我去年买了个二手房，由于房价涨了很多，卖家要求毁约，我当然不答应了，起诉了对方要求继续履行，但是因为没有财产去担保诉前保全，就没有保全这套房子。现在好了，这边法院还没有开庭，卖家找人起诉他欠钱不还，另外一个法院查封了这套房子，由于我已经付了部分房款，房子也交付并且我已经装修了，我能申请保全异议吗，保全异议可以写我起诉在先查封在后吗？还有就是房屋被保全会不会影响法官判决继续履行呢？请有经验的律师指点，谢谢
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　　房屋被查封是不是属于事实上不能履行的范围呢，如果这样做就能达到毁约的目的，那以后只要想毁约就找人把自己告了就能毁了吗。买房的人本来就没有房，拿什么去保全财产，打官司真的是有钱人的游戏吗，国家只让我们买一套房，遇到这种情况却要有相应的财产做担保，那不是人人都要有2套房才能打官司了？
　　如果房子被保全了，虽然可以要求法院判继续履行，但是执行会有一定困难，不过另一起是欠款纠纷，你们付了房款，对方应该也可以解决问题了，可能最后也不会很麻烦，先等法院判决吧，现在房子被保全了，也就意味着房东不能转卖给其他人了，您可以暂时放心。
　　谢谢楼上的律师，只有等判决了
请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)法院不能强制拍卖被保全的被告的唯一房产吗？ - 知乎20被浏览<strong class="NumberBoard-itemValue" title="3分享邀请回答76 条评论分享收藏感谢收起0添加评论分享收藏感谢收起写回答被出售的保全房（一）保全房产被买卖 问题出在哪儿？
淮海网消息：市民胡先生是一起经济纠纷案件的原告，并且他对被告房屋申请了保全，但是这处法院保全房产却在保全期间，莫名其妙地被出售了，按理说保全房产是无法进行买卖的，问题究竟出在哪儿了呢？胡先生说，2011年，周某向他借了13万5千元借款,由于一直拖着不还，2012年6月，他将周某告上了法庭，法院当时判决胡先生胜诉。市民 胡先生：法院就判他把我的钱还了，他败诉。结果法院一直联系不上他，最后强制执行。由于一直联系不上被告，自己的钱拿不回来，胡先生当时向法院申请，将周某天山绿洲的房产进行保全，而法院也依法对该房产进行了财产保全，并且将《协助执行通知书》下达到了徐州市房产登记交易中心。市民 胡先生：把他的房子保全了，我的钱能拍卖能要回来，也是我的利益，我就这点利益。&原本保全房产被拍卖后，胡先生就可以拿回借款，但事情突然发生变化，今年9月份，法院发现该保全房产已经被正常出售。市民 胡先生：到那儿想给他贴封条封房子，结果一看住的是一个新户，人才买的房子。&而且新房主是通过产权处的合法手续够得，房产证、土地证两证齐全，限制买卖的保全房产为什么会被合法出售呢？胡先生和法院当时就找到了徐州市房产登记交易中心，在电脑系统中查询得知，这处保全房产于今年4月进行交易，被告周某委托他人通过产权处将房屋出售给了第三人。一边是法院对房产登记交易中心下达的协助执行通知书，查封周某名下房产，一边却是房屋所有权登记审核表上，显示此房无查封、无抵押的复审意见，对此，房产登记交易中心的解释是，系统程序出现的纰漏。市民 胡先生：他说程序问题，新程序和老程序没显示房子被封哪个地方没显示，他们交易大厅的电脑系统里边没显示房子被封。房产登记交易中心 房处长：现在我们新老程序并用，主要是在整个当中有一些情况，之前的个别地方细节上面考得不全。房产登记交易中心的房处长解释说，由于旧的房产登记系统是相互独立的，为了提高工作效率和正确性，他们正在投入使用新系统，将测绘、档案等各部分都统一到一个系统里，但是在信息挂接时，由于牵扯到人工再录入，才导致了个别信息出现失误，房产登记交易中心 房处长：他是我们两个系统，其中有一个系统就忽略了一下，他原来查封规定是期房按道理说登记完以后 到这边来以后我们应该继续走查封，他初始登记完以后过来以后查封信息没有跟着过来。编辑 & &尚慧婷
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法院诉前保全了我一套房产,请问我名下别的房产还能正常交易吗?
法院诉前保全了我一套房产，请问我名下别的房产还能正常交易吗？
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没有被查封的财产是可以正常交易<
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不影响别的房产<
咨询房管所<
您好！可以交易。。。。。<
您好，其他未采取措施的房产可以正常交易<
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别的房屋不受影响。<
您好，建议<
您好，可以的！<
可以正常交易<
你好，一般可以。<
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违法信息举报邮箱：签订买卖合同后，房屋被保全查封，怎么办
【裁判要点】
　　出卖人与买受人签订房屋买卖合同后，房屋被法院查封保全的，房屋买卖合同依然有效。但因我国是以不动产物权登记作为物权变动的生效要件，只有依法办理了房屋所有权转移登记，才能发生房屋所有权变动的法律后果。买卖房屋处于司法查封状态，构成法律上的“履行不能”，出卖人无法继续履行合同、协助买受人办理过户手续，买房人无法实际取得房屋。
　　【相关法条】
　　《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条
　　《中华人民共和国物权法》第九条
　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条
　　【基本案情】
　　李吉（人物名称均为化名）系北京市通州区宋庄镇某公寓某号楼251号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。日，李吉与王杰签订《房屋买卖合同》，李吉将涉案房屋出卖给王杰，房屋总价款149万元（含家具家电等）。同日，王杰支付李吉定金2万元，李吉将涉案房屋交付王杰居住使用。日，王杰支付首付款43万元。日，王杰支付首付款40万元。双方约定上述定金及首付款共计85万元应当用于解除涉案房屋原有的抵押贷款手续。
　　日，因李吉与案外人高翔的民间借贷纠纷案，高翔申请财产保全，北京市通州区人民法院作出（2013）通民初字第09386号民事裁定书，裁定对涉案房屋进行查封。王杰向法院提出案外人异议，被驳回。
　　王杰起诉至法院称：我和李吉之间的《房屋买卖合同》受法律保护，我已经支付了85万元购房款，现因李吉的原因导致房屋被查封，我的合法权益遭受损害。故诉至法院，请求判令：1.确认双方之间的《房屋买卖合同》有效；2.李吉继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，并协助我办理过户手续。
　　李吉辩称：我同意王杰的诉讼请求，上述合同是双方的真实意思表示，但是涉案房屋现已被司法查封，我无法继续履行。
　　一审法院庭审过程中释明王杰：涉案房屋处于司法查封状态，其与李吉签订的《房屋买卖合同》存在着履行不能的情形，其可以于履行不能的情形消除后另行主张或请求解除《房屋买卖合同》并要求出卖人承担相应违约责任。王杰仍坚持其诉讼主张。
　　【裁判结果】
　　北京市通州区人民法院于日作出判决（2013）通民初字第09926号民事判决：一、确认王杰与李吉签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回王杰的其他诉讼请求。一审判决后，王杰不服，持一审意见提起上诉，北京市第三中级人民法院驳回上诉，维持原判。
　　【裁判理由】
　　法院生效裁判认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违背法律的强制性规定，合法有效。故对于王杰要求确认王杰、李吉签订的《房屋买卖合同》有效的诉讼请求，于法有据，法院依法予以支持。
　　履行不能，是指实际给付的内容为不能，给付不能发生不履行（原）债务的效力。该案中，王杰要求李吉继续履行合同，协助王杰办理过户手续。而涉案房屋处于司法查封的状态，李吉无法继续履行合同、协助王杰办理过户手续，构成履行不能。经法院释明王杰，王杰坚持要求继续履行合同，故对于王杰要求李吉继续履行《房屋买卖合同》并办理房屋过户手续的诉讼请求，依据不足，法院依法不予支持。
　　【案例注解】
　　本案的争议焦点在于，买受人买卖房屋后，房屋被法院查封保全的，房屋买卖合同能否继续履行，买受人能否要求办理过户手续，买受人的权益如何得到保护。
　　（一）买房后被查封，《房屋买卖合同》效力不受影响。
　　房屋查封是指人民法院或其他司法机关把被查封人的房产贴上封条，或者通过登记机关对有权属登记的房屋进行权属限制，禁止被查封人对房屋权属进行转移或变更。在现实生活中，根据签订房屋买卖合同与房屋被查封的时间顺序，可分为“签前查封”（房屋买卖之前查封）与“签后查封”（房屋买卖之后查封）两种情形。
　　根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》及《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定可知，双方买卖房屋之后被法院查封的，房屋买卖合同依然有效。在房屋被查封后或者在明知房产被法院查封，买卖双方仍签订《房屋买卖合同》的，合同无效。本案中，王杰与李吉签订买卖合同在前，法院采取查封措施在后，该合同不违反前述法律和行政法规的强制性规定，亦不损害第三人权益，合法有效。虽然双方在办理房产过户手续之前，法院对房屋进行了查封，但房屋买卖合同的有效性依然不受影响。
　　（二）房屋被查封，能否办理过户手续。
　　我国《物权法》第9条第1款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由此可知，我国以不动产物权登记作为物权变动的生效要件。当事人订立了合法有效的房屋买卖合同，只有依法办理了房屋所有权转让登记，才能发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。这既是不动产物权交易安全性和公正性的需要，也是不动产物权公示原则的必然要求。本案中，王杰与李吉虽已签订了《房屋买卖合同》，王杰也交纳了首付款并实际占有使用房屋，但双方未办理房屋的过户手续，从法律上来讲，涉案房屋的所有权仍归出卖人李吉所有，买房人王杰并未取得房屋的所有权。
　　履行不能，又称“给付不能”，是指债务人由于某种原因，事实上已不可能履行债务。履行不能使债的目的客观上无法实现，因而导致债务消灭或转化为损害赔偿之债，债权人无法请求继续履行。学术上，以债务成立时是否有履行不能的事实存在，履行不能被分为“自始不能”和“嗣后不能”，自始履行不能，是指在给付义务成立之时给付即为不可能。与自始不能相对的是嗣后不能，即债务成立后发生的给付不可能。本案双方签订房屋买卖合同后房屋被查封，即属于“嗣后不能”。“嗣后不能”并不影响合同的效力，而是根据是否可归责于当事人分别处理。如果不可归责于当事人，则作为一种风险，依风险负担的规则处理；如果可归责于一方当事人，则作为债务不履行（违约），由责任人承担债务不履行责任”。嗣后不能体现在我国《合同法》第一百一十条的规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。
　　本案中，王杰与李吉签订《房屋买卖合同》后，在履行合同方面，王杰依约支付了部分购房款，李吉也交付了房屋，如果房屋没有被法院查封保全，王杰有权依据合同的约定要求李吉继续履行《房屋买卖合同》并办理房屋的过户手续。但由于李吉因他案的债务问题涉讼，诉争房屋在办理过户手续之前被法院查封，在诉争房屋权利存有瑕疵、无法办理过户的现实状况下，王杰要求李吉继续履行合同、协助办理过户手续，即属于客观履行不能的情形，王杰坚持要求李吉办理房屋过户手续的请求，法院无法支持。
　　（三）签订买卖合同后房屋被查封，买房人的权益如何维护？
　　司法实践中，签订房屋买卖合同后，房屋被法院司法查封的，笔者认为可区分不同情况采取不同的方法：
　　1、对查封执行提出异议。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”由此可知，满足三个条件（查封时房屋价款已经付清，查封时房屋已经由买受人占有，买受人对没有办理过户手续没有过错），购房人可向执行法院提出执行异议，请求查封法院对该房产予以解封，解封之后可要求出卖人继续履行合同并办理过户手续。本案中王杰在法院查封时实际占有房屋，其对未办理房屋过户手续没有过错，但因王杰仅支付了部分购房款，而未付清全款，故不符合前款规定的条件，其查封执行异议被法院驳回。
　　2、等待房屋解封。房屋查封作为一种执行措施，是有一定期限的。根据最高人民法院相关司法解释，人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。查封期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年，且申请查封人有案件败诉的风险。因此在房屋买卖合同有效的前提下，购房人购买房屋后被人民法院查封的，可以等待解除查封后要求出卖人履行房屋过户的合同义务。
　　3、提供担保财产、解除查封。如买受人要求继续履行合同并取得该房屋的所有权，则可与查封法院协商，由出卖人或买受人自己提供其他担保财产申请解除查封。提供担保财产后，法院解除查封，，双方可继续履行《房屋买卖合同》，买方可要求办理房屋过户手续。如解除查封担保是由买方自行提供的，其可以向出卖人进行追偿。
　　4、解除买卖合同，要求卖房人承担违约责任。法院查封可能是一个长时间的过程，而且房产很有可能被案外人申请执行。为避免损失扩大，买房人可以出卖人存在违约、合同目的不能实现为由行使合同解除权，要求卖房人返还购房款，并要求卖房人按合同约定或法律规定承担违约责任。（
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