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经世济国心，斗战胜佛意，哈库那玛塔塔
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开心签到天数: 915 天连续签到: 3 天[LV.10]以坛为家III
本帖最后由 zishengzheqiang 于
20:14 编辑
一张图告诉你日本楼市泡沫破裂后：一线城市跌最惨！
& &华尔街见闻
最近，有一篇反驳“京沪楼市永远涨”的文章刷爆朋友圈。该报告援引国金证券数据指出，日本90年代经济泡沫破裂后，东京和六大都市并没有更幸运，一样暴跌。从而预期中国一线城市的命运或许也将是重蹈覆辙。
该文的一句话令人触目惊心：
“别管什么一线城市还是二线城市还是东京核心圈，价格同样是暴跌。只不过跌到后来，一线城市还能止血，而二三线城市根本就没有这个功能。现在还在跌！有个朋友的父辈买了一套大阪的房子，当年倾其所有，现在跌了一半，每年还要交着沉重的赋税。根本卖不掉。”
上世纪1980年代，日本地产上行，房价疯涨的时候，与中国无异。日本人也相信，他们只有一个东京，东京掌握着教育、医疗、金融、就业等等资源，所以东京房价不会跌。但华尔街见闻根据历史数据发现，在日本楼市泡沫破裂之后，日本包括东京在内的六大都市和全国楼市同时从1992年陷入跌势。而从跌幅来看，三大都市圈（东京圈、大半圈、名古屋圈）在楼市暴跌的数十年里，跌得最惨！
如下图所示，不难发现，楼市一旦进入下行通道，三大都市圈地产跌幅大于平均，但若楼市稍稍企稳，三大都市圈就会率先止血，恢复涨幅，而整体楼市再度下挫时，三大都市圈又陷入暴跌，惨逾平均水平。对比大三都市圈，地方圈房地产跌势则基本没有回血的余地。从92年开始，跌到现在还在跌。
20:09:24 上传
从日本房地产住宅指数变动也能看出，包括东京在内的六大都市住宅价格在楼市泡沫后暴跌的惨烈程度。以2000年为基准（指数设定为100），下图可见，91年楼市泡沫破裂之前，六大都市住宅价格几乎达到全国平均水平的两倍。而泡沫破裂之后，六大都市住宅价格一泻千里，跌势之猛冠绝全国，令人瞠目。甚至在2000之后长达四年时间里，依然低于全国平均水平。
20:09:28 上传
曾经不可一世的日本经济经历过怎样的繁荣？号称“永不跌”的东京房价到底是如何崩盘的？日本政府是如何应对的？对中国有何借鉴意义？下面来自微信公众号“路演中”的文章，为您讲述日本房地产的前世今生。
“永不跌”的东京房价是怎么崩盘的？文 / 花儿街
如何在中国实现资产保值增值？这个问题似乎有个永远的大备胎，他的名字叫一线城市房产。
在中国，炒股就像去夜店high，碰见渣男的概率高。买房，特别是在一线城市买房，就像一个安静的暖男。随时在你受伤后，给一个温暖的怀抱。
即使这段时间经济学家们都在喊“凡是靠地产拉动的经济都会遭遇崩盘”，也不会忘了在注角处补上一句——在人民币购买力不可遏制下降的复杂格局下，要把购买力配置到中国一线城市，一线城市将成为中国经济的最后一个安全点；或者“房地产如果出问题，一线城市不是房产商避风港”。
反正就像貔貅只进不出一样，一线城市房产，只涨不跌。秉持这一信仰的逻辑是：一线城市人口密集，外来人口和土豪们共同托举房价，一线城市教育、医疗资源丰富。
20:09:35 上传
可是，早在几年前，一线城市高企的生活成本就驱使着外来人口告别北上广；优质的教育与医疗资源，并不能撑起一个城市的房价；土豪们在托起了温哥华的房价后，现在已经跑到柏林去买房了。
反正同样人口密集，同样由于奥运会经历过房价暴涨，同样汇集着优厚的资源，同样经历着人口涌入的东京，在日本1990年代的经济危机中，未能幸免于房价的大崩盘。
核爆前的东京
曾保持过GDP双位数增长的日本经济，在经历了“土地神话”的破灭，中小银行的破产，证券丑闻的暴露后，是如何陷入衰退的；而曾经被奉为“东京房价永不跌”的东京房价，又是怎样崩盘的？
从上世纪60年代开始，日本保持着每年10%的高速经济增长，在短短20年间从一个农业经济小国转型成为世界上最大的钢铁和汽车出口国。
1964年东京奥运会，1966年大阪世博会，日本向全世界展示了从战败阴影中复兴的国家形象。
为了迎接东京奥运会，日本修建了一系列交通基础设施，兴建了城市。这些大规模的建设带动了日本房地产行业的强劲发展。当时，东京被认为是全球最有活力的国际大都会。1969年，未来学家赫尔曼·卡恩在《即将出现的超级强国》一书中预测，日本将在2000年成为世界第一经济大国。
然而，还未等到验证预言的那一天，日本就从繁荣的天堂跌入危机的深渊中。1990年，日本股市、楼市泡沫相继破灭，日本经济从此一蹶不振，进入“失去的二十年”。
今天，无论是日本普通民众，还是庙堂高官，都希望借助再次举办2020奥运会的契机，提振日本经济。日本政府计划将东京作为经济增长特区，进行大规模的再开发。公共设施投资、政策放宽、税收制度改革等等计划都已经开始实行。
外国资本也已经蠢蠢欲动。一批主权财富基金正在涌向日本房地产市场。卡塔尔刚刚买下了一系列保龄球馆；阿塞拜疆接近买下银座的蒂凡尼大楼，而新加坡正准备买下东京西南部婚礼场馆Meguro Gajoen……
历经了20年的低迷之后，日本的房地产市场似乎重现曙光。此时，回顾那场发生在20世纪末的房地产泡沫危机，或许有助于日本不再重蹈覆辙。
奥林匹克景气
1964年的东京奥运会被认为是历史上最成功的奥运会之一。日本成为了世界上第一个借助奥运会带动国家经济高速发展的国家。
在筹备东京奥运会期间，日本政府正在进行收入倍增与国民经济高速增长计划。以此为契机，东京和日本全国各地都大兴土木，建设了一批交通基础设施。
其中，令日本人颇为自豪的新干线高速铁路系统就是修建于此时。日东京奥运前夕，连结东京与新大阪之间的东海道新干线开始通车运营，这是世界第一条投入商业营运的高速铁路系统。
有数据显示，日本对东京奥运会所有相关事业的总投入高达1兆日元。按照当时的汇率计算，约为30亿美元。这创造当时奥运会历史上最高的投资记录。
其中，日本政府对比赛设施和奥运村投资160亿日元，道路交通设施建设825亿日元，运营费用60亿日元。除此之外的所有投资，都被用来完成新干线、高速公路、地铁等城市基础设施建设。
这种投资的比例显示，日本并不是仅仅为了举办奥运会而投资。大规模建设带动了房地产建筑业、服务业、运输业和通信等行业的强劲发展，从而带动日本经济的全面腾飞。1962年到1964年，日本经历了一段“奥林匹克景气”时光。
受奥运会影响最深的是房地产行业。除场馆建设之外，东京周边的住宅以飞快的速度发展起来。1964年，日本民间住宅建设总数比1951年增加了71%，而1963年 1964年的建筑承包合同额分别比前一年增长了32.9%和27.8%。
从1961年到1963年，日本房地产行业迎来量价齐升的鼎盛阶段。当时，在短短两年之内，日本建成公寓62栋，2191户，价格也较之前上涨了接近一倍。1964年日本公寓售价平均为950万日元，最高达到1880万日元。
进入80年代，日本经济进入了令人炫目的鼎盛时期。日本制造的产品遍布全球，日本企业在全球范围内大量投资和收购。1985年，日本取代美国成为世界上最大的债权国。美国人的银行、超市，甚至好莱坞的哥伦比亚电影公司和纽约的标志性建筑——洛克菲勒大楼都成为了日本人的囊中之物。
然而，当日本人目空一切，认为自己是“世界之王”时，一场危机正在酝酿当中。
签订“广场协议”
1978年，第二次石油危机爆发。由于能源价格大幅上升，美国国内出现了严重的通货膨胀现象。1979年夏天，保罗·沃尔克就任美联储主席。为了治理通货膨胀，他连续三次提高联邦基金利率，实施紧缩的货币政策。
这一政策使美国市场名义利率上升到20%左右的水平，吸引了大量的海外资金流入美国，导致美元大幅升值。从1979年底到1984年底这段时间内，美元汇率上涨了近60%，美元对主要国家的汇率甚至超过了布雷顿森林体系崩溃前的水平。
美元居高不下的汇率水平导致美国对外贸易逆差大幅增长。为了改善美国国际收支不平衡的状况，美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力。
1985年9月，美国、日本、联邦德国、法国、英国等5个发达国家的财政部长和央行行长，在纽约广场饭店举行会议，决定五国政府联合干预外汇市场，使美元兑主要货币有序地下跌，以解决美国巨额的贸易赤字，史称“广场协议”。
“广场协议”签订之后，五国开始在外汇市场抛售美元，带动了市场投资者的抛售狂潮。美元因此持续大幅度贬值，而世界主要货币对美元汇率均有不同程度的上升。其中，日元的升值幅度最大，三年间达到了86.1%。
这并不是美国第一次干预外汇市场。1971年12月，日本曾与美国签订《斯密森协议》。根据协议，日元对美元的汇率从1美元兑360日元升值为1美元兑308日元，涨幅为18%。此轮汇率改革导致了1973年日本地价的上涨，但由于石油危机的影响，仅持续了1年。
日元的大幅升值提高了日元在国际货币体系中的地位，促进了日本对外投资大幅度增加，为日本企业在海外扩张提供了机遇。但与此同时，日本经济也已经埋下了泡沫的炸弹。
由于担心日元升值提高日本产品的成本和价格，日本政府制定了提升内需的经济增长政策，并放松国内的金融管制。从1985年开始，日本央行连续5次下调利率，从5%降至1987年2月以后的2.5%.
当时，日本已经完成了城镇化建设，国内的城镇化率超过90%。这意味着在原有产业结构下，日本的经济增长已经趋向饱和。在这样的背景之下，大量的资金流向了股市和房地产市场。人们纷纷从银行借款投资到收益可观的股票和不动产中。于是，股价扶摇直上，地价暴涨，一个巨大的泡沫正在诞生。
疯狂的泡沫
20世纪80年代，日本银行开始推行银行资本金管理改革。为了推动银行国际化，日本政府决定实行双重标准：国内营业的可以按照本国4%的标准，有海外分支机构的银行则必须执行8%的国际标准。在此要求下，日本银行除了必须不断补充资本金之外，还得调整银行资产结构。
当时，日本银行最苦恼的事情是有钱贷不出去。为了扩大营业份额，日本银行想尽各种办法，利用超低利率拼命发放贷款。
相对于一般公司贷款，房地产抵押贷款的风险权重较低。这意味着银行发放相同数量的贷款，房地产抵押贷款只需一半的资本金。于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域。
为了发放贷款，日本银行使出浑身解数。甚至对于那些有存款意向的人，银行都会劝告他们进行土地投资：“地价在不断上涨，而利息又接近于零。如果从银行借入资金来购买土地的话，肯定会因土地升值而大赚一笔。”
而一旦这个人买了土地，银行又会以这块土地为担保，再借给他相当于土地价格70%的资金，劝他再购买别处的土地，然后再以新的土地为担保……如此循环反复。
同一时期，国际热钱的涌入加速了日本房地产泡沫的膨胀。签订《广场协议》之后，日元每年保持5%的升值水平，这意味着国际资本只要持有日元资产，即使价格没有升值，也可以通过汇率变动获得5%以上的收益。
敏锐的国际资本迅速卷土重来，在日本的股票和房地产市场上呼风唤雨。国际廉价资本的流入加剧了日元升值压力，导致股价和房价快速上涨，从而吸引了更多的国际资本进入日本投机，泡沫越吹越大。
20:09:39 上传
随着大量资金涌入房地产行业，日本的地价开始疯狂飙升。据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京的商业用地价格指数为120.1，到了1988年暴涨至334.2，在短短三年内增长了近2倍。
1990年，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。当年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，制造了世界上空前的房地产泡沫。
一个广为人知的故事是，在东京，有一位学校的看门人在传达室干了40多年，一直收入微薄。退休之后，他准备返回乡下安度晚年。于是托人把他在东京的一所小房子卖掉，没想到这所房子竟以800万美元的价格出售。看门人瞬间成为百万富翁，衣锦还乡。
然而同一时期日本名义GDP的年增幅只有5%左右。由于地价快速上涨，已经严重影响到了实体工业的发展。建筑用地价格过高，使得许多工厂企业难以扩大规模；过高的地价也给政府的城市建设带来了严重的阻碍；高昂的房价更是使普通日本人买不起属于自己的住房……日本泡沫经济离实体经济越走越远。
失去的二十年
1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发。
泡沫的破灭来得迅速而毫无预兆。1989年，日本政府已经意识到经济泡沫，但是此时施行紧缩货币政策为时已晚。
从1989年5月开始，日本央行连续3次提高贴现利率。在短短一年多的时间内，日本银行利率从2.5%上调至海湾战争前夕的6%。
日本货币政策的突然转向，首先刺破了股票市场的泡沫。日，是日本股市有史以来最黑暗的一天。
当天，日经指数顿挫，日本股市暴跌70%。人们依稀记得，就在半个月前的日，日经指数还达到了辉煌的高点38915点，市场普遍相信“明年股价可以达到5万日元”。
令人绝望的是，以1990年新年为转折点，日本股市陷入了长达20年的熊市之中。
1990年9月，日经股票市场平均亏损44%，相关股票平均下跌55%。日本股票价格的大幅下跌，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势。
与此同时，随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空置的房屋到处都是，房地产价格一泻千里。
1992年，日本政府出台“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。
几种因素的叠加，加速了日本房地产经济的全面崩溃。房地产价格的暴跌导致大量不动产企业及关联企业破产。1993年，日本不动产破产企业的负债总额高达3万亿日元。
紧接着，作为土地投机主角的非银行金融机构因拥有大量不良债权而陆续破产。结果，给这些机构提供资金的银行也因此拥有了巨额不良债权。当年，日本21家主要银行宣告产生1100亿美元的坏账，其中１/３与房地产有关。
1991年7月，富士银行的虚假储蓄证明事件被曝光。紧接着，东海银行，协和琦玉银行也被揭露出来存在同样的问题。大量银行丑闻不断曝光，使日本银行业产生了严重的信用危机。数年后，几家大银行相继倒闭。
“土地神话”的破灭，中小银行的破产，证券丑闻的暴露……接连的打击让日本民众对资本市场丧失了信心。此后，受到亚洲金融危机、次贷危机等国际大势的影响，日本房地产市场再也未能重回辉煌。
据2005年日本国土交通省发表的地价统计数据，日本全国的平均地价连续14年呈下跌趋势。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫发生前1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低点。13.1%，高于1988年的9.4%，是至今为止的最高水平。
尽管经过了长达20年的艰难调整，但日本房地产市场依然疲软。
在大类资产框架内，未来股市走势以及房市走势都是投资者极为关心的市场，且两者之间强烈地相互影响，时而相互促进，时而此消彼长。
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& |主题: 2956, 订阅: 60
知人者智、自知者明；胜人者有力，自胜者强。
好文， 以历史为参考，看当下我国房地产市场。
分析的有道理
总评分:&经验 + 80&
论坛币 + 20&
经世济国心，斗战胜佛意，哈库那玛塔塔
smartlife 发表于
好文， 以历史为参考，看当下我国房地产市场。虽然都说信息化带来的知识碎片化，但是碎片也是知识，总比一点都不了解好吧。看这文章，感觉有太多相似之处，越看就越不信有能耐不重蹈覆辙。
想知道，大跌开始之后，经济下滑或停滞之后，普通老百姓情况。。。
鼓励积极发帖讨论
总评分:&经验 + 20&
其实前车之鉴都能看到，但人们始终都会犯相同的错误，总觉得自己不会是最倒霉的那个。最后遭殃的肯定是普通老百姓。
鼓励积极发帖讨论
总评分:&经验 + 20&
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论坛法律顾问：王进律师&主题：真的吗？日本房产泡沫破裂后，贷款买房的人自己一辈子住不起，靠租金+工作还贷款
泡网分: 1.871
帖子: 1594
注册: 2013年05月
日本房产泡沫破裂后，贷款买房的人自己一辈子住不起，靠租金加工作还贷款，自己另租住超小的房子，一辈子给银行打工了？
懂经济的大神给解说下，这个怪像会在中国发生吗？
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&浏览：10877&&回帖：265 &&
泡网分: 1.871
帖子: 1594
注册: 2013年05月
如果只是全款购买，无贷款，泡沫崩破的时候最多只是资产缩水，但不会产生资不抵债的情况吧
泡网分: 27.77
帖子: 9175
注册: 2005年11月
直接申请破产行不？不懂就问。
泡网分: 34.301
精华: 1帖子: 6008
注册: 2005年06月
就算按揭，我的房子涨到10万一平米，我也不会富有，因为我只有这套房，那怕跌到1000一平米，我也是还现在每月固定的还款钱。
本帖由安卓客户端发布
泡网分: 1.871
帖子: 1594
注册: 2013年05月
问题是房产泡沫崩裂，带来的整体社会效应是整个社会经济链崩坏，普通大众的月收入会大不如以前，以前能还得起的月供就会还不起了。
文中的日本就是这个情况了，泡沫崩裂后工作机会，工作收入，创业盈利机会都大幅度降低，导致个人收入不够像以前那样正常还贷了。
越是靠近泡沫后期，贷了巨款买最高价房的人，被坑是最深的。 本帖最后由 浮生逸像 于
19:37 编辑
泡网分: 12.371
帖子: 13594
注册: 2009年09月
跌不了，央妈有印钞机。
泡网分: 11.758
主题: 1264
帖子: 12237
注册: 2013年04月
浮生逸像 发表于
日本房产泡沫破裂后，贷款买房的人自己一辈子住不起，靠租金加工作还贷款，自己另租住超小的房子，一辈子给银行打工了？
懂经济的大神给解说下，这个怪像会在中国发生吗？正常，你们估计没注意看房贷合同，房贷合同的里面指的是在目前的情况下，房价不变的情况下，以这个价值的房子作为担保物，如果房子价格下跌，担保额不足，贷款人一样要还足银行所算的贷款+利息
并不是说，房地产崩溃了你就不用还钱，银行不但要把房子收回去，房价下跌导致房子不够贷款的钱还是要你来还的，也就是所谓的资不抵债，中国不存在个人破产，所以，估计比日本还要惨的多
泡网分: 1.871
帖子: 1594
注册: 2013年05月
该拍的不拍 发表于
跌不了，央妈有印钞机。所以我不明白，印钞机日本人也有啊，按鬼子的工业水平，日本印钞机运转该比中国的还要快还要稳定，他们咋不印钱解决这个问题呢？
泡网分: 2.121
帖子: 1943
注册: 2013年06月
浮生逸像 发表于
所以我不明白，印钞机日本人也有啊，按鬼子的工业水平，日本印钞机运转该比中国的还要快还要稳定，他们咋不印钱解决这个问题呢？支持 一个国家这么大 这么多印钞机 为什么不一直印钱呢？
只有一个原因 那就是中国的印钞机性能不好
请问我说得对吗
泡网分: 20.76
帖子: 7398
注册: 2007年12月
浮生逸像 发表于
所以我不明白，印钞机日本人也有啊，按鬼子的工业水平，日本印钞机运转该比中国的还要快还要稳定，他们咋不印钱解决这个问题呢？...印钞机对大多数人不公平，社会贫富差距会扩大
而且会使地产泡沫越吹越大
本帖由 iPhone7,2 客户端编辑于： 19:51:00
泡网分: 24.136
帖子: 1495
注册: 2004年06月
浮生逸像 发表于
所以我不明白，印钞机日本人也有啊，按鬼子的工业水平，日本印钞机运转该比中国的还要快还要稳定，他们咋不印钱解决这个问题呢？当时日元大幅升值了，升值导致日企出口极度萎靡，企业利润大降，然后就是多米诺了。
泡网分: 7.99
帖子: 2843
注册: 2010年03月
贫富差距越大越说明需要颠覆的时代就要到来，如果世界大同，人的贪婪就会越飙升。没有这个时期，世界就不会进步，不进步就不会推倒从来，直到地球灭亡，才能有一个新的世界诞生。这个就是宇宙规律，不能违反的。 本帖最后由 jeanswood1 于
19:57 编辑
泡网分: 1.188
帖子: 1179
注册: 2011年07月
浮生逸像 发表于
问题是房产泡沫崩裂，带来的整体社会效应是整个社会经济链崩坏，普通大众的月收入会大不如以前，以前能还得起的月供就会还不起了。
文中的日本就是这个情况了，泡沫崩裂后工作机会，工作收入，创业盈利机会都大幅度降低，导致个人收入不够像以前那样正常还贷了。
越是靠近泡沫后期，贷了巨款买最高价房的人，被坑是最深的。日本是实体经济软了才拖累房奴吧。失业、收入缩水、股市……
泡网分: 1.871
帖子: 1594
注册: 2013年05月
whuaxing 发表于
当时日元大幅升值了，升值导致日企出口极度萎靡，企业利润大降，然后就是多米诺了。现在的中国也是世界工厂，代加工型经济也是靠出口赚钱的，光靠内需也无法满足中国的产能，近年因冥币升值，国内做出口的大多比较惨淡的，这个情况跟日本有几分也相似吧。
另外一点，因为房价直涨，国内自己搞内需的企业也没得到好处吧，我看大家都觉得做企业又辛苦又不怎么赚钱，还不如买房子升值来得快，目前这个现象应该就是泡沫无疑，只是什么时候破掉的问题。
我疑惑的就是为啥泡沫破了但日本鬼子不敢印钞票，肯定有更坏的事情导致不敢印，印了就是饮鸩止渴，喝了这一杯毒酒虽然暂解口渴，但铁定是活不长了。如果中国房价泡沫破了，央妈敢印票子解渴么？印了会怎样
泡网分: 10.128
帖子: 2775
注册: 2010年07月
杞人忧天！我们不是完全的市场经济，记住这一点。看日元韩元就明白，货币增发是随着经济总量增长而增长，以前工资几十元，现在几万，买房贷的那点款，十年以后就不是钱了。
泡网分: 1.871
帖子: 1594
注册: 2013年05月
jeanswood1 发表于
贫富差距越大越说明需要颠覆的时代就要到来，如果世界大同，人的贪婪就会越飙升。没有这个时期，世界就不会进步，不进步就不会推倒从来，直到地球灭亡，才能有一个新的世界诞生。这个就是宇宙规律，不能违反的。老兄你讲的够牛，要是早出生个70年，肯定是主席的好汉帮里一员干将
泡网分: 25.225
帖子: 3898
注册: 2005年08月
风光独好 发表于
杞人忧天！我们不是完全的市场经济，记住这一点。看日元韩元就明白，货币增发是随着经济总量增长而增长，以前工资几十元，现在几万，买房贷的那点款，十年以后就不是钱了。还在觉得信贷是可以无限扩张的啊？还没觉的现在的乱象已经接近临界点啦？
泡网分: 1.871
帖子: 1594
注册: 2013年05月
风光独好 发表于
杞人忧天！我们不是完全的市场经济，记住这一点。看日元韩元就明白，货币增发是随着经济总量增长而增长，以前工资几十元，现在几万，买房贷的那点款，十年以后就不是钱了。货币增发本来不是光彩的事情，超发货币就是稀释百姓的储备消费力，当然这个是好话，不好听的就是白抢。
各国政府都抢百姓的储备消费力，无非看谁抢得更不要脸而已。增发是要合理，塘里有鱼是该被人吃，我们大家都是鱼，但也有句话叫不能竭泽而渔。
本帖最后由 浮生逸像 于
20:15 编辑
泡网分: 4.237
帖子: 6626
注册: 2008年02月
清风雅鼠 发表于
就算按揭，我的房子涨到10万一平米，我也不会富有，因为我只有这套房，那怕跌到1000一平米，我也是还现在每月固定的还款钱。你是真的按揭过吗？如果有，你应该清楚，办了按揭手续后，房子已经抵押给银行了……
一堆霸王条款，甚至是战争、地震、陨石损坏你的房子，你一样要还钱。
假设你的房子按揭时价格是100万，自己给30万首付，借银行70万，同时房子抵押给银行。
银行会随时关注行情，当房子价格涨到200万时，它只能羡慕你；当房子价格跌到50万时，对不起，你借了它70万，但抵押物只有50万，你必须马上补20万给它，否则它就不需要经过你同意就拍卖掉你的房子，而拍卖款还凑不够70万的话，还会逼着你还剩下的钱，你拒不配合的话，就别想出国、坐飞机坐高铁买奢侈品吃大餐了
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mohanwei 发表于
你是真的按揭过吗？如果有，你应该清楚，办了按揭手续后，房子已经抵押给银行了……
一堆霸王条款，甚至是战争、地震、陨石损坏你的房子，你一样要还钱。
假设你的房子按揭时价格是100万，自己给30万首付，借银行70万，同时房子抵押给银行。
银行会随时关注行情，当房子价格涨到200万时，它只能羡慕你；当房子价格跌到50万时，对不起，你借了它70万，但抵押物只有50万，你必须马上补20万给它，否则它就不需要经过你同意就拍卖掉你的房子，而拍卖款还凑不够70万的话，还会逼着你还剩下的钱，你拒不配合的话，就别想出国、坐飞机坐高铁买奢侈品吃大餐了这个就应该是泡沫破裂后，那些日本人过得很苦的原因吧。
但还是没看懂，麻烦解释下，比如说欠了银行70万，只要连本带利息还清了欠银行的70万贷款就可以了，即便房价降为零，最终也是还清贷款之后拿回一个零价值的房子，银行也顺利收回了早先的贷款，大家就互不相欠，为啥还要额外多补还钱呢。
如果从按揭合约上说真要补这20万，并且房价也没有继续再下降了，最终还完70万贷款能拿回房子的时候，银行是该要连同房子加这20万一起返还给房主吧？要是这样的话才合理，但拿出20万的过程会让人雪上加霜，能把人折腾死
本帖最后由 浮生逸像 于
20:43 编辑
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浮生逸像 发表于
老兄你讲的够牛，要是早出生个70年，肯定是主席的好汉帮里一员干将哈哈哈，如果我是伟大领袖的大将，在60年代一定后悔死了。但是即使倒退也不妨碍进步，只是时间长点。如果巴比伦，亚特兰蒂斯，玛雅是真的，那就说明地球的反复是有规律的，再如果地球是宇宙尘埃经过想不到光年形成，那么及时享受这个世界才是最美好的，也就是所谓达尔文的进化论初期时期，可能才是最幸福的，虽然我不同意达尔文进化论的观点。人价值对于茫茫宇宙真的不算啥。没玩过，没见过的好东西有的是呢，死不瞑目才是最遗憾的。
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浮生逸像 发表于
现在的中国也是世界工厂，代加工型经济也是靠出口赚钱的，光靠内需也无法满足中国的产能，近年因冥币升值，国内做出口的大多比较惨淡的，这个情况跟日本有几分也相似吧。
另外一点，因为房价直涨，国内自己搞内需的企业也没得到好处吧，我看大家都觉得做企业又辛苦又不怎么赚钱，还不如买房子升值来得快，目前这个现象应该就是泡沫无疑，只是什么时候破掉的问题。
我疑惑的就是为啥泡沫破了但日本鬼子不敢印钞票，肯定有更坏的事情导致不敢印，印了就是饮鸩止渴，喝了这一杯毒酒虽然暂解口渴，但铁定是活不长了。如果中国房价泡沫破了，央妈敢印票子解渴么？印了会怎样有广场协议，美国佬逼迫小日本升值。
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浮生逸像 发表于
所以我不明白，印钞机日本人也有啊，按鬼子的工业水平，日本印钞机运转该比中国的还要快还要稳定，他们咋不印钱解决这个问题呢？日本是个美帝的狗，印钞需要主子同意。
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清风雅鼠 发表于
就算按揭，我的房子涨到10万一平米，我也不会富有，因为我只有这套房，那怕跌到1000一平米，我也是还现在每月固定的还款钱。
...你这就错了，打比方你房子买来总价400万，目前按揭280万20年分期，已经付了1年，大约还款了10万左右万左右，还欠款270万，如果明年房价下跌30%总价，你就已经在负债水平线上。再下跌银行就会喊你补负债的那部分
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深圳就有不少这样的，上周LD的一个小同事来我家玩，就是自己买的房住不起，自己在外面合租，吃饭的时候叹气，不想合租了，但搬到自己的房子工资又不够
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PhoeNixS 发表于
深圳就有不少这样的，上周LD的一个小同事来我家玩，就是自己买的房住不起，自己在外面合租，吃饭的时候叹气，不想合租了，但搬到自己的房子工资又不够感觉像是取了漂亮的老婆，但一直租给别人享用，，自己在外边找些一百几十的凑活。。。
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印钞对现金资产为正的不利，对现金资产为负的有利。
没钱不怕，只要敢借钱，印钞越多，还钱越轻松。
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镜迷 发表于
你这就错了，打比方你房子买来总价400万，目前按揭280万20年分期，已经付了1年，大约还款了10万左右万左右，还欠款270万，如果明年房价下跌30%总价，你就已经在负债水平线上。再下跌银行就会喊你补负债的那部分这时候中国政府会出手相救，开印钞机，让房价升上去。因为通胀，工资也会水涨船高，房奴顿感轻松。
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房价一涨遮百丑
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该拍的不拍 发表于
这时候中国政府会出手相救，开印钞机，让房价升上去。因为通胀，工资也会水涨船高，房奴顿感轻松。印钞机的标准是有实业支撑，国内一无对知识产权的有效保护，二来税收高企，现在超发货币感觉房奴轻松，但是企业面对各项成本压力能撑多久？全国人民去给华为中铁打工？而更多的民企发现自己搞个几十年利润不如买个几套房放个几年他们还有性质搞实业？那不如贷款也好抵押也好表现也好都去买房了，最后怎么搞，现在只是一线和部分二线如此，万一蔓延到一半的城市呢，那中国经济就是彻底的死水了，大家都是只能看账面了，这两届管经济的都是无能和会装而已。
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