真实的南京二手房市场：不是每套房子都有接盘侠
来源：365淘房
摘要：新年以来南京楼市异常火爆，政策频出，房价不断上涨。二手房成交数据每日递增，房管局火到要限号……走到哪儿，大家谈论最多的都是房子。市场果真火爆至此吗？事实上，不是每套房子都有接盘侠……
本站消息 新年以来南京楼市异常火爆，政策频出，房价不断上涨。成交数据每日递增，房管局火到要限号&&走到哪儿，大家谈论最多的都是房子。市场果真火爆至此吗？事实上，不是每套房子都有接盘侠&&
市场太火爆，房管局天天被挤爆
春节过后，降首付、降营业税等政策接连出台，南京市场瞬间被点燃。各大房管局每天都会被挤爆，买房人和中介凌晨五点就去排队取号，多处房管局发出限号通知，昨天华侨路房管局更是发出了取号实名制通知。
根据通知内容，自3月21日起，华侨路、中央门、大光路房产交易中心及华侨路房产档案馆将严格执行实名制取号。取号窗口工作人员将会预审申请材料，确保材料齐全后才能拿号。并且拿到的&取号凭单&背后将会注记申请人的姓名，过号不候。
中原地产叶经理表示，调整取号规则直接避免了&一人取多号&的行为，将会有效提高排队办理的速度。但调整通知也规定了，送件材料齐全才能取号办理，所以对办理人的专业要求也更高了，所以业主更需要提前准备，咨询专业人士，备好办理材料。
二手房价暴涨，各区全部飘红
火爆的市场，必然会带来房价的上涨，据365二手房统计，2016年2月南京二手房住宅均价18161元/O，环比上涨218元/O；同比2015年2月的16898元/O，上涨了1263元/O。南京9个行政区，房价全线飘红。
与2014年1月相比，区是涨幅最大的区，随着江北新区的获批，周边二手房价格大幅上涨。2014年1月区挂牌均价仅为8841元/平方米，而两年后挂牌均价上涨3909元/平方米。
过去10年间，南京房价的涨幅也是惊人的。2006年明发滨江新城，价格是每平米2608元，而现在的二手房均价是在14000，部分房源已经报价报到接近15000。即使是高大上的河西，在2006年，房价也就普遍五六千块。万科光明城市开盘时均价5000左右，现在万科光明城市二手房均价已经破4万，部分房源已经在摸高5万。除了河西，，江北等涨幅领先的区域，南京城各区域房价也同样普涨。根据网上房地产机构的数据，2006年南京房价均价在每平米4500元，2015年年底已经涨到17300元，涨幅约为280%。
不是所有房子都涨得快
房价的疯狂上涨让不少二手房房主都不淡定了，一套二手房公开议价上涨15万，奥体二手房一夜涨价30万都变成了常事。但真实的南京二手房市场，也有房子一直涨不上去。
吴先生2009年买了新街口附近一套公寓，过了一年多房价就涨了30万，当时十分开心，没想到5年多过去了，这套房子还是只涨了30万。业内人士表示，新街口地区的房子差价很大，有学区的、环境好的次新房均价都在3万到3.5万，而房龄老，敞开式的老，价格都只有1.6万左右，三年基本都没变。
&我们这房子，3年前好像就快30000元/O了，昨天去中介看了一下，均价才38000元/O,这价格，只能打消换房的念头了。&业主李先生在万科金色家园有一套房子，一个月前想为即将上小学的孩子换一套，满以为自己100平方米的大房子，去奥体换套90平方米左右的不成问题，可仔细一算，万科金色家园的房价早已经被奥体远远甩在后面。（注：一个月前365二手房上万科金色家园的均价才38000元/O左右，刚才一查，把小编吓一跳，蹭一下就窜到43000元/O了！但是报价4万多能不能卖出去也是个问题。）
业内人士分析：水西门地区的房子，处于新老城交接处，交通便利，配套成熟，附近有超市、菜场、银行。像万科金色家园，是万科入驻南京的首个开发项目，曾经南京的顶级豪宅。多年来房价却都没涨，硬伤就是学区不行。
并不是每套二手房都有接盘侠
随着楼市的火爆，近日二手房成交量也居高不下，3月10日成交704套，3月11日719套，3月14日732套，3月15日809套，3月16日717套&&但在成交量飞涨的背后，我们也看到，不是每套房子都有接盘侠！
吴女士是区洪家园的一位业主，她在洪家园小区有一套133平方米的二手房，楼层是7/7，报价202万，单价15188元/O。而现在洪家园小区的二手房均价在25000元/O左右。在有巨大价格优势的前提下，吴女士的房子却&卖了大半年都没有卖出去&。
据业内人士分析，洪家园小区靠近大明路地理位置优越，交通便利，生活也方便，是刚需族很好的选择。但是这套房源面积较大，虽然单价便宜，但是总价依然很高，年轻刚需买不起；再加上房子是顶楼，7楼到顶的房子又没有电梯，也不是中老年人改善换房的好选择。所以就这样尴尬地被&剩下&了。
无独有偶，一套中山门小区2楼的精装房，面积62平，报价120万，房源挂出半年都没人买。
可能你更不能理解的是，名校学区房也有被&剩下&的。一套西康路力小、二十九中的双学区房，98平方米，报价470万，卖了一年也没有卖出去。据知情中介反映，这套房子朝向是东西向的，房主又不愿意在价格上做出让步，导致挂牌一年也没有成交。
总的来说，现在的南京已经不是什么房子都能升值，什么房子都能卖出去的年代了，许多改善换房族都要求房子有电梯，有车位，物业环境好，同时最好有学区，所以老城区，没有名校学区的二手房就陷入了一种尴尬的境地。特别是一些有&硬伤&的二手房，比如&顶天立地&的，朝向不好的，建议能在价格上让点步就让点步。
据业内中介反映，最近几天，南京二手房市场已经有转冷的趋势，看房量明显下降。分析其原因，一是春节后一个多月来市场需求太火，大部分需求被透支；另一方面，现在许多房主的不理性报价，也使许多买房人清醒过来，不愿意贸然做&接盘侠&。（365二手房 伍秀）返回首页
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有问必回 买房优惠[购房问答]近期厦门到处难买二手房 背后原因是什么？
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　　漳州市区住宅PK厦门SOHO，买哪里好？
　　【问】尼妲：老师们好，请教个问题，本人漳州人在厦门工作，首套，未婚，上班族。目前首付能承受40w左右，月薪也就1w多，不知道能在厦门买到单身公寓吗？可以的话麻烦推荐下，谢谢。不行的话，回漳州市区买房子和厦门购买soho两者相比的话，不知道有何建议？谢谢
　　【答】泉淦：目前在厦门，首付40万只能买到马銮公寓、悦美o当这种地理位置较远，升值潜力一般的单身公寓，自住舒适度也较低。由于你预算有限，在厦门的选择太少，目前对于你来说可能购买漳州市区的房子是更合理的置业方案，毕竟漳州市区有产业及人口支撑，生活成熟度高，而且住宅的首付更低，你能买到空间更大或地段较好的房源。未来要寻求置换到厦门，住宅也会比SOHO更容易转手。
　　同安一实小附近，该买单身公寓or二手房？
　　【问】香格里拉：老师，想买同安一实小附近的学区房，请问买一手单身公寓好，还是二手三房好，二手房房龄十几年，六楼没有电梯――谢谢――
　　【答】泉淦：你所给出的选择，需要考虑到你的置业需求，如果是购房预算有限，投资升值为主，学区附近一手的单身公寓，会比产权缩水严重，没有电梯的二手房更加容易转手。如果有家庭的居住需要，单身公寓居住空间有限，自然不如二手的三房来的宽敞舒适。但是随着家庭结构、置业需求的变化，买房很少一步到位的，往往都会经历过好几次换房。如果你学区并不迫切，而且一手的单身公寓已经明确享受同安一实小的学区划片，建议选择一手的单身公寓。
　　近期厦门到处难买二手房背后原因是什么？
　　【问】金灶沐：想问一下各位老师，对于目前3月份厦门二手房行情的爆涨有什么看法，到处无房可售，跳价。
　　【答】龙森：3月份的这波二手房行情说实在的有点恐怖加不可思议。恐怖之处在于房价变动的幅度和速度实在是太快了，例如坐地起价、一夜跳涨，这样疯狂的行为每天都在上演，但还是有人愿意前来接盘。不可思议在于相比于年前的沉寂，年后的二手房市场突然就变得火热无比，厦门楼市的街头到处都是有钱人。市场风向骤然转变，这些人都是从哪里冒出来的？都让我们充满了深深的疑问。
　　此前坊间有传闻二手房市场之所以如此火热，是因为有炒房客联手中介，锁定房源制造恐慌局面，将无数房东以及投资散客被裹挟进这场资本游戏里。虽然，随后国土局辟谣说根本不存在这样的行为，但至于有没有其实大家都懂的，这里就不多赘述。
　　在我看来，这样的火热局面可能不会持续很久。毕竟在今年，政府有严控房价的需要，二手房市场的疯狂他们不可能不看在眼里。这里或许会有朋友说，要如何调控二手房市场呢？我觉得可能还是会有“调控”加码的可能性。事实上，之前国土局辟谣说我市目前没有制定新的限购政策计划，我市仍将严格执行去年出台的限购政策。其实还是没有把话说满，例如“目前没有”不代表后续没有，限购政策没有不代表不在限贷方面加码。因此，在这样的背景下，我认为对于想跟风短期投资的客户来说可能就要格外注意了，如果资金潮水褪去或是真的调控加码就有可能一朝站岗了，但对于长期投资以及置换群体而言影响不大。
　　上述属于个人对于二手房市场的一点小看法，或许并不一定正确，欢迎一起交流。
　　总价205万购入海翼0592可行吗？
　　【问】lee：总价205万1翔安海翼0592合计100平方毛呸房，龙森老师您觉得可行吗？升值空间多少？
　　【答】龙森：我不知道你想要购置海翼0592的具体需求是什么。因为你只直接了当的问了升值空间有多少。但具体有多少，本人也无法给出具体数值，只能说根据厦门这座城市的发展情况以及人民币持续贬值的势头来看，厦门房产依然还是有着不错的增长潜力的，当然也包括海翼0592。但也需要说明的是因为地段、房产品质等方面的差异会造成升值保值方面的差异，海翼0592位处马巷而且紧挨马路边，本身品质也比较一般，和其他热点板块的其他楼盘相比会弱上不少。
　　湖里区地铁房和岛外哪个前景更大？
　　【问】Khai：老师，您好！周末看思明区的房已经受不了各种跳价了。想请教老师湖里区地铁沿线房子和岛外的房子哪个前景会更好一些，更保值呢？我的预算是总价250万以内。感谢老师提点。
　　【答】晓琳：现在二手房市场大热，不管思明还是湖里跳价现象都比较严重。据中介那边的说法是，卖到没房子卖，房东变得不好谈，五万十万的加价。我的建议是，不要太挑剔，户型或地段学区有一样就下手，另外需要找大型靠谱的中介比较放心。
　　至于前景，如果都是地铁房的话，投资角度个人更看好岛外，250的预算岛内选择已经不多，只能买到小户型。岛外可以买到更新的优质房源。若你选择自住那就另说，岛内更方便。
　　观音山善见豪山商住两用的房子潜力如何
　　【问】E：最近看房看的好心塞，几乎没有不跳价的房东…请老师帮忙分析下观音山善见豪山商住两用的房子潜力如何？自住兼投资，持有时间3-5年左右。
　　【答】 晓琳：刚刚我也说道，近期二手房市场跳价严重，是市场供求问题，现在是卖房市场。善见豪山升值潜力个人认为有，但较为一般不如住宅。SOHO自带的局限性不说，生活成本较高，未来不好出手。优点是在岛内，生活方便，地铁2号线在家门口，价格比较便宜。如果你比较执着岛内，又喜欢新房的话可以考虑作为过渡产品，个人建议不要买太大户型。
　　房价最近涨的快，这会儿买房会成“接盘侠”？
　　【问】只卖正品奢侈品的菜菜：您好。年底到现在才三四个月涨了这么多，现在入手会成为接盘侠吗？ 湖边水库的房子是否有升值空间？
　　【答】佳铖：每次厦门楼市出现一波涨价潮，总会有人跑出来问“现在买房会成接盘侠么？”我们每次的答案基本都是“不会”，但是如果你喜欢短期操作，又不是专业炒房客，又遇上厦门楼市短时间内的波动周期，那就是你主动去当“接盘侠”了。只要你投资厦门房产，是为了从中场周期内收到回报，我觉得只要你眼光不差，都能收到不错的回报。
　　关于湖边水库的房子升值问题，我们栏目有回答过好几次了。这边我再说明一次，湖边水库的房子未来的升值动力，主要来自学校和商业配套两方面，学校主要是湖边小学的建设，最新消息它已纳入厦门市政府2017年动工学校范畴。商业配套则是宝龙一城综合体的开业，还有厦航古地石项目的建设。综合来讲，这两大配套成功投用后，都将大大增强湖边水库区域的整体价值，个人认为也可以让该板块房龄较新的房源，至少在中长期内，保持在厦门岛内增值房源里中上游行列。
　　总价180万兼顾投资和学区买哪里好？
　　【问】木玟泽：老师您好，总价180万兼顾投资和学区，有楼盘推荐吗？最近跳涨厉害，原来打算买天宝大厦，现在有点犹豫。或者集美区的福南小区，能帮忙推荐一下吗？
　　【答】佳铖：你原来打算买的天宝大厦，其实就是挺不错的投资选择，其小户型也符合你的预算，不懂为何现在你会犹豫。类似的还有一代风华，总价也在你预算范围内，升值前景也和天宝大厦较相似。你说的福南小区周边条件也不错，属于较为纯粹的集美文教区房子，且离厦门大桥也近，又算是“桥头堡”房，未来确实还是有不错的投资前景，不过要注意的是这的房源房龄普遍较老，建议投资周期不宜放过长。同等总价情况下，还是尽量选择房龄较新的房源。
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