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北京高院关于房屋买卖纠纷27个疑难问题的会议纪要
作者:彭宇明 时间: 浏览量：0
北京市高级人民法院
关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要
（<span style="margin:0padding:0color:#000000;z-index:1;word-wrap:break-word !max-width:100%;box-sizing:border-box !" t="6" isout="1" data="14年12月16日）
【京高法发［号】
近年来，我市法院受理的房屋买卖合同纠纷案件中出现了一些新问题、新情况。为统一裁判标准和执法尺度，市高院民一庭组织市一、二、三中院及部分基层法院民庭召开了专题座谈会，经充分深入讨论，就该类案件审理中的相关法律适用问题，形成以下纪要内容：
一、符合房屋现售条件的商品房预售合同的效力
出卖人未取得商品房预售许可证明即签订预售合同转让房屋，在一审法庭辩论终结前房屋已经竣工验收合格的，可以认定为商品房现售，当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的，不予支持。
二、预约合同的效力和履行
当事人以出卖人在签订预购书、购房意向书等预约协议时未取得商品房预售许可证明为由，要求确认预约协议无效的，不予支持，但预约协议被认定为商品房预售合同的除外。
预约协议订立后，当事人一方无正当理由拒绝签订房屋买卖合同，守约方起诉要求法院强制违约方订立买卖合同的，一般不予支持。
三、基于假按揭签订房屋买卖合同的效力
当事人为套取银行贷款虚构房屋买卖事实订立买卖合同，双方并无买卖房屋的真实意思表示，房屋买卖合同无效。当事人尚未还清银行贷款的，对于合同无效的法律后果可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条的规定处理。
四、房屋买卖中阴阳合同的效力
当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。
当事人对房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）的效力及履行存在争议，经审查其名为房屋买卖，实为赠与等其他法律行为的，应根据隐藏法律行为的性质进行处理。
五、购房指标转让合同的效力
当事人签订合同将房屋（包括拆迁安置用房等）的购买指标转让给他人，当事人一方主张转让合同无效的，一般不予支持，但当事人转让经济适用住房等政策性保障住房购房指标的除外。
六、无权处分合同的效力和履行
夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，不予支持。
前款房屋已经交付但尚未办理过户登记，不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得构成要件，买卖合同构成法律上的履行不能，买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的，法院应当释明买受人可以主张解除合同，经释明买受人坚持不变更诉讼请求的，应当判决驳回其诉讼请求。房屋买卖合同解除的，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。
前款房屋已经过户登记到买受人名下，但不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得其他构成要件，夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的，应予支持。
“善意”的判断时点以买受人申请过户登记时为准。
七、房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担
夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋，买受人要求继续履行合同办理房屋过户登记，法院应当对出卖人（登记方）的行为是否构成无权处分或无权代理进行审查，并释明买受人可以申请追加夫妻另一方作为共同被告或第三人参加诉讼，买受人不申请的，法院可以通知夫妻另一方作为无独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方以出卖人构成无权处分为由要求追回房屋的，可以作为有独立请求权第三人参加诉讼。夫妻另一方向法院表示同意出卖人转让房屋的，可以不追加其参加诉讼。
经审查夫妻另一方追认出卖人的处分行为或有证据证明其以自己的行为同意履行的，构成对房屋过户登记债务的加入，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续；出卖人的行为构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条第（2）项或《民法通则》第66条第1款规定的，该买卖合同对夫妻另一方具有约束力，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。
八、冒名签订房屋买卖合同的效力
出卖人冒用房屋所有权人名义（如伪造所有权人身份证明、找相貌近似者冒充所有权人交易等）擅自转让房屋，可以参照《合同法》第48条无权代理的规定认定房屋买卖合同无效，该合同对房屋所有权人没有约束力，但买受人有证据证明构成《合同法》第49条规定表见代理的除外。
买受人信赖出卖人享有代理权法律外观的形成系不可归因于房屋所有权人的，不构成前款规定的表见代理。
九、连环买卖中的合同效力
房屋连环买卖中，前一手房屋买卖合同被确认无效，并不必然影响后一手房屋买卖合同的效力，法院应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效情形予以认定。但后一手买卖合同的买受人能否取得房屋权利，应当依据《物权法》第106条关于善意取得的规定进行处理。
十、借名买房的认定和处理
借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续，经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订的，可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。
房屋腾退纠纷中，被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的，法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。
十一、请求合同继续履行的处理
当事人要求继续履行房屋买卖合同，但诉讼请求中没有具体履行内容的，法院应当向当事人释明，要求其变更诉讼请求明确具体履行内容，如支付购房款、交付房屋、办理房屋过户登记等，并告知仅判决继续履行合同存在履行内容不明确无法执行的风险；当事人坚持不变更的，可以根据当事人的请求作出相应的判决，并告知当事人在履行中发生新的争议可就具体履行内容另行起诉。
十二、商品房不符合交付条件的处理
买受人要求交付商品房，经审查房屋已经完工但未办理竣工验收手续，不符合法定强制性交付条件的，可以判决出卖人在合理期限内组织工程竣工验收，并将验收合格的房屋交付给买受人，但买卖合同存在永久性履行不能情形的除外。
买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持，但买受人有权要求出卖人依据法律规定或合同约定完善房屋交付条件，并主张因房屋交付条件不具备给其造成的实际损失。
商品房买卖合同示范文本约定出卖人“于房屋实际交付之日起三十日内支付违约金”，出卖人实际逾期交付房屋的，买受人应当依合同约定的履行期限主张逾期交房违约金；房屋逾期尚未实际交付，买受人主张逾期交房违约金，出卖人以合同约定的履行期限尚未届至为由提出抗辩的，不予采信。
十三、买受人拒绝接收商品房的处理
出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持，但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。买受人接收房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。
十四、因“出卖人原因”未办理房屋过户登记的认定
商品房买卖合同约定买受人委托出卖人代为办证，出卖人未在合同约定或法定办证期限内将房屋过户登记到买受人名下，并通知买受人领取房屋权属证书的，应当承担逾期办证的违约责任，但出卖人有证据证明办证逾期系因买受人未缴纳办证所需相关税费或提供相关证明等自身原因造成的除外。
商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办证的，出卖人仍负有为买受人办理房屋过户登记的义务，即出卖人应当在合同约定或法定办证期限届满的三十日前，完成房屋初始登记并将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关，且依合同约定或其他合理方式告知买受人可以自行申请房屋过户登记。出卖人未履行上述义务的，应当承担逾期办证的违约责任。
因行政部门原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的，可以根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期办证违约责任。
十五、对待给付义务的同时履行
买受人要求出卖人交付房屋或办理房屋过户登记，经审查合同约定买受人支付剩余购房款的义务先于或与出卖人的交房、过户义务同时履行，且买受人同意依约支付剩余购房款但出卖人拒绝受领的，法院应当向出卖人释明可以反诉要求支付剩余购房款，经释明出卖人坚持不反诉，仅以买受人未支付剩余购房款作为拒绝履行抗辩的，法院应当依据买受人的诉讼请求判决：“出卖人在买受人依合同约定支付剩余购房款时，交付房屋、协助买受人办理房屋过户登记手续”。
十六、一房数卖中买受人的权利顺位
一房数卖中的数个买受人均要求继续履行房屋买卖合同的，应当依据《全国民事审判工作会议纪要》第二部分第（二）方面、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第13条的规定确定权利保护顺位。在房屋查封期间占有房屋的买受人，其权利不能对抗在先查封房屋的买受人；办理商品房预售合同备案或房屋网签手续买受人的权利，不能对抗合法占有房屋的买受人。
买受人要求办理房屋过户登记的案件中，法院应当告知其可以申请对房屋采取保全措施，法院在必要时可以在查封房屋处张贴封条或者公告，并提取保存有关财产权证照。
十七、第三人过户登记请求权的行使
房屋买卖合同中约定出卖人应向买受人指定的第三人办理房屋过户登记手续的，该第三人有权直接要求出卖人办理房屋过户登记；买受人也可以要求出卖人向其指定的第三人履行合同义务，但第三人拒绝受领的除外。
十八、出卖人死亡后房屋买卖合同的履行
出卖人在签订房屋买卖合同后死亡，买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产范围内继续履行合同债务，交付房屋并办理房屋过户登记。法院应当依据买受人的诉讼请求判决：“出卖人的继承人协助买受人办理房屋过户登记手续”。
十九、房屋涨价损失与一倍赔偿的并用
出卖人具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8、9条规定的违约情形，导致商品房买卖合同解除，买受人要求同时赔偿房屋涨价损失和不超过已付购房款一倍损失的，可予以支持，但合同另有约定的除外。出卖人有证据证明两项赔偿数额相加过分高于买受人所受实际损失的，可以酌情降低赔偿总额。
二十、同时主张逾期交房、办证违约金的处理
出卖人存在违反房屋买卖合同约定逾期交房和逾期办证的违约行为，买受人同时主张上述两项违约金的，可予以支持。出卖人主张两项违约金相加数额过高的，法院可以综合买受人所受实际损失、出卖人的过错程度、是否使用格式条款等因素，对于违约行为重复期间的违约金，择一高标准予以支持。
商品房买卖合同约定出卖人逾期取得初始登记和逾期办理过户登记应当支付违约金，买受人同时主张两项违约金的，依前款原则处理。
二十一、逾期办证违约金过高的判断标准
出卖人主张房屋买卖合同约定的逾期办证违约金数额明显过高，经审查买受人实际损失无法确定的，法院可以买受人已付购房款为基数，在日万分之三的标准范围内对违约金数额进行调整。
二十二、违约金分别主张与分段主张的调整
房屋买卖合同纠纷中，出卖人以买受人主张的违约金数额过高作为抗辩的，应区分以下情形处理：
（一）出卖人存在多项违约行为，买受人分别提起诉讼主张违约金，前诉法院已经做出处理的，后诉法院应当综合考虑前后案件的具体情况、买受人的实际损失、前诉案件的赔偿数额等因素综合确定赔偿数额。
（二）买受人就出卖人的同一违约行为分段起诉主张违约金，前诉法院已经确定出卖人支付违约金，出卖人有证据证明前诉案件确定的违约金数额加上买受人在后案中主张的违约金数额过分高于其所受实际损失的，应当判决部分驳回直至全部驳回买受人的诉讼请求。
（三）买受人就出卖人的同一违约行为先后主张迟延履行违约金和解除合同违约金，前诉法院已经确定出卖人承担迟延履行违约金的，后诉法院在支持解除合同违约金时，应当扣除出卖人已经承担的迟延履行违约金的数额。
二十三、违约金诉讼时效的认定
房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为数额确定的一次性违约金的，诉讼时效期间从合同约定的义务履行期限届满之次日起算；约定违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形的，适用《民法通则》关于诉讼时效中断或中止的相关规定。
二十四、民间借贷与代理售房的处理
民间借贷关系的借款人在借款时出具委托书，授权贷款人（或其指定的第三人）出售借款人的房屋，贷款人（或其指定的第三人）在借款人未偿还借款的情况下，以借款人名义转让其房屋，借款人主张买卖合同无效的，一般不予支持，但贷款人与买受人存在恶意串通行为，或者买受人明知或应当知道代理人实际没有代理权或滥用代理权的除外。贷款人应当将收取的购房款扣除贷款本金、合法利息等后剩余的款项及时退还给借款人。
借款人认为合同约定的房屋转让价格明显过低，显失公平的，可以依据《合同法》第54条第1款第（2）项的规定行使撤销权。转让价格是否明显过低的标准可以参照《最高人民法院关于适用&中华人民共和国合同法&若干问题的解释（二）》第19条的规定予以确定，即合同约定的房屋转让价格达不到当时交易地的市场交易价百分之七十的，一般可以视为价格明显过低。
法院应当严格审查授权委托书的内容、买卖合同的订立和履行是否符合市场交易习惯、买受人是否实际支付购房款并实地查看房屋、买受人的身份等因素综合予以认定。
二十五、民间借贷与以房抵债的处理
当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定，借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有（或经第三人同意以第三人所有）的房屋抵偿归贷款人所有，该合同实为基础借贷债权的担保，应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。贷款人可以选择行使以下权利：（1）贷款人依原基础借贷法律关系主张偿还借款的，应予支持；（2）贷款人在履行清算义务的前提下，要求借款人办理房屋过户登记手续的，应予支持。房屋价值超过担保基础借贷债权（贷款本金、合法利息等）的，贷款人应将剩余款项返还给借款人。房屋价值以贷款人要求借款人办理房屋过户登记时予以确定。
当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债，性质上属于债务履行方式的变更，贷款人要求继续履行合同办理房屋过户登记手续的，应予支持。借款人认为抵债价格明显过低，显失公平的，可以参照本纪要第24条第2款规定处理。
二十六、以房抵债与调解
当事人以债务纠纷诉至法院，在诉讼中自愿达成以房抵债协议的，各级法院应当严格依据《最高人民法院关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》的相关规定，加大对可能出现的虚假诉讼案件的审查力度，对抵债协议的内容一般不出具正式调解书予以确认，确实需要出具正式调解书的，应当报经所在法院主管副院长或庭长审核。
二十七、适用范围
本纪要中的房屋买卖合同，未在表述中指明仅适用于商品房买卖的，即包括商品房买卖和存量房买卖，但不包括农村房屋买卖。
二○一四年十二月十六日
执业机构：北京市京师律师事务所关于房产交易的几个问题-
关于房产交易的几个问题
来源：www.zuowenzhai.com &&&作者：编辑&&&日期：
检查购买的二手房是不太清楚在以下部分有大的问题。我们1，核实产权是明确的：卖方必须是房屋的所有者，房产证通过检查身份证核实，确认即可。页2，核实房屋情况：从以下几个方面入手来了解当看房：房屋建筑状况，房屋小区状况，房屋权利状况。验证这些条件有利于控制实际成本和风险，你良好的贸易。页3，明确交易程序：二手房交易可分为看房，签约，按合同约定明确时间的首付款，转账，提交了平衡几个步骤。这些步骤需要注意：保留好交易的证据，转移肯定是存在于所有的房产证之前交房时查看清楚对方是否缴纳清理物业费，水电煤气费，他们可以转移。
4，明确违约责任：卖方必须明确和严格的违约责任是保护双方履行买卖二手房的完整性。在实践中，小额存款处罚或简单的“细心的违约方应承担的损失”，缺少实际效果。发生时有价格波动，资金不足，税费改革，如当一方拖延或拒绝履行合同的情况下的情况。如果签字后觉得还是不想付高昂的价格转让税的买家，他们推迟过户手续，导致卖家后的余额不能得到及时提交;发现房价飞涨一些卖家声称，未经其他共有人的同意同意的买卖合同无效，要求买方退房。出租车从这样的信息：超级经纪人网杭州租房http://hz.mysupa.com
<img alt="房产交易设计的金额巨大,除了买家要都加小心之余,业主也不可不注意" src="http://imgs.soufun.com/news//esf/3_000.jpg" />
<img alt="二手房交易 需注意房东遗留的问题_房产资讯-泉州搜房" src="http://imgs.soufun.com/news//news/3_000.jpg" />
<img alt="聊城在线首页 分类信息首页 房屋交易 新楼盘 房产资讯 >> 详细内容" src="http://p2.pccoo.cn/news/1765081.jpg" />
<img alt="土地使用权性质为集体或划拨,属于安居用房等房产不能上市交易." src="http://img1.gtimg.com/daqing_house/pics/hv1/162/60/194/.jpg" />
关于房产买卖问题：
买卖前的产权审核 首先,要仔细查看业主的房产证,注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人,在签订后边...
关于动迁房交易的几个问题：
动迁房(属于福利房,可以减免税费)未满5年的房子不能交易过户。 产证抵押:就是到房产交易中心办理抵押...
房地产交易包括哪几种形式：
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条:房地产交易的形式主要有房地产转让、房地产抵押和房屋租赁...
买卖房屋应该注意什么?：
卖房者主要有挂牌、收定、签约、收款、交房过户等五个环节 一、挂牌时明确委托方式和期限。 卖方...
房地产交易的一般规则：
房地产交易应遵循以下一般规则:(1)房地产转让、抵押时,房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权.....
如何正确处理房产交易和不动产登记的关系：
一、深刻认识房屋交易和不动产(房屋)登记的关系,要高度重视房屋交易与不动产登记的有效衔接 不动产统一...
房产交易的具体内容怎么查：
1、房产交易内容可以到商品房所在辖区“土地和房屋权属登记中心”(房地产交易所)查询你所购房是否已经向...
买卖房产过程中有哪些常见问题：
1、核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人,通过查验产权证和产权人身份证核实,确认无误即可。 2、...
关于二手房买卖的几个问题：
契税:房款的1.5% ; 印花税:房价的0.1% (买卖双方平分); 交易费:6元/平方米(买卖双方...
房产交易中心是干什么的：
1、房产交易中心主要是明确房产的交易方式,交易份额等,来维系其的合法性! 房产交易中心主要负责:.....
（编辑：qq网友）
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根据房屋是否满2年?卖方是否唯一住房?买方是否首次购房?评估价、面积等情况交税费如下: 1、测绘费1...
北京东城区国土资源和房屋管理局 办公地址:北京市东城区地安门东大街88号 受理范围:在东城区房屋.....
交易中心114定可以查到
乌鲁木齐市房产交易中心 地址:新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区河北东路258号 附近公交:
既然你可以遵守合同三个月后收取房款,就不必要再纠结。如果想早点拿到购房款,你可以在合同里约定:办理过...
目前各地房产过户税费差不多,··关键点(1)卖方是否唯一住房且满五年才能免营业税~(2)买方是首次购...
&|&&|&&|&&|&&| &|&关于动迁房交易的几个问题_百度知道
关于动迁房交易的几个问题
最近朋友推荐了一套二手房
动迁后未满5年
大概还差半年多 。。。 原则上是不能交易的
但是中介说是可以去交易中心进行产证抵押
可以规避一定风险。
请问什么是产证抵押
又是如何起到规避风险的作用？
希望有经验的朋友回答下。。。
还有个问题哦
就是在这段时间房东反悔了
不卖了。 我提出一些赔偿要求 可以得到满足嘛？（中介说抵押一般都是双倍抵押）
还有就是房东把恶意不归还房款， 或是房东发生其他债务问题。 能得到退款保障嘛
我有更好的答案
动迁房（属于福利房，可以减免税费）未满5年的房子不能交易过户。产证抵押：就是到房产交易中心办理抵押，也就是讲房东借你的钱，把房子抵押给你，这样房东必须要等到还清你的钱后，你们到交易中心办理撤销后才可以进行房产交易过户。就像贷款买房，你借了银行钱，在交易后出产证的同时出他项权利证明，这个他项权利证明就抵押给了银行，在交易中心是限制的。只要还清后，到交易中心撤销才可以交易过户。你可以注意的有：1.签订买卖合同（当然不是正式的买卖合同，因为没满五年交易系统里统一格式的合同打印不出来的）如果等半年后，可以按照现有的合同内容打印正式合同过户。2.付款80%或一半（跟房东商量）3.去交易中心办理产证抵押
采纳率：54%
动迁房（属于福利房，可以减免税费）未满5年的房子不能交易过户。 产证抵押：就是到房产交易中心办理抵押，也就是讲房东借你的钱，把房子抵押给你，这样房东必须要等到还清你的钱后，到交易中心办理撤销后才可以进行房产交易过户。 就像贷款买房，借了银行钱，在交易后出产证的同时出他项权利证明，这个他项权利证明就抵押给了银行，在交易中心是限制的。只要还清后，到交易中心撤销才可以交易过户。
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关于房产交易中遇到的问题
闵行颛桥鎮有一地块2003年已被上海东苑美盈置业公司取得土地使用权，开发房地产，但至今仍未开工建设，毫无动工迹象且居民也沒动迁，也未冻结。现在这一地块中有居民看动迁遥遥无期，本身叉要改善居住条件，所以准备把产权房出售。但因此地块房产交易已被冻结，如需交易需东苑美盁置业公司出据同意函。这本可办的事却节外生枝，这家罝业公司要求房产交易的上下家写下以下承諾书，一是产权变更后不增加该房屋以后的各项动安罝补偿费用；二是其安置补偿方案的确定仍以房地产权证变更前所记载的信息为准。在此，请教律师，这种要求是否合理合法，我们买卖房屋的上下家该怎么办。谢谢！
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一、交易型受贿概述司法实践中,一些国家工作人员利用职务便利为请托人谋利,主动提出或者应允以低价买、高价卖等方式,与请托人进行房屋、汽车等商品交易,从中获取非法利益,且数额较大,这类行为就属于通常所说的交易型受贿。由于和典型的受贿行为存在一定的差别,即在该种场合国家工作人员支付了一定的对价,并非完全无偿占有,因而能否认定为受贿,存在争议较大。但由于该对价换来的是严重不相称的财物,所以虽然行为人支付了一定费用,这种行为同样具有权钱交易的本质属性,因为他获得该种好处,正是其利用了职务便利,为对方谋取利益而换得的,因而这种情形符合受贿罪的主客观要件,自然应以受贿论处。二、交易型受贿与正常优惠购物的界限优惠购物,是指根据商品经营者事先设定的针对不特定人的各种优惠交易条件,以优惠价格购买商品的行为。实践中,大多数商家为了获得与同行之间的竞争优势,多会采取一定的或明或暗的优惠形式去吸引顾客,这种促销方式是法律所允许的,而作为国家工作人员也必须...&
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2007年最高人民法院、最高人民检察院出台《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》,列举了十大新型贿赂犯罪,首当其冲就是交易型受贿。《意见》将目光对准了国家工作人员通过交易利用职权为他人谋取利益从而获取交易“差价”的行为,并且规定了犯罪数额的认定标准。然而,《意见》规定的内容相对模糊,自出台之日即伴随着各种解读与批评。这些不同的观点并没有相互吸收和包容升华成为决定性的结论,实践中反而使人们在难以认定交易型受贿数额的藩篱中越陷越深。本文将理论与实践相结合,介绍并分析交易型受贿的数额认定中有争议的三个重要问题,寻求如何将认定交易型受贿数额的标准与司法实践中的适用相契合的方法,以求突破藩篱。本文尝试通过以下方面进行研究:第一部分,介绍交易型受贿数额认定的三个重要的争议问题:交易型受贿数额认定基准的争议,是以市场价格作为认定基准,还是以成本价格作为认定基准;还有关于交易时市场价格的争议,“交易时”的市场价格如何认定以及何为“交易时...&
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“两高”《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》(以下简称《意见》)发布后,刑法理论与实务部门对于新型受贿案件刑法适用进行了广泛且深入的探讨。特别是交易型受贿中的疑难问题,出现了较多针锋相对的意见。本文针对房产交易受贿案件“明显”标准的确定、优惠购买与交易型受贿的界限、受贿人违法所得的追缴等交易型受贿司法认定的疑难问题,进行符合罪刑法定原则的刑法解释,提出细致的判断规则,以期有效贯彻执行《意见》第一条“关于以交易形式受贿问题”。一、交易受贿案件中“明显”标准的确定笔者认为,查办低价买房受贿案件,必须重点查证房产开发商内部的优惠销售记录,通过加权平均法计算内部优惠价格,国家工作人员在此价格以下购买房屋,属于“明显低于市场的价格”,应以受贿论处。根据《价格法》及相关价格规范性文件的规定,房地产开发商具有自主定价的权利,但该价格必须向当地价格管理部门备案。价格管理部门根据地段、楼盘质量等标准,以上述备案价格为基础计算相同档次房产...&
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一、房产交易受贿案件中市场价格的认定(一)低价购买新商品房受贿案件中市场价格的认定在新商品房交易过程中,房地产开发商或经销商所设定的市场销售价并不具有决定意义,通常仅具有参考价值,真正决定新商品房买卖对价金额的是交易中普遍存在的折扣价格。如果低价购买新商品房受贿案件以基准地价、标定地价、房屋重置价格、市场标价等指标为依据评估市场价格,势必与真实的市场价格存在较大偏差,亦与《意见》第1条第3款“市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格”不相符合。新商品房交易折扣幅度不定,开发商或销售公司内部根据经办人员的职务高低设定不同的优惠权限。因此,笔者认为,应当以新商品房销售方的“最低优惠价格”作为“市场价格”,判断国家工作人员实际支付价格是否符合“明显低于”的要求。以“最低优惠价格”作为定性与定量的基点,不仅能够避免控辩双方对于市场价格的鉴定结论是否正确合理的技术性争论,而且充分考虑了新商品房交易价格的实际操作惯例,不会...&
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一、交易型受贿的定罪标准实践中,由于交易型受贿与正常市场交易之间的“度”很难把握,如果简单地以受贿罪的定罪标准作为判断依据,一套价值50万元的房屋,让利1%就可以构成受贿罪,这样则有可能混淆正常交易与权钱交易的界限。围绕着如何区分两者的界限,有学者认为不宜将以低于正常价格购买或者以高于正常价格出售房屋、汽车等物品,达到刑法所规定的受贿犯罪的定罪数额起点的都认定为犯罪,应当缩小打击范围,只有达到“明显”程度才认定为犯罪,即以支付价格“明显”低于或高于市场价格作为定罪标准。2007年7月,最高人民法院,最高人民检察院联合发布的《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》(以下简称《意见》)第一条也明确规定了只有“明显”高于或者低于市场价格的,才作为受贿犯罪处理,应该说这种观点具有一定合理性。然而,这是否意味着必须重新设立一个新的受贿罪定罪标准——“明显”标准,答案是否定的,笔者认为不应以“明显”标准作为限制条件。从认识角度而言,人...&
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