怎么才办能没有我的责任？我带人在工地包了个小活～工资是我一人领了后在平分给他们～我有点抽成～没合同_百度知道
怎么才办能没有我的责任？我带人在工地包了个小活～工资是我一人领了后在平分给他们～我有点抽成～没合同
怎么才办能没有我的责任？我带人在工地包了个小活～工资是我一人领了后在平分给他们～我有点抽成～没合同～老板说没工伤～我想让他们自己买上保险行吗？我抽的不够买保险的～我该怎么办以后出事了没我的责任～
我有更好的答案
估计你和你手下的兄弟说让他们每个月掏出好几百买保险他们肯定不肯的，给你两个建议：第一，说服老板让他给你的兄弟买保险；第二，让老板自己把钱发到你兄弟们手上，而你向老板要求每个月另外给你发管理费。第二种方法操作的话你相对于你的兄弟们就不是包工头的身份而是同事的关系了，这样如果真的不幸出了事也是要雇佣方：老板出钱的。
采纳率：50%
可以和工人协商各出一半，不买保险最好不让上岗。现在安全事故太多了，都是挣点小钱 端的风险太大了。
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我三年前包了点做防护栏的活，是通州前上坡村旧楼改造和加层的活，当时也没签合同，因为没法确定数量&
北京&09-19 22:49&&悬赏 0&&发布者:ask201…… & 回答:(4)
我三年前包了点做防护栏的活，是通州前上坡村旧楼改造和加层的活，当时也没签合同，因为没法确定数量&&。是前上坡村包跟三三公司的，三又包了点给东北那哥们，他又把不锈锈护栏包给我做，后来市里不让加层了，大家都没拿到钱，我也只有那哥们给了我几万块钱，离我做完的活还有14万多，现在三三公司在起诉前上坡村，但半年了一直无结果，我怎样才能追回我的钱
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你好，一般按照合同约定办理，一方违约，可以要求承担违约责任，协商不成，起诉解决
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你好，需要按照合同约定处理，违约的可按照下列规定处理，协商不成，可诉讼处理。&合同法：第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的 ，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。&　　第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务 的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
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你好我在工地包了一点钢筋活，现在干赔了工
你好我在工地包了一点钢筋活，现在干赔了工人工资超出了我的承包价，怎么办？还有我当时包活时是口头协议没有定合同
提问者：ZF1863126***时间： 22:19:12地点：2个回答
你好，根据实际工作量，要求发包人承担工人工资
追问：发包人按当时说的价格结算
你好 可以评估作价 要求增加承包费
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答： 可以申请。职工发生事故伤害或者被诊断为职业病之后，用人单位应当在30日内，向所属
答： 申请劳动仲裁。1、申请人应向仲裁机构提交仲裁申请书、身份证、劳动合同书等有关材料
答： 可按工伤赔偿。
一、先申请工伤认定。单位应自被诊断、鉴定为职业病之日起30日内，
答： 你好，职工有下列情形之一的，应当认定为工伤：(一)在工作时间和工作场所内，因工作
答： 你好，你们可以协商解决，协商不成，如果能确定劳动关系，你应当尽快到工伤认定科和劳
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回答：您好，邻居的口供，可以作为证据
回答：可以去法院起诉要求办理过户手续。
回答：你们属于事实婚姻，可以起诉离婚。
回答：可以向有关部门投诉处理。
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回答：请问当地的税务部门确定。
回答：请问当地的车管所确定。
回答：需要赔偿护理费，需要进行评估。
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劳动工伤法律知识：政策速递｜结算评审只针对合同价款调整约定内容，广西发文加快推行工程总承包！
在工程总承包的风口，投资5年后的自己！211人已行动！
在结算评审时，可只对合同价款调整约定内容进行评审。采用工程总承包模式的建筑项目，原则上委托全过程工程咨询........广西壮族自治区人民政府办公厅发文加快推行工程总承包！
日，广西住房城乡建设厅网站发布自治区人民政府办公厅《关于促进建筑业持续健康发展的实施意见》(桂政办发〔2018〕29号)，在推行工程总承包的道路上又迈出了重要的一步！
广西是住房城乡建设部确定的全国8个工程总承包试点省份之一，在近年来实践的基础上，相继出台了对实施工程总承包的项目规模、招标实施阶段、投标人资格要求等细化内容的政策文件（具体可参考工程总承包之家发布的工程总承包政策汇编月刊）。根据相关统计，2017年广西实施工程总承包试点318个、合同金额达332亿元。
对于我们最为关注的加快推动工程总承包发展方面，又有哪些亮点呢？
1.装配式建筑、政府和国有资金投资金额5000万元（含）以上的非盈利公益性项目，原则上采用工程总承包模式。
2.建设单位合理选择项目发包阶段，可在方案设计或初步设计完成并通过后实施。
3.政府和国有资金投资工程总承包推行固定总价合同。
4.在结算评审时，可只对合同价款调整约定内容进行评审。
5.采用工程总承包模式的建筑项目，原则上委托全过程工程咨询。
《意见》详见下文，如果你有不同的解读或者见解，欢迎踊跃留言，与广大工程总承包之家用户共同探讨。
广西壮族自治区人民政府办公厅
关于促进建筑业持续健康发展的实施意见
桂政办发〔2018〕29号
各市、县人民政府，自治区人民政府各组成部门、各直属机构：
为深入贯彻落实《国务院办公厅关于促进建筑业持续健康发展的意见》（国办发〔2017〕19号）精神，促进我区建筑业持续健康发展，经自治区人民政府同意，现提出如下意见。
一、总体要求
（一）指导思想。全面贯彻落实党的十九大精神，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，以做大做强和转型升级为主线，以推广装配式建筑为重点，以体制机制改革和科技创新为动力，深化建筑业“放管服”改革，优化市场环境，提升工程质量安全水平，促进我区建筑业持续健康发展。
（二）主要目标。
到2025年，力争实现以下目标：
行业规模目标：建筑业总产值达到1万亿元以上，区外市场份额占比达到20%以上。
结构优化目标：千亿元产值企业1家、百亿元产值企业15家、施工总承包特级资质企业20家、监理综合资质企业5家、勘察设计综合资质企业10家。
人才技术目标：全区建筑业从业人员150万人以上，注册执业人员2.5万人以上；建筑业龙头企业全部建立企业技术中心，建筑信息模型（BIM）技术得到广泛应用。
二、深化建筑业“放管服”改革
（三）优化资质资格管理。推行“互联网+政务服务”，提高行政审批智能化水平。建立完善建筑市场企业、人员、项目、信用等四大基础数据库，到2020年，实现建筑业企业资质行政审批关键指标由信息系统智能判定。积极推动交通、水利、电力等领域建筑业资质资格行政审批改革。对信誉良好、具有相应专业技术能力、能够提供足额担保的企业，允许其在资质类别内承接高一等级资质相应的业务。有序推进建筑业资质资格审批权限下放。
（四）完善招标投标制度。理顺建设工程招标投标监管体制，加强招标投标监管队伍建设。强化政府和国有资金投资工程的招标投标监管，严肃查处场外交易行为。依法放开非国有资金投资工程项目必须招标的限制，鼓励选择区内企业承接工程项目。加强招标投标标准化、信息化建设，严格执行招标文件范本制度，到2025年，全面实现工程建设招标投标全流程电子化、智能化。鼓励有条件的市、县探索开展标后评估。
（五）优化审批流程。全面清理与工程建设项目相关的行政审批事项和前置条件，将工程建设项目审批流程整合为项目审批、用地审批、规划审批、施工审批、竣工验收备案等阶段，明确每个阶段和每个环节的办结时限。同一阶段实施的多个审批事项由一个牵头部门组织协调实施并联审批。整合完善各行业主管部门开发的信息系统，实现我区投资项目在线并联审批监管平台互联互通，实现工程建设项目审批网上办理、全程留痕。加快推进中介服务市场规范化建设，打破行业、地区壁垒和部门垄断。
三、完善工程建设组织模式
（六）加快推行工程总承包。装配式建筑、政府和国有资金投资金额5000万元（含）以上的非盈利公益性项目，原则上采用工程总承包模式。建设单位合理选择项目发包阶段，可在方案设计或初步设计完成并通过后实施。工程总承包评标采用综合评估法，评标委员会由设计、施工、经济等领域专家组成。政府和国有资金投资工程总承包推行固定总价合同，其中政府投资工程应在招标前或完成施工图审查后30日内报财政部门评审。在结算评审时，可只对合同价款调整约定内容进行评审。
（七）培育全过程工程咨询。依法必须招标的工程建设项目，可通过招标投标择优选择全过程工程咨询企业。探索全过程工程咨询服务计费方式。全过程工程咨询企业提出合理化建议节省投资的，建设单位可给予奖励。采用工程总承包模式的建筑项目，原则上委托全过程工程咨询。在民用建筑项目中，充分发挥建筑师的主导作用，鼓励提供全过程工程咨询服务。
四、调整优化产业结构
（八）构建科学合理的产业格局。坚持分类促进原则，做大做强龙头企业。各行业主管部门对龙头企业实行日常联系服务制度，对龙头企业高级管理人员实行专项培训；税务机关对龙头企业纳税实行“一对一”专项服务。做专做精专业承包企业。获得总承包二级（含）以上资质的施工企业，可直接申请总承包资质覆盖范围内同等级同类别的专业承包资质（需报住房城乡建设部审批的除外），不设数量限制，不需考核业绩。鼓励总承包企业将专业工程依法分包给我区专业承包企业。做活做实劳务分包企业。符合条件的建筑劳务企业可享受小微企业扶持政策。
（九）深化产权制度改革。推行混合所有制改革，吸纳社会各类资本、各种要素参与国有、集体建筑业企业公司制或股份制改造。引导非公有制建筑业企业形成法人治理结构完善、股权合理流转、股东有序进退的体制机制。引导企业加强总部管控能力建设，坚决取缔以包代管。到2020年，市级以下的国有、集体建筑施工企业全部完成公司制或股份制改革；到2025年，市级以下的国有、集体除施工企业以外的其他建筑业企业全部完成公司制或股份制改革。
（十）鼓励提升资质创先争优。建筑业企业晋升总承包特级、一级资质或专业承包一级资质的，勘察设计和造价咨询企业晋升综合类、甲级资质的，或者企业技术研发中心、发明专利、标准工法等获国家认定的，以及在境外承包工程年外汇收入达1000万美元以上或在国内外资本市场成功上市的企业，各地可制定政策给予奖励。对获得各级优质工程、安全文明工地荣誉的项目，鼓励发包方按合同约定给予承包方一定比例的奖励，并计入招标控制价和工程造价。
五、加强工程质量安全管理
（十一）提升工程质量水平。强化“质量强区”、“质量强企”意识，开展广西优质工程等级评定活动。严格落实参建各方主体责任制，强化建设单位首要责任。推行工程质量保险。实施质量安全管理标准化评价。加强工程质量检测监管。提升住宅工程质量用户满意度，到2020年，全区住宅工程质量用户满意度达到85%以上；到2025年，全区住宅工程质量水平明显提升。
（十二）加强安全生产文明施工管理。以防范遏制较大以上等级生产安全事故为重点，健全严管重罚、惩防并举的长效机制。深化安全生产隐患排查治理，强化对重点地区、企业、项目和环节的监督检查。建设单位对施工扬尘治理负总责，将施工扬尘治理费用列入工程造价。进一步规范安全生产文明施工费用的提取、使用和管理。深入推进建筑业工伤保险工作。推行安全生产强制责任保险，鼓励参加安全生产商业保险，发挥保险机构参与风险评估管控和事故预防功能。
（十三）全面提高监管水平。依法依规制定部门质量安全权责清单，尽职照单免责，失职照单问责。建立健全质量安全考核评价体系，加大质量安全考核权重。加强工程质量安全监督队伍建设，监督机构履行职能所需经费由同级财政预算全额保障。明确监管执法装备及车辆配备标准，提高监管执法保障水平。推动政府以购买服务的方式加强对施工现场的监督检查。推进质量安全监督工作标准化、信息化建设，加强对监督机构和监督员的考核和管理。建立企业、项目和执业人员的质量安全管理评价体系。
六、优化建筑市场环境
（十四）建立统一开放市场。各地不得设置不合理条件排斥或限制外地企业承揽业务，不得要求其在当地注册子公司或分公司。住房城乡建设、交通运输、水利等行业主管部门要扶持我区建筑业企业积极参与政府和国有资金投资的重点工程、标志性工程投标，类似历史业绩不作为否决投标人参与投标的条件。对我区企业暂不具备施工能力的领域，支持区外企业与我区龙头企业组成联合体投标。区外总承包特级建筑业企业在我区设立独立法人企业的，可直接从总承包二级资质开始申请；在我区设立企业总部的，优先保障企业总部落户所需的生产生活建设用地。
（十五）加强承包履约管理。政府及国有资金投资工程的招标控制价严格按照国家和自治区制定的工程造价计价依据计算，不得上浮或下调。建设单位要求承包企业提供履约担保的，应向承包企业提供等额支付担保。对建设单位不按规定进行工程结算、不按要求支付工程款的建设项目，不批准其新项目开工建设，所建房屋不予办理产权登记。建设单位不得在合同条款中强制要求施工单位在指定银行开立工程项目专户。
（十六）规范工程价款结算。健全完善工程款支付、结算、协调、仲裁和清算约束机制。严格执行合同备案制度。推行施工过程结算，严格执行工程量清单计价和过程计量签认，建设单位应按合同约定的计量周期或工程进度进行结算并支付工程款。严格竣工结算时限要求并在合同中予以约定。结算文件经发承包双方签字确认后，未经双方同意不得委托工程造价咨询机构重复审核。建设单位不得将未完成审计作为延期工程结算、拖欠工程款的理由。
（十七）切实减轻企业负担。各级税务部门要加强对建筑业企业“营改增”改革的指导和服务。任何部门和机构不得擅自设立从业许可、增加办事条件、搭车收费、违规对企业封账封户。采用银行保函、工程保险保函和工程担保保函作为保证金的，建设单位不得拒绝。鼓励全区各地创新农民工工资保证金管理。对信用记录良好的建筑业企业可减免各种保证金。不得强制或变相强制建筑业企业参加行业协会、评比达标等活动并收取费用，不得以任何形式向企业摊派或强制企业捐赠。
七、提高从业人员素质
（十八）加快培养和引进建筑人才。广西“十百千”人才工程对建筑业高层次人才给予重点倾斜和关注。对具备条件的建筑业龙头企业可下放高级职称评审权限。合理划定二级建造师执业资格考试分数线。获得国家级质量奖、工法、勘察设计奖或者2个（含）以上广西优质工程等级的项目主要专业技术人员可破格参与职称评审。改进优化建筑业专业技术人才培训及继续教育工作。建立完善企业自主开展技能培训考核机制。组织制定施工现场管理人员和技术工人配备标准。加强建筑类院校建设，在资金、职称评审等方面予以扶持。推进校企合作，打造现代学徒制教学模式，探索混合所有制办学新模式。大力引进建筑行业高层次人才，各地给予安家费补贴，并在户籍落户、保障性住房租赁购买、配偶工作调动、未成年子女随迁或入学入托上予以适当照顾。
（十九）改革建筑用工制度。加强建筑劳务输出市场推介。大力发展建筑业劳务基地，将符合条件的建筑业农民工纳入农村劳动力转移就业职业技能培训体系，促进建筑业农民工向技术工人转型。鼓励总承包企业、专业承包企业、建筑劳务企业吸收招用成建制劳务队伍，有序转移农村劳动力。对符合保障性住房政策的建筑业农民工，享受保障性住房安置。
（二十）保障工人合法权益。编制建筑劳动合同范本，依托全国建筑工人管理服务信息平台实现劳动合同备案，到2020年，全区基本实现建筑劳动合同全覆盖、全备案。按照谁用工、谁负责和总承包负总责的原则，落实企业工资支付责任，依法按月足额发放工人工资。全面推行银行代发工资、农民工工资分账管理和农民工实名制管理制度。依法缴纳住房公积金，帮助建筑工人解决住房问题。
八、推进建筑产业现代化
（二十一）推广装配式建筑。大力支持装配式建筑生产企业发展，在年度建设用地计划中安排专项指标，优先保障装配式建筑项目和基地建设用地。开辟装配式建筑审批“绿色通道”，缩短项目前期审批时间。鼓励装配式建筑生产企业申报高新技术企业。政府投资工程建设项目带头采用装配式建筑。积极推广装配式建筑通用化、模数化、标准化设计方式。到2025年，全区装配式建筑占新建建筑的比例达到30%以上。
（二十二）提升建筑设计水平。注重培养勘察设计领军人物，力争实现全国勘察设计大师“零”的突破。突出桂风壮韵建筑风貌，支持勘察设计骨干企业参与区内外大型工程项目建设。鼓励国内外品牌设计企业在我区设立法人机构。到2020年，实现全区施工图审查数字化，鼓励各地以政府购买服务的形式提供施工图审查服务。积极探索工程设计和竣工图纸“白图”替代“蓝图”，积极推进大型公共建筑工程后评估，后评估费用纳入建设成本。
（二十三）加强技术研发应用。各地要将建筑业科技发展列入科学技术发展规划，加大建筑科技科研经费投入，重点支持建筑科技发展。定期发布建设领域重点推广应用技术目录，城市规划区内各类工程建设项目应选用5项及以上的推广技术。落实国家研究开发费用加计扣除政策、技术转让所得企业所得税优惠政策和高新技术企业所得税优惠政策。到2025年，全区建筑业龙头企业建成国家级或自治区级企业技术中心。
（二十四）完善工程建设标准和计价依据。建立建筑业地方标准信息服务平台，提高标准实施率和贡献率。鼓励企业自主制定更加细化、更加先进的企业标准。结合装配式建筑设计、施工标准，及时补充完善我区计价定额、工期定额和造价信息。建立完善定额人工单价动态调整机制。到2020年，建成从工程建设到维修养护全过程的工程定额体系，编制完成符合我区发展水平的装配式建筑定额及建筑节能定额。到2025年，初步建成以强制性标准为核心、推荐性标准和团体标准相配套的标准体系和与社会主义市场经济相适应的工程造价体系。
（二十五）积极培育千亿元新型墙体材料产业。大力研发适应装配式建筑发展需求的复合墙体及部品部件，推广自保温复合保温新型墙体材料和节能门窗等建筑墙体关联材料。在农村地区重点推广使用清水墙砖等乡土建材。在南宁、柳州、梧州、贺州等4个市建设建筑垃圾和工业废渣资源化利用新型墙体材料产业示范基地。将墙体材料产业项目工艺技改升级和资源化综合利用纳入自治区节能减排专项资金支持范围和循环经济项目支持范围。到2020年和2025年，全区新型墙体材料产业发展规模分别达到500亿元和1000亿元。
九、加快建筑业企业“走出去”
（二十六）积极拓展区外海外市场。建立区外海外市场推介机制，自治区每年赴市场潜力较大的国家或地区举办推介会。建立重点企业和大型项目协调联系机制，对区外承包工程年营业额达到5亿元的企业或单个工程合同额达到1亿元的大型项目，各地要积极提供相关支持和服务。鼓励符合条件的建筑业企业积极融入“一带一路”建设，重点开拓东盟国家市场。对外承包工程项目中符合国家出口退税政策的国产设备、原材料出口，有关部门及时办理出口退税。支持我区开展对外承包工程的单位积极申请国家对外经济合作的相关专项资金。
（二十七）拓宽企业融资渠道。支持符合条件的建筑业企业在境内外资本市场上市（挂牌）融资。鼓励银行业金融机构开发针对建筑业企业的特色化、专业化金融产品和服务，在风险可控的前提下加大信贷支持力度。引导银行业金融机构和保险机构合作开发适合建筑业特点的信用保险和质押贷款。推动建筑业企业开展应收账款等未来收益权质押融资业务。支持实力较强的建筑业企业进入融资性担保行业。加大对建筑产业转型升级的投资引导。
十、强化工作保障
（二十八）加强组织领导。自治区建立促进建筑业持续健康发展厅际联席会议制度，负责制定我区建筑业发展相关配套措施和决策重大事项。自治区住房城乡建设厅组织开展“建筑强市”、“建筑强县”、“广西建筑业龙头企业”创建活动，实施目标责任考核，每3年考评一次。各级住房城乡建设主管部门要加强对建筑业的规划引导、监督管理和协调服务。各级发展改革、科技、财政、人力资源社会保障、国土资源、税务、金融、政务服务管理等部门要积极支持建筑业发展，形成促进我区建筑业发展的整体合力。各级公安机关要严厉打击强装强卸、强卖建筑材料、阻扰施工等扰乱建筑市场秩序的违法行为。各级统计部门要加强统计分析工作，应统尽统，为建筑业发展提供科学依据。各级审计部门要加强对各项扶持政策执行情况的监督。
（二十九）完善信用体系建设。完善全区建筑市场监管和诚信信息一体化平台，并将建筑业信用信息纳入自治区信用信息平台、国家企业信用信息公示系统。加快建筑市场信用体系建设，将信用评价结果运用到招投标活动中，同时作为资质审批、评优评奖、工程监督、保险担保的重要参考。严厉查处围标串标、转包挂靠等违法违规行为，严厉查处工程质量安全事故，情节严重的企业清出我区建筑市场。
（三十）积极发挥行业协会作用。充分发挥协会行业自律和沟通协调作用。鼓励各类建筑行业协会研究制定服务类收费标准作为行业参考价格。支持行业协会开展建筑业评优评先、宣传推介、升级咨询、教育培训等活动。
各市要在本意见印发之日起6个月内制定相关配套政策。
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物业管理合同包括哪些内容?
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物业管理合同包括哪些内容?
??1．双方当事人的姓名或名称、住所。合同的甲方（委托人）为某物业的业主或使用人
选举产生的物业管理委员会，乙方（受委托人）为物业管理公司；
??2．管理项目。即接受管理的房地产名称、座落位置、面积、四至界限；
??3．管理内容。包括：房屋的使用、维修、养护；消防、电梯、机电设备、路灯、连
廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维
修、养护和管理；清洁卫生；车辆行驶及停泊；公共秩序；房地产主管部门规定或委托管理
合同规定的其他物业管理事项；
??4．管理费用。不同的管理事项，收费标准不同。有的收费项目是规章明确规定的，如
季节性的供暖收费；有的收费项目是同物业管理委员会洽商决定的，如停车场的停车费。这
些收费，能明确的都应当在合同中明确规定；
??5．双方的权利和义务。
??根据规定，物业管理公司的权利主要有：
??A、 根据有关法律、法规，结合实际情况，制订小区物业管理办法。但必须经小区业主
大会或物业管理委员会认可后，管理规章才能生效。这些管理规章只在小区居民范围内具有
??B、 依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理，这既是权利也是义务；
??C、 依照物业管理合同和有关规定收取费用；
??D、 有权制止违反规章制度的行为；
??E、 有权要求管理委员会协助。管理委员会作为房屋所有人和使用人的代表，有责任协
助物业管理公司做好工作；
??F、 有权选聘专营公司承担专项管理业务。比如将清扫小区衔道和清理垃圾、化粪井的
专项工作，转包给清洁公司等单位或人员承担；聘请保安公司承担小区治安管理工作等；
??G、 可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。
??物业管理公司除享受上述权利外，也应承担下列义务：
??A、 履行物业管理合同，依法经营；
??B、 接受管理委员会和小区居民的监督；
??C、 重大管理措施应当提交管理委员会审议，并经管理委 员会认可；
??D、 接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指
??6．合同期限。即该合同的起止日期；
??7．违约责任。双方约定不履行或不完全履行合同时各自所应承担的责任；
??8．其他事项。双方可以在合同中约定其他未尽事宜，如风险责任、调解与仲裁、合同
的更改、补充与终止等。
??编辑：付昱
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物管收费管理办法将揭面纱
　　日前，来自广东、福建、江苏、湖北、辽宁、甘肃、河南、河北、四川、安徽10个省
的物价局、建设厅的代表，以及北京、上海、天津、重庆、深圳、广州、南京、郑州、合肥
9个城市的建委、房管局和部分物管企业代表共计68人汇集合肥，对《物业服务收费管理办
法》征求意见稿进行修改论证。建设部住宅与房地产业司副司长陆克华、改革发展委价格司
司长许昆林参加了论证会。这标志着作为《物业管理条例》的配套法规——《物业服务收费
管理办法》的出台实施已进入倒计时。
　　该征求意见稿共24条，明确了物业服务费用构成包括物业服务成本和物管企业利润，内
容主要涉及物业如何收费、物业如何提供服务、及物管企业应当将服务内容、服务质量和相
应的收费项目、收费标准在物管区域内进行公示等。
　　该征求意见稿还将明确业主与物管企业可以采取佣金制或者包干制等形式确定物业服务
费用。所谓物业收费佣金制，是指在物业服务所收取的费用中，除按约定比例提取佣金支付
给物管企业外，其余费用要全部用于物管区域的管理和维护支出，结余或者不足部分均由业
主享有或承担。其中规定了物管企业的佣金比例不得超过物业服务成本的10%，且物业费属
于代管性质，不得用于物业服务以外的支出。包干制则是指由业主向物管企业支付固定物业
服务费用，盈余或者亏损均由物管企业享有或者承担。
　　论证会上，一些代表纷纷就《办法》中的某些条款提出自己的修改意见。广州一位代表
首先发言认为，物管企业收费最容易引起纠纷，但老百姓相信政府，因此，在该《办法》
中，应写明如果双方实行市场调节价，则收费还应由相关部门审核公示；江苏一位代表认
为，收费包干制中涉及成本、利润的比例，对此国家应予以明确，并应出台相应的宏观指导
定价；另外也有人认为，对“市场调节价”和“政府指导价”也应有一个更清晰的界定。
　　据了解，该《办法》经论证修改后，将报上级有关部门审批后实施。
来源： 中国房地产报
编辑： 孟建
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《物业服务收费管理办法》政府指导价将淡出
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《物业服务收费管理办法》政府指导价将淡出
正在修改中《物业服务收费管理办法》征求意见稿透露———
物业管理政府指导价将淡出
市场调节价占主导地位提倡业主和物管企业间采取佣金制收费
9月18日—19日，国家建设部与国家发改委有关领导在合肥共同主持召开会议，对《物业服
务收费管理办法》征求意见稿进行修改论证。来自广东、福建、江苏、湖北、辽宁、甘肃、
河南、河北、四川、安徽10个省的物价局、建设厅的代表，以及北京、上海、天津、重庆、
深圳、广州、南京、郑州、合肥9个城市的建委、房管局和部分物管企业代表共计68人参加
了论证会。作为《物业管理条例》的配套法规，《物业服务收费管理办法》（以下简称《办
法》）的出台指日可待。遵循市场调节原则一直以来，我国的物业服务收费是根据不同的服
务性质、物业类型及地区物业服务市场的发育程度，实行不同的价格管理形式，即市场调节
价、政府指导价、政府定价。
我国很多城市的物管收费最早实行之初采取的是政府定价，即由政府指令性地决定物业服务
收费，物管企业遵循执行；后来逐渐过渡为政府指导价，也就是政府指导性地提出与当地经
济水平、物业管理水平相当的物业服务收费标准，物管企业在此基础上根据实际情况参照执
行的收费方式。
随着时间的推移，这两种由政府参与指定或指导的物业服务价格管理模式逐渐显露弊端，于
是，市场调节价兴起，并与政府指导价相结合，根据物管企业服务的内容、质量和深度，形
成新的收费管理体系。深圳市住宅局物业监管处副处长陈海铭指出，《办法》一旦颁布实
施，将改变内地以政府调节价为主的管理形式。而深圳目前采用的市场调节价与政府指导价
相结合的形式，将在一段时间内成为全国物管收费管理方式的借鉴形式。
在市场经济取代计划经济的今天，物管收费采用市场调节价是一种必然的趋势。物管收费由
物管企业与业主、业主委员会协商确定，充分体现了公平、合理及管理标准、服务水平与收
费相适应的原则。因此，市场调节价成为国家倡导的主要管理形式。提倡收费佣金制在《办
法》草案中，还将明确业主与物管企业可以采取佣金制或者包干制等形式确定物业服务费
用。其中，国家提倡业主和物业管理企业之间采取佣金制管理物业服务收费。
所谓物业收费佣金制，是指在物业服务所收取的费用中，除按约定比例提取佣金支付给物管
企业外，其余费用要全部用于物管区域的管理和维护支出，结余或者不足部分均由业主享有
或承担。并规定了物管企业的佣金比例不得超过物业服务成本的10％，且物业费属于代管性
质，不得用于物业服务以外的支出。包干制则是指由业主向物管企业支付固定物业服务费
用，盈余或者亏损均由物管企业享有或者承担。
嘉里物业管理（深圳）有限公司物业经理吴沂城分析认为，佣金制充分体现了“取之于业
主、用之于业主”的服务宗旨，是切实保护业主自身利益的收费方式。对于物管企业来说，
收取的10％的佣金包括了物管企业自身运营的成本和利润，除了这10％，不能占用或挪用其
余的一分钱。同时，吴沂城指出，佣金制的实施必须有三个前提：物管企业运作的规范性和
自律性、财务的透明性、业主或第三方——审计机构的有效监督，此三项缺一不可。
其实佣金制对深圳的物管企业来说并不陌生。在很多物管发达的国家和地区都采用的是佣金
制，深圳很多品牌物业管理企业也都采用的是佣金制，如嘉里物业、中海、万科等。《办
法》即将全国推行此次修改论证的《办法》草案，由国家建设部与国家发改委共同起草，在
此期间，国家建设部与国家发改委多次派人到全国各地调研，并由全国物管专家、物价局、
建设厅等有关部门及部分物管公司代表组成了讨论小组，多次进行反复探讨，最后形成了
《办法》草案，待论证修改后，将报上级有关部门审批后，在全国实施推广。
该《办法》草案主要指物业管理企业按照物业服务合同，约定对物业管理区域内共用部位、
共用设施设备提供维修、养护、管理、运行、服务所收取的费用。草案共24条，明确了物业
服务费用构成包括物业服务成本和物管企业利润，内容主要涉及物业如何收费、物业如何提
供服务、及物管企业应当将服务内容、服务质量和相应的收费项目、收费标准在物管区域内
进行公示等。
随着越来越多的法规、条例的颁布、实施，物业管理市场将走向更加规范。
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小区道路姓“共”姓“私” 物权观念引发问题碰撞
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《小区道路姓‘共’还是姓‘私’》见报后，引起了读者的广泛关注，并纷纷发表各自的看
法。有的认为小区道路虽姓“私”，但可“有情”操作；有的认为小区管理不该回到九百多
年前的封闭管理时代；也有从经济学角度发表了意见。现摘录其中有代表性的意见，供读者
参阅，并期望从长虹坊和上师大新村的纠纷从中得到启发。
小区业主买断了道路使用权
听到两个小区的纠纷，很兴奋。这个看似简单的小区纠纷，表现出了一个深层次的问题，是
一种新老观念碰撞产生的阵痛。
《物业管理条例》引入了“物权”的观念，就是谁拥有所有权，谁就是所有者。现在，“借
道”纠纷的产生，是特定历史条件下的产物。以前是公房，居民不是所有者，与房管局是租
赁关系，是管理者与被管理者的关系，小区之间不会发生“借道”纠纷。现在房子的所有者
是业主，房子所占用的土地使用权也被业主买断。小区土地出让成本已全部分摊，土地已被
量化，每个业主买断建筑物时，包括了土地的使用权。业主享有占有、使用、受益和处分四
大权利。现在其他小区的业主要进入本小区，有什么依据？是法律规定，还是合同约定？法
律对此肯定是没有规定的，合同约定只是协商，要借用小区的资源须协商，要征得本小区业
主的同意，要不要收费也要协商。德尚律师事务所律师陈世福
小区道路应属于小区私有财产
不管是售后公房小区，还是商品房小区，我认为都是一个半封闭的空间，小区居民对其享有
“私有权”。
对小区“借道”之争，售后公房小区出现得比较多。相反，在新建商品房小区，特别是中高
档住宅区，大家已经习惯了小区封闭式管理方式。外来车辆出入必须进行登记，外来人员不
能随意进出，小区开设一个出入口或几个出入口，由小区业主决定等。这个问题不仅已经得
到了大家的认同，而且也已经成为小区管理的一种趋势。但是在售后公房小区，由于以前一
直是以一种敞开式管理形式出现，因此，一旦由“开放”变为“半封闭”就会招来小区外一
些居民的反对。
我认为，小区业主有权捍卫自己的“财产”不被他人侵犯。小区内的花、草、树、木、公共
设施，以及道路等都是小区居民共享的。小区居民除了对自己的居所享有“私有权”以外，
对整个小区都享有“私有权”。外区居民进出入都应当遵从该小区的规章制度，而不应该以
“走这条路方便”为由，随意进入他人小区或者是损坏他人小区各类公共设施。一旦发生这
种问题，受托的物业管理人员有权阻止。
小区利益与社会成本的较量
长虹坊的业主有权利阻止外人借用小区道理，在法律上已经非常明显。但这个问题非常值得
从经济学的角度去分析，因为这件事情的背后是由众多个人利益组成的集体利益与社会成本
之间的较量。
西方微观经济学有个基本的假设，每个人都是“经济人”，即每个正常的人都在追求自己的
利益最大化，而且知道如何去达到利益最大化。同时，“经济人”的决策也会影响到他人和
社会。毫无疑问，长虹坊的居民都是经济人，长虹坊的业委会是由多个经济人组成的维护小
区全体业主利益的机构，所以业委会在本质上也是个经济人，也在追求小区利益的最大化。
长虹坊的业委会很清楚小区封闭管理的利益，能使小区居民享受安静、安全和清洁的环境；
反之，开放式管理的成本是安全隐患，如外人到小区遛狗、占用锻炼器械等。业委会若决定
封闭管理，则会增加社会成本，表现为上师大新村等邻近小区的居民买菜和送孩子上学要多
走几百米，不仅浪费时间，还有马路上的安全等问题。业委会若决定采用开放式的管理，则
有损本小区居民的利益，但给社会带来了溢出效益，增加了社会福利。
　　对于小区利益与社会成本间的较量，解决之道有二。一是长虹坊居民对借道居民收费，
有收益当然要付出代价；二是政府主管部门承担起降低社会成本的角色，不过我国目前还不
　　社区物业管理的新标准
在全市人民共创文明社区的过程中，对物业管理应该提出新标准、新要求。
　　首先，提倡住宅小区充分利用高科技，尽快实现智能化的管理。改善小区的治安情况，
宜尽早设置周界报警、电视监控、防盗报警等安全技术防范系统，提高住宅的安全保障能
力。不宜采用简单、落后的封闭式的方法，将住宅小区当成花园洋房或别墅，妨碍邻区居民
的活动。中国古代在宋朝以前，城市实行坊里制，各坊里仅开一门，彼此隔绝。直到北宋，
才突破此制，居民可临街破墙开店，坊里也实行开放式的管理。这一措施促进了当时商业的
发展和城市的繁荣。我们总不能走九百多年前的旧的坊里制的老路。
　　其次，应把各住宅小区是否和睦相处、互惠互利定为社区管理的标准之一。目前，只强
调本小区邻里间要和睦相处，互相帮助，营造本小区的温馨气氛，但忽视了更大范围的邻里
关系即相邻住宅小区的关系。因此，不时出现小区间新的矛盾。诸如有的住宅小区只顾自己
的利益，封闭习惯通道，不准相邻小区居民通行。有的小区干脆挂起“私家住宅，闲人莫
入”大牌，把邻居一概视为“闲人”，不准他们借道上学、买菜，引起周围其他小区居民的
不满，产生了纠纷。各住宅小区历来都是资源共享、互惠互利的，人家借用你的通道，你也
可走人家小区内的道路，享用人家的其他资源。物业公司不宜为了本小区的卫生和安宁，禁
止居民遛狗、放鞭炮、放烟火，而使本小区居民闯入邻家小区去遛狗、放鞭炮、放烟火等
等，影响人家的卫生和安宁。如果听任这种消极做法发展下去，各住宅小区纷纷仿效，都由
各自物业公司实行这种原始的、庄园式的封闭管理，各住宅小区必然变成一个个“独立王
国”。其结果显然与我们上海在今后几年内基本建成国际大都市的宏伟目标相违，而且各住
宅小区彼此间纠纷不断，显然不利于全社会的稳定。
建议以上两点，尤其是后一点，列入今后文明小区的评选标准。
分时段向老人学生开放
由小区道路姓“共”还是姓“私”而引发的争端由来已久，看来应提倡限时段、限范围，有
条件地借给外人，不宜“一刀切”。
长虹坊业委会的“两点考虑”，代表了当前绝大多数挂出“闲人免进”牌小区业主们的心
声：一是为业主维权，二是为安全考虑。上海数千个小区中，道路共享和闲人免进实属屡见
随着一些占地面积已过十万平方米的大规模社区的建成，社区道路能否借道，更是成为争执
的焦点问题之一。一些较早建成、物业管理收费标准较低的小区，多为敞开式管理，小区道
路人人可用。客观上，这类小区中，偷盗事件及车辆毁容案的发案率较高。一些近年建成的
小区，经业主大会商定，往往采用“一刀切”的封闭式管理法，小区非业主及访客不得入
内。一些小区占地面积较大，全封闭管理会给周边其他小区居民的日常生活带来了不便——
原先从小区借过，只需要5分钟的路程，现在不得不改为外围绕行，为此要多花上一二十分
钟时间。长此以往，周边居民怨言颇多。长虹坊采取面向学龄儿童及老年人分时段开放，既
降低了外来人员扰民的不安全隐患，也最大可能地方便了周边居民的生活需求。小区道路有
条件地“公私合营”，值得推广。
私有道路也可共用
我觉得小区的道路从理论上讲应当是私有的，使用权应当归小区的全体居民。但私有的并不
代表别人完全不应该使用。比如，有的小区面积很大，如果不让外人穿行，确实会给附近小
区的居民带来不便，尤其是老人、孩子更加不方便。
举个例子，如果甲小区居民小张的父母住在附近的乙小区，每天早上要穿过甲小区到菜场买
菜。如果制定外人不能穿行的规定，那末小张的父母就不应当穿行，但这在情理上似乎说不
过去。让其穿行，对其他人又不公平。我觉得与其这样，不如在规定的时间内，比如早晚上
下班期间，向附近的居民开放小区道路。在此期间，物业管理部门应适当加强管理力度，在
小区的进出口可以设立宣传栏，告知外小区居民不要使用本小区的设施，不要破坏本小区的
环境等。这样可以做到皆大欢喜。
既要合理又要合情
全封闭是不合情理的。在这一纠纷中，如果打官司，长虹坊胜诉的概率大。但是，我不希望
通过官司解决，远亲不如近邻，双方不要搞得老死不相往来。在占理的情况下，长虹坊能坐
下来听各方的意见，这一做法值得肯定。长虹坊周边地区因为有了上师大，人文环境、地域
价值都有了提升，当地的居民客观上都沾了上师大的光。长虹坊可以考虑有偿使用，如采取
技防，安装IC卡。上师大新村的老师们持卡进出，交一定的设备保养费，象征性地收10元或
20元。或者是限制时间，如接送孩子时间开放。如果全封闭，虽是本小区业主的权利，但处
理时讲理还要讲情，业委会应负责跟业主讲清这个道理。
《房地产时报》
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签物业管理合同
购房人将房款付清或办妥分期付款手续后，到由房产商指定的房屋物业管理公司签订合同.
一、带好下列证件：
1.与房产商签订的“购房合同”；
2.购房付款发票；
3.身份证；
4.支付物业管理费；
5.区房地产管理处办理产权的收据。
二、物业管理合同应具备以下主要条款：
1．双方当事人的姓名或名称、住所。合同的甲方（委托人）为某物业的业主或业主选举产
生的物业管理委员会，乙方（受委托人）为物业管理公司；
2．管理项目。即接受管理的房地产名称、座落位置、面积、四周界限；
3．管理内容。即具体管理事项，包括：房屋的使用、维修、养护；消防、电梯、机电设
备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设
施的使用、维修、养护和管理；清洁卫生；车辆行驶及停泊；公共秩序；房地产主管部门规
定或委托管理合同规定的其他物业管理事项；
4．管理费用。即物业管理公司向业主或使用人收取的管理费。物业管理的收费情况比较复
杂，不同的管理事项，收费标准也不同。有的收费项目是规章明确规定的，如季节性的供暖
收费；有的收费项目是同物业管理委员会洽商决定的，如停车场的停车费。这些收费，能明
确的都应当在合同中明确规定。
5．双方的权利和义务。
根据《城市新建住宅小区管理办法》的规定，物业管理公司的权利主要有：
（1）有权根据有关法律、法规，结合实际情况，制订小区物业管理办法。物业管理公司制
订的小区管理办法可以是综合性的管理规章，也可以针对不同方面制订专项规章，例如卫生
公约等等。物业管理公司制订规章属于团体自律性规章；
（2）依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理,这既是行使权利也是履行义务；
（3）依照物业管理合同和有关规定收取费用；
（4）有权制止违反规章制度的行为；
（5）有权要求管理委员会协助。管理委员会作为房屋所有人和使用人的代表，有责任协助
物业管理公司做好工作，对于小区管理中出现的重大事件，或者个别难以解决的问题，物业
管理公司可以将情况向管理委员会通报，有权要求管理委员会按照管理规章出面协调和解
决，管理委员会应当予以支持和协助；
（6）有权选聘专营公司承担专项管理业务。物业管理是多方面的管理与服务，物业管理公
司本身不可能具备各方面的管理条件，因此根据管理项目的需要，一部分专项业务必须委托
其他专营公司完成。比如将清扫小区街道和清理垃圾、化粪井的专项工作，转包给清洁公司
等单位或人员承担；聘请保安公司承担小区治安管理工作等；
（7）可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。我国的物业管理开展不久，群众生
活水平也还不高，不能像国外那样实行物业管理的高收费（在国外物业管理也是微利行
业），但又不能沿用传统房产管理“以收定支”的做法，弥补经费不足的办法就是开展多种
经营，以经营收益补充管理经费。
物业管理公司除享受上述权利外，也应承担下列义务：
（1）履行物业管理合同，依法经营；
（2）接受管理委员会和小区居民的监督；
（3）重大管理措施应当提交管理委员会审议，并经管理委员会认可；
（4）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指
6．合同期限。即该合同的起止日期；
7．违约责任。双方约定不履行或不完全履行合同时各自所应承担的责任；
8．其他事项。双方可以在合同中约定其他未尽事宜，如风险责任、调解与仲裁、合同的更
改、补充与终止等
　 http://www.shucm.sh.cn/fdzz/gfzn/wygl/wygl11.htm
摘自：上海建设和管理委员会 网站
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物业管理合同怎样签订？
发表日期：日
　 根据《城市新建住宅小区管理办法》和有关的物业管理法规的规定，物业管理的合同
是进行物业管理的根据和标准，它具有以下条款：
　　（1）双方当事人的姓名或名称、住所
　　合同的甲方（委托人）为某物业的业主或使用人选举产生的物业管理委员会，乙方（受
委托人）为物业管理公司。
　　（2）管理项目
　　即接受管理的房地产名称、坐落位置、面积、四至界限。
　　（3）管理内容
　　即具体管理事项。包括：房屋的使用、维修、养护、消防、电梯、机电设备、路灯、自
行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养
护和管理；清洁卫生；车辆行驶及停泊；公共秩序；房地产主管部门规定或委托管理合同规
定的其他物业管理事项。
　　（4）管理费用
　　即物业管理公司向业主或使用人收取的管理费。物业管理的收费情况比较复杂，不同的
管理事项，收费标准也不同。有的收费项目是规章明确规定的，如季节性的供暖收费。有的
收费项目是同物业管理委员会洽商决定的，如停车的停车费。这些收费，最好都应当在合同
中明确规定。
　　（5）双方的权利和义务
　　按照《城市新建住宅小区管理办法》的规定，物业管理公司的权利有：
　　①物业管理公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法。物业管理公司
制定的小区管理办法可以是综合性的管理规章，也可以针对不同方面制定专项规章，例如卫
生公约、保安公约等等。物业管理公司制定的规章制度属于对小区管理服务的重大措施，必
须经住宅小区（物业）管理委员会认可后，管理规章制度才能生效。
　　②依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理，这既是行使权利也是履行义
　　③依照物业管理合同和有关规定收取管理费用。
　　④有权制止违反规章制度的行为。
　　⑤有权要求管理委员会协助管理。住宅小区（物业）管理委员会是在房地产行政主管部
门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房
地产产权人和使用人的合法权益，管委会有义务协助物业管理公司落实各项管理工作。当小
区管理中发生了重大事件，物业管理公司需要管委会协助解决时，物业管理公司可以将情况
向管委会通报，并要求管委会出面解决，此时管委会应当予以支持和帮助。
　　⑥有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专业管理业务。物业管理包括多
方面的管理和服务，物业管理公司本身不可能具备各方面的管理条件，因此可以根据管理项
目的需要，聘请专营公司来完成部分专项业务。比如将清扫小区街道和清理垃圾、化粪井的
专项工作，转包给清洁公司来承担，聘请保安公司承担小区治安管理工作等。
　　⑦可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。
　　物业管理公司的义务有：
　　①履行物业管理合同，依法经营。
　　②接受管委会和住宅小区内居民的监督。
　　③重大管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可。
　　④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指
导。物业管理公司需向工商行政管理部门申请注册登记，领取营业执照后，方可开业。
　　（6）合同期限。即该合同的起止日期。
　　（7）违约责任。双方都应切实履行合同中约定的义务，如果双方中有任何一方违反合
同的约定，则应承担违约责任。
　　（8）其他事项。双方可以根据各自的需要在合同中约定其他事宜，如仲裁、风险责
任、合同的补充与停止等。
-------------------------------------------------------------------------------
http://www.ythouse.com/asp/news/21/.htm
物业管理有哪些项目？(8月26日)
物业管理行业亟须变革(8月26日)
关于加强物业管理办公用房、商业用房归集管理的若干规定(8月26日)
烟台市住宅小区业主委员会章程(8月26日)
烟台市物业管理公共资金管理使用暂行规定(8月26日)
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网上看到的几种物业管理合同样本
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委托物业管理合同
甲方(委托方)：________________业主管理委员会
地 址：________________邮码：____________电话：________
法定代表人：________________职务：________
乙方(受委托方)：____________ 物业管理公司
地 址：________________邮码：____________电话：________
法定代表人：________________职务：________
为加强____________小区(大厦)的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造
优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据____市物业管理方面的法规和政
策，经双方友好协商，达成如下协议。
第一条 物业管理内容
(一)甲方将位于____区____路的____范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务。
(二)管理事项包括：
1.房屋的使用、维修、养护；
2.物业范围的公用设施、设备及场所(地)(消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车
房、棚、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等)的使用、维修和管理；
3.清洁卫生(不含垃圾运到中转站后的工作)；
4.公共生活秩序；
5.文娱活动场所；
6.便民服务网点及物业范围内所有营业场所；
7.车辆行驶及停泊；
8.物业档案管理；
9.授权由物业管理公司管理的其他事项。
第二条 委托物业管理形式
承包经营、自负盈亏。
第三条 物业管理期限
委托管理期限为____年，自____年____月____日起到____年____月____日止。
第四条 双方权利、义务
(一)甲方权利、义务
1.根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实施物业管理；
2.监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法拨付给乙方。
3.按市政府规定的比例提供商业用房(总建设面积的0.5%)____平方米给乙方，按月租金____
元租用，并负责办理使用手续；
4.给乙方提供管理用房____平方米(其中办公用房____平方米，员工宿舍____平方米)，按月
租金____元租用；
5.负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回；
6.不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动；
7.对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方完不成第五条规定的目标和
指标或管理不善造成重大经济损失，有权终止合同；
8.负责确定本住宅区管理服务费收费标准；
9.委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理；包括予以罚款、
责令停工、责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章作
业责任人进行催交、催改；
10.协助乙方做好宣传教育、文化活动，协调乙方与行政管理部门、业主间的关系；
11.政策规定由甲方承担的其他责任。
(二)乙方权利、义务：
1.根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理的各项规章制度；
2.遵守各项管理法规和合同规定的要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确
保实际管理目标、经济指标，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督；
3.根据住宅区内大、中修的需要制订维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中
领取所需的维修经费；
4.接受甲方对经营管理过程中财务账目的监督并报告工作，每月向甲方和住宅区管理部门报
送一次财务报表，每三个月向全体业主张榜公布一次管理费收支账目；
5.对住宅区的公用设施不得擅自占用和改变其使用功能，乙方如在住宅区内改扩建完善配套
项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施；
6.乙方须本着高效、精干的原则在本住宅区设置管理机构和人员；
7.建立本住宅区物业管理档案并负责及时记载有关变更情况；
8.负责测算住宅区管理服务费收费标准并向甲方提供测算标准与依据，严格按照甲方审议通
过的收费标准收取，不得擅自加价；
9.有权依照甲方委托和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理规章制度的行为进行处
10.在管理期满时向甲方移交全部专用房屋及有关财产、全部物业管理档案及有关资料；
11.开展卓有成效的社区文化活动和便民服务工作；
12.有权选聘专营公司承担住宅区物业管理的专项业务并支付费用，但不得将住宅区物业管
理的整体责任及利益转让给其他人或单位。
第五条 物业管理目标和经济指标
(一)各项管理指标执行物业行政主管部门规定的各项标准，要求住宅区在乙方接管后____年
内达到____标准。
(二)确保年完成各项收费指标____万元，合理支出____万元，乙方可提成所收取管理费的
____%作为经营收入。
第六条 风险抵押
(一)乙方在合同签订之日起3日内向甲方一次性支付人民币____元，作为风险抵押金。
(二)乙方完成合同规定的管理目标和经济指标，甲方在合同期满后3日内退还全部抵押金及
银行活期存款利息。
(三)如由于甲方过错致使本合同不能履行，由甲方双倍返还抵押金并赔偿乙方经济损失。
(四)如由于乙方过错致使合同不能履行，乙方无权要求返还抵押金，并应赔偿甲方经济损
第七条 奖罚措施
(一)在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，管理费如有节余，甲方按节余额____%
奖励乙方。
(二)如该住宅区被评为全国、省、市文明住宅小区，甲方分别奖励乙方人民币____元(全
国)、____元(省)、____元(市)；获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订；如在乙方管
理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活
期存款利息。
(三)如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方的承包管理目标和经济指标，或给乙
方造成直接经济损失，甲方应当给予补偿或承担相应责任。
(四)如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标，甲方应当责成乙方限期改正，情节
严重的处以人民币____至____元的罚款，直至终止合同，经济损失由乙方承担。
(五)由乙方管理不善或重大失误，造成住户经济损失或生活严重不便的，应当赔偿甲方或业
主及使用人的经济损失。
第八条 合同更改、补充与终止
(一)经双方协商一致，可对本合同条款进行修订更改或补充，以书面合同为准。
(二)合同规定的管理期满，本合同自然终止，各方如欲续订合同，须于期满前3个月向对方
提出书面意见。
(三)合同终止后，乙方可参加甲方的管理招标并在同等条件下优先承包管理。
第九条 其他事项
(一)本合同执行期间，如遇不可抗拒的自然灾害(台风、洪水、地震等)，造成经济损失的，
双方应相互体谅，共同协商、合理分摊。
(二)本合同自签订之日起生效；附件1、2、3、4……为合同的有效组成部分。
(三)本合同正本一式三份，甲、乙双方和物业管理部门各执一份，具有同等法律约束力。
(四)双方如对合同发生争议，协商不成的，诉请人民法院解决。
甲方：____________________
代表人：________________
____年____月____日
乙方：____________________
代表人：________________
____年____月____日
1、《____住宅区物业情况一览表》
2、《____住宅区物业年收支测算表》 (略)
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[上海] 物业管理合同必须公开透明
房地产时报
　　上海房地产科学院的调查显示，业主满意度指数随着业主对合同的了解程度而上升，按
期缴费的比例也随之增加。在业主对物业管理合同完全不了解时，满意度只有45.70 ，物业
管理费的收缴率为79.4％；在业主对物业管理合同完全了解时，满意度86.65 ，物业管理费
的收缴率为93.4％。
　　虽然物业管理合同对服务与被服务双方均具有一定的约束力，但是，业主对合同的内容
知之甚少。有22.4％的业主不了解合同内容，有36.3％的业主了解一些，完全了解的只占
9％。造成这一状况的原因有三个方面，一是部分业主的合同意识不强，对合同重视不够。
二是业委会没有起到应有的沟通作用。据调查，小区有无业委会，业主对物业管理合同了解
的比例差不多。业主完全了解和了解较多的小区，有业委会的反而要低4％；不太了解和完
全不了解的，要多4％。三是物业公司不给业主看合同。这种情况在前期物业管理阶段表现
最为明显。有的物业公司认为自己是与开发商签订合同，与业主无关。有的小区业主来信反
映，半年前就提出了看物业管理合同的要求，但奔波到现在，物业公司也没有答应。看不到
合同，不知道物业公司的服务内容和标准，不知道物业管理有没有做到位，只好不缴物业管
理费。如此僵持下去，对双方都不利。
　　业内人士分析，物业公司把物业管理合同当成“秘密文件”，一是管理不到位，担心业
主以合同为依据，“和自己过不去”；二是认识上有误区，以管理者自居，自以为与开发商
签订的物业管理合同，只对开发商负责；与业委会签订的合同，只对业委会负责。专家认
为，了解合同内容，是业主法定的权利，也是保护物业管理企业合法权利的有效手段。《物
业管理条例》规定，物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利
义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
业主在物业管理活动中，有权利按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
监督物业管理企业履行物业服务合同。对物业管理合同不了解，业主要依法对物业管理合同
进行监督就成了一句空话。
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