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没有竣工验收备案表可以交房吗？
来源：长沙晚报网
作者：黄汝兮
楼盘无法提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》和《建筑工程竣工验收备案表》，张女士有理由拒绝收房，由此产生的逾期交房责任应由楼盘开发商承担。
市民张女士来电：张女士在长沙木莲西路上某楼盘购入了一套新房，最近开发商通知张女士前来楼盘收房。张女士来到项目现场大吃一惊，不仅许多建设细节还没有修缮好，开发商还不予出示该项目的《住宅质量保证书》和《建筑工程竣工验收备案表》。开发商声称，项目的《建筑工程竣工验收备案表》正在办理过程中，不久就会办下来。虽然没有《建筑工程竣工验收备案表》，但项目已经通过了“内部验收”，符合交房标准。
而且，开发商告诉张女士，按照购房合同条款，并没有将拥有《建筑工程竣工验收备案表》作为交房的必备条件。没有该文件，业主也应按合同条款约定收房。
张女士担心，没有《住宅质量保证书》和《建筑工程竣工验收备案表》就收房，会影响办理房产证。“要是我们收了房，房产证却遥遥无期，三五年都办不下来，我们到时候找谁呢?”张女士忧心忡忡。张女士说小区500余户业主，近半数已拒绝收房。
张女士致电本报咨询，是否真如楼盘开发商所说，没有《建筑工程竣工验收备案表》和《住宅质量保证书》也可以收房吗?没有这两个文件，是否会影响办理房产证?小区业主是否应按购房合同约定收房?
广厦热线回复：按照《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。而房地产开发项目是否通过验收合格的标准，就是是否取得了《建筑工程竣工验收备案表》。楼盘项目只有拥有了《建筑工程竣工验收备案表》才代表着，该项目已经通过了规划、公安消防、环保等部门对于项目施工品质、交房条件的认可及准许。
该项目没有《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》和《建筑工程竣工验收备案表》便不符合交房要求。假如，楼房交付的商品住宅未能取得竣工验收备案表,其中不排除该商品房在建筑质量方面存在重大的缺陷。同时，相关法律人士也提醒消费者，竣工验收备案表直接关系到房产证的办理，一旦将来发现该房屋始终无法拿到竣工验收备案表，房产证则始终无法办理。
楼盘无法提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》和《建筑工程竣工验收备案表》，张女士有理由拒绝收房，由此产生的逾期交房责任应由楼盘开发商承担。
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房子没有竣工验收备案 业主可拒绝收房
日前，记者从中山市住建局在网上公布的消息了解到，从2014年第四季度（10月—12月）至日，共有62个房地产项目通过了竣工验收备案，取得了《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。这意味着这些项目均已通过中山建设行政主管部门的验收，可交付业主使用。如今，许多业主陆陆续续收到开发商的收楼通知，交房高峰已然到来。办理房产证、缴纳契税、物业费……一场交房、收房的拉锯战即将在开发商与业主之间展开。那么，收房验房都有哪些讲究？房屋质量到底如何检查？对于不少首次置业的购房人来说，这还真是个技术活儿。竣工验收备案成收楼标准之一对于大多数购房者来说，交房是一件让人期盼的事情。但同时，近年来交房时出现这样或那样的问题和瑕疵，让收房成了一件特别闹心的事情。如早前荔园·悦享星醍小区因未获工程竣工验收备案导致业主要延期收楼的事情，以及东升锦绣龙湾百名业主因房屋出现裂痕、租用公共停车位“缩水”而拒收楼事件。记者了解到，从2013年6月起，中山国土局公布新版商品房买卖合同范本已修改了交楼标准，要求“在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》方可交付。”因此，楼盘是否已通过竣工验收备案成为业主是否接受收楼的重要指标。在2013年6月后签订的购房合同，必定是执行竣工验收备案。而在6月份之前购房签订合同属于单体验收，因此收楼的时候，业主需要看清楚购房合同。如果与开发商合同签订是单体验收，那么开发商是否已取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，业主都无权过问；但如果购房合同明确写明综合验收备案一列交付使用，那么收楼时就可要求开发商出示相关材料，证明是否通过验收后才交楼。验房时不要忽视检查公共配套如今，中山楼市已进入交付高峰，不少业主都陆陆续续接到了开发商的收楼通知。那么在收楼的时候，要注意哪些事项？雅居乐物业管理服务公司凯茵新城分公司又一城客服部主任谢莉莉表示，收楼时，物业、开发商工程部工作人员一般都会陪同业主一同前去验房，对于发现的房屋问题，会及时记录并整改。在验房时，业主应特别注意墙面、地面、天花有无空鼓、裂缝、渗水，条件允许的话，业主应着重检查排水是否正常，卫生间等用水房间应做蓄水检验。另外还要检查门窗外框周边是否有打密封胶，门窗有无划痕、损伤，推拉顺不顺畅。除了房子内部，公共部分也不要忽视。中山奥园物业管理服务有限公司方面也提醒，开发商的交房标准，不仅是指室内施工，公共部分同样是交房的重要标准，对于没有达到使用标准的公共部分，业主也应重视。相关收楼纠纷频发，究其原因，主要是在现行的商品房预售制度下，大部分购房者购买的房屋都是期楼，买楼时仅能从样板房、沙盘和图纸上看到户型及楼盘配套等状况。虽然在合同中对交付条件做了约束，但在2013年前，中山使用的商品房买卖合同范本中，交付部分开发商可选择自行约定，把对自己的约束降到最低，这也为很多纠纷埋下了隐患。但目前施了项目竣工验收备案后，相较以往中山在商品房验收上“通过补充协议和购房者约定，经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位（即是单体验收，基本由开发商聘请）验收合格”的情况相比，工程竣工验收备案环节覆盖了从建筑安装工程到质量事故鉴定及处理报告、涉及多达25份建筑报告，这相当于增加了验收难度，建设行政主管部门验收就不仅仅是对建筑主体部分的验收，还有对相关配套的验收。
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未综合验收就收房？可能拿不到产权证！
许多未综合验收就收房的岛内业主有苦难言：被开发商拖延交房、着急收房结婚、小孩上学户口急需解决等等问题，导致匆忙收房后几年拿不到房产证又后悔不已。因此经过激烈的思想斗争，阿飘从咨询的问题中选择一些典型案例，最后再普及一些有关收房的法律法规常识。查阅典型案例前先碎碎念几句：首先，根据海口市住建局发布的（点击蓝色字体查阅原文），市住建局向通过竣工验收审批的企业或个人核发《海南省建筑（市政）工程竣工验收备案证》，所以请广大业主朋友不要反复咨询阿飘有工程竣工验收备案表是否可以收房了！阿飘的回答是：所谓的工程竣工验收备案表（2014年已更名为：《海口市建设工程竣工验收备案申报审批服务表》）仅是开发商向市住建局申请建筑工程竣工验收备案时应提交的资料之一！其次，综合验收后再收房，综合验收后再收房，综合验收后再收房，重要的事情说三遍！1、（点击蓝色字体查阅原文）案例简介：日，由于小区楼房尚未通过综合验收，开发商通知部分业主违规办理了交房手续，因此已收房、装修的部分业主向开发商讨要说法。海口市建设工程质量安全监督站表示，4月下旬即接到该小区一些业主的投诉，调查发现该小区商品房存在尚未组织竣工验收的情况下违规交付业主使用的问题。此外，小区还涉嫌沙子、水泥向业主强买强卖等问题。质检、工商、城管、住建等多部门介入调查。2、（点击蓝色字体查阅原文）案例简介：2015年4月，小区业主收到开发商发布的收房通知，违规要求业主必须在60日内收房，否则承担相应的法律后果，同时要求业主从当年6月份起缴纳物业服务费。然而，根据有关法律规定和合同约定，本应2014年底完成综合验收并交付使用的住房，截至2016年5月尚未通过综合验收，属于违法违规交房。据悉该批业主目前未收到通过综合验收的通知。3、（点击蓝色字体查阅原文）案例简介：2016年，业主向市政府反映：该小区存在延期交房、开发商拒绝支付违约金，未验收合格违规交房、违规收取物业服务费、违规收取价格调节基金，以及未入住期间违规“强收”物业服务费等现象。随后，海口市住房保障管理中心表示将业主反映问题通知海口市住建局、海口市质量监督站等部门进行协调处理。4、（点击蓝色字体查阅原文）案例简介：2015年开始，小区涉嫌未通过验收就违规交房、向业主预收物业费等情况，被业主投诉到市政府。日，在业主和开发商的协调会上，小区物业工作人员表现出语言侮辱和连续推搡等行为。3月17日，市住建局承诺将进一步调查处理。在媒体监督和相关职能部门介入后，物业公司表示会做出整改。5、（点击蓝色字体查阅原文）案例简介：2015年底，小区交房数月仍未通过验收。已收房、装修业主找不到开发商，未通过综合验收的小区与宣传资料相比“大变样”，物业服务公司违规收取信箱安装费用、电梯使用费、以及高于购房合同约定水电价格的水、电费等。在媒体的介入和监督下，业主才找到了开发商。
6、（点击蓝色字体查阅原文）案例简介：2016年5月，小区业主投诉：在未通过验收的情况下，开发商违规交房。截至日，海口市住建局未收到小区关于通过综合验收的文件。由于物业服务公司未能提供完整的竣工验收资料，琼山区城管局将根据有关规定，要求物业方提交未验收就交房的情况说明，开展进一步调查。7、（点击蓝色字体查阅原文）案例简介：截至2016年3月底，业主收房入住已达6年，小区仍未通过竣工综合验收，不具备房产办证条件。小区业主因迟迟拿不到房产证，无法转手房产。市住建局表示若协商不下，建议业主通过法律途径维权。
问：商品房交付要符合什么条件？
答：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》、国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规的要求，商品房交付必须达到综合验收合格的前提条件。这一条件直观地反映在开发商应具备《海南省建筑（市政）工程竣工验收备案证》。该备案证不仅反映工程已通过竣工验收，还反映规划验收认可、消防验收认可、环保验收认可等结果。只有开发商取得和公示《海南省建筑（市政）工程竣工验收备案证》，证明房屋达到交付使用的标准，业主才可以安心接收、装修、入住。此外，阿飘再给业主们详细解释一下房屋没有通过综合验收的不利之处：第一，商品房未能取得并公布《海南省建筑（市政）工程竣工验收备案证》，不排除商品房在建筑质量方面存在重大缺陷和安全隐患。如果业主花了一大笔钱装修完住进去了，结果发现质量不合格想退房，你连哭都来不及，装修损失很难讨回。第二，现在办入住，将来等到《海南省建筑（市政）工程竣工验收备案证》公布时，再想按合同让开发商支付全部逾期交房违约金，门都没有！第三，《海南省建筑（市政）工程竣工验收备案证》直接关系到能否办下《不动产登记簿证》。未通过综合验收备案就收房入住，该房屋始终无法拿到《海南省建筑（市政）工程竣工验收备案证》而致使《不动产登记簿证》化为泡影。
某省房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案证样本，图片来源于网络
最后，为了加深认识，展示南方某省房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案证样本，不是《海南省建筑（市政）工程竣工验收备案证》样本。由于阿飘用了洪荒之力还无法找到《海南省建筑（市政）工程竣工验收备案证》样本，只有发动各位留言咨询的朋友们了！edit by Apiao上期回顾：
参考文献：1、2、3、扩展阅读：
最近有可能去天津卓达太阳城收房，所以整理了这些收房注意事项，以备不时之需。 就在刚刚（12月27日上午11点），卓达的工作人员发出通知：我现在刚刚回来打了电话给公司，公司明确回复，这次验收很顺利，而且交房还是定在12月31至1月2日，我们集中办理，如有不方便的客户可以在客服...
近一段时间以来，阿飘收到很多关于岛内业主询问房屋交付条件的咨询。一方面，由于目前大范围旧城改造，不断飙升的商品房价格和新出台的限购令让不少观望业主望而却步，也让一部分已买房的业主内心欢喜不已。另一方面，开发商逾期交房、违法交房、违约拖欠赔偿款等事件让已购房却不能收房的业主着...
[摘要]验房的时候我们除了要制作'验房记录表'之外还需要准备一些工具，为验房做一些设备上的准备。有了这些工具，以及自备的实用小工具，我们就可以方便的检查开发商交给我们的房到底有没有这些不起眼的小问题了。 【注意及时接收入住通知书】 这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商...
又一个周末过去，阿飘收到了很多岛内业主的留言，甚至还有朋友代亲朋长辈私信咨询阿飘问题。阿飘感觉充满了干劲呢！今天为业主们介绍成功巧避收房陷阱的案例，希望业主们能齐心协力规避店大欺客、强买强卖等不公行为。 1、问：开发商通知交房，却未公示《海南省建筑（市政）工程竣工验收备案证...
Note that using Array.newInstance() is the recommended approach for creating arrays ingenerics.----------------------------开始讲解Bounds----...
已经有好几天没有打卡了，无论是整理组，玩美组，还有读书小组和薄荷阅读，整个人也有点忙的浑浑噩噩了。
其实最近一直有整理，整理组第4期呆下来，还是有了“整理无处不在”，“时时可整理”的理念。
前天断舍离了一个孩子的实木架黑板，很崭新，买的时候觉得可...无竣工验收备案表
俩小区咋就让收房
&&& 无竣工验收备案表& 俩小区咋就让收房
&&& 收房本是件高兴事，可是西安两个小区的业主却高兴不起来，因为这两个小区里的道路硬化尚未完成，一些应该完备的设施也没完全到位。
&&& 为什么开发商要急急忙忙地交房呢？有业主认为，这是因为购房合同约定的交房时间到了，开发商想免除违约赔偿责任。
&&& 路面硬化未完成铺条红毯就交房
&&& 业主想装修，材料都运不进来
&&& 华商报讯（记者 马虎振）“小区里楼与楼之间还是裸露的土质地面，道路硬化尚未完成，绿化也没做，开发商就通知交房了。辛苦半辈子攒钱买房，就这样收房心里实在太憋屈！”2月22日上午，位于西安东三环东侧的合能十里锦绣小区二期院内，赵先生等多名业主看着眼前的空地和一条铺了红地毯的通道，十分郁闷。
&&& &&实地查看：进小区要穿过商铺 红毯下路面未完工
&&& 22日上午，赵先生等业主带着华商报记者来到该小区。进小区并非从大门进入，而是通过小区南边一个临街商铺进入。顺着简易楼梯进去，首先看到的是物业临时办公地点，几名物业人员正忙着给业主办交房手续。从办公室门前的通道往里走，就进到小区院内。
&&& 从入口处向院子里看，楼与楼之间大面积的空地还是土地，沿着西侧隔离栏，铺着一条长长的红地毯，隔离栏东侧正在施工。走在红毯上，脚下似乎是硬化过的路面，但并未完工。
&&& 赵先生的新房在27号楼二单元12层。进了单元门，一楼候梯间的灯不亮。12层的走廊里，墙上有消防栓，但未见消防水带。
&&& 赵先生的新房门口贴着《住宅质量分户验收表》，验收结论全部为符合要求。入户门门框上面有很宽的缝隙，赵先生试了试，可以把手塞进去。天然气入户管道已安装，但赵先生说，据他了解，小区天然气管道尚未和天然气主管道连接。
&&& 赵先生还说，二期大门是朝东开的，而东边还在施工，即便收了房想装修，材料也进不来。
&&& &&物业说法：三批次房屋全交完 才能出具竣工验收备案表
&&& 物业人员表示，他们和开发商是一家，但各自独立核算。目前交付的是25号、26号、27号楼，已有不少业主收了房，物业费从2月1日收取。
&&& 业主们询问是否能出具“两书一表”？工作人员表示领导不在，不能回答。之后,来了一位姓魏的女士，自称是物业项目经理。她表示，“两书一表”中的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》已合二为一，业主收房时就会拿到，但《建设工程竣工验收备案表》目前还没有。这是因为二期的房子是分三次交付的，这次交付的是第一批。等三批次房屋全部交完，才能出具《建设工程竣工验收备案表》。但“五方验收表”和“分户验收表”都已经有了。虽然是从2月份开始收物业费，但可以赠送业主3个月物业费，实际上从5月1日开始交。至于绿化，待天气条件允许后会做到位。
&&& 这位女士表示一切会按照合同来办。但业主拿出合同，翻到有关交房条件的约定条款，让她逐一对照时，这位女士又说对这些条款并不了解。
&&& &&管理部门：通过竣工验收 是交房的法定条件
&&& 业主认为，购房合同约定的交房时间是2016年1月底，但这样的情况他们认为达不到交房标准。开发商之所以这么做，是为了免除违约赔偿责任。
&&& 西安市城乡建设委员会建设工程质量安全监督站工作人员表示，通过竣工验收才能交付使用，这是商品房交付的法定条件，而竣工验收以建设、勘察、设计、施工、监理的“五方验收”为主，“五方验收”由质量安全监督部门进行监督。竣工验收合格以后还要进行消防、人防、环保、绿化、档案、规划等综合验收，综合验收通过后才能申请办理《建设工程竣工验收备案表》。
&&& 合能十里锦绣项目属西安市灞河新区管委会管辖。灞河新区管委会建设工程质量安全监督站工作人员表示，将安排人员到该小区现场调查。23日下午，该工作人员回复称，业主反映的绿化未完成的问题是客观存在的，另外建设方尚未提出竣工验收申请，其他具体情况还在进一步调查。如达不到交房条件，业主可拒绝收房。
&&& 陕西省律师协会行政法专业委员会副主任韩朝泽表示，开发商在交房时,应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》,同时建设工程经验收合格的，方可交付使用,这是法律的强制性规定。开发商在交房时如果不能提供《竣工验收备案表》,买受人可以拒绝收房。而导致延迟交房的违约责任，应由开发商承担。
&&& &&法规链接
&&& 《城市房地产管理法》第二十七条：房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
&&& 《建设工程质量管理条例》第五十八条：违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；（二）验收不合格，擅自交付使用的；（三）对不合格的建设工程按照合格工程验收的。
&&& 水电不完备土路都是坑
&&& 小区大门仅有框架
&&& 华商报讯（记者 陈思存）小区道路还未硬化，到处是土坑；电表箱内电表还未分户……但龙记国会山小区却让业主来收房。开发商称，业主急着要装修，而土路并不影响装修。
&&& “小区里道路还没有硬化，到处是坑，水、电、气还不完善，开发商就让收房！”2月23日上午8时，西安城北龙记国会山小区的业主向华商报投诉称，拿着《龙记国会山收房通知》去收房，却发现根本不具备《购房合同》中的收房条件。
&&& 这位业主认为，开发商匆忙交房，是为了逃避延期交房的违约金。因为按照《购房合同》约定，开发商应该在日交房，但最近业主才收到交房通知。
&&& 2月23日上午10时，华商报记者在现场看到，小区大门仅建设了框架，小区内道路全都是土路，且凹凸不平。在小区3号楼内，门口保安称，目前电梯只能坐人，不能载物品。楼道里的电表盒内仅安装了电线，没有电表。上下水管道管线还未安装，消防设备也未完全布置。
&&& 针对是否具备交房条件的问题，2月23日上午10时30分，龙记国会山小区所属陕西聚安实业有限公司收房现场负责人耿某表示，该小区购房者多为附近一家建材城的老板和职工，其中多数人强烈要求先收房装修，考虑到小区装修施工工期等因素，才让业主收房。目前水、电已开通，小区道路虽然是土路但并不影响业主装修，因此不存在强行收房。
&&& 对于电表盒中未安装电表的问题，耿某解释，为鼓励业主及时装修，该公司日前对小区业主水、电费全免，因此有无电表并不影响。而小区道路硬化即将动工，天然气将在道路硬化后由天然气公司来施工。
&&& 针对业主质疑是否具备收房必备的“两书一表”问题，耿某表示，目前有《西安市商品住宅质量保证书》、《西安市商品住宅使用说明书》，《房屋竣工验收备案表》需要一年半左右才能办下来。&
&&?&&&&?&&您当前的位置： > 问题详情
编号：701915
时间： 12:59
商品房住宅小区竣工验收备案与综合验收合格是一回事吗？
请问市住建局：1.商品房住宅小区竣工验收备案与综合验收合格是一回事吗？2.按照国家法律、行政法规、地方性法规等的规定，住宅小区竣工验收备案与综合验收哪个程序在前？哪个程序在后呢？3.商品房买卖合同约定交房条件是“经综合验收合格”。这里的“经综合验收合格”指的是什么？是指开发商取得竣工备案表还是指开发商应取得住宅小区综合配套设施合格使用证？
【住房和城乡建设局】
第1次回复： 13:57
您好，烟台市目前暂未实行房地产开发项目竣工综合验收备案制度。房地产开发项目取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》后，方可交付使用并办理房屋确权手续。
网友追加提问 发布时间： 06:18
《城市房地产开发经营管理条例》（日国务院令第248号公布，根据日国务院令第588号《关于废止和修改部分行政法规的决定》修订）
第十七条：
房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 　　房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。 　　第十八条：
住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收： 　　（一）城市规划设计条件的落实情况； 　　（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况； 　　（三）单项工程的工程质量验收情况； 　　（四）拆迁安置方案的落实情况； 　　（五）物业管理的落实情况。 　　住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。 　　可以看出，根据《城市房地产开发经营管理条例》，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和第十八条规定的要求进行综合验收。
请注意，这里使用了“应当”，由此可见，住宅小区进行综合验收是强制性要求，是必须的，并且是在竣工验收备案之后。
烟台住建局回复编号701915的咨询：烟台市目前暂未实行房地产开发项目竣工综合验收备案制度。不知道是什么意思？难道烟台市一直没有执行国务院1998年颁布、于2011年修正的《城市房地产开发经营管理条例》关于住宅小区等群体房地产开发项目竣工应当依照条例第十七条和第十八条有关必须进行综合验收的规定？
在日之前，烟台市没有地方立法权吧？即使有地方立法权，也不能违背国务院颁布的行政法规吧？
请市住建局有关人员认真核实相关工作情况，给予实事求是的回答。
以上理解不当之处，敬请指正！
【住房和城乡建设局】
第1次回复：
你好，竣工验收备案与综合验收合格不是一回事。为简政放权，《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]第16号)第83项明确取消了《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）中的“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”，该文件可以在国务院网站查询到。感谢您对我市住房城乡建设工作的关注和支持。
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