合同约定不能退房，开发商违约怎么办？这则案例告诉你！
2013年7月，周某与山东一置业公司签订了两份商品房买卖合同，约定周某购买该置业公司开发的2套商品房，总价款为人民币340多万元。合同约定了交房期限、交房标准、办证期限等情况，同时还约定了周某在因置业公司的原因导致其不能在规定的期限内取得房地产权属证书的情况下不退房。
但是，在周某足额付清购房款后，置业公司未将符合交房标准的房屋按约定期限交付房屋。2015年12月，周某诉至法院要求解除商品房买卖合同并返还购房款，另要求给付逾期交房违约金及逾期办证违约金并赔偿已付购房款一倍的损失。原被告签订的商品房买卖合同是否应当予以解除、商品房买卖合同约定的违约金是否应当予以调整、被告是否应当赔偿已付购房款一倍的损失成为本案的争议焦点。
到底能不能退房？
乳山法院经过审理认为，本案中，原告按期足额缴纳购房款，被告在收取原告周某购房款后应当按商品房买卖合同约定于日前向原告交付经验收合格的房屋，并应当于日前协助周某办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。被告存在逾期交房和逾期办证的违约行为。虽然原、被告签订的合同中存在周某不退房的约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
该约定剥夺了周某作为买受人享有的法定解除权，同时减轻甚至免除了被告作为房地产开发商所应承担的法定义务和责任，故上述约定不能排除和否定周某依据司法解释的规定所享有的法定解除权。截至原告周某起诉之日即2015年12月，商品房买卖合同所约定的办理房屋所有权登记的期限届满后均已超过一年，由于被告置业公司逾期交房和逾期办证的违约行为，导致原告周某无法办理房屋所有权登记，故原告周某要求解除商品房买卖合同并要求被告置业公司返还已付购房款人民币340多万元的诉讼请求，符合法律规定，应当予以支持。
是否应该双倍赔偿？
另外，被告于日将其开发建设的涉案房屋所使用的国有土地使用权抵押给某银行并办理了抵押登记，现原告按照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”之规定，主张被告将建设用地使用权抵押应视为该土地上建筑物一并抵押，即涉案两套商品房应视为已经抵押给第三人且被告故意隐瞒该抵押的事实。
法院认为，《中华人民共和国物权法》第一款第五项规定正在建造的建筑物、船舶、航空器可以抵押，但根据第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”之规定，现被告将涉案房屋所使用的建设用地使用权抵押给第三人，但仅就建设用地使用权办理了抵押登记，未就该土地上正在建造的建筑物办理抵押登记，抵押权并未设立，故原告所主张的涉案两套房屋已经抵押给第三人，于法无据，不予采信。
因此，原告要求被告承担已付购房款一倍赔偿责任的诉讼请求，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条所规定的适用惩罚性赔偿的情形，法院不予支持。
最终，乳山法院判决解除原告周某与被告置业公司签订的商品房买卖合同，被告于判决生效之日起十日内返还原告周某购房款人民币340多万元及违约金。
乳山市人民法院刑事审判庭副庭长　孙文星
本案争议焦点在于原、被告签订的商品房买卖合同是否应当予以解除、逾期交房违约金是否应当予以调整、约定逾期办证不退房的合同约定条款能否排除原告方所享有的法定解除权、商品房买卖合同中惩罚性赔偿条款的适用条件应如何把握。上述争议焦点是商品房买卖合同纠纷案件中普遍存在的问题。
商品房买卖合同对逾期交房、办证的违约行为及所产生的违约责任均有明确约定，但上述约定不能减轻甚至免除房地产开发商所应承担的法定义务和责任，即不能排除和否定房屋买受人依据法律、行政法规的规定所享有的法定权利，故即便商品房买卖合同中约定有购房者在开发商存在根本违约行为时不能退房的条款，购房者也可以依据法律规定通过诉讼主张其所享有的法定解除权。
另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条严格规定了惩罚性赔偿的具体适用情形，故购房者必须是因开发商的上述情形或行为导致商品房买卖合同被确认无效、依法撤销或者购房者依规定请求解除，从而出现购房者不能取得约定房屋所有权的情况下，才有适用惩罚性赔偿的必要。
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今日搜狐热点租房合同未约定违约金的怎么办_百度知道
租房合同未约定违约金的怎么办
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合同没约定违约责任，一旦有人违约，违约方照样承担违约责任。根据合同法，出租方违约，双倍返还押金，承租方违约，押金不退。守约方不要求赔偿是人情，要求赔偿是法律。法律是法律，人情是人情，法律大于人情。
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　　1、发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时，如果约定的违约金“低于”实际发生的损失，守约方可以起诉到法院请求增加违约金;如果约定的违约金“过分”高于实际损失，违约方可以起诉到法院请求减少违约金。房屋租赁违约金也是如此。
　　2、租房合同违约金的计算根据合同的相关约定违约金来计算，定金和违约金以及损害赔偿金不能重复计算。租房合同解除后，各种违约金的计算又因情况的不同二不同。　　三、房屋租赁合同违约金的确定
　　(1)违约金由双方协商确定，没有数额的限制，一般是根据双方预测的因一方违约可能带来的损失大小来确定的。
　　(2)发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时，如果约定的违约金“低于”实际发生的损失，守约方可以起诉到法院请求增加违约金;如果约定的违约金“过分”高于实际损失，违约方可以起诉到法院请求减少违约金。
　　四、违约金　　1、依不同标准，违约金可分为：
　　(1)法定违约金和约定违约金;
　　(2)惩罚性违约金和补偿性(赔偿性)违约金。合同法施行之前，中国的违约金制度兼容以上各种形态，合同法则做了全新的规定。
　　2、根据现行合同法的规定，违约金具有以下法律特征：
　　(1)是在合同中预先约定的(合同条款之一);
　　(2)是一方违约时向对方支付的一定数额的金钱(定额损害赔偿金);
　　(3)是对承担赔偿责任的一种约定(不同于一般合同义务)。
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2018买房合同有哪些违约责任
我们都知道现在很多年轻人是子准备的，我们都觉得买房子是人一生中的大事，我们都希望能够顺顺利利地收到称心如意的房子。但如果在中，出现违约情况，当事人是要需要承担违约责任的。那么，购房合同违约责任有哪几种呢？接下来由的小编为大家整理了一些关于2018买房合同有哪些违约责任方面的知识，欢迎大家阅读!(一)退房退房是一种较为严厉的惩罚开发商违约行为的手段。从目前法律环境来讲，可退房条件主要包括法定条件与约定条件两种。法定条件主要包括《》、《》、《商品房销售管理办法》及《关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于退房的法律规定。约定条件主要是指购房者与开发商在《商品房买卖合同》中约定可以退房的条件，通常约定的退房情形包括套型与设计图纸不一致、房地产商擅自变更规划和设计等。这里着重介绍法定违约退房情形：1.逾期交房超过一定期限。开发商逾期交房超过一定期限，购房者有权要求解除合同、予以退房，并要求返还楼价款及利息，赔偿损失。当然购房者也可以不解除合同，只追究开发商的违约责任，对此购房者有选择权。如果开发商逾期交房没有超过合同规定的期限，购房者则不能退房，只能请求开发商承担违约责任。2.房屋质量不符合合同约定标准，不能修复或经修复仍不能达到约定的质量标准，购房者有权退房。房屋质量不符合合同约定的标准，主要表现是室内装修不符合约定的材质、规格、布局、结构等，若经修复能够符合约定，购房者不能退房;如不能修复，或经修复仍不能符合规定，则购房者有权解除合同，予以退房，并要求返还楼价款及利息，并要求开发商赔偿其他损失。有的合同中没有约定房屋质量的具体标准，是否符合居住、使用条件就成为认定原则。若该房屋不符合居住、使用的条件，开发商即构成根本违约，购房者有权退房，并追究开发商的违约责任。3.由于开发商的过错，购房者不能依约取得房屋所有权证书。无论是预售还是现房交易，若由于开发商方面的原因，使购房者不能依法取得房屋所有权证书，则开发商构成根本违约，买受人有权要求退房。(二)定金我国《》将定金视为与保证、抵押、、留置等并列的担保方式之一，并设专章对其作了规定。　我国《担保法》中的定金兼有违约定金和证约定金的性质和作用。但在商品房买卖实践中，买受人支付定金的目的是保证自己和卖房者订立商品房买卖合同，从这一作用看，该定金应属立约定金。根据最高人民法院《关于适用&中华人民共和国担保法若干问题的解释&》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还订金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条又规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。可见，最高人法院的司法解释对立约定金予以了相应保护。(三)根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。(四)损害赔偿《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对出卖人严重违反诚实信用原则，损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，具体情形包括：第一，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;第二，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人; 第三，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明; 第四，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;第五，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为屋的事实。此五种情形导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。值得注意的是，只有买方最终无法取得房屋的，才适用惩罚性赔偿责任。此惩罚性赔偿规则不同于《》的地方体现在以下几个方面：1.《解释》中的惩罚性赔偿规则适用于违约行为和欺诈行为，而《消法》中的惩罚性赔偿规则只适用于欺诈行为。同时两处“欺诈”的范围也有所不同。《解释》中的“欺诈”仅限于隐瞒真相，《消法》中的“欺诈”包括隐瞒真相和捏造事实。2.《解释》和《消法》关于赔偿的标准不同。《解释》规定“可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，而《消法》规定“应当按照消费者购买商品价款的双倍予以赔偿”。显而易见，两者对于承担赔偿责任一方的要求不同。对于商品房的买受人来说，可以请求惩罚性赔偿，但不必然获得法院的支持，即使获得法院支持，具体数额也不确定。而对于普通商品的买受人来说，获得确定的惩罚性赔偿的几率大得多。因此，必须认清商品房买卖惩罚性规则的适用范围，同时充分考虑适用此规则的成本和收益，以实现权利救济过程中效益的最大化。延伸阅读：
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购房合同未约定违约金怎么办
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一、买房合同没有约定违约金怎么办 买卖合同中的违约主要表现在：一是一方无正当理由不交或不收货；二是一方无正当理由不适当履行。(一)卖方不履行按照客观的计算方法，损失额的计算应以货物的市场价格与合同价格之间的差额作为标准，在以客观标准计算损失时，应注意以下几个问题：一是这一标准仅适用于合同标的物价格不断上涨的情况。如果合同标的物的价格是在不断下跌，那么买方就不存在损失赔偿的计算问题。当然，如果违约行为给买方造成了其他损失或合同订有违约金条款，买方仍可要求赔偿或要求支付违约金。二是作为计算损失额依据的市场价格一般应是履行地的市场价格。如果履行地没有市场，难以确定客观的市场价格，在此情况下，应当以买方容易购买替代物的地点的市场价格加上合理的运输费用作为计算损失额的依据。三是在计算损失额时，还应考虑各种受害人应节省的费用和应减轻的损失。因为违约发生以后受害人负有减轻损失的义务，如果没有尽到这一义务，就应自行承担这一部分损失，从而应将不合理扩大的损失从损失总额中扣除。四是假如买方订立合同的目的是为了将该批货物转卖于他人，并且在该合同签订以后与他人订了转售合同，那么，可以根据转售价与合同之间的差额来计算损失。这是因为，既然买方又与第三者订立了转售合同，那么转售价格与合同价格的差额就是他应该得到的利益。这种利益可能高于市场价格与合同价格的差额，也可能低于市场价格与合同价格的差额。在违约发生以后，买方有足够的证据证明他实际遭受的主观损失，便应该允许买方依此主观计算的方法来相应赔偿。(二)买方拒绝接受
依客观计算方法，应按合同价格与违约时的市场价格来确定卖方遭受的损失，这一点与卖方不交货的计算方法相同。当然，如果货物价格在不断下跌，一般没有可得利益的损失，就不能以价格来计算损失额。二、购房违约金的计算标准当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
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购房合同中买受人想退房能退吗？违约金是多少?
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