价的“终极杀器”吗？
来源：南方都市报
杨国英专栏
前有推进房产税立法和实施的时间表，近有土地供给放开的信号———国土资源部最近提出，未来政府将不再垄断住房供地。
1月15日，按照国土资源部部长姜大明的表态，国家将主要围绕三个领域进行开放土地供给的尝试：一、非房地产企业依法取得使用权的土地可以作为住宅用地；二、农村集体经营性建设用地可以尝试建设租赁住房；三、宅基地使用权可以放活。
就在前段时间，房地产领域的又一个重磅话题被财政部部长肖捷引爆，他指出，推进房地产税立法和实施的安排已经箭在弦上，国家会“力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成‘落实税收法定原则’的改革任务”。
房地产税推出的时间表确立，以及土地供给放开，都是房地产长效机制的一部分。就房价调控而言，如果说房产税的征收标准和影响尚待确定，那么放开土地供给，则直接触及了供需关系这个影响房价的核心因素。因此，理论上看，它更有可能成为控房价的“终极杀器”。
不过，理论归理论，目前来看，土地供给放开也只是准备敞开一个口子，这个口子怎么开、开多大，都是要打个问号的。从现实角度讲，即便真的要全面放开土地供给、给足面粉做足面包，也需要一个渐进的过程。
如果对国土部释放的信息稍加研究，实际上，瞄准土地供给放开引而待发的三个领域的改革，并非如很多人臆想的那么可怕。首先，以第一个领域为例，“我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法”。显然，非房地产企业把自有土地拿来盖房子是有条件的，一个城市，规划制订后要拿给省级政府或国务院审批，这和房地产税的立法、普遍征收完全不一样，回旋的余地很大。
至于另外两条，农村集体经营性建设用地可以尝试建设租赁住房、宅基地使用权可以放活，其实也同样如此。这两条虽说形式上厉害，但实质上可行性也低。为什么呢？房价高的一二线城市，其核心主城区的集体经营性用地，本来就超级少，所以建设租赁住房以抑制房价，其力度极为有限；而三四线城市的集体经营性用地虽多，但三四线城市的房价本来就低，而且本来还需要继续去库存，又怎么会启动租赁住房呢？即便启动了，又有什么实质性意义呢？
此外，除了符合规划、需要政府审批之外，放开的土地无一例外都要遵循“权属不变”这个前提。也就是说，非政府渠道供给的土地，房子可以盖，但盖好只能用于租赁，而不是商品房———这样的限制性土地供给，和传统意义上的土地供给比较，只能算是放开了一半。这其实也反映了政府在这一问题上的谨慎。
话说回来，从之前国家提出租售并举，到现在提出土地供给放开，再次支持住房租赁，说明国家大力发展住房租赁市场是一个确定性的趋势。长远来看，这不仅会直接挤压到个人投资性住房的对外租赁，也会直接影响市场供给的结构。换句话说，未来小户型的房子可能会越来越多，大房子则会相对稀缺，未来有改善型需求的购房者，尤其应该早做筹谋，刚需购房子，现在只要有经济条件，尽量做到一步到位。
其实，我国的城市化尚有不小的空间，对大城市来说，像北京这样的一线城市，其土地供给的空间还是有的，但是城市功能性的规划却欠缺，容纳不了太多的人口（如果达到东京那样的城市功能性规划水平，理论上容纳5000万人口都不是问题），这才是问题的根源所在。
而相对来说，三、四线城市的产业瓶颈、人口增长瓶颈则会一步步凸显。这个趋势不会因为房地产政策变革而转移。因此，即便对于投资性购房而言，虽然盲选的时代已经过去，但对于有资产配置需求的投资者来说，作为优化资产配置的一个选项，持有核心城市有确定性租金回报的房产，依然是一个很好的选择。（作者系专栏作家）
本版言论仅代表作者个人观点
　　“政府将不再是居住用地唯一提供者”引发热议
专家：剑指租赁市场对购买商品房影响不大
1月15日，国土资源部部长姜大明表示：将深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。一时间，“政府不再垄断居住用地”成为热议话题，购房者也格外关注。华商报记者邀请了三位专家对此进行解读。
这是“房住不炒”的具体实践
对于这一举措，地产独立评论人朱文分析，这是落实“房住不炒”政策的具体实践，市场上又多了一种途径，就是利用农村集体经营性建设用地建租赁型住房。
西安建筑科技大学建筑学院副教授马健认为，这一举措颠覆了原有土地供应的基本制度和基本逻辑，可以视为新的住房制度改革，或第二次房改。有利于城市和农村闲置土地的再开发利用，增加住房多渠道供应，平抑房价。此类存量用地积极盘活，为“商品房、保障房、共有产权房、租赁住房”多种居住产品提供更有保障的用地内容。
盘活了宅基地的使用权
美城股份首席市场分析师沈玮表示，这一项举措，切合2017年中央的两个重要指导方向，第一个就是多主体供应、多渠道保障；第二是租购并举。这个举措事实上是允许把农村的宅基地去出租使用，甚至是作为营业房，也就是说会供应一部分的房源去给租户。
沈玮认为，这实际上是盘活了宅基地的使用权，加快了整个城镇化的进程。无论是企业还是个人，都可以去对宅基地进行二次的一个转化利用，比如说开发小镇的旅游业等。但是，这跟商品房还是两个概念，因为毕竟这些土地是不能够买卖的，只能是长期租赁。如果租购同权不能保证，那事实上对商品房的影响并不太大。
朱文也认为对购房者并未产生多大变化。他分析，首先买房只能是国有土地住宅。土地分为国有土地和集体土地，只有改农村集体用地为国有土地，才能让所建住宅成为拥有合法产权的房子，否则只能沦为小产权房。其次集体用地只用于租赁。另外宅基地房屋转让仅限农村集体经济内，城市居民是不能合法买卖的。
短期内市场不会有大的变化
业内人士均认为当前在居住用地的放开方面，其实只有租赁市场才有机会，其他领域其实不太可能一次性放开。而且真正对此类集体建设用地适度放宽政策的，也主要是一些大城市中的城中村和城边村。这种情况下，不少目光也投向了广泛布局三四线城市以及大城市外溢边缘区域的房企，关注这些房企是否会瞄准这一领域。
沈玮也提到了，“对像恒大、碧桂园等广泛布局三四线城市的开发商来说，影响并不大。因为现在政策开的口子，只是放到了可以提供保障性房源，比如这种租赁型的房源，他跟商品房完全是两个概念，所以短期内市场不会有大的变化”。
在朱文看来房企广泛布局三四线城市的原因如下：一方面城市间的分化现象仍在持续，由于一二线核心城市多处于限购状态，让一些三四线城市也逐步从中脱颖而出成为房地产的热点城市。另一方面，尽管房地产市场出现了比较明显的回落，房企逆市拿地的热情却丝毫不减。而三四线城市土地成本更便宜，是房企选择出手的根本原因。
“政府不再垄断居住用地”，短期来看虽然不会对市场有太大影响，但长远来看，对中国房地产市场的格局以及房价未来的走势必然会产生实质性的影响。 华商报记者 王悦 陶青 实习生 段晨 &
　　李宇嘉：多元供地主体是房地产供给侧改革的重大创新
本周一，国土部部长姜大明关于我国土地和住房制度的表态，引起社会广泛关注。
姜大明表示，我国将研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
这意味着，我国实行了近20年的商品房供应制度将出现重大变革。概括来说，政府不再垄断土地供应，开发商也不再是新建商品房唯一供应方。未来，任何合法拥有土地使用权的主体，在符合规划的前提下，都可以成为住房供应方。
今年是房改20周年，更是改革开放40周年。多年来的经济体制改革，特别是城市土地从行政划拨到市场化出让，这是重大的革命。20年来，国有土地出让金累计规模为35万亿元，达到城市财政收入的40%左右，成为城市基建扩张的重要资金补充。
但是，土地出让的“金融加速器”效应过于强大，即土地出让撬动银行贷款，对“上项目”和拉动固定资产投资的带动效应很显著。不管是房地产开发投资，还是工业低地价招商引资带动的工业和制造业投资，或土地出让金投入及土地作价入股驱动的基建投资，对短期经济拉动显著的这三项固定资产投资，都离不开房地产支撑。正因为如此，在以GDP为核心的绩效考核下，地方政府天然依赖土地财政、房地产税收、固定资产投资，并有内在托底地价和房价的激励。
考虑到房地产税收以及对上下游原材料、制造业的拉动，目前绝大多数地方政府对房地产都高度依赖。而地方有意托底楼市，造成地产投资投机风潮旺盛，这也成为我国近年来产业出现“空心化”苗头、经济转型艰难的重要原因。从供给侧结构性改革角度看，若供给渠道多元，供应源头上形成竞争，将改变独家供应下的供地紧张现象，降低供应成本，特别是降低被地价推高的房价。
目前来看，大城市新增供地的弹性很低，供地只能寄望于盘活存量。当前，大城市现代服务业开始占主体，对GDP的贡献率往往在60%以上，低效闲置的工商业用地应通过改善功能，转向积聚人口的服务业发展后带来的住宅用地需求。但目前来看，要想盘活存量用地仍有一定难度，主要原因有三个：
一是变更土地用途需要调整控制性详细规划，而规划周期一般为5年，调整还涉及听证、论证和审批等；二是用途变更后溢价率提升，容积率增加（工商业平均容积率为0.8，远低于住宅的1.5），利益诱惑下，用地主体（园区或国企）都想盘活，可审批的平衡反倒容易造成盘活停滞；三是用途变更后，地方政府要大规模配建公共设施，教育医疗要独立供地，造成政府支出压力。
于是，借助创新创业东风，近年来大城市掌握土地的企业纷纷成立地产子公司，向创新型产业用房、创意园区转型。但各大城市商业办公总体过剩，存量工商业用地向办公转型升级的路子越来越窄。
2017年以来，另一块大宗、低成本的用地——集体建设用地，入市建设租赁住房备受国家重视。北京的经验显示，充分尊重和保护用地主体的使用权及由此衍生的财产权是集体土地入市的第一原则。比如，集体经济组织是申报主体，可以自有资金、集体土地及衍生收益作价入股，集体经济组织在新成立租赁企业的持股比例不得低于51%，且应有保底分红。
存量工商业用地盘活也一样，首先要充分尊重和保护用地主体的用地权及衍生收益；其次，用地主体可以自行开发，或者引入开发商、社会机构来开发；再次，如果规划条件允许、公共配套跟进，用地主体可在补缴地价（住宅地价和工商业地价差）之后，申请转做商品房开发。
笔者认为，引入开发商或社会投资机构后，用地主体以土地或预期收益作价入股，完全可以足额缴纳土地出让差价。对此，地方政府可以给予政策鼓励，特别是要及时调整规划，并将土地出让金用作相应的教育、医疗等公共服务配套建设和跟进。
如果用地主体自行开发，或无能力缴纳出让金差价，可以按照现有的存量盘活的原则，即工商业用地、用房“改租赁”。当然，地方政府也要适时调整规划、加快公共配套跟进。
大城市存量用地主体多元、地价低廉、区位优良，且有一定的配套基础，具备再利用的先决条件。不管是开发面向城市居民的租赁住房，还是开发商品住房，都将有利于在土地和住房供给端，形成多元供给，这是我国楼市的长效机制、房地产供给侧结构性改革的重大突破，也是土地和住房制度改革的深化。
（作者为深圳市房地产研究中心研究员）
　　【中信建投房地产】该如何理解政府不再垄断供地？——200人土改专家电话会议详细实录
核心要点：
1、从更大的角度来看，此次国土部提出的土地供给制度的变化不是仅仅针对商品房市场，也是我国城乡建设用地市场一体化改革的重要一步。我国目前已经建立了相对健全的国有土地市场，但是集体建设用地的市场化还不具备，包括工业用地、宅基地、农业用地的流转还都是部分地方处于试点阶段，并未上升到国家统一规划的层面，而此次转型为租赁住房成为了潜在的破局点。
2、政府不再垄断土地供应并不意味着全国供给百花齐放，未来可见的中短期内政府国有建设用地征地出让在短期内依然是城市住宅的主要供给渠道，其他如非房地产企业拥有的、可调整规划的土地（工业用地、商业用地）或者可直接进入市场的农村集体用地也将成为潜在供应点，但是业态集中在租赁市场，难以对现有商品房市场供需格局产生冲击。
3、这次国土部对于集体建设用地建设租赁住房给出了方向和指引，但还是需要具体配套细节。其中需要地方政府、村集体等主体解决认识问题、财政问题、技术问题，放活宅基地所有权会有条件、有禁区、以租赁试点为主。集体建设用地转为租赁用地进展并不快，主要因为涉及到耕地占用指标的问题，建设用地指标首先从国土资源部到各个省，再到各个市县进行控制，未来这块还需要再突破。
4、宅基地进入市场趋势上来看是必然的。目前的条件来看，租赁的模式较为适合宅基地使用权流转，但未来条件更为成熟的时候，通过买卖进行调整也是有可能的。其中小产权房的问题是历史遗留的产物，未来可通过拆除、补地价转正、交由集体处置等解决，想要轻易转正很难。
5、这次制度改革对于房地产市场其实也是一个机会，在我国城镇化过程中，人口和产业还会重新再布局，存量的城中村、产业园区、规划保留的农村宅基地都有希望得到盘活，而开发商无论开发还是运营都存在较大的机会。
土地改革专家：上海财经大学 王克强教授
教授简历：博士生导师，现在上海财经大学公共经济与管理学院任教，资源环境政策与管理研究所所长，入选教育部新世纪人才计划，上海财经大学首届讲席教授。主要从事土地资源管理、资源环境经济与管理、公共政策、房地产经济管理等方面的研究与教学工作。在《经济研究》、《管理世界》、《中国农村经济》、《中国土地科学》等核心期刊累计发表学术论文200多篇。出版著作《中国农村地产市场研究》等20多部，主持国家级课题、省部级课题20多项，研究成果得到领导多次批示和多次奖励。
以下是演讲和解答全文：
此次国土部部长发言有很多的信息，我认为主要有两个关键亮点：
第一个是，土地改革制度出台是城乡一体化发展过程中的阶段性成果，尤其是宅基地。第二，对宅基地提出了“三权分置”。
细化来看，有五个要点：
第一、研究制定权属不变。过去我国房地产市场的土地主要是国有土地，而这次表态隐含着未来我国城乡二元土地市场一体化建设，集体土地（权属不改变）也可能变成另一种土地来源。
第二、符合规划条件。计划经济条件下，规划很重要，市场经济下，规划也很重要，对于土地用途的管制都是基于规划条件，因此规划对未来的房地产市场基础性体现是要求非常高的。
第三、对非房地产企业依法取得使用权的住宅用地的使用办法。比如有些企业拥有土地可以通过调整改为居住用地，比如在租赁市场发展方向下对旗下用地进行改建。
第四、深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。随着租赁市场发展，集体建设性土地有可能会出现像国有土地出让，
第五、多主体供应，多渠道保障，这主要是对于城市商品房来讲的。实际上，农村土地本来就是集体土地，现在我们的宅基地市场化程度要提高，在其中会形成：1、多元的住房供给业态，包括国有土地、集体土地；2、多元的供给方式，原来主要是通过招拍挂，未来有些企业、村组织等可以将自身的存量土地进行改建。
目前市场解读来看，大家比较关心三个问题：
1、如果政府不垄断供地，未来有哪些新的供给方式？
我认为：1、政府国有建设用地征地出让在短期内依然是主要供给渠道；2、非房地产企业拥有的、可调整规划的土地可以作为住宅用地；3、可直接进入市场的农村集体用地。
2、集体建设用地建设租赁住房会遇到哪些实质性障碍？
1． 认识问题。目前我国房地产市场是城市土地市场，而未来改革的方向是城乡建设用地市场一体化，这次以宅基地市场化建设为契机，标志着我国集体建设用地进入市场化迈出一大步。在这过程中，我们的社会、地方政府在认识上要取得一致，我们现在是不是到了城乡建设用地一体化的关键阶段？地方政府有没有动力往下推进？
2． 财政问题。在我国改革开放的30年中，我们的传统土地财政起到了很大的作用，带来了很大的机遇，但也造成了地方政府很大的依赖。土地市场的改革对土地财政造成了挑战，我们需要新的财政制度和来源。
3． 技术问题。1、规划问题。规划是基础，如何合理规划是开发过程中的重要问题。2、分配问题。涉及到农村和城市的利益分配问题、不同农民之间的利益问题、市场利益和政府财政收入问题。3、土地增值税、法律问题、权属问题等。这个涉及到每一个集体，尤其权属问题需要进一步明细。
3、宅基地改革的破局点在哪些地方？
1．从业务上来看。重点是在租赁市场。以新建设租赁住房住房，或者在存量的宅基地上面改造建设租赁住房，是宅基地改革的一个突破口。
2．从区域上来看。1、城中村，本来很多地方要消灭掉城中村改成国有土地，而这次城中村的再利用是个机会；2、产业园区，部分通过规划调整改可以居住的用地。3、规划保留的农村宅基地。目前有些农村宅基地要保留，有些要撤掉，有些要作为中心点建设起来。其中规划保留的宅基地在这个改造过程中可以是一个机会。4． 非房地产企业自有的规划居住用地。
3．适度放活宅基地所有权。我的理解在：1． 有条件。要符合规划；2．有禁区。城里人去农村卖宅基地是不行的，严禁下乡利用宅基地建设私人大院和会馆。3．近期比较容易操作的、容易得到政府支持的，租赁为主的业务。4．以试点为主，通过试点推广。
问答环节：
Q：关于“三块地”改革2015就开始了，但进展很慢，什么原因导致了改革这么慢？这次提出的租赁市场破局，会不会带来提速？
A：我国针对土地的改革是从计划经济到市场经济的过程，市场化经济建设过程中我们是采取了三步走：
第一步：从90年代初，我们主要建立国有土地市场，至今我们已经建立起了一级土地出让市场和二级土地市场的健全的国有土地市场；
第二步：在一些地方试点集体建设用地进入市场，其中包括工业用地、宅基地、农业用地进入市场，目前我国还处于这个阶段；
第三步：城乡建设用地市场一体化阶段，目前我国这样的条件不完全具备。而这次我认为我们是在第二个阶段中的宅基地领域迈出了一大步。
我们原先计划的宅基地改革是比较快的，经过几年试点，发现还是慢下来了，主要有几个问题：
1、土地制度基础性问题。土地制度是一个国家的基本制度之一，基础性要求我们改革过程中是及时和稳步的，其中“三块地”是整个土地改革的核心，只能成功，不许失败，所以要求以稳为主。
2）我国土地承载太多功能。这跟我国人多地少有关，比如我国农村土地承担很多社会保障功能、农产食品安全功能、生产保障功能、农民就业功能，因此对土地改革过程中，不能仅仅是优化土地资源配置，还得综合考虑这些功能的持续。
3）今年正好3月份政府换届，新一届政府或将有一揽子政策，预计也会对土地改革有所推进。
4）各地在土地改革探索中取得一定经验，但是要上升到国家统一政策层面上需要一定时间和进程。
以上种种原因导致土地改革较慢。而这次改革带来几个机遇：1、我国住房市场面临很大供需压力，租赁市场将成为我国住房体系的重要一块，土地从哪里来，迫使我们寻找集体土地；2、发展过程中我国农村和城镇的发展差距在拉大，十九大也提到乡村转型，搞活宅基地则正好是有利于推进乡村转型的。
Q：这次国土部部长讲话里并没有提到企业的自有用地可以通过调整规划转换城居住用地。但是目前这两块的变化当前讨论热度比较高，未来是否有文件下来？规划调整主要权力放在哪个部门，政府对新增租赁用地的数量和区位是否有调整的权力？土地改革尤其会涉及到土地财政的问题？问题怎么解决呢？
A：宅基地改革是一个综合的目标，15年以来我国一直在推进租赁住房市场，其中提到土地来源是几个：1．新增的国有土地；2．现有的建设用地可改造为租赁住房；3．集体建设用地符合规划的可以建设租赁住房。因此不能单看此次部长讲话，应该联系近几年的文件和政策。
我们土地改革在前提是要规划，现在大力提倡租赁住房市场，而之前我们规划是没有的，因此要对现有规划要做出调整，包括交通、土地规划、财政规划。现有规划的理念也在改变，原来的规划认为工业园区和居住地要分开，但是现在很多轻工业危险小、污染小，产城融合进一步发展，所以原有的规划是有调整空间。
土地财政世界上是普遍问题，我国地方政府之前是以土地出让为主，但是进一步发展过程中，土地出让比例逐步缩小，下一步的改革方向是从土地出让金到物业税是发展方向之一。其次，随着经济发展到一定阶段，政府对土地财政依赖性会降低，比如上海，其他财税的来源占比在加大，这样就给土地改革松了绑。
Q：三权分置会不会带来宅基地流转的加速？
A：三权分置意味着农民宅基地资格权和使用权的分离。农民进城后，宅基地使用权可以委托村里可以用于出租也可以用于发展其他产业。同时还涉及到农村宅基地使用权分配问题，以前是实物分配，早期有合理性，但现在随着城镇化发展，对于农民也可以改成货币分配，或者承认农民权力，以入股的方式来实现，从而促进使用权的流转。目前宅基地的买卖目前从法律上还没放开，目前还是农民和集体之间的交易多一些。
Q：在集体用地入市的过程中，地产商发挥什么样的角色？是村集体引入地产商来开发还是可以跳过地产商自己用施工队？
A：我认为是一种多元的开发方式。目前有几种土地：1、存量的集体住房，本身是可以开发的；2、集体土地，需要进行二次开发；3、规划中作为集体用地，目前还是空地，需要新建。
我认为在这个过程中，开发商还是具备很多机会的。而且在集体土地入市的过程中，现在政府鼓励开发商进行持有，参与的方式不仅仅是开发出售。村集体作为土地所有权人，模式会比较多元，无论是开发还是运营都可以和开发商合作。
Q：原来农村集体土地的位置比较偏远，基础设施应该比较落后，是否存在政府主导的一级开发的过程，再有一个二级房产开发？
A：我认为目前集体用地建设租赁住房试点，先应该由一些条件比较好的地区优先进行试点。例如在上海的郊区、开发区，其配套设施非常到位，这周边的宅基地可以直接进行开发，降低成本。还有就是一些地方的新城，作为国有用地，其基础设施也比较完善，周边的集体土地也可共享，后续投资的难度不大，这些区域应该优先进行试点。
Q：昨晚国土部部长发言之后，市场的反响比较强烈，思考过去政府单一供地的模式是否会被打破，同时也看到宅基地不能买卖的红线，如何看待改变的底线？第二是集体土地入市的定价，使用权的定价有什么经验和试点？
A：宅基地进入市场是必然的。我们的宅基地市场承载了较多的功能，1、农民的居住权；2、作为资产带来的受益权。其中保障农民的居住权是其底线。目前的条件来看，租赁的模式较为适合宅基地使用权流转，但未来条件更为成熟的时候，通过买卖进行调整也是有可能的。
关于集体用地定价的问题，目前还没有形成一套行之有效的办法。因为国有土地规定了使用年限，规划非常明确，定价比较容易。但对集体土地来说，宅基地理论上来说农民拥有无限时间的使用权，和国有土地70年、40年等使用权不同。目前有些地方会借鉴对国有用地的方式，会考虑集体用地周边的条件进行评估。由于在宅基地的改革中，一部分产业会向农村转移，一部分人口也会向宅基地集中，这种业态的变化和居住密度的变化都会对价格产生影响。目前对于宅基地的定价，理论界还在探讨之中，目前主要还是先采用和国有土地相同的方式，再进行一些系数的调整。
Q：现在宅基地上面有小产权房，小产权房村民自建后交易给村集体以外的人，会在村集体进行登记，这也在合法范围内的。现在进行宅基地改革的话，小产权房这块将会怎么处理呢？集体建设用地或者宅基地的改革，都有哪些地方比较积极在推进？有没有阶段性的成果？
A：小产权房法理上是不合法的，但却是客观存在的。土地市场建设过程中，优先建立国有土地市场，条件成熟时再建立集体土地市场，这样制度形成的产物。
未来需要通过一定的方式解决。我认为有几种解决方式：1、非法建筑全部拆除；2、补地价，将集体建设用地转变为国有建设用地； 3、本来就是集体土地，要进行重新认可，各种权力要重新交给集体，由集体进行讨论。不会轻易由于宅基地改革就给小产权房解放的。
国家最近几年宅基地一直有在试点，比如选了33个宅基地以及一些工业用地进行试点。比如广东部分地区、上海松江都有试点，各地都在做工作，但是各地的试点成果尚未上升到国家统一政策层面。
Q：哪些地方在集体建设用地转为租赁用地方面比较积极的？
A：这个政策国家从16开始推进的，总体来讲进度比较慢。实际上涉及到一个问题，就是耕地占用指标的问题，建设用地指标首先从国土资源部到各个省，再到各个市县进行控制。如果指标紧张，都会优先配置给国有土地的。
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