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一路一带国家宏观经济调研越南篇
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3秒自动关闭窗口“一带一路”将推动越南购房潮，让你看看越南房地产值不值得投资？
2017年10月，《“一带一路”大数据报告（2017）》报告正式发布，报告中“一带一路”国别贸易合作度从贸易进展、贸易结构、合作潜力三个方面量化分析我国与各沿线国家的贸易合作进展以及未来发展潜力，指数结果显示，我国与沿线国家的贸易便利化水平不断提高，未来贸易增长的潜力巨大，特别是与周边国家贸易合作愈加紧密，越南、泰国、菲律宾、马来西亚和俄罗斯位居前五。伴随国内“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”长远战略定位，预计国内房产市场的调控政策将不会松懈，国内房价涨幅受限。同时目前房产限购限贷的大环境，也给投资者加压，促使投资者纷纷将视线投向海外房产市场，这也是现在海外资产配置受到越来越多高净值人群青睐的主要原因。
中国“一带一路”倡议在东南亚地区的推进也将进一步强化中越两国的贸易合作和基础设施建设水平。截至2016年，中国已连续12年成为越南的第一大贸易伙伴，是越南第一大进口来源地和第四大出口市场。根据越南至2020年的铁路发展规划，越南将重点发展城市铁路交通及连接城内与郊区的铁路运输。据新华社报道，8月9日首列发往越南河内的“中越班列”已从广州大朗站启动，该班列较海运能节省一周时间，运输成本比公路低50%，将成为联通粤港澳大湾区和东盟国家的快速运输通道。
近年来，在国内一二线城市房价节节攀升的当下，开发商和购房团们的余热还在波及更多的海外市场。而作为中国人海外出行的首选地区之一，东南亚无疑具有置业方面很强的地理和价格优势。3-5小时的飞行距离，相比于十几个小时飞到欧美及澳大利亚等地，中国人看上去会更容易想到东南亚买房投资。在传统的海外置业目的地——北美和澳大利亚之外，中国人对东南亚楼市的兴趣正在迅速升温。当下，中国购房者对于越南楼市的兴趣正在上升：距离最近、价格低、回报率高、政策开放。未来十年看越南，房价在东南亚垫底的越南，一向被人看作是房地产投资的“价值洼地”。胡志明市的房产租金回报率能达到6.5%左右，年化收益率比东南亚其他城市高出1.5至2.5个百分点。较低的房价水平、较高的租金回报、迅速增长的中等收入群体和日益开放的经济结构，以胡志明市为代表的越南似乎具备了房价“起飞”的一切必备条件。
2015年前，由于要求非常严格，外国人很难在越南拥有自己的房产，如法律要求必须获得越南的永久居民身份至少一年以上的时间，或为该国做出杰出贡献得到总理的肯定，同时，还要求必须具有大学及以上学历，在经济部门工作，或具备越南所需要的专业知识或技能，或与越南公民结婚等。而且，即使满足要求，在获得购买权之前还必须完成许多复杂的行政程序。
从2015年开始，越南政府的态度对房地产市场有很大的影响，目前越南政府对房地产市场的态度是大力支持的。政府的思路是吸引外资进入房地产市场，既可以引进竞争避免垄断，进一步活跃房地产市场，又可以增加高端房产的购买人群和消化能力。还可以促进国家经济前进的发展，同时这也是一种国内经济风险转移的方式。目前房地产领域吸引外资在越南投资领域中排名第二，占越南外资的9%。从2015年7月份起，所有已经获得签证的外国人都能在越南境内购置房产（包括公寓和别墅），且该房产应属于商品房开发项目。该规定并未限制每个外国人购买房屋的数量，但却限制了每幢楼中外国人购买的房产不得超过30%，且在一个特别行政区内外国人购买的别墅总数不得超过250套。
目前，6条越南对外资者改变法律的注意：
1.有合法越南签证的外国人都可以来越南买房地产。
2.所有的外国投资基金，银行，越南分公司和海外公司的代表处都有资格买。
3.所有的房地产类型包括公寓和地产（别墅和联排别墅）都可以买的。
4.外国人可以购买的数量没有限制，但由外国人拥有的住宅单位总数在一个公寓区不能超过总套数的30％，即不超过250套房子在一个特定的行政（或相当于）以前是外国人只可以买到一套房子。
5.属于外国人的房地产都可以转粗、买卖、继承、抵押。以前只为业主居住者目的。
6.外国人有50年的产权，还有一次再延长50年的。外国人跟越南人结婚会有永远的产权。
越南政府网站报道：胡志明市人均国民生产总值（GDP）将达5538美元，2011年-2016年，年均GDP增长9.6%，是全国平均增速的1.66倍。其中，服务业增速最高，年均增速为11.2%。
据不完全统计，越南胡志明市目前有八万多名韩国人，七千六百多名日本人，一千两百多名德国人，六千多名菲律宾人和许多（具体数据不详）的中国人，他们中的大多数长期在此居住。在平阳省也有数以万计的外国专家在当地工业园区、医疗和教育机构工作。据越南计划与投资部的官方数据显示，截至2017年7月底，越南吸引到的实际外商直接投资(Disbursed FDI)额已达90.5亿美元，同比增长5.8%；同期已注册FDI(Registered FDI)总额达219.3亿美元，同比增长52%。这表明2017年越南房地产市场继续呈现平稳增长态势，原因在于政府所出台的一系列政策已发挥效果，为实现宏观经济可持续发展创造便利条件。
越南政府的开放政策、越南旅游业的巨大发展潜力以及不断涌入的外资，为越南经济增长提供了重要动力。因此，我们认为目前越南仍是亚洲最有前途的市场之一，而投资越南的房地产无疑是从该国经济增长中获益的最佳途径。截至2017年5月，越南接待外国游客量超过520万人次，同比增长29.6%，同时，越南政府已颁布决议，继续对外国公民施行免签政策，其有助于吸引更多外国游客赴越南参观游览。
胡志明市去年房价涨至五年高位
在越南的经济发展高度集中在最大的城市胡志明市（西贡），2014年城镇化率分别为82.1%和44.5%。国内劳务移民是推动城镇化进程的主要力量。据总统统计局统计，移民在胡志明市人口中占16.9%，预计每年将有10万人。
快速的城市化，大量劳务移民和日益缩小的家庭规模为胡志明市建立稳固的住房需求。
随外商投资外派到越南的白领阶层及本地逐渐富裕的家庭带来的新增和改善型住房需求，成为越南地产需求增长的两支主导力量。从2012年到2016年，胡志明市的中低端住房成交量实现了8倍的增长，而结合对人口结构与收入结构的分析，未来需求更多会集中在此类住房。
根据第一太平戴维斯此前发表的2017年第一季度胡志明市住房价格指数显示，受大量高端楼盘成交推动，胡志明市房价指数在2016年快速升高，并于2016年第四季度达到五年来的高位。而在该机构在今年第二季发表的报告中显示：胡志明市整体住宅销售交易达到2011年以来最旺水平，共录得1.16万笔交易，其中单位价格在每平方米1200美元至2000美元的B类住宅与每平方米售价在1200美元以下的C类住宅成交升势较为显著。
虽然高额的投资回报率使得海外置业大受追捧，但是作为普普通投资者，面对陌生的海外市场，贸然投资不仅投资回报率低，甚至可能遭遇地方高额房产税、开发商不兑现承租承诺等各类陷阱，导致投资失败。所以，如何了解当地房产政策、获得一手市场资讯，是海外投资时的重中之重。因此想要成功进行海外置业，规避隐藏风险，选择专业的国际型房产中介是其中必不可少的环节。
万事利越南房地产公司重点聚焦越南当地房地产行业，包括房产投资咨询、开发、经营、理财、租赁管理、建筑材料及家居配套。为来越南投资者提供最专业的越南房产咨询服务、最全面的越南投资分析、最前沿的越南买房政策，为您提供优质、齐全的越南房源，让您的越南置业更便捷、更高校、更省心。
目前，万事利房产公司有一下业务：
1、销售楼盘：第一郡（VINHOMESGOLDEN RIVER，SAIGONONE）、第二郡（MASTERIAN PHU，Q2THAO DIEN, NEW CITY THU THIEM, ESTELLA HEIGHTS, VISTA VERDE，ONE VERANDAH ）、平盛郡（SUNWAH PEARL）、第四郡（LANCASTER LINCOLN）、第七郡（THE VIEW、THE GOLDEN STAR）、芽庄市(BEU RIVAGE CONDOTEL)等。
2、租赁：本公司在胡志明市各地区楼盘有出租房源，根据您的需求，我们会为您寻找合适的房租。
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越南房产：外国人在越南买房政策大揭秘
在我们了解越南房产之前，先来了解一下越南这个国家。关于越南越南是的人口很多，截至2015年，约为9170万，是亚洲第八人口最多的国家。经济快速增长的越南有着得天独厚的地理位置：毗邻中国北部，西北部接壤老挝，西南部靠柬埔寨，东南部横跨中国南海与马来西亚相望。1975年越南统一至今，河内一直是越南的首都。其中最大的城市是胡志明市，主要行业虽然还以农业、渔业、林牧业、矿业等为主，但近年来经济发展迅猛，越南房产市场在稳步上升中。越南指南日，“越南土地住房法”（LRH）鼓励外国人投资，取消了之前几项对于外国人在越南买房的限制。现在你需要知道的越南房产投资信息如下：越南买房资格个人：只要是通过合法途径进入越南，外国人想在越南买房是有资格的。企业：所有外商合法的投资，包括在越南投资基金、银行、在越南注册过的外企分公司和代表处，都有资格购买越南房产。房产投资范围新的政策规定，凡是符合资格的个人或企业可以购买和拥有越南所有类型的房产，包括公寓和独立房屋（别墅或排屋），这是政策的一个变化，因为之前外国人在越南买房是只能购买公寓的。外国人配额限制1、外国人在一个小区的公寓内不得拥有超过总数30％的单位;2、对每个越南房产项目投资的独立房屋数不超过总数的10％。房屋用途外国人拥有的物业可以出售、分租、继承和抵押（之前只能为所有者自己使用）。土地所有权（i）外国人买房：从发行所有权证书之日起最多50年所有权（如果经当局批准，可能延期）（ii）外国人+越南籍配偶买房：永久地契（iii）外国企业买房：直至投资证书中指明的期限（包括延长期限）新版越南房产投资包含的税目*以下税费适用于房产销售交易增值税（VAT）：任何本地或外国人出售越南房产的增值税均为10％。所有权登记税：获得房屋所有权证书的注册税为房产价值的0.5%。个人所得税（转售）：如果通过转让或转售公寓和房屋赚取个人收入，必须按交易价值的2％支付个人所得税。个人所得税（租金收入）：如果通过租赁房屋/公寓赚取个人收入，必须支付5％的增值税和5％的个人所得税。对于每月超过150,000越南盾（约454元）的租金收入，每年需要缴纳营业执照申请费1,000,000越南盾（约302元）。房屋管理费：根据现行规定，给予最低管理费。&（据亚洲房产）
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环球资讯排行2018年06月越南房地产值得投资吗，越南房产投资前景如何?_百度知道
越南房地产值得投资吗，越南房产投资前景如何?
我有更好的答案
越南房地产值得投资，看看它的前景优势吧业界称越南房地产市场形势乐观,下一个投资热点越南为什么说现在是投资越南房产的最佳时机！越南国会于日批准了《住房法》修正案，取消了对外国人购房的很多限制，修订后的法律将于日生效。此举有助于增强越南房地产市场信心。按照新的《住房法》，拥有赴越签证的外国人、外国投资基金、外资银行、外企在越分支机构和代表处均可购买房屋，可购买公寓和包含土地产权的别墅。越南房地产2018现状：2018年预估房价仍有不错的表现，市中心第1郡第3郡第8郡及新兴都会区第2郡涨幅更高。
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我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。泰国房产vs越南房产，投资潜力比一比！
来源：作者：
&　　hello，小编又来了，上次写了对比之后，收到很多客户的留言和反馈，不管好的坏的，都是对小编工作的一种支持，万分感谢。同时小编也发现，原来有那么多人关注东南亚市场，尤其是房地产板块，这让小编觉得工作有意义。
　　继马来西亚、柬埔寨之后，我们将目光瞄向越南，这个千年神秘的国度，并从各个方面分析其投资潜力，再对比泰国之后，希望您能有个明智的选择。不多说，Go!
　　1、地理位置
& & & & &&
　　从地图上看，越南北接中国，西与老挝、柬埔寨接壤，东、南两面面临南海，是个南北长东西窄的沿海沿边国家。这样的地理地形有利有弊：优势在于海岸线长3260多公里，利于发展港口经济；不足之处东西窄，毫无纵深，公路、铁路建设受限，总体来说交通基础设施落后。从军事角度来看，防守非常不利，一有任何风吹草动都逃不过领国的眼睛，容易受到威胁，社会环境不稳定。历史上越南多次遭受战争的肆虐和它的地理位置分不开。
　　泰国和越南同处东南亚，政治上都是东盟成员国，还是&一带一路&沿线重要国家，具备得天独厚的优势，市场潜力巨大。
　　2、经济概述
& & 为更直观的了解两国的实力，下面就两国的一些指标进行对比。
　　越南属发展中国家，近年来大力发展经济并取得不错的成绩，2016年GDP为2026.16亿美元，经济增长6.3%。通胀率3.19%，物价上涨厉害，通胀压力大，越南也是亚洲通胀最严重的国家之一；相比起来，泰国的通胀率就小得多，仅为0.79%，物价也维持在稳定的水平。
& & & & &&
　　越南人口数量在2016年时为9270万，预计到2020年人口破亿。不可否认，越南人口总量在快速增长，但是仅33万平方公里的国土面积，这样高的人口密度（298.9人/平方公里）会造成资源供应短缺，人均GDP仅2186美元，比我国中西部地区还低。泰国人口约为越南的三分之二，而人均GDP却为越南的2.5倍，人民更富裕，更能支撑泰国不断上扬的房价。
& & & & &&
　　越南盾作为流通货币，汇率对美元约为22727：1，对人民币约为3409：1。从历史来看，越南盾的趋势性贬值，是你在投资越南时无法回避的问题，而且越南对外汇管制非常严格，外币入越容易，出境或是汇款则没那么容易了。
　　小结：越南自加入WTO以来，凭借其廉价劳动力以及区位优势，以纺织业主导的经济较快发展，2016年时还签订了跨太平洋伙伴关系协定（TPP）协议，TPP对越南的发展有促进作用。但是预想是好的，特朗普上台后对TPP协议不以为然，甚至欲废除，越南的经济势必会受到影响。2016年的经济增速首次放缓，世界银行预估年越南的增速还将继续放缓。从长期来说，宏观经济不稳定，投资房产风险更大。
& & & & &&
　　3、楼市发展
　　越南房地产市场从90年代初开始发展，直到2015年7月才真正放开外国人购房限制。本身发展时间就不长，却在几年前遭遇&寒冬&--房产泡沫破裂及市场崩溃，越南经济也深受重创，股市、房价暴跌，近两年才从谷底回升。
　　河内和胡志明市的房价从2005年起就一路攀升，到2012年时胡志明市的一些高端楼盘价格就已达到美元/㎡。楼市过热，房价快速上涨，普通民众难以承受，同时也脱离了越南本国的经济增长的支撑，终于在年房产泡沫被引爆，随之而来的是房价下跌30%-40%，胡志明市的降幅更大，经济发展严重衰退；而在经历了3年的楼市低迷之后，市场逐渐复苏，均价几乎恢复到历史高点，目前胡志明市稍靠近市中心的房价基本4000美元/㎡，郊区也要1800美元/㎡，相对越南这个人均GDP只有2186美元的国家，这样的高房价不禁令人唏嘘，同时也感叹越南房地产的&畸形&发展！
& & & & &&
　　反观越南房地产泡沫的形成，以下三个原因影响最大：第一，越南自身经济基础薄弱，政府通过政策措施吸引外资投入，依靠外资拉动经济的增长。而当大量外资流入，并大举进入房地产领域的时候，房产泡沫也在不断累积，并且越变越大；第二个主要原因是当时越南的楼市供需极不平衡，供大于求，仅仅依靠本土上层阶级以及外国投资客是难以消化楼市过热带来的高库存；第三个原因就是房产投资过度。越南股市不行，富豪手上的闲钱没处花，于是他们大量投入房地产，也就造成了房产投资过度。现在楼市还在回暖，高房价的到来让人心有余悸，这波房产热潮能走多高多远，小编不知道，但历史总是惊人的相似！
　　有人说，泰国不也发生过房地产泡沫吗？是的，1997年。泰国和越南不同，经济发展依赖外资的程度较低，因此泡沫的形成和破灭有着本质的不同，而且距今已有20年，随着旅游业的蓬勃发展，泰国房地产市场逐步回归理性，朝着健康、良性的方向发展，市场稳步上升中，投资热度依旧高涨。
& & & & &&
　　我们同样看到，不仅是泰国、马来西亚，越南也吸引着越来越多的投资者。从大的方面讲，这是一次机遇，意味着东南亚市场在不断扩大，对各国投资者的吸引力也在逐步加深。而想投资越南房产的人，小编认为以下风险需要警惕：
　　（1）、汇率波动风险--越南经济体量小，抗风险能力差，易受外部影响，一旦有危机发生越南盾贬值的速度非常快，根本没有给你撤离的时间，损失也更大。
　　（2）、市场风险--房价起点高，房贷利息也高，能买得起房的不是达官显贵就是外国人，受众面小；而且房价和收入差距过大，甚至跟不上房价上涨的速度，容易形成有价无市。
& & & & &&
　　4、消费人群
　　前面提到，胡志明市郊区和市中心的房价差距较大，郊区价格1800美元/㎡，市中心最贵的公寓价格可达9000美元/㎡。越南年轻人，一般的工薪阶层，月薪也就250-500美元，高级白领的月薪也就比500美元高一点，而且仍有20-30%的人口属于贫困线以下，这样的高房价是大多数越南人无法承受的，买房对他们来说&难于上青天&。另越南实行的是土地私有化，买地盖房对他们来说更划算，成本也低。所以在越南买房的人要么是外国人，投资客、炒房客，要么是非富即贵的本地人。
　　在越南不仅买房贵，租房也贵。就拿胡志明市来说，好一点的公寓房租一个月元，虽有家具家电，但还是简陋&&总之租房并不便宜，作为租房主力人群的年轻人不得不和父母蜗居。真正有租房需求的还是外企常驻员工以及中产阶级。将近一亿人口的越南，仅仅依靠这部分消费人群，市场需求难免低了些。
　　泰国则不同，曼谷的住房消费人群还是当地人为主，多用于自住。随着中产阶级的不断扩大，住房需求逐步释放，甚至出现抢房现象，楼市火热可见一斑。租房人群也很广泛，工薪一族、留学生、外派员工、短长期外国游客等，无论是购房、租房，受众面广，市场空间也更大。
　　5、回报率
　　越南房产的租金收益率介于6-7%之间，这个还是越南投资前景最好的胡志明市的出租回报率，河内更低。在文章中就曾说过，曼谷6-8%的回报率只是起步，有的地方可达10%，甚至15%。房价上涨过快甚至不合理拖低了租金回报率，胡志明市就是最好的例子。
　　6、税费
& & & & &&
　　从上表看，在越南交易房产时需缴纳的税费都比较高。购买泰国房产产生的税费则较低，总额为6.3%，还是买卖双方分摊。根据开发商拆分税费的方式不同，买方需支付的税费从最低的1%到6%不等。一般的，从开发商处购买一手房源时，买方只需支付过户费1%，其余的5.3%由开发商承担。
　　外国人购买泰国房产可享永久产权，且无遗产税，越南只能享50年产权。
　　7、环境
　　居住环境：越南人的主要交通工具是摩托车，几乎人手一辆；高速公路相对较少，路况不佳；城市则拥堵混乱，基建设施落后，居民日常生活有诸多不便。除了胡志明市，其他地方更像是我国四线甚至以下的城市。
& & & & &&
　　牺牲环境来发展经济，越南在走中国以前的老路，实践证明这是不科学的，因此目前越南的环境问题也日益突出。多数工厂建在沿海地区，水源污染越发严重；大气污染严峻，各城市均处于超负荷状态，对城市建设造成巨大压力。
　　泰国的高速公路，城市之间的连接道路，比越南要好太多。居住环境自然不用多言，人家就是靠这个吃饭的，每年来泰国度假、养老的人多达千万。气候宜人，风光旖旎，物价低廉，生活丰富&&总有一个理由值得让你为这个国家疯狂一次！
　　社会环境：由于历史遗留问题，以及南海争端问题，越南人表现出来的是亲美不亲华，反华情绪颇高。2014年越南就曾发生过大规模的排华暴乱，暴民攻击中资企业、工厂，连日本、台湾等外资企业都不幸遭殃，打、砸、抢、烧事件不断，就像陷入一场小规模战争一样。其实近几年来越南反华事件已经发生多次，年也爆发过不同规模的反华游行，可见越南反华是多么严重。
&& 越南当地人会中文的极少，除了旅游从业人员会些英语法语，中文基本&对牛弹琴&.而泰国旅游业国际化程度非常高，在热门旅游城市，很多泰国人都在学中文，能讲简单的中文，吃饭的餐馆都配有中文菜单，生活沟通基本不成问题。
&& 宗教信仰：越南没有强大的本民族宗教，后来被法国殖民，天主教当时也是很腐败，没有好的信仰传播。再来就是红色了那么多年，没有什么太强的宗教信仰。
&& 泰国人95%都信佛教。泰国男子一生至少出家一次。出家，是这个国家信仰的体现，这也许是泰国不算富有，但幸福感却满满的原因吧！
　　越南的社会风气，很突出的一个现象就是腐败。根据透明国际组织最新公布的2015年&全球廉洁指数&（CPI）排名，越南在168个国家中排名第112位，得分31分（满分100分，得分越高，公共部门腐败程度越低）。越南人的腐败已是世界公认，而且这种特性根深蒂固。腐败严重，特别是官员，这对于长期发展都不会是一件好事。
　　综合以上，越南投资有其优势也有劣势，同样也是，但是从投资者的角度出发，分析利弊，综合考虑，从而选择一个最佳投资目的地，这也正是小编写下这篇文章的目的！
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