市场简介/广州中大布匹市场
广州中大布匹市场位于海珠区瑞康路，中山大学南门对面.共有14个场，4000多个档口。主要经营国内外布料、毛线、成衣服装辅料，是高、中、低档次俱全，面料具有时尚性的专业性批发零售市场。广州中大布匹市场主要经营国内外的布料、毛线、成衣服装配料，是高、中、低档次俱全的专业性批发零售市场，价格全市最便宜，销量最多，花色齐全，款式新颖，紧跟国际新潮流，深受商界人士、服装厂家及消费者的欢迎。取得了较好的效益和经济效益。广州作为服装贸易的中转站,在中国面料批发市场上有着举足轻重的作用。伴随着珠三角的黄金商业圈不同类型的纺织批发市场的形成，广州的布料市场也成为了珠三角乃至国内市场的“领头羊”。现在广州中大布匹市场、海印布料总汇、光复南布料市场和天雄纺织城几大市场在广州布匹市场尽领风骚，在竞争中不断成为具有商业聚散功能的面料批发市场。
市场发展/广州中大布匹市场
中大布匹市场的起源，可追溯到20世纪80年代末，那时候由海印桥桥底摆地摊卖毛线的“走鬼”，自发迁到中山大学南门对面，渐渐地形成了气候。由于地处中山大学校园附近，买卖的商品主要是布料，久而久之被周边居民职员叫中大布匹市场。它的成长发展经历了五个阶段：(1)、1988年至1996年：摆地摊渡过最困难时期。1987年，广州市政府全面整顿市容环境，海印桥底不允许摆地摊，几十户摊主只好搬迁，当时有人建议搬到江南西路，有人建议去中大附近，但由于江南西路在当时属于郊区，因此大家还是决定搬到中大校园附近。这里一片荒芜，周边是山地和渔塘，过往人员不多，生意很冷清。到了20世纪90年代初，生意有所好转，开始有北方商人到这里采购毛线，而且采购量也是逐年增大，经营环境也从地摊搬到了瑞康路两边的铁皮棚，还有一个铁床当货架，每个摊位每月工商收费100元。虽然生意还好，但做得很辛苦。(2)、1996年至2001年：入室经营后面临“内忧外患”。由于发展初期布市档口密集，而且规划很不规范，消防隐患比较严重。1996年5月，海珠区政府开始对中大布匹市场进行整治、重建，并明确表示：只有对它进行改造、重建才是根本出路。政府把布市原来的地摊、铁棚铺等初步改成砖结构的简易商铺，商户也开始入室经营。当时中大布市面临着“内忧外患”。一方面，布市管理混乱。场内道路狭窄，人车混行，交通条件恶劣，与城中村相互交错，治安问题凸显，盗窃猖獗，还被列进“广东省治安重点整治名单”和“广州十大火灾隐患”。另一方面，布市受各方面的挑战，位于广州大道南的天雄纺织城正好建成开业，政府要求商户全部搬到那里去经营。同时，浙江纺织品服装出口逐年增长，广东与浙江的差距还在不断扩大。 在外部竞争对手发力追赶的时候，早年通过民间自发成长、以临时建筑为主的中大布匹市场渐渐显露疲态，直至2001年后，这一势态才有所好转。(3)、200l至2004年：快速扩容商圈态势逐渐明朗。进入2001年，中大布匹市场进入蓬勃发展时期。这一时期，海珠区政府对布匹市场的升级改造取得实效，在初步解决交通、消防隐患的同时，也摘除了“广州十大火灾隐患”的帽子。广州市政府出台了《广州市商业网点发展规划()》、海珠区政府也编制了《中大布匹市场整治规划方案》，把中大纺织商圈列入升级改造的“重头戏”。在2004年，海珠区政府将布市的管理权正式交由凤阳街道办事处，成立了由区政府办公室、公安、工商、税务、城管、公安、规划、交通、环卫等十几个职能部门组成的“中大布匹市场管理委员会”。此时开始，经营环境较为稳定，呈现一个以瑞康路为轴心、向东晓南路周边发展的趋势。(4)、2004年至2009年：“全球交易中心”浮出水面。日起，随着我国出口贸易《纺织品与服装协定》的终止，纺织品和服装配额全面取消。后配额时代的来临，意味着企业无论国有还是民营，不论规模大小，都拥有外贸出口权，广州纺织业获得了空前巨大的发展机遇。针对市场快速扩容带来交通、消防、治安等方面的问题，海珠区委、区政府下定决心，在规划、整治、管理、服务和基础设施建设上采取强有力措施促进市场升级。广州国际轻纺城在这天时地利的良好机遇中迅速崛起，为周边的商铺带来更多商机和繁荣，成为中大纺织商业的旗舰。(5)、2009年至今“中国轻纺总部经济区”逐步建立中大布市业的发展虽然经历了金融危机的阻碍，但是经营结构的调整使得市场的恢复期大大缩短，再加上内需的进一步扩大，布市交易已经呈现了良性发展，对于品牌企业谋求的总部战略也对现在有布市条件提出了更高的要求，因此总部经济区的出现就是中大布市未来发展的方向。随着广州长江(中国)轻纺城的正式开业，“中国轻纺总部经济区”形成的条件就逐步成熟。定位为“中国轻纺总部经济区”的广州长江(中国)轻纺城以40万平方米的超大规模使得中大纺织商圈的容量再扩大了一倍，是集采购交易、国际商贸、现代物流、会展、信息咨询、技术交流、人才培训等综合配套功能于一体的面料、辅料一站式采购交易中心，其超前的设计和规划领先国内同类市场20年。加上将于明年开业的“珠江纺织城”，中大布市的规模将接近于浙江柯桥纺织圈，将出现真正意义上旗鼓相当的“北柯桥、南中大”的中国轻纺业格局。
市场特点/广州中大布匹市场
1、中大布市经过十几年的自由发展，逐渐形成了以国际轻纺城为代表的市场格局，总建筑规模约70万平方米；2、中大布市大部分市场规模较小，物业档次整体较低。商场硬件条件落后，仅仅提供基本的场地，没有银行、网络、写字楼等配套功能，不能满足商户的需求。写字楼和仓库在供应量、面积及格局上不能满足客户需求。3、大部分市场以批发为主，极少零售。布匹市场租金水平差别很大，最低在200元/㎡左右，最高可达到10000元/㎡。外销所占销售比例也较大。这也是支撑中大布市高租金水平的原因；4、中大布市核心商圈内的租金很高，政府对布市整改和打通了瑞康路之后租金上扬了好几倍，大部分市场出租率达到100%，市场需求很旺盛。5、中大布市的周边大多是城中村和旧城区，人员较杂，治安不是很好，车流量大，交通不畅。
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纺织服装配料专业市场发展概述
我国的纺织服装配料专业市场起步于20世纪80年代,伴随着改革开放的深入和纺织服装产业的发展,专业市场也不断提升,在纺织服装产业中的地位日益显著,由于我国各个地区的区域经济发展水平、纺织服装产业基础、贸易活动水平、区域消费习惯等影响因素不同,各地的纺织服装配料专业市场的发展水平、发展特征也各不相同,在区域经济社会发展中的作用参差不齐,在产业中的地位迥异.
目前全国各省几乎都有较具规模的布料批发市场,但在全国较有影响的当是广州的中大市场、浙江柯桥的「中国轻纺城」、广东的西樵轻纺城、辽宁西柳的布匹市场和四川荷花池布匹市场,这五个市场并称中国五大纺织品批发市场,广州的中大市场在全国排名第二,是华南地区最大的纺织品及辅料集散地.广东省外较大的市场还有绍兴纺织城、萧山纺纱市场、宁波纺纱市场、杭州中国丝织城、吴江丝绸市场、成都纺纱市场、西南纺织市场和西安文艺路纺织一条街,以及河北石家庄的蚨纶市场、湖北武汉金昌轻纺城、湖北荆州洪城商港布匹市场、福建石狮市场等.这些市场都有一个共同的特点就是以产地为圆心,辐射周边地区,而真正对全国有辐射作用的还数前述五大市场,若讨论市场的活跃性或竞争性话题,广东市场领跑全国当之无愧,全国看广东,广东看中大、西樵、东莞,这三大市场是全国布料市场的晴雨表.
在对中大服装配料专业市场的大范围市场调研的基础上,形成对中大服装配料专业市场发展现状的总体扫描性分析.报告一共分为纺织服装专业市场发展概述、区域市场分析、分行业市场分析、专业市场案例、专业市场问题研究、未来发展趋势等6大部份.通过对中大服装配料专业市场的总体发展脉络整理、各个市场发展的特点总结、不同经营品类的市场概括、具体专业市场的案例分析等,对中大服装配料专业市场目前所存在的问题进行探悉,对其未来发展趋势进行展望,以期获得一些对市场投资者、开发商、管理者有参考意义的结果.
一、我国两年新增服装配料专业市场情况报告分析
当前,服装配料专业市场的投资规模持续增长.据统计中国服装配料专业市场,广州纺织博览中心（合生）、长江轻纺城、绍兴中国轻纺城、义乌中国小商品城等大型旧市场改造、升级扩建工程项目不计在内,仅2007年已开业市场和2008年内即将开业的新市场项目即有37个,投资总额超过466.85亿元,总建筑面积已达1305.5万平方米以上.新增服装配料专业市场在区域分布、市场规模、经营类别、投资力度等方面也表现出了不同的特点.
一）区域分布:东部省市仍是重点,新的布局瞄向中部
从区域分布来看,新增服装配料专业市场的重点投资区域仍集中在东部沿海省市,江苏、北京、山东、安徽合肥、广东、河南新增市场数量居前列.其中江苏新增8家,在全国新增市场数量中占21%,山东和北京各增5家,分别占总量的13%,安徽合肥占4家占总量的11%,广东4家、河南5家占总量的8%.(参见表一)
另外,安徽合肥、河南郑州、辽宁沈阳等中部城市也表现了新生市场的活力.合肥新增有4家服装市场,仅郑州世贸商城新增的m区将达20万平方米,沈阳国际服装配料城落户沈阳,一期建设即有60万平方米,全部建成将达138万平方米,目标将成为一&最&&&国内最大体量的服装配料专业市场.具体来看,江苏省独占鳌头,新增8家服装配料专业市场,其占地面积也是在全国新增市场中高达41%.江苏纺织工业在我国的产业布局中占有重要地位,历史悠久,规模较大,配套齐全,产业链较为完整,市场竞争力较强.资本、技术、产品开发、生产都在向江苏这个纺织重地集聚.但长期以来,江苏服装配料业也表现了外贸依存度较高的特点.坚持国际市场与国内市场并重,大力发展现代服务业、现代物流业也是江苏省纺织工业&十一五&期间的重要任务.顺应这种形势,一举兴起、规模较大的无锡心室界国际服装配料城、湖塘纺织城、嘉兴?南方中国纺织城等都选择了紧紧依靠优势的产业资源、地缘优势,得到当地政府和行业的大力扶持.多年来以服装产品中转闻名的常熟招商城也加大了旧城改造步伐,以适应当前服装配料品牌发展需求.非国有资本运作的常熟天虹服装城也是看准了招商城的&磁场&优势,顺势入位,拟以全新理念的品牌营销中心定位在招商城商流中分一杯羹.
从另一投资热点区域北京市场来看,新生市场集中在北京南城原大红门、木樨园商圈内.北京大红门商圈除旧城改造、二期频上之外,新增的市场中以纺织面料类产品为主,如北京方仕国际轻纺城、北京国际轻纺城、北京威涛服装辅料城.这主要是因为,大红门商圈内共有服装、服饰、面料、鞋帽、日用百货批发等各类市场24个,1000多品牌,日均客流量20余万人次,已经形成我国长江以北地区最大的服装集散市场,大红门服装城、新世纪商城、天雅服装大厦、京温大厦等大型服装和面料市场,在北京乃至华北、东北和西北地区都享有较高知名度.而构成北京服装批发市场主体的浙江乐清籍企业经过十多年的探索,不仅在大红门各大批发市场购买摊位,开设窗口,辐射国内外市场；也已在丰台、大兴等城乡结合部兴建服装加工厂,建成产、供、销紧密结合的稳固产业基础.服装企业形成&前店后厂&格局.目前在大兴南小街、德茂庄一带已集中了600多家大、中型服装加工厂.产业需求催生了北京新的纺织类市场的兴起.而从鹏润国际时尚交易中心、北京大红门服装城(鑫福海)项目目标来看,二者都把焦点聚集在了北京的时尚产业地位上&&要做全新理念的品牌时尚贸易中心.这契合了北京&打造世界时装之都&的建设脚步,同时也将强化北京在品牌营销、展示、物流中的地位和作用.
二）市场规模:
常规来看,10万平米以下的服装配料专业市场因为风险低、易于操作而多受投资商、开发商青睐.但在此番新增市场浪潮中,市场建设规模已经日益扩大,10万平方米以下的市场仅占22%,10-50万平方米的市场成为主流,45%而占（参见表二）；经营面积超100万平米&巨无霸&类市场也达5家,数量上占14%,但这5家市场的经营面积却占到新增市场总体经营面积的40%.(参见表三)
规模较大的新增服装配料专业市场大多目标在于提供完备的功能设施、配套服务,多以&x大中心&、&x大平台&为宣传口号.无锡新世界国际服装配料城、广州纺织博览中心、长江轻纺城、沈阳国际服装配料城、鹏润国际时尚交易中心等莫不如是.这将大大改变过去人们对批发市场&铺面格局&的常规认识.如无锡新世界国际服装配料城130万平米的体量内设产品交易区、新品展示区、会议洽谈区、仓储货流区、商务办公区、餐饮住宿区、咨询服务区、推广活动区等八大分区,并且涵盖服装配料各种类别,建成后将成为全球第一大服装配料集散地和全球最大的品牌服饰连锁加盟中心.广州纺织博览中心建筑面积达80万O,广州纺织博览中心位于瑞康路以东、逸景翠园以西,总投资高达40多亿元,预计总建筑面超过80万平方米,是中大布市投资额和面积最大的商业项目.该项目将包括40万平方米的&轻纺旗舰展示中心&引进权威检测机构、发布机构等产业配套,集中商圈展示交易、办公研发、商务交流、生活休闲的一站式服务以及包括写字楼、酒店、商务公寓等在内的一体化物业配套,光车位就接近5000个,超过商圈现有车位的总和,商业部分已于于2007年11月封顶,今年进驻开业,目前项目已进入前期招商阶段.另一个是中大服装配料市场发起人长江商贸开发的长江轻纺城,建筑面积近40万O,位于瑞康路中段,分地下二层,地面五层经营,内设产品交易区、新品展示区、会议洽谈区、仓储货流区、商务办公区等60万平方米的鹏润国际时尚交易中心将以打造中国最高端、最专业的服装品牌旗舰展示中心、品牌运营中心,中国时尚品牌的全球招商中心、全球服装时尚品牌及时尚消费品采购基地为核心目标.而体量较大的市场定位将更能发挥其主导地位,广州纺织博览中心、无锡新世界国际服装配料城、沈阳国际服装配料城等都将目标锁定在了近百万平方米或以上,因此&大而全&就成了其致胜的&必由之路&.
同时我们也看到上海国际家用纺织品产业园、广州轻纺城、四季青?安徽女装市场、海阳国际针织毛衫城等都采取了产品导向的精准化定位,郑州世贸商城m区亦以只认&大户&为目标.这种定位战略也是市场选择、产业分工的必然结果.新的市场发展阶段,只有术有专攻、错位经营、充分依托当地产业资源优势,才能取得更多的竞争机会.
三）投资力度:大手笔谋大事业&大块头&更需大智慧
统计数据表明,新增市场的投资总额超过566.85亿元.其中,投资额在10亿元以下的项目占42%,投资额在10-30亿元的占22%,投资额在30亿元以上的占19%.（参见表五）
广州纺织博览中心总投资高达40多亿元,无锡新世界国际服装配料城号称投资40亿元,全程推广费用6亿元,与3万入驻商户实现共赢,北京的鹏润国际时尚中心表示投资38亿元,沈阳国际服装配料城投资规模将达36亿元,中国国际服装城（苏州）的投资规模高达50亿元.分析来看,在不断追求规模效应的投资理念之下,近百万平米或以上专业市场不惜投入重金,全力打造市场的出场轰动效应,也是不得不为之举.因为当前充分竞争的市场格局下,要投资商有信心、要经营商户有信心,与市场运营管理方同舟共济、同心同德,也是非有较强经济实力、较好的经营管理谋略不能为之.
二、广州中大服装配料市场现状分析
一）地理位置分析
广州毗邻港澳,辐射内陆,是我国古代海上丝绸之路的起点.南北朝时已有罗马棉织品运抵广州；明朝葡萄牙人到广州进行棉织品通商,十三行、长堤石公祠成为纺织品的集散地,故而历史上流传着&苏州手艺巧,广州式样新&的赞誉.而眼下,广州利用地理优势,中西交融,博采众长,使广州服装逐步成为南派服装的代表,而广州作为中心城市,也成为南海内衣、中山休闲服、东莞时装等珠江三角地区品牌服装的集散地.解放后,特别是改革开放以来,广州服装业积极引进国外和港澳地区的先进设计、生产技术和管理机制,近年来产业结构不断调整升级,不同所有制服装企业百花齐放,争奇斗艳,年产服装达10亿多件.目前,广州已培育出像流花地区&白马&、&黑马&、&天马&&沙东&等配套齐全的大型服装批发市场近30多家,全市服装年总销售额达千亿元.同时,广州拥有十分完善的服装流通体系:以流花地区为代表的服装批发市场；以各大百货公司为代表的服装零售市场；以北京路、农林路、天河城、中华广场、环友谊商店地区为代表的品牌专卖,都证明广州是全国最大的服装流通基地.
二）支撑产业分析
正是由于有了这样一个庞大的服装流通基地,才造就了服装配料市场的繁荣.从中大地区最初自发形成市场发展到今天,在经营的有三十个不同特色的专业市场争芳斗艳的局面.如今的中大地区有10000多个档口,主要经营国内外的布料、毛线、成衣服装配料,是高、中、低档次俱全的专业性批发零售市场,以价格全市最便宜、销量最多、花色齐全、款式新颖在行业中取得较好的经济效益.就目前而言,成功的纺织专业市场不可缺少的因素是:地理位置处于区域经济的商圈中,周边成熟的产业链作为支撑点.广州是一个贸易的中转站,对整个华南地区的辐射比较大,以其毗邻港澳信息快、技术硬的优势吸引商家,同时也激发了市场的优胜劣汰.而现在整个中大的布匹市场群雄割据、竞争激烈、翻版多、高成本、低收益,以前轰动的面料也过时了,抢购的时代过去了.为了争夺客源,很多档主想尽了办法,产销一条龙,原料质量都有所保证,大家都在斗实力,短斤缺两的事也少了很多,最终得益的是消费者.但是,如何保持良性的竞争才是值得思考的问题.广东不仅是纺织大省,也是纺织强省.每年纺织品的出口额都居全国榜首.
近年来,发展势头也很快,在化纤、家纺、针织等面料开发上走在前头,同时面料在原料应用、面料风格、色彩应用上紧跟国际时尚面料.但是,却没有全国一流的品牌.本身而言,国产面料存在诸多问题:上下游缺乏有效衔接、产品结构单一、开发设计能力不足,功能性面料更是刚刚起步,但是,太多不如意绝不能成为缓慢发展不前的理由和借口,更不能放弃努力退出竞争.在市场的经营方面,只有在良性的竞争中去发展,优胜劣汰,广州的面料市场才能越走越辉煌.广州作为服装贸易的中转站,在中国面料市场有着比较重要的地位.国内的一些生产厂家都在广州设立发布点,作为他们发布产品的平台.在这一过程中,无论是商家还是销售厂家都集中在广州,外来因素加上本身发展需要,广州这两年来慢慢注重品牌的提升.因为广州的最大特点是接受新鲜事物的能力较强,在整个销售过程中比其他地方快,市场稍微有变化他们马上变,并且能够积极地去调配市场.但是对&品牌&这个概念很模糊.体现在面料市场上就是缺乏诚心力度,把别人的东西借过来,一种很基础的翻版别人的东西,没形成自己的风格.
三）发展过程分析
中大服装配料市场由于前期没有严格审批和统一管理,各级政府管理部门都参与市场建设,市场发展一度出现无序发展、恶性竞争的状态.现在还有70％的服装配料市场存在各种各样问题,一方面由于市场面积受到用地限制和级差地租较高,市场规模不可能再扩大.另一方面,由于通道狭窄、消防、卫生等都有不同程度差异.市场建设水平总体还较低,不少批发市场规模较大,但层次较低,硬件设施有待改善,配套设施明显不足.很多市场是利用闲置的仓库、民宅和待建土地,带有明显的临时性,市场铺面间隔简易,场内布局凌乱,通道狭窄,卫生状况很差.中大服装配料市场的组织化程度和管理规范化程度不高,缺乏应有的、完善的法制来保障市场机制的正常、有效发挥.不少批发市场的开办者对市场只管收租收费,不加强内部管理,市场管理严重滞后,加上入驻商户层次参差不齐,总体素质不高,甚至有些市场存在售卖伪劣商品,欺行霸市等不良现象.
四）市场规模分析
伴随着珠三角的黄金商业圈不同类型的服装配料市场的形成,广州的布料市场也成为了珠三角乃至国内市场的大赢家之一.现广州中大布料市场、海印布料总汇、光复南布料市场和五凤、天雄纺织城几大市场在广州布市尽领风骚,在竞争中不断成为具有商业聚散功能的服装配料市场,尤其是广州轻纺城.因此在激烈的竞争中寻找新卖点,营造大市场,已成为广州服装配料业界烹饪的第一道大餐.
广州中大服装辅料专业市场共有30个,10000多个档口,15平方档口的年租金由当初的7&8万元涨到20--50多万元不等.中大市场主要经营国内外的布料、毛线、成衣服装辅料,是高、中、低档次俱全,面料具有时尚性的专业性批发零售市场.但该市场与民居混合在一起,除广州轻纺城、九洲轻纺广场外,其它商铺简陋,交通环境极差,又因历史的原因约近1000间店与制衣厂相连接,消防等安全生产设施、措施严重不足,加之地方受到限制,严重地制约了其在规模上的扩大与发展,为此广州市政府指出:中大布匹市场今后一定要规划好,不仅要将布匹和制衣分离,排除安全隐患,更要建设得现代、漂亮,使之成为华南地区最大的布匹市场.2002起年广州市政府联合海珠区及这些服装辅料市场的大业主一起,对中大服装辅料市场进行了大型旧市场改造、升级扩建工程等.如今面貌换然一新,成为全国第二大服装辅料商圈,直接交易总额超过300亿,经营面积近200万平方米,商户超过10000多户.
五）经营模式分析
中大服装辅料专业市场作为一个专业批发市场,主要经营服装面料、服装辅料、配料、家用纺织品其他纺织产品的批发业务,场内的商户基本上全部是一级或二级批发商,客户主要是服装生产企业和其他布料市场的下一级布料批发商或者零售商.中大纺织市场群的发展由来已久,其原型始现于1982年,是由个体经营者摆摊经营自发形成的&布街&,从1989年开始出现真正意义上的市场开始到现在,经过20年的发展,特别是近年来得快速发展,已经形成了30个分属不同场主的分市场,铺位总数10000多个,经营商户10000多家,成为广东省及整个华南地区规模最大的专业纺织品市场群,在业内享有极高知名度,随着市场的不断升级改造,收租方式也由原来的月租改为年租甚至10年租一次支付方式,入场费、建设费等费用层出不穷,经营氛围也在不断的好转,造就了今天的辉煌.
六）租户心声分析
1、租户抱怨中大布市租金过高商家生存空间缩小,中大服装配料市场专业商圈创新和突破论坛上,中大布匹市场经商者大吐苦水,表示中大布市内的商场租金过高,使商家生存空间缩小,他们期待新的大型商场进入,通过竞争减低商家的经营成本.在中大布匹市场经商的温州商会副会长谢选炉表示,中大布匹市场商家在2004年以前生意是火红的,但从2004年至今,生意却不好做.因为商家自身竞争加剧,而中大布匹市场内的商场租金也迅速上升.他说:&目前中大布匹专业市场已经存在了泡沫,一个两三平方米的商铺月租金高达3万－5万元／平方米.&据了解,布匹市场内不少商家都希望有新的大型商场进入,通过增大整个中大布匹商圈的规模,引入硬件足的商场,改善商家的经营环境,使商家、专业市场得以双赢发展.目前在广州大道南与瑞康路交接位置,80万平方米的广州国际纺织博览中心、26万平方米的逸景商业城、8万平方米的服装外贸中心,长江轻纺城四大商业项目正在建设之中,这将使中大布匹市场进一步扩大发展,并为商家提供更好的经营场所.
2、2006年中大布匹批发商圈内顺华辅料专业市场推出了一批总面积约2000多平方米的在售商铺,引起关注&&不仅因为这是经营10多年一直只租不售的中大布匹市场破天荒地有专业商场铺出售；更由于其不低于1.8万元/平方米的售价.
而顺华辅料专业市场的商铺租售价格在中大布匹市场内其实远未排得上名次.据不少商户透露,目前中大布匹市场租金不断走高,长江服装辅料城内位置最好的铺王月租金已达1.5万元/平方米,比北京路步行街街铺的普通租金还要高出不止一倍；而除了长江服装辅料城外,瑞康辅料市场、中大轻纺城内等商铺叫价也极高,如瑞康辅料市场扶梯口一个面积不到10平方米的小商铺,月租也要4000多元/平方米.
一个商圈的租金水平,基本能够反映该地商家的经营水平和生存发展状态.广州四大布匹批发集中地,只有中大布料批发圈租金以&一日千里&之势增长,它借的是怎样的东风？而批发商家又如何承担如此沉重的租金压力？在各具特色的几大布料批发商圈里,中大布料市场的商家生存方式是最丰富多彩的.在中大布料市场经营了多年的周老板的话&&&中大的商户是经历了一场死去活来的租金风暴打击后,才置诸死地而后生地衍生出这样的独特生存方式&.是的,不仅是经营者,同时还是投资者&&这就是中大布料市场商户的特异性.
中大布料批发商圈是什么时候真正形成规模的？对于这个问题,连最老的商户都说不上来.他们只记得,上世纪80年代末有人在中山大学校门对面建毛线厂,摆摊卖毛线的时候,这里还是一片荒芜.百多间缺乏消防和安全生产设施的简陋制衣厂就这样与民居混合在一起.走南闯北的温州人、潮汕人、湖南人或者蒙头的中东人,在这里住的是铁皮棚子,但就是这么一个地方,几年间竟不知不觉地建起了全广州规模最大的布料批发市场,再过几年,更摇身成为全国最高价的专业市场.周老板笑着说&不要小看简陋的铁皮屋,1995年在这里租一个5平方米的铺位,月租都要8万元呢,旁边就是山地和渔塘,白天拼两张桌子来摆布,晚上把布锁在柜子里.&后来随着档口越来越多,中大布市沿着现在的瑞康路向两侧蔓延,渐渐增加了九洲布市、顺景布市、晓鸿布市、长江配料城等；同时布料销售的式样、品类越来越丰富,各种印花厂、服装加工厂、辅料加工厂、仓库都纷纷出现,从而形成了今天规模宏大,产业链完整的中大布料批发市场.而随着中大的发展,周老板也从一个小小的布匹批发商,变成了一家雇有上千工人的布匹加工厂的老板.现在在中大布料市场、海印布艺城以及天雄布市等批发市场,都有不少卖他的产品的批发档口.
&当然,中大布市也有过艰难的时候.&周老板说.2002年左右,因为浙江的纺织品服装出口猛然提速,比2001年增长近20％,而通过民间自发成长,以临建为主的中大布市却渐现疲态.现在还可以看到中大轻纺城后面的市场内道路狭窄,人车混行,交通条件极为恶劣.而20多个分场的老板则各自为政、互相倾轧,整个市场难以形成良性竞争和团结对外的面.一时之间,中大布市被列入广东省治安重点整治名单及广州十大火灾隐患名单之一,几乎被政府拆掉.
&主要问题出在租金上.这里的商铺租金飙升速度简直像坐上云霄飞车那样.尤其是海印分场,每隔一段时间就准时加租,但场内几乎没有任何管理,对于市场的发展毫无贡献.&周老板说.而另一家辅料批发商户则介绍,前两年80%以上的毛利都用来交租了,辛苦了一年,自己收入非常有限,等于是为场主打工.&当时我都想&撤&了,幸好2004年政府开始对中大布市进行改造.&该商户表示.2004年3月,广州市商业局和广州市城市规划局联合发布了《广州市商业网点发展规划》（）,中大纺织商圈成为广州商业10年规划中改造建设的重头戏,海珠区政府更编制了《中大布匹市场环境整治规划》.
首先加紧建设了布市内的南北主干道瑞康路,接着是30个分市场一个一个地改造.现在瑞康路把中大布市分割成两半:一边是去年落成的气魄非凡的交易中心&&广州国际轻纺城；另一边则仍是拥挤、人车不分道、甚至有点脏乱的传统商业区.2005年轻纺城的出现及瑞康路的建设的确使整个布市焕发了新的生命力.&最起码,受不了海印分场不近人情地飙升的租金的商户,近80%都搬到轻纺城去了.&周老板说.但对于原来的很多服装辅料市场场主来说,轻纺城简直就是一个&恶魔&.首先受到冲击的是商户诟病最多的海印分场、长江辅料市场&&&原来海印、长江是中大布市中位置最好的场,所以他们要加租,大家也毫无办法.现在可以搬到轻纺城去,里面环境好、规划好、宣传又广、管理又好、气势宏大,采购商也愿意进去.&而最令商户们兴高采烈的是,跟前几年中大其他市场租金不成比例地猛增的势头相比,刚建成的轻纺城租金可说是相当&实惠&的.当时海印、长江辅料城的租金动不动就近万/平方米,而轻纺城内首二层商铺租金仅1500元~2000元/平方米.转眼间,不仅是海印分场,连外面的街铺商户,不少都转移&阵地&,进入了轻纺城.&我也在轻纺城首层和二层租了几间铺.&周先生说道.当问及他为何需要这么多间商铺时,他神秘地说,&你以为轻纺城的租金会一直都那么便宜吗？这个地方,连脏乱差,毫无管理的分场租金都只上不下,你猜这一年来轻纺城的租金涨了多少倍？&不出周先生所料,不到数月,轻纺城首二层的商铺已全面租出,但很多位置不好的分场商户和街铺商户才惊觉,受到轻纺城的冲击,他们的销售量大幅下降,从而不得不考虑进入轻纺城.但短短十个月内,轻纺城首二层的租金已经升了两倍,转租租金飙升至元/平方米.&那就意味着你的投资回报已经超过了200%？&&&面对问题,周先生笑道:&不仅如此,除了二手租金的收益外,商铺转租还有顶手费啊.像我在一层的商铺,顶手费至少也要20万元.正是这一契机,让很多人在租金升幅惊人的市场内找到一种新的生存方式&&以租养租.&即使在现在,在轻纺城或其他位置和管理较好的批发城内,商铺投资利润都是以季度来算的,平均每季度租金都会上涨10%~30%.
想到来这里纯粹投资商铺的人很少,但不少商家都采取这样的方式:先在新开张、租金较低的专业市场租下大面积的商铺（如需100平方米进行自用经营,则会租赁200平方米以上的铺面）,待二手租金上涨至一倍以上时,商家便把多出来的一半商铺转租出去,而转租收益往往足够支付自营场地的租金了.这种以铺养铺,相当于免费获得经营场所的方式在租金水平疯涨的中大极为流行.现在广州中大布料市场、海印布料总汇、光复南布料市场和天雄纺织城几大市场在中大布匹市场尽领风骚,在竞争中不断成为具有商业聚散功能的面料、辅料批发市场.海印市场规模较小,由海印布料总汇和海印毛线布匹交易市场等组成,位于东山区沿江东路429号,东山湖公园正门南侧.主要经营时装面料、家具布艺、量身裁剪、精纺呢绒、舞台工程、特种服饰、工艺制服和精品饰物等,其中装饰布料和极具民族特色的布料最为吸引国外商家.
天雄纺织城位于广州大道南德昌路,广州市河南园艺场对面,建设思路源于中大布匹市场的改造,规模较大,建设规范,但建成后始终不能替代中大市场,市场交易量始终不旺不淡,其最大的特点是它的业务来自四面八方,甚至还有国外客商在这里开档,销售的面料以布坯居多.
广州光复南布料市场位于荔湾区光复南路,文化公园北面.是一个具有几十年历史的老市场了,也是广东最早的布匹批发市场,主要经营面向工衣的中、低档次的面料.
在中大布匹市场所在的瑞康路上,还有瑞康布料服饰配料专业街、广州轻纺城、瑞康服饰配料装饰布料城、长江服装配料城,以及新康布匹布料城等等.纵观广州布料市场,可谓群雄割据,竞争激烈,呈现出两种情况:
1．多数市场结构相似,经营管理水平低,形似集贸市场,不具备信息服务、展览服务等多元化功能,尚处于低水平经营状态.
2．恶性竞争,很多档主为争夺客源,想尽办法斗实力、斗价格,不惜以零利润保住客户.
3、现今布匹批发市场呈现两大趋向:一是大型综合性市场逐步向功能配套、分类经营方向发展；二是中小市场向专业化、特色化方向发展.
七）新市场发展分析
如广州轻纺城、还有在建的广州纺织博览中心、长江轻纺城等,市场的层次结构将更为合理,管理更为科学、有力,档次进一步提高,秩序好转,具有较强商贸吸引力的大型服装配料市场.市场加速园区化、规模化、中高级化发展由
于服装配料市场需求拉动,加上政府的有力引导,一批大型的服装配料市场园区将会崛起,服装配料市场规模将会进一步扩大.同时,服装配料市场向中高级方向发展,提升市场功能,注重品牌效应,加强规范管理,将大大改变现有服装配料市场的传统面貌.市场专业化、特色化更为突出具有鲜明特色的专业服装配料市场竞争力较强,将得到迅速发展,市场专业化、特色化更为突出.在专业化、特色化的基础上做强做大,将涌现一批对行业产品价格具有重要影响力的服装配料市场.市场空间布局向中、外圈层转移由于现有经营商户对租金不断上升和市场对停车、仓储设施要求高的特点,使得新的服装配料市场的空间分布更为合理,更注重市场应用电子信息技术,服装配料市场的发展将适应当代科技的发展,将越来越多地运用电子信息技术,大大改变市场交易、市场管理、市场营销等的传统模式,促使服装配料市场走信息化的发展道路.广州轻纺城配套有工商、金融、商务服务、法律咨询、市场调解、知识产权保护、产品检测、产品开发、新产品发布、仓储、货运、治安、环卫、医疗等服务机构,为客商提供了一个良好的经营环境.市场按照国际惯例加强市场管理,已实现市场内部电脑联网,并可通过互联网对世界各地的码头、市场、各大国际船务公司货柜实行查询,统一调配.新的市场创新交易模式.一是在政府支持下,有关市场主体举办了形式多样的博览会、展览会、交易会,对引进客商,促进交易,扩大市场影响,树立市场形象起到了一定的积极作用.二是部分大的市场建立了自己的网站,并利用网站展示产品,发布信息,开展电子商务,积极探索网上营销新模式.这些新的市场开发商都是有着丰富经验的管理队伍,加上全方位的推广宣传,而且定价方面更加科学、合理,也有相应的控制炒铺措施,刚开始时价格会更优惠,意在把场做旺,作长期投资,日后的租金递增也会定在合理数字范围内.这些新的市场将会有更多的商户接受,这一做法也将给原来一些租金被炒高的市场带来压力.
八）面临的挑战分析
随着市场发展环境的变化,中大服装配料市场面临以下几大挑战:1、是全国化的挑战,随着我国经济市场化程度的提高,全国各地服装配料市场迅速发展.我区原先占有的市场先发优势在逐渐消失,市场占率有在分解、分化.特别是以价格低廉、品位一般的商品取胜的市场的冲击最大.因为这类市场具有市场准入门槛低,易模仿的特点,其竞争必将更加激烈.
2、是国际化的挑战.随着市场开放度的提升,国际商业巨头和国外优势产品的进入,必将对我区的商品市场包括具有一定竞争优势的专业市场都将产生一定的冲击.3、是信息化的挑战.现在,互联网已经引发了一场市场交易方式的变革.首先,它弱化了中间商的作用,改变了原有的销售体系,提高了交易效率.其次,它创造了一个以信息交换为媒介的网上虚拟市场,形成了新的交易运行机制,它集销售、展示、广告于一身,并使企业和客户之间实现双向沟通,形成了网络营销,创新了营销方式,电子商务的迅猛发展.市场主体也必须应对这种挑战这些挑战将寄望于广州轻纺城及即将落成广州轻纺博览中心、长江轻纺交易城来完成.
三、中大服装配料市场分布与调查
一）市场分布图
二）长江服装配料市场调查
长江服装辅料市场调查表
市场名称层高经营范围月租金租期长江服装辅料市场8层高、中、低档服装辅料和配料1f/每平方米,2f400----600/每平方米,3f150----300/每平方米,1&2年地址面积保证金收租方式管理费瑞康路口18000平方米,档口5---15平方米/间三个月每月45元/每平方米
位于中山大学正门对面,瑞康路口,在原长江中大服装辅料交易城的基础上扩建,经营面积18000平方米,是长江企业自有产权的物业,经营五金、烫钻、花边、商标、织带、拉链等辅料品种,1-3层商铺800多间,月租金:1f元/每平方米,2f400----600元/每平方米,3f200----300元/每平方米,层为1004多间高档经营品种展区,月租金:150---200元/每平方米,5-8层为300多间中高档写字楼,月租金:80---120元/每平方米不等.广场内配有双排自动扶梯14条、客货梯3条、观光梯1条、宽带网络系统、有线电视系统、无线对讲系统、中央空调、广场内部监控系统、消防安全系统等完善设施.同时,在广场附近有银行、物流货运中心、停车场、餐饮等配套服务设施齐全,为商家置业经营和顾客购物提供优越的条件.
广场经营已有近十年的历史,是海珠区重点立项的项目.自开业以来,吸引了国内国际众多名牌商家和著名厂家进驻,迅速旺市,声誉鹊起,客户遍及欧美、日本、韩国、东南亚等几十个国家和地区,目前是国内交易量最大,生意最旺的服装辅料和配料交易市场,经营商家有珠江三角洲、浙江、福建等地的品牌厂商,同时还吸引了港、澳、台以及东南亚等地商家进场经营、采购.广场的经营品种汇集了国内外流行的高、中、低档服装辅料和配料,品种齐全,花样繁多,货源充足,物优价廉,市场内外贸、内销交易活跃,为服装配料厂商生产经营的必访之地.长江服装辅料市场内,经商者大吐苦水,表示长江的商场租金过高,拿铺的附加成本也高,使商家生存空间缩小,他们期待新的大型商场进入,通过竞争减低商家的经营成本.
三）中大瑞纺布匹市场
中大瑞纺（3个场）布匹市场、皮革城、辅料城调查表
市场名称中大瑞纺布匹市场地址瑞康路16000平方米,档口层高2层面积15---25平方米/间经营范围高、中、低档布匹和配料1f800&1500元/每平方米,月租金2f200----300元/每平方米,租期1年管理费25元/每平方米收租方式每月保证金三个月
位于瑞康路,属临时建筑,经营面积16000平方米,经营高、中、低档布匹面料和配料品种,1-2层商铺1000多间,月租金:1f800&1500元/每平方米,2f200----300元/每平方米,场内公共设施较少,档次较低.经营已有近4年的历史,位置较好临一线马路.经营商家以浙江、福建等外地的品牌厂商为主.瑞纺同时还有皮革城、辅料城相互促进发展.
四）长江布匹交易城长江布匹交易城调查表
市场名称层高经营范围月租金租期
处广州市最具潜力发展商圈中心--中大纺织商圈的长江布匹交易城.本交易城全新升级改造,交通位置便利,物流通畅直通物流设计,本交易城交易的品种有:棉布、印花、网布、牛仔、麻绒、丝绸、套装面料全系列,长江布匹交易占地面积超过3万平方米,拥有铺面1500个,铺面以20平方米/间为主,是中大商圈布市发源地,目前也 是国内布匹品类最齐全的交易中心.经营品种涉及:棉布、印花、网布、牛仔、麻绒、丝绸、套装面料全系列,产品销量覆盖全国,更远销欧美、日韩、东南亚等地,交易城软硬配套齐全,区内有多条城市主干道及市政规划路环绕,交通为便捷.长江布匹交易城缔造了无数大商家,创造昔目的繁荣,更迎来明天的辉煌被誉为中大布市的心心脏与发动机.市场布局；1、男女套装面料、裤料和丝绸色丁专营区:2、窗帘布艺专营区:3、网布蕾丝、印花鞋材、皮毛皮草专营区.面料铺面以6年一次性收租为主,现有部分是转租,一线马路约首层月租:2000元/平方米,租期一年一签,二楼转租20平方米,租期一年一签,年租金16万.开发商也有10%左右没出租.另长江布匹交易城（南区）毛线、皮革、皮草鞋材专营商铺,长江布匹交易城（南区）原民政学校二栋大楼,全新升级改造,本交易城根据&中大纺织商圈&纺织品行业的分布及发展情况,在原省民政学校全面升级改造,a区1楼网布、蕾丝、印花、鞋材,2&5楼皮毛、皮草,6－8楼仓库写字楼,近300个商铺全力打造中大纺织商圈特色的&毛绒、皮毛、皮草&专业经营区.租金特惠&&商铺月租金每平方50---500元/O起,免收集资费用物流通畅直通物流设计,货运车辆直达d区e区商铺.设备齐全&&345楼中间配备近300个车位的停车场、自动扶梯20多条、观光梯1条、货梯2条,1-3层服装配料区,4-5层皮革、皮草毛绒专区,6-8层为仓库写字楼、主通道6米,环保可独立控制中央空调,24小时监控保安系统,电子商务信息管理平台.该区档次低,经营商品杂乱,目前还有30%没出租.
五）中大旭高纺织城中大旭高纺织城调查表
市场名称中大瑞纺布匹市场地址瑞康路尾段55000平方米,档口层高经营范围2层中、低档面料和配料1f300&800元/每平方米,2f60----150元/每平方米,月租金进场费1000元/平方米收租方式每月面积10---25平方米/间保证金三个月租期1--5年，管理费20元/每平方米.
2005年6月开业,位于中大纺织商圈第四板块东晓南路商业区内的中大旭高纺织城,旭高纺织城处于中大纺织商圈第四板块的关键位置,占地5万多平方米,现有1000多间铺位,是中大纺织商圈（中大布匹市场）升级改造的又一力作,为东晓南路商业板块的形成奠定了坚实的基础.经营中、低档布匹面料和配料品种,1-2层商铺1000多间,场内公共设施较少,档次较低.经营已有近4年的历史,经营商家以本地个体户、浙江、福建等外地的品牌厂商为主.
六）瑞康服装配料城瑞康服装配料城调查表
市场名称层高瑞康服装配料城3层花边、五金、钮扣、烫钻、烫图、吊牌、拉链、织带、花饰、皮带、绣花.1f600&1000元/每平方米,2f300----400元/每平方米,3f150----300元/每平方米,6年地址面积瑞康路中段12000平方米,档口10---20平方米/间无月租金租期，收租方式管理费一次性六年40元/每平方米.
位于瑞康路东侧,瑞康路93号瑞康大厦1-3层地处中大布匹商业圈核心地段,毗邻长江服装辅料广场,商业环境得天独厚,是华南地区最成熟、最具知名度的服装配料专业批发市场之一,市场设施齐全,服务管理完善,人气旺盛,人流密集,物流便利,服装配料产品交易遍及全国各地,远销韩国、日本、西欧、马来西亚、东南亚等众多国家和地区,是最具发展潜力和市场竞争力的大型现代化专业市场,瑞康服装配料城成立于1997年,历史比较悠久,市场内手扶电梯、货梯、中央空调等硬件设施齐全.刚开始时市场是以经营服装辅料为主,随着花边市场的需求空间扩大,为了打出自己的品牌,从去年开始,扩大了规模,目前商铺面积达12000平方米.现在市场内共有700间店铺,已全部入驻,其中经营花边的店铺就达500间,大部分都是批发兼零售为主,年交易总量超过10亿元人民币.目前入驻该瑞康服装配料城的国内花边知名品牌厂家有圣达、莉雅、千禧、二厂、金长鸿、康氏、捷诚等.以一次性收六年租金方式出租.主要经营:花边、五金、钮扣、烫钻、烫图、吊牌、拉链、织带、花饰、皮带、绣花.首层经营较好,二层有部分铺位转租,6万一年约10平方米,实用率70%,三层大部分没开业,有经营者表示以前还可以,但现在选择的市场多了,这里管理又不好,通道太小,但管理不好,附加费用多,后来越搬越多造成现在的局面.
七）中大五凤西场
中大五凤西场一区布匹市场位于中大布匹商业圈的最繁华地段,与周边各大布匹市场齐首相并.市场人流密集,交易火爆,独特的透光雨棚遮盖设计,通道宽畅明亮；大型的停车场,配套设施完善,专业市场管理,24小时全场闭路监控,全日制的保安执勤及夜间封闭式安全管理；全力打造为全国最大全棉系列、牛仔系列布匹批发基地.还有中大五凤东场临建二层,有2000个铺面.
八）中大九洲轻纺广场中大九洲轻纺广场调查表
广州中大纺织商圈位于广州市海珠区,名校中山大学对面,以瑞康路为中心,是广州市规划发展的经贸重点区.依托广东省纺织行业的生产优势,经过十几年的发展,已拥有过万家纺织品经营商户,集生产、贸易、物流为一体,成为东南亚最大的纺织商圈.位于瑞康路上的中大九洲轻纺广场距中山大学正门200米,紧挨广州国际轻纺城,距琶洲国际会展中心仅5分钟车程,交通便利,四通八达,良好的交通状况造就了中大纺织商圈的兴旺发达.中大九洲轻纺广场占地面积约30000O,建筑面积约70000O,将近2000个纺织品专业的商铺及商务办公室,是继广州国际轻纺城之后中大纺织商圈内又一大型纺织品专业市场,该项目总规划为四层:其中首层规划经营面料、二层经营辅料、三层经营家纺、四层为商务写字楼及各种配套服务中心.中大九洲轻纺广场的横空出世,一举打破了中大纺织品市场原有的零散、短期的租赁方式.以永久性建筑为后盾,以长达十年以上的绝对租赁优势,为商户创造了一个长期稳定发展的经营环境.以多年经营纺织品的经验,以超前的理念,以满足纺织人的需求为宗旨,独具匠心地打造中大九洲轻纺广场,为经营者创造一个无与伦比的绝佳环境.该市场温州老板开发,硬件设施不错,经营氛围不好,首层最好位置转租约1500元/O/月,二层30%没开业,三层曾经开过现已停业.
九）银岭轻纺综合广场
银岭轻纺综合广场调查表
市场名称银岭轻纺综合广场地址瑞康路后段建筑面积约180000层高2层含夹层面积O平方米,铺位20---50平方米/间经营范围月租金二线马路230--280元/O/月租期1---3年管理费租金包含管理费一层面料和辅料专区一线马路600元/O/月收租方式按月铺位数量约4000
在激烈的市场竞争中,专业市场的升级改造如同产品的更新换代,优化硬件环境,提升软件服务设施才能更加显示其地位和作用.银岭轻纺综合广场在中大商圈内敏锐地捕捉了这一信息.虽然目前中大布市纺织商圈已经形成广州国际轻纺城和中大九洲轻纺广场,但是依然不能满足中大布市商圈高速发展所带来的配套服务问题.银岭轻纺综合广场通过对旧有的环境进行改造升级后,势将带动整个中大商圈的整体升级和产业链的蓬勃发展.依托中大布市全球纺织采购中心所具有国际国内知名度,从整体改造,道路拓宽,大型停车场,完善配套服务方面,都将超过中大布市现有绝大多数轻纺市场的硬件设施和软件环境.从银岭轻纺综合广场整个布局来年看,地处瑞康路中段,中大商圈的中心地带,是集商务、办公、物流、仓储、公寓、安保、服务等诸多功能于一体的现代型纺织专业市场,建筑分布为一层面料和辅料专区,二层为皮草大世界,三楼和四楼则为写字楼和仓储库.总建筑面积为18万平方米,是目前中大布市商圈规模较大,设施齐全、服务全面的大型社区式轻纺综合商业广场.公司以项目投资、专业市场开发和投资资源共享为主.现出租、经营档口1000多余家,在职员工150多人.已成功开办并正常经营的市场有:银岭布匹城、银岭综合商贸城、银岭二手城、华岭家纺城a区、b区,宽大辅料城以及宽大五凤东场辅料城.现正配合政府进行城中村的工厂升级改造,使之成为世界布都&&中大纺织商圈中的又一大型具有国际水平的轻纺广场&&银岭轻纺广场.
十）广州国际轻纺城调查
１）项目概况地理位置:广州市海珠区新港西路中大布市内投资商:三九国裕房地产开发有限公司发展商:广州凯华房地产开发有限公司广州国际轻纺城坐落在广州市海珠区,地处中大纺织商圈核心位置,项目建有地下二层、地上七层,总建筑面积约３１万平方米,拥有商铺４０００余间,设有辅料、面料、家纺会展等中心,集交易、国际商务会议室、纺织品品牌推广等多种功能,是目前国内单体建筑面积最大的&一站式&大型纺织品专业市场.广州国际轻纺城率先提出了建设全球纺织品采购中心、全国纺织品物流中心、全国纺织品国际商贸中心、全国纺织品会展中心、纺织品资讯服务中心、纺织品设计、新技术交流中心、纺织品行业品牌推广中心、纺织行业人才中心、全球纺织品&广州价格&窗口.&八大中心,一个窗口&的定位,形成一个以客户为中心、具有先进经营管理水平和广泛国际影响力的专业纺织品市场.
２）项目定位①、产品定位:一个集交易、展示、办公、物流、汇展、信息发布等多种功能的、具有全球视野国际规划建设水平的现代化大型纺织品专业市场.②、广告定位:&全球纺织品采购中心&③、功能定位楼层负二层负一层首层二层三层四层五层六层七层功能定位超过1000个车位的超大型地下停车场及仓储区辅料交易广场面料交易中心面料交易中心面料交易中心家纺汇展中心商行式写字楼商行式写字楼商行式写字楼级综合服务区④、价格定位楼层负一层首层二层三层四层五层六层七层租金一手元/O,转租元/O一手元/O,转租元/O一手元/O,转租元/O一手800&1000元/O,转租元/O一手400&500元/O,转租500&800元/O一手400&500元/O,转租500&600元/O一手300元/O商行式写字楼级综合服务区与其它专业市场不同的是,广州国际轻纺城采用长期经营、只租不售的经营策略.国际轻纺城的首、五层现已租满；现正出租部分六楼商铺.由于广州布市原有6000个商铺,远远未能满足商家的需要,旧广州布市在过往有些好的商位甚至出现过3000元/m2的天价,广州国际轻纺城一推出即推出4000个商铺,约占了整个旧中大布市商铺三分之二的数量,有效地缓解了中大纺织品批发市场&一铺难求&的局面,现租金也处于较为理性的价位.
广州国际轻纺城位于拥有经营历史悠久的中大布市内,经过近20年的发展,中大布市纺织品批发市场群已经形成了近30个分厂、6000多间商铺的规模,是全国第二大、华南地区最大的纺织品专业市场.中大布市的行业地位、作用和区域影响已远远超出他的交易市场本身.中大布市作为老牌专业批发市场的地位在广州人的心目中是无法比拟的.由于中大轻纺城的发展商定位准确,充分发挥了中大纺织品批发市场群内极为稀缺的产权土地资源的最大价值.而且,随着近年海珠区市政建设的步伐加快,中大布市商业圈的交通条件得到大大改善,纺织品商贸发展正处于历史上发展势头最好、发展速度最快的阶段,也为中大轻纺城的成功销售提供良好的客观条件.
最重要的是,目前在我国绝大多数专业市场仅为入场商家提供简单的经营场所,并不提供相关经营支持服务,致使入场商家只能凭借自己原有的营销网络及资讯渠道获取有限的商业信息,同时由于缺乏专业的咨询意见,专业市场内的商家常常盲目跟风经营,商户整体素质很难提高,市场的长久兴旺缺乏保障.而广州凯华房地产开发有限公司为了提升入场商家整体的营商素质,为入场商家提供了全面的配套商务服务和经营咨询服务.从商户的产品开发、花色选择,到产品的展示、渠道拓展、营销支持、商务接待等方面提供全方位服务,为纺织行业厂商提供各种经营便利和经营咨询意见,为商家争取更大的市场空间与更多的商业机会,这样一来无疑提供给商家或厂家信心的保障,令中大国际轻纺城试水成功.4）租赁及进场经营资格审查说明广州国际轻纺城为了保证一个集交易、展示、商务、物流等功能于一体的大型纺织品专业市场长盛经营局面,经营品种涵盖面料、辅料、家纺三大门类.为统一经营品种,保证广州国际轻纺城纺织品专业市场的经营方向,打造全球纺织行业的品牌市场,同时保障进场商户的利益及市场的繁荣稳定,对进驻广州国际轻纺城的客户进行资格审查,除提交证件之外,还须提交年10万以上的完税证明,符合的企业及个人方具有租赁广州国际轻纺城铺位、写字楼及进场经营的资格.为保证轻纺城管理的统一,轻纺城对所有的楼层和区域的功能及经营品种进行了科学的分区,入驻客户必须严格遵守轻纺城的功能及经营品种分区规定.符合资格审查条件的客户在轻纺城首层、二层及地下一层可租赁商铺最多数量为壹间；其他楼层可租赁铺位最多数量为叁间.
七）广州纺织博览中心&重量级&市场拔地而起
建筑面积达80万O的&广州纺织博览中心&在建,并将在今年年底建成,这标志着全国闻名的广州中大纺织商圈将扩大到200万平方米之上,一举超过浙江,成为全国&一哥&.形成全国知名的&中大布市商圈&.广州纺织博览中心位于瑞康路以东、逸景翠园以西,总投资高达40多亿元,
预计总建筑面积超过80万平方米,是中大布市投资额和面积最大的商业项目.该项目将包括40万平方米的轻纺旗舰展示中心,40万平方米的写字楼、酒店、商务公寓等综合商业配套,光车位就接近5000个,超过商圈现有车位的总和.该项目在2007年封顶,2008年全面进驻装修.广州纺织博览中心已被列为海珠区&十一五&重点商业项目,是中大布市之&世界布都&的最核心组成部分,其建设及运营将有效地推动中大布市的升级发展.预计商业部分将于今年年底可进驻开业.知名地产大鳄&珠江投资&杀入商圈,瞄准的是广州纺织商贸物流业的广阔前景及产业升级的迫切需求.针对商圈内轻纺企业对高端展示、办公、研发及产业服务的发展需求,广州纺织博览中心将采取展示中心、写字楼、酒店、商务公寓一体化的物业组合,引进权威检测机构、发布机构等产业配套,集中商圈展示交易、办公研发、商务交流、生活休闲的一站式服务.
１）发展商完全按&国际惯例&做足工夫:
a)请专业的调研公司做项目调研；b)开项目论坛,请专家做论证；c)地方重点项目,取的政府的大力支持；d)请专业的设计公司进行建筑设计；e)请专业的广告策划公司进行项目推广宣传策划,投入了大量广告经费；f)寻找了大量合作伙伴进行合作；g)聘请大量招商人员,进行谈判招商,到其他市场去招商挖角；h)在招商政策方面给出了非常多的优惠让利政策,旨在放水养鱼；
广州纺织博览中心在中大布市项目工地举行了盛大的项目启动仪式.在对全国轻纺流通商圈调查研究基础上,广州纺织博览中心借鉴国际展贸商业发展理念,项目定位为全国性行业中心&&在商业形态上,整合行业资源,服务下游商家,打造珠三角主题性的商业展会,推动中大商圈跃上新台阶.
2）营造现代&布码头&
广州纺织博览中心总建筑面积超过80万平方米,由国内知名投资公司珠江商贸投资与合生创展集团携手投资开发.该项目由大型纺织品牌展贸市场、海珠中部城市地标（4a级专题写字楼）、四星级商务酒店、公寓式写字楼等物业形态整合而成,并配备6万平方米会展馆、大型商业广场、物流中心、停车场等功能强大的服务设施,力求打造纺织企业的一体化商贸平台、服装企业的一站式采购平台.
3）全方位配置,超越现有市场
广州纺织博览中心在硬件规划方面作了巨大的突破,为纺织商户的品牌展示贸易预留出足够的发展空间.4000平方米大型中庭,客流、货物上下自如；二至四楼多廊桥连接,使得铺铺双面临街.项目还配备中央空调系统、智能化消防安防系统、全天候保安监视系统、电信宽带系统等硬件设施,项目规划为商户品牌展示、商务需要提供足够的扩展空间,终极目标为打造经营商户的永续经营平台.广州纺织博览中心的硬件规划超越现有行业内市场水准,更从商户使用需求出发,将给客户的经营创造更多的附加价值.
4）全品类经营,汇集全国流通集散中心
项目实现全品类经营,在产品分类方面不仅考虑以中大特色产品&&布匹和服装辅料作为主打产品,涵盖服装面料、装饰面料、家纺面料、服装辅料、服装配料、包装材料等,同时,从丰富产品线、方便采购商集中采购的角度出发,规划引入工业用纺织品、家用纺织品、坯布、棉纱等相关纺织产品.同时,该项目还从产业链上下游角度考虑,规划引入染色剂、助色剂、纺织机械等纺织相关上下游产品及服务,最大限度地满足采购商的所有采购需求,力争实现客户来广州纺织博览中心一趟就能满足客户需要的一切服务.此外,广州纺织博览中心还根据产品特色,将市场分成特色针织、休闲面料、西服面料、丝绸、牛仔、皮革、经编、坯布、纱线、机械、化工原料等数个特色经营专区.
5）会展与行业会所相结合
综观国内外,专题性展会对于商业市场存在巨大的拉动作用.鉴此,广州纺织博览中心预留6万平方米的会展区域,规划有1000余个标准展位提供给中国所有优势纺织品牌.广州纺织博览中心通过举办各类不同层次的产品展览展示交易会,通过向挂版交易的转变提升商家的经营能力,做大做强.
四、中大服装配料市场概况
广州作为中国最早对外开放的区域,商业发展非常成熟,中大服装配料市场市场主要是在传统的基础上自发形成起来,并在此基础上不断升级改造发展起来.根据数据统计,中大服装配料市场共有大中小型各类市场20个,按种类划分为布匹面料、皮革、毛绒、花边、五金等专业区.布匹面料是中大服装配料市场中的主力军,共有专区15个,占市场总数的66％,皮革专区3个,毛绒专区2个、花边专区6个、五金专区3个.同样存在由于历史自发形成市场,由于缺少计划性的规划而导致存在很多问题,抑制了市场的发展空间,主要表现为:
1、市场的空间布局不合理.由于没有严格审批和统一管理,各级政府管理部门都参与市场建设,市场发展一度出现无序发展、恶性竞争的状态.现在还有44.9％的批发市场分布在老市区,一方面由于市场面积受到用地限制和级差地租较高,市场规模不可能再扩大,反而会缩小,难有更大的发展空间.另一方面,由于交通、消防、环保、卫生、城市形象等因素的制约,使其难以在老市区立足.
2、市场建设水平总体还较低,不少市场规模不大,层次较低,硬件设施有待改善,配套设施明显不足.此外,许多市场的开发建设缺乏科学、统一的规划,乱搭乱建、违规建设等现象.市场建设水平较低还反映在市场信息化程度上,大部分批发市场没有建立电子信息系统和电子信息网络,还未广泛采取电子信息管理手段和电子交易方式.
3、市场的组织化程度和管理规范化程度不高,缺乏应有的、完善的法制来保障市场机制的正常、有效发挥.不少市场的开办者对市场只管收租收费,不加强内部管理,市场管理严重滞后,加上入驻商户层次参差不齐,总体素质不高,甚至有些市场存在售卖伪劣商品,欺行霸市等不良现象,部分市场安全隐患大.
五、中大服装配料市场总结与展望
广州中大服装配料市场从起步到发展有近20年,但从总体上讲,中大服装配料市场已基本完成发展期而进入调整期,面临着一个业态提升,扶优扶强,功能扩充,管理升级,创新交易的严峻挑战.市场与企业一样,在激烈的市场竞争中,优胜劣汰.但由于中国还是一个发展中国家,城市化水平低,各地经济发展的不平衡性,加上传统的消费习惯,中大服装配料市场这种流通模式在相当一段时间内,如在2010年至2020年期间,还将存在与发展,充满着活力.中大服装配料市场如何实现跨世纪的战略性调整、创新与发展呢？
一）升级改造中轴线影响未来的发展
目前,中大布市以瑞康路为中轴线,两边分散着大小不同的市场.以广州国际轻纺城为重点的中轴线以东率先为中大布市的升级改造树立了标榜,标志着中大布市商圈的产业升级已经进入白热化,将以广州轻纺博览中心、长江轻纺城等在市场规模、功能、配套设施及信息化上面作为先行者处于领先水平,在未来的市场发展中将处于中心地位和商户进驻中大布市的首选场所.现有的小市场将在政府改造的过程中逐步予以取缔,以完成商业市场的升级改造,全球纺织贸易中心的地位.
二）商业模式寻求商业变革的力量
市场规模化,产业经营细分将衬托中大布市蓬勃发展.纺织行业的未来发展趋势将向品牌化、信息化、价值型转变,从而带动整个产业链价值的提升.而新市场却把现货贸易带向期货贸易的转变,使得在中大布市商圈经营的商户不断的发展壮大；从临街商铺的拆迁到现代化的纺织交易平台的出现,使得商业经营思维逐渐由粗放性向集约性的转变,集集交易、展示、办公、物流、汇展、信息发布等多种功能的、具有全球视野国际规划建设水平,现代化大型纺织品专业市场等于一体的综合性纺织交易流通平台应运而生；从单一服务向综合性服务的转变,一些大型的纺织企业在这方面具有较强的优势和实力,跟进采购商对产品的新需求,对市场分析、调查研究、产品检测、打样配送、物流运输、研发设计、等环节,为客户提供全方位、贴心式的服务,才能在更大的程度上留住&回头客&.使他们在付款购买产品的同时,更能享受到完善的、全面的、人性化的服务.
三）新建综合广场助推中大布市商圈升级改造
广州国际轻纺城、广州轻纺博览中心、长江轻纺城等,位于中大布市商圈核心地带,三个市场总建筑面积超过150万平方米.项目集集交易、展示、办公、物流、汇展、信息发布等多种功能.配有面料、丝绸、色丁里布、皮草、辅料专区,进一步从产品细分,差异化经营来带动市场的发展,助推中大布市商圈升级改造.
1．实现市场的管理创新,向法制化转变.中大服装配料市场作为市场经济的一种形式,必须通过法律手段进行规范化发展.
2．实现市场的组织创新,向质的提高转变.走出传统的只注重数量增加,而忽视优化市场质量的发展模式,在重视市场硬件建设的同时,加强市场软件建设,完成市场由外延扩张向内涵发展的过渡.市场建设的重点要放在市场功能的完善上,扩大市场规模.按经营品种的商品特性进行分类,建立专业交易区,专业性市场要重点培育代表市场特色的品种,形成市场自己的特色,建立起各具特色的市场群体.引进有影响力的交易商,特别是一级批发商.要根据市场需求.注重特色商品结构,增强市场的竞争能力.形成一体化期战略方针的市场发展模式,市场才有生存和进一步发展的空间.
3．实现市场交易方式的创新.市场不是简单的商品中转站,从市场发展趋势来看,批发市场必须具备&展示、办公、研发及产业服务&四大功能,引进权威检测机构、发布机构等产业配套.逐步走出千篇一律的摊位制的对手交易模式,积极把连锁、代理、配送、拍卖、网络等现代营销方式引入到市场中来,丰富市场交易模式,大胆探索网络交易、仓单经营等符合市场运作的交易方式.积极促进市场信息网络建设,逐步形成全国联网的信息网络体系,实现有形市场与无形市场的有机结合,推动市场朝着适应现代流通改革要求的方向发展.
4．实现市场形象创新,向成为优质产品的集散地转变.严防销售假冒伪劣商品,严重损害了市场声誉.广州轻纺城就认识到产品质量的重要性,采取了一些措施.杜绝假冒伪劣商品,树立市场的新形象.
5．实现市场制度创新,向投资多元化转变.实践已经证明,市场的单一投资主体的管理模式,已不适应批发市场发展的要求.积极引导市场运行和管理体制向现代企业制度方向发展,实现市场的战略性重组,加强联合,是市场经济发展的趋势,各同类市场要通过兼并、联合,扩大市场规模,增强市场的竞争能力和辐射力.
四）新项目开发商应该具备的观念
商铺黄金与否,首要的是经营户能不能挣到钱,投资者能不能收回投资和投资回报多少.而一切的源头就是采购客户是否被给予了它必须光临的理由,采购客户愿意来此采购.新项目开发商必须确立这样的观念:项目从规划、设计开始,就当研究采购客户的采购习惯、采购倾向、采购可能并满足他们的需求,从而确定项目能够给予采购客户核心利益；项目建设完毕,要对投资商铺者自营和租赁商铺经营者慎重选择,确保他们所经营的项目能够按规划提供给采购客户核心采购利益.对采购客户进行宣传、引导,将项目能够给予他们的核心利益充分传达.从而确保商业项目对经营户的支持,确保人气旺盛、商业繁荣.所以,一个专业市场成功,招商是关键中的关键,符合客户需求的项目自然就会事半功倍.故做一个项目,除了有效的推广宣传,其实真正最核心的就是前期研究清楚项目市场定位是否符合市场发展规律,否则,即使做了很多的炒做、宣传、煽动,获得的也许仅仅是世人的关注与观望,谁会第一个吃螃蟹,在现有的30多个市场中,面对众多的专业市场,经营者对新市场投资变的异常谨慎.
六、意向物业市场开发建议
一）定位建议1、市场定位对中大服装配料市场的调查显示,该商圈最有价值的是小件特色经营市场,而且档口越小租金单价越高,也较容易管理,对通道的要求也没那么高.目前有小件特色经营市场比较杂乱,档次较低.规划建设要突出特色,在经营项目、场所建设、市场交易和管理上突出自己的特色,由此形成较稳定的客源群.同时,要重视批发市场档次的提高,注重品牌形象,增强市场的竞争力.站在大流通、大市场、大区域的角度,注意与周边地区的竞争与协作,确立批发市场的发展方向、发展目标和发展潜力,从而尽可能扩大批发市场的服务半径和辐射范围,增强批发市场的辐射力和影响力.
建议意向物业开发作五金、珠链等小件配料专营市场,小件五金的经销商及生产厂家毛利是最高的,需求也越来越大,商家目前的经营状况较好,档口面积小,经营更加灵活多样.
2、功能定位
首、二、三层作卖场经营,四&六层作展示办公用途,可能的话将负一层改作卖场,增加经营面积.
二）物业已具备条件
1、符合国家法规、城市发展政策、城市规划和土地利用规划等有关规划.
2、交通便利,方便货物运输,并有停车场用地.
3、水、电、通讯等市政基础设施具有较好条件.
4、定位与相关市场统一、集中在商圈同一地段.
三）市场设施建设建议
1、配套设施要周全,布局要合理、规范.
2、根据对意向物业的预测卖场规模容量为3000平方米.（1&3层）负一层能改造将增加卖场面积.
3、考虑市场经营商品的特色、种类,合理确定通道1.3---1.5米.主入口通道应不少于2米.
4、档口的设计、组合和分布首层应直接面对广场,形成多档口作入口的专营区,保持各功能区的有机联系.面积5&10平方米,高度不低于3米,门面宽度不低于2米.
5、档口设施应有卷闸门,独立电表,基本的内部装饰.
6、硬件设施手扶电梯应直通二、三、负一层,升降电梯直通四、五、六层.中央空调、电子监控、消防中控、电讯、网络设施、公厕等.
7、最好有足够的存货仓库,一般要求为以卖场面积的3倍.
8、市场装饰、布局应有一定特色,结合自然地形建设,与周边环境相协调；市场应与外部交通实现良好的衔接,方便市场货物的交通运输,外装饰应有经营产品特色.
四）价格定位建议由于市场是单体经营,不能形成一站式配套服务,仅能作特色经营专区,但由于像轻纺城的落成,导致现在一些小市场在走下坡路.现在做市场只能以低价、服务、设施、管理、推广等吸引经营商户,建议月租金价格定位如下:
1、首层500&800元/平方米/月,2、二层200--300元/平方米/月,3、三层100--200元/平方米/月,4、四&-六层100元/平方米/月,5、负一层200&300元/平方米/月,6、外墙的广告牌可以租100元/平方米/月.以上租金可以按年收取.
五）意向开发物业的优势:
1.位置优越:处于中大服装配料市场的中央地段,而且周边已经非常成熟；2.交通便利:意向开发物业四周全是道路,出入非常方便；3.市场专业性强:仅做五金、珠链等小件配料,商品和功能的丰富性、专业市场中产品和商户的专业性,以专业市场的主力店构成的市场集群来形成超强的消费力；4.人流量大:由于周边市场就在左右对面,每天途经人流量非常大；5.周边商业氛围好:在意向开发物业周围有广州国际轻纺城、瑞康服装配料城、中大九洲轻纺广场、长江布匹交易城等大市场；6.交易方式灵活:做五金、珠链等小件配料有批发、看样下单、现货买卖；7.唯一小件配料市场:尽管现有各场都设有小件配料专区,除长江外其它市场将五金、珠链等小件配料不放在首层最好位置；8.铺面一线临街:由于意向开发物业四周全是道路,首层铺面将规划成直对马路；9.管理科学:开发商有丰富的市场开发及管理经验的专业化队伍；10.停车方便:由于意向开发物业四周有10&20米的红线范围用作停车场；11.物业新固:意向开发物业新落成,不是临时建筑物,经营商户信心更大；12.硬件完善:新开发有更多的市场参考,硬件方面将比其它市场更完善.
六）意向开发物业的劣势:
1.激烈竞争:在市场周边有瑞康、瑞纺、长江这些市场都设有五金、珠链等小件配料专区