主办：中共丰城市委办公室&&&赣ICP备
协办：丰城市政府办 丰城市纪委 丰城市委组织部 丰城市委宣传部农民流转土地，这样收租金这样的合同千万不能签农民流转土地，这样收租金这样的合同千万不能签林间自在小草百家号最近这些年，对着国家对三农问题的重视，越来越多的农民都得到了很大的实惠。为了加速农村和农业的发展，也为了增加农民的收入，国家进行了土地确权，同事还鼓励农民流转土地了。因此，就有很多人非常看好农业和农村的发展，就纷纷的下乡开始建立了各种家庭农场，建立各种采摘园，建立各种种植或者养殖的合作社等等。这些项目纷纷都和农村、农业和农民有关，因为这些项目都是需要在农村土地的基础上进行的，所以他们就需要租用农民的土地。虽然租用农民的土地，对农民来说是好事。但是因为我们农民对土地法、合同法等知识都不是很了解，而且对一些经济方面的信息也非常的欠缺，。所以农民在签合同和收租金的问题上就会无从下手，有的还非常的盲目，认为只要给钱就行。正是因为农民知识和经验的缺失，所有说在盲目出租土地和签合同之后，往往都会给自己造成不必要的经济损失。那么我们要怎样减少这些损失呢，我认为农民只要做到一下几点，基本就不会损失太多。1、农民在和承租者签合同一定要在双方自愿的情况下进行，如果我们看不懂合同条纹，可以去咨询律师，千万不要相信任何集体或者个人的担保。2、一般土地流转或者出租的合同都是一式四份，农民自己一份、村里备案一份、承租者一份、乡镇土地所备案一份。3、承租时间是一个非常重要的问题，作为农民，我们千万不要认为租的时间越久越好，因为我们的土地政策时刻都在变，谁也搞不准什么时候土地就会升值，谁也不知道土地什么时候会开发，谁也搞不准什么时候种地就能赚的钱多。在现实中，有好多的承租者在和农民钱承租合同的时候，有的一签就是10年、20年、30年的，时间非常的长，如果遇到这样的条款，我们最好不要签。我建议农民如果签出租土地合同的话，签的年头越少越好，一年一签也可以，两年一签也行，但是最多不要超过5年。4、租金问题，这个问题是农民最关心的问题。在和承租者签合同之前，我们一定要和承租人谈好租金问题，如果租金达不到我们的要求，我们完全可以不租。另外，如果我们和承租者签了5年的合同，假如每年租金是1000块钱的话，我们一定要让承租者一次性的付清租金，而不是一年一付。最重要的一定要在签合同的时候写清楚付款时间。我再举个例子或许大家就会明白我的意思了，假如我们签了30年的合同，租金是每年1000块钱，如果一次性付给我们3万，这还好说。如果承租者是按年付，我们就会损失很多。我们可以仔细想想，30年前1000块钱能买到什么，现在1000块钱又能买到什么呢？如果再过30年，或许那时候的1000块钱，还不如现在的100块钱呢吧？现在的钱越来越不值钱，大家都非常的清楚，而且人民币还一直在贬值，通货膨胀也还在加剧，所以我们一定不要掉进这个“大坑”。5、我们农民在和承租者签合同的时候，一定要四方（四方：我们自己、村里代表、承租方、乡镇土地所代表），都在场，而且四方都要签字。6、签合同之前，我们一定要知道承租方租用土地的用途，如果更改用途，农民有权收回土地，并且索取经济补偿（签合同的时候一定要写清赔偿的金额，或者如火如荼赔偿）。7、合同中一定要提到，如果租用土地的时间到期，承租者一定要恢复地容地貌，如果恢复不了，或者是不恢复，我们也要签订违约赔偿条款。8、违约条款，这一项是最重要的，也是必须要在合同中体现的。我们一定要在合同中明确双方的权利和义务，并且写清楚在违约的情况下，怎么赔偿（经济赔偿或者其它方式，只要我们自己能接受就可以）。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。林间自在小草百家号最近更新：简介:专注农业、农民、农村的资讯作者最新文章相关文章农民集体土地使用权转让合同无效的利益维护_成功案例_陕西法智律师事务所_www.fazhilawyer.com
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农民集体土地使用权转让合同无效的利益维护
所属领域：行政法律业务部
承案律师：
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相关案例：
农民集体土地使用权
转让合同无效的利益维护
　　2004年11月份，原告某省属学校（下称该省属学校）与被告某街道办事处签订关于接受某民办学院（下称该民办学院）建校用地的协议及补充协议，协议约定：一、被告负责解除同该民办学院签订的建校用地的协议，收回该范围土地。二、被告同意转让、原告同意接收该民办学院与被告2002年3月份所签《关于迁校建设用地协议》中涉及的某路北400亩土地，该土地的使用方式、期限、租金和付款方法按原协议内容执行。三、原告同意出资1800万元，用于通过法律程序处理接收该民办学院半拉工程，包括现有土地、地面附着物、建筑物、地下管网、全部资料、诉讼费用及其他相关费用。此款按4：3：3比例两年内付清。四、协议签订之日一周内，乙方（该省属学校）将人民币10万元转入被告方账户，作为接收省属学校400亩土地的保证金。在原告方进入工地施工一个月内，一次返还原告。五、被告处理该民办学院半拉工程问题前期需要的资金，乙方拨专款或由被告从保证金中支出。六、该民办学院半拉子工程经法院裁定的工程款，由被告负责与各施工队达成还款意见后，原告负责与各施工队签订正式还款协议，被告起中介保证作用。七、从保证金交付之日止，被告应在四个月内处理完毕该民办学院所用土地及半拉子工程的所有问题的司法程序（如该民办学院上诉则需顺延）。逾期原告有权解除本协议，一周内被告方退还原告方保证金。八、协议签订后双方认真执行，一方违约给对方造成损失，违约方承担损失赔偿并支付违约金20万元。补充协议内容为：如果法院裁定的数额、诉讼费用、其他相关费用之和未达到1800万元，其差额部分被告、原告双方按8：2比例承担；如果超过1800万元，被告、原告2：8比例承担，但总额度不得超过1900万元。另规定：被告、原告双方在签订正式用地协议时，原告一次性付给被告项目建设协调费10万元整。协议签订后，原告于同年11月25日通过银行转账方式付给被告10万元人民币。随后，被告向法院起诉该民办学院，要求解除双方签订的土地使用权协议。此案法院认定双方所签订土地租赁合同违法，应属无效合同。原告某学校得知这一消息后，随之也向法院起诉被告，要求法院确认双方协议无效，并向原告退还10万元保证金，被告提出反诉，认为协议是双方自愿签订，乃双方真实意思表示，请求法院认定协议有效，原告应当按照协议约定承担被告与该民办学院解除合同关系所支付的相关费用，并依法支付违约金。
　　一审法院审理后，判决原、被告签订之《关于接收该民办学院所用土地的协议》及补充协议无效。判决生效后六十日内被告某街道办事处返还原告某学校保证金人民币。判决生效后六十日内原告某学校赔付被告某街道办事处诉讼费，律师代理费，农民土地租赁费。驳回了西安市某街道办事处要求原告某学校支付违约金之诉求。
　　原告不服，提出上诉，二审法院审理认定基本事实与一审法院一致，认为原审被告某街道办事处在与该民办学院的协议已经被法院确认无效后，法院判决其承担诉讼费，而并非一审认定的部分诉讼费，在原、被告双方协议被认定无效后，由于双方都存在过错，故此项费用应由原、被告双方共同承担。被告在与该民办学院的诉讼中与他人自愿签订的委托代理合同，将其所支付的高额律师代理费作为损失要求原告承担，于法无据。一审中认定的被告与该民办学院诉讼中的土地租赁费一半已经由法院判决该民办学院承担。遂判决维持一审民事判决第一、二、四项，撤销判决书第三项，上诉人该省属学校在判决生效后六十日内赔偿被上诉人某街道办事处损失一半的诉讼费。
　　律师评析：本案是一件关于土地使用权合同纠纷的案例，我国目前市场上土地开发与利用在现实操作中一般分为三步：第一步，合同双方先签订一个意思表示真实一致的合同。合同内容必然涉及“土地性质按法定程序还尚未转变的”。在本案中，表现为农用地尚未办理农用地转为建设用地的审批手续的，在目前各地法院也就依据现有法律规定认定违反强制性法律规范即无效；第二步，合同一方办理、完善土地出让手续；第三步，双方合同的实际履行。故，市场上这种土地开发使用的现状基本上都是真实的、要合作开发的意思表示，又都是违反现行法律的。很少有人能够认识到这个问题的实质，也很少有法官依据法律的精神认定类似合同有效，几近无一例外地认定合同无效。
　　但是，就是面对合同无效，办案主办律师也精通无效合同的法律效果，力挽狂澜，将委托人的损失降到最低。单从审判结果看，将委托人的损失从捌拾贰万柒仟捌佰零叁点肆元（元）降至肆万零伍佰柒拾柒点贰伍元（40577.25元），为当事人挽回了柒拾捌万柒仟贰佰贰拾陆点壹伍元（元）的损失，想要达到这样成功的办案效果，除了需具备精湛的业务素质外，更重要的是独到的案件分析能力和严谨的办案风范。因此在本案中，法院认定被告应返还原告保证金10万元；代理费的非必要性取决于对费用定性的认识和对法条的深刻理解；土地租赁费元已经由法院判决该民办学院承担的证据有赖于细心的调查；被告某街道办事处就诉讼费用拾陆万贰仟叁佰零九元162309元）中承担了捌万壹仟壹佰伍拾肆点伍元的（81154.50元）的诉讼费，而对于被告在与该民办学院诉讼中所应承担的诉讼费81154.50元，依据原、被告双方协议应由原告承担，但该协议因违反国家法律而被认定无效，原、被告双方对此都是存在过错的，故此项费用应由双方依据其过错程度相应承担，而就这捌万壹仟壹佰伍拾肆点伍元的共同责任一分为二即肆万零伍佰(40577.25元)承担责任，有赖于准确的分析和深厚的法学功底。二审法院也是依此作出判决，纠正了一审中的不当之处，维护了当事人在案件审理过程中应有的权益。
　　综上所述，即使合同无效也有无效的法定责任，当事人的合法权益都平等地受到保护的，并非一旦无效就无原则地令一方承担法外义务。
办案人：雷西萍主任律师、王朝辉律师
撰写人：涂小娟
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分田到户协议，农民分到的是田地的所有权还是使用权？
如果是使用权的话，本来不就是属于农民的么，为什么还要分呢？
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小伙伴们还在答题的路上，先看看下面这些内容吧~
在大亚湾农村,我们经常能发现一些农民朋友们由于常见在外务工,家里没有人照看,便会把自己家的自留地转让出去。其实,这中间的过程并非是说说就可以转让的,而双方必须要签订一份自留地使用权转让协议。那么大亚湾农民自留地使用权转让协议书怎么写?需要公证吗? []
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工商资本进入农业 农村土地流转合同纠纷增多
　　原本热衷于在城市经营的工商资本，近年来争先恐后地向农村发展。联想集团“务农”，英利集团养猪，都曾引起舆论的关注。农业部统计显示：近3年来，流入企业的承包地面积年均增速超过20%。截至2014年底，流入企业的承包地面积达到3882.5万亩，约占全国农户承包地流转总面积的10%。
　　4月底，农业部、中央农办等四部门联合下发《关于加强对工商资本租赁农地监管和风险防范的意见》，意在引导工商资本有序进入农业，确保不损害农民权益、不改变土地用途、不破坏农业综合生产能力和农业生态环境。工商资本究竟给农村和农民带来了什么？如何更好地规范？本报记者近日在山东进行了调查。
　　农民得到更多租金和打工收入，经营和市场意识增强
　　72岁的姜玉训，每天都会骑着电动车去离家四五里地的山东怡兴有机蔬菜有限公司，做零工一天8小时下来，到手的钱能有60块，“活不累，挣得也不少”。在潍坊市潍城区军埠口镇，若是搁在过去，像姜玉训这个年龄的农村老人根本不可能有这么好的“差事”。
　　对农民而言，工商资本下乡带来的最直接收益，还是土地流转的租金。在山东的许多县市，一亩土地每年的流转费用在1000元左右。尤其是工商资本下乡流转的土地，有的甚至接近1500元。这已经高于农民两季种粮的纯收益。
　　工商资本下乡带来的新品种、新理念，也让和土地打了一辈子交道的农民开了眼。位于章丘市圣井街道菜园村的盛泉农业生态示范园，农业旅游效益凸显。从济南城区来的游客跟着导游进果园、钻大棚，采摘完了再吃个饭，临走还要带点蔬菜瓜果回家。若是赶上周末，一天的进账就有两三万元。
　　昌乐县农业局副局长付天成说，工商资本下乡不仅带来了新的生产和经营模式，而且弥补了农民相对匮乏的市场意识。“对农业品牌的打造、推介有一定作用，能够提高农业的效益，促进农业基础设施的建设。”
　　土地流转合同纠纷增多，非粮化、非农化情况引人关注
　　工商资本下乡，带来效益和收入的同时，带来的烦恼也不少。
　　最近，曲阜市姚村镇镇长孟双建就接连两次调解了同一起土地流转纠纷。
　　事情的起因并不复杂。2013年8月，姚村镇下辖的3个村与山东华仕集团签订土地流转合同。2910亩土地，年租金每亩1200元，合同约定每年分两次付清。由于市场因素，华仕集团资金周转出现临时性困难，未能按时支付流转费用。
　　“10天内不付钱，麦子你也别收了，我们把地收回来！”当着孟双建的面，各村的支书撂下“狠话”。
　　其实，无论是哪一方都明白，收回土地并非上策。规模化生产，已经打破了原有的田垄，农民即便拿回土地复耕，也要费些周折，更何况远不如流转出去的收益高。对企业而言，之前已投入上千万，若此时终止得不偿失。
　　其实，近年来类似的事件并不鲜见。一方面，农业项目周期长、风险大，而工商资本往往不熟悉农业，有可能产生盲目投资的问题；另一方面，农村青壮年劳动力短缺，管理经营难度较大。虽然工商资本具有明显的资金和市场优势，但在农业生产方面的先天缺陷也不少，难免乘兴而来、败兴而归。
　　齐鲁农村产权交易中心总裁李英华认为，无论是工商资本，还是其他经营主体，一旦经营出问题，涉及的农民就是成百上千。
　　与此同时，“非粮化”“非农化”的现象也日益引人关注。尤其是工商资本下乡，受利润驱动，往往都是从事果蔬种植、农业观光或农产品加工，极少种植粮食作物。“工商资本肯定是逐利的，什么项目赚钱，才会进行投入。”章丘市农业局副局长刘勇表示，以目前土地流转的平均费用测算，种粮不会赚钱，甚至会亏本。
　　值得注意的是，工商资本下乡，客观上抬高了土地流转的租金。虽然农民从中有所获益，但其对粮食种植带来的负面影响业已显现。在部分地区，一些从事粮食种植的大户或家庭农场，因租金提高而难以为继的现象时有出现。
　　此外，目前土地流转还存在合同签订不规范的现象。比如农村二轮土地延包是到2028年，但不少土地流转合同甚至签到了2050年；比如有些流转合同是企业与乡镇政府签、乡镇政府再与村“两委”签，政府力量介入过多。
　　专家认为，工商资本进入农业领域具有必然性和合理性，但存在严重隐患，应加以规范。鉴于工商资本下乡带来的一些问题，也有不少地方政府存在观望心理。
　　合理定位工商资本的角色，加强工商资本租赁农地规范管理
　　约5年下来，盛泉农业生态示范园效益不错。尤其是蔬菜大棚，几乎没有歇种的时候。但是，老板宋振泉并没有急于扩大规模。与4家合作社构建的紧密关系，弥补了其自身生产能力的不足。
　　“不敢走得太快，快了就容易出问题。现在流转土地不难，难的是资金、管理和人才。”宋振泉也注意到，目前工商资本下乡的同质化问题日趋严重，如何实现差异化有序发展，应当引起重视。
　　其实，经过一段时间的探索实践，许多地方政府主管部门和企业主已经开始思考：在整个农村改革的大进程中，工商资本究竟应扮演什么样的角色、承担什么样的任务。
　　此次《意见》出台，对引导工商资本发展适合企业化经营的现代种养业、加强工商资本租赁农地规范管理、健全风险防范机制和强化事中事后监管等问题加以明确。其中，既顾及规模效应，又考虑到农民生计的维持。
　　记者了解到，按照《意见》要求，一些地方政府正在着手制定具体的实施办法。而社会关注的焦点，则是工商资本租赁农地需要什么资质、控制多大规模、期限多少年。
　　“比如时限问题，我们种植的北美海棠，5年之后才能见效益。”济南紫缘香草园的投资方工作人员康明兴认为，农业项目一般投入很大，但回报周期较长，“租赁期限最好针对不同的项目合理匡算，时间过短会影响对农业设施的投入。”
　　一些受访对象也提出，在工商资本下乡的过程中，除了采取有效的监管措施，更关键的是要充分发挥政策的引导作用，使工商资本的优势与农业发展的迫切需求得以有效对接。“比如在某一区域内，农业要往哪个领域发展，需要什么类型的工商资本，政府要有相对明确的政策导向，不能像过去搞招商引资一样，捡到篮子里就是菜。”
　　【链 接】
　　防止非粮化、禁止非农化
　　工商资本下乡有底线
　　近日，农业部部长韩长赋表示，现代农业发展缺资金、缺人才、缺先进管理理念，推进传统农业向现代农业转变，工商资本进入农业是必要的，但要防止非粮化、禁止非农化，特别是粮食主产区、粮食生产功能区和高产创建示范区，更要守住这条底线。
　　韩长赋说，工商资本下乡应致力于发展适合企业化经营的现代种养业和农业服务业，如农产品加工储运销、农业社会化服务、良种繁育、高标准设施农业、规模化养殖，以及农村“四荒”资源开发、土地整治和高标准农田建设、农业环境治理与生态修复等。一般的种养环节要尽可能地留给农民，老板与农民在产业链条上合理分工，不宜大面积直接租种农户承包地。老板下乡，要带动老乡，不能排斥老乡，不能代替老乡。
　　韩长赋强调，工商资本下乡，关键是要建立“五项制度”，即建立上限控制制度、分级备案制度、审查审核制度、风险保障金制度、事中事后监管制度。特别要强调的是，对工商资本租赁农地的期限和面积要有明确的上限控制，承包地租赁期限一律不得超过土地二轮承包剩余的时间。对工商资本租赁农地，以乡镇、县（市）为主进行备案，超过一定规模的，应在市（地）一级备案，超大规模的要在省一级备案，具体标准由各省制定。(人民日报)
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