做房地产销售觉得怎样_百度知道
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做房地产销售觉得怎样
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特别好，不过你要掌握房地产销售楼盘的成功法则。房地产销售的三阶段：首先推销自己；其次推销房屋价值；最后以推销条件销售。第一阶段：做事先做人。顾客不接受你这个人，无法接受你的产品，这一阶段难度最大，因为顾客类型不同，售楼员个性不同，缺乏房地产的工具等，难以归类总结如何做人。也是销售精髓所在，世界上所有的推销大师必是讨人喜欢的人，至少不另人厌恶；这方面的训练，主要在与售楼员根据自己的个性，站到顾客一面去思考：我喜欢什么样的售楼员，对一个大妈购房，可能喜欢一个热心、乐观的小伙子；而对一个教师，可能喜欢一个理智、从容、自信的职业女性。第二阶段：推销房屋的价值。请注意，不是推销房屋。从内容上看，推销房屋的价值（功能、优点、舒适性、生活或物业回报）本来就和推销房屋是一码事，但所站位置完全不同。推销大师原一平说过：“顾客购买的不是你的产品，而是你的产品给他带来的回报”。这句话怎么理解？应该说，售楼员一定要站在顾客的一边，从顾客的利益出发，发掘房屋的价值，才能建立顾客的购买欲望。第三阶段：也是最后阶段，告之顾客价格、优惠条件、付款方式、合约等手续，这一阶段难度最小，技巧只有一个：要约。注意：三个阶段的次序性。不要在顾客不接受你人的时候推销房子，更不要在顾客没有了解并接受房屋价值时讨论房地产销售条件。 & &
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经济学家马光远表示：“房地产行业一直是中国经济晴雨表，如果房地产不好，政府肯定会救市。百分之一百、百分之一千会救。因为政府离不开房地产。”在国内凡是涨价涨上去的东西，即使跌价，但跌回原点的可能性不大，比如房地产，即使现在地产销售不景气，但价格能跌回2008年价格吗？所有的地产开发商都明白一个道理：消费者买涨不买跌！如果价格没有暴跌，地产会垮掉吗？2013年，中国城镇化率只有53.7%，而韩国是96%的城镇化率，随着未来20年中国经济继续走强，中国的城镇化率还将有高达40%的成长空间，未来房地产还会持续发展。房地产拉动与关联银行、基建、钢材、水泥、环保、设计、建材、室内装饰、家居、家电、园林绿化、物业等几百个细分行业，一言以蔽之，房地产行业是一荣俱荣，一损俱损，是国内支柱型产业之一。中国自古就有安居乐业之说，置业传统文化在每个人头脑里根深蒂固。华人没有租房过一辈子的习惯，走到世界各地，都会带动当地房地产繁荣。什么一铺养三代的观念，肯定会代代相传。中国有丈母娘经济之说，催生大量刚需。诸位男生，不管是现在还是将来，不管个人经济实力如何，一定会感受丈母娘朴素的要求，谁也不会例外。不给媳妇买套房子，就想混过这一辈子啊，连自己都不会答应呢。当前富裕阶层的投资渠道无非是房地产、金融理财、股市和奢侈品，看投资渠道偏少，而投资房地产保值增值，效果明显，所以上至富豪，下至小康家庭，都热衷投资地产，不信问问周围人，谁不喜欢投资房地产？目前房地产销售并不景气，有的城市房价都跌回几年前的水准了，我认为，前几年地产旺销，不论销售水平高低，都能赚钱，但现在不行了，一定是销售高手吃肉，其余人喝西北风。所以，咱们一定要成为销售高手，才能赚到钱。所以我认为哥们你想从事地产销售，真是找到了一个好行业。但在哪些城市做地产，收益可是完全不同的哦。如果想入职地产，建议自己所在城市，能在GDP排名前50位的城市，排名越靠前，净流入人口越多的城市，越适合入职地产行业做销售。如果是在三线的地级市或四线的县级市场，能否做房地产销售？请先做好市调，当地销售冠军年入多少，看看这个收入是否满意？但是房地产行业虽然不错但是销售小白不建议冒然进入房地产行业想成为地产销售高手，应该从市调入手。首先市调100个中介，白天拿着录音笔，踩盘、提问、享受“逼单”过程，回家回放录音，提炼话术，做归类，第二天带着新问题继续做市调，随时向同行高手学习，包速成。晚上，线上搜集地产销售话术和开发新渠道的办法，换100个关键词，此外，还要收集地产销售大V故事，从案例中吸取精华，丰富咱们销售手段。提醒一点，有关地产的长期、中期和近期价格走势，有关周边地产五年价格走势，有关国家政策带来的积极影响，都要给予特别关注，一定要从线上找到支撑起咱们卖房的有力说法，包括知名开发商、知名学术研究人所发表过的言论，请名人为咱们销售做背书，这些都是市调的内容。
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房地产行业工资有几万也有十几万一个月的，更有几千块钱，甚至底薪都借完了的，说实在的选择很重要，三年房产精英说血泪史：
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化解库存，农民工救得了中国房地产吗？
中国住房的库存究竟有多少?
　　文/新浪专栏 观察家 马光远
　　继11月10日中央财经领导小组会议上发出“化解房地产库存”的信号之后，12月14日的政治局会议再次明确提出“要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。”这意味着，面对房地产供应结构性过剩的巨大挑战，2016年，在房地产政策层面，中央将通过力度很大的组合拳帮助稳定房地产的预期，从而在某种程度上稳定中国经济，避免房地产投资的持续下滑的风险蔓延到金融领域，引发系统性的金融风险。
　　从今年前11个月中国经济与房地产投资的表现看，今年经济持续下滑，房地产投资的明显下滑是主要原因之一。尽管受今年“两会”以来房地产刺激政策的影响，包括一线城市在内的部分城市，房地产销售回暖的迹象很明显，但房地产投资却仍然持续下滑，到了11月份，房地产投资的增速下滑至1.3%的低点，已经连续22个月下滑。1-11月份，房屋新开工面积140569万平方米，下降14.7%，降幅扩大0.8个百分点。其中，住宅新开工面积97077万平方米，下降15.3%。房屋竣工面积72413万平方米，下降3.5%。而商品房待售面积在10月末
　　68632万平方米的基础上再创历史新高，达到了69637万平方米，比10月末增加1004万平方米。销售和投资冰火两重天的背后，折射出中国绝大多数的城市住房供应严重过剩的事实。回顾中国房地产调控政策的变迁，从过去最早的“抑制房价过快上涨”，到后来的“增加有效供给”，到今天的“化解库存”，说明中国房地产已经迎来了真正的行业转折点：住房已经从以前的短缺到了今天的过剩。在中国住房进入过剩阶段之后，房地产作为中国经济最重要拉动力的好日子基本已经结束，房地产已经从中国经济增长的引擎很有可能成为中国经济的拖累。
　　中国住房的库存究竟有多少，在数据残缺的情况下，很难对目前全国住房库存有一个精确的数据统计。比如华尔街日报说，中国的住房库存至少有6个曼哈顿的面积。我一看到这个数字就想偷着乐，美国人是真的太不了解中国的房地产，曼哈顿才有多大？如果中国的住房库存只有6个曼哈顿的面积，那还叫个事吗？我们担心的是有60个曼哈顿的面积，中央党校的周天勇说，已经盖好的在建的房子，至少可以够10几亿人居住。我们仍然可以从一些数字的勾连关系看出中国房地产目前供应过剩的事实：一是按照官方数据，目前中国人均居住面积已经差不多超过了35平，这意味着房地产已经基本告别了短缺；二是按照官方的口径，待售面积超过6.9亿平，在建面积超过70亿平，已经批准待建的面积超过30亿平，再加上小产权房，以及各种无法纳入统计口径的住房，住房库存至少在130亿平左右。可以说，目前除了一线城市、重点城市和热点城市，绝大多数的住房已经足够，至少80%以上的城市住房供应过剩，这是中国房地产的最大的基本面，房地产用了短短10多年的时间，就从短缺走到了过剩。
　　特别是，由于全国房地产市场的巨大差异，考虑到未来的城镇化，一线城市、重点城市，以及未来人口流入的以中心城市为核心的城市群，考虑到未来的需求因素，需求仍然旺盛，这些城市的房地产至少在10年内没有太大的问题，关键是，三四线及以下的城市，一方面，户均套数早已经超过了1.2套，该有房的都已经有了，没房的未来的需求也是屈指可数。这些城市消化住房库存的关键是有吸引就业的产业，有吸引落户的比较好的教育医疗等公共服务，而这些又恰恰是三四线城市最缺乏的。这意味着，化解库存的政策希望和农民工市民化的期待在某种程度上存在着背离：农民工希望在可以提供就业和良好的公共产品的地方买房，而不是去到三四线城市去买房。
　　这意味着，未来化解库存的房地产政策本质上绝非为化解库存而化解库存，如果真的希望未来成为市民的农民工成为买房的主力人群，就必须在户籍制度、在中小城市的产业发展和公共服务上着力改进，农民工只有在一个城市里有就业，子女的教育医疗等公共服务能够跟上，买房对他才有意义。
　　就此而言，笔者认为，在房地产化解库存问题上，必须要有真正的组合拳，既要有短期在房贷、税费、公积金以及购房补贴方面的举措，同时，更重要的要认识到，要真正回到“人的城镇化”这个主题上，需要在农民工市民化的其他公共政策上下更大的力气，需要重新定位中小城市在中国的未来。很显然，这是一个真正的巨大的制度变革，需要真正的公共政策的再造。否则，以短视的眼光，仅仅为了化解住房库存而寄希望于农民工，那是很不现实的。当农民工真的成为一个城市平等的一员的时候，房子才是他真正的归宿和精神家园。
　　最后我想讲，中国究竟有多少房子，其实一直是一个国家秘密，我们是一个有很多匪夷所思秘密的国度，作为一个房地产的研究者，多年来最困惑的是到现在也没搞清楚中国究竟有多少房子，统计局也不告诉我们。所以，我退休后的愿望是，骑着自行车，到每一个城市，数房子，把中国有多少房子数清楚。我相信，我一定能够数清楚，因为，我们的一些统计机构连中国有多少老母猪都能数清楚，房子嘛，起码不会跑来跑去，是可以数清楚的。
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经济下行 为什么单单救房地产？
本文转载自：21世纪经济报道、楼市气象
房地产与经济之间的关系，应该不是单向度的。房地产的繁荣，固然是推动经济增长的重要力量，但经济若严重下滑，房地产想一骑绝尘，恐怕也很难。再多论证徒添口水。
楼市高库存并非一个新。曾有知名地产商的销售负责人说过，早在2013年上一轮楼市的高峰时，他就意识到了，表面的繁华掩盖着难以排解的危机。原因是，彼时虽然全国的成交量和销售额都强劲增长，但有些城市的房子已经卖不动了，必须大幅让利才能出点货。综合自：21世纪经济报道、楼市气象为什么单单救房地产？相信这并非个别案例。排名前100强的房企，绝大多数不是固守一个城市，而在多城市或者全国性布局的房企，进入2014年以后，上述感受都很强烈。有些城市，即使降价，边际效应也一再递减。因为需求只有那么多。后来，这种现象被舆论普遍关注，以三四线城市为主的高库存如何去化，被视为楼市的主要结构性矛盾。也因此，一批房企从中小城市收缩，转战一线和二线主要城市。这也就是为什么2015年北京等城市高价地块不停涌现的重要背景。另一个原因是流动性宽裕，资金成本持续走低，为房企抢夺高价地块提供了支撑。但跳开出去会发现，高库存远非房地产所独享。汽车行业今年也相当难受，产量继续增长，销量却是在低位徘徊。过去多年，我国人民显示出了对汽车的无限热爱，无论国产还是进口，汽车的产销量一片红火，但去年以来突然就不好卖了。煤炭、钢铁、水泥以及一批中低端制造业，更是已被高库存困扰数年。跑口记者说，这些行业的库存积压，根本都不算新闻。唯一的出路就是将过剩的产能出清。好吧，也许你说得都对。但很多地方政府却经年为这些亏损大户注入财政补贴。山西的一些个体煤老板可能百思不得其解，曾经那么抢手的煤炭怎么会一再降价也卖不动了。最通俗的解释是我国经济处于下行周期，煤炭需求量大减。作为宏大叙事的用词是，“三期叠加”，“换挡”，“新常态”。而传统产业的产能过剩或者说高库存，只是转型期的外在表征。阵痛期有多长，取决于改革的力度和深度。据说，为化解楼市的库存，有关部门已经储备了一些政策，具体措施不日将出台。相信媒体朋友又会称之为新一轮的房地产救市。名称并不重要，很多人想问的是，房地产可能不是库存最严重的行业，更没有到全行业亏损的程度，为什么单单要救房地产？刚好手头看到一篇文章，其中一个主要意思是说，房地产调整和产能过剩拖累了经济增长。已经不是第一次看到这类观点。早在2004年，社科院有位叫易宪容的研究员，就提出了一个大胆的观点，房地产绑架了中国经济。异曲同工。房地产与经济之间的关系，应该不是单向度的。房地产的繁荣，固然是推动经济增长的重要力量，但经济若严重下滑，房地产想一骑绝尘，恐怕也很难。再多论证徒添口水。但房地产的产业链漫长，能带动一大批相关产业，也是眼见的事实。譬如钢铁和水泥，房地产显然是它的主要客户。不过，你要是说钢铁水泥完全依赖于房地产也未必令人信服，因为2012年、2013年房地产还是一片荣光时，这几个产业已经步入高库存的泥淖了。虽然在我个人看来，GDP是增长6.9%还是6.8%，并没有那么重要，譬如，你的老板从来没有说要根据GDP的增幅来发放你的薪水；但数字隐含的经济和社会意义，却不可轻忽。从宏观方面说，到2020年实现GDP比2010年翻番，就需要好看一点的数字。从现实层面看，很多朋友跟我一样，有一种急切心理，就是希望改革更快一点。但是，我国的国情决定了，深化改革需要稳定的社会和经济环境。有段时间，有的经济学者担心GDP下滑失速，就是与此相关。不管你怎么骂房地产，实践证明，它既是经济的助推器，也可以充当经济的润滑剂。没错，我曾经讲过，如果不摆脱对房地产的过度依赖，发展方式的转型和结构调整就是空话。但硬币的另一面是，在稳增长方面，房地产仍然是现阶段的重要抓手。化解房地产的高库存，不应再简单地刺激投资。有论者沿用“供应侧”的说法，提出要改善房地产供应。原因是目前很多地方的商品房库存是结构性的。这不失为良好的策略选择。但另一方面，还可以在需求端想办法。据说，棚改将从住房安置改为以货币安置为主，就是在创造需求。此外，存量房交易环节减税也有助于激活需求。房地产为什么不降价！很多人希望房地产崩盘，这是很不理性的，房地产作为国民经济的支柱产业，它的重要性决定它的不可随意变动，或者说是稳定性，房地产崩盘的最直接影响是经融危机，钱不值钱，日子更不好过，所以一些崩盘论的言语，都是任性话。需要买房或投资的朋友可以看看下面的分析，或对你在选择房源上有一些的帮助。个别区域供不应求并不是所有地方的房地产都像新闻报道的一样，房地产行情不好，库存量巨大，每个地方都有自身的市场环境。比如说通州，由于北京市搬迁的政策性因素，导致区域内房价段时间内飙升，这个地方面对后续的北京市政府带动的发展影响力，当前市场是供不应求的。项目楼盘质量的成本因素中国有不少良心开发商，他们在产品上比市场面一般的产品做的更好，更人性化，所以他们的成本比市场上别的项目高，这种类型的项目主要体现在一线知名房企的项目上，比如说耳熟能详的绿城开发商，对产品的细节是业内出了明的，很多业主都以绿城业主为荣。区域地王的地价成本因素在房地产发展迅速的前几年，区域地王频出，今年由于行情不好，有些地方以退地的形式拒绝开发，但是仍然有很多地王已经面世，这种时候，地王产品相对于市场上其他产品来说价格上存在劣势，他们的可控价格范围缩小。那么这种楼盘是否值得购买呢，首先这要看区域的位置是否值这个价；其次要看项目的产品是否值得这个价。老业主的因素很多项目都已经是在售的成熟项目，他们有老业主，在降价问题上特别的敏感，新闻不止一次的出现老业主怒砸售楼部的举动，讲个很简单的问题，你在某宝上买东西如果在你买的七天内降价20元了你都要理直气壮的找客服理论，何况是动辄上百万的房子。这种项目购买指数看周边的项目情况，如果周边同类项目降的厉害，而它无动于衷，那么不建议购买。某牛X国企开发商如果市场上有一类企业不受市场影响，那么它的背景肯定是国企性质。这个不多讲，海南有很多国企项目，他们有销售任务但是没有销售压力。这种项目买的时候需要三思。综合自：21世纪经济报道、楼市气象
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现在国家最严峻的问题就是房地产，当年经济危机后的救急与货币宽松使大量资本没有进入
现在国家最严峻的问题就是房地产，当年经济危机后的救急与货币宽松使大量资本没有进入到提高生产效率的领域，而是进入到房地产，房地产产能过盛，占用了大量资源，所以解决房地产市场问题是最重要的，大家都应该努力想办法为国家经济建言献策，而不是每天抱怨市场不公平，实在讲资本市场从来就没有公平可言，经济腾飞了，就像欧美必然会带来一波牛市
　　声明：此文属于自媒体对相关事件的个人观点和分析，并非正式的新闻报道，东方财富网不保证其真实性和客观性，投资者据此操作，风险自担。　　今年初的万达年会上，王健林说：“你们把商业地产改去得了，别再当地产商了，啊~”　　本月，600多亿万达资产包被老王闪电甩卖。　　万达模式，中国所有地产商的模式，都必须建立在不断扩张资产负债表之上，做大资产，加杠杆，再做资产再加杠杆，循环扩张。　　王健林反过来了。　　卖资产、去杠杆。　　看看老王甩卖的资产：　　13个文旅城(91%股权)+77个酒店；　　总价637.5亿元；　　文旅城总建筑面积近6000万平米、可售建面近5000万平米、可售货值7700亿元；　　老王对外表达：三赢。　　给出的最大理由是：要轻资产上市。　　然而是说不过去的。　　如果 1、他不差钱 2、资产值钱，完全可以万达集团搞个壳公司把地产放进去。　　毕竟万达集团下面已经有了那么多子产业。　　资产折价大甩卖，对万达来说只说明两个问题：　　1、差钱。　　2、资产不像想象中那么值钱。　　悦涛这两天好好看了看万达模式，觉得这么去杠杆下去，万达不会更轻松，只会面临更凶险的处境。　　重资产、高杠杆、多元化的模式，狂飙突进的过程中来了个急刹车，银行卡贷就是拿去了安全带。　　首富急需一个安全气囊：A股。　　一、海外投资是压垮王健林的第一棵稻草　　高层在警示：不要用国内的负债去搞海外的资产。有本事海外挣钱国内花。利润寄回来。儿行千里母担忧。　　负债率不是全部。　　万达集团是个航母，旗下万达商业、文化、网络、金融四大产业。万达商业地产只是其中一块。　　万达集团的总负债，是个谜。文化、网络、金融，以及海外投资，现阶段，都已经烧了很多钱。　　单看万达商业，负债率跟国内上市房企差不多。恒大、融创，也都满血融资。　　万达不一样：往海外砸了太多钱。　　据澎湃新闻统计，万达在海外的投资总额已近2500亿元。　　乖乖，一年往海外砸500个亿。今年初万达开年会时，王健林还表示：坚持国际化。　　首要目标是拿下印度和巴黎的文旅项目。　　也就半年时间，不但海外的不要了，连国内的13个文旅城都闪电甩卖。　　形势陡变。网上传出万达集团6个境外项目被最高层点名严肃处理，银监会牵头卡脖子。　　不能从境内融资，也不能卖给境内企业。　　现在万达资产甩卖回流600多个亿，13个文旅项目和77个酒店不需要自己再砸钱，还直接甩掉了400多亿负债。按理说债少了，现金流大幅改善了，可以继续搞投资。　　但老王没有留着，表示这些钱马上还贷。　　恐怕那2000多亿海外投资，已遭逼债。兜兜转转，都是银行的钱。　　但这些投资的东西，一不能实现现金回流，二不能增值变现。　　很多资产一卖就亏，因为卖不出投资成本价，首富为了把钱投出去，不计成本。　　对国内银行来说：远看是资产，近看是窟窿。　　对首富来说：勒紧裤腰带，先过政治关。　　二、现金流是第二棵稻草　　万达的负债很高。比负债更可怕的是和负债不匹配的资产和现金流。　　王健林创业半生，都在追求一个“稳定”的模式。终极目标，就是有稳定的、高枕无忧的现金流资产。　　2000年万达转型搞商业，就是这个目的。因为老王觉得搞住宅，没项目开发就没钱了；商业搞起来坐地收租，万年大计。　　后来的路子，证明王健林超强的执行力，万达广场铺了全国200多家。　　但实际上是以卖养租。通过广场投资低价拿地，周边开发住宅回笼资金，养自持物业。　　王健林把这种模式叫“现金流滚资产”。　　最后发扬“清华北大不如胆子大”的精神，搞投资回报期更长的文旅、搞酒店。　　老王应该是把这些自持项目当成万年大计来看的，虽然投资大、周期长、回报低，但放在自己手里，长期做地主。　　每个万达广场配套的销售型物业：住宅、写字楼、公寓、商铺，快速周转，作为短期现金流来源。　　这种模式的核心能力：1、低价拿地；2、大量融资；3、快速去化。　　销售型物业的高溢价和去化率决定万达的现金流能力和利润。　　这么多年过去，和万达巨量的投资、成本、负债相比，现金流还是太少了。　　万达商业招股说明书　　图中可见，万达商业经营进的钱、投资花的钱、以及融资进的钱。高度依赖融资支撑现金流。　　近两年由于住宅市场的火爆，经营现金流会更好看一些，但是万达的巨量投资资产，需要持续投资烧钱。在海外砸的钱比国内还多，至少比万达商业地产这块的投资支出多。　　万达的优势是两个：1、低价拿地能力；2、自持和销售的平衡。　　如果不能通过做大资产增加融资，而现金流又跟不上债务还本付息的节奏，那就只有一个选择：继续变卖资产。　　为了维持扩张速度，万达广场近几年采用了合作模式，也就是投资人出钱，万达建设和管理。相当于不从银行贷款，做成一款大众、机构可参与的投资产品。　　王健林说：　　我从事地产行业28年，再两年就30年了，被调控了十来次。中国地产好年景没有持续四五年的时候，基本上三年左右来一回调控。　　行业周期性太强，造成现金流不稳定，预期也容易经常发生变化。其次更重要的是万达已经可以靠品牌挣钱了，过去靠卖住宅、商铺的钱来建万达广场，现在设计运营就可以分得很大一杯羹，何乐而不为？ 　　现在的问题是，万达甩卖文旅城之后，手头可快速周转的销售物业大幅减少。现金流必然大受影响。　　2016年万达商业租金收入近200亿，扣成本后的利润尚不知。假设未来这块能像老王说的到300亿+，利润也有保障。　　然而上面还有个万达集团。海外每一分投资都对应着负债或者投资人。　　这恐怕是最大的麻烦。　　现在的环境，不能变现回流，就相当于失去流动性。会让万达集团的资产和负债失衡。　　这就说到对万达集团长远发展非常致命的一点：　　三、多元化是一棵看不清的稻草　　万达的多元化，太牛了。　　可能觉得自己有能力，也可能是缺乏安全感，一直寻找新大陆。　　做文化，做电影，做百货，做旅游，做网络，做金融……　　万达目前的多元化业务，可以分成：线上、线下、海外。　　这些多元化尝试有几个共同点：　　1、几乎都是依附于万达广场。　　和王思聪的最大区别。国民老公是另开地盘干，还干得不错。　　2、不管线上、线下还是海外，都是重投资类型。　　需要持续投入，才能建立行业地位、护城河。简单说就是用钱砸死你。　　但是，太长的回报期和不确定性，既影响现金流，也影响融资。　　现在，去土地就是去杠杆，去杠杆就是没有能力继续投入，没有能力继续投资的时候，其中部分的不良资产属性会暴露出来。　　人、钱、对的事情，三条要素，缺一不可。王式投资，目前除了万达广场外，还很难说其他业务是对的事情。因为还没得到自我造血的验证。　　所以，王健林急了。　　王健林对万达网络总裁曲德君说：　　你谁都可以忽悠，你别忽悠我。他们说收入、利润目标是经过精确计算的。我说好，我考核你们的目标，在你们上报的基础上再给你砍一半作为考核目标。所以要确保把今年任务完成，只要今年任务完成，明年整体盈利就靠谱了。　　万达网络已经换了3个CEO。　　老王也是有点怕了。怕钱砸水漂，怕下属忽悠：哥，业绩给你砍一半，咱一定完成行不？　　四、豪赌：上市是一棵救命稻草　　有人会说：把烂稻草砍了，剩下的不就是优质资产了么？　　可惜，问题没那么简单。每一分投资，都对应着债务。砍掉投入，债务怎么办？对应的资产都卖掉能否清偿债务？卖给谁？　　继续投资，至少可以说：将来很值钱。　　王健林的构想是：　　“所有并购一个特点，并购完了以后，一到两年之内，资本化，资本化之后，并购的钱都会拿回来，不会一个劲负债。”　　收购传奇影业之后，王健林说：　　“我们现在买了传奇回来，我们两个月前搞私募，拿了158亿，比并购钱还要多，去掉税收以后，等于把这次并购的钱全部拿回来，我只是稀释我影视产业一点点股权，所以没有什么负债。”　　但是这些轻松背后，也是沉甸甸的压力。　　收购传奇影业的万达影视，在融资推荐书里向股东承诺：　　“一年内没有完成上市，万达会以15%的回报率从投资者处回购”。　　王健林在2016年曾打算将万达影视以372亿元的价格装入到万达院线(后更名为万达电影)，但泡汤了。目前正重启第二轮。　　更大体量的万达商业，在2016年9月从港股私有化退市时在《万达商业私有化投资基金推介说明书》里承诺：　　如果私有化完成两年后未完成A股上市，万达集团或其指定第三方提供10%每年(单利)回购 (由万达集团提供回购保证)。如未能成功IPO，扣除各项税费后投资者预期可获得最高不超过 5.5%的收益。　　若万达商业成功私有化之后，未能如约在国内实现上市，万达集团将会以每年10%向基金回购全部股权，费用前总回报约为20%。　　万达的各类资产，已经被打包成一个个债务化的投资产品。　　这时，就接近一场豪赌了。　　赌局的终点，是一场规模庞大的“债转股”。　　股东，是A股股民。　　清华北大，不如胆子大。　　相关报道&&&　　　　
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