再见，爱屋吉屋、房多多！但，链家们的日子也不好过
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作者：相国良
相国良，曾工作于百度、新浪、乐居、安居客等知名互联网公司并担任高级管理职位。曾参与创立房地产O2O创新平台购房网，O2O大健康平台宜生到家等，现为中国房地产和互联网研究院院长。
本文近万字，全文较长，为纯干货。可收藏阅读。
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史话房地产互联网
【房地产互联网发展历程】
房产互联网新房、二手房、租房、商业地产……各垂直细分领域背后是传统的上万亿交易市场，而这些传统交易随着互联网快速发展被深度介入和改变。
从来没有一个行业有如此大体量（全国100万经纪人，近20万亿交易市场），各路英雄摩拳擦掌你方唱罢我登场，期望一朝模式创新，主导这个市场，因此始于2014年的这次O2O泡沫化大潮就完全可以理解了。
第一代互联网模式的核心在于信息和工具，若干大体量的流量入口，门户、搜索、IM 这样的公司崛起于这个时代。
第二代互联网模式的核心在于交易，以阿里、京东为代表的电商成功脱颖而出。BAT江湖门户已成，各大闯荡江湖的人们只能各抱大腿，第一代互联网模式没落期待新生。
第三代互联网由移动互联网的兴起主导，O2O 是核心武林至宝。借助移动互联网这件神器，唯快不破，摧枯拉朽般试图革命传统行业，房产互联网各门派也终于在这个时代大放异彩，创新转型喷薄而出。重塑门派格局的机会来了，谁能练成神功笑傲江湖？若干条赛道，资本和新老玩家再次爆发。
回顾一下，这个发展历程大致分为几个阶段若干方向。
第一个阶段，信息时代。
房产信息的互联网化，各大综合门户的房产频道和行业垂直门户 (搜房、焦点为代表) 以信息聚合形式出现，盈利模式是广告变现。新房开发商投广告，二手房中介购买端口，中介公司发布房源也是一种变相的信息发布模式。这个时代以信息服务为核心商业模式，而此时，中介公司开始拥抱互联网，但水平仅停留在官方网站取代“报纸豆腐块、夹缝广告”的水平。
在房产互联网的信息时代，江湖里不得不提的是武林黑马安居客。房产互联网的模式创新本来就是极其艰难，安居客独辟蹊径，一朝练成“独孤九剑”，奠定了端口的商业模式。在这个时期安居客万众瞩目，享受了若干年明星创业公司的待遇，也成就了其创始人梁伟平用互联网改变行业的梦想。
搜房网在端口时代的前期被安居客成功逆袭超越，后期依靠大平台同质化产品改造的力量成功反超，这一役成为了江湖最经典的一次“华山论剑”，如郭靖一样，愚钝的搜房刻苦努力，失去先发优势后绝地反击居然成功反转。这此江湖比武也形成了搜房网和莫天全反应最快，产品跟进最快，赶超最快的体系能力。搜房网的这种能力在电商时代和 O2O 交易时代更是体现的淋漓尽致。
笔者曾经和Mike(梁伟平)共同工作过一段时间，坦白讲，在安居客是最开心的一段工作经历，因为安居客是一家 “最” 互联网的公司，Mike(梁伟平)身上流淌着理想主义情节，他也是笔者认为的房产互联网江湖里最懂互联网的 CEO之一。
第二个阶段，房产电商。
房产电商又经历了媒体电商、渠道电商、包销等几个发展阶段。在这个阶段，B2B 的创新公司开始出现，行业第二波创新潮流开始涌现。
房产电商的先行者无疑是新浪乐居，而新浪乐居是媒体电商的创造者名副其实。笔者当年离开了安居客（爱房网业务），重回乐居，恰好有幸见证了房产电商创造到爆发过程。
房产媒体电商的破局起源于易居周忻老板和潘石屹、任志强的商业地产拍卖。借着房地产行业最有影响力的领袖级人物，媒体电商星星之火逐渐燎原，房产互联网正式开启电商之旅。
媒体电商的本质是广告收入转化为交易收入，广告效果用开发商的成交结算，所谓渠道效果化看似让开发商尝到了甜头，买房人得到了实惠，其本质依然羊毛出在羊身上，开发商获得了新的玩法和营销工具，羊穿着羊皮大衣享受着安家买套房的幸福。
电商的发展让互联网进一步创新有了动力，一二手联动领域接力破局，2013年 房多多和好屋中国、房产销冠诞生并且大放异彩。
房多多2014年7月以 8500 万美金的融资额引发江湖海啸，万众瞩目。其在新房领域成功把电商带入渠道电商时代。这个初入江湖的大侠从何而来？一下山就倚天在手，杀上华山论剑，一时间把各大名门正派挑落马下。
在信息时代，广告赚钱如此轻松容易，卖房子苦逼的事情一般是代理公司去做，组织经纪人来卖新房一直是想干但干不了的事儿。
这个新闯荡江湖的房多多小伙，只能说生逢其时，移动互联网推动房产O2O开始发力。房多多从原来代理业务模式上转型，用移动化的工具硬是把经纪人结成联盟，在各大门派眼皮底下开山立派。
搜房网、乐居、焦点等传统垂直大派跟进一二手联动不是，不跟进也不是，进退两难。
“欲练神功，挥刀自宫”。
这本葵花宝典最后展开的真相居然是这个。各大主流门派（搜房网、乐居、焦点）在电商业务上不敢自宫，就只能眼睁睁在这个时期看到房多多、好屋中国和房产销冠崛起。
这个时期，渠道电商和开发商自己的全民经纪人交相辉映，整个武林热闹非凡。
在年，媒体电商仍然是搜房、乐居和一些垂直门户房产频道的核心收入模式。媒体电商一直因效果存疑，开发商忌惮平台对交易的控制，游走在灰色切客边缘而饱受争议。
网络电商在各大门派成为主流，同时，各类打着电商旗号的本地化渠道电商公司也依旧生命力顽强，层出不穷。这么大的交易市场，房产营销注定百花齐放。这个时期的全民营销等等的概念花样翻新，眼花缭乱，江湖里新房市场算是快被玩坏了。而房多多渠道电商随着中介公司集中化程度越来越高，政府绞杀，也逐渐失去往日光环，至2016年下半年彻底告别江湖。不得已，房多多、房产销冠等新房业务转向渠道分销、包销，房多多更是一度上马自己的二手房业务，试图在业务多元化上拿下更重要的二手房交易市场。
二手房这个江湖，武功高手太多，注定是一场血雨腥风的争夺和较量。
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二手房江湖华山论剑
沉舟侧畔千帆过，英雄各过万重山
2014年是移动互联网元年，也是房地产互联网O2O元年。这是一个江湖的大时代创新开年。
从2014年开始，江湖的武功创新汹涌澎湃，其中最重要的一大门派力量在苏醒，那就是传统中介公司。这一派力量都是名门正派，弟子万千，文成武德，曾一统江湖。
先出场的是Q房网，这位披着互联网思维神衣而来的大侠，一出手就是提高行业经纪人提成，大肆收购中介公司和门店，成为江湖第一个搅局者。
另一位大侠爱屋吉屋更猛，团队来源于大黄蜂，连续创派，和另一个领域的魔教滴滴祖师交过手，独孤求败，2014年开始，杀入房地产互联网这个江湖。
爱屋吉屋在租房领域破局而来，主打去门店化，佣金减半，上来就快速攻城掠地，一度威胁到武林盟主链家的生存。
新人新模式唯快不破，江湖金主慷慨解囊，支持这位大侠挑战名门正派，一不小心，创造了互联网领域最快估值和融资记录！话说张无忌学习乾坤大挪移，也没这么神速。遗憾的是，最后的结局还是证明，催肥的爱屋，冒充了张无忌。
爱屋吉屋：初出江湖闹革命
爱屋吉屋2014年在上海诞生，首先切入租房领域，租金减半。低租金仅仅是表象，爱屋吉屋飞速发展的秘密更主要的在于其创新的商业模式。
爱屋吉屋围绕去门店、传统中介经纪人双倍底薪、绩效与服务质量及数量挂钩、经纪人服务水平闭环可监测、佣金减半等多个方面进行了中介生产模式的彻底重构，这位大侠上来就是自宫过的，出手快准狠，江湖闻之色变。
租房是房产领域频次最高周期最短业务；
租房交易流程短额度低，不受签约环境影响 (咖啡馆业主家等随意地点都可以签约)；
租房人对房租价格敏感，对佣金敏感；
租房房源容易获取，对实勘要求不高，对是否和业主有效沟通和跟进要求不高；
以上4个特点决定爱屋吉屋可以用重构的商业模式快速切入租房江湖并取得一定的市场份额。
结果的确如此，爱屋吉屋租房业务快速在上海斩获30%市场份额，2015年进军北京后，前期也得到一定市场份额。武林盟主链家祭出丁丁租房这位大侠，才成功狙击，爱屋吉屋的租房遭遇重创。
但，爱屋吉屋是个变换车道的快剑手，4轮金主慷慨解囊，子弹充裕。链家盟主狙击租房业务，那么爱屋吉屋就抄盟主家后院，用租房业务的剑法切入二手房交易，变换一个车道进攻盟主阵地。
二手房挑战江湖
二手房武功的第一个方向是闭环交易方向，在传统中介公司手里，显然是个看家的武功。
海量经纪人，大量的门店，讲究小区守盘，区域和小区的精耕细作。门店租金，经纪人底薪和提成，多个管理层级的激励是传统中介公司最耗费成本的地方。
爱屋吉屋的二手房武功修炼，先从这几个方面入手。但是二手房修炼不同于租房修炼，有以下特点：
二手房武功频次低，交易周期长；
二手房武功交易流程长，额度大，对交易环境依赖；
佣金并不是买房人最核心痛点，能否找到靠谱专业的经纪人，匹配出优质满意房源，安全交易是最重要问题；
二手房房源不易获取，即使能够获取，由于需要和业主进行大量沟通，对房源方，业主的沟通和了解是成交与否的重要问题；
房源的第一重是大量有效房源的获取，也就是房源的量级；
房源的第二重是重点房源，可售的优质房源数量；
房源的第三重是有效房源和重点房源有效的跟进能力；
房源的第四重度是业主关系的维护，和业主不熟几乎不能成交；
最重要的是二手房交易以经纪人为核心，经纪人需要：
工作环境，信心来源；
资源支持，房源、客源；
签约支持，资深经纪人或店长辅助；
签约环境支持，让客户信赖，安全交易；
交易的安全性；
签约后的全套交易服务节省精力；
在房源上，没有成体系的经纪人队伍和管理、制度，任督二脉根本不通。以上是二手房这门武功笔者总结的练法心得。
二手房武功修炼的特点会让爱屋吉屋的快速扩张存在巨大的问题，这些问题表现在：
爱屋房源获取独立团队来执行，房源在上面介绍的四个维度都会出现问题；
客户的供给上，爱屋自有网站和 APP能提供15%（如此天量广告预算推广下的这个数据太差了）；其经纪人5个或10个搜房、安居客、58等网站的端口是上户的主要途径；端口费用是巨大的不计成本的经纪人补贴，类似修炼吃了大力金刚丸。
经纪人的招募靠双倍底薪和高额提成驱动，高底薪高提成成为双刃剑，祸害江湖，自损经脉，这个药不能轻易嗑。其次，签约和工作环境的支持被忽略；
当年4130元/月的底薪 +2000元/月绩效，60%提成，还有大量的市场推广预算，其北京2000多人的团队，一个月1000出头的单量水平，人均不足0.5的成交胆量，这笔帐应该是算不过来；
不出所料，爱屋吉屋在2015年10月改变了其 60%提成通提的做法，高底薪也同时调整，高底薪高提成不可持续，其忍受不了经纪人高额成本支出盈亏不平衡的困境。
二手房这门武功修炼爱屋也有优势：
双倍底薪和高额提成具备虹吸效应，可以招募到行业精英经纪人（高产出经纪人），这需要重度资本的支撑；
1%佣金吸引大量客户，行业跳单成为常态，支撑其短期业绩暴涨。爱屋 疯狂时50%-60%的跳单率（行业经纪人跳单到爱屋）足以说明这个策略的威力。传统中介公司的应对方式是被迫签署独家房源和限时房源；
去门店化确实节省大量的成本，一步过渡到彻底去门店化，时间检验下来是不成功的；按照左晖的说法，门店成本在其成本中并不是可怕的，反倒是提升获客和签单效率的重要途径。
爱屋吉屋为什么有搅乱行业的底气，笔者总结了神功心法（理论）。
爱屋吉屋搅乱江湖的核心出发点是造成经纪人行业动荡，出现大量的改投门派事件。这其中核心关键一是收入，二是江湖压力。
心法一：神秘公式
①收入=签单数量 X 佣金单均 X 佣金比例
②签单数量=客户数量 X 签单几率
把②代入①，公式变为：
收入=客户数量X 签单几率X 佣金单均X 佣金比例
这就是核心心法，我们且来分析分析影响收入的变量与定量。
客户数量：变量，爱屋用的方法是入职经纪人5个端口（开单增加到10个端口），加上经纪人老客户转介绍等，这些途径和手法以互联网获客为主，客户数量是提升状态；此变量爱屋提升；
签单几率：定量，与经纪人自身的武功高低、店长的武功高低（辅助签约能力）相关，好的经纪人，好的店长武功都不差，几乎差不多；这个定量爱屋与传统中介不相上下；
佣金单均：定量，与平台的品牌相关，好品牌中介费点数多，收来的也多，不过行业里平均的佣金，按照链家和各大家平均计算，也就在1.5%左右，爱屋吉屋1%相差不多；这个定量爱屋稍微有点不足；
佣金比例：变量，爱屋吉屋 60%通提，传统中介公司跳点提，链家还是转正之后信用底薪（无底薪，开单扣回），链家的提成水平大多数人平均在30-40%水平，而且还要考虑链家房源的录入人、持有人、实勘人、钥匙人、独家限时等分佣状态，经纪人成交的实际提成更低。（注：链家此提成标准是当年的提成制度，时至今日不断有调整）这个变量，爱屋有巨大提升。
爱屋吉屋用客户数量和佣金比例的大幅提升为核心，成功在公式计算里提升经纪人的收入，再加上双倍底薪和高强度广告推广的大力丸提振，短期收入提升幅度巨大，链家等传统经纪人改投爱屋吉屋门下有了巨大的原始欲望的动力。
心法二：成本线压力
传统中介，经纪人有层层量化考核，转化漏斗要求考核经纪人房源开发，客源开发，实勘，带看，斡旋的转化数字，经纪人作业修炼犹如少林派年轻的和尚们日日习武、打坐、念经，还要吃素，还不许七情六欲想姑娘，朝气蓬勃的小伙们一有江湖动荡，如何忍受得住？
1%佣金的冲击结果是，降低爱屋吉屋签约难度，提升传统中介公司签约难度，同一个客户，1%佣金，传统中介公司签还是不签？
如果签此客户，造成低于成本线运营（佣金收入低了，门店等成本高）。低于成本线运营，传统中介的管理方式是加量化压力，小伙子们本来修炼压力重苦不堪言，被洗脑的那部分灵魂如果产生了动摇的话，那么江湖的改投门派的事情就会自然发生。
有了收入欲望的吸引，有了江湖人心浮动的焦躁，爱屋吉屋搅乱江湖的大计便有了颠覆机会，有了机会，就有人愿意和你一起赌，毕竟大量优秀经纪人的招募和维持，需要巨大的成本。
武功秘籍拿到，金主壕，赶叫日月换新天。换做是我们，也会被这美妙的感觉冲昏头脑。
2016年，O2O大潮褪去，爱屋吉屋创新模式被证伪，转型线下门店模式，至此蒙面大侠跌落神坛，烧钱数十亿证明了一道伪命题。
总结爱屋此役，战略失败在不够聚焦，如果融来的巨资对着链家的北上广深开打，不过多的拉长战线，烧过临界点再调整模式，也许会给链家巨大的压力。
成败就在那个，你选择并决定的瞬间。（选择大于努力。）
链家和传统中介经此一役，锻炼了队伍，提升了武功，互联网化加速，阶段性胜出。但爱屋代表的中介移动互联网的发展方向，降低成本，提高效率，转变作业方式值得业界学习。
房多多：被江湖高估的一门生意
前文说过，房多多这位大侠另辟蹊径，一二手联动移动化整合中介独上华山，曾经一鸣惊人。房多多在 2015年也启动了其二手房业务。
房多多在房源上的做法和爱屋如出一辙，耗费大量团队 (实际是资金) 来找房源做房源的采集，其中最重要的一个渠道是通过中介公司购买，线索来了之后通过大量人力完成实勘，房源的有效性存在时间限制；
房多多另一面把房源和客户分发给自己平台上合作的中介公司经纪人，希望经纪人在交易的过程中使用房多多。这种公盘模式，在上海有成熟的房源市场可以顺利开展，但是在其他城市，却会遭遇本地化不同的难题。
交易是中介公司最核心的业务结果，中介公司不会愿意在第三方平台完成签约和交易，把闭环的最重要成果拱手相送；
房源上的问题，在前文几重维度上已经论述，如果没有成体系的自有经纪人管理体系，房源的几个维度，靠独立的一支团队和分拆作业是伪命题。
房多多上线二手房业务，朋友变成敌人（原有联动经纪人业务冲突），新房合作的中介公司和经纪人该如何处理，彻底放弃新房业务？这个选择无论如何都做不到。
房多多新房业务也将面临武林盟主链家的围剿（链家旗下拥有同模式的房江湖等业务模式），传统门派几家巨头（链家、我爱我家、中原等）新房不和房多多小伙伴玩，房多多市场会有多大，仅靠中小中介生态能否支撑这么大的业务量和估值？
截至到2017年，房多多多城市收缩业务，2016年已转型包销，神奇侠士在O2O光环退却之后，才发现，不过还是之前，和代理分销一样的一门生意而已。
（关于房多多的公司深度分析文章及房多多二手房业务证伪逻辑，请在本文留言或后台索取）
链家：盟主日子不好过
作为偏爱这个行业这么多年的业界人士，笔者有一个习惯，就是在北京，一定会经常去链家、麦田等中介走走，即使不买房，有事没事也会让经纪人带看一下房子，观察一下经纪人的作业和门店选址、装修、运营管理，这个习惯一直保持至今。
武林盟主左晖先生曾经发布的链家战略包括互联网+经纪人理念，这个思考维度是对的么？武功能这么练么？
我们去链家门店体验一下。
去链家的门店，要求看房，我们可以看到经纪人小伙伴的接待一如从前，先倒杯水，然后搬一把椅子，扳电脑的屏幕，通过链家SE系统向客户搜索房源、展示房源、推荐房源。之后再是带看环节。
这有问题么？
链家把扩张的重点选在了线下门店的扩充上，其旗下链家网的进步确实不少，但是现在已经是移动互联网的时代，链家的经纪人作业依然还停留在PC时代。
让经纪人和客户都束缚在门店和电脑上，光有门店的扩充，没有经纪人作业方式的转变、效率的提升，没有客户体验的提升，一定跑不赢这个时代。
1、链家现有体系天然排斥高产经纪人
如何提高经纪人的收入，如何降低管理的层级？一个没有房源，没有客户的经纪人怎样成交，房源的录入人、持有人如何变革？这些利益分成制约着经纪人收入的提高，制约着优秀经纪人的加入，劣质经纪人的淘汰；链家现有提成激励体系一定是天然排斥高产出经纪人。
2、面向移动互联网的经纪人作业方式转变进展缓慢
笔者认为，脱离PC，提升客户体验，转变经纪人以门店和 PC 为核心的作业方式，解放经纪人时间，解放经纪人生产力，提升效率才是链家的发展方向。如何跟上这个方向，链家网收购链家地产，再造链家就不应该是互联网 + 经纪人，应该是“链家移动经纪人”决胜未来。
3、去门店化是伪命题，那么重度垂直门店真的好么？武林盟主链家的实践经验给了我们一个不确定的答案。
如果重度垂直门店这么美好，为什么异地扩张几年都进展缓慢？为什么战胜本地巨头这么难，需要资本联姻一统江湖？广深华南资本统一江湖后，为什么一夜之间又被类加盟的新大侠挑落下马？逆市重度门店真的能撑住么？
江湖留给盟主左晖的难题很多。
彭永东同学需要再加把劲，再造链家彻底移动化还没get到？这都什么时代了。
搜房网：名门大派折戟转型
搜房网从正道武学一小练起，逐渐成长为一大名门正派，其崛起在信息媒体时代，靠垂直门户地位取得了房产互联网最高市值公司的成就，二手房武功（端口）上绝地反击，历史能力，令人钦佩。
成也萧何败萧何，其 2013年第二次武林混战，二手房武功（端口模式）遭受行业抵制，电商转型新房又进入动荡周期，二手房从端口玩到重度垂直门店交易，再改回加盟模式，又在2017年放弃加盟改成未知模式，昔日深厚内力接近损失殆尽。
分散拉长的战线，业务不够聚焦，全业务线全面转型，从少林功夫全员改练丐帮武功，转型之大，无出其右。
业务左右互博，新房的广告、电商、分销业务（直销团队）一天一个调整，新房业务辛苦调整到直销团队，两年间又自废武功，改成加盟。二手房端口从顶峰跌落，改成做交易门店，学习链家，又在2016年做不下去改成加盟，在2017年彻底迷失方向。武功发展方向太多，真不知道怎么练了。
金融业务未见扭转大局就匆忙放弃，难堪重任。
莫帮主如今已经彻底迷失方向，江湖期待的黑木崖一战，挑战武林盟主之梦破碎。
今宵酒醒何处，杨柳岸，晓风残月。此去经年，应是良辰好景虚设。
归途：基础设施生态磨剑之道
十年一剑 基础设施生态也许才是正解
1.未来新房和二手房这两门武功都需要控制住交易，而这门武功想要练成，必须有光大门派的经纪人弟子作为支撑，新房、二手房，谁解决经纪人弟子的问题，谁就赢在了未来。
2、房地产交易基础设施生态初现几家优秀的门派，他们有机会缔造一个链家对面的开放生态。如果链家是一个闭环的IOS（系统、门店、培训、制度……都是闭环封闭体系），那么必然有一个开放的安卓生态与之匹配。机会就在这里。基础设施生态应该包含SaaS，更轻量的强管控门店体系，人房客的统一，赋能行业，支持开放生态赢在未来。（悟空找房、好房通、21世纪不动产M+模式等都可以去研究研究）
2.互联网（移动互联网）到底为房产提供了什么？一是提供了人的工具和信息平台，二是推动了作业方式的转变，三是在结果上提升了效率，四是增加了信息透明和对称，五是降低了交易成本。符合这五方面的事情，都是对的事情，这就是练武的趋势。
4.没有密集的资本，房产互联网轻易不要触碰，交易两头的O都需要大量的资本。
5、做时间的朋友，放弃快速思维。这么重度的线下交易，一朝一夕不可能练就绝世武功。脚踏实地，十年磨一剑才是方法论成功之道。
6、再重复一遍之前的观点，房地产互联网创新，不要做价值分配者，要做价值的创造者。创造价值才是正道。
创新九败一胜，闯荡江湖创业就是一种生活方式！
有志之士当大浪淘沙，死而再继续。
荆棘和沼泽中必须坚强走去，未来必将充满信心！
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今日搜狐热点房产中介O2O混战：烧钱模式难维持 频曝负面消息
房产中介O2O混战虽然中介采取无门店的轻资产运营模式，可以降低包括门店租金在内的运营成本，但是在发展初期，各种渠道的推广费用很高。同时，目前互联网中介并未获得足够的市场份额，营收相对较低，公司很难实现盈利。近一年多来，房产互联网中介打着“低佣金”的口号，以无门店的轻资产运营模式获得资本市场青睐，大规模融资后异军突起。但经历大肆扩张后，诸多隐患也悄然而至。近期，“大幅裁员”、“虚假刷单”等负面消息成为这一领域饶不开的话题。在业内人士看来，新兴互联网中介处在发展初期，目前的生存现状暴露了这些企业自身管理以及运作模式中存在的问题，若在未来发展中不能加以修正，将会被市场淘汰出局。中投顾问行业研究员韩长吉告诉《国际报》记者，国内房产中介O2O(线上到线下)必须重视发展中出现的问题。“首先是规模瓶颈，房产中介O2O的发展处于规模快速扩张期，但中国的房地产市场已出现饱和，走向库存消化阶段；其次是房源问题，房产中介O2O的市场份额不够集中。”韩长吉称，人才管理问题对于目前的房产互联网中介来说也很重要，如果人才数量的增加跟不上房产中介O2O扩张的节奏，便会存在管理难题。烧钱模式2015年是房产中介O2O混战的一年。老牌中介或观望或转型，线上新贵多种模式拼抢市场，对城市覆盖、经纪人和房源的争夺成为竞争的焦点。2015年春节刚过，宣布以2.6亿的价格收购安居客，借此正式进入房产O2O市场。随后，爱屋吉屋高调进入上海市场，开出经纪人6000元底薪政策，并对租房市场进行补贴，推出租房者不需要付佣金政策。通过高薪挖角，传统中介人员纷纷流入爱屋吉屋，而由于其佣金低廉，快速抢占了市场。2015年9月，房多多宣布完成C轮2.23亿美元融资，将在新房和二手房领域为线上流量聚集、线下经纪人服务推出系列新产品。同样是9月，房天下也宣布获得IDG资本、凯雷集团以及管理层(主要为创始人兼首席执行官莫天全)4亿美元至7亿美元的投资，以上投资方将以每股5.85美元的价格认购新发行的股票。未来搜房网将积极进行扩张覆盖更多的城市，并扩大现有市场份额，以及拓展新的交易与金融服务。一时间，房产中介O2O领域热闹非凡，“烧钱”成为他们抢占市场份额的首要手段。然而，这种“烧钱”的运作模式长期很难维持。一位房地产中介从业人员表示，以爱屋吉屋为例，这家曾经一年内获得三轮融资、C轮拿到数千万美元的互联网中介公司，“今年3月强势入市后，在品牌推广上不遗余力，覆盖地铁、公交、广播等渠道，整体推广费用高达数千万元”。推广费如此之高，营业收入又如何呢？一位熟悉爱屋吉屋的行业人士对媒体透露，“爱屋吉屋刚刚进驻北京二手房市场的前几个月，因成交套数少营收并不高，1月至8月的营收在1亿元左右，而爱屋吉屋员工底薪较高，总营收中用于承担运营成本和员工工资的比例超过一半，加上数千万元的推广费用，事实上很难实现盈利。”负面频发房产互联网中介的大规模扩张，也引发了一系列问题：大批裁员、数据造假、遭遇客户投诉……前段时间，搜房网批量开除员工的事件被炒得沸沸扬扬。据了解，被开除对象多是搜房网今年重点打造的二手房业务的员工。针对此次大批裁员，搜房公关部表示，是由于发现有员工合同造假，不得已而开除处理。据该公司已离职员工介绍，合同造假在行业内被称作“刷单”，就是用假信息签署一份合同。该员工称，这种做假单的行为也得到了主管领导的默认，这也在一定程度上说明企业管理的混乱。一位搜房网的工作人员对《国际金融报》记者透露，之前确实有“刷单”现象存在，公司管理人员是知道的，只是一直没有加强管理。事情爆发后，对公司也造成了一定的负面影响。不仅仅是搜房网，发展迅速的爱屋吉屋也同样有负面消息传出。据曾委托爱屋吉屋买房的王女士对相关媒体爆料，她有意购买的房屋存在多次抵押的情况，链家、我爱我家等中介公司不代理这套房屋，爱屋吉屋的经纪人称可以交易，并收取了定金，还另外收取了8万元“好处费”。后来王女士了解到，多次抵押的房屋交易存在较大风险，便放弃购买，同时对爱屋吉屋这种对客户不负责、乱收费的行为进行投诉。对于种种乱象，行业专家评论，互联网中介更注重效率，希望在短期内快速提高市场占有率，太过急功近利反而会出现一些问题，同时也反映出互联网中介公司本身在企业管理上存在弊端。对员工约束力不强，会降低客户满意度，这对于服务行业来说是发展中的重大障碍。“房产中介O2O如果过分逐利，而不去追求财富创造的话，行业服务短板必然多。”一位长期从事房地产中介管理的知情人士也表示，并不是高薪诱惑就能培养出优秀的员工、优秀也不仅仅体现在业绩上；另外，专业度不仅与行业经验挂钩，更与企业的服务态度有关。在韩长吉看来，房产中介O2O行业内竞争激烈，由于扩张速度快，在发展的过程中出现不少问题，埋下了隐患，接下来整个行业很可能会经历一次洗牌。一些大型平台将会积极整合，淘汰掉一批运营不规范、体验差的低端平台。此外，互联网中介和传统中介也将频繁合作，加快线上线下融合，最终，市场集中度将大大提高，不排除行业出现领导者的可能。谋求变革在疯狂“烧钱”的互联网中介搅局下，房地产中介行业格局出现了变化。北京市住建委发布的存量房网上签约统计数据显示，10月，北京二手房合计签约套数为16669套，在房地产经纪机构排名中，链家和我爱我家依然稳稳占据前两位。其中，链家成交6992套，占比41.94%；我爱我家成交1630套，占比9.78%。而搜房与爱屋吉屋等互联网中介共成交1249套，占比7.49%。从市场占有率看，互联网中介并未对链家、我爱我家等第一阵营的传统中介形成冲击，而思源、中原、21世纪等传统中介则逐渐被挤压生存空间。随着房产中介O2O行业竞争的白热化，传统房产中介纷纷谋求转型变革。以链家为代表的传统中介公司正布局线上业务，以互联网平台为依托，开展新房、家装等新业务，并加速全国市场化布局。搜房网也同步扩大业务布局，同时开展线下服务。思源也在年底正式推出独立经纪人模式，分食二手房市场蛋糕。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，中介行业正面临一波大调整，在房地产互联网平台的创新过程中，确实会出现一些泡沫。不过，除了传统房屋撮合等业务外，最大的创新亮点在于提供金融产品或产品，这是目前网中介平台热衷投资的领域。韩长吉认为，若是要在如今的大环境中寻求更好的生存机遇，国内房产中介要加快线上线下的融合。“尤其是二手房领域，为用户提供更好的体验；当然，也要加快信用体系的建立，由于房地产是一项大额交易，者对传统中介的信用担保依赖性强，如何建立一套完善的信用体系成为关键。最后，还要解决由于房源质量参差不齐引发的问题，所以制定出一套统一的评价估值标准必不可缺。”韩长吉认为。有意思的是，如今一些二手房电商开始走“回头路”，做起了线下实体店。据悉，搜房网于11月初开始布局线下体验店，北京、上海、珠海、昆明等各个大中城市已开设多家体验店。对此，韩长吉认为，与传统二手房中介门店相比，二手房电商有着流量优势，能够通过大数据精准地了解用户的需求，为用户购房提供更好的服务与体验。“不过，依旧会存在一些缺点，比如缺乏本土化优势，对房源的控制力较弱，导致市场认可度不高。但二手房电商的落地对于房产中介行业而言是一次冲击，迫使传统中介努力提高服务水平以使自己不被淘汰”。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫则对媒体表示，互联网平台进入二手房实体店，一定程度上会抢走部分客户，也给其他二手房中介的门店形成一定的经营压力。从目前来看，互联网二手房市场前景不乐观，即使是低中介费模式营运，市场对其的认同度也不是很高，主要是属地性与本地化的因素，但如果是零中介费的运作加上本土化之后，前景则不可小看。(国际金融报)
来源：腾讯视频
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