成立业主委员会的法定条件是什么？_百度知道
成立业主委员会的法定条件是什么？
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条件是由业主或业主大会会议选举产生，依照《物权法》、《物业管理条例》，以及各地的相关办法依照程序产生;对于较大小区，业主先按照楼选举各自楼委会，然后每个楼委会推选代表，集中而成业委会;这样方式形成的业委会，主要负责楼间共有的管理;而楼委会，负责楼内共有的管理。业主委员委员会成立流程是提出申请，物业管理小区(大厦)符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区(大厦)所在的街道办事处(或镇人民政府，下同)书面提出申请，填报《首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会物业已交付使用的建筑面积达到50%以上;成立筹备小组是街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区(大厦)成立业主委员会筹备小组(以下简称筹备小组)。筹备小组开展筹备工作，成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业主意见。&筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。拓展资料申请登记业主委员会&自产生之日起15日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续;业主委员会登记申请表; 街道办事处核准证明; 业主委员会选票; 业主代表选票;&业主授权委托书; 业主大会或业主代表大会签到表; 业主委员会章程; 业主公约; 其他相关资料。 核准批复区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。
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　　业主委员会成立的条件　　业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会成员应当由业主担任。在成立之前，是由发展商负责小区的前期物业管理，并有权选聘物业管理公司。要是住宅小区入住率达到50%以上，或者自第一位业主入伙之日起满2年的，发展商或其委托单位就应当及时告知该区住宅主管部门，6个月内召开第一次业主大会。而第一届业主委员会则由物业管理行政主管部门与发展商或物业管理公司、业主代表组成筹委会，推荐业主委员会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。　　有些小区是分期开发，如遇到这种情况，可以经过已入住半数业主的申请，成立临时业主委员会，而临时业主委员会则具有与业主委员会同样的权利和义务。因为担任业主委员会的成员，除主任可以是专职的以外，其他委员都是兼职，而且是义务地为广大业主服务，所以经常被视为是一项“吃力不讨好”的苦差事。那么，业主委员会的成员就应当是既热心公益事业、责任心强，又有一定的组织能力和时间的人(不同阶层的人员,如：年龄、族别、性别以及工作和离退休)。在通常情况下，业主委员会由11至17位成员组成，也可以适当增减，但最少不能低于5人。其每届任期为3年，可以连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。　　业主大会行使的职权　　1.选举、罢免业主委员会的成员；2.监督业主委员会的工作；3.听取和审查业主委员会的工作报告；4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项；5.修改业主公约；6.改变和撤消业主委员会不恰当的决定；7.批准业主委员会的章程。　　要办理的登记手续　　业主委员会的成立，并不需要政府部门的审批，只需到所辖区的政府房管部门备案即可(在房地产管理部门填写备案表,一式三份)。也就是说，即使物业公司不配合，业主们只需在“内部”完成有关程序，再到政府部门备案，即可获得法定地位。业主委员会及其成员名单应当自选取产生之日起的15日内，持下列文件报所在地的区住宅主管部门办理登记：　　1、成立业主委员会登记申请书；　　2、业主委员会委员名单；　　3、业主委员会章程。　　此部门应自受理登记申请之日起15日内，完成登记工作，而对于不符合规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。房地产管理部门应与公安部门(法制科)取得联系为业主委员会刻制业主委员会印章.　　权利和义务　　业主委员会是一个代表全体业主物业管理权益的法定组织，独立行使民事权利，承担相应的民事责任。业主委员会的民事责任由全体业主分担。　　业主委员会行使的职权　　1.召集和主持业主大会；2.审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；3.采用公开招标方式聘请物业管理公司，并与其订立、变更或解除委托管理合同；4.审议管家制定的对本小区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准；6.监督物业管理公司对本小区的物业管理工作。　　业主委员会履行的义务　　1.执行业主大会的各项决定；2.遵守和履行物业委托管理合同；3.不能从事各种投资和经营活动；4.对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。业主委员决定问题时采取少数服从多数的原则。　　业主委员会必须有入住过半投票权的业主出席才能举行。如果业主外出不能参加，还可以委托代理人出席，而不满18周岁的小业主们，同样拥有说话的权利，由其法定代理人代表出席。业主大会每年至少召开一次，在大会召开的前7天，业主委员会会将召开的时间和内容送达到每位业主的手里。当只有部分业主觉得有必要就某个问题需要召开业主大会，而业主委员会又不执行时，这少部分的业主应该怎么办呢？　　要是有10%以上拥有投票权的业主提议，从接到提议之日算起，20日内业主委员会应该就此提议内容召开业主大会；如果逾期未召集的，提议的业主可以向区住宅主管部门申请，那么，该部门会责令或限期业主委员会召集业主大会。而业主大会的决议，由出席会议的业主所投票数的过半数通过为效。会议可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加。
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第十条 房屋的所有权人为业主。业主身份的确认，以房屋登记簿或者法律、行政法规规定的其他能够证明其权属的有效证明为依据。第十一条 业主对物业管理区域共有部分实施共同管理，监督物业服务企业履行物业服务合同。第十二条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。物业管理区域内业主人数较少且经三分之二以上业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。第十三条 未设立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地房地产行政主管部门和街道办事处或者乡（镇）人民政府协助业主决定有关事项。第十四条 物业管理区域内，交付业主的专有部分建筑面积达到建筑总面积百分之五十以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府书面申请成立业主大会。街道办事处、乡（镇）人民政府应当自接到申请之日起六十日内，推举业主代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组主要由业主代表组成，也可以吸收建设单位、前期物业服务企业、街道办事处或者乡（镇）人民政府的代表各一人参加。筹备组成员名单确定后，应当将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置公示。筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。第十五条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起七日内，向筹备组提供业主名册、业主专有和共有部分面积、建筑总面积等资料，并承担召开首次业主大会会议所需费用。第十六条 业主大会履行下列职责：
（一）制定和修改业主大会议事规则及管理规约；
（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
（四）选聘、解聘物业服务企业;（五）筹集和使用物业专项维修资金；
（六）决定改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）决定物业管理区域内的其他物业管理事项。
第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起二十日内，持以下材料向物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府备案：
（一）业主大会设立和业主委员会选举情况的报告；
（二）业主大会决议；
（三）管理规约、业主大会议事规则；（四）业主委员会委员名单。街道办事处或者乡（镇）人民政府应当在五日内将备案证明复印件分送县（市、区）房地产行政主管部门和物业所在地公安派出所、社区居民委员会。前款（二）、（三）、（四）项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。第十八条 业主委员会应当根据业主大会的授权，履行下列职责：（一）执行业主大会的决议、决定； （二）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费用，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（五）监督管理规约的实施；（六）组织、监督专项维修资金的筹集和使用；（七）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（八）业主大会赋予的其他职责。业主委员会成员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。业主委员会的办公经费和成员的工作津贴应当从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主负担，具体办法和标准由业主大会决定。业主委员会应当定期向业主公布办公经费的收支情况。第十九条 有下列情形之一的，业主委员会成员资格终止：（一）任职期限届满的；（二）不履行业主义务的；
（三）不再具备业主身份的；
（四）限制民事行为能力或者无民事行为能力的；
（五）被依法追究刑事责任的；
（六）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（七）业主大会议事规则规定的其他情形。业主委员会成员资格终止的，应当自终止之日起三日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物移交给业主委员会；拒不移交的，房地产行政主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府应当责令移交。过半数业主要求撤换业主委员会或者业主委员会成员的，房地产行政主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府应当及时协助全体业主重新选举。第二十条 主要配套设施设备和相关场地共用的旧住宅区、分散小区可以划分为一个物业管理区域。业主可以向街道办事处、乡（镇）人民政府申请成立一个业主大会。不具备成立业主大会条件的旧住宅区、分散小区，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当组织业主自行管理，或者经过半数业主同意，委托他人进行清洁卫生、园林绿化、秩序维护等物业管理。
根据《业主大会和业主委员会指导规则》第十五条之规定，业主委员会的成立条件为业主大会会议召开。“业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。”
业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会成员应当由业主担任
业主委员会，是指由业主选举产生，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。业主委员会委员必须符合下列条件：1.是本物业管理区域内业主;2.能够遵守物业管理法规、规章、规范性文件和业主公约、业主委员会章程;3.有一定组织能力和必要工作时间，能够较好履行业主委员会成员职责;4.品行端正无劣迹;5.热心公益事业。一般情况下，业主委员会有两种产生方式:1、由业主或业主大会会议选举产生，依照《物权法》、《物业管理条例》，以及各地的相关办法依照程序产生;2、对于较大小区，业主先按照楼选举各自楼委会，然后每个楼委会推选代表，集中而成业委会;这样方式形成的业委会，主要负责楼间共有的管理;而楼委会，负责楼内共有的管理。参考资料
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成立业主委员会的好处
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作为业主委员会，在物业管理方面的作用主要体现在以下几个方面：
一、选聘、续聘物业管理公司
在没有成立业主委员会的情况下，当业主与物业管理公司发生纠纷时（比如认为物业管理公司无法保障小区的安全，门卫形同虚设，对物业管理公司的收费标准、服务质量不满意），业主采取的方式大多是拒绝交纳物业管理费。而物业管理公司在业主不交纳物业管理费的情况下，无心服务，服务质量每况愈下，形成恶性循环。结果损害的还是业主自己的利益。
在成立业主委员会的情况下，当广大业主认为物业管理公司提供的服务质量到位、价格合理，那么业主委员会可以代表广大业主和物业管理公司进行续约。反之，则可以解除与物业管理公司的合同，另外选聘新的物业管理公司。
二、监督、审核各项经费的支出
业主对物业管理公司收取的费用如何使用往往不得而知，特别是专项维修基金的使用。专项维修基金主要用于物业共用部位、共用设施设备的维护和更换。但目前很多业主都不知道该基金用于何处，甚至在很多小区，该费用被物业管理公司中饱私囊。
而业主委员会可以决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。
三、监督和协助物业管理企业履行物业服务合同
业主购买小区的一套房子一般有两种权利，一种是专有权，指的是自己所购房屋的权利；另一种是共有权，指的是除专有权以外建筑的公共部位的共有权利。
业主委员会可以及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；同时业主委员会可以代表业主行使对公共部位的共有权利，比如制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；可以要求物业整改并完善小区配套设施等。
四、沟通的桥梁
除此之外，在生活当中，业主与业主之间，业主与物业、开发商之间都有可能发生这样那样的纠纷，当纠纷出现时，业主委员会可以充当其间的桥梁，起到很好的沟通作用，避免问题的恶化。
对开发商、物管有好处
事实上，业主委员会除了能够让广大业主受益外，对于正规的开发商和物业管理来说，也是好处多多。
业主委员会跟开发商不是对立的，实际上，如果处理得好，业主委员会可以帮助开发商解决不少问题。因为，作为开发商很难了解到业主需要什么东西，特别是后续提供的一些配套服务，比如会所以及相关的配套设施。而业主委员会则可以帮助开发商了解业主的需求，这样开发商提供的服务就能够满足业主的需求，避免未来出现很多纠纷。业主委员可以对物业管理提出意见，使物业进行相应的完善，这样整个物业管理水平也随之提高。
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可以为业主服务，还可以监督物业管理
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我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。业主要罢免“不作为”业委会，要走哪些程序？
来源:武房网
　　如果业委会答应接受座谈会，业主代表们可以提出小区管理知情权、参与权等各种主张，形成一个业主立场的对话，座谈会内容一定要公开。　　３、人员改选。如果情况需要，可以组织签名改选业委会成员。如果业委会能够积极整改，则志愿者小组可以协调维权的业主们积极筹备业委会的换届工作；如果业委会不积极响应业主们的要求，则志愿者小组可以开始组织罢免和改选业委会委员的联署签名，达到20％以后可以要求街道办事处组织罢免和改选工作。　　罢免业主委员会委员应当谨慎，更应当遵循严格的规章制度进行，否则无效。　　业主委员会应当组织召开业主大会会议，对罢免业主委员会成员的事需在业主大会会议上作出表决。作为居民委员会、街道办事处，应当对业主委员会进行必要的指导和监督，协调好小区关系，从而稳定社区环境。　　责任编辑：黄意业委会成立为何还是那么难？_网易新闻
业委会成立为何还是那么难？
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（原标题：业委会成立为何还是那么难？）
东方IC供图5天，因一位候选人中途退出，差额选举变为等额选举，投票暂停，重新公示。面对这突生的变故，&李辉只盼望不影响选举。作为鲁园上河村业主大会筹备组的成员之一，10月8日，在启动投票的前夜，李辉在自己《写在上河村业委会投票前夜》的感悟中就有一句：“我们还差一步，我们可能会败在投票率上。”作为被政府认可的民间自治组织形式，推动小区业委会的成立、解决成立中的难题，被民间呼吁了多年。然而，多年过去，协商难、入户通知难、投票难，这些横亘在成立之路上的“硬骨头”，依然巍然不动。物业服务成为“导火索”从寻常概念看，位于远大路上的鲁园上河村小区，可以算得上是北京市的一个中高档小区：北边紧挨着远大路，地理位置便利；小区对面就是世纪金源购物中心，环绕商业设施；楼盘密度不高，绿地覆盖不低，社区中央甚至还有水系；最重要的，小区有学区房指标，划片在人大附小，二手房房价也已经到了10万元/平方米上下的水平。然而，住在鲁园上河村的业主，却对社区品质不算满意。大家伙儿常爱提的一句话是，同在一个片区，我们过去比世纪城好，现在却不如世纪城，房价也没它高。在许多业主看来，小区增值不如世纪城好的一个重要原因，就是物业服务质量低。和许多业委会成立的案由相似，物业服务也成为推动此次业委会和业主大会成立的“导火索”。2002年起陆续入住的鲁园上河村，此前十多年一直是由开发商所指定的前期物业公司提供物业服务。随着前期物业主动撤离小区，今年5月17日，由街道办指定的北京龙城兴业物业公司，以临时物业的身份进驻小区提供应急物业管理，两者的摩擦也随之产生。“这家临时物业的服务质量太差。”同时体验过新老物业的一位业主给记者举了几个例子。物业交接时，小区的监控摄像头已大面积损坏，龙城兴业进来之后，不仅没有修旧，几个月下来，有效摄像头数量还从30多个变成了27个，能用的越来越少。电梯维保单位被解聘后，电梯防夹功能失灵却无人修理，致使电梯夹人、电梯下坠事件每周都有发生。小区公共道路路面瓷砖损坏，物业公司听之任之、无人修理。“唯一和老物业学习的是，提出将A、B两个区的物业费从当年合同约定的2.98元/平方米上涨到3.5元/平方米，并据此向不少业主收了费。”不满累积之下，一次，一位业主因楼顶漏水报修却不被理睬，激动之下，提出成立业委会、召开业主大会的倡议。“2014年，小区也曾有三位业主提出过成立业委会，可因为只靠着 口耳相传 ，响应者寥，而这一次，借着移动端，响应者众，街道办也很快批复了申请。”A区单元门怎么也敲不开7月12日，经过公示之后，由8人组成的业主大会筹备组正式成立，其中业主代表5人，筹备组组长为街道办指定的专业律师。“启动之初，大家满心欢喜，觉得很快就会有了自治组织，去监督临时物业公司的服务，然而，实践证明，现实远非那么简单。”李辉说。成立的第一道难关，就是向全体业主宣传、告知业委会和业主大会的召开，号召业主们积极投票。仅仅在对A区业主的入户告知上，筹备组便陷入了僵局。鲁园上河村A区有262户业主，大约占到全体业主户数的3成多，所以在投票能否达到“双过半”中很重要。然而，和B区、C区略有不同，最早入住的A区采用的是刷卡入户，类似于一些星级酒店，每一位业主配备的门禁卡只能进入其所购买的房间，即便是同一楼层的其他房间，拿着这张门禁卡也到不了。然而，A区旧的门禁系统早已损毁，“所以，我们就连在楼门外按门禁呼叫入住的业主都实现不了。”李辉告诉记者，筹备组向物业公司提出协商，能否尽快修好门禁系统，或者在物业公司工作人员陪同之下入户宣传，均被拒绝。“这一下子就增加了好多难度，我们只能靠着人拉人，询问谁认识A区的业主，认识的话能否告知一下的方式，去尽量扩大通知范围。”为了扩大全体业主对业委会和业主大会成立的认识，筹备组和一些热心业主也曾尝试通过挂横幅、在单元门口贴告知的方式，想尽量能在最后实现“双过半”的门槛，不过，物业公司总以不允许为由，将告知撕掉、横幅拦下。“双过半”是《北京市住宅小区业主大会和业主委员会指导规则》中确立的原则。根据规定，首次业主大会会议应该对管理规约草案、业主大会议事规则草案、选举业主委员会会员三个事项进行表决，并应当全部经过专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。这是业委会成立的“硬门槛”。“物业公司可能以为，业主们倡议成立业委会就是想 炒掉 他们，但其实，我们的本意只是想监督、令其改善服务质量，并没有一上来就要 炒掉 谁的打算。”多位业主提出，只要服务质量好，他们自然也愿意让临时物业公司转正，甚至可以经过业主大会投票商议物业费的相关事宜。业主该如何行使投票权？按照《北京市住宅小区业主大会和业主委员会指导规则》中的相关规定，10月9日，在一路跌跌撞撞中，首次尝试成立自治组织的鲁园上河村，启动了全体业主的投票工作。然而，就和许多曾经尝试成立业委会的小区遇到的一样，投票又成了一个难题。一个是，本人不住在小区、甚至不在京的业主，如何行使投票权。根据对于表决权的相关规定，因故不能行使表决权的业主，可以书面委托代理人行使表决权。但是，被委托人必须出示委托人所拥有房产的房本原件、委托人和被委托人双方的身份证原件和书面委托。原件一条，难倒了不少人。“我替我的老父亲投票，他人在外地，拿了房本原件，却被告知因为没有老父亲的身份证原件不能代为行使投票权。”一位业主提到，人在外地没有身份证无法出行，为何身份证复印件都不可以？记者注意到，有好几位业主都提出了关于房本原件和身份证原件的异议，认为表决方式过于严格，不利于委托投票。“现在，哪个小区还没有在外地、甚至在国外的业主呢？谁又会为了一张投票，买往返国际的机票回来呢？”业主李先生提出，不行使投票权就相当于弃权，不计入赞成票。这样，又增加了投票率达不到“双过半”的概率。而另一方面，则是如何发动业主的投票热情。10月14日，因为一名候选人中途退出，原先的差额选举变成了等额选举，筹备组召开紧急会议，决定暂停投票，重新公示15天后再重启。而在此之前的5天，投票箱共接到约110票。“请业主们多来投票，只有投票成立业委会，大家才有美好的未来。”业主自发组织的一个微信群里，每天都有热心业主呼吁打气。“当然，也有业主从国外赶回来参与投票，这让我们很感动。”李辉说，这样的业主，也让筹备组成员们感受到了温暖和希望。本报记者&赵莹莹&J201&&&&&专家释疑委托投票确需原件委托投票到底应不应该设置房产证原件和身份证原件的门槛？记者就此咨询了物业行业专家、中物联盟总经理黄传炜。黄传炜告诉记者，业主权利是其作为物权人的特殊权利，确实无法替代。按照相关规定，业主代表必须具备业主身份，即使是直系亲属关系，也替代不了业主身份，所以要求出示房产证原件和身份证原件的表决方式从法规上并无问题。
“当然，北京一些体量较大的小区，由于业主不在本地或空置、出租等情况，征集投票确实有现实难度。制度设计中也可以结合现实，寻找更好的设计方法。”黄传炜提出，业委会的成立难，通常都“卡”在两点：一是业主参与度不高，一是物业公司不配合，往往认为业主成立业委会就是为了和物业公司“对着干”。所以，业主们需要建立共同管理权意识，树立起去积极投票、行使自己权利的意识。物业公司也应该明白，成立业委会是大势所趋，是法律赋予业主的权利，不要想着对抗去阻止，而是要去积极沟通。
(原标题：业委会成立为何还是那么难？)
本文来源：北京晚报
责任编辑："王晓易_NE0011"
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