15年二手房成交量超19万套 2016如何“淘”房 – 北京二手房新闻 - 北京乐居二手房
15年二手房成交量超19万套 2016如何“淘”房
潘秀林 邢飞
　　2016年伊始，二手房市场继续保持在高位成交，且成交节奏也明显加快。不少购房者已经加入了&淘&房的大军，去哪买房?买什么房?什么贷款方式适合你?
&&新房市场豪宅化已成为不争的事实，被新房市场挤出的需求纷纷投向二手房市场的&怀抱&，强劲的需求促使2015年二手房市场的成交量达到了197407套，相比2014年全年的104772套上涨了超过9成。2016年伊始，二手房市场继续保持在高位成交，且成交节奏也明显加快。不少购房者已经加入了&淘&房的大军，去哪买房?买什么房?什么贷款方式适合你?本刊将一一为你解答。
&&二手房成交量稳步攀升成交节奏加快
&&临近春节，不少购房者都希望在春节前尘埃落定，买到合适的房子，加快了看房和定房的步伐。根据链家研究院统计，从2015年11月起，北京二手住宅客户成交周期整体呈现下降趋势，链家客户成交周期由11月初的39天下降为当前的32天。
&&与此同时，二手房业主也相对理性，根据链家研究院统计，北京二手住宅业主成交周期由一个月前的74天下降至当前的64天。
&&成交周期的持续缩短，意味着市场成交节奏逐渐加快。
& &同时，买卖双方的积极态度，使得成交量稳步攀升。根据链家研究院统计，上周(1月11日-1月17日)北京市二手住宅共成交6028套，环比上涨
14.7%。上周的网签量创近三年来新高，仅次于2013年3月份。从链家实际成交量来看，二手住宅成交量环比上涨1.8%，近6周以来，单周成交量持续与高位持平。在买卖双方均较为积极的情况下，业内预计，未来成交量仍将居于高位。
&&在价格方面，朝阳、海淀、丰台、石景山上周的成交均价环比上涨2.5%，而近郊区(通州、大兴、昌平、顺义)成交均价则环比上涨1.5%，呈现出整体上涨的态势。
&链家研究院李巧玲表示，北京二手住宅交易节奏加快，市场参与者对未来市场预期普遍向好。一方面，2015年最后一轮&双降&之后，中央房市调控基本完成，公积金贷款利率、首付比例、商贷利率等方面的调整不断降低购房门槛;另一方面，北京二手住宅成交量价在本轮&双降&之后持续增长，在需求方形成了成交驱动力。因此，春节前潜在购房者入市仍将持续，且未来房屋成交均价仍有继续上升的空间。
&&□热点区域推荐
&&优势：区域配套成熟，交通发达，价格平稳
&&短板：人口密度大，停车位较为紧张、房龄较老价格：2015年整个方庄区域二手房成交均价约每平米4万元。
&&配套：有物美超市、方庄购物中心、家乐福超市、美食一条街等商业设施，教育配套上有十八中学、芳城园小学、芳古园小学等，医疗配套则有东方医院、方庄第一医院等。
&&热点板块：芳古园、芳星园、芳群园等
&&&市场情况
&作为北京商品房最早的成片小区，方庄经过二十余年发展，衣食住行都非常成熟，以交通为例，位于二环三环之间的方庄本身位置优越。在轨道交通方面，此前已有地铁5号线(蒲黄榆站和刘家窑站)和地铁10号线(成寿寺站)，加上去年年底通车的地铁14号线(方庄站)，目前已有三条地铁线通过，轨道交通出行十分方便，14号线中段的开通，将望京、大望路、方庄三个大型商圈串联起来，直通北京南站大型交通枢纽。
&&由于地理位置优越、交通配套完善，二手房源供应量大等原因，方庄一直是北京二手房成交的热点区域，吸引地铁沿线的CBD、东城等商圈置业者青睐，目前方庄二手房均价4万元/平米左右，在售二手房价格最低的约为3万元/平米，购房主力以刚需、改善为主。
&&方庄小区主要围绕在方庄环岛周围，芳古园、芳城园、芳群园、芳星园、紫芳园等，大多为上世纪90年代和2000年前后建造，近年来，随着首开璞瑅等项目入市，方庄楼市出现新房供应，目前首开璞瑅在售二手房价格已经普遍超过每平米6万，户型以大户型为主。
&&&购房者样本
&&去年12月底刚刚在方庄购买一套二手房的小张向记者表示，自己从大学毕业就一直在方庄租房，对这里有感情，方庄区域配套完善，交通发达，从方庄坐地铁去东三环上班也就半个多小时，因此，一直就希望在方庄周边安家。
&&去年年中，有了购房资格的小张开始在方庄及周边看房，&本来打算买新房，但是目前方庄周边的旧宫、榴乡桥等区域新房普遍超过每平米5万元，不仅价格高，而且配套也不完善，最后在方庄买了一套总价接近400万的小两居。&小张说。
&&&推荐小区
&&芳城园三区
&&芳城园三区位于方庄环岛东，距地铁14号线三分钟路程，处于方庄核心位置，目前在售成交每平米4.2万，户型以中小户型为主，性价比高。小区西边是家乐福和方庄购物中心，小区南门紧邻方庄小吃一条街，配套完善，生活气息浓厚。
&&优势：行政副中心的规划，前景广阔;房源量大，可选择范围广
&&短板：全国最严的限购政策
&&价格：多数普通住宅成交单价在2万-3万之间配套：经过多年的发展，通州的商业配套、教育资源、医疗设施等均较为齐全，大型商业有万达广场等，另外，环球影城将成为通州乃至全国重要的旅游娱乐场所。
&&热点板块：梨园、北关环岛、果园
&&&市场情况
&去年的通州楼市又坐上了一趟过山车，从政府搬迁到首都副中心的坐实，再到史上最严的限购令，使通州楼市像过山车般刺激。在8月份限购政策出台之前，通州楼市火热，随着通州区限购政策升级的落地，二手房市场的温度随之下降。&中国城市二手房指数&数据显示，升级版限购政策抑制了通州区二手房出售价格的上涨速度，去年9月份环比涨幅下降0.4%，10月份环比涨幅下降1.7%。
&&在市场回归理性的背景下，一些购房者开始出手，记者在调查中发现，梨园、北关环岛、果园等板块成为购房者热衷的区域。
& &我爱我家监控的数据也显示，从到期间，梨园区域二手房的成交量占通州区域的10.6%，成交均价为28185元/
平方米，成交量较大的区域还有北关环岛，成交量占通州区的8.8%，成交均价为23623元/平方米，而果园则占到了7.5%，成交均价为27307元
&&伟业我爱我家集团市场研究院经理孔丹告诉记者，上述三个板块之所以热度较高，主要是出行便捷，都靠近地铁，区域位置相对较好，同时，这几个区域之前多数是首次置业，现在有大量的改善型需求需要升级，使得区域内的二手房供应量较大，呈现供需两旺的态势。&通州北关还受到了通州行政副中心规划的影响，购房者预期向好。&
&&&购房者样本
&&一直在通州租房的陈小姐(化名)最近正在北关附近看房，虽然每天往返于二环和通州之间较为辛苦，但陈小姐告诉记者，她已经习惯了通州的居住氛围，并且未来自己所在的单位也可能搬到通州，所以打算早点入手买房。
&&&买房还是越早越好的，通州房价下调的可能性比较小的，我已经看了四五个小区了，春节前一定要定下来一套。&陈小姐说。
&&&推荐小区
&&新华联家园
&&新华联家园地理位置优越，位于北苑和九棵树中间，距离万达一站地距离，距离家乐福、罗斯福两站地，周边配套齐全，小区北门前的道路为广渠路，计划将于近期开通，开通之后开车去市区较为方便。小区内有幼儿园，方便孩子上学，周边商业配套有京客隆、物美、味多美等。
&&时尚街区
&时尚街区西区小区是2006年建成的，以高层板楼为主，小区绿化率高，楼间距宽，小区环境相对较好，成交价格在2.8万元/平方米左右。出小区步行5分钟就是城铁八通线梨园站，小区门口还有多路公交路线。周边配套有贵友大厦、苏宁电器、淘宝城、蓝岛大厦，小区周边配套完善，出小区门口左转就有一个大的菜市场，再往东走就是一个大型商场及超市，还有各大银行网点。
&&大兴黄村
&&优势：老城区，配套全，有地铁
&&短板：距离北京市中心较远
&&配套：大兴黄村位于北京市区南部，良乡东部，是大兴区政府所在地。交通方面，东有通黄高速路直接京津塘国家高速公路，中有京开高速高架路横贯南北，西有黄良路、京良路与京石国家高速路相连。
&除交通外，黄村板块医疗、教育等基础设施完善，大型综合性商业中心配套完整，且坐拥火神庙等成熟商圈。黄村的规划建设十分有序，生活氛围浓厚，是大兴传统的商业中心之一，也是最中心、最成熟的板块。尤其是&京霸城际铁路&在黄村设站、年吞吐量预计高达1.3亿人次的北京第二机场，辐射至整个京南。其中，以黄村为核心的传统黄村商圈地位将得到巩固，未来发展潜力被业内普遍看好。
&&&市场情况
&2010年和2013年的两次&南城计划&，让大兴成为最直接的受益者，作为大兴核心区域的黄村，更是受益匪浅。泰禾等多家品牌开发商抓住机遇，集中拿地，落址于大兴核心区的黄村板块再次成供应主力。除了多个在售新盘，最近两年新成交的黄村区域地块，也将在今明两年陆续入市。楼市供应的快速升温，使得购房者的置业目光也更多地投向南城，促使南城楼市价格飙涨。
&&&购房者样本
&在东四环工作的江小姐夫妇，近日在大兴黄村购买了一套二手房。江小姐告诉记者，虽然房子距离自己上班的地方较远，不过，房子具备的三个特点，最终还是打动了她。一是户型合适，总价不到200万元就买下了82平方米的小三居，为以后孩子出生、老人来住做好了充分准备;二是配套齐全，房源毗邻黄村镇政府所在地，紧挨着传统黄村商圈，生活、医疗、教育资源齐备;三是有地铁，地铁大兴线距离房源仅十几分钟的距离，不用换乘即可直达西单、北京南站、西直门等地。
&&在江小姐看来，与大兴其他板块如天宫院等相比，黄村的基础设施建设更为完善，在售楼盘也较多，仍处价值洼地，在城南投资的带动下，未来升值潜力不可限量。
&&&推荐小区
&&新里&西斯莱公馆
&新里&西斯莱公馆去年累计成交144套房源，成交均价30363元/平方米。项目位于大兴区黄村高米店收费站出口，占地面积162000平方米，建筑面积458000平方米，容积率为2.60%，绿化率50%，可容纳总户数2000余户入住。项目周边配套齐全，有兴电百货商店、大兴区妇幼保健院、大兴老年大学等。
&&顺驰&领海去年成交153套房源，成交均价28133元/平方米。项目由北京顺驰置地达兴房地产开发有限公司投资开发，是顺驰集团进入北京的第二个品牌项目，同时也是2004年顺驰在北京最重要的一个项目。项目位于大兴黄村卫星城北区的西北端，是政府大力开发的黄金地段，北至北兴路，南至前高路，西至西旺路，东至兴业路。北靠五环，东临京开高速，交通十分便捷。
&&优势：上升潜力大
&&短板：目前配套情况较差
&配套：丰台区是北京市的城六区之一，也是北京四个近郊区之一。南城计划的推进、首都第二机场建设、河西生态发展政策的实施等诸多利好的推动下，北京市的建设重点正在向丰台倾斜：地铁9号线、10号线等线路的贯通，使得区域交通环境大为改观;医疗教育方面，天坛医院等内城医院的外迁，优质教育集团的打造使得区域内医疗教育配套逐渐完善;此外丽泽商务区以及丰台科技园两个产业聚集地已出现雏形，区域产业支撑开始发力。
&&&市场情况
&&据中原地产统计，全北京一共有41宗楼面价超过3万的经营性地块，其中有13宗在丰台。北京楼面价在5万以上的地块一共有13宗，其中有7宗出现在丰台。另外，从市场成交看，丰台出现了多个热销项目，前10个月销售额突破10亿的项目就达到了4个。
&在土地市场和新房市场都在攀升的同时，丰台二手房也不示弱。伟业我爱我家的统计数据显示，截至去年11月中旬，丰台区域2015年二手房成交量已经达到了16994套，比2014年的成交量高出4000余套。二手房成交价格方面，热点区域二手房价格比年初上调了元/平方米不等。虽然涨幅平稳，但房价相对坚挺。
&&链家给记者提供的一份数据也显示，和去年1月的成交均价相比，去年底马家堡、方庄、刘家窑、成寿寺等丰台热点区域的房价都有明显的上涨，其中，马家堡上涨了9.5%，刘家窑区域上涨了12.5%。专家预计，地王和豪宅对区域二手房价的带动作用明显，预计未来将维持稳步上涨趋势。
& &购房者样本
&&目前丰台区域内的二手房价格还没有出现想象中的疯涨，但长期来看肯定是利好的&，准备出手在丰台买房的王女士告诉记者，之所以考虑在丰台买房，看中的正是对未来市场的预期。在她看来，除了拉升整体区域房价之外，随着区域内地王项目的开发，一些配套尤其是商业配套的建设，必然也会越来越发达。
&王女士认为，这些年南城一直不被看好，主要就是因为南边轨道交通不发达、区域配套设施差，甚至很多地方都看不到什么配套，虽然近几年这些问题在逐渐发生变化，但还是没有实质性改善。地王频繁出现，也就意味着未来高端项目会频出，而这些高端项目一定会给区域的一些配套建设带来利好，这也是她最为关心的，而到那时，丰台区的房价也许才会迎来更大更实质的上涨。
&&&推荐小区
&&银地家园
&银地家园，去年累计成交131套，成交均价26436元/平方米。小区是50万平米纯板温泉社区，紧邻京开高速公路，距公主坟、复兴门两个市级商业中心仅十五分钟的车程，目前小区内有六条公交线路设站经过，在新发地更有十几条公交线路，出行极为便利。社区私属休闲公园、地热温泉直引入户、社区专属高尔夫练习场、3500平米时尚会所，为平凡生活提供更多想象力。同时社区内的2万平米社区商业街(尽显150家商业店铺的成熟便利)、社区诊疗中心、区重点小学、一级一类幼儿园等配套设施。
&&京投快线阳光花园介于南三环至南四环之间核心地段，目前均价4万元/平方米以上。小区东至马家堡东路，南至西马场北里住宅小区，西至北旅汽车制造有限公司宿舍，北至石榴庄路。坐拥北京地铁10号线角门东站交通枢纽，与地铁10号线无缝连接(角门东站)，与4号线角门西站的距离约1000米。2012年地铁10号线二期全线贯通，从京投快线阳光花园经地铁前往CBD、金融街、西单、王府井等城内主要商圈只需20分钟。
&&■小贴士
&&如何选择贷款方式
&&随着年初二手房市场的回暖，趁着政策利好进行买卖的人群也逐渐增多，在贷款环境比较优越的情况下，年初是购房的良好时机，不过，很多购房者对选择什么样的贷款方式较为迷茫。本刊特邀担保公司&伟嘉安捷&为购房者解开谜团。
& &刘先生在海淀有一套租了五年的房子，单位也一直为他缴纳公积金，今年他想赶在春节前买一套城里的新房，他通过中介选择了方庄一套南北通透的两居室，总价
270万，这套房是业主满五年唯一房产，而且业主急需用钱，催促着刘先生赶快签合同，但是究竟该选择哪种贷款方式，让刘先生比较&犯难&。
&&&伟嘉&解析
&&买房的方式通常分为商业贷款、公积金贷款和组合贷款，按照刘先生目前的情况来看，&伟嘉安捷&以20年为例，在现如今大部分银行首套房利率能够给予&八五折&的情况下，为他设计了三套贷款方案进行综合比对：
&&贷款方式1商业贷款
&&特点：月供压力大对购房人收入要求高
&&伟嘉安捷&指出，商业贷款是购房人选择最多的一种贷款途径，对于刘先生来说，他是首次购房，因此按照30%的首付比例计算，他需要前期支付81万，剩下的189万购房款则需要通过商业贷款来完成。按照20年基准利率八五折和等额本息的方式计算，他每月需要向银行还11618.02元，全部利息支出为
元，对刘先生来说，如果选择这种贷款方式，月收入需要达到3万以上，才能通过银行的批贷，月供压力明显是比较大的。
&&贷款方式2
&&公积金贷款
&&特点：月供压力小前期需要的首付款多
& &刘先生每月正常缴纳公积金贷款，因此他也可以通过公积金贷款来购房，在三种贷款方式中，公积金贷款的利率是最低的，尤其是在去年央行5次降息后，按照
30年方式计算，他的月供为每月6806.35元，利息支出为元，无论从月供压力、总还款额度、支付的利息来计算，公积金贷款都是压力最小的，然而公积金贷款的最高贷款额度仅为120万，因此，刘先生还需要额外筹借150万的首付款，虽然每月的月供比较轻松，但是前期需要准备的首付款比较多，如果刘先生手里有比较多的现金，可以考虑这种贷款方式。
&&贷款方式3
&&组合贷款
&&特点：压力相对较小贷款办理时间最长
&在贷款方式中，很多购房人为了省利息，通常采用组合贷款方式买房，然而&伟嘉安捷&通过计算发现，用组合贷款买房，每月月供为11047.85元，总利息为元，和商业贷款相比，在月供和利息上并没有太大的优势，而且现在组合贷款的办理流程是所有贷款里面最长的，很多业主都不会接受，所以并不建议刘先生用这种方式买房。
&&综合来看，在三种贷款方式中，公积金贷款无疑是最为刘先生省钱的，也是最经济实惠的，然而他如果使用公积金贷款，就需要多准备一定的现金作为首付款。因此&伟嘉安捷&建议，如果业主着急签合同，就办理商业贷款，如果他手里现金较多，也可以采取公积金贷款。
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首月还利息是：1286.25　、首月还本金是：775.25；第2个月还利息是：1283.09　、第2个月还本金是：778.41　　；此后每月还利息金额递减、还本金递增。（未考虑中途利率调整）
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印花税Stamp Duty Land Tax (SDLT)
房价的1.2%-12.5%（各州税率不一，见底部各州最新印花税税率）
1-2%（购买新房不需支付）
约为房价0.5%
土地注册费
200-400澳元
海外投资申请费
2015年起，所有外国买家在澳洲买房时，需支付申请手续费，标注如下
100万澳元内，支付5000澳元
100万澳元以上，房价每增加100万澳元，手续费递增1万澳元
当前外国买家的房贷比例通常为60-70%。
分为浮动利率和固定利率两种，一般固定利率要比浮动利率更高一些。当前澳洲常见的房贷利率为5-5.5%
等额本息/等额本金/还息不还本（澳洲独有还款方式）
如果你申请的房贷比例过高时，需为超过部分支付不菲的抵押保险。
贷款申请及保险
视贷款机构而定，可免除
贷款保护保险
与贷款额度及按揭产品有关
市政建设费
澳元（各州标准不一，根据房屋面积而定）
物业管理费
依据面积而定，500-5000不等，独立屋无此费用
污水处理费
200-1200澳元/年，根据房屋面积而定
500—1000澳元/年不等
出租管理费用
房屋出租管理费
5%-7%的租金收入
资本利得税Capital Gain Tax
利得*税率（税率一般为25%-30%，与房产用途、持有人身份/时间/机构、受益对象有关）
中介费(Estate Agent Fee)
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点击查看各州最新的印花税：、、、1.298元/1年/1个账号2.主从账号方便管理3.集中开发票，方便报销胡文尚、广汽公司汽车金融有限公司等申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件民事裁定书关联公司：相关法条：江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）苏03民特4号申请人胡文尚。被申请人广汽公司汽车金融有限公司，住所地广东省广州市天河区广州大道中988号圣丰广场18楼。法定代表人王丹。申请人胡文尚与被申请人（以下简称&广汽公司&）申请不予执行仲裁裁决一案，本院于日受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。原仲裁申请人广汽公司仲裁申请称：日，申请人广汽公司与两被申请人胡文尚、韩淑娟签订了编号为Br-A的《广汽公司汽车金融有限公司汽车抵押贷款合同》（以下简称&贷款合同&），约定胡文尚、韩淑娟向广汽公司借款人民币153000元用于购买凯美瑞牌汽车一辆，初始贷款月利率11.66&，贷款期限为36个月，胡文尚、韩淑娟采用等额本息还款方式，从日起向广汽公司按月偿还贷款本息，贷款到期日为日。贷款合同同时约定，胡文尚、韩淑娟应将所购车辆抵押给广汽公司，用于担保全部借款本金、利息、逾期利息、违约金、损害赔偿金、补偿金、工本费、服务费等和广汽公司为实现债权所发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、执行费、保全费、公证费、差旅费、评估费、拍卖费、律师费等）。日，广汽公司依约向胡文尚、韩淑娟发放了贷款；日，胡文尚、韩淑娟贷款购得的车辆在徐州市巡逻警察支队办理抵押登记，广汽公司登记为第一序抵押权人。然而从日起，胡文尚、韩淑娟拒绝向广汽公司偿还贷款本息，经广汽公司多次催告，但胡文尚、韩淑娟至今未向广汽公司归还借款本息及各项费用。对于胡文尚、韩淑娟的违约行为，广汽公司认为：根据贷款合同相关条款约定，广汽公司有权要求胡文尚、韩淑娟一次性提前偿还全部贷款本息、逾期利息以及实现债权所发生的全部费用；根据贷款合同相关条款约定，广汽公司有权计收逾期利息（即诉讼请求第一项所述罚息，逾期利率按贷款合同特别条款中规定的实际利率上浮50%计算），并对不能按时支付的利息，按逾期利率每天计收复利；涉案机动车办理了抵押登记手续，根据贷款合同相关条款约定，广汽公司有权以涉案机动车折价或以拍卖、变卖涉案机动车的价款优先受偿。日，广汽公司与胡文尚、韩淑娟签订《补充协议》，双方约定同意将因贷款合同引起的或与贷款合同有关的争议提交惠州仲裁委员会仲裁解决并适用其仲裁规则。故广汽公司向惠州仲裁委员会申请仲裁，并于日向惠州仲裁委员会提交《变更仲裁请求申请书》，称&胡文尚在申请仲裁之后还款7000元&，故请求裁决：1、胡文尚、韩淑娟共同偿还申请人贷款本金元，到期的贷款利息4345.29元，逾期利息133.90元，应收利息1620.25元，提前还款手续费6768.51元，共计人民币元（以上款项截止到日，自日起的利息以胡文尚、韩淑娟未支付的本息之和为基数、按广汽公司与胡文尚、韩淑娟所签署的贷款合同所确定的实际利率上浮50%计算至胡文尚、韩淑娟归还广汽公司全部欠款本息为止）；2、裁决广汽公司对胡文尚、韩淑娟所有的车牌号为苏C的机动车处置所得价款在上述全部贷款本息范围内享有优先受偿权；3、裁决解除编号为Br-A的《广汽公司汽车金融有限公司汽车抵押贷款合同》；4、裁决由胡文尚、韩淑娟承担全部仲裁费用。原仲裁被申请人胡文尚仲裁答辩称：其叫胡文尚，就和广汽公司、惠州仲裁委员会产生的一些情况作如下说明：日，在周庆银和金良勤的零首付购车的宣传下，来到徐州新区4S店购车，陈小东（后查为陈春东）让我提供了手续，我和当时还有3个人办理了零首付购车程序，并让我打一条：先给你垫上，一个月后你还，而且还给你办20万左右的信用卡，可以换钱，另外的70%的广汽护理的分期还。3月13日以胡文尚的名义买好了一辆丰田车，车牌为苏C，陈小东就把车扣留在他们手里，到了4月4日，胡文尚找他们要车，陈小东说拿钥匙的人去重庆了，一直拖到4月18日，又说逾期了要拿16万赎车，经过反复多次交涉无果，在4月29日，铜山派出所由警官杨春龙接警，后又和警官王金办理。期间广汽公司的王经理协调在6月27日还了7000元，因为感觉非常冤枉，车一天都没有开，还要还车贷，所以请动员各方面力量：1、尽快追回车，减少损失；2、撤销仲裁协议，消除因车贷产生的不良记录。原仲裁被申请人韩淑娟在仲裁程序中未进行答辩。惠州仲裁委员会经审理后查明：日，广汽公司与胡文尚、韩淑娟前述编号为Br-A的《广汽公司汽车金融有限公司汽车抵押贷款合同》（以下简称&贷款合同&），该合同主要约定胡文尚、韩淑娟向广汽公司借款人民币153000元用于购买凯美瑞牌汽车一辆，贷款合同与本案有关的主要条款的有关内容如下：1、贷款合同特别条款贷款金额部分约定，&人民币大写壹拾伍万叁仟元整（小写￥153000）。如大小写金额不一致，以大写金额为准&；2、贷款合同特别条款贷款期限部分约定，&贷款期限为36个月，贷款期限的起始日为合同激活日，合同激活日以贷款人系统记录为准&；3、贷款合同特别条款贷款利率部分约定，&本合同采用浮动利率，贷款利率=实际利率-贴息利率，本合同初始实际利率为11.66&，贴息利率为0.00&，本合同适用次月法&；4、贷款合同特别条款逾期利率部分约定，&在实际利率基础上上浮50%&；5、贷款合同特别条款接收贷款的账户部分约定，&银行：中国工商银行徐州铜山新区支行，户名：徐州浩邦汽车销售服务有限公司（即本合同约定的经销商，以下简称经销商），账号：1101&；6、贷款合同特别条款还款方法部分约定，&本合同采用等额本息还款方式，每月具体还款金额见贷款人另行提供的《还款计划书》&；7、贷款合同一般条款第八条提前还款部分约定，&借款人采取等额本息，等额本金还款方式的，可申请提前归还全部或部分贷款本金，并应获得贷款人的同意；借款人采取等额本息还款方式的金融产品以及全贴息的金融产品，均不得申请部分提前还款，但可申请提前归还全部贷款本金&；8、贷款合同一般条款第十三条违约责任部分约定，&若借款人实施以上违约行为，则贷款人有权选择要求借款人提供新的担保或宣布贷款提前到期，贷款热宣告本贷款立即到期的，未发放的贷款不再发放，已发放的贷款，借款人应在贷款人宣布之日起三个工作日内一次性提前偿还全部贷款本息，以及已经发生的全部逾期利息、贷款人实现债权所发生的全部费用等&，&对不能按时支付的利息，按逾期利率每天计收复利&。上述贷款合同签定后，日，广汽公司依约将贷款153000元支付至贷款合同约定的银行账户。日，胡文尚、韩淑娟贷款购得的登记在胡文尚名下的车辆苏C在徐州市公安局交通巡逻警察支队办理抵押登记，抵押权人为广汽公司。但是，从日起，胡文尚、韩淑娟未按贷款合同约定向广汽公司偿还贷款本息，仅向广汽公司归还款项合计7000元。胡文尚、韩淑娟至今未向广汽公司归还借款本息及各项费用。惠州仲裁委员会另查明：胡文尚与韩淑娟系夫妻关系。广汽公司拥有经中国银行业监督管理委员会广东监管局颁发的《金融许可证》。惠州仲裁委员会经审理认为：关于胡文尚、韩淑娟的仲裁管辖权问题。本会受理本案的依据为广汽公司与胡文尚签订的《补充协议》第三条约定的仲裁条款以及广汽公司向本会提交的书面仲裁申请书。韩淑娟未在《补充协议》上签名，亦未同意在本会仲裁，也未在答辩期内作出实体答辩。根据《仲裁规则》第十一条的规定，当事人对仲裁协议的效力或者仲裁案件的管辖权有异议的，应当在首次开庭日前以书面形式提出；约定不开庭的，应当在答辩期届满前以书面形式提出，当事人未在规定的期限内对仲裁协议的效力或者仲裁案件的管辖权提出异议的，视为承认该仲裁协议的效力或者本会对仲裁案件的管辖权。虽然韩淑娟未在规定的期限内对仲裁协议的效力或者仲裁案件的管辖权提出异议，但是其并未与广汽公司达成仲裁条款，也未与广汽公司约定不开庭审理，本案亦未开庭审理，因此本会对本案的韩淑娟没有仲裁管辖权，广汽公司与韩淑娟之间的争议，当事人应另寻其他法律途径解决。（二）关于胡文尚与第三人的纠纷问题。胡文尚在向本会提交的《说明书》中称，其与第三人存在纠纷，其并没有实际控制涉案车辆苏C；胡文尚提交的徐州市铜山区公安局铜山派出所出具的《接报警记录情况说明》亦载明&经了解核实情况，日，胡文尚通过熟人介绍做分期付款购买一辆白色丰田凯美瑞轿车（苏C），先期预付款82000元由陈小东支付，该车落户为胡文尚名字，此辆轿车后被陈小东扣下不给胡文尚，后胡文尚接到自称投资公司的人电话，对方让胡文尚支付高额违约金162000元。目前我所已经收集相关证据材料调查处理此事。&仲裁庭认为，胡文尚与第三人的购车纠纷，以及车辆违章受到处罚，属于胡文尚与第三人的纠纷及车辆使用过程中的行为，与申请人没有关系。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，&当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决&，胡文尚与第三人的纠纷及车辆使用过程中的行为，不影响广汽公司与胡文尚签署的贷款合同的履行。广汽公司作为贷款人，已履行了贷款合同约定的发放贷款的义务。胡文尚未按照贷款合同约定履行还款义务，广汽公司有权根据贷款合同的约定向胡文尚追索，而不受胡文尚与第三人之间的纠纷，胡文尚可另寻法律途径解决，与本仲裁案无关，本仲裁案亦不会因此而中止。（三）关于偿还贷款本息的问题。贷款合同约定的贷款本金为人民币153000元，广汽公司按合同约定将该款项支付给了贷款合同约定的银行账户，因此胡文尚应当按照贷款合同约定偿还贷款本金及利息。根据贷款合同一般条款第十三条约定广汽公司可宣布贷款提前到期，借款人应在贷款人宣布之日起三个工作日内一次性提前偿还全部贷款本息。由于胡文尚未按贷款合同约定偿还贷款本息，广汽公司有权要求胡文尚提前归还贷款本息。根据广汽公司提交的《广汽公司汽车金融有限公司可调还款计划》，胡文尚应每月还款5228.43元，其中日应还的本金为3444.71元、利息额为1743.56元，日应还的本金为3525.50元、利息额为1702.93元，日应还的本金为3566.60元、利息额为1661.83元。胡文尚仅还款7000元。至日，胡文尚应偿还广汽公司贷款本金元、借款利息5965.54元、逾期利息（复利）133.90元，未支付的本息（含复利）合计为元。根据贷款合同特别条款约定，逾期利率在实际利率基础上上浮50%，即在双方约定的年息11.66%基础上上浮50%即17.49%。由于胡文尚逾期还款，因此本案利息适用贷款合同约定的逾期利率。（四）关于提前还款手续费问题。根据贷款合同一般条款第八条约定，提前还款手续费是针对借款人申请提前还款而言，本案中借款人并未申请提前还款，因此广汽公司主张的提前还款手续费不应得到支持。（五）关于抵押优先受偿权问题。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条和第四十二条规定，以航空器、船舶、车辆抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。日，胡文尚、韩淑娟贷款购得的车辆苏C在徐州市公安局交通巡逻警察支队办理抵押登记，抵押权人为广汽公司。因此，广汽公司请求裁决广汽公司对胡文尚所有的车牌号为苏C的机动车处置所得价款在上述全部贷款本息范围内享有优先受偿权的仲裁请求应当得到支持。（六）关于解除合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。胡文尚未按照合同约定偿还贷款本息的行为，已构成违约，在广汽公司申请仲裁后，胡文尚仍只还款7000元，违约行为仍旧继续。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定&当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。&根据上述法律条文而产生的当事人单方解除权是当事人的权利、并非本仲裁庭的权利，广汽公司解除编号为Br-A的《广汽公司汽车金融有限公司汽车抵押贷款合同》，是其行使解除权的行为，仲裁庭确认广汽公司解除该合同有效。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定&合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失&。合同解除后，广汽公司的损失应包括贷款合同履行后广汽公司可以获得的利益、胡文尚应当赔偿贷款合同履行后广汽公司可以获得的利益。按照贷款合同约定的标准偿还贷款本息可以视为广汽公司贷款合同履行后可以获得的利益即广汽公司解除贷款合同后的损失，因此贷款合同解除后不影响广汽公司要求胡文尚赔偿损失，损失为按照贷款合同约定的标准偿还贷款本息。因此贷款合同解除后不影响仲裁庭裁决胡文尚按照贷款合同约定的标准偿还贷款本息。关于仲裁费用承担的问题。鉴于本案是由胡文尚违约引起，广汽公司的仲裁请求绝大部分都得到支持，因此本案仲裁费用人民币2910元应由胡文尚承担。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第一百一十二条、第一百一十五条规定、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条等规定以及《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条的有关规定，以及根据以上事实、分析意见，仲裁庭裁决如下：1、胡文尚向广汽公司支付贷款本金元人民币及截止至日的到期的贷款利息5965.54元、复利133.90元，日以后的利息以元为基数按年利率17.49%计算至实际还款之日止；2、广汽公司对胡文尚所有的车牌号为苏C的机动车处置所得价款在上述全部贷款本息范围内享有优先受偿权；3、确认解除编号为Br-A的《广汽公司汽车金融有限公司汽车抵押贷款合同》有效；4、本案仲裁费人民币2910元应由胡文尚承担。申请人广汽公司已经预交的仲裁费用2910元不予退还，胡文尚应承担的仲裁费用待本裁决执行时由胡文尚径行返还给广汽公司；5、广汽公司的其他仲裁请求不予支持。裁决送达后，广汽公司于日向本院申请强制执行，申请人胡文尚于日向本院申请不予执行（2014）惠仲案字第154号仲裁裁决书，主要理由为：申请人与广汽公司因贷款合同发生纠纷，惠州仲裁委员会于日作出（2014）惠仲案字第154号裁定书，裁决申请人支付贷款本金元及利息等。该裁决生效后，广汽公司随申请执行，江苏省沛县人民法院于日扣划申请人的41000元。由于申请人贷款购得的车涉嫌被合同诈骗，徐州市铜山区公安局于日作为刑事案件立案（附立案告知书）。根据相关法律法规规定，请求中止该案的执行。被申请人广汽公司未发表答辩意见。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十七条第二款、第三款规定，被申请人提出证据证明仲裁裁决有下列情形之一的，经人民法院组成合议庭审查核实，裁定不予执行：（一）当事人在合同中没有订立仲裁条款或者事后没有达成书面仲裁协议的；（二）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁机构无权仲裁的；（三）仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；（四）裁决所根据的证据是伪造的；（五）对方当事人向仲裁机构隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；（六）仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。人民法院认定执行该裁决违背社会公共利益的，裁定不予执行。据此，本院对于仲裁裁决的审查范围应遵循本条之规定。对于申请人胡文尚提出&申请人贷款购得的车涉嫌合同诈骗，徐州市铜山区公安局于日作为刑事案件立案，请求中止该案执行&的主张，经审查，申请人提交的立案决定书是胡文尚被经济诈骗的立案，不涉及广汽公司，且申请人与第三人之间的纠纷不影响其向广汽公司承担偿还贷款的责任，故对于申请人的该项主张不予支持。综上，鉴于申请人胡文尚申请不予执行仲裁裁决之理由不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十七条规定的情形，且该裁决亦不违背社会公共利益，对申请人不予执行仲裁裁决之申请应当予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十七条第二款、第三款之规定，裁定如下：驳回胡文尚不予执行（2014）惠仲案字第154号仲裁裁决的申请。审　判　长　　颜茂苏代理审判员　　李为帆代理审判员　　崔　悦二〇一六年三月二十八日书　记　员　　顾　娟附录：本案适用的实体法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十七条对依法设立的仲裁机构的裁决，一方当事人不履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行，受申请的人民法院应当执行。被申请人提出证据证明仲裁裁决有下列情形之一的，经人民法院组成合议庭审查核实，裁定不予执行：当事人在合同中没有订立仲裁条款或者事后没有达成书面仲裁协议的；裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁机构无权仲裁的；仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；裁决所根据的证据是伪造的；对方当事人向仲裁机构隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。人民法院认定执行该裁决违背社会公共利益的，裁定不予执行。裁定书应当送达双方当事人和仲裁机构。仲裁裁决被人民法院裁定不予执行的，当事人可以根据双方达成的书面仲裁协议重新申请仲裁，也可以向人民法院起诉。置顶反馈APP微信天眼查公众账号下载天眼查APP电&&&&&&&话 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