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当前房地产趋势下 现代社区商业中心发展前景展望――瀚立商业管理上海有限公司总经理马莉小姐
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[摘要]社区商业的配置方案，两万方的社区商业一般给周边五到六万人提供服务，当然还有更小的社区商业，还有几千方的。在上海我们预计到2020年社区商业至少要有80个。
传统社区商业产权分割的形态，这种业态相应比较连贯，社区商业在国际购物中心协会当中，它主要是邻里购物中心和美食购物中心。社区商业中心发展的优势首先它为社区居民带来非常便利的消费环境，政府规划的合理有非常高的用地效率，对我们运营商也有非常好的管理收益。现在社区商业面临的主要问题是没有统一的规划和供给，它的形态是运营模式还是比较落后，产权有很多的开发商，因为相对来说它的面积不是很大，所以开发商自己没有专业管理团队去管理它，还有从资金回收的角度，它会选择将这种商业分割成小产权出售。社区商业的配置方案，两万方的社区商业一般给周边五到六万人提供服务，当然还有更小的社区商业，还有几千方的。在上海我们预计到2020年社区商业至少要有80个。成功社区商业案例分享中国的一个社区商业缤谷广场，在两大商业的夹击之下，怎么样能够面临今天的资产竞争，它是一个非常典型的社区商业项目，从目前的市场环境来说，它们觉得非常成功，因为现在的消费模式已经在转变，网购可能已经取代了以往的消费习惯，但是有一些是没有办法取代的，就是体验式的消费，这个项目使得周边的居民特别方便，比如我要唱歌，这边有卡拉OK，要喝咖啡有星巴克，而且超市也有，如果是家庭消费，我觉得现在大家消费的成本越来越大，吃个饭或者带小朋友玩，家门口的这些商业已经非常不错的，哪怕你开车停车、开车、交通的成本都是比较大的，所以它也解决了周边居民的便利性。
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违法信息举报邮箱：“小而美”社区商业正在占领消费市场
|经济_新浪财经_新浪网
　　乐琰 罗韬
　　位于上海大华地区的华联吉买盛开业2年了，如今其要“变脸”为主打社区商业的乐坊，这或许是一种旧商业体系被倒逼着退出市场的现象。而乐坊的进入，社区商业作为新商业的代表，正在占领消费市场。
　　《第一财经日报》记者近期多方采访了解到，如今越来越多的实体商业进入被电商冲击和被高企成本困扰的瓶颈期，“如何转型”成为行业的痛点问题，上述旧商业体被改建成社区商业或转型其他业态是零售市场的趋势，被逼到墙角的传统零售业者，正试图向“小而美”的社区商业转型。
　　“小而美”社区商业崛起
　　英国知名房地产顾问机构莱坊国际的《社区商业生存之道》报告指出，随着中国新一轮城镇化发展，预计未来每年将有1200万～1400万人口进入城市，估测2030年城市化率将达到66%～67%，中国将形成2万个以上的新社区,社区商业已成为新的开发热点。
　　在此状况下，一些陈旧或空置项目开始被建成颇具潜力的社区商业体。
　　“即便电商冲击再大，但是家门口的日常消费还是需要的，所以社区商业是难以完全被虚拟购物替代的。因此我们的思路就是要将一些合适的旧商业体、遇到发展困难的商业体改建成社区商业。我们乐坊成立于2005年，已打造包括‘乐虹坊’、‘乐味坊’、‘乐颂坊’和‘乐坊金鼎’等多个社区商业项目，我们明年会扩张两个新项目。”负责乐坊项目的上海瑞商联城商业投资管理有限公司董事总经理崔明军告诉《第一财经日报》记者。
　　在采访中，本报记者了解到，位于上海大华地区的华联吉买盛因经营问题结业，该项目已经被乐坊拿下，将改建成社区商业。
　　而一些原本空置或并未建设完成的项目也被打造成社区商业。第一太平戴维斯中国项目及开发顾问部主管谭文红指出，现在上海中心城区的土地资源匮乏；基础设施落后的老旧城区已无法满足现代居住生产的需求，难以与现代城市规划相契合。基于此，业者需看到城市建设亟待转型的契机。为建设时间较早的旧商业区、旧住宅区、工业用地转型及城中村等改造项目提供策划建议，助力城市更新的步伐进一步加快，社区商业则是一大方向。
　　日前，上海西康路189弄商业地产项目正式亮相。作为中信资本的商业地产力作，上海西康路189弄已于上月封顶，预计2016年第四季度正式开业。中信资本表示上海西康路189弄将打造成为一个能够填补区域商圈空白的地标型购物中心，由此为西康路长寿路商圈增添一处商业新场景，带动整个区域商业地产价值的升级。
　　据调查，近年来西康路长寿路一带房价持续上涨、消费潜力看涨。自2006年起至今年上半年，西康路长寿路区域商品住宅成交均价十年涨幅居上海区县前茅。然而该地区却一直缺乏合适的社区商业项目，餐饮配套和社区服务都难以满足当地居民。因而中信资本瞄准该机遇，巨资打造上述项目。
　　此外，浦东嘉里城、金桥板块、凉城板块等都陆续有新的社区商业项目出炉或扩建。
　　莱坊国际中国区董事孙俊安指出，随着中国城市化发展的进程和人均可支配收入与消费支出的增加，未来社区商业比重将逐步提升，社区商业发展空间潜力较大，未来会涌现出更多的社区商业项目。
　　抓住“老和小”
　　社区商业有如此美好的前景，也成为实体零售业者应对电商的策略之一。这让业者看到了曙光，但是如何做好社区商业？
　　“首先，老人是最有自我分配时间的人，因此社区商业的重点对象之一就是老年人。而且老人大多不会选择网购，而是偏向于实体商业的消费。这就意味着社区商业必须注重老年人群体。2015年之后，中国老龄化速度进一步加快，有公开数字显示，到2020年，中国60岁以上人口将达到2.48亿，2030年该数字将超过3亿，2050年将超过4亿，占总人口的比重将达30%。”首都经贸大学教授陈立平表示，老人作为社区商业的主体消费人群之一，运营必须注重和满足日常吃饭、基本医疗、康复等功能，来满足老人的需求。
　　乐坊看到了这一点。
　　“我们会注意到中老年人现在对广场舞的热爱，因此我们一定要留出更多面积来做广场舞空间，虽然这样好像会损失租金，但是必须这样才可以聚集社区人流。社区商业提供的产品是家庭高频消费的组合，这些占到社区商业70%以上的业态。便利、快捷、实惠、品质，是社区商业追求的目标。”崔明军告诉《第一财经日报》记者。
　　除了老人，孩子也是社区商业的一大重点。
　　“家庭是社区商业的基本消费主体，为了挖掘更多家庭消费空间，社区商业已经把儿童业态作为其重要组成部分。有数字显示，中国14岁以下儿童2.5亿，儿童消费支出占家庭收入的25%。2013年儿童消费市场规模4000亿元，而二孩新政下预计每年将增加人口150万～200万，因此社区商业的另一个重点就是抓住儿童市场。比如做儿童照看的服务、游乐设施、教育、儿童摄影等。”孙俊安表示。
　　此外，诸多业者指出，既然是“小而美”则意味着社区商业的面积不宜过大，一般在1万多平方米到3万平方米。社区商铺的人均商业面积0.6平方米以下；社区邻里中心的人均商业面积在0.6～0.8平方米；集合性多功能社区商业的人均商业面积在0.8～1.2平方米。
　　当然，投入到社区商业也并非完全没有风险，崔明军认为，从行业角度讲，社区商业还没有行业的定义者或者标杆出现。近几年受到众多开发商和投资者的青睐，目前的社区商业依然只是大型综合性商业中心的缩小版，还未能真正从定位、功能、业态、服务等各方面与大型商业中心形成差异，并建立“社区商业”特有的商业模式。莱坊报告则指出，目前受房地产发展和土地规划双重影响，社区商业成为诸多业者转型的方向，呈现出有过多的业者涌入的趋势，上海市场存量年复合增长高达24.9%，竞争较为激烈。社区商铺扎堆前景堪忧
& 　印象城、广百佛山分店、鹏瑞利季华广场、万达广场、佛山王府井，从去年到今年再到明年，佛山中心城区已经开业的、刚刚开业的、即将开业的大型购物中心，会不会让你逛街时有种挑花了眼的感觉，你还会去家旁边的小区商店消费吗?
　　今年年初，南都记者曾做一项统计，2013年佛山中心城区保守估计将有30万平方米体量的大型商业迎来开业期，而在2014年，佛山万达广场、南海万科广场、南海怡丰城、佛山王府井等商业面积超10多万平方米的项目，也将迎来开业期，规模更甚今年。
　　这对社区商铺的经营，并不算是一个好消息。南都记者本周对禅桂中心城区一些新交付的社区商铺经营情况进行实地走访时就发现，小区商家经营情况不理想，人气不够，频频转手，空置更是寻常事，甚至有早已成熟的小区，社区商铺“独守空房”四五年。
　　在业界看来，大型商业密集开业，相互竞争的同时，很大程度上也挤压了社区商铺的经营空间。但另一方面，社区商铺不限购不限贷，门槛也比大型商场的商铺低，去年1月迄今，仅仅禅城楼盘网签成交的社区商铺合计就有四五百间，投资者更愿意放长线钓大鱼，不看租金看差价。
　　社区铺的痛苦想挨过创业期不容易　空置是家常便饭
　　佛山社区商铺，经营不易。不少家住各个小区的业主和市民都有所耳闻，而南都记者本周对禅桂中心城区近2年新交付的商铺经营情况进行了一次摸底，商家反映挨过创业期不容易，而在一些稍老的小区内，商铺空置最长可达4年。
　　在季华东毗邻佛山一环的南海一个在售楼盘，位于小区售楼部附近有一条百米左右的商业街，此前对外发售的商铺，多数已经入住。但位于商业街西侧一连好几个商铺，都贴着“招租”的纸条，其中一个面积粗略估计有200-300平方米，由多个商铺连成一片，里面空空如也，也没有装修迹象。
　　记者已经是今年第二次来到这个小区的商业街，探访社区商铺的经营状况。在今年2月，记者在这一小区探访时，也曾留意到西侧的几个大商铺一直处于招商状态，以消费者身份联系业主时，对方开出“150元/平方米”的月租金，时隔半年却无商家问津。
　　在魁奇路和桂澜路交界处的禅城一小区，小区售楼部停车场外打着“桂澜路一线街铺”对外发售的广告牌。而这一小区此前交付业主的商铺，沿魁奇路和桂澜路分布，分为一层和二层两种，均为约6米层高，但除了部分银行网点外，已开门迎客的商家只有少数。
　　位于这一小区一家小超市老板告诉记者，“小区一期业主入住了，有一点人气，觉得这里前景还不错，就租下了这个铺面，100平方米左右，租金要6000元。”但这位老板坦承，小区入住率比预计的要低，人气不旺，生意也不好做。
　　在禅城、桂城近2年新交付的社区商铺中，经营艰难、普遍空置，几乎在每个小区内都会发生。即使是部分已经入住四五年的小区，社区商铺经营情况依然不乐观，在桂城东的金色家园小区，沿着简平路的一线街铺就有9间处于招商状态，其中一间400平方米由8间铺组成的大商铺，小区业主反映已经空置了三四年之久。
　　“这间商铺很大，好像从来就没开业过，我住进来都有5年。”金色家园的业主朱先生告诉记者，在这个已经入住五六年的小区，社区铺走马观花一样地换商家，有一个铺一年换了两三次商家，“开便利店、水果店，几乎每几个月就要换一次。”
　　社区铺的矛盾业主宁愿空置也不愿降价出租
　　社区商铺经营艰难，一边是希望成本越低越好的业主，另一方面则是希望租金收益更高的业主、发展商，这一低一高之间，让佛山城区很多社区铺的经营持续性下降。
　　“这个铺有400平方米，但不可以拆开租，月租是6万元。”在以消费者身份咨询商铺信息时，金色家园这个闲置已久的社区商铺业主简单地介绍了情况。而记者随后计算发现，这一商铺的租金高达150元/平方米，比市面常见的80-100元/平方米高很多。
　　今年2月，南都记者对以上一些小区的商铺租金水平进行调查时，一些空置的社区商铺业主，报价普遍都在100元/平方米之间。“以我们的经验来看，商家一开始能接受60元/平方米左右的水平，租了两三年后，现在可以提高到100元/平方米。”在佛山雅居乐花园购置有2间商铺的投资客王先生介绍道。
　　2009年，王先生以近2万元单价在佛山雅居乐花园买下这2间商铺。如今，禅城、南海目前在售的一二手社区商铺，报价普遍超过3万元/平方米。而价位上的变化，也在很大程度上推高了业主的期望值，而这种期望值往往和希望租金便宜的商家背道而驰。
　　在季华东的这个小区，位于商业街东侧的03号商铺，面积约80多平方米，却被一分为三，便利店、棋牌室和建材公司三种业态的商家“同一个屋檐下”。记者此前探访时就发现，一个“美宜佳”便利店只租赁这个商铺一半的范围。
　　不少商家也表示，社区商铺租金承受力有限，特别在小区入住率不高的情况下，消费力主要还是面向本小区。在金色家园小区，记者就发现一些经营已经有数年的士多、便利店，还兼做儿童兴趣培养、家政等多种生意，希望可以多赚一些钱，降低一些成本。
　　同时，发展商也对社区商铺的价值看涨。8月23日，全新的鹏瑞利季华广场开业，吸引了不少消费力，在这个大型商场对面，季华金品楼盘的销售人员就告诉记者，位于小区毗邻季华路一线的商铺，并不对外发售，而位于小区东侧非临街的商铺，才能对外发售，均价约30000元/平方米。
　　租售比堪忧最低至1：662，回报还不如银行利率
　　在合富置业房王网和满堂红地产网上，分布于禅城季华路、湖景路和南海千灯湖一带的社区商铺，对外放租的并不少，但租金水平却参差不齐，普遍在60-150元/平方米之间，只有季华五路个别楼盘的街铺，租金逼近200元/平方米。
　　在房地产投资领域，租售比是衡量不动产投资价值的一个标准，在很多城市，商铺的租售比临界值在1：200左右。而南都记者在这两大中介选取的近10个近期放盘的铺源中，所有的商铺租售比都低于这一“标准值”，部分售价高达元/平方米的社区商铺，租售比更是低至1：662。
　　“这种回报率比银行定期利息还要低。”针对这一情况，不少业界人士都拿目前佛山社区商铺的回报率和银行定期利息进行对比，不少业界人士也指出，近2年来佛山社区商铺市场可以承受的租金水平都维持在100元/平方米水平线上，并没有多少增长。
　　合富置业高级营业经理黄伟强就给记者算了一笔账，“打个比方，100平方米的商铺，如果是3万元单价买进，你再去卖可能需要4万一平方米，总价要400万，如果1万元的租金水平，一年空置2个月，年回报率也只有2.5%左右，的确是比银行利息要低。”
　　但黄伟强话锋一转，说了客户跟他算账的个案。他告诉记者，他一位购买商铺的客户，打算空置3年左右，合计租金约损失36万，但如果这个商铺增值超过30%，其获益就可以达到100万左右，转手收益远远超过租金的损失。
　　“租金其实也是慢慢涨的，我们当时的投入不大，现在二手起码卖3万多一平方米，但我们没打算卖铺，反正是肯定赚的。”投资客王先生是乐从一位钢材企业主。
　　在业界人士看来，佛山不少购买商铺的买家，都是经济实力雄厚的企业主阶层，他们买社区商铺，主要还是“着眼未来”。黄伟强介绍说，一些社区在一手铺发售过程中，有些企业主一买就是十间八间，几乎垄断了这个小区某一个面的街铺，在持有一段时间，二手报价涨上来了之后，其收益会更有保障。
　　投资者算大钱，不算小钱，而商家却算小钱，不算大钱，也形成了目前佛山社区商铺经营淡、销售热问题的本质。在禅城区房地产交易所网站，记者粗略统计，仅仅在禅城区2012年一年，碧桂园城市花园、
　　综合体、步行街压阵
　　小区铺单打独斗难成大器
　　今年内佛山3个“王府井”开业
　　今年销售出去的社区类商铺，也会在今明两年交付使用，招商开业。而与此同时，在佛山中心城区，今明两年还将至少新增5个全新的大型商业中心，“以大欺小”，意味着经营更为不易。
　　据南都记者统计，预计今年入市的大型商业，在佛山中心城区或相当于3个“王府井”商场。这些项目合计总建筑(经营)面积超过了30万平方米，相当于佛山王府井商业部分约11万平方米的三倍之多。
　　8月23日，佛山中心城区今年最受瞩目的商业中心鹏瑞利季华广场开业，这一项目商业体量为6.8万平方米，引入了西班牙的快时尚巨头“ZA R A”携旗下4大姐妹品牌M assim o D utti、B ershka、Stradivarius、O ysho进驻;瑞典的快时尚“H & M”也在这个项目引入了旗下姐妹品牌“M onki”。
　　鹏瑞利季华广场开业后，3天大酬宾期间吸引了为数不少的市民在这一项目消费。而同在季华路上，将开业的大型商场还包括王府井购物中心，这一项目商业物业建筑面积约11万平方米，2014年下半年开业，而佛山万科广场、禅城绿地中心也都计划在2015年左右开业。
　　在南海桂城，大型商业也迎来了密集的开业期。南海万达广场就计划2014年满铺开业，总建筑面积70万平方米，其中购物中心面积达到20万平方米左右，地铁金融城内天河城百货为主力店的商业面积为6.6万平方米，南海万科广场商业中心超12万平方米，也都计划在2014年左右投入使用。
　　在桂城，购物中心约7万平方米的创鸿城目前已经招商，在平洲，商业面积超过11万平方米的南海怡丰城也计划在2014年初开业，在整个禅桂中心城区，天量商业不断进入开业期，市民购物场所多了很多，社区商家h钱更难。
　　在业界看来，目前佛山大型商场的租金水平实际上也并不高，有业界人士透露，不少新开大商场的租金水平都只有200元/平方米左右的月租金水平，随着大商场之间的竞争更为激烈，其租金水平上行难度加大，在很大程度上也挤压了社区类商铺的租金水平。
　　社区纯街铺难敌综合体
　　综合大商场和社区小街铺，这种不对称的竞争似乎并不直接，但在佛山商业过剩的背景下，小区纯街铺目前“单打独斗”时的竞争力堪忧。
　　佛山一家著名商业企业企划负责人叶先生就指出，“社区商铺也是商业，虽然比较零散，但也在增加这个城市的商业饱和度”。他认为，从经营角度，社区小街铺商业氛围培育时间很长，和小区及周边人口基数等条件挂钩。
　　家住季华六路某新建小区的业主尹先生告诉记者，自己去年搬进了新家，由于季华路上的大型购物中心这两年新开了不少，如鹏瑞利、印象城等，自己有空都去逛，但家门口的商铺“一年都难得去逛，除了买少量生活必需品”。
　　“大商场可以一站式消费，而以湖景路附近的社区铺来说，需要10年左右的时间培育。”在叶先生看来，很多小区围合式的社区铺，本身定位不清晰，业态没有特色，在商业上没有运营，商家走马观花，聚集人气的能力比大商场差不少。
　　他建议，现在对投资者销售的社区商铺，往往是临街的商铺或者小区内街二线商铺，从未来的趋势来看，必须要走向社区商业，让社区生活更加方便，就近消费，留住小区和周边居住人口的消费力，定制一些商业形态，这样社区商铺才能持续经营下去。
　　而从现在来看，佛山一些知名品牌发展商，更乐意将楼盘本身打造成综合体，商业比例加大，把对外发售的商铺，统一“打包”进商业中心内。在禅桂，南海万达广场、禅城绿地中心、南海创鸿城、南海万科广场和佛山万科广场，都在发展商自持的商业中心之外，推出一些商业步行街的商铺。
　　社区在售一手铺调查
　　成交旺过去年普遍单价集中在3万元
　　尽管在禅桂中心城区，不少小区的商铺经营环境都不乐观，遭遇回报低、空置多等种种经营困境，但今年以来，禅桂中心城区的小区商铺销售，却没有丝毫降温的趋势。
　　在禅城，今年以来各大楼盘的商铺推售比去年还要旺盛。在禅城区房地产交易所网站上，南都记者查询了今年1到9月各大楼盘商铺产品的成交情况后发现，禅城城南、禅西等片区的在售楼盘所推商铺，成交十分活跃。
　　今年1月以来，住宅早已收官的城南海景蓝湾就推出不少街铺，并通过满堂红、合富置业等二手门店代理销售，根据禅城网签数据统计，这一项目从今年1月迄今，已经卖出了近100间商铺，平均成交价位在30000元/平方米上下。
　　同处于城南港口路板块的，还有碧桂园城市花园、沿海馨庭、东江商住中心等楼盘，这些项目都和海景蓝湾一样，今年均推出商铺发售，这一区域的住宅部分均已收尾，商铺产品都吸引不少投资者入场。
　　记者采访中发现，在季华路沿线，新旧楼盘街铺产品也是推售两旺。如位于季华路湖景板块的鸿业城市花园，在今年三四月，商铺网签成交50多间，而佛山万科广场最高网签成交价达到了5万多元/平方米。
　　在禅西片区的张槎、南庄，在售楼盘的商铺产品成交也不错。其中位于张槎的保利香槟花园，借助轻工路开通等利好，所推商铺在今年几乎保持月月有成交的状态，万科城、港宏世家等南庄在售项目，也推出商铺面市。
　　一些项目，为了在激烈的商铺争夺战中脱颖而出，还推出了一些介于商铺和商务办公之间的“混搭”产品。如今年6月下旬凯德?城脉主推的商业部分，在售就包括40- 120平方米临街铺和花园式SO H O，一层等同于两层使用，2万-4万的售价，类似的产品在招商?依云上城也能看到。
　　在桂城，小区推出的纯社区类商铺不多。南海万达广场、南海万科广场、创鸿城等项目，所推的商铺，都是整合在发展商自持的大型购物中心或商业步行街中，和禅城楼盘热衷推出的纯社区类商铺有较大差异，最高单价更是突破10万元/平方米大关。
　　而对禅城的纯社区类商铺来说，投资者的选择余地并不狭窄，因此价位上保持在一定的范围内，除了佛山万科广场等个别项目，街铺价位可达5万-6万元/平方米外，多数禅城的小区商铺，定价都在3万元/平方米左右。
　　投资者前赴后继买铺，似乎并不在意这些铺位的经营情况。“主要还是门槛比较低，有闲余资金，增值空间还有一定保障。”较早在佛山雅居乐花园买社区铺的王先生，观点得到很多投资客、业界人士认同。
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　　上文《社区商铺扎堆前景堪忧》出自天霸商场网，转载文章《社区商铺扎堆前景堪忧》请注明源于天霸商场网。文章《社区商铺扎堆前景堪忧》的关键词是社区商铺扎堆前景堪忧。关于社区商业的种种痛点迄今为止最实用的分析_联商网
关于社区商业的种种痛点 迄今为止最实用的分析
社区商业玩家甚多，但真正赚钱的少。
过去，我们总是信奉唯快不破。高周转时代，大伙儿都拼规模拼速度，总是陷入火什么都干什么然后死大一片的循环。以前说综合体好，一窝蜂就冲上去了。后来说，社区商业有前景，又一大波砸钱干上了。
盲目复制造成大量的社区商业很容易过时，对于消费者的实际需求，了解的太少。
RET睿意德中国商业地产研究中心总经理崔崇彦表示：“中国很多社区商业的开发往往是作为其住宅项目的附属产品，在快速发展的背后，出现了不少令人尴尬的难题。”
眼下，也并未出现一个高度可复制的社区商业模式。
针对社区商业的痛点，小睿请RET睿意德社区商业的操盘手们总结了一些可供参考的好案例和解决思路，希望能为关注社区商业的朋友们带来一些启发。
社区商业的三大痛点
一、小资本追求点状???利益
虽然在成熟市场社区商业消费占比已经达到70%，而我国仅有40%，看似潜力巨大但由于商业在中国缺少多渠道变现能力，大部分社区商业被规划成更容易变现的街铺，面向中小投资客销售，而众多小资本天然具有直接逐利的目的，在社区商业运营中没有人愿意承担吸引客户和规避同质化的责任，导致租金无序增长，业态过于单一，直接决定其难以长久存活，也难以形成合力。
虽然我们都希望社区商业可以小而美的生活，但每个投资人都不可能放弃追逐最高效益的目标。这就形成了社区商业非常尴尬的事，所有人都追求点状效益而非系统效益，最后就是没有效益。
二、市场缺乏有序引导
虽然早在19年前国内就引入了新加坡的邻里中心概念，在现在看起来是可以很好的解决社区商业发展困境的模式，但邻里中心的发展需要政府强有力的规划，现有规划体制下，社区商业街铺大量充斥市场，导致供应严重过剩比起有之过无不及。
同时对于居民日常生活急需的一些业态，其本身盈利能力差，难以承受投资者逐利的要求，而政府却缺少必要的补贴和帮助，最后导致市场更加无序。
而这种情况在新加坡又恰恰相反，这就是我们看到明明有需求却没法供应的原因。
三、中小型社区mall活力欠缺
中小型社区mall在国外有着非常强的生命力，但在中国现阶段依然是个难题。
A.居民需求多元化不足，导致大部分中小型社区mall依然要靠常见主力店吸引客户，租金收益受损;
B.工作强度与文化导致社区mall经营时限短，商户经营相对困难;
C.规模小运营推广难，体验业态少，跨社区吸引力弱;
D.O2O未来对社区商业造成比购物中心更大的打击。
社区商业的4种玩法
国内几大顶尖住宅开发商已经研发成型了自身的产品线，成为其住宅社区的标配，一般都是以餐饮为主打，休闲娱乐配位，特业为重要补充，再辅之以超市为代表的零售品类，最后是线上服务的植入。例如，恒大打造影院剧场模式、万科打造“五菜一汤”模式、协信创建星光邻里、龙湖创造产品线星悦荟、花样年打造彩生活社区。
目前社区商业按规模体量与辐射能力，可分为四类：
1、区域中心
区域型社区商业中心是房地产大盘时代的产物，其出发点是节省社区居民生活购物成本，以高度集中的商业运作模式服务社区中各个组团并可辐射吸引大量区域外的消费群体。
这类项目大多选址在居民区聚集区或者新兴住宅区内，区域有数十万常住居民，并不断增长，具备中等偏上的消费能力。
证大?大拇指广场内设大型超市、主题商场、精品购物、休闲娱乐、艺术中心、四星级酒店等业态，广场以块状规划，共22个建筑体块，以地上两层为主。大拇指广场的规划比较注重文化附加值的营造，除了引入常规的零售主力店外，还引入了廊桥创意服饰，创意家居，证大艺术馆等于与文化关联度强的业态。
2、邻里中心
新加坡的“邻里中心”最初是用来解决城市人口不断扩张对于土地的合理利用，分布于政府组屋区内，其实质是购物中心。
目前国内很多类似于邻里中心(社区商业)的业态不成规模、不成气候，服务也不完善，主要以商业街为主没有完整的配置概念。但苏州工业园区邻里中心却是一个很好的成功案例。
服务：苏州邻里中心平均建筑面积约205万平方米，配置社区活动中心、文化中心、生鲜超市、要点、诊所、银行、通信、餐饮、洗衣、美容、文化用品、维修等12项基础功能，综合全面的服务涵盖;
物业：综合性大厦，大多为四层;
配置：按2万人组团配置一个邻里中心标准规划，2万人组团一般有5/6个住宅区，辐射直径为0.5-1.5公里，面积按平方米/千人配置;
定位：80%服务业，其中40%-50%为餐饮，12项功能必备;
运营：功能定位在先，招商紧随其后，再将单纯的物业管理跨越到“现场管理加物业管理”;
销售：三权分离，承诺投资回报的产权式商铺销售模式。
招商：主要针对品牌连锁商家，开发成本加物业费的低租金吸引经营者。
3、商业街区
位于住宅社区内，以平面形式并按照街的形态布置的单层或多层商业物业，主要基于住宅区周边商业配套不能充分满足居民的日常生活需要，作为补充而产生。
万科2049定义为高端社区商业消费模式，每个商业项目都配置了专门的运营团队并由万科物业负责物业管理，与“万科广场”“万科大厦”“万科红”系列品牌成为万科商业地产的产品线。
万科2049五d坊是上海万科首创的“原?享未来生活心体验”商业街，业态涵盖精品餐饮，生活娱乐、教育亲子、商务会所、休闲旅游，项目由日本设计师负责。
4、社区底商
物业范畴，建筑类型而言，以住宅、公寓等物业作为商业、服务业设施的底层建筑为主，低层次的社区配套实体组成部分，满足自身或附近区域内居民消费需求。
社区底商一般由于规模小，吸引力有限;生活服务为主，无特色;难以统一运营管理而沦为配角。
社区商业你问我答
小睿选取了上周人气最高的三大热点问题，请RET睿意德的社区商业操盘手们作答，欢迎拍砖。
社区商业一旦分拆销售，再统一招商运营的难度较大，请问目前国内有经营状况比较好的销售型社区商业项目吗?
RET睿意德策略顾问部经理叶文青：
“ 社区商业主要以满足周边住宅居民便捷性消费需求为主，通常体量不大，过去开发商为追求资金快速回现，均采取销售模式，因此业态较难控制。随着未来社区商业向精品化、特色化、主题化方向发展，越来越多开发商不再采取纯销售的盈利模式，通常可采取主力店持有，或是先租后售(即带租约销售)等模式，来控制业态与商业品质，其余散卖商铺，在业态上也可有所指引，销售过程中采取帮组模式，帮助投资客对接商户或加盟商，即保证业态又可控制投资客的租金回报。
像古北黄金城道或万科海上传奇，都是上海较成功的销售型社区商业。
针对四线城市，社区商业体量过大，销售困难，有何奇招?
RET睿意德中国商业地产研究中心总经理崔崇彦：
“ 销售困难通常会是两种情况：一是城市商业体量供应多，而人口少，这样社区商业不能只考虑做周边居民消费，而应拖动更广地区的人过来消费。这需要企业做一些工作：包装主题，例如RET睿意德2006年在昆明服务的一个项目有3万平方米的社区商业周边人口较少，通过包装昆明茶都主题，销售非常好，溢价50%;建立加盟店孵化基金，帮助全国连锁品牌孵化，打造独特的消费业态。二是面积划分不合理，建议调整面积划分，划出一些特别小的铺拉高单价;对大面积铺先招商再带返租销售。
商业综合体动辄上百亿，但是一些县级城市也有一定需求，能否设计一个精简化的微型社区商业?
RET睿意德中国商业地产研究中心总经理崔崇彦：
商业规模是确定社区商业类型的基本要素之一，特别是对于未确定商业面积的项目来说，规模的定位更是重中之重，适中的商业规模才能有利于项目的整体发展。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，一般情况下，社区商业的规模越大，人均商业面积越高，其商业的对外经营性质越强，呈现出成正比的关系。
规模定位中主要考虑的因素有：区域的商业市场容量;市场整体租售状况对项目规模的影响;项目的商业属性(外向型、中间型或内向型);主力店的带动效应;竞争性项目对项目规模的影响;市政规划对项目片区商业规模的影响;项目自身条件对规模的影响等等。
而社区商业与传统购物中心项目相比，零售比例低，平均租金水平低，社区商业更注重服务和休闲，所以在餐饮休闲和生活服务类的业态占比会比一般的购物中心的比重高，而零售的比例会有所下降。
所以，如果就精简化的微型社区商业而言，3万平米儿童综合体可供参考。
（来源：RET睿意德）
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