& 你好，我想做单身公寓，人流量要好点的地段，有合适整体出租的吗？
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我来帮他回答内容不能为空
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东阳檀公馆
万达公寓，最佳选择
稠江万达公寓，我这里有，可以加微 信
有的，我这边有一个项目，是70年产权的住宅，产证齐全，10年包租包管理，每月租金收益在2500以上，在万达广场对面。可以在家里当房东，每个月拿租金，房子管理由物业统一管理。
万达有房子，需要可以联系我
稠江万达公寓
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万达公寓了
涌金广场，单身人士的首选。
工人北路也行
海德建国酒店，工人北路还可以入学
个人感觉涌金广场还不错的，可以跟北欧小镇对比一下
海德建国酒店，我手上有50套在售，首付4万搞定
海德酒店，首付3万，租金2万
我知道，私聊
港区适合 目前有个公寓楼在卖 距离未来的领事馆区非常的近 后期租金会很高
万达老城随便挑
投资公寓的话，第一科技园周边的，地铁口，适合一些单身小白领的。
地铁口，松岗这边现在地铁在修建，地铁明年底就能通车了，单价也比较便宜，17000的单价，升值空间很大，地...
深圳这边有，来深圳买吧，也可以当做投资。过来深圳出差旅游也可以睡。
湘域中央，他城，BOBO天下城。还有融科三万英尺。长沙的单身公寓大概价位在左右，五一广场附近就有几个楼盘，希望可以帮到您。
你是在哪个城市买啊，这个具体的得看当地房价
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你好~我之前找房子也都是直接在房自由公众号里面找的房子，期间有搬过两次家，话说环境装修啊感觉都挺不错的呢。望采纳，谢谢
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我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。租房价格获取购房体验？深圳长租公寓推出新模式
&近日，易居研究院发布了一份《50城房租比研究》的报告，报告显示房租位居全国第二。深圳租房比例高达78.2％，租房市场规模在万亿元以上。
& & 2017年关于住房租赁市场的政策和讨论层出不穷，先是住房城乡建设部鼓励出租人与承租人签订长期住房，接着上海首块&租赁住房&用地挂牌出让，然后&租售同权&的政策一经宣布被称为楼市巨变，紧接着，住建部与公安部、财政部等八部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并选取广州、深圳、等12个城市作为试点单位。
& & 这一系列的政策对于租赁市场和租房一族来说都是大大的利好。在深圳，租赁市场已经形成多头并举的格局，不买房的情况下，我们可以通过几种方式来选择住房？
& & 申请福利性质的保障房，这是政府为了缓解住房压力的重大举措。在深圳，福利保障房租赁分为公租房和廉租房，目前公租房和廉租房已实现并轨。公租房一般租期为三年，三年后需要重新续租。最 大的优点是便宜，租金每平方米仅需十几二十元。申请条件看起来也不是特别难，拥有以下条件即可提出申请：首先需要拥有深户或居住证，其次参与深圳社保累计 缴费三年以上。或具有大学本科及以上学历或中级及以上职称的，参与深圳社保累计缴费一年以上。申请人及其配偶、未成年子女或者其他共同申请人在本市未拥有 任何形式自有住房（含住房建设用地）。
& & 根据&十三五&规划，深圳计划筹集保障性住房40万套，供应35万套，其中面向人才群体供应不少于70%。这个数量看起来不算少，但还远远满足不了庞大的 租房群体，要想在深圳申请到一套合适的公租房还是非常困难的事情。一是申请人数太多，人才竞争激烈，公租房排队时间长，二是公租房地理位置优越的总是被一 抢而空，很难排得上。
（公租房供不应求）
除了政府保障性住房，品牌公寓是不少 租房一族尤其是80、90后群体的选择。深圳长租品牌公寓市场是从2014年开始的，2015年和2016年是爆发期。据统计，目前全市的公寓运营商已突 破100家，自如、YOU+、微家公寓、Warm+公寓、窝巢梦公寓、猫宁公寓、V客青年公寓、乐豆公寓、鑫海公寓、泊寓&...
& & 这些公寓有分散式和集中式公寓两大类型，分散式公寓以合租房为主，而集中式公寓则是一整栋的房源改造出租。例如万科在2015年推出的公寓品牌&万科驿&，&采用的做法是整体租下一些闲置房源，如农民房、工厂房，然后再改造。从闲置资产到村镇集体资产，到经营不佳的转让资产，都将成为万科获取项目的方式。
& & 文艺小清新的、家电齐全和带有社交文化属性的服务是很多品牌公寓的标配，对于追求品质生活的年轻群体来说这样的公寓确实有吸引力。然而，相对较高的租金是目前深圳品牌公寓市场的普遍写照，公寓的租金大多高出周边房租的一倍。二十平米左右的可以租到接近3000元，水电和网络费用另算，还需额外缴纳管理费。一般的租期为一年，到期后还有可能会面临租金涨幅。
& & 长租公寓行业风起云涌，但并没有解决一个根本性的问题----租客始终处于弱势地位。长期以来，房东都是强势的存在，可以无理地涨房租、不让改装等等，而租房却只能接受条件频繁。如果租房也能拥有&业主&的身份，不再受限于各种租住条件，能够租到自己想要的环境，那么这将会让租房群体不再是弱势的一方。
& & 深圳优趣青年公寓推出了一种全新的模式，他们提倡&以租赁代替购买&的方式获取一套稳定的房子，&一次租十年，十年不涨租&，用户在这十年里除了自住，还可以自己定价把这套房子出去。让租房也享有当&房东&的权利。对于用户来说，十年长租在居住层面，完全享有跟买房一样的权利。以一房一厅45O的修 房为例，10年总共仅需支付22万左右，月均1800左右，且10年不涨租，这个价格低于周边租房价格近一半。用户可以按自己需要装修、还可以转租当房 东，有任何变动还可以转让和退租，完全自定义。在选址上，优趣青年公寓位于布吉中心区1983创意小镇，园区内艺术氛围浓厚，背靠求水山公园，空气质量 好。一期规划有风情商业街、创意办公、优品公寓、精品等，配套有餐饮、超市、健身等生活设施，交通便利，毗邻木棉湾、大芬地铁站，可直达深圳各区。不仅大大地减轻住房压力，还能获取稳定高品质的居住体验。
（一次租十年，十年不涨租的价格比周边房租低了一半）
& & 优趣青年公寓的负责人定义它为&轻租金&模式，有别于公寓行业的&租金差&和房地产交易模式。它是以租代购的轻租金模式，采用预缴租金和月付租金相结合的方式，让用户以成本价格一次性获得10年的房屋使用权和物品所有权，从而以租房的价格获得购房的体验，以长期租赁代替购买的方式满足稳定居住和品质生活的需要。而对于公寓方来说，把租金的收益给到用户，后续将通过专业优质的服务来增值溢价。
（三种模式的对比，以租代购轻租金模式更为自由）
这种模式一推出已经受到了长租市场的关注，过去10年市场只集中在，规模高达200万亿元以上的资产运营、买卖、租赁和金融化，将会是中国房地产未来最值得关注的大市场，长租公寓便是这个市场的重要组成部分。优趣青年公寓位于布吉南岭1983创意小镇，由24和25栋两栋宿舍楼改造而成，这就是一种存量资产的盘活。
（以租房价格获取购房体验的优趣青年公寓一房一厅实拍图）
&一次租十年，十年不涨租&对于深圳这座充满不确定性的城市来说，无疑是一种全新的居住选择。房地产行业的发展经历了从自家有房到单位分房到房再到的 不同阶段，房价在这个过程中也越来越高。&以租代购&的模式在共享经济的驱使下，已经有越来越多的应用场景，例如共享单车、共享汽车、共享充电、共享办公 等等。然而，房子对于中国人来说意味着家，&有房才有家&的概念根深蒂固。房地产的下一阶段能否顺利过渡到&以租代购&的方式解决当前的住房矛盾，这需要 较长的时间也需要观念的转变。但我们可以肯定的是，在各种鼓励租赁市场的政策下，长租公寓行业的模式将会越来越多，而租房的权利和地位也将得到强所未有的 保障。
& & 优趣青年公寓周边配套：
背靠求水山，位于布吉中心区1983创意小镇，一期规划有风情商业街、创意办公、优品公寓、精品酒店等，已有大润发、中影影院、U-24健身、weiwo24小时便利店等强势进驻园区。
& & 二期规划将在一期产业的基础上延伸，将引入综合健身馆、天台足球场、天台篮球场、网球场、游泳池等运动主题项目，品质生活触手可及。
& & 三期规划建筑面积15万O，将有风情酒吧街、创意办公、立体停车场、游乐园等。
& & 地铁17号线南湾站紧邻项目入口，预计2019年通车；
& & 园区内多条公交线路，直达深圳东站、罗湖CBD，福田CBD；
& & 龙岗大道、丹平快速、北环大道围绕周边，入则宁静，出则繁华。
编辑： 天房
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深圳长租公寓转型痛点：租金太高
作者：之家哥
摘要：网贷之家小编根据舆情频道的相关数据，精心整理的关于《深圳长租公寓转型痛点：租金太高》的精选文章10篇，希望对您的投资理财能有帮助。
《深圳长租公寓转型痛点：租金太高》 精选一存量房时代的到来加上政策的鼓励，大量资本开始涌进租赁市场，长租公寓可谓正当风口，市场对这个行业的估值更居高不下。尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬，但除了创业型的长租公寓品牌，许多地产服务中介、房企纷纷把长租公寓作为转型的一根“稻草”。证券时报记者吴家明租赁市场，越来越被视为房地产“最后的红利”。近日，住建部等九部委发文，要求加快发展住房租赁市场，深圳等12个城市被选为首批开展住房租赁试点的单位。对于发展租赁市场，深圳其实已走在前列，特别是长租公寓市场早已呈现出爆发式增长。如今，租赁市场的风口又至，市场对深圳长租公寓市场是否又多一分期待？爆发式增长与翻倍的租金深圳长租公寓市场在2015年和2016年进入“爆发期”，相对“高租金”是目前深圳长租公寓市场的普遍写照，但背后“计算法则”则是长租公寓改造的成本以及附加值。说起这几年的深圳楼市，除了暴涨的房价和调控，长租公寓市场也极具话题性。深圳长租公寓市场是从2014年开始发展，2015年和2016年进入“爆发期”，多数在2015年至2016年带着资金和热情进入这个行业。据租赁平台合屋统计，截至今年年初深圳全市的长租公寓运营商已突破100家。记者调查发现，深圳目前的长租公寓房源大多来自旧工业区、旧住宅区以及城中村等。而从运营方式上看，市场上的长租公寓有的是单栋整体租赁，有的是分散式经营；从运营内容上看，有的公寓看重租客的社交，有的则更注重空间设计。在罗湖区笋岗村，记者发现几栋农民房摇身一变就成为“创客公寓”，该公寓负责人表示还准备在其他城中村布局，可见传统的农民房出租屋也想在长租公寓市场上分一杯羹。“与旁边的城中村相比，这里的长租公寓已经算是豪宅级别。”刚刚毕业来深的陈天奇感叹道。在南山区塘朗片区，由几十栋旧工业厂房改造而成的长租公寓集悦城，俨然成为了一个“艺术小镇”。记者调查发现，虽然是旧工业厂房，但集悦城从外形上看与新建的大楼没有差别，房间的装修与布置也极其“文艺”，一楼以配套餐饮为主，家电家私全齐，对于年轻人来说的确很具吸引力。与邻近的城中村塘朗村只有一路之隔，但与塘朗村的城中村房源相比，经过改造之后租金翻了近一倍：一套仅为20平方米左右的房源，月租在2200元至2500元左右。与其他长租公寓相比，集悦城的体量非常大。如果全部入住，未来这里将成为超过万人的社区。此外，集悦城仍在迅速扩张之中，在南山大学城片区也开始布局。长租公寓卖什么？主打的是有情怀的服务以及有格调的硬件装修配套。但在陈天奇看来，这些公寓也有点“可望而不可即”：租金太高了。此外，记者调查发现，租住在集悦城的公寓每月还需要缴纳150元的管理费，水电费也高于正常住宅的收取标准。相对“高租金”，是目前深圳长租公寓市场的普遍写照，但背后“计算法则”则是长租公寓改造的成本以及附加值。正是因为这样的改造，也成为深圳城市更新的另一种可能。不过，与城市更新的方向相比，各路资金卡位长租公寓市场，似乎另有目的。估值的AB面：如何盈利仍是难题深圳目前正常住宅的年租金回报率不到2%，长租公寓还处于抢占市场和烧钱的阶段。尽管如此，市场对这个行业的估值却居高不下。据市场资料显示，2016年长租公寓全年的事件数量达到13宗。从2014年军的顺为向YOU+公寓投入1亿元开始，短短3年有近100亿元资本流向了这个领域。其中，仅魔方公寓就累计融资超过30亿元。对于这些创业型的长租公寓，有看多的认为这是万亿级市场；也有唱衰的，认为长租公寓的运营商大多数都还处在烧钱阶段，野蛮生长下公寓面临的会是一场大败局。的确，长租公寓万亿元蓝海的背后，仍难掩高和带来的盈利难题。在租客眼中，价格是考虑的第一要素。在“入局者”眼中，如何盈利则是最为关键的问题。一名在深圳罗湖区开办长租公寓的运营商对记者表示，在深圳的长租公寓市场，3年至5年的回报周期较为理想，但理想的回报周期不易实现，因为深圳长租公寓的空置率正在上升。“我见到最高空置率的公寓大概为50%，现在我也不敢盲目扩张。”这位运营商如是说，“如果长时间维持这种状态，终止亏损的方法是被第三方收购。”在他看来，深圳长租公寓行业发展仍然面临着诸多困难：获取物业的成本正在攀升，蜂拥而上的长租公寓创业者助涨存量物业的价值；激烈的竞争，长租公寓行业利润越来越薄，深圳目前正常住宅的年租金回报率都不到2%。目前，深圳乃至全国的长租公寓还处于抢占市场和烧钱的阶段，特别是一些创业品牌。“这个行业，眼下还要靠着资本才能活着。”乐乎城市青年社区的罗意这样说道。尽管仍存在盈利的难题，但市场对这个行业的估值却居高不下。近日，一份国内券商研究机构给部分品牌公寓所做的估值分析引起市场关注，其中对魔方公寓的估值高达205亿元。与此形成鲜明对比的是，世联行作为上市公司，目前也在发力长租公寓。据世联行2016披露，其长租公寓业务实现快速增长，世联红璞全国签约间数超过2万间，基本覆盖核心一二线城市。此外，公司实现净利润为7.47亿元，同比增长46.65%。者似乎嗅到了租赁市场的机会，世联行的股价在近8个交易日内大涨超过45%，截至上周五收盘公司市值为225亿元。而在7月中旬之前，世联行的市值长期低于200亿元。一家主营长租公寓，但仍处在不盈利状态的长租公寓平台却有估值200亿元，一家主营房地产服务兼营长租公寓，有着7亿多净利润，市值却才刚刚突破200亿元。不过，从这些估值数据来看市场对长租公寓的前景可谓充满信心，这或许是各路资金特别是地产服务中介、房企也纷纷加入战局的原因。房企卡位长租公寓：转型的“稻草”？运营长租公寓和房企销售商品房的利润、去化相比，似乎并不能算是一个赚钱的好买卖。除了传统的收租模式，房企涉足长租公寓未来的发展模式会在现有基础上更加趋向于方式，房企的进入可能最后还会打通关口，未来才有更好的收益。如果说过去10年存量房市场只集中在二手楼交易，那么规模高达200万亿元以上的存量、买卖、租赁和金融化，将会是中国房地产下半场最值得关注的大市场，长租公寓便是这个市场的重要组成部分。几乎没人怀疑长租公寓是一块“超级蛋糕”，尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬，但实际上除了创业型的长租公寓品牌，许多地产服务中介、房企纷纷把长租公寓作为转型的一根“稻草”。地产服务中介涉足长租公寓由来已久，其获益方式主要是获取租金差价，其中涉足最早的是链家旗下的“自如”品牌，2011年成立，2016年5月宣布独立运作，在长租公寓市场已经占有重要的地位。链家研究院院长杨现领表示：“自如在运营初期的五年是非常痛苦的，当时一线城市的租金回报率都不到2%。”不过他对这个巨大的市场仍然信心满满：“租赁和转售的回报率日渐靠近，随着居住观念的升级和市场的调整，租金回报率也会日渐乐观。”另据克而瑞统计，目前TOP30房企中，有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。克而瑞认为，拿地自持比例增加、存量市场来临、培养潜在购房客户等原因促使房企抢滩长租公寓。对于中小房企来说，想在一二线核心城市拿地困难，开发卖楼的可持续性不大，而自己的同行已经开始纷纷布局长租公寓，什么时候进入，怎么进入，的确是个问题。万科是最早进入长租公寓市场的玩家之一，在2016年5月正式推出了长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。万科泊寓负责人对记者表示，目前泊寓已布局了北京、上海、广州、深圳、西安、杭州、厦门等26个城市，全国已开业房间数20812套，待开业房间数80000套，规模上已成为长租公寓市场第一。而深圳泊寓目前已开业4家门店，未来3年内将实现开业50000套。而在深圳蛇口片区，招商蛇口将曾经的蛇口工业区职工住宅改造为只租不售的精装长租公寓，客户定位于高新技术企业年轻白领阶层。“随着规模和运营能力提高，长租公寓的租金收益还是很可观的，预计3年后将开始盈利。”龙湖地产CEO邵明晓告诉记者。在去年8月龙湖中期业绩会上，龙湖董事长吴亚军宣布推出长租公寓“冠寓”品牌，这样的布局和龙湖自身的战略布局相吻合，在一二线核心城市挖掘城市的消费能力。按照邵明晓的理解，这些城市未来的租金会有所提高，在这些城市拥有资产也会给龙湖带来稳定的租金回报。不过，运营长租公寓和房企销售商品房的利润、去化相比，似乎并不能算是一个赚钱的好买卖。世联行2016年报显示，包括长租公寓在内的资产服务业务，总体毛仅为2.32%。此外，对于地产巨头来说，由于价格承受能力较强，或许会给众多中小型长租公寓压力。合屋创始人罗凤鸣表示，毕竟以包租的租金差模式来看，房企还是看不上这点利润，更多的是试探性的布局，对创业型的长租公寓挤压还谈不上。未来，房企应该会以持有型为主要模式。有分析人士则认为，未来品牌公寓运营商将借助规模化侵占市场份额并实现盈利。除了传统的收租模式，房企涉足长租公寓未来的发展模式会在现有基础上更加趋向于化方式，房企的进入可能最后还会打通金融关口，未来才有更好的收益。在中国的长租公寓市场上，比较常见的是公寓资产证券化的类模式，比如水滴公寓与的合作，将带租约的公寓资产证券化，开发门槛相对较低的；另外一种是私募公寓REITs模式。新派公寓创始人王戈宏与赛富阎炎共同REITs基金，即“赛富不动产基金”。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于长租公寓来说，当前风投的思路就在于迅速占领市场，但必须看到前期盈利性并不强，这也是房企需要警惕的内容，相应投资必须要有持续的融资做支持。另外，类似金融创新包括REITs等其实都体现了财务操作的导向，是回笼资金较好的方式，后续也一定会得到积极采纳。或许，对于参与长租公寓的布局者来说，虽然经历过爆发与质疑，但这个游戏仍然才刚刚开始。《深圳长租公寓转型痛点：租金太高》 精选二核心提示：尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬，但除了创业型的长租公寓品牌，许多地产服务中介、房企纷纷把长租公寓作为转型的一根“稻草”。导语：存量房时代的到来加上政策的鼓励，大量资本开始涌进租赁市场，长租公寓可谓正当风口，市场对这个行业的估值更居高不下。尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬，但除了创业型的长租公寓品牌，许多地产服务中介、房企纷纷把长租公寓作为转型的一根“稻草”。租赁市场，越来越被视为房地产“最后的红利”。近日，住建部等九部委发文，要求加快发展住房租赁市场，深圳等12个城市被选为首批开展住房租赁试点的单位。对于发展租赁市场，深圳其实已走在前列，特别是长租公寓市场早已呈现出爆发式增长。如今，租赁市场的风口又至，市场对深圳长租公寓市场是否又多一分期待？爆发式增长 与翻倍的租金深圳长租公寓市场在2015年和2016年进入“爆发期”，相对“高租金”是目前深圳长租公寓市场的普遍写照，但背后“计算法则”则是长租公寓改造的成本以及附加值。说起这几年的深圳楼市，除了暴涨的房价和调控，长租公寓市场也极具话题性。深圳长租公寓市场是从2014年开始发展，2015年和2016年进入“爆发期”，投资者多数在2015年至2016年带着资金和热情进入这个行业。据租赁平台合屋统计，截至今年年初深圳全市的长租公寓运营商已突破100家。记者调查发现，深圳目前的长租公寓房源大多来自旧工业区、旧住宅区以及城中村等。而从运营方式上看，市场上的长租公寓有的是单栋整体租赁，有的是分散式经营；从运营内容上看，有的公寓看重租客的社交，有的则更注重空间设计。在罗湖区笋岗村，记者发现几栋农民房摇身一变就成为“创客公寓”，该公寓负责人表示还准备在其他城中村布局，可见传统的农民房出租屋也想在长租公寓市场上分一杯羹。“与旁边的城中村相比，这里的长租公寓已经算是豪宅级别。”刚刚毕业来深的陈天奇感叹道。在南山区塘朗片区，由几十栋旧工业厂房改造而成的长租公寓集悦城，俨然成为了一个“艺术小镇”。记者调查发现，虽然是旧工业厂房，但集悦城从外形上看与新建的大楼没有差别，房间的装修与布置也极其“文艺”，一楼以配套餐饮为主，家电家私全齐，对于年轻人来说的确很具吸引力。与邻近的城中村塘朗村只有一路之隔，但与塘朗村的城中村房源相比，经过改造之后租金翻了近一倍：一套仅为20平方米左右的房源，月租在2200元至2500元左右。与其他长租公寓相比，集悦城的体量非常大。如果全部入住，未来这里将成为超过万人的社区。此外，集悦城仍在迅速扩张之中，在南山大学城片区也开始布局。长租公寓卖什么？主打的是有情怀的服务以及有格调的硬件装修配套。但在陈天奇看来，这些公寓也有点“可望而不可即”：租金太高了。此外，记者调查发现，租住在集悦城的公寓每月还需要缴纳150元的管理费，水电费也高于正常住宅的收取标准。相对“高租金”，是目前深圳长租公寓市场的普遍写照，但背后“计算法则”则是长租公寓改造的成本以及附加值。正是因为这样的改造，也成为深圳城市更新的另一种可能。不过，与城市更新的方向相比，各路资金卡位长租公寓市场，似乎另有目的。估值的AB面：如何盈利仍是难题深圳目前正常住宅的年租金回报率不到2%，长租公寓还处于抢占市场和烧钱的阶段。尽管如此，市场对这个行业的估值却居高不下。据市场资料显示，2016年长租公寓全年的融资事件数量达到13宗。从2014年雷军的顺为基金向YOU+公寓投入1亿元开始，短短3年有近100亿元资本流向了这个领域。其中，仅魔方公寓就累计融资超过30亿元。对于这些创业型的长租公寓，有看多的认为这是万亿级市场；也有唱衰的，认为长租公寓的运营商大多数都还处在烧钱阶段，野蛮生长下公寓面临的会是一场大败局。的确，长租公寓万亿元蓝海的背后，仍难掩融资成本高和低带来的盈利难题。在租客眼中，价格是考虑的第一要素。在“入局者”眼中，如何盈利则是最为关键的问题。一名在深圳罗湖区开办长租公寓的运营商对记者表示，在深圳的长租公寓市场，3年至5年的回报周期较为理想，但理想的回报周期不易实现，因为深圳长租公寓的空置率正在上升。“我见到最高空置率的公寓大概为50%，现在我也不敢盲目扩张。”这位运营商如是说，“如果长时间维持这种状态，终止亏损的方法是被第三方收购。”在他看来，深圳长租公寓行业发展仍然面临着诸多困难：获取物业的成本正在攀升，蜂拥而上的长租公寓创业者助涨存量物业的价值；激烈的竞争，长租公寓行业利润越来越薄，深圳目前正常住宅的年租金回报率都不到2%。目前，深圳乃至全国的长租公寓还处于抢占市场和烧钱的阶段，特别是一些创业品牌。“这个行业，眼下还要靠着资本才能活着。”乐乎城市青年社区的罗意这样说道。尽管仍存在盈利的难题，但市场对这个行业的估值却居高不下。近日，一份国内券商研究机构给部分品牌公寓所做的估值分析引起市场关注，其中对魔方公寓的估值高达205亿元。与此形成鲜明对比的是，世联行作为A股上市公司，目前也在发力长租公寓。据世联行2016年报披露，其长租公寓业务实现快速增长，世联红璞全国签约间数超过2万间，基本覆盖核心一二线城市。此外，公司实现净利润为7.47亿元，同比增长46.65%。投资者似乎嗅到了租赁市场的机会，世联行的股价在近8个交易日内大涨超过45%，截至上周五收盘公司市值为225亿元。而在7月中旬之前，世联行的市值长期低于200亿元。一家主营长租公寓，但仍处在不盈利状态的长租公寓平台却有估值200亿元，一家主营房地产服务兼营长租公寓，有着7亿多净利润，市值却才刚刚突破200亿元。不过，从这些估值数据来看市场对长租公寓的前景可谓充满信心，这或许是各路资金特别是地产服务中介、房企也纷纷加入战局的原因。房企卡位长租公寓：转型的“稻草”？运营长租公寓和房企销售商品房的利润、去化相比，似乎并不能算是一个赚钱的好买卖。除了传统的收租模式，房企涉足长租公寓未来的发展模式会在现有基础上更加趋向于资产证券化方式，房企的进入可能最后还会打通金融关口，未来才有更好的收益。如果说过去10年存量房市场只集中在二手楼交易，那么规模高达200万亿元以上的存量资产运营、买卖、租赁和金融化，将会是中国房地产下半场最值得关注的大市场，长租公寓便是这个市场的重要组成部分。几乎没人怀疑长租公寓是一块“超级蛋糕”，尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬，但实际上除了创业型的长租公寓品牌，许多地产服务中介、房企纷纷把长租公寓作为转型的一根“稻草”。地产服务中介涉足长租公寓由来已久，其获益方式主要是获取租金差价，其中涉足最早的是链家旗下的“自如”品牌，2011年成立，2016年5月宣布独立运作，在长租公寓市场已经占有重要的地位。链家研究院院长杨现领表示：“自如在运营初期的五年是非常痛苦的，当时一线城市的租金回报率都不到2%。”不过他对这个巨大的市场仍然信心满满：“租赁和转售的回报率日渐靠近，随着居住观念的升级和市场的调整，租金回报率也会日渐乐观。”另据克而瑞统计，目前TOP30房企中，有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。克而瑞认为，拿地自持比例增加、存量市场来临、培养潜在购房客户等原因促使房企抢滩长租公寓。对于中小房企来说，想在一二线核心城市拿地困难，开发卖楼的可持续性不大，而自己的同行已经开始纷纷布局长租公寓，什么时候进入，怎么进入，的确是个问题。万科是最早进入长租公寓市场的玩家之一，在2016年5月正式推出了长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。万科泊寓负责人对记者表示，目前泊寓已布局了北京、上海、广州、深圳、西安、杭州、厦门等26个城市，全国已开业房间数20812套，待开业房间数80000套，规模上已成为长租公寓市场第一。而深圳泊寓目前已开业4家门店，未来3年内将实现开业50000套。而在深圳蛇口片区，招商蛇口将曾经的蛇口工业区职工住宅改造为只租不售的精装长租公寓，客户定位于高新技术企业年轻白领阶层。“随着规模和运营能力提高，长租公寓的租金收益还是很可观的，预计3年后将开始盈利。”龙湖地产CEO邵明晓告诉记者。在去年8月龙湖中期业绩会上，龙湖董事长吴亚军宣布推出长租公寓“冠寓”品牌，这样的布局和龙湖自身的战略布局相吻合，在一二线核心城市挖掘城市的消费能力。按照邵明晓的理解，这些城市未来的租金会有所提高，在这些城市拥有资产也会给龙湖带来稳定的租金回报。不过，运营长租公寓和房企销售商品房的利润、去化相比，似乎并不能算是一个赚钱的好买卖。世联行2016年报显示，包括长租公寓在内的资产服务业务，总体毛利率仅为2.32%。此外，对于地产巨头来说，由于价格承受能力较强，或许会给众多中小型长租公寓压力。合屋创始人罗凤鸣表示，毕竟以包租的租金差模式来看，房企还是看不上这点利润，更多的是试探性的布局，对创业型的长租公寓挤压还谈不上。未来，房企应该会以持有型为主要模式。有分析人士则认为，未来品牌公寓运营商将借助规模化侵占市场份额并实现盈利。除了传统的收租模式，房企涉足长租公寓未来的发展模式会在现有基础上更加趋向于资产证券化方式，房企的进入可能最后还会打通金融关口，未来才有更好的收益。在中国的长租公寓市场上，比较常见的是公寓资产证券化的类REITs模式，比如水滴公寓与魔方金服的合作，将带租约的公寓资产证券化，开发门槛相对较低的投资；另外一种是私募公寓REITs模式。新派公寓创始人王戈宏与赛富基金阎炎共同成立私募REITs基金，即“赛富不动产基金”。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于长租公寓来说，当前风投的思路就在于迅速占领市场，但必须看到前期盈利性并不强，这也是房企需要警惕的内容，相应投资必须要有持续的融资做支持。另外，类似金融创新包括REITs等其实都体现了财务操作的导向，是回笼资金较好的方式，后续也一定会得到积极采纳。或许，对于参与长租公寓的布局者来说，虽然经历过爆发与质疑，但这个游戏仍然才刚刚开始。《深圳长租公寓转型痛点：租金太高》 精选三核心提示：尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬，但除了创业型的长租公寓品牌，许多地产服务中介、房企纷纷把长租公寓作为转型的一根“稻草”。导语：存量房时代的到来加上政策的鼓励，大量资本开始涌进租赁市场，长租公寓可谓正当风口，市场对这个行业的估值更居高不下。尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬，但除了创业型的长租公寓品牌，许多地产服务中介、房企纷纷把长租公寓作为转型的一根“稻草”。租赁市场，越来越被视为房地产“最后的红利”。近日，住建部等九部委发文，要求加快发展住房租赁市场，深圳等12个城市被选为首批开展住房租赁试点的单位。对于发展租赁市场，深圳其实已走在前列，特别是长租公寓市场早已呈现出爆发式增长。如今，租赁市场的风口又至，市场对深圳长租公寓市场是否又多一分期待？爆发式增长 与翻倍的租金深圳长租公寓市场在2015年和2016年进入“爆发期”，相对“高租金”是目前深圳长租公寓市场的普遍写照，但背后“计算法则”则是长租公寓改造的成本以及附加值。说起这几年的深圳楼市，除了暴涨的房价和调控，长租公寓市场也极具话题性。深圳长租公寓市场是从2014年开始发展，2015年和2016年进入“爆发期”，投资者多数在2015年至2016年带着资金和热情进入这个行业。据租赁平台合屋统计，截至今年年初深圳全市的长租公寓运营商已突破100家。记者调查发现，深圳目前的长租公寓房源大多来自旧工业区、旧住宅区以及城中村等。而从运营方式上看，市场上的长租公寓有的是单栋整体租赁，有的是分散式经营；从运营内容上看，有的公寓看重租客的社交，有的则更注重空间设计。在罗湖区笋岗村，记者发现几栋农民房摇身一变就成为“创客公寓”，该公寓负责人表示还准备在其他城中村布局，可见传统的农民房出租屋也想在长租公寓市场上分一杯羹。“与旁边的城中村相比，这里的长租公寓已经算是豪宅级别。”刚刚毕业来深的陈天奇感叹道。在南山区塘朗片区，由几十栋旧工业厂房改造而成的长租公寓集悦城，俨然成为了一个“艺术小镇”。记者调查发现，虽然是旧工业厂房，但集悦城从外形上看与新建的大楼没有差别，房间的装修与布置也极其“文艺”，一楼以配套餐饮为主，家电家私全齐，对于年轻人来说的确很具吸引力。与邻近的城中村塘朗村只有一路之隔，但与塘朗村的城中村房源相比，经过改造之后租金翻了近一倍：一套仅为20平方米左右的房源，月租在2200元至2500元左右。与其他长租公寓相比，集悦城的体量非常大。如果全部入住，未来这里将成为超过万人的社区。此外，集悦城仍在迅速扩张之中，在南山大学城片区也开始布局。长租公寓卖什么？主打的是有情怀的服务以及有格调的硬件装修配套。但在陈天奇看来，这些公寓也有点“可望而不可即”：租金太高了。此外，记者调查发现，租住在集悦城的公寓每月还需要缴纳150元的管理费，水电费也高于正常住宅的收取标准。相对“高租金”，是目前深圳长租公寓市场的普遍写照，但背后“计算法则”则是长租公寓改造的成本以及附加值。正是因为这样的改造，也成为深圳城市更新的另一种可能。不过，与城市更新的方向相比，各路资金卡位长租公寓市场，似乎另有目的。估值的AB面：如何盈利仍是难题深圳目前正常住宅的年租金回报率不到2%，长租公寓还处于抢占市场和烧钱的阶段。尽管如此，市场对这个行业的估值却居高不下。据市场资料显示，2016年长租公寓全年的融资事件数量达到13宗。从2014年雷军的顺为基金向YOU+公寓投入1亿元开始，短短3年有近100亿元资本流向了这个领域。其中，仅魔方公寓就累计融资超过30亿元。对于这些创业型的长租公寓，有看多的认为这是万亿级市场；也有唱衰的，认为长租公寓的运营商大多数都还处在烧钱阶段，野蛮生长下公寓面临的会是一场大败局。的确，长租公寓万亿元蓝海的背后，仍难掩融资成本高和率低带来的盈利难题。在租客眼中，价格是考虑的第一要素。在“入局者”眼中，如何盈利则是最为关键的问题。一名在深圳罗湖区开办长租公寓的运营商对记者表示，在深圳的长租公寓市场，3年至5年的回报周期较为理想，但理想的回报周期不易实现，因为深圳长租公寓的空置率正在上升。“我见到最高空置率的公寓大概为50%，现在我也不敢盲目扩张。”这位运营商如是说，“如果长时间维持这种状态，终止亏损的方法是被第三方收购。”在他看来，深圳长租公寓行业发展仍然面临着诸多困难：获取物业的成本正在攀升，蜂拥而上的长租公寓创业者助涨存量物业的价值；激烈的竞争，长租公寓行业利润越来越薄，深圳目前正常住宅的年租金回报率都不到2%。目前，深圳乃至全国的长租公寓还处于抢占市场和烧钱的阶段，特别是一些创业品牌。“这个行业，眼下还要靠着资本才能活着。”乐乎城市青年社区的罗意这样说道。尽管仍存在盈利的难题，但市场对这个行业的估值却居高不下。近日，一份国内券商研究机构给部分品牌公寓所做的估值分析引起市场关注，其中对魔方公寓的估值高达205亿元。与此形成鲜明对比的是，世联行作为A股上市公司，目前也在发力长租公寓。据世联行2016年报披露，其长租公寓业务实现快速增长，世联红璞全国签约间数超过2万间，基本覆盖核心一二线城市。此外，公司实现净利润为7.47亿元，同比增长46.65%。投资者似乎嗅到了租赁市场的机会，世联行的股价在近8个交易日内大涨超过45%，截至上周五收盘公司市值为225亿元。而在7月中旬之前，世联行的市值长期低于200亿元。一家主营长租公寓，但仍处在不盈利状态的长租公寓平台却有估值200亿元，一家主营房地产服务兼营长租公寓，有着7亿多净利润，市值却才刚刚突破200亿元。不过，从这些估值数据来看市场对长租公寓的前景可谓充满信心，这或许是各路资金特别是地产服务中介、房企也纷纷加入战局的原因。房企卡位长租公寓：转型的“稻草”？运营长租公寓和房企销售商品房的利润、去化相比，似乎并不能算是一个赚钱的好买卖。除了传统的收租模式，房企涉足长租公寓未来的发展模式会在现有基础上更加趋向于资产证券化方式，房企的进入可能最后还会打通金融关口，未来才有更好的收益。如果说过去10年存量房市场只集中在二手楼交易，那么规模高达200万亿元以上的存量资产运营、买卖、租赁和金融化，将会是中国房地产下半场最值得关注的大市场，长租公寓便是这个市场的重要组成部分。几乎没人怀疑长租公寓是一块“超级蛋糕”，尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬，但实际上除了创业型的长租公寓品牌，许多地产服务中介、房企纷纷把长租公寓作为转型的一根“稻草”。地产服务中介涉足长租公寓由来已久，其获益方式主要是获取租金差价，其中涉足最早的是链家旗下的“自如”品牌，2011年成立，2016年5月宣布独立运作，在长租公寓市场已经占有重要的地位。链家研究院院长杨现领表示：“自如在运营初期的五年是非常痛苦的，当时一线城市的租金回报率都不到2%。”不过他对这个巨大的市场仍然信心满满：“租赁和转售的回报率日渐靠近，随着居住观念的升级和市场的调整，租金回报率也会日渐乐观。”另据克而瑞统计，目前TOP30房企中，有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。克而瑞认为，拿地自持比例增加、存量市场来临、培养潜在购房客户等原因促使房企抢滩长租公寓。对于中小房企来说，想在一二线核心城市拿地困难，开发卖楼的可持续性不大，而自己的同行已经开始纷纷布局长租公寓，什么时候进入，怎么进入，的确是个问题。万科是最早进入长租公寓市场的玩家之一，在2016年5月正式推出了长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。万科泊寓负责人对记者表示，目前泊寓已布局了北京、上海、广州、深圳、西安、杭州、厦门等26个城市，全国已开业房间数20812套，待开业房间数80000套，规模上已成为长租公寓市场第一。而深圳泊寓目前已开业4家门店，未来3年内将实现开业50000套。而在深圳蛇口片区，招商蛇口将曾经的蛇口工业区职工住宅改造为只租不售的精装长租公寓，客户定位于高新技术企业年轻白领阶层。“随着规模和运营能力提高，长租公寓的租金收益还是很可观的，预计3年后将开始盈利。”龙湖地产CEO邵明晓告诉记者。在去年8月龙湖中期业绩会上，龙湖董事长吴亚军宣布推出长租公寓“冠寓”品牌，这样的布局和龙湖自身的战略布局相吻合，在一二线核心城市挖掘城市的消费能力。按照邵明晓的理解，这些城市未来的租金会有所提高，在这些城市拥有资产也会给龙湖带来稳定的租金回报。不过，运营长租公寓和房企销售商品房的利润、去化相比，似乎并不能算是一个赚钱的好买卖。世联行2016年报显示，包括长租公寓在内的资产服务业务，总体毛利率仅为2.32%。此外，对于地产巨头来说，由于价格承受能力较强，或许会给众多中小型长租公寓压力。合屋创始人罗凤鸣表示，毕竟以包租的租金差模式来看，房企还是看不上这点利润，更多的是试探性的布局，对创业型的长租公寓挤压还谈不上。未来，房企应该会以持有型为主要模式。有分析人士则认为，未来品牌公寓运营商将借助规模化侵占市场份额并实现盈利。除了传统的收租模式，房企涉足长租公寓未来的发展模式会在现有基础上更加趋向于资产证券化方式，房企的进入可能最后还会打通金融关口，未来才有更好的收益。在中国的长租公寓市场上，比较常见的是公寓资产证券化的类REITs模式，比如水滴公寓与魔方金服的合作，将带租约的公寓资产证券化，开发门槛相对较低的投资产品；另外一种是私募公寓REITs模式。新派公寓创始人王戈宏与赛富基金合伙人阎炎共同成立私募REITs基金，即“赛富不动产基金”。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于长租公寓来说，当前风投的思路就在于迅速占领市场，但必须看到前期盈利性并不强，这也是房企需要警惕的内容，相应投资必须要有持续的融资做支持。另外，类似金融创新包括REITs等其实都体现了财务操作的导向，是回笼资金较好的方式，后续也一定会得到积极采纳。或许，对于参与长租公寓的布局者来说，虽然经历过爆发与质疑，但这个游戏仍然才刚刚开始。《深圳长租公寓转型痛点：租金太高》 精选四导语：存量房时代的到来加上政策的鼓励，大量资本开始涌进租赁市场，长租公寓可谓正当风口，市场对这个行业的估值更居高不下。尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬，但除了创业型的长租公寓品牌，许多地产服务中介、房企纷纷把长租公寓作为转型的一根“稻草”。租赁市场，越来越被视为房地产“最后的红利”。近日，住建部等九部委发文，要求加快发展住房租赁市场，深圳等12个城市被选为首批开展住房租赁试点的单位。对于发展租赁市场，深圳其实已走在前列，特别是长租公寓市场早已呈现出爆发式增长。如今，租赁市场的风口又至，市场对深圳长租公寓市场是否又多一分期待？爆发式增长 与翻倍的租金深圳长租公寓市场在2015年和2016年进入“爆发期”，相对“高租金”是目前深圳长租公寓市场的普遍写照，但背后“计算法则”则是长租公寓改造的成本以及附加值。(function(c){var x,d,g,s='script',w=window,n=c.name||'PLISTA';try{x=w.frameEw=x?w.top:w;}catch(e){}if(x){d=w.document.createElement('div');d.setAttribute(c.dataMode,'plista_widget_'+c.widgets[0].name||c.widgets[0]);x.parentNode.insertBefore(d,x);}if(!w[n]){w[n]=c;g=w.document.getElementsByTagName(s)[0];s=w.document.createElement(s);s.async=s.type='text/javascript';s.src=(w.location.protocol==='https:'?'https:':'http:')+'//static'+(c.origin?'-'+c.origin:'')+'.plista.com/async'+(c.name?'/'+c.name:'')+'.js';g.parentNode.insertBefore(s,g);}
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}));说起这几年的深圳楼市，除了暴涨的房价和调控，长租公寓市场也极具话题性。深圳长租公寓市场是从2014年开始发展，2015年和2016年进入“爆发期”，投资者多数在2015年至2016年带着资金和热情进入这个行业。据租赁平台合屋统计，截至今年年初深圳全市的长租公寓运营商已突破100家。记者调查发现，深圳目前的长租公寓房源大多来自旧工业区、旧住宅区以及城中村等。而从运营方式上看，市场上的长租公寓有的是单栋整体租赁，有的是分散式经营；从运营内容上看，有的公寓看重租客的社交，有的则更注重空间设计。在罗湖区笋岗村，记者发现几栋农民房摇身一变就成为“创客公寓”，该公寓负责人表示还准备在其他城中村布局，可见传统的农民房出租屋也想在长租公寓市场上分一杯羹。“与旁边的城中村相比，这里的长租公寓已经算是豪宅级别。”刚刚毕业来深的陈天奇感叹道。在南山区塘朗片区，由几十栋旧工业厂房改造而成的长租公寓集悦城，俨然成为了一个“艺术小镇”。记者调查发现，虽然是旧工业厂房，但集悦城从外形上看与新建的大楼没有差别，房间的装修与布置也极其“文艺”，一楼以配套餐饮为主，家电家私全齐，对于年轻人来说的确很具吸引力。与邻近的城中村塘朗村只有一路之隔，但与塘朗村的城中村房源相比，经过改造之后租金翻了近一倍：一套仅为20平方米左右的房源，月租在2200元至2500元左右。与其他长租公寓相比，集悦城的体量非常大。如果全部入住，未来这里将成为超过万人的社区。此外，集悦城仍在迅速扩张之中，在南山大学城片区也开始布局。长租公寓卖什么？主打的是有情怀的服务以及有格调的硬件装修配套。但在陈天奇看来，这些公寓也有点“可望而不可即”：租金太高了。此外，记者调查发现，租住在集悦城的公寓每月还需要缴纳150元的管理费，水电费也高于正常住宅的收取标准。相对“高租金”，是目前深圳长租公寓市场的普遍写照，但背后“计算法则”则是长租公寓改造的成本以及附加值。正是因为这样的改造，也成为深圳城市更新的另一种可能。不过，与城市更新的方向相比，各路资金卡位长租公寓市场，似乎另有目的。估值的AB面：如何盈利仍是难题深圳目前正常住宅的年租金回报率不到2%，长租公寓还处于抢占市场和烧钱的阶段。尽管如此，市场对这个行业的估值却居高不下。据市场资料显示，2016年长租公寓全年的融资事件数量达到13宗。从2014年雷军的顺为基金向YOU+公寓投入1亿元开始，短短3年有近100亿元资本流向了这个领域。其中，仅魔方公寓就累计融资超过30亿元。对于这些创业型的长租公寓，有看多的认为这是万亿级市场；也有唱衰的，认为长租公寓的运营商大多数都还处在烧钱阶段，野蛮生长下公寓面临的会是一场大败局。的确，长租公寓万亿元蓝海的背后，仍难掩融资成本高和资产低带来的盈利难题。在租客眼中，价格是考虑的第一要素。在“入局者”眼中，如何盈利则是最为关键的问题。一名在深圳罗湖区开办长租公寓的运营商对记者表示，在深圳的长租公寓市场，3年至5年的回报周期较为理想，但理想的回报周期不易实现，因为深圳长租公寓的空置率正在上升。“我见到最高空置率的公寓大概为50%，现在我也不敢盲目扩张。”这位运营商如是说，“如果长时间维持这种状态，终止亏损的方法是被第三方收购。”在他看来，深圳长租公寓行业发展仍然面临着诸多困难：获取物业的成本正在攀升，蜂拥而上的长租公寓创业者助涨存量物业的价值；激烈的竞争，长租公寓行业利润越来越薄，深圳目前正常住宅的年租金回报率都不到2%。目前，深圳乃至全国的长租公寓还处于抢占市场和烧钱的阶段，特别是一些创业品牌。“这个行业，眼下还要靠着资本才能活着。”乐乎城市青年社区的罗意这样说道。尽管仍存在盈利的难题，但市场对这个行业的估值却居高不下。近日，一份国内券商研究机构给部分品牌公寓所做的估值分析引起市场关注，其中对魔方公寓的估值高达205亿元。与此形成鲜明对比的是，世联行作为A股上市公司，目前也在发力长租公寓。据世联行2016年报披露，其长租公寓业务实现快速增长，世联红璞全国签约间数超过2万间，基本覆盖核心一二线城市。此外，公司实现净利润为7.47亿元，同比增长46.65%。投资者似乎嗅到了租赁市场的机会，世联行的股价在近8个交易日内大涨超过45%，截至上周五收盘公司市值为225亿元。而在7月中旬之前，世联行的市值长期低于200亿元。一家主营长租公寓，但仍处在不盈利状态的长租公寓平台却有估值200亿元，一家主营房地产服务兼营长租公寓，有着7亿多净利润，市值却才刚刚突破200亿元。不过，从这些估值数据来看市场对长租公寓的前景可谓充满信心，这或许是各路资金特别是地产服务中介、房企也纷纷加入战局的原因。房企卡位长租公寓：转型的“稻草”？运营长租公寓和房企销售商品房的利润、去化相比，似乎并不能算是一个赚钱的好买卖。除了传统的收租模式，房企涉足长租公寓未来的发展模式会在现有基础上更加趋向于资产证券化方式，房企的进入可能最后还会打通金融关口，未来才有更好的收益。如果说过去10年存量房市场只集中在二手楼交易，那么规模高达200万亿元以上的存量资产运营、买卖、租赁和金融化，将会是中国房地产下半场最值得关注的大市场，长租公寓便是这个市场的重要组成部分。几乎没人怀疑长租公寓是一块“超级蛋糕”，尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬，但实际上除了创业型的长租公寓品牌，许多地产服务中介、房企纷纷把长租公寓作为转型的一根“稻草”。地产服务中介涉足长租公寓由来已久，其获益方式主要是获取租金差价，其中涉足最早的是链家旗下的“自如”品牌，2011年成立，2016年5月宣布独立运作，在长租公寓市场已经占有重要的地位。链家研究院院长杨现领表示：“自如在运营初期的五年是非常痛苦的，当时一线城市的租金回报率都不到2%。”不过他对这个巨大的市场仍然信心满满：“租赁和转售的回报率日渐靠近，随着居住观念的升级和市场的调整，租金回报率也会日渐乐观。”另据克而瑞统计，目前TOP30房企中，有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。克而瑞认为，拿地自持比例增加、存量市场来临、培养潜在购房客户等原因促使房企抢滩长租公寓。对于中小房企来说，想在一二线核心城市拿地困难，开发卖楼的可持续性不大，而自己的同行已经开始纷纷布局长租公寓，什么时候进入，怎么进入，的确是个问题。万科是最早进入长租公寓市场的玩家之一，在2016年5月正式推出了长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。万科泊寓负责人对记者表示，目前泊寓已布局了北京、上海、广州、深圳、西安、杭州、厦门等26个城市，全国已开业房间数20812套，待开业房间数80000套，规模上已成为长租公寓市场第一。而深圳泊寓目前已开业4家门店，未来3年内将实现开业50000套。而在深圳蛇口片区，招商蛇口将曾经的蛇口工业区职工住宅改造为只租不售的精装长租公寓，客户定位于高新技术企业年轻白领阶层。“随着规模和运营能力提高，长租公寓的租金收益还是很可观的，预计3年后将开始盈利。”龙湖地产CEO邵明晓告诉记者。在去年8月龙湖中期业绩会上，龙湖董事长吴亚军宣布推出长租公寓“冠寓”品牌，这样的布局和龙湖自身的战略布局相吻合，在一二线核心城市挖掘城市的消费能力。按照邵明晓的理解，这些城市未来的租金会有所提高，在这些城市拥有资产也会给龙湖带来稳定的租金回报。不过，运营长租公寓和房企销售商品房的利润、去化相比，似乎并不能算是一个赚钱的好买卖。世联行2016年报显示，包括长租公寓在内的资产服务业务，总体毛利率仅为2.32%。此外，对于地产巨头来说，由于价格承受能力较强，或许会给众多中小型长租公寓压力。合屋创始人罗凤鸣表示，毕竟以包租的租金差模式来看，房企还是看不上这点利润，更多的是试探性的布局，对创业型的长租公寓挤压还谈不上。未来，房企应该会以持有型为主要模式。有分析人士则认为，未来品牌公寓运营商将借助规模化侵占市场份额并实现盈利。除了传统的收租模式，房企涉足长租公寓未来的发展模式会在现有基础上更加趋向于资产证券化方式，房企的进入可能最后还会打通金融关口，未来才有更好的收益。在中国的长租公寓市场上，比较常见的是公寓资产证券化的类REITs模式，比如水滴公寓与魔方金服的合作，将带租约的公寓资产证券化，开发门槛相对较低的投资理财产品；另外一种是私募公寓REITs模式。新派公寓创始人王戈宏与赛富基金合伙人阎炎共同成立私募REITs基金，即“赛富不动产基金”。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于长租公寓来说，当前风投的思路就在于迅速占领市场，但必须看到前期盈利性并不强，这也是房企需要警惕的内容，相应投资必须要有持续的融资做支持。另外，类似金融创新包括REITs等其实都体现了财务操作的导向，是回笼资金较好的方式，后续也一定会得到积极采纳。或许，对于参与长租公寓的布局者来说，虽然经历过爆发与质疑，但这个游戏仍然才刚刚开始。证券时报记者 吴家明原标题：《长租公寓：政策护航下再上风口》《深圳长租公寓转型痛点：租金太高》 精选五导语：存量房时代的到来加上政策的鼓励，大量资本开始涌进租赁市场，长租公寓可谓正当风口，市场对这个行业的估值更居高不下。尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬，但除了创业型的长租公寓品牌，许多地产服务中介、房企纷纷把长租公寓作为转型的一根“稻草”。租赁市场，越来越被视为房地产“最后的红利”。近日，住建部等九部委发文，要求加快发展住房租赁市场，深圳等12个城市被选为首批开展住房租赁试点的单位。对于发展租赁市场，深圳其实已走在前列，特别是长租公寓市场早已呈现出爆发式增长。如今，租赁市场的风口又至，市场对深圳长租公寓市场是否又多一分期待？爆发式增长 与翻倍的租金深圳长租公寓市场在2015年和2016年进入“爆发期”，相对“高租金”是目前深圳长租公寓市场的普遍写照，但背后“计算法则”则是长租公寓改造的成本以及附加值。(function(c){var x,d,g,s='script',w=window,n=c.name||'PLISTA';try{x=w.frameEw=x?w.top:w;}catch(e){}if(x){d=w.document.createElement('div');d.setAttribute(c.dataMode,'plista_widget_'+c.widgets[0].name||c.widgets[0]);x.parentNode.insertBefore(d,x);}if(!w[n]){w[n]=c;g=w.document.getElementsByTagName(s)[0];s=w.document.createElement(s);s.async=s.type='text/javascript';s.src=(w.location.protocol==='https:'?'https:':'http:')+'//static'+(c.origin?'-'+c.origin:'')+'.plista.com/async'+(c.name?'/'+c.name:'')+'.js';g.parentNode.insertBefore(s,g);}
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}));说起这几年的深圳楼市，除了暴涨的房价和调控，长租公寓市场也极具话题性。深圳长租公寓市场是从2014年开始发展，2015年和2016年进入“爆发期”，投资者多数在2015年至2016年带着资金和热情进入这个行业。据租赁平台合屋统计，截至今年年初深圳全市的长租公寓运营商已突破100家。记者调查发现，深圳目前的长租公寓房源大多来自旧工业区、旧住宅区以及城中村等。而从运营方式上看，市场上的长租公寓有的是单栋整体租赁，有的是分散式经营；从运营内容上看，有的公寓看重租客的社交，有的则更注重空间设计。在罗湖区笋岗村，记者发现几栋农民房摇身一变就成为“创客公寓”，该公寓负责人表示还准备在其他城中村布局，可见传统的农民房出租屋也想在长租公寓市场上分一杯羹。“与旁边的城中村相比，这里的长租公寓已经算是豪宅级别。”刚刚毕业来深的陈天奇感叹道。在南山区塘朗片区，由几十栋旧工业厂房改造而成的长租公寓集悦城，俨然成为了一个“艺术小镇”。记者调查发现，虽然是旧工业厂房，但集悦城从外形上看与新建的大楼没有差别，房间的装修与布置也极其“文艺”，一楼以配套餐饮为主，家电家私全齐，对于年轻人来说的确很具吸引力。与邻近的城中村塘朗村只有一路之隔，但与塘朗村的城中村房源相比，经过改造之后租金翻了近一倍：一套仅为20平方米左右的房源，月租在2200元至2500元左右。与其他长租公寓相比，集悦城的体量非常大。如果全部入住，未来这里将成为超过万人的社区。此外，集悦城仍在迅速扩张之中，在南山大学城片区也开始布局。长租公寓卖什么？主打的是有情怀的服务以及有格调的硬件装修配套。但在陈天奇看来，这些公寓也有点“可望而不可即”：租金太高了。此外，记者调查发现，租住在集悦城的公寓每月还需要缴纳150元的管理费，水电费也高于正常住宅的收取标准。相对“高租金”，是目前深圳长租公寓市场的普遍写照，但背后“计算法则”则是长租公寓改造的成本以及附加值。正是因为这样的改造，也成为深圳城市更新的另一种可能。不过，与城市更新的方向相比，各路资金卡位长租公寓市场，似乎另有目的。估值的AB面：如何盈利仍是难题深圳目前正常住宅的年租金回报率不到2%，长租公寓还处于抢占市场和烧钱的阶段。尽管如此，市场对这个行业的估值却居高不下。据市场资料显示，2016年长租公寓全年的融资事件数量达到13宗。从2014年雷军的顺为基金向YOU+公寓投入1亿元开始，短短3年有近100亿元资本流向了这个领域。其中，仅魔方公寓就累计融资超过30亿元。对于这些创业型的长租公寓，有看多的认为这是万亿级市场；也有唱衰的，认为长租公寓的运营商大多数都还处在烧钱阶段，野蛮生长下公寓面临的会是一场大败局。的确，长租公寓万亿元蓝海的背后，仍难掩融资成本高和资产收益率低带来的盈利难题。在租客眼中，价格是考虑的第一要素。在“入局者”眼中，如何盈利则是最为关键的问题。一名在深圳罗湖区开办长租公寓的运营商对记者表示，在深圳的长租公寓市场，3年至5年的回报周期较为理想，但理想的回报周期不易实现，因为深圳长租公寓的空置率正在上升。“我见到最高空置率的公寓大概为50%，现在我也不敢盲目扩张。”这位运营商如是说，“如果长时间维持这种状态，终止亏损的方法是被第三方收购。”在他看来，深圳长租公寓行业发展仍然面临着诸多困难：获取物业的成本正在攀升，蜂拥而上的长租公寓创业者助涨存量物业的价值；激烈的竞争，长租公寓行业利润越来越薄，深圳目前正常住宅的年租金回报率都不到2%。目前，深圳乃至全国的长租公寓还处于抢占市场和烧钱的阶段，特别是一些创业品牌。“这个行业，眼下还要靠着资本才能活着。”乐乎城市青年社区的罗意这样说道。尽管仍存在盈利的难题，但市场对这个行业的估值却居高不下。近日，一份国内券商研究机构给部分品牌公寓所做的估值分析引起市场关注，其中对魔方公寓的估值高达205亿元。与此形成鲜明对比的是，世联行作为A股上市公司，目前也在发力长租公寓。据世联行2016年报披露，其长租公寓业务实现快速增长，世联红璞全国签约间数超过2万间，基本覆盖核心一二线城市。此外，公司实现净利润为7.47亿元，同比增长46.65%。投资者似乎嗅到了租赁市场的机会，世联行的股价在近8个交易日内大涨超过45%，截至上周五收盘公司市值为225亿元。而在7月中旬之前，世联行的市值长期低于200亿元。一家主营长租公寓，但仍处在不盈利状态的长租公寓平台却有估值200亿元，一家主营房地产服务兼营长租公寓，有着7亿多净利润，市值却才刚刚突破200亿元。不过，从这些估值数据来看市场对长租公寓的前景可谓充满信心，这或许是各路资金特别是地产服务中介、房企也纷纷加入战局的原因。房企卡位长租公寓：转型的“稻草”？运营长租公寓和房企销售商品房的利润、去化相比，似乎并不能算是一个赚钱的好买卖。除了传统的收租模式，房企涉足长租公寓未来的发展模式会在现有基础上更加趋向于资产证券化方式，房企的进入可能最后还会打通金融关口，未来才有更好的收益。如果说过去10年存量房市场只集中在二手楼交易，那么规模高达200万亿元以上的存量资产运营、买卖、租赁和金融化，将会是中国房地产下半场最值得关注的大市场，长租公寓便是这个市场的重要组成部分。几乎没人怀疑长租公寓是一块“超级蛋糕”，尽管面临着回报周期长、盈利难的尴尬，但实际上除了创业型的长租公寓品牌，许多地产服务中介、房企纷纷把长租公寓作为转型的一根“稻草”。地产服务中介涉足长租公寓由来已久，其获益方式主要是获取租金差价，其中涉足最早的是链家旗下的“自如”品牌，2011年成立，2016年5月宣布独立运作，在长租公寓市场已经占有重要的地位。链家研究院院长杨现领表示：“自如在运营初期的五年是非常痛苦的，当时一线城市的租金回报率都不到2%。”不过他对这个巨大的市场仍然信心满满：“租赁和转售的回报率日渐靠近，随着居住观念的升级和市场的调整，租金回报率也会日渐乐观。”另据克而瑞统计，目前TOP30房企中，有1/3房企通过不同方式参与到长租公寓领域。克而瑞认为，拿地自持比例增加、存量市场来临、培养潜在购房客户等原因促使房企抢滩长租公寓。对于中小房企来说，想在一二线核心城市拿地困难，开发卖楼的可持续性不大，而自己的同行已经开始纷纷布局长租公寓，什么时候进入，怎么进入，的确是个问题。万科是最早进入长租公寓市场的玩家之一，在2016年5月正式推出了长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。万科泊寓负责人对记者表示，目前泊寓已布局了北京、上海、广州、深圳、西安、杭州、厦门等26个城市，全国已开业房间数20812套，待开业房间数80000套，规模上已成为长租公寓市场第一。而深圳泊寓目前已开业4家门店，未来3年内将实现开业50000套。而在深圳蛇口片区，招商蛇口将曾经的蛇口工业区职工住宅改造为只租不售的精装长租公寓，客户定位于高新技术企业年轻白领阶层。“随着规模和运营能力提高，长租公寓的租金收益还是很可观的，预计3年后将开始盈利。”龙湖地产CEO邵明晓告诉记者。在去年8月龙湖中期业绩会上，龙湖董事长吴亚军宣布推出长租公寓“冠寓”品牌，这样的布局和龙湖自身的战略布局相吻合，在一二线核心城市挖掘城市的消费能力。按照邵明晓的理解，这些城市未来的租金会有所提高，在这些城市拥有资产也会给龙湖带来稳定的租金回报。不过，运营长租公寓和房企销售商品房的利润、去化相比，似乎并不能算是一个赚钱的好买卖。世联行2016年报显示，包括长租公寓在内的资产服务业务，总体毛利率仅为2.32%。此外，对于地产巨头来说，由于价格承受能力较强，或许会给众多中小型长租公寓压力。合屋创始人罗凤鸣表示，毕竟以包租的租金差模式来看，房企还是看不上这点利润，更多的是试探性的布局，对创业型的长租公寓挤压还谈不上。未来，房企应该会以持有型为主要模式。有分析人士则认为，未来品牌公寓运营商将借助规模化侵占市场份额并实现盈利。除了传统的收租模式，房企涉足长租公寓未来的发展模式会在现有基础上更加趋向于资产证券化方式，房企的进入可能最后还会打通金融关口，未来才有更好的收益。在中国的长租公寓市场上，比较常见的是公寓资产证券化的类REITs模式，比如水滴公寓与魔方金服的合作，将带租约的公寓资产证券化，开发门槛相对较低的投资理财产品；另外一种是私募公寓REITs模式。新派公寓创始人王戈宏与赛富基金合伙人阎炎共同成立私募REITs基金，即“赛富不动产基金”。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于长租公寓来说，当前风投的思路就在于迅速占领市场，但必须看到前期盈利性并不强，这也是房企需要警惕的内容，相应投资必须要有持续的融资做支持。另外，类似金融创新包括REITs等其实都体现了财务操作的导向，是回笼资金较好的方式，后续也一定会得到积极采纳。或许，对于参与长租公寓的布局者来说，虽然经历过爆发与质疑，但这个游戏仍然才刚刚开始。证券时报记者 吴家明原标题：《长租公寓：政策护航下再上风口》《深圳长租公寓转型痛点：租金太高》 精选六核心提示：近年来，决策层层面大力提倡“租售并举”，租赁市场也展现出极大的市场空间，不少开发商看到了这一市场契机。近年来，决策层层面大力提倡“租售并举”，租赁市场也展现出极大的市场空间。不少开发商看到了这一市场契机，包括万科、龙湖、世联、链家等企业纷纷抢滩租赁市场。21世纪经济报道记者针对市场上主要出现的长租公寓产品进行了初步调研发现，目前房企推出的大部分产品均面临盈利难题。世联行集团副总经理兼董秘袁鸿昌在接受21世纪经济报道记者采访时表示：“我们是集中式（长租公寓）的坚定拥护者。”在袁鸿昌看来，与分散式长租公寓诸多弊端相比，集中式长租公寓能与业主签约7年以上，甚至可达15年。有了较长租期保证，企业敢于对其进行大规模投入。此外，集中式公寓中的标准化产品、较小的管理半径、社区氛围也是其优势。近年来，随着决策层大力提倡“租售并举”，长租公寓市场受到不少开发商的关注。包括万科、龙湖、世联、链家、我爱我家等企业纷纷抢滩租赁市场，并对外宣称加大长租公寓投入力度。巨大的市场前景是开发商趋之若鹜的原因之一。日，链家研究院院长杨现领发布了《租赁崛起》报告。报告预测，2016年、2020年、2025年，中国房产租赁市场租金规模分别约1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元，市场前景可期。Wind和华菁证券研究所一组数据也显示，中国目前的租赁市场GMV（成交总额）为1万亿元，相比美国和日本的7万亿元和2万亿元还有很大的发展空间，预计到2030年将达到5万亿元。长租公寓经过一段时间试水，目前已经被逐步国人接受。据迈点研究院报告调查样本显示，2016年，公寓市场的消费人群男女比例六四开，其中男性占比为61%，女性占比39%；更加挑剔的女性用户在2016年占比就达到近四成，这意味着国人已普遍接受了公寓这一新的住宿方式。公寓市场的消费人群以26-35岁间的80后为主，其占比达58%，超过其他所有年龄段人群的总和。这一群体虽是目前社会的中坚阶层，但由于一二线城市房价高，许多潜在购房者被迫选择租住。根据海通证券市场调研，市面上品牌公寓主要的客户群体为刚毕业的大学生和年轻白领，年龄20岁到35岁之间的单身青年。不过，21世纪经济报道记者在实地调研中发现，随着长租公寓这一模式被广泛推广，目前公寓的消费人群也不乏已婚人士。开发商抢滩自2015年开始，从政策框架到试点，租赁市场的政策正在从导向逐步落实到实践。2016年底和2017年初，住建部两次发文推进租赁企业机构化和规模化发展，并提出12个城市作为租赁市场的试点城市。从2017年一季度住建部的政策导向可以看出租赁企业的发展，支持租赁企业规模化发展，提供更多租赁房，以满足市场住房需求。2017年7月，九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务，并选取广州、深圳等12个城市开展试点，租赁市场迎来政策利好。在政策号召下，不少房企将长租公寓业务板块列为公司发展重点板块。日前，龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石表示，冠寓是龙湖集团继住宅、商业、物业后，集团的第四大战略主航道业务。而龙湖是首家将长租公寓业务定位于主航道业务的房地产公司。这也是对国家租售并举政策的积极响应。冠寓是龙湖推出的长租公寓品牌。按照龙湖的计划，长租公寓业务将被推广至16个城市。在一线城市之外，还涵盖南京、苏州、杭州、武汉、厦门、西安、合肥、长沙、成都、重庆、天津、济南等二三线城市。至2017年底，龙湖计划将开业长租公寓逾15000间。中期目标是希望突破5万间；到2020年，希望在长租公寓市场做到前三名，租金收入超过20亿。万科也在积极布局长租公寓市场，但是将其列为“拓展业务”。万科于2014年提出从纯住宅开发商转型为―城市配套服务商，并且公司在当时就确立要在十年内完成新业务探索与布局。2015年万科以不同品牌在广州、厦门、西安等城市尝试长租公寓业务。2016年5月，万科正式推出以25-30岁白领青年为客户群体的泊寓系列公寓。公开数据显示，截至2017年7月，万科泊寓在全国22个城市拥有16000间公寓在运营，签约公寓约为4.5万间。除了房企，房地产代理机构也试水长租公寓市场。2014年，世联行开始试水公寓市场，2015年世联行参与短租市场；同年8月，其长租公寓品牌红璞公寓在广州开业。袁鸿昌表示，世联行试水公寓市场，与他们发现客户需求有关。当时在惠州的部分业主买房后并不居住，他们希望将房源出租，于是世联行便开始顺应这一需求推出短租公寓。随后世联行研究部发现城市首置住宅房价走高，对于大多数人而言，通过买房来解决住房需求较难。然而城市发展需要年轻人，年轻人的住房需求意味着长租公寓有着较好的市场。发现这一市场的世联行便开始试水长租公寓。除了这几家典型企业试水长租公寓市场以外，包括链家、我爱我家以及不少创业机构等企业也已布局或正在调研长租公寓市场。这其中，集中式长租公寓是所有公寓品类中竞争最为激烈的一个。目前集中式长租公寓已聚集了来自多个行业的玩家，既有YOU+、魔方这种带有互联网基因的公寓品牌，也有万科、龙湖等地产大亨入场，还有逗号、窝趣等酒管集团跨界。盈利艰难尽管背靠政策东风，租赁市场前景极其广阔，但不赚钱是行业内普遍现象。比如，龙湖近期对外明确表示，三年内不考虑盈利问题。虽然，龙湖表示非常重视长租公寓市场，并为自己立下远大的志向，即，到2020年，希望在长租公寓市场做到前三名，租金收入超过20亿。但同样作为主航道业务，龙湖在商业地产的目标是，到2020年租金收入达到60亿。由迈点研究院（MTA）联合Talking Data于今年4月共同发布的《2016年度中国公寓白皮书》显示，由于目前公寓的重，在国内REITs尚未启动的情况下，集中式公寓暂时只有“持有物业溢价+租金+其他衍生服务收费”这一种盈利模式。而对于分散式公寓，得益于去年国家和地方发布的鼓励住房租赁的办法，各地纷纷出台了相应的配套意见，许多省市已将N+1的房屋出租方式合法化，因此，分散式公寓目前的盈利模式仍然以租金差价为主。已经试水公寓市场两年有余的世联行，该业务目前仍然处于亏损阶段。世联行2017年中报显示，由于扩大公寓管理规模，2017年上半年公寓管理业务收入为0.68亿元，同比增长494.78%，但是成本同比增加1.13亿元，资产服务业务毛利亏损0.33亿元，同比下降211.91%。长租公寓的亏损主要受困于其高额的经营成本。袁鸿昌透露，目前，红璞公寓的收房成本占总成本的55%，装修约20%，此外还有人工等成本。经他测算，红璞公寓的回报率约为10%。不过，具体收益也要看轻的不同模式。目前，红璞公寓的中存在类的，但整体仍以重资产居多。袁鸿昌表示，收益主要算服务费，资本投入降低后，风险也随之降低，如果有标准化服务，则能迅速做大；重资产收益主要算租金差，对资本金的要求很高。袁鸿昌解释称，从实际运营情况看，单个项目是可以赚钱的。但整体而言，公寓出租需要周期，并且还处在扩张阶段，还需要加大投入和资本支出。如果想要财务报表好看，要等到红璞公寓停止扩张的时候。不过，从目前来看，世联行单个项目亏损也十分严重。21世纪经济报道记者查阅了世联行2017年中报发现，目前在世联行运营的红璞公寓中，只有北京的红璞公寓是赚钱的，其他全部处于亏损阶段。报告显示，北京红璞实现营业收入36.03万元，净利润4.4万元；佛山红璞实现营业收入37.12万元，亏损14.89万元；西安红璞实现营业收入19.9万元，亏损8.38万元。此外，其中尚未正式运营的成都红璞亏损4.27万元，平湖红璞亏损19.64万元，惠州红璞亏损8.29万元。链家旗下的“自如”品牌也是市场上长租公寓的代表项目，其目前主要有两个品牌：自如友家（分散式公寓），自如寓（集中式公寓）。该项目负责人称，长租公寓做不到90%的入住率是一件很危险的事情。只有入住率达到95%，才能实现稳定的现金流。据他透露，自如寓入住率基本上都在98%以上。关于自如的盈利以及经营模式问题，链家自如CEO熊林表示，他们不方便将这些事情阐述得非常深刻。关于长租公寓的盈利情况，万科董事会**、CEO郁亮的表态似乎更代表市场的真实情况。郁亮称，很多房地产企业看到了租赁市场的发展空间，但实际布局长租公寓的话，主要是因为回报率很低，导致企业没有意愿做。“从回报率来说，我们能够达到1%-2%的回报率，就已经很满意了。”郁亮表示，随着**出台相关的扶持政策，长租公寓回报率低的情况会慢慢有所改变。“未来长租公寓回报率6%-8%是正常（水平）的话，我们就往这个方向走。”房企的“算盘”既然不赚钱，房企缘何如此高度关注长租公寓？在我爱我家相寓总经理刘洋看来，开发商的本质是“挣”，而长租公寓则是“挣慢钱”的方式。开发商参与长租公寓开发，有向存量市场转型的原因。对于相寓而言，刘洋表示，扩大规模会是盈利的一种渠道。据悉，我爱我家于2001年开始发展租赁经营业务，截至2017年5月底，相寓已布局全国11个城市，有将近22万套房源。迈点研究院研究员于博文认为，由于房地产行业进入白银时代，面临发展瓶颈的房企纷纷考虑转型，租赁市场也属于居住的刚性需求，这一新风口吸引了部分房企试水。于博文坦言，目前中国的长租公寓市场仍然处于摸索阶段，市场规范程度也不高。涉足长租公寓市场的企业并未透露自己的盈利情况，因此难以得出市场盈利的分析。不过据于博文了解，目前长租公寓大多处于保本状态，只有少部分实现了盈利，比如优客逸家实现了小幅盈利。目前的长租公寓市场中，尤其是集中式长租公寓市场中的企业多数处于“跑马圈地”的粗放式发展扩张阶段。针对目前长租公寓盈利难的情况，他表示，长租公寓面临着较高的成本，这主要是由于大城市房价高，通过租金获取收益相对困难。企业若想盈利，则需要考虑其它的盈利渠道，以租赁市场为流量，获取其它利润。他也表示，长租公寓毕竟是新兴市场，资金玩法还有待进一步探索。不过，已经试水的企业坚定认为，除了租金收入以外，长租公寓未来可以通过衍生产品实现盈利。袁鸿昌坚定认为，“只要把收进来的租金和租出去的租金控制在一定比例，一定是可以盈利的。”而未来，长租公寓还能通过家具租赁、产品销售等衍生服务来盈利。目前，世联行更多将长租公寓视为一个投资。世联行集团副总经理兼世联红璞公寓总经理甘伟也表示，底租高是长租公寓盈利的难点。据他表示，红璞公寓的集中式公寓项目来源均为租赁，其底租成本占总成本的55%-60%，租金差为1.6-1.7倍，而在底租成本之外，还有每年摊销15%-20%的装修成本，以及运营费用。“其实还是很难（盈利）。”他表示，长租公寓在未来扩大规模、降低装修成本后，在后端运营服务上叠加盈利，可能会得到好看的账本。龙湖也更看重增值收入方面。韩石也表示，龙湖做CityHub综合平台，租金收入只是一方面，社区运营、增值服务收入，未来在整个收入中的比重要逐步加强。不过，从商业层面看，长租公寓盈利难题是目前市场普遍困境，但从社会层面看，发展租赁市场则有着更高尚的社会意义。甘伟称，发展租赁已经成为我国的趋势，租售同权也很契合年轻人的社会需求。“只有年轻人认为在城市租房有很低的成本，拿月收入三分之一左右来租房，能够有体面的生活，才有生活幸福感。”【此内容为优化阅读，进入原网站查看全文。如涉及版权问题请与我们联系。3】 产品建议与投诉请联系：《深圳长租公寓转型痛点：租金太高》 精选七世联行集团副总经理兼董秘袁鸿昌在接受21世纪经济报道记者采访时表示：“我们是集中式（长租公寓）的坚定拥护者。”在袁鸿昌看来，与分散式长租公寓诸多弊端相比，集中式长租公寓能与业主签约7年以上，甚至可达15年。有了较长租期保证，企业敢于对其进行大规模投入。此外，集中式公寓中的标准化产品、较小的管理半径、社区氛围也是其优势。近年来，随着决策层大力提倡“租售并举”，长租公寓市场受到不少开发商的关注。包括万科、龙湖、世联、链家、我爱我家等企业纷纷抢滩租赁市场，并对外宣称加大长租公寓投入力度。巨大的市场前景是开发商趋之若鹜的原因之一。日，链家研究院院长杨现领发布了《租赁崛起》行业研究报告。报告预测，2016年、2020年、2025年，中国房产租赁市场租金规模分别约1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元，市场前景可期。Wind和华菁证券研究所一组数据也显示，中国目前的租赁市场GMV（成交总额）为1万亿元，相比美国和日本的7万亿元和2万亿元还有很大的发展空间，预计到2030年将达到5万亿元。长租公寓经过一段时间试水，目前已经被逐步国人接受。据迈点研究院报告调查样本显示，2016年，公寓市场的消费人群男女比例六四开，其中男性占比为61%，女性占比39%；更加挑剔的女性用户在2016年占比就达到近四成，这意味着国人已普遍接受了公寓这一新的住宿方式。公寓市场的消费人群以26-35岁间的80后为主，其占比达58%，超过其他所有年龄段人群的总和。这一群体虽是目前社会的中坚阶层，但由于一二线城市房价高，许多潜在购房者被迫选择租住。根据海通证券市场调研，市面上品牌公寓主要的客户群体为刚毕业的大学生和年轻白领，年龄 20 岁到 35 岁之间的单身青年。不过，21世纪经济报道记者在实地调研中发现，随着长租公寓这一模式被广泛推广，目前公寓的消费人群也不乏已婚人士。开发商抢滩自2015年开始，从政策框架到试点，租赁市场的政策正在从导向逐步落实到实践。2016年底和2017年初，住建部两次发文推进租赁企业机构化和规模化发展，并提出12个城市作为租赁市场的试点城市。从2017年一季度住建部的政策导向可以看出政策利好租赁企业的发展，支持租赁企业规模化发展，提供更多租赁房，以满足市场住房需求。2017年7月，九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求人口净流入的大中城市发展住房租赁业务，并选取广州、深圳等12个城市开展试点，租赁市场迎来政策利好。在政策号召下，不少房企将长租公寓业务板块列为公司发展重点板块。日前，龙湖集团副总裁兼冠寓公司CEO韩石表示，冠寓是龙湖集团继住宅、商业、物业后，集团的第四大战略主航道业务。而龙湖是首家将长租公寓业务定位于主航道业务的房地产公司。这也是对国家租售并举政策的积极响应。冠寓是龙湖推出的长租公寓品牌。按照龙湖的计划，长租公寓业务将被推广至16个城市。在一线城市之外，还涵盖南京、苏州、杭州、武汉、厦门、西安、合肥、长沙、成都、重庆、天津、济南等二三线城市。至2017年底，龙湖计划将开业长租公寓逾15000间。中期目标是希望突破5万间；到2020年，希望在长租公寓市场做到前三名，租金收入超过20亿。万科也在积极布局长租公寓市场，但是将其列为“拓展业务”。万科于2014年提出从纯住宅开发商转型为―城市配套服务商，并且公司在当时就确立要在十年内完成新业务探索与布局。2015年万科以不同品牌在广州、厦门、西安等城市尝试长租公寓业务。2016年5月，万科正式推出以25-30岁白领青年为客户群体的泊寓系列公寓。公开数据显示，截至2017年7月，万科泊寓在全国22个城市拥有16000间公寓在运营，签约公寓约为4.5万间。除了房企，房地产代理机构也试水长租公寓市场。2014年，世联行开始试水公寓市场，2015年世联行参与短租市场；同年8月，其长租公寓品牌红璞公寓在广州开业。袁鸿昌表示，世联行试水公寓市场，与他们发现客户需求有关。当时在惠州的部分业主买房后并不居住，他们希望将房源出租，于是世联行便开始顺应这一需求推出短租公寓。随后世联行研究部发现城市首置住宅房价走高，对于大多数人而言，通过买房来解决住房需求较难。然而城市发展需要年轻人，年轻人的住房需求意味着长租公寓有着较好的市场。发现这一市场的世联行便开始试水长租公寓。除了这几家典型企业试水长租公寓市场以外，包括链家、我爱我家以及不少创业机构等企业也已布局或正在调研长租公寓市场。这其中，集中式长租公寓是所有公寓品类中竞争最为激烈的一个。目前集中式长租公寓已聚集了来自多个行业的玩家，既有YOU+、魔方这种带有互联网基因的公寓品牌，也有万科、龙湖等地产大亨入场，还有逗号、窝趣等酒管集团跨界。盈利艰难尽管背靠政策东风，租赁市场前景极其广阔，但不赚钱是行业内普遍现象。比如，龙湖近期对外明确表示，三年内不考虑盈利问题。虽然，龙湖表示非常重视长租公寓市场，并为自己立下远大的志向，即，到2020年，希望在长租公寓市场做到前三名，租金收入超过20亿。但同样作为主航道业务，龙湖在商业地产的目标是，到2020年租金收入达到60亿。由迈点研究院（MTA）联合Talking Data于今年4月共同发布的《2016年度中国公寓白皮书》显示，由于目前公寓的重资产属性，在国内REITs尚未启动的情况下，集中式公寓暂时只有“持有物业溢价+租金+其他衍生服务收费”这一种盈利模式。而对于分散式公寓，得益于去年国家和地方发布的鼓励住房租赁的办法，各地纷纷出台了相应的配套意见，许多省市已将N+1的房屋出租方式合法化，因此，分散式公寓目前的盈利模式仍然以租金差价为主。已经试水公寓市场两年有余的世联行，该业务目前仍然处于亏损阶段。世联行2017年中报显示，由于扩大公寓管理规模，2017年上半年公寓管理业务收入为0.68亿元，同比增长494.78%，但是成本同比增加1.13亿元，资产服务业务毛利亏损0.33亿元，同比下降211.91%。长租公寓的亏损主要受困于其高额的经营成本。袁鸿昌透露，目前，红璞公寓的收房成本占总成本的55%，装修约20%，此外还有人工等成本。经他测算，红璞公寓的回报率约为10%。不过，具体收益也要看轻重资产的不同模式。目前，红璞公寓的资产配置中存在托管类的轻资产运营，但整体仍以重资产居多。袁鸿昌表示，轻资产收益主要算服务费，资本投入降低后，风险也随之降低，如果有标准化服务，则能迅速做大；重资产收益主要算租金差，对资本金的要求很高。袁鸿昌解释称，从实际运营情况看，单个项目是可以赚钱的。但整体而言，公寓出租需要周期，并且还处在扩张阶段，还需要加大投入和资本支出。如果想要财务报表好看，要等到红璞公寓停止扩张的时候。不过，从目前来看，世联行单个项目亏损也十分严重。21世纪经济报道记者查阅了世联行2017年中报发现，目前在世联行运营的红璞公寓中，只有北京的红璞公寓是赚钱的，其他全部处于亏损阶段。报告显示，北京红璞实现营业收入36.03万元，净利润4.4万元；佛山红璞实现营业收入37.12万元，亏损14.89万元；西安红璞实现营业收入19.9万元，亏损8.38万元。此外，其中尚未正式运营的成都红璞亏损4.27万元，平湖红璞亏损19.64万元，惠州红璞亏损8.29万元。链家旗下的“自如”品牌也是市场上长租公寓的代表项目，其目前主要有两个品牌：自如友家（分散式公寓），自如寓（集中式公寓）。该项目负责人称，长租公寓做不到90%的入住率是一件很危险的事情。只有入住率达到95%，才能实现稳定的现金流。据他透露，自如寓入住率基本上都在98%以上。关于自如的盈利以及经营模式问题，链家自如CEO熊林表示，他们不方便将这些事情阐述得非常深刻。关于长租公寓的盈利情况，万科董事会**、CEO郁亮的表态似乎更代表市场的真实情况。郁亮称，很多房地产企业看到了租赁市场的发展空间，但实际布局长租公寓的话，主要是因为回报率很低，导致企业没有意愿做。“从回报率来说，我们能够达到1%-2%的回报率，就已经很满意了。”郁亮表示，随着**出台相关的扶持政策，长租公寓回报率低的情况会慢慢有所改变。“未来长租公寓回报率6%-8%是正常（水平）的话，我们就往这个方向走。”房企的“算盘”既然不赚钱，房企缘何如此高度关注长租公寓？在我爱我家相寓总经理刘洋看来，开发商的本质是“挣快钱”，而长租公寓则是“挣慢钱”的方式。开发商参与长租公寓开发，有向存量市场转型的原因。对于相寓而言，刘洋表示，扩大规模会是盈利的一种渠道。据悉，我爱我家于2001年开始发展租赁经营业务，截至2017年5月底，相寓已布局全国11个城市，有将近22万套房源。迈点研究院研究员于博文认为，由于房地产行业进入白银时代，面临发展瓶颈的房企纷纷考虑转型，租赁市场也属于居住的刚性需求，这一新风口吸引了部分房企试水。于博文坦言，目前中国的长租公寓市场仍然处于摸索阶段，市场规范程度也不高。涉足长租公寓市场的企业并未透露自己的盈利情况，因此难以得出市场盈利的分析。不过据于博文了解，目前长租公寓大多处于保本状态，只有少部分实现了盈利，比如优客逸家实现了小幅盈利。目前的长租公寓市场中，尤其是集中式长租公寓市场中的企业多数处于“跑马圈地”的粗放式发展扩张阶段。针对目前长租公寓盈利难的情况，他表示，长租公寓面临着较高的成本，这主要是由于大城市房价高，通过租金获取收益相对困难。企业若想盈利，则需要考虑其它的盈利渠道，以租赁市场为流量，获取其它利润。他也表示，长租公寓毕竟是新兴市场，资金玩法还有待进一步探索。不过，已经试水的企业坚定认为，除了租金收入以外，长租公寓未来可以通过衍生产品实现盈利。袁鸿昌坚定认为，“只要把收进来的租金和租出去的租金控制在一定比例，一定是可以盈利的。”而未来，长租公寓还能通过家具租赁、产品销售等衍生服务来盈利。目前，世联行更多将长租公寓视为一个投资。世联行集团副总经理兼世联红璞公寓总经理甘伟也表示，底租高是长租公寓盈利的难点。据他表示，红璞公寓的集中式公寓项目来源均为租赁，其底租成本占总成本的55%-60%，租金差为1.6-1.7倍，而在底租成本之外，还有每年摊销15%-20%的装修成本，以及运营费用。“其实还是很难（盈利）。”他表示，长租公寓在未来扩大规