宿迁市红十字会接收赈灾捐款单位及个人
金& 额（元）
宿迁市委、市人大、市政府、市政协的全体领导和“四办”所有工作人员及群众&&&&&&&&
宿迁市富康房地产开发有限责任公司&&
中日民间骑友会（日本友人）
宿迁市卫生监督所&
宿迁市卫生监督所全体工作人员&
宿迁市发改委& 王昌杰&
宿迁市发改委& 许昌龙&
宿迁市发改委& 郑玉超&
宿城区工商局& 单晓利&&
宿迁市委老干部局&&
宿迁市妇联&&
良宇嘉福&&&
江苏隆源置业有限公司&&
宿迁弘亚经贸有限公司&
宿迁宿电电器有限公司
楚王装饰工程有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&
宿迁市发改委&
中国网通宿迁市分公司
宿迁市总工会
宿迁市委组织部及市级机关工委
宿迁市信访局&&
宿迁市宿城区幸福千家惠服饰广场&
江苏宿迁河滨律师事务所&
宿迁市联旺服装有限公司
宿迁市经贸委外经贸局全体职工&
登喜楼酒店
宿迁市地税局&
宿迁市国税局
东方医院全体员工
宿迁市台办
宿迁市盐务管理局
宿迁市规划局&&
宿迁市规划测绘院有限公司
人防工程施工队代表
宿迁市审计局&&
江苏中豪置业有限责任公司
宿迁市富康房地产开发有限责任公司员工&&
宿迁市外办
宿迁市纪委
宿迁市中级人民法院
南通二建苏苑花园胡卫平项目部
宿迁市档案局
宿迁市经济开发区公安分局
江苏广网宿迁分公司员工
中国联通宿迁分公司
宿迁市浙江总商会员工
宿迁市委政法委
宿迁市人防办
宿迁市人防办全体职工
宿迁市残联
华东金属构建工程有限公司
宿城区运输管理所
宿迁市烟草局
宿迁市水务局
宿迁云天时装厂
宿迁市机关事务管理局
宿迁市苏泰新型建材有限公司
泗阳地方税务局
江苏西楚实业有限公司& 曾安辉
江苏中豪置业有限责任公司员工
义乌国际商贸城市场管理公司
宿迁市文广局
洋河酒厂全体职工
宁徐公程泗洪收费站
宿迁钟吾医院
上岛咖啡全体员工
江苏精科互感器股份有限公司
江苏精科互感器股份有限公司全体员工
宿迁市国土资源局
宿迁市妇产医院
宿迁市物价局
宏亮律师事务所
网通公司& 闫波
江苏相城律师事务所
宿迁食品药品监督管理局
宿迁苏驰永胜汽车销售公司
宿迁苏驰弘胜汽车销售公司
宿迁苏驰汽车销售公司
宿迁德石润滑油有限公司
宿迁夕阳红公寓130位老人
沭阳& 赵菲菲
宿迁市广电总台
宿迁市广电总台快乐车友
宿迁上海大众汽车销售服务有限公司
宿迁市气象局
宿迁市气象局职工
宿迁市质量技术监督局
海翔工贸有限公司
市康宁医院
豫园缫丝厂
金城职工学校
宿迁市安监局
南京鼓楼医院集团宿迁市人民医院职工
宿城区启智幼儿园全体师生
宿迁市红十字眼科医院
陈福胜、石敏娟
京杭大酒店
鸿达现代办公有限公司
宿迁大地保险
宿迁市农机局
宿迁市农机局全体职工
飞龙文武学校全体师生
宿迁市金时代文化用品超市
宿城区新燕文化用品超市
宿城区东方明珠俱乐部
宿迁市枫华丽致酒店
宿迁市枫华丽致酒店全体职工
宿迁市司法局
宿迁市正四方律师事务所
江苏钟山明镜律师事务所
宿迁大楚律师事务所
宿迁力豪律师事务所
宿迁马陵山律师事务所
宿迁弋扬律师事务所
宿迁高来达律师事务所
兴宿税务事务所
宿迁市看守所
宿迁市网吧协会
宿迁市府苑幼儿园
江苏众大房地产开发公司员工
宿迁市公安局
宿迁市兴宿税务事务所员工
中国电信宿迁分公司
苏州宿迁工业园区
朝晖美容院
宿迁市工商局全体干部职工
宿迁中远实业集团有限公司
宿迁仁和造价事务所
宿迁市交通局
宿迁市计生委
天安保险公司宿迁中支公司
太平洋财产保险宿迁中支公司
宿迁杰科化学有限公司
宿迁科思化学有限公司
宿迁徐帮化工发展有限公司
宿迁天成线业有限公司
宿迁市华顺金属有限公司
宿迁天姿足浴中心
宿迁金莎美容美发化妆学校
宿城区河滨幼儿园
万源商城物业公司及全体商户
宿迁市万兴房地产开发有限公司
宿迁市信缘物业管理有限公司
国泰广场全体员工
宿迁船闸管理所
苏玻党委系统党员干部职工
宿迁车辆管理所满分培训中心
天园联合会计师事务所职工
宿迁市城北污水处理发展有限公司
江苏尤佳手套有限公司
项里街道黄河社区
红楼酒家员工
王一涵小朋友
陈允坤同学
韩睿小朋友
金外滩休闲会所
宿迁市恒祥置业有限公司
格力空调专卖店及员工
丽晶国际娱乐会所
宿迁市彩塑包装有限公司
宿迁市彩塑包装有限公司员工
印尼友人Harry S.Soerjadi先生
滨江国际花园
项里居委会
周子翔小朋友
吴良材眼镜店
施美门诊部
江苏金鼎蓄电池有限公司
宿迁日报社壹周刊志愿者社会募捐
宿迁日报社
苏果平价店
市实验小学6名小学生志愿者社会募捐
山东鲁花商贸有限公司徐州分公司义卖捐款
宿迁市基督教施恩堂
宿迁市协和医院
项里街道办义演捐款
陈淑梅&& 再捐款
宿迁市大荣广告装潢有限公司
移动公司宿迁分公司
众英娱乐城全体员工
中国电信宿迁分公司&&& 再捐款
吴应宁&& 庄澍
中兴房产全体职工
宿迁市体育局全体职工
城中花园居民
宿迁市联旺服装有限公司&& 再捐款
宿迁市体育局& 赵军
宿迁市公路工程建设处全体职工
宿迁市卫生局全体职工
中国网通宿迁分公司&&&&& 再捐款
宿迁市气象局职工
万源宾馆全体员工
沂沭泗骆马湖水利管理局及职工
宿迁市思泉营养水有限公司
玄壶门诊& 王林
宿迁市锅炉配套有限公司职工
宿迁园林公司
宿迁市第二医院
江苏省皂河船闸管理所
江苏钟山明镜律师事务所&& 再捐款
宿城区实验小学双语部幼儿园全体师生
江苏科美新材料有限公司
江苏贝丽得珠光颜料有限公司
宿迁市伊斯兰教协会
宿迁卫校全体师生
宿迁武田工具有限公司全体员工
青华中学师生&& 再捐款
宿迁市看守所&& 再捐款
宿迁市创元人力资源开发有限公司职工
宿迁学院继续教育学院三树校区学生
宿城区外经贸局&& 宋绍俊
英克莱电动车全体员工
宿迁市方圆塑料包装有限公司及员工
桑乐太阳能宿迁专卖店
洋河易大木业& 叶向忠
远豪木业& 洪丽群
杜圣春科力建材
江苏省铝技精密机械有限公司全体员工
宿迁市宏胜制衣有限公司
宿迁杰科化学有限公司全体员工
宿迁市农工办干部职工
宿迁龙腾制罐厂及员工
宿迁市出租车协会
得味楼酒店
宿迁市瑞安经贸有限公司全体职工
宿迁6位市民
宿迁市卫校
小肥羊火锅城& 蔡福卫
宿迁市洁天家具大世界经销商及全体员工
江苏省凯林瑞置业有限公司
双沟珍宝坊义卖捐款
吴江中泰市政公司宿迁分公司员工
上海大众出租有限分公司员工
宿迁市八位市民
江苏广网宿迁分公司员工&& 再捐款
宿迁市中兴房地产开发有限公司&& 再捐款
宿迁市剑桥培训学校全体师生
洋河镇中兴村裴庄组& 裴学启
埠子镇三叶村&& 陈伯远
大兴镇&& 丁丙军
宿迁市蔡集镇吴楼卫生室
华城羽绒服广场
河滨幼儿园
宿迁市医药有限公司宿迁市大盛医药连锁有限公司全体员工
孟献侠& 张格化
宿迁江山房地产开发有限公司员工
宿迁市住房公积金管理中心全体员工
宿迁天天超市（项王小区）全体员工
苏苑花园新沂项目部
质监局& 王莉莉
徐州医学院学生王宇轩
市永华新华夏汽车连锁销售有限公司及员工
家家家家政所& 王爱红
张世华等七位市民
市发改委& 张华勇
市红十字肝胆病医院及员工
宿迁市农业局全体职工
宿迁市皇家宾馆
宿城区河滨实验幼儿园（原北效小学幼儿园）全体师生
兰亭宾馆全体员工
裘壁嘉小朋友
吕丽捐出市政府发给的慰问金
市五洲钢球有限公司全体员工
江苏玉环正宇制动器有限公司
宿迁亿兆房地产有限公司全体员工
董振生& 高孝英
宿迁新兴糖尿病门诊部及员工
宿迁苏奥电梯有限公司
着得禄（宿迁）胸围内衣有限公司全体员工
宿迁学院万得福超市义卖捐款
中扬镇卫生院、卫生室
洋河镇卫生院、卫生室
郑楼镇卫生院、卫生室
埠子镇卫生院、卫生室
陈集镇卫生院、卫生室
双庄镇卫生院、卫生室
幸福街道卫生院、卫生室
项里街道卫生院、卫生室
洋北镇卫生院、卫生室
罗圩乡卫生院、卫生室
耿车镇卫生院、卫生室
古城街道卫生院、卫生室
仓集镇卫生院、卫生室
河滨街道卫生院、卫生室
南蔡乡卫生院、卫生室
龙河镇卫生院、卫生室
屠园乡卫生院、卫生室
宿城区卫生局局机关& 卜士凯&&&&
宿城区卫生局局机关 方立彩
宿城区卫生局局机关& 鞠步生
宿城区卫生局局机关& 佘桂鹏
宿城区卫生局局机关& 庄永武
宿城区卫生局局机关 唐国强
宿城区卫生局局机关 龚丽娟
&宿城区卫生局局机关& 姚新洋
&宿城区卫生局局机关& 吕红虹
&宿城区卫生局局机关& 陈翠萍
&宿城区卫生局局机关& 李自然
宿城区卫生局局机关 陈茂兰
宿城区卫生局局机关& 张航&
宿城区卫生局局机关& 仲敏
宿城区卫生局局机关 徐秀英
宿城区卫生局局机关 吕雪莲&
宿城区卫生局局机关 丁晓虎
宿城区卫生局局机关 杨晓东
宿城区卫生局局机关 王蓉眉&
宿城区卫生局局机关 唐献利
宿城区卫生局局机关 张寒梅
宿城区卫生局局机关 沈晓海
宿城区卫生局局机关&& 徐 永
宿城区疾病控制中心
宿城区卫生监督所
区人民医院
宿城区红十字医院
宿迁市儿童医院
洋河镇医院
埠子靳桥医院
宿迁仁济骨科医院
洋河仁爱医院
洋河酒厂医院
骨伤科医院
宿迁市第一招待所
宿迁精益眼睛有限公司& 项先祝
罗圩乡处级中学全体师生
宿城区龙河初中全体师生
江苏省开元税务师事务所有限公司
捐款未留名群众
屠园外国语学校全体师生
宿城区蚕种场学校全体师生
宿城区创益职业技术学校全体师生
宿迁知峰堂药店
宿城区统计局& 陈玲
时代广场& 于爱武
宿迁市兴帮集团
宿豫盐业公司批发部
宿豫光电网络公司
宿豫景宏彩印包装公司
宿豫龙江房地产
宿豫区委区政府
宿豫华诚购物
宿豫广电局
宿豫区党校
宿豫生物质能发电公司
宿迁市中医院
宿豫疾控中心
宿豫保健行
陆集卫生院
黄墩卫生院
保安卫生院
大兴卫生院
来龙卫生院
仰化卫生院
恃岭卫生院
宿豫振越房产公司
宿豫老干局
宿豫质检局
宿豫人事局
宿豫区保安医院
宿豫区陆集医院
精神病防治院
顺河卫生院
皂河卫生院
蔡集卫生院
新庄卫生院
宿豫区扶贫办
宿豫区实验幼儿园
宿迁春绿粮油有限公司
宿迁鼎花棉麻
宿豫区计生局
宿豫区国税局
宿豫富建房地产开发公司
宿豫珠江医院
南京时代装饰
江苏福鑫木业有限公司
江苏福鑫木业(单位)
宿豫区关庙镇政府
井头卫生院
丁咀卫生院
曹集卫生院
宿豫区国土局
宿豫区皂河医院（二次捐款）
宿豫区供销社
宿豫区工商局
王集卫生院
宿豫区关工委
宿豫区关工委陈建华
宿豫区顾问组
宿豫区电视台专题部
江苏顶好食品有限公司
宿豫区检察院
宿豫区药检局
塘湖医院（二次捐款）
宿豫区统计局
宿豫区发展局
宿豫区交通局
宿迁市宇阳太阳能有限公司
宿迁市节能建材有限公司（浙商）
骆马湖医院
沭阳县委组织部
沭阳开发区
沭阳县人民检察院
沭阳正德中学
大红鹰恒顺制药有限公司
沭阳县卫生局
沭阳疾控中心
沭阳县卫生监督所
沭阳县人民医院
沭阳县中医院
沭阳仁慈医院
沭阳交通医院
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沭阳成桂医院
沭阳中山医院
新纪元大酒店
江苏咪迪啦食品公司
卫星幼儿园
骨伤科医院
博爱五官科医院
心血管医院
哮喘病医院
大光明眼镜店
皇朝网络游游艺会所
沭阳之窗网络科技
亿川工具公司
有意思快餐店
天缘广告公司
鸿飞手机链锁
卫生进修学校
杨德华广告公司
北丁集医院
超奇特沭阳玩具
宿迁苏林机械有限公司
江苏英河工贸有限公司
江苏科盛数控设备公司
沭阳吉祥装璜有限公司
宿迁鸿丰包装有限公司
沭阳兴华工贸有限公司
江苏华夏机电有限公司
沭阳风华机电配件厂
沭阳百乐机电工贸有限公司
宿迁昕腾机械有限公司
沭阳浙冶工贸有限公司
沭阳海吉亚酒店
希安琦玩具有限公司
江苏邦源纺织
沭阳康德酒业
沭阳恒润精细化工
沭阳华宝工贸
宿迁绿苑食品公司
稻草人皮具
沭阳华希房地产公司
高墟古基小学
沭阳中心医院
江苏鑫园旅游用品有限公司捐赠
帐篷50顶、服装2200件
大风车儿童服装店陈敏
仲晓燕母女
梦特娇专卖店耿国华
临淮平安福医院
中心医院职工
程文美、杨玲、杨建军母子三人
界集东方医院
天岗湖医院
泗洪县盐务局
金镇卫生院
泗洪县欢乐幼儿园（余祥）
金龙鱼厂王兵
钟建萍（杜辉）
泗洪县气象局
泗洪县气象局（职工）
城头卫生院
天安保险公司
临淮卫生院
瑶沟医院职工
泗洪县常洪混凝土有限公司
车门卫生院
泗洪县质监局
美迪洋泗洪皮革有限公司
双沟卫生院
曹庙卫生院
石集卫生院
泗洪县药业有限公司
太平卫生院
中天五金公司李杰
泗洪县林木产品经营部许昌国
分金亭医院个人捐款
峰山卫生院
陈圩卫生院
青阳镇饶玉凤
县经济开发区管委会
实小五(4)班
实小五(5)班
上塘卫生院
泗洪县大楼医院
泗洪县团县委
泗洪县农机局
界集卫生院
泗洪县合管办职工
魏营王红芳
妇幼保健所(单位）
四河卫生院
电信局(个人)
统计局(个人)
附小幼儿园小(2)班
欢乐幼儿园大(1)班
实验小学三(4)班
周盖民、张家权
新华书店（个人）
双北医院（个人）
张一帆义务募捐款
泗洪县太极等协会
泗洪亿申企业(员工)
三利羊毛服装店周东平
宿迁市文达包装有限公司
实验小学周玫伶
李爱国、张红
有意思员工
半城医院（职工捐款）
宿迁晚报所有小记者
分金亭医院
县妇联个人捐赠
泗洪县卫生局职工
罗雅丹母女
江苏泗洪汽车运输有限公司职工
红十字杨宝兰
红十字杨康绪华
费广石、王素玲
行者艺术工作室
王正海(盲人)
泗洪皇冠宾馆
泗洪县旅游局
梦天旅行社
宿迁中旅泗洪营业部
魏营卫生院
农村合作银行职工
农村合作银行
泗洪县万博大酒店
半城卫生院
泗洪县计生局
孙木雅、孙伊、徐凡
泗洪县丰谷粮油公司
泗洪县检察院职工
泗洪县党史委职工
泗洪县机关党委职工
泗洪县供销合作总社个人
泗洪县房产处(个人)
宿迁市金频果纺织有限公司（捐赠400条毛毯、100床丝棉被）
价值100000元
县人民医院
江苏澳特利化工公司
县红十字会5月17日中华广场义演募捐
宿迁嘉润照明有限公司义卖
玫苑房产开发公司
京杭港务公司
中华联合财保
卫生监督所
原种场医院
爱园卫生院
宿迁建筑设计院泗阳分院
工人医院二门诊
农场卫生院
南刘集卫生院
庄圩卫生院
高渡卫生院
泗阳果园医院
南刘集医院
泗阳中学师生
电信局职工
众兴镇基督教堂（礼拜天）
仁慈医院职工
泗阳县卫生局机关工作人员、县直医疗卫生单位负责人
县委全体委员、县直单位主要负责人
农机局全系统职工
劳动局职工
中医院职工
泗阳华泰纺织公司职工
疾控中心职工
泗阳通宇建设机械公司职工
众兴镇卫生院职工
史集医院职工
妇幼保健所职工
计生局职工
协和医院职工
王集医院职工
江苏省万佳房产公司职工
城厢卫生院职工（含村卫生室）
工人医院职工&
医学培训中心师生
徐淮公路泗阳收费站职工
中山医院职工
三庄卫生院职工
卢集医院职工
临河医院职工
庄圩医院职工
果园医院职工
精神病院职工
三庄医院职工
气象局职工
黄圩医院职工
裴圩医院职工
同济医院职工
桃源小区老年健身腰鼓队
放心办职工
原种场卫生院职工
原种场医院职工
佑安医院职工
临河卫生院职工
五官科医院职工
南刘集卫生院职工
爱园卫生院职工
城厢医院职工
胡修涵&& 胡修颖
南刘集医院职工
王集郑庄小学学生
潘守霞等5人
葛勇&& 张海红
高渡卫生院职工
依之妮女装店
张鹏&& 安秀霞
农场卫生院职工
刘以连& 王克香
王小丽（另捐赠衣服一包）
宿迁市建设工程集团有限公司全体员工
宿迁市计划生育指导所门诊部全体职工
{｛如果rg,忘ㄋ旋D,｝}&&
{｛,,至今停留在f爱莪德那,｝}&
楼主邀你扫码
参与上面帖子讨论
发表于：08-05-22 19:33
除了上帝，无所畏惧
发表于：08-05-22 20:39
LZ不厚道，盗用我的帖子
扬起你的笑脸，把影子留在身后！
发表于：08-05-22 20:45
壹周刊买了那么多！
我也参加了哦。
It's&you&that&arouse&my&instinct&of&protection&.
发表于：08-05-22 21:52
是宿迁学院全体师生呀
苏格拉底说:&我只知道我一无所知.&
发表于：08-05-23 04:16
回复 第2楼 的 马语者布克：
不好意思，我把你的连接复制一下，，方便大家，没别的意思~~~~
{｛如果rg,忘ㄋ旋D,｝}&&
{｛,,至今停留在f爱莪德那,｝}&
发表于：08-05-24 03:30
{｛如果rg,忘ㄋ旋D,｝}&&
{｛,,至今停留在f爱莪德那,｝}&
发表于：08-05-24 11:14
不错不错，，人人一份爱，汇成千万爱。。。。
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亲爱的网友们，、有更新哦！
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我已阅读并同意、中的全部内容！沭阳县房地产市场调研 及 项目可行性分析报告2006 年 11 月-1-目录前言-----------------------------------------------------------3 第一篇、沭阳县概况调查------------------------------------------4 1.1 沭阳县历史、 文化---------------------------------------------4 1.2 城市概况----------------------------------------------------6 1.3 城市经济发展状况-------------------------------------------10 1.4 城区建设总体规划-------------------------------------------14 第二篇、市场宏观调查研究---------------------------------------20 2.1 沭阳县区域经济状态分析和研究-------------------------------20 2.2 沭阳县城房地产状况分析-------------------------------------24 2.3 沭阳县城商品房市场分析-------------------------------------28 2.4 沭阳县城二手房市场需求特征分析-----------------------------29 2.5 沭阳县城商品住宅市场发展前景分析---------------------------31 第三篇、市场微观调查研究---------------------------------------34 3.1 市场现有项目调查-------------------------------------------34 3.2 市场现有项目分析-------------------------------------------75 第四篇、购房者调查分析-----------------------------------------82 4.1 调查概况---------------------------------------------------82 4.2 客户群特征分析---------------------------------------------83 4.3 客户群需求分析---------------------------------------------85 4.4 调查小结---------------------------------------------------98 第五篇、地块总体发展构思与产品开发建议-----------------------102 5.1 城南地块项目----------------------------------------------103 5.2 城东地块项目----------------------------------------------116 结论---------------------------------------------------------125-2-前言沭阳县地处江苏北部，隶属地级宿迁市，位于苏、鲁、皖三省和徐州、 淮安、连云港三市大、小三角的中心，处在徐连经济带、沿海经济带和沿运河 经济带的中心地段，是徐、连、淮、宿四市结合部。沭阳是全省人口最多、陆 域面积最大的县。沭阳是全国十大商品粮基地县、首批平原绿化先进县、商品 猪基地县和科技先进县。 县内新河镇 2000 年被省花木协会评为花木之乡， 颜集 镇 2001 年被中国花木协会评为“中国花卉之乡”。 智威广告非常有幸接受本次调研任务， 我们在接到任务后就组织了公司市 场调研部精锐奔赴沭阳，经过了 4 天的市场调查和访谈，我们对地块现场及周 边情况进行了摸底调查，也走访了相关部门进一步了解了当地房地产市场现状 和未来发展前景。我们将依据沭阳地区的调研情况和以往的市场经验，力求客 观、真实、准确地反映调查成果，为开发商的决策提供有力的依据。第一篇 沭阳县概况调查-3-1.1 沭阳县历史、文化1.1.1 沭阳县历史 沭阳县地处沂、沭河下游，有“洪水走廊”之称，历史上洪涝灾害频频发 生。建国后大兴水利建设，洪涝灾害大为减轻，水灾主要表现为暴雨，经流滞 洪的暂时性雨涝灾害。 雨涝一般出现在 5-10 月间； 是境内危害最大的气象灾害 之一。除此之外，县境内还发生过地震灾害，但多为 2 级以内的微震，同期外 域中强地震，对本县曾有过影响，影响最大的为 1975 年 2 月 4 日发生的“辽宁 海城” 7.3 级地震和 1976 年 7 月 28 日河北唐山发生的 7.9 级大地震。 根据 1977 年国家地震局颁布的全国地震烈度区划，本县基本烈度为 8 度区。 沭阳夏商时属徐州，周时属青州，春秋末期为鲁国南境，战国时属楚国， 秦初属薛郡，后属郯。西汉臵厚丘县，隶属东海郡，立阴平、建陵两侯国。三 国时立东海国，领厚丘、阴平、建陵等 11 县。南朝宋文帝元嘉四年，并入襄贲， 另臵僮县。 梁武帝天监五年，废僮县，臵僮阳郡。东魏孝静帝武定七年（549） 改僮阳郡为沭阳郡。北周建德七年（578）始定沭阳县名。隋文帝开皇年间隶属 海州，唐高宗总章元年（668）改属泗州，咸亨五年还属海州，明洪武年间隶属 淮安府，清世宗雍正二年（1724）改属海州府，民国 2 年属徐海道，民国 17 年至 37 年属东海专员公署、徐海行政公署；民国 29 年秋，中共淮海地委对境 内区划作了较大调整，分设泗沭县抗日民主政府、潼阳县抗日民主政府、东海 县抗日民主政府、灌云县抗日民主政府，隶属淮海区专员公署；1949 年 5 月， 撤销东海、潼阳、泗沭县，原辖区划归沭阳县，宿迁部分辖区划给沭阳，隶属 淮阴行政专员公署。1983 年实行市管县，属淮阴市。沭阳古有厚镇、渠头、刘 庄口等镇，惜毁于兵火。明清增至 36 个镇。民国期间，裁镇设 9 市 1 乡，后改 为 10 区 162 乡镇，大小集镇星罗棋布。新中国成立后，区乡屡有更动，至 20 世纪 80 年代相对稳定，计 38 个乡镇，另有 10 多个集市。1.1.4 沭阳县文化 沭阳历史悠久，人文荟萃。境内颜集镇是绝代佳人虞姬的故乡，“霸王别 姬”故事千载传诵。宋代大科学家沈括曾任沭阳主簿，率民众治理沭河、六塘-4-河，政声远播。沭阳具有 7000 多年文明史，但明朝以前文化建树已湮没。明代 以来，沭阳在文学创作、戏剧、音乐、曲艺、绘画、书法、摄影、雕刻等方面 均取得了较好成绩。清代诗人袁枚任沭阳县令期间，留下许多诗篇佳话，亲植 紫藤（袁公藤）今仍吐芳展绿。清朝末年沭阳才女刘清韵携 10 本传奇下江南， 江浙名士为之倾倒，传为美谈。晚清进士李映庚，官至肃政使，创作我国第一 部军乐谱。建国前后，沭阳孕育了摄影大师吴印咸，著名记者兼作家白夜，京 剧表演艺术家、&活红娘&宋长荣，鲁迅研究专家王士菁，著名历史学家叶蠖生， 两院院士李德义，新时代&活雷峰&张子祥等杰出人才，他们为祖国的解放和建 设作出了贡献，为沭阳人民赢得了荣誉。深厚的文化底蕴，成为今日的沭阳进 行现代化建设的宝贵精神财富。 沭阳方言属北方方言中江淮次方言，是过渡方言区，但受北方话影响，故 县内各地语言、语调有所差异，并形成了各具特色的地方戏曲，如淮海戏、僮 戏等，还有琴书、快板、鼓锣等曲艺品种。沭阳的民间文艺繁荣，花船、高跷、 舞龙、舞狮、跳财神、秧歌、腰鼓、跑驴等艺术形式为群众喜闻乐见。长期以 来形成的礼仪风俗也很多，如祭灶、新年、二月二、六月六等，婚丧嫁娶、来 客接待、生育寿庆上的仪式和席面也别有一番程式。 沭阳地区属淮扬菜系与鲁菜系的中间地带，既有淮扬菜系的风味，又有鲁 菜系的特色。 颜集&朝牌&始于明代。 马厂季家馒头曾被慈禧太后选为清廷贡品。 顾家吊炉饼始源于清乾隆年间， 清宰相刘墉曾题写&吊炉大饼， 乃沭阳之一绝&。 软熘长鱼是沭阳名菜之一，清乾隆皇帝和革命前辈刘少奇都曾食用。庙头千张 （百叶）源于明代，曾被清代大诗人袁枚写入《随园食谱》 。马厂五香花生米风 味独特，远销日本、美国、新加坡、港澳等地。酒文化底蕴尤为深厚，沭阳芝 麻香、虞姬神大曲久负盛名。 沭阳境内名胜古迹众多，主要有新石器时代的遗址藏墩，西周的文化遗址 孟墩、殷墩，南北朝的怀文故址，明代建筑的永安桥等等，这些名胜古迹，不 仅有考古价值，而且还有一定的旅游价值。城区的城北公园，始建于清朝乾隆 年间，素有“两山夹一景，三步两桥”的美誉。-5-1.2 城市概况1.2.1 沭阳县概况 沭阳县位于江苏省北部， 沂沭泗水下游， 地理坐标为 33°53′至 34°25′， 东经 118°30′至 119°10′。南北 55 公里，东西 60 公里。北与东海县接壤， 南与泗阳、淮阴区相连，东与灌云、灌南、涟水县毗邻，西与宿豫县，新沂市 接界。境域面积 2299 平方公里，其中耕地面积 204 万亩，水面 45.28 万亩，荒 滩 13.5 万亩。 全县地形呈不规则方形， 地势西高东低， 大部分地面高程在 7-4.5 米。县内最高峰韩山海拔 70 米，除潼阳、茆圩、刘集、悦来等乡镇有些岗岭外， 土地平衍，河网密布，有新沂河、淮沭新河等 29 条河流纵横境内。现辖 26 个 镇、8 个乡、1 个农场，176 万人口，是全省人口最多的县份。 全县主要有农作物有小麦、元麦、大麦、油菜、水稻、玉米、棉花、大豆、 花生等等， 全县的土壤类型主要有潮土类、 砂礓黑土亚类和白浆化棕壤土亚类。 其中潮土类占土壤总面积的 61%，是第一大土类，根据其母质来源及剖面性状， 又分为黄潮土、盐城性潮土、棕潮土三个亚类。全县矿产资源主要有蓝晶石矿、 磷矿、黄砂矿、硅石及水晶，主要分布在县东部韩山、青伊湖——华冲、茆圩、 新沂河、沭新河等地方和河床中。其中蓝晶石矿为我国仅有的第二大矿床、储 量 700 余万吨，埋藏浅、品位高、有害杂质少。1.2.2 沭阳县行政区划及人口分布三十五乡镇(场)名称沭城 胡集 华冲 官墩 十字社区 东小店 桑墟 庙头 七雄社区 周集 万匹 新河 章集社区 钱集 青伊湖 颜集 马厂 张圩 龙庙 茆圩 扎下 陇集 韩山 潼阳 汤涧 耿圩 吴集 贤官 李恒 悦来 西圩 沂涛 北丁集 高墟 青伊湖农场 塘沟 刘集 湖东2005 年，沭阳县的十字镇、七雄镇、章集镇与沭城镇合并设立沭城镇，镇 政府驻沭城。 行政区划调整后， 沭城镇行政区划面积 288 平方千米， 人口 34.94 万，辖 24 个居委会、50 个村委会。-6-各乡镇区域面积、人口祥表 乡镇 沭城镇 陇集镇 胡集镇 钱集镇 塘沟镇 马厂镇 沂涛镇 庙头镇 韩山镇 华冲镇 桑墟镇 悦来镇 刘集镇 十字镇 李恒镇 扎下镇 颜集镇 潼阳镇 龙庙镇 高墟镇 耿圩镇 七雄镇 汤涧镇 章集镇 新河镇 贤官镇 吴集镇 湖东镇 面积（平方千米） 90.20 46.88 68.68 49.49 57.95 84.12 94.56 58.47 65.57 54.55 53.19 88.03 72.00 89.20 66.88 55.34 69.21 99.68 48.60 61.15 70.44 55.90 55.00 46.95 48.60 50.29 73.05 63.43 人口（人） 90
-7-青伊湖镇 北丁集乡 周集乡 东小店乡 张圩乡 茆圩乡 西圩乡 万匹乡 官墩乡50.00 38.80 43.87 50.99 39.02 72.23 47.76 34.95 56.03
294991.2.3 交通环境 沭阳交通便利，水陆干线四通八达，新长铁路、京沪高速公路、205 国道 和 324、326、245 省道穿境而过。 全国东部南北交通大动脉、连接环渤海经济圈和长三角经济圈的京沪高速 公路在沭阳境内长达 56 公里，设 4 个出口，两个服务区；从沭城向北 7 小时可 达北京，向南 4 小时可达上海。 沭阳境内公路网络十分健全，公路密度居全省前列，拥有上等级的灰黑色 道路 424 公里，水泥路 156 公里，乡村砂石路 1680 公里，实现了“市县公路等 级化、县乡公路灰黑化、乡村公路砂石化、全县公路网络化 ”，全县共有 17 条黑色公路连接周边县市， 从县城到连云港白塔埠机场只需 40 分钟， 到徐州观 音国际机场仅需 60 分钟。 沭阳港是江苏 20 大港口之一， 年吞吐量 300 万吨以上， 可通航船舶最大吨 位 300 吨，通过沭新河、蔷薇河、古泊河可直达连云港港口及黄海等海域，通 过淮沭河可进入长江及东海等海域。-8-1.2.4 气候条件 沭阳县属暖温带季风气候。年平均气温 13.8℃，年平均最高气温 14.3℃， 最低 13.3℃，年平均降水量 937.6 毫米，年平均日照时数 2363.7 小时，年平 均相对湿度为 75%，年平均风速为 2.8 米/秒。全年虽热量充足，但春旱、夏涝、 秋季连阴，严重制约了温、光资源的利用。全县常年至导风向为东南风和东北 风。年无霜期约 202 天，空气质量常年达国家二级标准。1.2.5 人民生活和社会保障 居民收入方面，2005 年沭阳县城镇居民人均可支配收入 6452 元，比上年 提高 3.9 个百分点；农村居民人均纯收入 3900 元，比上年提高 4.4 个百分点； 居民住房方面，城镇人均住房建筑面积 35.1 平方米；农村人均钢筋、砖木结构 住房面积 24.1 平方米。居民出行方面，农村行政村通灰黑公路（或航道）比重 达 100%；城镇人均拥有道路面积 7.2 平方米。居民信息化普及方面，百户家庭 拥有电话 120.7 部， 百户家庭拥有电脑 14 台。 居民文教娱乐服务支出占家庭消 费支出的 15.1%。恩格尔系数 42.0%。 2005 年 R&D 经费支出占 GDP 比重 （此指标县区无法测算， 以全市数据代替， 其他县区相同） 0.10%。 高中阶段毛入学率为 88.0%。 卫生服务体系健全率 65.4%。 城镇劳动保障三大保险各自覆盖面为 88.3%。新型农村合作医疗覆盖面 90.5%。 人民群众对社会治安的满意率 98.0%。城镇社区居委会、农村村委会依法自治 达标率均达 100%。1.3 城市经济发展状况1.3.1 沭阳县经济发展情况◎综合 沭阳县距离苏北经济中心——徐州市仅 180 公里， 受到徐州经济辐射影响 大，同时处于江苏省重点构筑的“三圈五轴”城镇空间体系中， “徐州——连云 港”城镇发展轴和“新沂——宜兴”城镇发展轴之间，靠近沿东陇海城镇密集 区，欧亚大陆桥东端。-9-2005 年， 实现地区生产总值、 财政收入、 农民人均纯收入分别增长 14.79%、 55.1%和 9.8%，分别是“九五”末的 1.9 倍、2.8 倍和 1.29 倍；一般预算收入 占财政总收入比重居全省县市前列，增幅列全省 66 个县市区第 6 位。2005 年 沭阳县实现人均地区生产总值 6690 元，比上年提高 3.9 个百分点；二、三产业 增加值占 GDP 的 69.7%，比上年提高 3.4 个百分点；城市化水平为 26.9%；城镇 登记失业率 4.1%。◎农业 沭阳县拥有耕地面积 204 万亩，农业人口 140 万，是传统的农业大县。近 年来，县委、县政府以农业增效、农民增收为主线，坚持“差别竞争，特色取 胜”方针，以市场为导向，以效益为中心，以科技为依托，实行政府推动、示 范带动和市场拉动相结合，发挥自身优势，放大特色亮点，不断深化农业结构 调整，大力发展主导产业，逐步形成了五大特色经济板块。一是林业板块。全 县现有成片林面积 40 万亩，活立木蓄积量达 360 万立方米；木材加工企业达 2190 家，固定资产投入在千万元以上的 12 家，从业人员 8.4 万人，产品涵盖 多层板、刨花板、细木工板、贴面板、强化地板及木制工艺品等，中高密度板 加工量居全省首位。二是花木板块。现有花木种植面积 31 万亩，全县共有花木 从业人员达 14 万人，经纪人 1.3 万人，拥有国家二、三级园林绿化施工资质企 业有 50 家，公司资产在百万元以上花木企业有 32 家。沭阳的花木产品覆盖全 国各省，年销售额近 22 亿元。三是食用菌板块。围绕林地、庄台和田间隙地大 搞食用菌生产，积极发展具有出口创汇潜力的香菇、茶树菇等优、特食用菌生 产，全县食用菌生产面积达 1 亿平方尺，年实现销售收入 3 亿元以上。四是水 禽板块。淮沭新河、新沂河两河沿线 13 个乡镇共养殖生态鹅 179.99 万只，出 栏 92.36 万只，鹅、鸭饲养量超过 322.19 万只，生猪饲养量达 92.88 万头，商 品猪出栏 58.06 万头。五是瓜菜板块。重点发展反季节蔬菜、应时蔬菜、出口 创汇蔬菜、无公害蔬菜，建成 10 个特色瓜菜生产基地，复种面积达 60 万亩， 总产量 160 万吨，年产值 10 亿元。◎工业和建筑业 工业突破成效明显， 2005 年， 净增加列统企业 57 家， 总数达 272 家； 2005 年， 全县完成工业总产值 44.20 亿元， 实现增加值 11.76 亿元， 同比增长 34.1%。- 10 -新建各类商贸市场 6 个，一产、二产和三产增加值分别由 1996 年 18.62 亿元、 5.98 亿元、7.4 亿元增加到 35.69 亿元、47.21 亿元、34.85 亿元，年平均增长 率分别为 7.5%、25.8%、18.8%，三次产业结构比例为 30.3：40.1：29.6，实现 了一、二、三顺序向二、一、三顺序的历史性转变。目前，沭阳的工业生产进 入快速发展期，已形成以木材加工、轻纺服装、化工医药、农用机械、农产品 加工以及建材、酿酒、锅炉制造等为龙头的工业生产体系。骨干项目支撑效应 日益显现，木制品加工业主导地位越发明显，从业人员 9 万多，中高密度板年 加工能力 60 万立方米，居全省首位；纺织、服装、玩具、鞋帽类项目向集群态 势演变，从业人员超过 5 万，现代轻纺工业城雏形已经呈现。全民创业如火如 荼，年纳税超 10 万元民营大户达 344 户，民营经济直接税收增长 38.3%，约占 国地税收入 80%。 近年来，县委、县政府瞄准加快建设现代化中等城市目标，把县城作为统 筹城乡建设、优化发展环境、拉动县域崛起的龙头，坚持“社会投入为主、政 府投入为辅”的方针，大力改造老城区，加快建设新城区，着力打造“亮丽沭 阳”。 近两年先后启动实施总投资约 47 亿元 230 多项 500 万平方米的重点工程 建设，建筑面积达 165 万平方米的 12 个高档商住小区加快推进，23 栋 12 层以 上标志性建筑基本建成，行政商务中心及虞姬生态园正在紧张建设，城区初步 形成“六横八纵两环”主干道路网格局。 城区基础设施配套面积扩大到 51 平方 公里，人口达 39 万人，形成了老城区、新城区、开发区联动开发的总体格局， 中等城市框架日益凸现。◎城市建设 截止 2005 年底， 全县人口城镇化率已达 35.8％， 全县新建楼房面积 419.6 万平方米。 城区基础设施配套面积扩大到 51 平方公里， 新铺水泥路 89.1 千米； 南京东路、广州路、上海路等 23 条路段实施无杆化改造；铺设天然气主管道 90 千米、支管网 20 千米；新建、改造水冲式公厕 132 座；建成广场 40 个，城 区绿地面积 946 万平方米，绿化覆盖率达 45.2%。 2001 年 8 月， 沭阳县经济开发区正式启动建设。 沭阳县经济开发区位于县 城东部新区，紧邻京沪高速公路。规划面积 24.5 平方公里。经过短短四年多建 设发展， 目前， 开发区启动区面积已达 18.5 平方公里， 累计投入资金 7.5 亿元， 基本实现“七通一平”，建成 13 横 12 纵主干道，共计 52 公里；铺设主排水管- 11 -道 34 公里，主供水管道 20 公里，新建 35 千伏变电所一座；启动建设污水处理 厂等一批功能配套项目，基础设施进一步完善，开发区的承载能力大大增强， 为加快吸引国内外资本、产业资本搭建了良好的平台。2005 年 8 月，沭阳县经 济开发区被批准为江苏省首批 15 家重点工业园区之一， 前不久又被省开发区协 会吸收为团体会员。 县经济开发区成为对外开放的主要窗口和载体， 引进各类工业项目 345 个， 其中超亿元项目 23 个，境内外 8 家上市公司来沭投资，目前已建成投产项目 224 个，吸纳从业人员 2.78 万人。项目涉及服装、纺织、电子、玩具、工艺品 等多行业，产品远销欧美、东南亚及港、澳、台等 30 多个国家和地区。浙江客 商投资的江苏天能电池有限公司、上海客商投资的国际汽摩配综合商城，总投 资分别达 10 亿元、8 亿元。◎内外贸易、第三产业、财政、金融、保险 目前，全县已建成专业化市场 128 个，商业网点 1 万余个，开辟特色商业 街 2 个，农村乡镇全部形成“一镇两市”、“一镇多市”格局。推进政府上网、 企业上网和家庭上网，全县因特网用户已达 2 万户。 开放型经济实现新突破。 2003 全年完成外贸自营出口 550 万美元， 比上年 增长 279.3%。新报批进出口经营权企业 8 家；新批“三资”企业 14 家。实际 利用外资 549.76 万美元，比上年增长 132.5%。新增境外劳务 685 人，比上年 增长 124.6%。 2005 年，全县实现社会消费品零售总额 32.5 亿元，比上年增长 15.6%； 第三产业实现增加值 34.85 亿元， 同比增加 17.8％； 城乡集市年交易成交额 21.6 亿元，同比增长 20.2%；集镇门面房利用率达 96.5％；交通运输和仓储业完成 增加值 7.8 亿元，同比增长 22.4%；邮电通信业完成增加值 1.42 亿元，同比增 长 23.8％；批发零售贸易餐饮业完成增加值 4.21 亿元，同比增长 14.9%；金融 保险业完成增加值 1.09 亿元， 同比增长 4.9%； 房地产业完成增加值 7.17 亿元， 同比增长 24.5%；其他服务业增加值 13.16 亿元，同比增长 14%。1.4 城区建设总体规划1.4.1 近期建设规划- 12 -◎近期规模 近期人口规模：25 万人； 规划近期建设用地 30 平方公里，人均建设用地 119.96 平方米。◎近期建设与发展 完善老城中心区，启动建设新城区中心； 治理城区现有工业，加快工业园区的建设工作； 注重城区用地功能臵换，建设片区居民服务中心，初步形成新城区中心。◎各类用地规划 ◇生活居住用地 发展城区南侧地块和城北地区，控制居民个人的建设； 广州路以南、与南二环路路之间的居住用地是近期内主要建设空间； 鼓励成规模的房地产开发；现状居住用地着重于内部调整。 ◇工业用地 近期重点建设东部工业园的启动工作、调整和完善城南工业园区。 ◇公共设施 在城区南部启动新行政中心建设； 改造老城，建设一处商业步行街； 在新城区建设一处大型商场和文化设施，增加银行、超市等服务设施； 新区增设一处卫生所， 建设县中医院； 重点建设居住区内的体育场地，为居民的日常生活服务。 ◇仓储用地 整理新沂河南侧的仓储用地，统一搬迁到集中库区。 ◇绿地系统 城市绿地：708.12 公顷，占建设用地的 23.61%， 其中公共绿地 189.81 公顷，人均公共。近期用地平衡表- 13 -序号 1 2用地代号 R C用地名称 居住用地 公共设施用地 金融商业用地占地面积（ha）占地比例（%）人均用地 M/ 人2830.22 235.47 115.80 66.40 53.27 623.13 30.01 22.14 423.26 80.04 708.12 189.81 422.48 95.83 46.53 2998.9227.68 7.85 3.86 2.21 1.78 20.78 1.00 0.74 14.11 2.67 23.61 6.3 14.1 3.2 1.55 100 .65 .93 10172.2433.21 9.42 4.63 2.66 2.13 24.93 1.20 0.89 16.93 3.20 28.32 7.59 16.9 3.83 1.86 119.96其中文教卫体用地 行政办公用地3 4 5 6 7M W T S U G工业用地 仓储用地 对外交通用地 道路广场用地 市政设施用地 绿化用地 公共绿地8 其中 防护绿地 生产绿地 9 合计 10 11 12 13 E D 特殊用地 建设用地 泄洪渠 生态农田及其它 控制发展用地 河流用地规划范围用地◎综合交通体系规划 ◇疏通城市对外交通出入口、完善老城区和新区路网， 拉开东部、南部用地的路网骨架。 ◇新建 2-3 处供市民休闲、游憩的大型广场。 ◇对外交通设施 新建一长途客运站， 2-3 个社会停车场，完成 205 国道改线工作。◎主要基础设施- 14 -◇给水工程 城市自来水总用水量： 15 万 M3/日。自来水普及率达 100%。由水厂供水 网统一供水。 ◇污水工程 建立雨污分流制，开始老城区的污水管网改造 市区划分为老城区、 京沪高速以东的工业区和二环路以南的新区三个排水 区域。生活污水量： 5.0 万 M3/日；工业污水量： 7 万 M3/日；城市总污 水量： 14 万 M3/日。城市污水集中处理量：7 万 M3/日，其中生活污水量 为 2 万 M3/日，工业污水量为 5 万 M3/日。 建一座污水处理厂，占地 20.0 公顷。近期处理能力 7.0 万 M3/日。 ◇供电工程 供电总负荷为 33-39 万 KW，取平均值为 36 万 KW。 近期县城区主电源为、童庄变， 在东片工业区内建设一座 110KV 变电所， 控制 110KV 和 220KV 高压走廊。 ◇电信工程 近期电话普及率达 50%，电话装机容量 15 万门。 ◇燃气工程 近期使用液化石油气，并开始逐步转用天然气； 年气化率达 80%，其中天然气占 20%。◎生态环境 ◇地面水环境质量达到国家Ⅲ―Ⅳ类标准。污水处理率达 70%，废水治理 率达 90%以上，治理达标率达 100%。 ◇大气环境基本控制在国家二级标准。全部建成达标烟尘控制区，工业锅 炉、窑炉烟尘治理率达 90%，治理达标率 100%；城市气化率达 99%；集中 供热率达 95%以上；机动车尾气排放率达 85%以上。 ◇城区区域环境噪声和交通干线噪声基本控制在《城市区域环境噪声标 准》 （GB3096-82）中各类区域环境噪声标准。 ◇工业固体废物综合利用率 100%，危险废物处臵率 100%，生活垃圾处理 率 100%。- 15 -1.4.2 远景发展设想◎沭阳县城远期发展目标 以现代化的高标准、高起点规划沭阳县城的长远未来，将沭阳县城建设成 为苏北地区经济较发达，设施较先进的工商城市。到 21 世纪中叶，沭阳县城将 建设成为环境优美、居住质量高、各项社会事业发展进入良性循环的高效率的 现代化城市。◎沭阳县城远期城市规模 未来市区的规划发展以完善城市功能、提升城市竞争力为目标。城市的发 展模式也将从以外延扩展为主转到以内涵式发展为主。 “一心三团” 组成的市区 总用地规模为 100 平方公里左右， 理想人口规模为 80—90 万人。 其中中心城区 为 50-60 平方公里，合理人口容量为 45—50 万人；十字组团 20 平方公里，人 口为 10—15 万人左右。扎下组团 20 平方公里，人口为 10—15 万人左右。七雄 组团 15-20 平方公里，人口为 10—15 万人左右。◎沭阳县城远景规划结构 城区远景将在发展和继承远期规划目标的基础上，用地将向北、南和东方 向发展，形成“一心三团”的组团式结构。北向跨过新沂河，利用现有的扎下 镇形成北组团；东面与七雄镇相连形成东组团；南接十字镇，成为南组团。各 组团具备较完整和相对独立的功能，而现有中心城区保持远期的发展结构，跨 越铁路向西发展。◎城市用地布局构想 城市将在完善中心城区的基础上，在扎下、七雄、十字形成次级中心区， 顺应郊区化的趋势，会在市域内形成若干个基于汽车交通方式的购物超市。 居住用地的发展将体现集聚和扩散两种趋势，市区仍将是市民主要的居住 地。未来的居住组织模式应当体现社区化趋势，将生活、部分生产用地、休闲 用地综合组织，真正形成以人为本的城市居住模式。中心城区侧重于对已有的 居住和其他进行改造，扎下、七雄、十字组团则是未来城市主要的居住发展用- 16 -地。 生产用地主要集中在东侧发展，产业发展方向将以高新技术产业为主。中 心城区的传统制造业以及城北路以南的工业用地将逐步臵换为生活用地。 未来的市民的生活逐步走向闲暇化。 “一心三团”之间用地为城市的休闲 发展用地。- 17 -第二篇、市场宏观调查研究2.1 沭阳县区域经济状态分析和研究2.1.1、政策环境◎三大经济发展战略 沭阳县经济发展战略目标为：至 2010 年 GDP 达到 155.3 亿元左右，年增 长率 12%，人均 GDP 达 8600 元；远期 2020 年 GDP 达到 367.7 亿元，年均增长 9.0%，2020 年人均 GDP 达 19500 元。为了与目标相统一，沭阳县制定了相应的 经济发展战略，主要为：1）充分发挥背景优势、政策优势、资源优势、地缘优 势和后发优势，适应“入世”要求，加大产业结构调整力度，按规划的产业调 整方向，一产上质量、二产上规模、三产上水平。2）顺应市场经济要求，以提 高经济效益为中心，实现经济增长方式从粗放型向集约型的转变；依托科技进 步，科教兴县；不追求一时、一地杀鸡取卵似的自杀性增长，重在保持经济持 续、快速、健康的发展。 调整优化第一产业：发展绿色农业，生态农业，建立绿色食品基地；建立 果产品基地；发展林、牧、渔业。 发展壮大第二产业： 围绕农业产业化， 发展一批支农产业， 形成“工带农、 农促工”的良性发展。重点方向：绿色食品加工、蔬菜加工、包装业、木材加 工业、建材工业等；发展纺织、服装、电子等无污染或轻污染、劳动密集型的 轻工行业；延伸资源型产业的加工链条，发展下游产品，截流附加值；在经济 发展基础好、区位优越的城镇，结合引进外资和高新技术，适度进行本地林业 和林业资源的开发和利用，提高加工深度和产品附加值；结合本地区第三产业 相对发达的特点，开发与之有联系的工业产品或民间工艺品，形成二三产业的 互动互惠。 全面提升第三产业：规划期内，适当组建若干区域性专业市场，成为特色 产品输出基地。如组建绿色农产品批发市场、果品蔬菜专业大市场、花木、药 材、食品、林木产品和建材专业市场等，通过专业大市场拉动第一产业和相关- 18 -加工业的发展；大力发展房地产业。从沭阳县建设现状看，房地产业方兴未艾， 发展潜力巨大。且此行业关联性大，其发展能够拉动建材、家具等多种行业的 发展；发展商贸、餐饮、宾馆等服务业的同时不断提高餐饮、宾馆业质量、档 次，建立较大型的物流园，丰富和扩大第三产业的内涵和外延，使第三产业向 深层次发展。◎沭阳县优惠政策 沭阳县创造性地制定优惠政策，除国家和省、市明令禁止从事的行业和经 营的商品外，均允许个体私营企业依法注册经营。县委、县政府郑重承诺，国 家、省、市、县各级、历次制定的优惠政策，哪一级最优惠，就执行哪一级， 政策的优惠程度决不低于周边地区，费用的收取标准决不高于周边地区。沭阳 着力营造良好的经济发展软环境， 实行企业检查准入制度， 经济处罚申报制度、 企业缴费登记制度等，建立县“经济 110”，随时接受并监督查处企业的各类 投诉，并向重点招商引资企业颁布《沭阳县人民政府令》和《重点企业绿色通 行卡》 ，进行挂牌保护，给予特殊待遇。2.1.2 经济环境 ◎区域优势，吸引投资 沭阳位于苏、鲁、皖三省和徐州、淮安、连云港三市大小三角中心，处在 徐连经济带、沿海经济带和沿运河经济带的中心地段，是徐、连、淮、宿四市 结合部。 县城距南京只有 260 公里， 距宿迁只有 55 公里， 距临沂只有 140 公里， 沭阳交通发达，新长铁路、京沪高速公路、205 国道和 324、326、245 省道穿 境而过。京沪高速公路向北 6 小时可直达全国政治文化中心北京，向南 4 小时 可直达全国经济中心、国际大都市上海。沭阳经济开发区虽然起步较晚，但经 过几年来的拼搏，开发区在富集生产要素、加快产业集聚、增强工业经济、完 善基础设施、优化投资软环境等方面均取得明显成效，已经成为长三角产业转 移的最佳投资区，尤其成了浙江民营企业极具向往的投资重点地区。目前开发 区 60%的企业均来自浙江，已经真正成了浙商的第二故乡。◎沭阳县资源丰富- 19 -沭阳县是传统的农业大县，年产粮食 100 万吨，蔬菜 100 万吨、瓜类 15 万吨、油料 6.23 万吨、棉花 0.51 万吨，年出栏生猪 200 万头以上，全县活立 木蓄积量 380 万立方米，是全国十大商品粮基地县、首批平原绿化先进县、商 品猪基地县。沭阳花木生产名扬天下，到 2005 年底，全县花木总面积达 31 万 亩，花卉苗木及盆景 3000 余种，产品远销包括台湾省在内的全国各地，项羽随 征夫人虞姬的故里--颜集镇被中国花卉协会评为全国首批“中国花木之乡”。 沭阳矿产资源较为丰富，石英矿年开采量 5000 吨左右，黄砂储量 6000 万立方 米，蓝晶石储量约 700 万吨，占全国储量的四分之一，年可开采 9 万吨左右。 沭阳县有丰富的人力资源，现有各类初、中、高级人才 3 万多人，70 多万劳动 力，富余劳力 20 万余人。◎沭阳县市场繁荣 沭阳县市场潜力巨大，是苏鲁交界地区重要的商品集散地，是京沪高速公 路经济带江苏省的北大门，全县 176 万人口本身就是一个较大的消费市场，全 县已基本形成了以县城为中心，以乡镇为依托，以批发市场为骨干，以中心集 贸市场为基础的多门类、 多层次、 多种经济形式和运行方式的完善的市场体系。 全县共有服装、钢材、花卉、农贸、工业品等各类市场 130 多个，房地产市场、 资金市场、劳务市场、人才市场、技术市场、信息市场发展迅速，依托京沪高 速公路占地 1500 亩的京沪直销市场已初具规模，由国际汽摩配城、浙江商城、 花木大世界等组成的、 计划总投资 40 多亿元、 总建筑面积 400 多万平方米的“一 心多点”大商贸、大物流格局初步形成。 2.1.3、社区环境 ◎ 社区发展阶段 总体上来看沭阳地区的社区总体品质还处在一个起步发展的阶段， 这也是 和当地的经济发展情况和居民家庭收入情况相适应的，也有部分楼盘的品质已 经在一定程度上超越了当地的整体水准，这主要是由于部分开发商引入了成熟 房地产市场的商品房开发营销理念，在建筑设计、景观营造以及产品营销方面 均初见端倪。◎ 社区化程度- 20 -大部分的小区入住情况都不错， 这与当地市场的需求量大以及目前政府的 宏观政策密切相关，也从另一方面反映了当地居民的臵业需求，人气的聚集增 强了社区的居住氛围，为开发商后期产品的开发奠定了良好的群众基础。◎ 购物条件 城市的整体购物环境的发展相对其经济发展有略微的滞后， 无论是综合性 的大型购物商场，还是大型超市以及小型的社区便利店都存在数量上的和质量 上的不足。这对当地的居住地产市场会产生较为明显的影响，这种影响将会随 着未来几年居住区的开发上市逐渐凸显出来。◎文化氛围 沭阳人在日常交往中热情大方、讲话礼貌，既有北方人的豪爽好客，更兼 有南方人的情感细腻；得以保留的具有沭阳特色的民俗风情有：节日上有六月 六、冬至、祭灶等；饮食上有&无酒不成席&、&狗肉不上席&之说；民俗上，主 屋朝南称为&堂屋&；礼仪上，老人过寿&过九不过十&，提前一年过生日；文化 上，有淮海戏、僮戏等古老剧种及民歌和高跷、秧歌、腰鼓等民间舞蹈等。◎交通，教育情况 当地群众的主要出行交通方式以自行车、摩托车、公交车为主，个人小汽 车在当地的数量还是非常有限，大众捷运系统也不是非常的完善，一些新开发 地区存在交通网的盲点。出租车和三轮车的存在一定程度上弥补了城市交通的 一些不足，但是同样存在着一些盲点区域。 沭阳学校的分布覆盖区域较为全面、广泛，政府对于教育基础工作的重视 和老百姓的教育投资的重视互相吻合，所以整个沭阳的教育环境还是相当优秀 的，教育氛围也比较浓厚。◎空气和水源质量及景观 由于沭阳工业还不是很发达，目前整个城市的空气及水源质量良好，还是 一个比较适合居住城市，再加上整个城市工业的规划与居住的规划的分割，可 以说未来的沭阳将仍是居住的理想之地。当地开发相对较早的楼盘，几乎无中 心景观，有些社区景观布臵不合理的同时又有碍道路通行，而美观就更加谈不- 21 -上了，就目前各新建社区的景观设计来看，相对于过去的小区已经有了很大的 进步。2.2 沭阳县城房地产状况分析2.2.1 土地市场供应状况分析 地价参考 2005 年部分已公开挂牌出让的地块成交公告 序 号 地 号沭土拍 2005-E1块出让面积 （亩）成交价 （万元）交易 结束 时间竞得 人/单位-苏州王兆喜地块 坐落光荣东路南 侧，杏林居小 区西侧钱北市 场北侧 新世纪老年公 寓西侧,青岛 路北侧 沂涛镇太平路 西侧 东莞路南侧, 台州南路西 侧,中英学校 北侧 上海南路西规划 用途110.383商住23沭土拍 2005-E2 沭土拍 2005-E9 沭土拍 2005-F269.95560
-沭阳徐力 -澳大利亚籍蔡永明 沭阳通阳臵业 有限公司商住 商贸市 场住宅12.2269462.711260商住5沭土拍 2005-F3 沭土拍 2005-F7 沭土拍 2005-F8 沭土拍 2005-F9 沭土拍 2005-F10 沭土拍 2005-F11 沭土拍 2005-F12 沭土拍 2005-F13 沭土拍87.6535
2005刘成明 扬州怡华投资 有限公司 刘绪涛侧,深圳西路 南侧 沭师路东侧, 广州路北侧 南京路北侧 幸福路南侧,商住6 78.06 1.953 17商住 商业餐 饮服务 商住 商贸城 住宅 住宅 商住 商贸城 住宅 商业- 22 -820.83160李晓君行政文化街北 侧9 10 11 12 1318.5 1.74 7.5 16.92 26.72176 9.5 59 94 2541李晓君 沭阳钱集村镇 建设工程队 仲兵 蔡茂秋 南通德诚房地华冲镇商贸城 沭泗路北侧 十字镇食品站 东小店乡农机 站 江南人家东2005-G18.18产有限公司侧,人民中路 南侧,车站东 路西侧 324 省 道 北居住14沭土拍 2005-G2 沭土拍 2005-H1 沭土拍 2005-I2 沭土拍 2005-I4 沭土拍 2005-I6 沭土拍 2005-I725.5166
周涧 江苏博高房地 产开发有限公 司 江苏宏基房地 产开发公司 张振宇侧,人民路东 侧 迎宾大道南 侧,宿沭一级 路东侧 常州路东侧, 康平路南侧 苏州西路北 侧,新法院东 侧 苏州南路南商住15101.79850商住16173.763997商住 教育 商住 商业 服务业 住宅 商住1734.318361860.51089周再平侧,上海南路 西侧197.2239张敏光明北路西侧2006 年部分已公开挂牌出让的地块成交公告 序 号 1 2 3 4 5 地 号沭土拍 2006-I1 沭土拍 2006-I2 沭土拍 2006-I5 沭土拍 2006-I7 沭土拍 2006-I8块出让面积 （亩）141.18成交价 （万元）6777交易 结束 时间
竞得 人/单位扬州金港臵业 发展有限公司 沭阳铭豪臵业 有限公司 -沭阳陈俊美 -沭阳张振宇 -沭阳邱永猛地块 坐落上海南路东 侧,广州路北 侧 永安路南侧, 杭州路北侧 庙茆路西侧 县疾控中心南 侧 银杏路西侧, 原万匹乡乡政 府规划 用途商住334.86 1.34 10.27商住 加油站 商住27.96168商住据政府公布信息统计得知：05 年已挂出 112 宗地共 6 千亩左右，超过 100 亩的就有 17 宗， 超过 300 亩的有 3 宗; 06 年截止 11 月份已挂出 58 宗地共 3.7 千亩左右, 超过 100 亩的有 15 宗,超过 300 亩的有 2 宗,可以说 05、06 年沭阳 的土地投放量非常大，因此，随后可能会造成房产开发一涌而上的局面。- 23 -分析： 从成交价格看，05 年沭阳市中心的地价在平均 100 万元/亩左右，上海南 路附近、迎宾大道附近的地价在 8 万元/亩左右，新行政中心附近的地价在 23 万元/亩左右， 而 05 年已挂牌的真正成交的地只占少数。 而 06 年上海南路附近 的地价上升为 48 万元/亩左右，新行政中心附近的地价在 30 万元/亩左右，一 年的时间里地价飞速上涨，而目前城区周边的一类地块已经没有了，因此可以 相信一类地块将继续升温，一类地块附近的二类地块将可能成为以后竞夺的热 点，并随着区块的升温，二类地块也将升值。 目前地块的涨副已超过房价的涨幅，由于国家出台了相关土地政策，以及 当地良好的房地产势态，主城区已成交的土地，大多已经开工或将要开工，并 未发现大量的存量土地，而近几年由于土地的供应量大，使得当地的房地产业 蓬勃发展，今后，政府将会适当控制土地的供应，近 2 年内政府手中可供出让 的大宗地块已很少。2.2.2 商品住宅市场供应量分析 ◎ 城北老城区：商业繁华地带 沭阳商业中心仍然以老城区为主，因沭阳城市西北方被新沂河包围，城北扩 张幅度受限制，城市发展主要向东城区扩张。老城区集中了城市的行政中心， 商业中心、文化中心等多种功能，是整个城市的核心区。老城区主要是继续向 东发展，发展新型居住、商贸、文化和部分的无污染工业。 据了解，该区域老城中心地块以旧城改造为主，楼盘规模大多较小，沿江 地块楼盘规模较大。 老城区新开发楼盘不多， 大多数为 03—04 年开发的尾盘项 目，目前均价都在 1500 元/平米左右。老城区楼盘受地块限制，规划没多大创- 24 -新，均为中央小花园，排排坐设计。老城区项目均以多层住宅加沿街商业为主， 沿街商铺价位在
多元不等。 目前，老城区主要代表楼盘有雯锦花园、学府花苑、锦绣家园、信安花园 等、豪园。 ◎ 城南片区：城市的居住方向 沭阳县规划城南为城市居住区，城南邻近老城区，又与老城区浓厚商业氛 围相对分离，区域居住环境优越，属于新居住区和老城区互相补充，方向项目 规模相对较大，规划设计上更合理。该区域住宅价格在 1400 左右，商铺价格在
元/平米之间，升值潜力较大。 城南区块的代表楼盘有：凤凰国际城、巴黎新城、苏州花园、果园新村等。 其中巴黎新城在该区域为新一代代表楼盘，该项目分 4 期开发，目前一、 二期销售情况良好，三期即将推出。巴黎新城依靠优越的地理位臵，合理的规 划布局，精致的户型设计，时尚现代的外立面处理，受市场追捧。◎城东片区：城市未来发展方向 城东片区以宽阔通畅的迎宾大道连接老城区，县政府大手笔规划，当地市 民对城东片区的发展前景非常看好。未来县政府、各大中小学校及企事业单位 将陆续搬迁至城东，发展潜力非常大。 从目前城东片区楼盘可以看出，该区域楼盘规模较大，规划合理，档次与 其他区块有所提升，其楼盘价格较高，均价在 1600 元左右。 目前，城东片区的主要代表楼盘有东方名都、东方明珠城、光明花园、东 城馥邦、国际公馆、浙江商城等。2.3 沭阳县城商品房市场分析沭阳作为全过最大的县级城市，目前人口已突破 200 万，比一般的市级城 市人口多，商品房市场需求旺盛。房地产行业的发展在一定程度上反映出城市 的发展情况，而房价更是当地经济的间接反映。 目前沭阳县房价平均价在 1500 元/平米左右， 别墅均价尚未超过 3000 元/ 平米，沿街商业价格
元/平米不等。随着当地政府招商引资工作的- 25 -推进，吸引了众多外地企业到此投资建厂，对当地经济发展有非常积极的促进 作用，近几年房价增长幅度也较大。 据调查，部分 03 年左右开发的楼盘，开盘价 800 多元/平米，至今已涨至 1400 多元/平米。从业内人士访谈中了解，一年内沭阳房价有望突破 2000 元/ 平米，升值空间较大。其支撑理由是当地人口众多，并保持迅速增长态势，经 济发展迅速，除招商引资带动当地经济外，本地特色的花木及养殖业形成了一 定规模。 从目前当地楼盘销售情况来看，早期开发楼盘因规划设计、销售手段等方 面尚处于原始开发状态，销售周期较长。近几年开发的新楼盘，在规划设计和 营销方面均有所创新，比如大规模开发，聘请专业的营销策划公司等，因此， 新开发楼盘销售情况良好，有部分楼盘尚未开工已预定一空。说明当地房地产 市场在营销策划方面仍然存在很大的操作空间。2.4 沭阳县城二手房市场需求特征分析2006 年的房地产市场可谓“一波三折”，宏观调控政策紧锣密鼓的出台， 二手房税收政策也步步紧跟。今年 6 月 1 日起，转让购买五年以内的房产，须 按照房价全额缴纳营业税，转让二手房征收 20％个人所得税的新政于 8 月 1 日 起实施。一石激起千层浪，各家房产中介的日子越来越难过。2.4.1 中介机构良莠不齐 目前沭阳县的房地产中介机构较少，并不成规模，均以零散型经营为主。 由于当地房产中介业几乎是一个没有进入门槛的行业，选一临街店铺，一张桌 子，二三个人员，几块展板，就能可以日进斗金了，所以导致各中介公司素质 不一，市场也难免鱼龙混杂。 近年来城市扩张加快，一手房交易火爆拉动二手房交易市场发展，许多原 先做招聘和租赁房屋为主的小中介也纷纷介入此行。沭阳中介机构大多在老城 区地段，行业分布零散。主要集中在一些前几年开发的小区附近，如都市阳光、 女人街附近都有小型中介机构。多数中介机构办公简陋，并不以二手房交易为 主营业务；仅有的几家正规中介则普遍存在着规模偏小，实力有限。- 26 -2.4.2 经营风险明显增大 面对日益下跌的交易量，仅仅靠单一的二手房交易获利的公司，经营风险 明显增大。因此，不少中介公司开始拓展业务，以化解由于单一经营而造成的 风险。 随着二手房市场宏观调控政策的出台，沭阳各大房产中介机构，也正在积 极拓展其他方面的业务，如代理汽车城销售、现金收房等，据了解近期正在与 多家开发商洽谈尾盘超市事项，整合各家开发商的房源，利用其绝佳的市口来 缓解政策造成的影响。2.4.3 租售冰火两重天 中介机构的空间将越来越小，竞争会更加激烈，中心城区的中介机构普遍 反映“生意越来越难做”。从六月份开始，沭阳二手房买卖、租赁市场出现了 两种截然不同的反应：二手房买卖业务比以往大幅减少，房价趋高；租赁市场 迅速升温，原本打算出售的二手房越来越多地进入了租赁市场。由于二手房房 源较少，导致房价也有所上涨，这是因为现在营业税规定要由卖方承担，为了 避免交税带来负担，卖方自然提高了房价，把营业税转嫁到买主身上。许多计 划购买二手房的消费者因此放弃买房计划。卖的少、买的也少，导致现在二手 房交易冷清。 相较于二手房交易的冷清，房屋租赁市场升温明显。许多本来是 五年以内二手房的业主，纷纷改变主意，改售为租。同时，一些原本计划买二 手房的消费者，在看到房价的波动后，也改买房为租房。房源的减少，主要是 由于“5 年内出售要征收全额营业税”。业主选择了暂缓出售，转而出租。营 业税征收时限的延长，使得一部分房产出售者的成本增加，出售意愿降低，为 了规避营业税，因此转而把房产出租。中心城区的整个二手房市场笼罩在一片 阴晴不定、前景难测的气氛下，上下家观望情绪浓重。2.4.4 整合品牌好时机 有人说 2006 年是二手房中介行业的“洗牌”年。 中介市场竞争的趋势就是 从分散走向集中，一批没有品牌、服务不到位、实力弱小、追求投机的中小型 房产中介机构纷纷下马休业，这对于品牌中介来说是整合的好时机。同时鱼龙 混杂的中介市场逐渐涤清，交易行为不断规范，从长远看有利于二手房市场积 极有序地运行。中心城区的正规中介机构要实现资源共享、信息共享，共同抵- 27 -御不良小中介的无序竞争，积极配合政府整顿中介市场秩序，打造品牌优势， 净化二手房交易市场，除了提高资金透明服务和人性化代理服务外，将商品房 代理销售、品牌策划以及为购房者提供验房、购买建议、物业问题咨询等服务 作为中介机构的经营范围以降低市场经营风险。2.5 沭阳商品住宅市场发展前景分析2.5.1 供应与需求状况分析 目前，沭阳普通住宅商品房和商铺的供应整体上供应量较大，政府南沿东 扩政策，大规模项目不断涌现，市场竞争越来越激烈。 通过调查，当地消费者购房最看重的因素仍然以地段和价格为主，对产品 质量和物业服务要求进一步提高。因此，我们认为沭阳的房地产市场价格和产 品档次的上升空间还将有一个大的提高。由于受投资和需求引擎的双向拉动， 未来几年，沭阳的房地产市场仍将保持较强的发展势头。2.5.2 项目投资机会分析◎从产业投入的角度分析 在沭阳的城市规划中， “南延东扩”的城市格局已经启动，近期以向东、向 南发展为主，向南继续完善城南居住环境的建设，远期目标将向东发展。 沭阳近几年来经济总量持续高速增长，对房地产业的投入不断加大，房地 产占固定资产的比重也将继续加大，全力推进城市化进程。未来三年，新区的 建设和旧城的改造将继续加大力度，原有的地域差别将不断缩小，地段升值潜 力大，为房地产开发提供了广阔的空间。◎从市场角度分析 购房能力： 伴随经济的增长，城镇居民可支配收入逐年增多。2005 年，沭阳农民的纯- 28 -人均收入为 3900 元，周边部分先富起来的乡镇农民将涌入县城市购房。2006 年 1-5 月份我县居民人均可支配收入达 3184.8 元，增速达 16.3%，仍然是低基 数的高增长。 沭阳经济稳步增长也使得城镇居民收入增加， 市民住房购买能力 提高，个人购买商品房已成为市场的主流。 消费结构： 随着地产市场的持续发展，沭阳消费者的消费观念尚处于满足居住需求阶 段。随着房地产市场的开发及引导，未来消费市场也将由“居住型”向“舒适 型”过渡，改善性住房需求占总需求的比重在逐年增加，二次臵业的消费群体 逐步扩大，沭阳人均居住水平迅速提高。 需求关系： 沭阳县目前正处于城市化进程的高速发展时期。因人口拉动的需求是强大 的，据了解，作为一个区域性的中心城市，周边城镇人口对住房的有效需求比 例并不低。 目前沭阳普通住宅商品房和商铺的供应供需保持平衡的状态，新开发楼盘 销售情况较好，存在较大的市场发展空间。在当地，地段、价格和有吸引力的 产品始终为消费者追捧。通过调查，我们认为沭阳的房地产市场价格和产品档 次的上升空间还将有一个大的提高。调查中发现，相对而言，当地消费者对房 价敏感度并不高，并且大多数人对沭阳房地产市场非常有信心，对价格的预期 也是看涨的占多数，对房地产市场的发展潜力看好。未来高品质楼盘的生存空 间较大。◎从价格走势分析 沭阳县房地产进入市场化以来，03—06 年是涨幅最快的几年。据了解，03 年中心城区住宅平均价格在 800 元/平方米左右，到 06 年均价在 1500 元/平方 米左右，3 年时间房价成倍增长，目前仍处于发展时期。 城东片区发展势头更旺，其价格已经超过了老城区和城南板块，其中老城 区一直处于小幅上涨的状态，城南凤凰国际城价格在短期内有望上升调整。◎从政策角度分析 尽管调控对楼市的影响不容低估，但对于一个县级城市来说，作用有限。 一是政府把房地产业作为国民经济的支柱产业，加大对房地产业发展的支持力- 29 -度；二是深化住房制度改革，彻底停止了住房实物分配制度，全面推进住房商 品化、市场化的进程；三是停止公务员小区的建设及控制经济适用房的建设， 使市场结构趋于合理，加大市场需求。尽管沭阳目前的政策对房产投资是适度 从紧的，但支持 GDP 增长和政府实际无多少财力进行旧城改造的现状，政府对 房产的依赖度不会实际降低。2.5.3 项目投资威胁分析◎土地放量较大 市场竞争激烈 统计表明，近年沭阳上市的地块开发面积较多，短期内将有规模较大项目 上市，市场严峻。城南和城东两大新区正在加大扩张建设力度，将有大片土地 出让，楼盘间竞争加剧。 因此，本案在开发过程中，必须有超前的规划意思，并通过强大的媒体宣 传，争取一炮打响，短期内将房源去化，规避激烈的市场竞争。◎产品同质化现象严重 目前，沭阳楼盘的产品同质化现象严重，楼盘品质感不高，导致市场竞争 主要在地段和价格上的竞争，因此，必须在规划及品质上寻求新的突破。第三篇、市场微观调查研究3.1 市场现有项目调查巴黎新城 楼盘位臵 开 发 商 建筑设计 基本 信息 行销策划 配套设施 交通状况 物业管理 售楼电话 规划 设计 占地面积 总建筑面积 容 积 率 沭阳迎宾大道与圩东河交界处的东南部 江苏中科臵业有限公司 沭阳翔盛房地产开发有限公司 德国艾森建筑设计（中国）有限公司 上海奇道营销策划有限公司 新仁慈医院、修远中学 北依城市主干道迎宾大道，距客运总站 5 分钟车程 中科臵业 6 272.86 亩 23 万方 0.8- 30 -绿 化 率 产品类型 主力户型35% 多层、联排别墅 二房二厅/面积： 89 ㎡ 三房二厅/面积： 109--117 ㎡ 四房二厅 /面积：136 ㎡ 销售情况开盘时间 2006-9，交付时间一期春风沂水已交付，均价 1400 元/㎡，最高价 1600 元/㎡。 项目分四期开发，到目前为止，一期、二期已经销售 90%，三期下月推出，剩余的房源主要 分布在迎宾大道街边 2 幢，136 ㎡四房少量余房。 楼盘点评 该项目以多层住宅为主， 中心区域为四层跃式洋房， 沿迎宾大道为商铺及 2 幢小高层住 宅，沿深圳路为商铺和多层住宅，沿圩东河为精品商业街。内部配套有高级商务休闲会馆、 幼儿园、休闲运动场所，以及包括羽毛球场、健康步道、健身器材等。 该项目地段较好，周边环境改善中，项目整体形象包装较好，性价比较高，周边居住氛 围成熟，商业升值空间较大。项目整体布局合理，引进巴黎风情水系，景观设计聘请香港泛 亚绿洲环境设计研究院，国际景观大师孙明亲自设计，整个小区景观营造有特色。项目品质 感较高，外立面为 2 段式处理，底层用材为花岗岩面砖，上面为瓷砖。 在营销方面，聘请上海专业营销策划公司，销售手段较成熟，但销售人员素质一般，着 装不统一，解说能力不强。 附鸟瞰效果图东城馥邦 楼盘位臵 开 发 商 行销策划 配套设施 交通状况 基本 信息 物业管理 售楼电话 总建筑面积 绿 化 率 产品类型 主力户型 珠江路与深圳路交叉口 虹亚房产 苏州市安腾投资顾问有限公司 仁慈医院、修远中学、 临近城市主干道迎宾大道 虹亚房产 8 11 万㎡ 35% 多层、小高层、沿街商铺、大型市场 二房二厅/面积： 95 ㎡ 三房二厅/面积： 119--131 ㎡ 四房二厅 /复式楼/面积：136 ㎡ 销售情况- 31 -开盘时间 ，工程进度已建 3—4 层，均价 1450 元/㎡，最高价 1600 元/㎡。到目 前为止，该项目第一批房源推出市场，短短一个月不到时间已经销售 70%，四幢小高层建筑 预留在后期推出，沿珠江路将设臵大型卖场及综合市场。热销户型以二房和小三房为主，顶 楼复式主要卖点为平顶结构，与当地众多坡顶式阁楼有所区别。 楼盘点评 该项目以多层住宅为主， 小高层为预留到后期推出， 主要考虑当地对小高层物业的接受 度不高，商业占据项目很大比例，其中，社区自建菜市场 5300 ㎡，超级大卖场 15000 ㎡， 自带幼儿园 1600 ㎡。项目周边生活配套设施成熟，学校、银行、酒店、超市、购物街等配 套设施齐备，内部配套有超级大卖场、幼儿园、菜市场等。 该项目产品多样，多层、小高层、商铺分别比例相当，项目地段较好，周边人气较旺， 属城东居住区中心地段。规划设计上一般，景观营造上采用双重花园设计，底层私家花园， 顶层空中花园，与中央花园遥相呼应。 推广宣传方面，整体形象突出，采用了道旗、DM 单、社区悬挂条幅等宣传手段。 在销售上，采用了赠送礼品、预约金 2000 元可冲抵 5000 元购房款，并可享受 98 折优 惠。一期多层在市场反应良好，销售比较成功，但后期小高层住宅及商铺销售，市场存在一 定抗性，毕竟与城市主干道有一点距离。豪园/沭阳故事 楼盘位臵 开 发 商 建筑设计 基本 信息 景观设计 行销策划 配套设施 交通状况 物业管理 售楼电话 占地面积 总建筑面积 规划 设计 容 积 率 绿 化 率 规划户数 产品类型 沭阳学府中路，珠海路，珠江路 江苏广安臵业发展有限公司 淮安市建筑设计有限公司 香港捷奥国际设计顾问有限公司 常州和盛臵业顾问有限公司 沭中公园、沭阳高级中学 城市主干道学府中路，京沪高速 广安臵业多层 0.2、排屋 0.4 元/㎡〃月 0
万㎡ 35 万㎡ 0.83 46.8% 1700 多层、小高层、别墅、商业街- 32 -主力户型二房二厅/面积：97--107 ㎡ 三房二厅/面积：111--149 ㎡ 四房二厅/面积：136 ㎡ 销售情况开盘时间 2005-4， 交付时间一期已交付， 均价： 别墅 2900 均价， 多层 1400 元/㎡， 起价 1200 元/㎡，最高价 1600 元/㎡。项目分四期开发，到目前为止，一期已经销售 80%，二期、三 期推出时间尚未确定，剩余的房源别墅 2 幢，及少量面积较大户型。 楼盘点评 该项目为复合型超大社区，包括多层、小高层、别墅、商业等多种业态。社区中心区域 1.8 万㎡人工湖，中央人工湖将别墅区及普通公寓住宅区分，在沭阳属复合型大盘。社区内 部配套设施齐全，其中有多功能时尚会所、室内网球场、健身房、桥牌室、羽毛球馆、儿童 乐园等多种康乐设施。 该项目属沭阳首席大盘，规模较大，产品多样，整体规划布局有特色，中央开发大型人 工湖，环绕性水系布局，内部配套设施完善。项目在老城区和新城区交界处，周边居住氛围 较成熟，紧林沭阳高级中学，占据教育资源优势。 调研中发现， 本项目开发商有意打造沭阳高档大盘， 但实际上并没有树立首席大盘形象， 仅在规模上占据优势，其产品存在较大缺陷。例如项目品质感不强，采用涂料立面处理，效 果欠佳，产品设计上不合理，例如管道、车库、储物间设计等众多细节暴露问题严重。 形象包装欠佳，整体形象不统一，比较混乱，销售资料各种宣传品与楼盘形象存在较大 差距。 在营销方面，销售人员着装不统一，素质一般，一期销售周期较长，周边楼盘对其客源 分流严重，与其户型面积过大有较大关系。 附鸟瞰效果图 金三角〃银座 楼盘位臵 开 发 商 建筑设计 基本 信息 行销策划 配套设施 交通状况 售楼电话 产品类型 主力户型 沭阳上海北路 沭阳海天房地产开发有限公司 建筑设计有限公司 杭州精创营销顾问有限公司 人民医院 老城区中心大道上海北路 1 多层、小高层、商业街、百货商场 132 ㎡ 销售情况 开盘时间 2004，已交付，四层住宅价格 1400 元/㎡，11 层 1680 元/㎡，剩余里面商铺价格 7300 元/平方米。该项目由 2 幢小高层，4 幢多层住宅，底层 1--3 层商业为商业，04 年开 盘至今，小高层住宅剩余 4 套，商铺剩余 10 多间。 楼盘点评- 33 -该项目以商业为主， 其中有大型商场和底部商铺， 2 幢小高层住宅及 4 幢多层住宅组成。 该项目地段优势明显，地处老城区的商业中心地段，紧临沭河，整个地块呈三角型。 该项目在品质感一般，户型设计相对合理，但是从长达 2 年多销售周期可以发现，当地 市民对小高层市场具有较大的排斥心理。 商铺价格较高， 从目前的销售情况及商业运营情况 来看，商业价值显现出来，但受项目地块限制，内部商业人气较低，大型商场人气比较旺。附鸟瞰效果图浙江商城 楼盘位臵 开 发 商 建筑设计 行销策划 基本 信息 配套设施 交通状况 售楼电话 总建筑面积 产品类型 主力户型 沭阳迎宾大道 恒伟控股〃沭阳商城房地产开发有限公司 建筑设计有限公司 顾问有限公司 广宇学校、仁慈医院 城市主干道迎宾大道 7
万㎡ 专业市场、2—3 层为住宅 70--90 ㎡ 销售情况- 34 -开盘时间 2004，项目分二期开发，一期已交付使用，住宅价格 1400 元/㎡左右，商铺价格 从 2000 多---4000 多元/㎡。该项目是一个以建材、家具、家装用品的专业市场，目前一期 销售情况较好，一期销售率达到 78%。 楼盘点评 该项目是沭阳近年开发的代表性专业市场，项目地段较好，产品品质感较强，规划布局 合理。地处城东新区与老城区交界范畴，周边生活氛围及商业氛围均较成熟。项目以第一年 免租金形式招商比较成功，但目前市场仍然需要时间培育。姑苏花苑 楼盘位臵 开 发 商 建筑设计 基本 信息 行销策划 配套设施 交通状况 售楼电话 占地面积 总建筑面积 容 积 率 规划 设计 绿 化 率 规划户数 车 位 产品类型 主力户型 苏州路南侧，上海路以东 沭阳恒通房地产开发有限公司 无锡农垦建筑设计研究院 新生代设计策划机构 长途汽车站筹建中，县政府、法院、潼阳中学、广州路小学、 南苑幼儿园、国际学校、北京路中学、实验小学。 地处城市南延的中心地段，交通便利。
78 平方 40656 平方 1.01 33.2% 112 1：1 排屋 238 ㎡ 销售情况 4 月 27 日开工，开盘时间，交付时间 ，均价 2000 元/㎡。 楼盘点评 该项目是由 56 幢排屋组成， 一幢两户三层； 单层面积 90 平方左右， 导致物业空间相对狭小， 而在户型设计上过分强调空间的分割，导致每个空间都偏小，主卧、次卧、客厅面积基本持 平，卫生间设计存在暗门，且楼道狭窄，都不符合一般人对于高档住宅心理需求；排屋楼间 距小，尽管小区还在施工中，但对未来居住环境的不利影响已经可以看见。 在配套上， 该项目有规划中的四星级姑苏饭店， 采用苏州古典园林的建筑风格， 目前还未建； 在城市配套上，周边有小学、中学，以及筹建中的长途汽车站，生活配套设施齐全；项目提 出围绕沭阳“东扩南延”的城市战略，定位为“亮点工程” ，但总体的规划设计有局限性。 在营销上，宣传资料与实际相差较大，所提供的建筑密度、容积率等数据不准确。 附鸟瞰效果图- 35 -果园新村 楼盘位臵 开 发 商 基本 信息 配套设施 交通状况 物业管理 售楼电话 占地面积 总建筑面积 容 积 率 规划 设计 绿 化 率 规划户数 车 位 产品类型 主力户型 学府南路与苏州路交界 沭阳长明房产有限公司 东临新县政府、虞姬生态公园，中英文学校、国际学校 北靠新城市中心——新街口，西通繁华的上海路，距离沈括像 商圈数分钟。 0.2 元/㎡.年
94 亩 86553 ㎡ 1.267 33.5% 626 3：1 5+1 多层 105.29 ㎡ 销售情况 均价 1268 元/㎡ ，销售率 90%。 一层 1308 元/㎡，二层 1398 元/㎡，三层 1368 元/㎡，四层 1298 元/㎡，五层 1140 元/㎡， 阁楼 1100 元/㎡，自行车库 1100 元/㎡，车库 1600 元/㎡ 楼盘点评 由 17 幢多层组成。建筑规划比较初级；小区绿化率不高；内部配套设施有限，除了小面积 的人工水系和凉亭，景观设计投入不大；车库配比为 3：1；外立面为普通墙漆；销售部为 沿街店面，没有装修，没有专业售楼人员。- 36 -苏州花园 楼盘位臵 开 发 商 基本 信息 配套设施 交通状况 物业管理 售楼电话 占地面积 总建筑面积 规划 设计 容 积 率 绿 化 率 产品类型 户型范围 学府南路与深圳西路交叉口，平安医院对面 宿迁贝恩臵业有限公司 青少年广场、沭阳大酒店、平安医院 东临学府南路，交通便利 200 元/年
万方 58670 平方 1.46 34% 多层（5+1） 85.14-132.32 ㎡ 销售情况 开盘时间 02 年，当时价格 800 元/㎡，目前市场均价 1400 元/㎡，销售率 95%。剩余的房源 为东面沿街商铺以上住房 4、5、6 层，及园内靠西边顶层 130 方以上一套，另有单独出售的 阁楼。该物业剩余房源 4 层售价 1450 元/㎡，5 层 1400 元/㎡，6 层 1300 元/平方；商铺为 30-50 平方双层，价格 4000 元/平方。 楼盘点评 项目于 02 年开售，至今 4 年仍未销售完毕；地处沭阳成熟生活区，是沭阳城市东进的界点， 往东即是沭阳目前发展迅速的东部建筑群；由澳洲华人独资 4000 万建造，小区内有古典园 林中的景观走廊，外立面及阳台则有澳洲的一些建筑元素，但楼宇间距较小，道路狭窄，车 位配臵少，有拥挤感；原规划中有别墅，现已取消；作为一个较早开发的楼盘，经历了沭阳 房地产的低价起步，作为尾盘，其均价及二手房市场价基本代表沭阳的市场；在沭阳有一定 的知名度。凤凰国际城 楼盘位臵 开 发 商 景观设计 基本 信息 行销策划 配套设施 交通状况 物业管理 售楼电话 占地面积 规划 设计 总建筑面积 绿 化 率 规划户数 产品类型 沭阳县苏州西路（沭阳国际学校对面） 江苏瑞和房地产发展有限公司 上海敏邦建筑设计研究院 杭州博日 周边：实验幼儿园、实验小学、国际学校、教师进修学校 内部：羽毛球场、棋牌室、红外线智能监控系统 宽阔的苏州路，与市中心相距 10 分钟车程 物业费 0.2 元/㎡.月
163 亩 15 万㎡ 40% 1298 多层- 37 -户型范围96-129 ㎡ 销售情况4 月份开始预售，当时均价 1200 元/㎡；9 月 28 日开盘，目前均价 1350 元/㎡；07 年 7 月 交付；目前销售率 80%。 楼盘点评 该项目分两期开发建设， 规划建设商住房 36 幢及各种商业配套用房， 总投资 2 亿元人民币， 一期工程将于今年年底建成；项目外围 1-2 层为商铺，3-6 层为住房，顶楼带露台，中间为 多层住宅，总体呈围合型，在东、南、北三面开进出口；配有中心会所、中心花园，采用人 车分流，车位 1：1 配比，楼宇间距 1：1.48，物业管理费 0.2 元/㎡.年； 其在沭阳无论规模与投资都算是大盘， 设计上打出人文化、 亲情化、 园林化， 功能上集商贸、 商住为一体。 其开发公司在沭阳还有大量土地，目前开发量为总量的 30%，在开发节奏上把握较好，试图 通过后期的市场培育来实现品牌价值与商业价值的双丰收； 公司高层对沭阳未来的房地产持 乐观态度，深信未来的公寓房价可以突破 2000 元，并且他们已经开始适当程度的提价；今 年 4 月份至今，他们房价已经抬高近 200 元/平方，预计年底还有提升； 购买的人群中公务员比例较大； 在营销上， 销售团队比较成熟， 售楼人员的从业经验较足， 素质较高； 形象包装也相对成熟， 有品牌塑造的决心，并通过向学校捐赠图书等活动，加强品牌口碑。阳光公寓 楼盘位臵 开 发 商 行销策划 基本 信息 配套设施 交通状况 物业管理 售楼电话 主力户型 沭城镇政府南侧，西临北京路。 沭阳金太阳房地产开发有限公司 南京嘉纳地产营销公司 城市配套：影剧院、金碧辉煌大酒店、中国银行、时代超市、 苏果超市、肯德基； 内部配套：阳光尚都街区。 北京路为旧城主干道，交通相对拥挤。 沭阳明达物业公司
三室两厅 销售情况 准现房发售。商铺价格 8100 元/㎡，住宅三楼最高价 1600 元/㎡，层差 50 元左右。销售率 50%。 楼盘点评 项目由旧城改造而成，总体面积不大，形状规整；由沿街商铺、内臵商业步行街、商铺 2 层以上住宅组成，呈围合形；位于旧城，北京路街区人流量大，因此商业价值较高。- 38 -国际公馆 楼盘位臵 开 发 商 行销策划 基本 信息 迎宾大道广宇学校东侧，汽车总站西侧 上海碧恒实业有限公司沭阳分公司 杭州博日房地产营销策划机构 周边配套：广宇中学、仁慈医院、酒店、咖啡吧、金阳光娱乐 城、浙江商城。 内部配套：四防联网系统、闭路电视监控系统、周边防范报警 系统、电子巡更系统、停车场管理系统、可视数码连网系统 近临客运总站，京沪高速公路出口 物业费 4 元/㎡
16 亩 13 万㎡ 35% 1000 户左右 小高层，12 层 主力户型：113-140 ㎡，户型范围：113 ㎡到 259 ㎡ 销售情况 开盘时间 2006 年 10 月 28 日，起价 1210 元/㎡，均价 1500 元/㎡左右，据销售人员称销售 率 50%，但据具体调查后发现只销售了 40 套左右。 楼盘点评 近年来，县委、县政府紧紧围绕加快建设现代化中等城市目标，大力实施“东扩南延”发展 战略，城市开发始终保持火热的态势、上升的势头。国际公馆小区作为该县第一个以高层建 筑群为主体住宅建设项目， 相对于该地区而言设计大胆超前， 功能完善。 但销售情况不理想， 毕竟该地区对高层建筑的接受程度还比较有限。其中的商铺面宽 7 米，建筑面积 170 ㎡，户 型设计偏大，均价 4000 元/㎡，由于总价较高，销售也不理想。配套设施交通状况 物业管理 售楼电话 占地面积 总建筑面积 规划 设计 绿 化 率 规划户数 产品类型 主力户型- 39 -鸿翔〃紫藤花园 楼盘位臵 开 发 商 景观设计 基本 信息 行销策划 配套设施 交通状况 物业管理 售楼电话 占地面积 总建筑面积 规划 设计 绿 化 率 规划户数 产品类型 主力户型 位于原县政府大院 浙江鸿翔集团房地产开发有限公司沭阳分公司 香港著名贝思国际联合设计机构设计 沭阳金手指广告 周边配套：实验小学、建陵中学、虞姬生态园、袁枚广场 楼宇智能化系统，周边防越报警系统，电子讯更系统 位于北面老城区，道路比较狭窄 0.15 元/㎡
58 亩 76000 ㎡ 35% 600 多 多层 主力户型：99-123 ㎡ 销售情况 一期剩余少量 130 ㎡以上余房，二期建筑面积 10454 ㎡，共 75 户，目前均价 1450 元/㎡。 楼盘点评 该项目总投资 1.5 亿，位于老城区，目前周边建筑物比较破旧，影响其周边形象，而其建筑 外立面还是比较精致的，在该区域独树一臶，户型设计也比较方正，但其建筑质量欠佳，在 交付使用过程中将会带来些许不便。 附鸟瞰效果图- 40 -信安花园 楼盘位臵 开 发 商 基本 信息 配套设施 交通状况 物业管理 售楼电话 占地面积 总建筑面积 容 积 率 规划 设计 绿 化 率 建筑密度 规划户数 产品类型 主力户型 沭阳县光荣东路 沭阳县信安房地产有限公司 享受市中心配套 位于市中心地段，交通方便，但道路有些狭窄 0.2 元/㎡.月
（二期、三期）59559.7 ㎡ （二期、三期）99629.6 ㎡ 1.67 35% 30% 2700 户 多层 100、120 ㎡左右，也有 150 以及 60-80 ㎡的户型，户型比较多 销售情况 该项目目前在售的为二期和三期房源，均价 1400 元/㎡，销售率接近 85%，沿街商铺均价南 面沿河 4000 元/㎡，北面沿街 5000 元/㎡，已经全部售完。还有一幢商业用房，目前为 1000 ㎡起售，基本定位为大型商业用房。 楼盘点评 该项目位于市中心水岸地段，地段优势比较明显，配套成熟，商业氛围浓厚，价格还是比较 合理，户型比较多，可适合不同客户群，但随之而来的嘈杂也再所难免，在城市东进、南进 的过程中， 居住品质上可能由于老城区的布局不合理而显得拥挤。 其建筑外立面设计比较普 通，而且都以涂料饰面，经不起时间的洗涤，建筑品质上也比较普通。 附鸟瞰效果图- 41 -学府花苑〃翡翠园 楼盘位臵 开 发 商 行销机构 配套设施 基本 信息 交通状况 物业管理 售楼电话 总建