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买房多久能拿到房产证？到期拿不到该怎么办
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[摘要]买完房成为业主之后，关心的就是自己的房本什么时候能够拿到。这个时间法律是否有规定？规定日期没有拿到房产证，业主应该怎么办？
买完房成为业主之后，关心的就是自己的房本什么时候能够拿到。对于开发商约定的日期却一直没有给证的，业主应该怎么办，接着等下去吗？
买房之后多久能拿到房产证？
我们看看法律是怎么规定的，根据《高人民法院关于审理合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：
由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)约定的办理房屋相关权利登记的期限；
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
也就是说，如果是期房，已经交房有90天了，还没有拿到房产证，或者说现房签完合同90天了，还没有拿到房产证，你就应该向开发商讨个说法了。
实际上，即使在合同中没有具体规定取得房产证的时间，那么期房的购房者也应在房屋交付使用(开发商交钥匙的时间)后90日内取得房产证，否则，开发商也要承担违约责任。
开发商为业主办理房产证一般程序如何？
开发商开发建设一幢商品房竣工后应首先申请，就是说应首先将已竣工的房屋登记至开发商名下，也就是平时我们说的办大证。然后开发商持其名下的房屋相关权利证明同业主办理商品房转移登记，之后业主就拥有属于自己的房屋权利证书了。
办理初始登记须由开发商单方面提出申请，应提交的资料包括登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等材料。
办理转移登记须由开发商和业主共同提出申请，应当提交的资料包括登记申请书、申请人身份证明、房屋相关权利证书、房屋买卖合同等材料。
为业主办理转移登记是在开发商办理初始登记后的登记环节。另根据有关规定在办理转移登记前，业主应先缴纳契税和大修基金等相关税费。
开发商到期未将房产证交到业主手里，对业主来说有何损失？
身边很多朋友对于两、三年才拿到，甚至还拿不到房产证的情况不以为然。但其实这样的情况对于业主是有很大的风险的。
具体而言，我国房地产权利的转移和设定在登记之前只体现债权的存在，在登记之后才能认为是完成了产权转移或权利的设立。也就是说，在办理房产证之前，买房人只能得到债权的保护，而得不到物权的保护。
由于登记才产生物权变动的效力，登记的迟延毫无疑问会影响买房人权利的实现，体现在不能办理房屋抵押登记取得新的资金，不能根据需要随时出售房屋，并且会面对房屋被出卖人抵押、再次出售的风险。
什么意思呢？
举个例子，比如买房人由于生活或工作的变故，急需资金，如果房屋具有权属登记证书则能顺利的将房屋抵押或出售；而对未办证的房屋，买房人就不能将房屋抵押，出售的价格也会打折扣，这甚至会影响到买房人失去好的机会，并且这种损失难以确定。
那么，开发商逾期不办房产证，业主应该怎么违权呢？
对于逾期办证的开发商，业主可以要求违约的一方支付，如果能够举证证明逾期办证损失，还可以实际损失为限要求法院或仲裁机构增加违约金。
目前，我国对逾期办理房屋权属证书的违约责任规定的比较明确，即当事人双方有约定的，按约定的内容来办；没有约定违约金或损失数额难以确定的，按照已付购房款总额付息，参照标准是中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。
其实如果真的遇到比较着急的情况，这个违约金对于开发商来说几乎不算什么。所以建议实际情况中，比较着急拿到产权证的朋友，注意搜集证据，可要求增加违约金。
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违法和不良信息举报电话：010-&举报邮箱：迟迟拿不到房产证？因开发商原因无法办理房产证，购房者有权要求赔偿
自己明明买了房，
却迟迟拿不到房产证，
让人很没有安全感，
直播菌了解到，
不少咱淮北人就有这样的烦恼。
今天，直播菌带你了解最新法规！
我的房产证，为啥办不来？
房地产公司不能及时为购房者办理房产证的原因大多是:
开发商手续没有办理齐全；房屋及其它设施没有达标；
待竣工验收备案后方可申报办理总产权；
需要办理土地变更手续 ； 尚未申报总产权。
房地产办理总房产证流程：
开发商办理了一栋楼的总产之后，购买该栋楼的业主才能办理属于自己的分户产权。
建筑工程的建设周期通常在1年到2年，但是建筑工程在开工前和工程竣工后都有许多手续要办，整个开发周期内需要多个职能部门的审批手续，比如开发商取得土地使用权（国土部门发放土地使用权证），获得规划部门的规划许可，获得建委的施工许可，通过质检和消防部门的验收。
同时，在建设过程中开发商还需要缴纳多个部门征收的费用，比如代收代缴的维修资金、物业保修金等等。
所有前期手续齐全并缴清相关费用后，开发商才能到房管局交易中心申请办理该建筑工程的总产权。受理开发商的申请后，房管局才启动办理房产证的程序。
房产证办理实行限时办结制，根据《房屋登记办法》要求办理总产的工作期限是30个工作日。
如果房地产商迟迟不发房产证，
那么你可以利用法律手段维权。
开发商出卖房屋办理登记期限的法律规定
根据最高人民法律关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的司法解释第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
1. 商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
2. 商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
3. 商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
赔偿责任与方式
在上述情形下开发商应承担相应的违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
最高人民法律关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的司法解释第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
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开发商加盖楼层导致不能办房产证 业主如何维权
15:01:38发表：法务在线来源：法务在线
　　生活中，有些房产开发商为了追求商业利益加盖楼层，导致工程不能通过验收。日前郑州兰桂小区的业主们入住新房3年仍然没有拿到房产证，原因是开发商加盖楼层导致工程没能通过验收，从而不能办理房产证。面对上述困境，业主该如何维权呢？ 为此，《律师说法》栏目邀请北京市安衡律师事务所的孙奎律师，就该事件中大家关心的法律问题与大家一起探讨。
& & &&&&&律师
律师简介：孙奎律师，法学理论功底扎实，具有十分丰富的司法实践经验，在诉讼实务和非诉讼实务方面都卓有建树，先后担任多家企事业单位的常年法律顾问…[]
　　执业单位：北京市安衡律师事务所
　　问题一：开发商加盖楼层导致工程没能通过验收，那么，开发商的行为属于违反《商品房买卖合同》的行为吗？
　　孙奎律师：开发商的行为应当认定为违反了《商品房买卖合同》。民法遵从意思自治原则，即当事人双方履行义务以双方的约定为准，开发商在没有征得预购者的同意的情况下，违反《商品房买卖合同》的约定，擅自加盖楼房，构成违约。
　　问题二：业主可以以不能办理房产证为由要求开发商赔偿吗？开发商应如何赔偿？
　　孙奎律师：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”据此，业主可以因不能办理房产证要求开发商承担违约责任。
　　对于违规建设引发房屋质量问题的情形，该解释第十二条规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”根据以上规定，如果房屋出现质量问题，业主有权要求开发商赔偿损失或者解除合同。
　　关于赔偿标准问题，如果业主依据该解释第十八条的规定要求开发商承担违约责任，应依照合同的约定加以赔偿，一方认为约定过高或者过低的，可以请求法院减少或者增加；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。如果业主依据该解释第十九条规定请求解除合同和赔偿损失的，因房价上涨对业主导致的实际损失也应当计算在内。
　　问题三：很多业主表示当初购买此处房屋是为了孩子上学，现在入住3年仍不能办理房产证，已经不能满足当初的购房的需求，这样情况的业主可以要求退房、解除合同吗？
　　孙奎律师：业主入住3年仍无法办理房产证，业主可以要求退房或者解除合同或者请求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
　　问题四：如果业主决定退房去别处购买，即使开发商全额退款，业主们也不能购买同样面积的房子了。请问这种情形下，业主们可以要求开发商按市价补偿吗？
　　孙奎律师：开发商的加盖行为直接导致业主无法办理产权证，对业主造成的损失当然包括房价上涨损失，业主有权要求开发商就赔偿房价上涨损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条明确，小区业主有权请求解除合同和赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
　　问题五：由于开发商往往处于强势地位，业主维权十分艰难。如果郑州兰桂小区的业主要维权，应当注意哪些问题呢？
　　孙奎律师：郑州兰桂小区开发商加盖楼层的实质，属于开发商超规划建设问题。为了避免不必要的纠纷和损失，建议购房者在与开发商签订《房屋买卖合同》时，应明确约定办理房产证的期限、双方违约责任的赔偿标准和计算方式等具体内容，以有效规避房屋买卖的风险。当发生开发商随意改变小区规划的情形时，业主可依法维护自己合法权益。
　　问题六：有些业主不想跟开发商长期对峙，通常会选择便宜点将房子卖了。请问业主可以卖没有房产证的房子吗，这样的购房合同有效吗？
　　孙奎律师：如果业主没有房产证，该业主对其所居住的房屋不享有所有权，既然业主对房屋不享有所有权，也就不能转让该房屋。
　　如果购房者在明知欲购买的房屋没有房产证的情况下，依然决定购买，双方签订的购房合同效力待定，因为卖房者对房屋并不享有所有权，其买卖行为属于无权处分，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。即无处分权的人处分他人财产，权利人不追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权，则合同无效。所谓处分权，是所有权的一项权能，对于无房产证的业主出卖房屋来说，卖房的业主只有取得房屋权属证书，才依法取得房屋所有权而有权处分该房屋，因此，如果卖房人在取得房屋权属证书前出卖该房屋，房屋买卖合同的效力待定；如果发生争议时卖房人仍未取得房屋权属证书，则二手房买卖合同应认定无效。这里我需要强调一点，现在我国部分省市法院，如上海，认为不拥有房产证的业主，虽然对房屋没有所有权，但享有债法上的使用权，也有权转让房屋的使用权，即无房产证的业主买卖房屋的合同有效。但这只是部分省市的做法，并没有推广到全国。
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因开发商原因未签订正式合同开发商应赔偿买房人损失
作者：张慧敏
　　案情简介：　　2011年3月赵阿姨与某开发商签订了《认购协议书》，购买某楼盘房屋，约定房屋总价款为62万元，定金为20000元，在完成付款义务后签订正式《商品房买卖合同》，但未明确具体时间。《认购协议书》中还约定如能一次性付清房款，则享受一次性付款优惠，优惠价格为60万元。在签订《认购协议书》当日，赵阿姨即向开发商交付了定金20000元，开发商向赵阿姨出具了定金收条。2011年5月，赵阿姨按照开发商的要求将全部的购房款共计58万元，通过银行转账的方式全部汇入了开发商的账户中，开发商向赵阿姨出具了收据。付清房款后，赵阿姨屡次前往开发商处，要求签订正式的《商品房买卖合同》，因开发商处负责赵阿姨房屋买卖事宜的销售人员离职，无人负责此事，签订《商品房买卖合同》事宜便一直无法解决。直到2013年赵阿姨从其他途径得知开发商开发的某楼盘已经交付，但赵阿姨始终没有接到开发商任何签订正式《合同》或交付房屋的通知。赵阿姨还尝试与开发商沟通解决此事，但历经一年无果。　　2014年3月，赵阿姨无奈，将开发商告上法庭，要求开发商返还房款，双倍返还定金，并支付60万元自2011年5月至2014年5月间的银行同期贷款利息。最终法院判决开发商将全部购房款60万元返还给赵阿姨，60万元三年来的银行同期贷款利息作为损失由开发商向赵阿姨支付。　　律师点评：　　《合同法》第107条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用问题的解释》第2条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，赵阿姨已经用尽了所有办法来与开发商商签正式的《商品房买卖合同》，但是因为开发商的原因，导致正式合同未签订。在这样的情况下，开发商确实存在违约行为，根据法律的规定，理应承担赵阿姨在此期间产生的损失。因此，法院最终支持了赵阿姨的诉讼请求。　　律师提示：　　在购买房屋时，一定要在认购中明确签订正式《商品房买卖合同》的时间，明确双方的权利义务及违约责任，避免上述情况发生，让买房人承受不必要的损失。　　北京盈科（天津）律师事务所 张慧敏
（责任编辑：HN666）
12/11 01:3612/10 16:2412/10 00:0812/08 13:3812/05 13:3312/05 04:4612/04 15:5612/04 14:23
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因开发商原因逾期两年未办得房产证的，追讨违约金的权利会不会过期？
由于开发商和土地商在房子交付使用后出现些矛盾，导致小区业主自2009年至今还未能拿到房产证，而且还不知道什么时候才能得。所以小区业主自发请了一律师来与开发商打官司。但该律师说追讨违约金的权利只有两年时间，如今过了，就不能向开发商追讨要逾期办理房产证的违约金。请问有没有这条规定，逾期两年不向开发商打官司，就等于放弃追讨违约金？
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《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 　　　　
第一百三十七条规定：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
根据以上法律规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。如果你们的合同没有约定支付违约金的具体时间，或者你们的合同虽然约定了支付违约金的具体时间但该时间距今不超过两年的，你们要求开发商支付违约金的诉讼时效就没过。
只要目前未办理房产证，违约事实就一直持续存在，逾期违约金只是超过两年的超过诉讼时效，两年内的并没有超过，具体案件欢迎来电咨询
你们可以另行指定开发商办证期限。
开发商办房产证违约，原因有两个，一个开发商存在着违法建筑不守规矩，二个原因，是开发商不给办房产证，拿业主的钱不当得利。几千万用几年不出利息。山西临汾博浩源开发商就是这样。
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