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二手房买卖合同付款条款详解
作者:吕海山　　时间:　　浏览量 0　　
在上海进行二手房交易，必须签订由市房管局制定并由市工商局监制的用于网上备案的《上海市房地产买卖合同》。这个示范合同由三个部分组成：第一部分由两个特别告知组成；第二部分为合同正文，共14个条款；第三部分由两个补充条款和六个附件组成。合同正文不能修改，据实填写即可，补充条款和大部分附件都是由买卖双方自由约定的。整个示范合同中需要买卖双方特别注意的就是合同正文第九条、第十条违约责任条款，以及“补充条款（一）”和“附件三（付款协议）”。二手房买卖中请律师也主要是对“补充条款（一）”和“附件三（付款协议）”进行风险提示，并制定能够控制风险的条款。
&&&&本文所称的二手房买卖中的付款条款特指《上海市房地产买卖合同》中的附件（三）付款协议的内容。卖方关心付款条款，希望付款条款对自己更有利，能够尽快拿到房款。买方关心付款条款，希望能够通过付款条款控制自己的资金安全，使自己可进可退。二手房买卖中相对于卖方来说买方风险更大一点，搞不好就财房两空。本文就二手房买卖中附件（三）付款协议中的常见条款做一个详细的说明，并提供条款范例作为参考。下文中的甲方指出卖人，乙方指买受人。
&&&&1.&定金条款
&&&&范例：“在签订本合同前，甲方已经收取乙方支付的定金计人民币&&&&元整（大写：人民币&&&&元整），该定金在签订本合同当日自动转为首期房款的一部分。”
&&&&【详解】买卖双方在签订网签的备案合同之前，一般买方就已经向中介支付了一定数额的购房意向金，在居间合同中一般都会约定意向金转为定金的条件，要么约定卖方签订居间协议之日意向金转为定金，要么约定卖方收取意向金之日意向金转为定金。卖方也可能是直接收取买方的定金，不要通过中介收取意向金再转定金。一旦收取了定金，买卖双方就要受到定金罚则的约束。
&&&&二手房买卖中，买方在双方签订网签的备案合同之前支付定金，其性质是立约定金的性质，即以定金的支付为双方订立网签备案合同的担保，若一方拒绝签订网签备案合同将承担定金罚则。一旦双方签订了网签的备案合同一般就不会再适用定金罚则了，而是适用合同中的违约责任条款来追究违约方的违约责任。
&&&&定金作为合同履行的一种担保方式，在合同正常履行的情形下，定金要么抵作价款或者予以收回，所以在合同中必要明确定金的处理方式。二手房买卖中一般都是约定定金抵作购房款。
&&&&2. 首期房款条款
&&&&范例：“2.1甲方应在签订本合同的次日与贷款银行预约提前还贷事宜，并将提前还贷时间告知乙方及中介公司。在甲方与其贷款银行约定的还款之日，乙方将首期房款（含定金）计人民币&&&&&元（大写：人民币&&&&&元整）直接支付至甲方在贷款银行办理的还款账号，甲方当场出具收款收据。
&&&&2.2乙方支付的首期房款专用于甲方偿还抵押贷款之用，首期房款若有不足，不足部分由甲方自行补足且清贷费用由甲方承担。甲方如果将乙方支付的首期房款挪作他用致使合同约定的过户日前未能还清抵押贷款，并注销抵押登记的，甲方应向乙方支付该房屋转让总价款的20%作为违约金，乙方并有权单方解除合同。”
&&&&【详解】二手房买卖中常见的情形时，卖方的房屋里尚有银行按揭贷款没有还清，买方需要通过办理银行按揭贷款的方式来支付购房款。上海现有的规定不允许转按揭，二手房如果想交易，必须事先还清银行按揭贷款，注销抵押登记。
&&&&卖方一般是用买方支付的房款来提前偿还银行的按揭贷款。这样操作对买方来说最大的风险就是支付的房款被卖方挪作他用。买方支付的首期房款本来是用于支付按揭贷款的，但卖方拿到钱款以后却挪作他用了。一旦被挪用，卖方又没有资金来偿还按揭贷款，买方的购房目的就可能落空，所以一定要监控资金安全。实践中常见的操作方法就是：卖方提前预约贷款银行（提前还贷的，银行一般都要求提前一个月预约），确定好还贷日期以后，双方一同到贷款银行，买方直接将房款支付至卖方在贷款银行办理的还款账号，由贷款银行直接划走。这样才能确保支付的房款专用于偿还银行按揭贷款。
&&&&3.&贷款条款
&&&&范例：“3.1甲方同意乙方通过向银行申请人民币&&&&&&元（大写：人民币&&&&&&元整）贷款的形式支付第二期房款。其中，商业性贷款人民币&&&&&&元（大写：人民币&&&&&&元整），个人住房公积金贷款人民币&&&&&元（大写：人民币&&&&&&元整）。乙方应于签订本合同次日起十个工作日内向银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其他一切相关手续。
&&&&3.2若乙方贷款申请未获银行审核通过，则甲、乙双方任何一方均有权单方解除本合同，本合同解除后，甲方已经收取的款项应当于合同解除次日起三个工作日内返还乙方，每逾期一日，甲方应支付乙方未返还款项日万分之十的违约金，除此之外，甲、乙双方互不承担违约责任。
&&&&3.3若乙方申请的贷款额度不足，则乙方应当于过户当日将其补足并支付给甲方，补足后双方办理房屋过户手续。
&&&&3.4第二期房款的支付期限以贷款银行的实际放款日期为准。”
&&&&【详解】房价太高，买方通过申请银行按揭贷款的形式支付房款是最常见的。个人住房贷款是最容易办理的，只要符合一定的条款都可以申请。如果能申请贷款来支付房款那最好了，资金是有它的时间价值的，因为贷款的利率低，如果你能用贷款来支付房款，实际上你是占便宜的，现在你到社会上去融资，融资成本至少年利率30%，而贷款的年利率现在只有6%左右。
&&&&申请银行按揭贷款有两种结果：
&&&&1）申请不到贷款。双方签订了买卖合同后，买方向银行申请贷款，但最后审核没有通过。这时该如何处理？对于买方来说如果能用现金的方式来补足，那可以继续交易，如果数额过大，无法用现金方式来补足，这时候买方当然希望解除合同，退还已经支付的购房款。对于卖方来说，如果买方贷不到款则导致其没钱付房款，一般也会同意解除合同，退还已经收取的购房款。
&&&&2）申请贷款额度不足。如，本来申请了7成的贷款，最后只批了5成，这时候的不足部分就得由买方在过户之前补足。在贷款额度不足的情形下，买方要求解除合同，双方互不承担违约责任，一般卖方是不会同意的，卖方会让买方补足在过户。
&&&&买方在申请银行按揭贷款的时候，一旦出现这两种情形都会非常被动。所以买方在签订买卖合同前，甚至在签订居间合同之前就一定要到银行落实清楚自己到底能不能贷到款，能贷到多少额度的。如果出现上述两种情况，都得怪买方事先没有落实清楚。
&&&&4.&第二期房款条款
&&&&范例：“乙方以银行本票的形式支付第二期房款计人民币&&&&&元（大写：人民币&&&&&&元整）。待房地产交易中心出具产权过户的收件收据后当日，乙方向甲方交付第二期房款的银行本票，甲方当场出具收款收据。”
&&&&【详解】如果买方不贷款，那么除了首付款以及尾款外，绝大部分房款要通过第二期房款形式支付。第二期房款一般约定在过户之日支付，这里有个先后顺序的问题，卖方希望先付款后过户，否则担心过完户，买方不付款；买方希望先过户后付款，否则担心付完款，卖方不过户。遇到这种情形其实解决起来也很简单，可以委托资信较好的第三方来监管房款，三方签订《资金监管协议》，约定好款项的支付条件。可以委托中介公司，也可以委托律师事务所，如果委托中介公司一定要委托资信好的中介公司，小的中介公司风险较大，搞不好把房款都卷跑了。实际操作时，委托第三人监管资金显得有点麻烦，简单的操作就是过户当天让买方直接开好银行现金本票，如果是单位的开好银行转账本票，双方办理完过户手续，房地产交易中心出具产权过户的收件收据后，买方当场向卖方交付银行本票即可。
&&&&银行本票是申请人将款项交存银行，由银行签发的承诺自己在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。所以说如果买方出具银行本票的话，说明其在银行一定是存有相等数额的现金的。
&&&&5.&腾房及尾款条款
&&&&范例：“甲方在取得房地产权证后三个工作日内，双方办理完煤气、通讯、维修基金、物业管理等所有需要更名的事项（因更名产生的更名费用由乙方承担）；办妥原有户口全部迁移手续；结算完应当由甲方承担的费用（相关费用的结算日期以交接之日为准）后，双方对该房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方腾房并将该房屋交付乙方，双方签署《房屋交接书》。完成上述全部事项当日，购房尾款计人民币&&&&&元（大写：人民币&&&&&元整）由乙方一次性支付甲方。”
&&&&【详解】二手房买卖一般都是要留有尾款的，留有尾款主要是对卖方一种制约。对买方来说留有的尾款当然是越多越好，但实践中一般是2万至10万不等，多了卖方一般是不会答应，少了对卖方又起不到制约的作用。尾款一般是在所有事项都做完了，买方买到了干干净净的房子的时候才支付。这些事项具体包括：办理完所有需要更名的手续；结算完应当由卖方承担的费用；所有户口全部迁出；卖方腾房等。
&&&&6.&付款方式
&&&&范例：“本合同项下乙方对甲方的付款以人民币的形式汇至甲方指定的以下账户或届时甲方指定的其他账户。乙方付款所发生的银行手续费等由乙方承担。乙方付款到达甲方的指定账户后，乙方完成付款义务。
&&&&甲方指定的账户：
&&&&开户银行：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&；
&&&&账&&&&号：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&；
&&&&户&&&&名：&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&。”
&&&&【详解】购房款动辄几十上百甚至上千万，所以不可能以现金的形式支付，一般都是以银行转账的形式支付。以银行转账的形式支付即简单又安全，还能出具付款的凭证。既然通过银行转账的形式支付那就需要卖方提供账号，卖方提供的账号最后是其名下的账号，而不是他人名下的账号，这样能防止扯皮。如果卖方一定要求将款项转入其他账户或他人名下的账户，一定要让卖方书面确认，这样才能确保支付安全。
&&&&7.&甲方确认条款
&&&&范例：“甲方中任何一人或多人以任何形式收到本合同项下由乙方支付的任何款项，均视为甲方全体收到该款项。”
&&&&【详解】如果卖方为多人的，买方的每期付款可能并不是由全体共有人来签收的，所以得在合同中加上这样的甲方确认条款，明确只要卖方中的一人或多人以任何形式收取了买方支付的款项后，均视为卖方全体收到了该款项。这样就不会出现明明买方已经付款了，但卖方中的一人或多人以买方没有向其支付款项为由，要求买方支付相关款项的情形。
&&&&以上是二手房买卖的示范合同附件三付款协议中常见的几个条款，当然在实际的二手房买卖中，因为买卖双方的具体情况千差万别，导致合同条款可能会更复杂。买卖双方需要根据实际情况对条款进行增减，选择对自己更为有利的条款。二手房买卖中买卖双方对付款条款的重视要高于对补充条款的重视。双方关心的就是交房付钱这点事，至于对双方可能存在风险点进行约定的补充条款，因为双方不是专业人士，不知道风险在哪，也没有那个脑力劲去想，所以只能更关心付款条款。
在二手房买卖中，买卖双方一般会认为已经委托中介公司了，而且合同都是示范合同，没有必要再委托律师了，如果有这样的想法是危险的，因为在二手房买卖中，律师和中介的作用是不一样的。中介的目的是提供交易信息，促成交易，收取佣金。中介有时候为了促成交易，会忽视风险，甚至隐瞒风险的存在。相比较交易风险，中介更关心钱。律师是替委托人服务的，会为委托人争取最大利益，而且在控制风险方面更专业。如果交易的一方委托了律师，另一方没有，那委托律师的一方一般会在合同条款中占有便宜。手机验证登录
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核心提示：购房者在购买二手房的时候，有一个重要因素必须考虑，那就是，这套房子能不能出让，签订了合同是否具有法律效力。事实上，有些条件下，即使签订了合同也是没有效力的。
房屋属于不动产，为了维持房屋的占有秩序和交易安全，房屋买卖实行登记生效制度，因此，房屋买卖一经过户登记即具有法律效力，法院一般不轻易认定买卖合同无效或撤销买卖合同。不过，广东博浩律师事务所的胡周雄律师表示，实践中，有买卖双方串通等几种情形可被法院认定合同无效或可以撤销。
买卖双方串通损害卖方配偶利益
依据《婚姻法》规定，婚姻关系存续期间取得的登记于一方名下的房屋属于夫妻共有财产。
又依据《物权法》规定，房屋产权证所载明的权属人，即为该房登记意义上的所有权人，有权独立对该房进行转让处分。离婚纠纷中，有的人为剥夺配偶的房屋分割权利，离婚前将登记在其名下的房屋以不合理低价或不支付对价形式偷偷转让到其亲属好友名下，这种情形下权利受侵害的配偶可以向法院主张该房屋买卖合同无效。
限制行为能力人签订的买卖合同
限制行为能力人签订的房屋买卖合同属于可撤销的情形。实践中，涉及房屋买卖合同的限制行为能力人主要表现为精神类病人，比如癫痫症、抑郁症等病人未发病期间行为表现与正常人无异，也能够独立进行房屋买卖民事活动。但相关症状发病时间难以界定，若交易结果明显不利于这一类限制行为能力人时，其法定代理人可以起诉要求撤销该类房屋买卖合同。
胡周雄表示，二手房买卖交易中若知悉对方为限制民事行为能力人或交易行为损害第三人利益时，需慎之又慎。否则，将面临买卖合同被撤销或被认定为无效的法律后果。今日关注天津车辆限购 买家不买郊区买地铁
点评：购房者买房不容易，购房前一定要清楚房子的所属，不然摊上官司，得不偿失啊。
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购买二手房在签合同时应该注意什么细节？
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二手房交易签合同前十项注意 （1.）房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 （2.）房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 （3.）交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 （4）.土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 （5.）市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 （6）.福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 （7.）单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 （8）物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。 （9）.中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。 （10.）合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑 二、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段： （1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 （2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 （3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 （4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 （5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 （6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 （7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 （8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。是否可以解决您的问题？
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购买二手房，最重要的是认真审查房屋产权的完整性、可靠性。 首先要求卖方提供合法的产权证书正本，并到房管部门查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和产权记录。如房主、登记日期、成交价格、卖方产权的完整性、有没有被抵押、是否共享等。 其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般公房必须要原单位盖章后才能出让。 与商品房不同，二手房买卖一般都是“个案”。所以有关价格、房况、户型是否合理、各种管理是否到位、供电容量是否能够负荷空调等大型家电、天花板是否有渗水痕迹、墙壁是否有爆裂或者脱皮、小区保安水平、物业管理费及收费标准等等。此外，请您千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。 在掌握房屋基本情况的基础上，从多个方面对比判断二手房的价值。 最后，提醒您，购买二手房时，不要轻信对方，一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续，才算真正换了主人，其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。
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整理了一下思路，觉的有必要把流程放前面（有贷款的流程，一次性付清的到第五步就结束了）：首先是（步骤一）上网或去中介查看房源信息→→（步骤二）实地考察看房，确定购房意向→→（步骤三）产权调查、和房主商议合同细节→→（步骤四）签订买卖合同→→（步骤五）办理贷款手续、支付首款→→（步骤六）产权（房产、地产）过户，房屋交割→→（步骤七）领房产证（卖方收到银行贷款）、交易完成每月还贷一、去正规的网站和中介（步骤一要注意的）：如果买二手房有中介参与，要找相对大的、知名的中介。中介的收费、服务情况要先问清。还要和中介谈好，中介费的付款时间，一般来说是签完合同付一部分，过户后付一部分，省的太早付完钱，中介就不管事了。付完记得要发票。中介如果提供贷款服务，让他玩去。贷款之类的问题，别怕麻烦，自己去找银行。二、实地考察房屋情况（步骤二要注意的）：1、房屋自身建筑情况如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。2、房屋周边状况如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。三、看房子产权是否清晰（步骤三要注意的）：1、看房产证（房产证薄薄的几页纸有什么好看？可好看了~~）。看以下几点：（1）有没有房产证。没有的直接PASS没有房产证的房屋，一般是房主将其抵押或转卖。有的房主会说，你给他钱，他就能把房产证赎回，再给你。让他滚！让他借钱把证赎回，再找你。（我会告诉你，我们这80年代有个骗子，用没证的房子同时卖给3个傻瓜的故事吗？）除非非常非常非常非常非常中意，不买就会死的房子，不然只选择有房产证的房屋进行交易。（2）看房主是谁卖方必须是房主，对他的房产证和身份证，看身份证号是否一致（当然先要看看是不是假的，多半不会）。有些房屋有好多个共有人，如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。（3）看房屋有没正在贷款有的房子贷款买的，房产证并没被银行收走，但房产证上应该都有注明，看清楚。2、看土地证我们这郊区的房子土地的使用性质，有一种情况是划拨地，划拨地政府可无偿收回，这种情况就要注意，土地证上有注明“出让”的，就是出让地，就对房屋享有较完整的权利。划拨地的房，能无限期使用(政府不收回的话)，但不能出售。要出售就要缴纳土地出让金，变为出让地，使用年限70年，这时就和商品房差不多了。一般土地出让金由卖家交，但卖家一般会把这块算到房价里，由买家承担。还有国人都懂的70年年限，如果运气好，碰到个40、50甚至60年的老房子（70年的运气不是更好？滚蛋！祖国母亲大人都还没70岁），要搞清楚怎么搞......怎么搞？我也没碰过这种情况，我也不知道怎么搞。问去......3、去房管局核实以上情况卖家手上的东西可以隐瞒做手脚，怎么办？去房管局看看吧。顺便搞清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。这些住房，在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。再顺便问问70岁的房子怎么搞。4、看房子是否在租原房主A，2014年1月把房子租给一个哥们B，租期2年，就是租到2015年12月。兄弟你今天日，和原房主A房屋交易成功，你给了他几十、百来万，高高兴兴的拿到房产证。然后想搬家......等下，B哥不让你进，他且住着呢。反了他了！他有权利吗？？？有！因为我国认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。怎么办？买之前，让A哥先把B哥，搞定整走了，再来和你谈！做人要专一不是！！5、近期是否会拆迁如果会，不要告诉别人，买吧！连邻居几栋都买了吧，现在都是有拆有赚。其他方面，入住新房前可到（武当秘法坛）威信公众号，请一道镇宅符。以镇宅，化煞，驱邪，消灾降福，永镇龙神。可驱一切邪祟，破一切煞，令家宅兴旺，人物咸宁。四、交易前要注意的问题（也是步骤三要注意的）：1、看二手房的物管费用是否拖欠：有些房主在卖房子时，有些费用长期拖欠，甚至已经欠下数目不小的费用。你如果不知情就买了，那你就等着全部承担这些费用吧。新房一般就没这些问题，哪些费用要注意？？？？慢慢来：（1）水费。要问卖家是否已付清水费，可以向他要交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。（2）电费。不像水费那么简单。除了向他要交房日上个月份已缴纳的电费账单收据，你最好亲自查一下电表有否移动、改装、走表是否正常等（有听中介的人说过，原房主改装过电表，新房主被罚款的故事），不过不是专业人士不是很容易看的懂，怎么办？带个看的懂的哥们一起看房。（3）煤气费。同上，这些都要办好过户。北方好像还有暖气费，我们没有，就写一起了。（4）电话、宽带、有线电视等。一般让原房主迁走，把自己原来的号码迁来。（5）物业相关费用。去物业公司问，有没欠啥钱，还有过户什么的。2、注意迁移户口问题。有时候我们这买二手房，就是为了孩子就近读书问题，给孩子上户口很重要。如果卖家的户口没有及时迁出，我们的户口也迁不进来，就会发生纠纷。目的没达到，那房子都等于白买（这种事，真还听过不少）。因此，买房前可到相关部门（街道、居委会、派出所之类）查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才能迁，就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。五、签订合同时的注意事项（步骤四要注意的）：1、合同的建立：房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间合同多由卖方提供。买房就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法，以达成最后的同一。2、约定付房款：一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。凭自身实力选择。作为一个理财者，强烈建议，就算有实力，也请选后者。为什么？房贷利息低呗！知道民间借贷利息是房贷的几倍？3、确定交房细节：（1）交房的时间和条件。时间好办，条件可以提哪些？比如卖方要负责清空房间，整理干净等（想想看：开门，一个堆满垃圾的屋子）。（2）物业费、水电费等上面说过了，要他提供最后一个月的缴费证明。（3）过户：①时间：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。②费用：过户所涉税收和费用谁出。这些要在合同里订好。二手房交易税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项，（其余几项都很少一般就是几百块钱）。“交易税费由乙方承担”是合同中的常见陷阱，一般来说营业税、个人所得税由卖方负责，买方负责契税。前几年都是卖方市场，不少买方为了抢房，都主动承担了所有税费，现在房价没那么夸张了，才会开始注意具体谁负责。还有一种情况是，事先谈好，以房价让利为条件，乙方可以同意在合同里写交易税费由乙方承担，同时房价低了税费也可以少交几百块。③上证的人数：房产证上要写几个人的名字？老婆、孩子的如果要加，现在就一起写上，以后再加，麻烦的很。④户口迁出：上一大点的最后一个问题，现在就订好卖方户口迁出的时限。4、明确违约责任：这事真常有，如果合同签完，原房主A哥突然发现：我去，房价飙升了！！！！要你退房了。咋办？买了个表的，现在就先明确违约责任，注意以下几点：（1）合同上的时间必须都是精确的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。（2）每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金（但是别定太高，太夸张好像法院也不认）（3）定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。六、步骤五之后都是对公环节，只要前面合同订好，基本没太大问题。稍微讲一点，有办贷款的话，会涉及到房屋评估。评估费一般是千分五开始算，过百万递减。如果是商贷，可以自己找评估公司，评估费还可以进一步降低。记得换锁
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