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百亿房企生存之辩：弘阳上市能否复制旭辉、新城千亿之路？
来源：21世纪经济报道
作者：唐韶葵　
日前，南京房企弘阳地产在港交所披露招股说明书，虽发行价格还未最后确定，但路透社消息指出，弘阳地产将融资3-4亿美元（约合23.4-31.2亿港元）。
日前，南京房企弘阳地产在港交所披露招股说明书，虽发行价格还未最后确定，但路透社消息指出，弘阳地产将融资3-4亿美元（约合23.4-31.2亿港元）。据第一太平戴维斯评估，弘阳物业权益总值约为455.89亿元。据克而瑞研究公布，2017年弘阳地产销售规模178亿元，行业排名第95位。
梳理公开资料可见，弘阳以建材批发市场起家，经过22年发展，业务领域涉及商业运营、地产开发、物业服务三大产业。据知情人士透露，上市还未完成，弘阳已在近期成立了上海总部和香港总部。
这家年销售额刚过百亿，在第三方机构排行榜中刚进入百强的房企，却在地产圈掀起了一轮“挖人大战”，先后引进来自旭辉、泰禾、新城等房企的9名高管。
回看业内，此前上市之初在百亿左右规模的仅2012年底上市的旭辉、新城两家，当年融资规模分别为15亿港元、25亿港元。2017年两家房企均迈入千亿俱乐部，弘阳也提出了千亿目标。
据克而瑞研究中心统计，弘阳地产今年前三月以43.7亿流量销售额位居行业第85位，以42.4亿元权益金额排名第88位，以42.9万平方米的销售面积排名第76位。
百亿房企上市后
弘阳地产能否复制旭辉、新城千亿的路径？一名业内人士指出，弘阳地产掌门人曾焕沙来自福建，其与旭辉、新城及一众闽系房企风格类似，令弘阳地产对于规模的渴求非常明显，这从其设置2020年达千亿目标可见一斑。
上市之前加大土地储备是房企必经之路，旭辉、新城上市之初，因为加大土储备负债率也飙涨。旭辉2012年上半年，净负债率高达138.3%；新城净负债比率也达111.7%。两家同样有信托兑付压力。
尽管弘阳2017年的毛利润率在40%以上，净利润率为19.5%。但招股书显示，年，该集团资本负债比率分别为119.4%、136%及137.5%，该比率增加主要由相同年度总贷款及借贷水平整体增加所致。由于资金来源多依靠银行，因此融资成本不低，利息覆盖率分别为8.38%、7.72%和7.52%。
弘阳地产也在招股说明书中明确提到，未来可能面临融资困难。“公司截至2017年底，录得经营现金流量净额-34.98亿元，而公司未必能按商业上合理条款取得重组资金，意即包括银行贷款、公司债券、信托融资或其他安排。”
弘阳的主要资金来源为银行贷款、金融机构借款及信托融资。截至2015年、2016年及日，弘阳尚未偿还即期及非即期银行贷款分别为人民币37.65亿元、69.45亿元及80.34亿元人民币；尚未偿还其他贷款（包括贷款、信托及其他融资）分别达人民币18.97亿元、7.45亿元及35.94亿元。
参考其他百亿房企上市之后迅速做大规模、降负债，弘阳也有这方面的规划。这在人才方面就有体现，弘阳早年陆续聘请了多名南京的职业经理人，企业制度开始完善。2014年，原天正置业总经理何捷加盟，成为其业绩推手，他除了为弘阳寻找了多个外部合作伙伴，也在内部强调快速周转。据悉弘阳对各地项目的要求是“价格排区域前二，销量进入前三”。此次弘阳大规模招聘高管团队中，蒋达强来自旭辉，在小股操盘方面经验丰富。
2017年，弘阳开启全国化布局，相继成立中山、武汉、杭州、重庆、昆明等城市公司。其布局战略为“1+3+x”，主要计划进驻区域包括长三角、华南、华中、西南和其它地区。2017年，弘阳地产新增土地货值673.2亿元，在第三方机构排行榜单中排名38位。
3月27日，弘阳集团（上海）总部正式启用，作为弘阳的第二总部，上海总部在设立初期将承担弘阳集团战略、投融资、地产投资、产品研发、商业投资、招商等职能。
商业双刃剑
除了上述人员、内部机制改变之外，弘阳地产手中还有一张商业牌。
资料显示，做建材批发市场起家的弘阳地产，在披露招股书之后，迅速发布了弘阳商业百店战略计划：到2020年，运营至少100个家居卖场，至少20家购物中心；商业经营面积合计不低于1100万平方米。在全国布局，冲刺中国商业地产行业20强。
目前弘阳商业的主力产品线称为“4+1”，包括弘阳广场、弘阳家居、弘阳装饰城、弘阳生活+以及弘阳电商平台，累计持有商业面积超300万平方米。
对于该规划，弘阳计划用轻重结合、以轻为主的模式快速拓展。但商业地产仍会面临需要一定资金沉淀的问题。
一名业内人士指出，弘阳没有把商业单独上市，就是出于房地产板块各方面指标还不够完善考虑，分两条腿走路，也许可以互补，但在高周转的资金需求下，弘阳面临的资金缺口还是存在的。
截至日，弘阳商业综合体、酒店、办公楼收入分别为2.2亿元、1.9亿元、1.6亿元。商业物业总建筑面积52.7万平方米。显然，这个数据距离弘阳商业不低于千万平方米的目标尚有差距。
2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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（一）本机构净资产不低于 1000 万元；
（二）本人金融资产（金融资产包括银行存款、股票、债券、基金份额、资产管理计划、银行理财产品、信托计划、保险产品、期货权益等）不低于 300 万元或者最近三年本人个人均收入不低于50 万元。
【钜汇承销的弘阳地产IPO投资者午宴于香港盛大举办】
6月29日中午，弘阳地产(股份代号：1996.HK)在香港港岛香格里拉酒店举行IPO全球发售午宴，预计将于7月12日在香港联交所主板挂牌上市。钜派投资集团旗下钜汇金融证券有限公司作为弘阳地产IPO承销团成员应邀参加了本次活动。&&建银国际、华泰金融控股(香港)及农银国际为本次全球发售之联席保荐人、联席全球协调人及联席账簿管理人。钜汇金融证券有限公司与招银国际、交银国际、海通国际共同担任本次全球发售之联席账簿管理人。&午宴上，弘阳集团董事长曾焕沙先生及总裁蒋达强先生等针对香港上市股份发售情况、公司运营情况、财务数据及公司未来战略规划等方面进行相关介绍并回答投资者提问。&&弘阳地产此次全球发售股份数目为8亿股，其中国际发售90%共7.2亿股，香港公开发售10%占8000万股，每股发售股份2.18港元至3.18港元，拟募集资金17.4-25.4亿港元。弘阳表示全球发售所得款项60%将用作开发物业项目或项目实施阶段的建造成本；30%将用于偿还若干现有计息银行及其他借款；10%将用作一般营运资金。&从项目布局看，弘阳地产主要深耕南京、苏州及长三角地区主要城市，在长三角有91个项目，建立了刚需到顶级的5条产品线。未来，弘阳仍将扎根长三角，同时选择性拓展新市场，形成1+3+X的区域布局，将重点布局武汉、郑州等节点性城市及其周围都市圈。&土地储备方面，弘阳地产现有683万平米土地储备，能够满足集团3年开发，其中将近50%在二线城市，25%在强三线城市。公司不断通过合作方式来获取土地储备，现已与百强房企内的45家达成合作，此外从2017年开始就通过并购手段来获取优质项目，未来集团也将继续通过并购来增加土地储备。&从财务表现来看，弘阳地产销售额、均价、资产总额和毛利率均在不断上升，毛利率除了2016年均保持40以上；资本负债比率从2015年的119.4%升至2017年的137.5%，融资成本也有所下降。&接下来的提问环节，部分投资者针对公司未来产业布局规划及公司如何应对国家政策导向等进行了详细询问。弘阳集团执行总裁蒋达强先生表示，将会紧跟国家政策形势，积极调整公司战略布局并适度开发新的投资领域，从而使得公司更加多元化、国际化以应对市场的千变万化。&&据悉，此次弘阳地产IPO已经由4组基石投资者确定认购了超过8亿港币的基石份额。基石投资者中，出现了海澜之家以及香港主板上市公司的身影。&作者：钜派旗下钜汇金融CEO 笪洋钜派旗下易居资本高级副总裁 杨杨挖来十大高管后 偏居一隅的弘阳地产启动香港上市|地产_新浪财经_新浪网
挖来十大高管后 偏居一隅的弘阳地产启动香港上市
挖来十大高管后 偏居一隅的弘阳地产启动香港上市
　　来源：时代财经
　　作者：张常旺
　　低调的福建籍地产商曾焕沙正在迎来人生的高光时刻，他一手创立的弘阳地产搭上了港股上市的快车。如果进展顺利，数月之后，香港资本市场将迎来一张新的内房面孔。
　　4月4日，弘阳地产集团有限公司在港交所披露了申请上市材料，这家在全国排名百位左右的开发商将上市提上议程，它有望成为后，在年内以IPO形式登陆香港资本市场的第二家内房企。
　　1995年，曾焕沙成立了南京红太阳商业大世界有限公司，开始涉足建筑材料业务。他的地产征途始于四年之后，作为住宅开发平台的南京红太阳在1999年注册成立。是年，弘阳的首个项目旭日华庭开工，并在2003年开始销售。
　　弘阳集团董事长 曾焕沙
　　2006年弘阳将业务拓展至商业地产，启动了首个商业综合体南京弘阳广场的开发。在此之后，它的版图进一步蔓延至常熟、南通、无锡、合肥等城市。第三方机构克而瑞公布的数据显示，2017年，弘阳地产的销售规模为178亿，排名第95位。
　　按照正常的上市流程，在递交上市申请材料后，弘阳地产将进入到聆讯阶段，联交所将会就质量评估进行详尽审阅。参照正荣地产的IPO时间表，如果顺利，弘阳地产或将在年中完成港股闯关。
　　布局偏居一隅
　　尽管提出了全国化的布局主张，但严格意义而言，目前的弘阳地产仍属于典型的区域型房企。弘阳地产披露的上市申请材料显示，其储备项目中有39个位于南京、14个位于苏州，8个位于常州、徐州、合肥和重庆等城市。
　　不可否认，布局偏安一隅的好处在于可以收获区域深耕的红利，以南京市场为例，在克而瑞公布的数据中，弘阳地产2017年的销售套数排名南京第三。同时，它也是江苏省和安徽省11城已售住宅物业建筑面积前十强。
　　但业务过于倚重长三角也意味着风险的集中，尤其是在这轮调控周期中，号称“楼市四小龙”的苏州和南京都受到了限售、限价等政策的重创，这对布局过于集中的房企来说无异于是增加了风险敞口。
　　为了匹配上市的资产诉求，弘阳地产过去一年在土地市场砸下重金。据界面新闻统计，2017年弘阳拿下了43个项目，权益可售面积为245万平方米，货值约367亿元。
　　截至2017年底，弘阳地产拥有的土储总建面为616.87万平方米，包括可销售和可租赁竣工物业63.63万平方米、开发中物业340.6万平方米以及持作未来开发物业212.63万平方米，三者分别占总土储的10.3%、55.2%和的34.5%。
　　除了南京、苏州、合肥和重庆外，弘阳地产的土储不少位于三四线城市，这些城市的需求更容易受到宏观调控的影响，进而成为发展过程中的不确定性因素。
　　弘阳地产的成立并不晚于很多房企，但在目前的这一轮规模竞赛中，这家总部位于南京的房企显然已经落后了几个身位。从2015年到2017年，弘阳地产的收入分别为53.77亿元、87.76亿元和61.4亿元。
　　“抛物线”般的成长轨迹也透视出了这家小型房企的烦恼，要知道绝大多数上市房企的营收和利润在2017年都实现了大幅度的增长。不过，相对积极的一面在于弘阳地产过去一年的毛利率达到了40.6%，纯利率约19.5%，甚至高于部分龙头房企。
　　在资金密集型的房地产行业中，规模扩张往往就意味着加杠杆。从2015年至2017年，弘阳地产的资本负债比例分别为119.4%、136%和137.5%，呈上升趋势，其借款总额为56.64亿元、76.91亿元和116.3亿元。
　　银行贷款是目前弘阳地产外部融资的主要来源，其2017年底未偿还的银行贷款为68.65亿元。另外，在其债务中，信托及其他融资占比19.9%，该部分借贷集中于2018年和2019年到期，利率最低为7.5%，最高达9.1%。而其最近三年的平均融资成本为8.38%、7.72%和7.52%。
　　在加快发展的过程中，弘阳地产也在提升项目的合作比例。不过，标普分析师认为，弘阳集团未来将面临来自合资公司项目的重大业务敞口。
　　“根据现有已开发项目和可售资源来看，合资公司项目将占到2017年归属母公司销售额的约40%。另外，在2016年新购置的、归属母公司的总建筑面积中，合资公司项目占比约为50%，而未来这一比例或将因土地购置成本上涨而持续。来自合资公司的重大业务敞口将削弱公司的财务透明度，并加大公司控制成本和盈利能力的挑战。”在2017年上半年的评级报告中，标普如是表述。
　　作为中小型房企，弘阳地产坦承在开发过程仍然存在管理的规范性问题，其有三家项目公司在取得建筑工程施工许可证之前开始施工；有四个项目公司在建设有关项目时未符合建设工程规划许可证的规定。
　　十大高管空降
　　为了冲刺上市及在2020年达成千亿规模，弘阳集团可谓不遗余力，它也从去年下半年开始在地产圈掀起了一轮“挖人大战”，其中出自旭辉的“将帅”最为吃香。
　　2017年底，旭辉集团前副总裁兼首席人力资源官张强加入弘阳，出任弘阳集团执行总裁。自此这家房企开启了挖人模式，并一气呵成引入了9名高管，并在今年3月1日举行了一次罕见的集体入职仪式。
　　据时代财经了解，上述九名高管包括蒋达强（集团执行总裁，分管战投、经营、客服）、罗艳兵（集团总裁助理、分管信息）、陈彬（地产集团总裁助理兼地产运营部总经理）、邹高武（集团人力行政中心总经理）、鄂宇（地产集团营销管理部总经理）、何爱华（商业集团商业运营部储备门店总经理）、邹俊（商业集团商业运营部储备门店总经理）、徐佳彦（地产集团财务管理部总经理助理）和林晨（弘阳海外相关业务负责人）。
　　其中，蒋达强、陈彬、邹高武的“前东家”均为旭辉，蒋达强此前更是位至旭辉集团副总裁、上海区域事业部总裁兼海南事业部董事长。而罗艳兵为前新城控股信息管理中心总经理、CIO，鄂宇为前泰禾集团营销部副总经理、上海区域营销副总经理。
　　不管是旭辉，还是新城、泰禾，它们都在近两年呈现出极强的成长性，成为中型房企崛起的样本。而弘阳的“挖人大战”显然是想要复制三者的成长路线，因为曾焕沙已经启动了2020年“千亿弘阳”的战车。
　　为了实现弯道超车和跨越式发展，弘阳提出了守正出奇、机制先行的战略，并将2018年定义为“机制创新年”，并明确了要打好“三场战役”。一是薪酬对标、激励创新、评价重塑和组织变革，形成共创、共享和共担的事业共同体；二是以标准化、信息化提升业务和管理简单化、透明化；三是研究新的经营模式，实现创新突破。
　　匹配战略的革新，弘阳地产在组织架构上也进行了调整。在南京总部之外，弘阳地产还成立了上海和香港总部，不同的总部在现阶段将承担起不一样的角色。
　　时代财经了解到，上海作为弘阳集团的第二总部，设立初期将承担起弘阳集团战略、投融资、地产投资、产品开发、商业投资、招商等职能。而香港总部的设立，更多是为了配合海外上市及日后的投资者关系维护。
　　一场由内而外的蜕变已经在弘阳内部发生，按下上市“快进键”的这家南京房企也将迎来资产市场的检验。
责任编辑：白仲平
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图文直播间
视频直播间地产后生赴港上市 “空降师”弘阳地产激进谋变
图片来源：全景视觉记者 谢敏敏 4月初，江苏房企弘阳地产集团有限公司（以下简称“弘阳”）递交了上市招股书，拟以IPO形式登陆港交所。根据路透社的报道，弘阳拟集资3亿美元至4亿美元（约23.4亿港元至31.2亿港元）。
上市，是弘阳做大规模的关键一役。在上市之前，这家曾经偏安一隅的中小房企内部已经发生了天翻地覆的变化，弘阳掌门人曾焕沙正在效仿他的福建籍老乡————闽系房企老板们，复制这些企业的规模发展路径：开启全国化征程、上市、冲击千亿目标。
2017年，弘阳的销售额仅178.1亿元人民币，在百强房企中排名第95。也是在这一年，弘阳首次提出了2020年达到千亿规模的目标。“有种&大跃进&的感觉。”一位熟悉弘阳的江苏房地产业内人士评价说。
弘阳对规模的渴求，展露在方方面面。一个有意思的细节是，在弘阳集团2018管理团队工作会议上，弘阳第一次在座次排布机制上进行了改变，向碧桂园看齐：座次排布唯“业绩论”，综合业绩表现好的公司高层排在前面。
而在今年3月1日，曾焕沙召集公司各大高管，举办了一场独特的欢迎仪式————欢迎九大高管集体加盟弘阳。这些从去年底被陆续挖来的高管，主要来自于旭辉集团（00884.HK）、新城控股（601155.SH）、泰禾集团（000732.SZ）等千亿房企。显然，弘阳希望他们能为其带来千亿企业的经验和模式。
针对上市事宜以及公司后续战略问题，经济观察报记者联系了弘阳方面，弘阳集团执行总裁蒋达强表示，现阶段按照港交所规定公司处于缄默期，暂时无法接受采访。
公开履历显示，福建人曾焕沙16岁时从军，此后经营瓷砖生意。1995年，曾焕沙带着赚到的第一桶金500万元资金到南京，从事建材批发。
1996年5月，曾焕沙和4名同乡股东在南京长江大桥北堡附近建成一座占地110亩的“红太阳装饰城”。1999年，曾焕沙决定从装饰建材行业跨入房地产行业，成立南京红太阳房地产开发有限公司，也就是弘阳地产的前身。“我只是在适当的时机，用适当的策略进行积累和扩张而已。”谈起创业经历，曾焕沙曾在一次采访中说道。
红太阳装饰城位于南京江北区域，这里此后也成了弘阳地产的主要阵地。据前述匿名业内人士介绍，江北是南京的刚需板块，弘阳在此区域开发了多个项目，“但弘扬的产品质量在江北是出类拔萃的，小区景观、绿化、外立面做得比同区域其它开发商好太多，那时候在桥北有个项目叫旭日上城，曾焕沙曾说过这个项目不比河西板块的豪宅差。”
弘阳曾是一家十足的家族企业，但此后曾焕沙陆续聘请了多名南京的职业经理人，企业制度开始完善。2014年，原天正置业总经理何捷加盟弘阳，在南京业内，此人被称为弘阳的业绩推手，他除了为弘阳寻找了多个外部的合作伙伴，也在内部强调快速周转，据悉弘阳对各地项目的要求是“价格排区域前二，销量进入前三”。“弘阳之前的特色很鲜明，稳扎稳打，但老板身上还是具备闽系老板的特质，比较爱拼、狼性。”一位接近弘阳的江苏媒体人表示。
各种迹象表明，自2016年开始，弘阳的风格发生了较大的变化。首先是走出江北，开始在南京大规模开发项目，另一方面频繁和开发商联合拿地，2016年弘阳拿下的16个项目即有11个是合作而来的。
也是在这一年，聚焦南京和江苏三四线城市的弘阳开始走向其它区域，2016年10月弘阳竞得合肥长丰CF201609号地块，首次进入安徽市场。根据招股书，弘阳目前主要布局的区域是江苏和安徽两地，除了大本营南京，还包括苏州、常州、无锡、南通、常熟和合肥、马鞍山、滁州等地，地理位置上均靠近南京。
2017年，弘阳正式开启了全国化布局，相继成立了中山、武汉、杭州、重庆、昆明等城市公司。其布局战略为“1+3+x”，主要计划进驻区域包括长三角、华南、华中、西南和其它地区。弘阳方面表示，在长三角，以上海、南京、合肥、杭州都市圈为核心向周边拓展，选择性进驻长三角的三四线城市；在华南、华中、西南区域，重点关注节点型城市，例如武汉、天津、重庆、成都、郑州、长沙等，以及这些节点城市形成的都市圈。
布局改变的目标很明确，即开疆拓土、做大规模。经过过去两年的大举拿地，截至2017年底，弘阳拥有25个已竣工项目，40个开发中项目以及21个持作未来开发项目，其中有39个位于南京，14个位于苏州，拥有土地储备总建筑面积616.9万平方米。
与此同时，弘阳的杠杆逐年增加。目前弘阳外部融资的主要来源为银行、金融机构借款及信托融资，招股书显示，自2015年至2017年，弘阳的资本负债比例分别为119.4%、136%和137.5%，呈上逐年升趋势。此外，公司的平均融资成本分别为8.38%、7.72%和7.52%，相对较高。
空降鼎新和诸多扩张中的房企一样，弘阳也选择在上海设置总部。3月27日，弘阳集团（上海）总部正式启用，形成南京、上海双总部运营的格局。上海作为弘阳的第二总部，设立初期将承担弘阳集团战略、投融资、地产投资、产品研发、商业投资、招商等职能。
而在这之前，这家房企最为外界关注的是人事层面的大幅变动。经济观察报获悉，其新加盟的九大高管，分别是：蒋达强（任命为集团执行总裁，分管战投、经营、客服）、罗艳兵（任命为集团总裁助理，分管信息）、陈彬（任命为地产集团总裁助理兼地产运营部总经理）、邹高武（任命为集团人力行政中心总经理）、鄂宇（任命为地产集团营销管理部总经理）、何爱华（任命为商业集团商业运营部储备门店总经理）、邹俊（任命为商业集团商业运营部储备门店总经理）、徐佳彦（任命为地产集团财务管理部总经理助理）、林晨（任命为弘阳海外相关业务负责人）。
这九人的到任，和弘阳去年底新加盟的另一高管有莫大关系。前旭辉集团副总裁兼首席人力资源官张良11月底加盟弘阳，此后九大高管陆续被挖来。
这些人中大部分来自于旭辉，几乎都有在千亿房企工作多年的经历。其中，蒋达强是张良在旭辉期间的“战友”，为前旭辉集团副总裁、上海区域事业部总裁兼海南事业部董事长；陈彬为前旭辉集团青岛事业部总经理；邹高武为前旭辉天津人事行政部经理；罗艳兵为前新城控股集团股份有限公司信息管理中心总经理、CIO；鄂宇为前泰禾集团营销部副总经理、上海区域营销副总经理；徐佳彦为前中梁地产集团融资总监。
在开展全国化布局和人事变动等一系列动作之后，弘阳展现了更狼性的一面。在2018管理团队工作会议上，曾焕沙表示，今后弘阳不再用预算做评价，改为“跳远机制”，一切以业绩为导向、以结果为导向，真正做到多劳多得，上不封顶，“对于安于现状、不思进取、不求有功但求无过的人，日子会变得越来越难，最终被清出队伍。这也是我们将强调的&一票否决&和&末位强制淘汰&。”
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日报 | 拼多多完成30亿美元融资，估值近150亿美元；齐家网、弘阳地产拟赴港IPO
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原标题:日报 | 拼多多完成30亿美元融资，估值近150亿美元；齐家网、弘阳地产拟赴港IPO 齐家网
原标题:日报 | 拼多多完成30亿美元融资，估值近150亿美元；齐家网、弘阳地产拟赴港IPO
齐家网拟港股上市，近三年业务持续亏损
11日，互联网家装平台齐家网向港交所提交了IPO申请。据招股书指出，如果按GMV计算，齐家网在2017年拥有25.7%的市场份额。据招股书指出，齐家网在17年分别亏损了1.63亿元、1.54亿元、1.09亿元。（亿欧）
弘阳地产赴港IPO
4日，弘阳地产集团有限公司向港交所提交IPO招股书，年内或完成香港上市。在这之前，一向低调的弘阳突然搅动华东地产圈，密集挖人并设立上海总部。截至日，弘阳只进入了江苏9个城市以及南京市场所辐射的安徽4市。其中27.3%的土储位于大本营南京。
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同系近一年收益
凤凰点评：震荡市场首选，防御性能极佳且收益喜人，老总私人追加百万。
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