长租公寓运营商怎么做保理业务_百度知道
长租公寓运营商怎么做保理业务
我有更好的答案
公寓宝的保理业务面向运营商，与长租公寓运营场景结合，以大数据风控为依据，为租赁性公寓运营商提供从收房、装修到出租等业务模块。包含收房宝、装修宝、家居宝、租客宝。
采纳率：100%
为您推荐：
您可能关注的内容
换一换
回答问题，赢新手礼包
个人、企业类
违法有害信息,请在下方选择后提交
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。想问下做长租公寓每平方装修标准多少钱 ？感谢？ - 知乎9被浏览<strong class="NumberBoard-itemValue" title="分享邀请回答2添加评论分享收藏感谢收起0添加评论分享收藏感谢收起写回答对话——在磐谷分期与公寓运营商细说装修那些事_网易新闻
对话——在磐谷分期与公寓运营商细说装修那些事
用微信扫码二维码
分享至好友和朋友圈
（原标题：对话——在磐谷分期与公寓运营商细说装修那些事）
6月20日，磐谷分期携手长租公寓神秘巨头举办公寓运营商升级计划沙龙。本次沙龙活动以装修干货分享为主，与二房东面对面细说哪些装修那些事。
磐谷分期渠道客户部副总监朱圣华以及磐谷分期杭州城市事业部城市总经理包江滔、麦家公寓工程部总监方志忠、复恒科技技术支持部经理吴刚在磐谷分期会议厅，分别在自己专业的板块，与几十位杭州本土公寓运营商，共同探讨长租公寓行业的未来发展趋势及以装修贷为主的金融、智能解决方案。
目前，长租公寓正在成为房企新的&宠儿&，超过万亿级规模的租赁市场,作为化解我国房地产库存的一个重要途径，让众多资本机构觊觎。它正在用惊人的扩张速度描绘着一幅&春意嫣然&的画卷。 但是，长租公寓要想提高入住率，就得装修。而装修改造需要较高的经济成本、时间成本、运营成本，其年投资回报率低、回收周期较长等项目性质，如何打造&轻资产运营模式&，为公寓企业投资减压，为都市租客打造生活化、个性化、品质化的居住社区。在今天的公寓运营商升级计划沙龙中都得到一一解答。
&我们今天齐聚磐谷，共同探讨公寓经营盈利之道，从装修、智能、金融等方面提升公寓经营效率，降低成本，增加收益。&磐谷分期的市场运营部副总监范广法做了开场词，并热烈欢迎了参会的各位公寓运营商。在开场词中，范广发提到对于公寓运营商来说，租客是第一重要的。抛砖引玉地就租客最关心的事&&装修。
分享装修干货，麦家品质如此造就 &
针对装修中所遇到的问题，麦家公寓工程部总监方志忠解答到：作为长租公寓的麦家积极参与到这场居住体验的革新之中，凭借其多样化的产品设计团队，将产品多次迭代，力求在用户的居住需求中融入细致的装修风格。还就长租公寓的水电、通风采光、排污、网络的等问题进行了一一解答。同时，方总还对现场各位公寓运营商提出怎样进行装修材料的选择等问题进行了详细的解答。
智能门锁怎么用，复恒科技现场操练 &
作为与磐谷分期的同一资本方投资的复恒科技，潜心研发了SaaS系统&麦滴管家&，用科技的手段解决公寓运营商的运营问题。复恒科技技术支持部经理吴刚在讲座中详细描述了智能门锁的后台管理系统，讲述了怎么安装智能门锁，如何运用后台管理系统对公寓进行管理，帮助客户提高管理效率。
磐谷应时而生，点燃装修分期 &
致力于打造租赁金融服务品牌的磐谷分期，一直以来都在积极地开发新产品，正如磐谷分期渠道客户部副总监朱圣华在接下来的演讲中说道，磐谷分期是一家很注重产品迭代的金融服务公司，时刻准备着为中小微存量房运营商、库存房开发商提供各个阶段的金融产品。怀有这样的理念，造就了磐股分期今天推出的装修分期，让各位公寓运营商不用再为装修款而烦恼。 & 磐谷分期渠道业务部副总监朱圣华在现场就如何最便捷的获得资金支持，提出磐谷分期的金融解决方案之刚刚上市的新款产品&&装修贷。在如今的长租公寓市场上，特别是集中式公寓装修款至少要占到整个成本的50%以上，很多公寓运营商会有这笔款项而烦恼。找银行贷款？可是银行需要房产证抵押，而公寓运营商不是房主，显然贷不了款。找金融公司？同样需要房产证的抵押。这时候要怎么办？磐谷分期推出的装修贷，不同于现在市场上的同类产品，它属于一笔授信业务。公寓运营商在装修中，可以自己去寻找适合的装修公司，签订合同约定付款期限，既可以拿着合同来磐谷，经过磐谷严格的风控审查，准入授信后，公寓运营商的装修总款一半数额就由磐谷来给您支付。不仅如此，磐谷分期还通过详细的授信额度计算方式，对租约年限、租金是否合理、风险控制等方面进行合理的评估，对公寓运营商装修贷的能否准入提供了一整套审核标准。简单的流程、严格的审核、快速的授信、实时的到款，磐谷分期竭力为公寓运营商提供各方位的贴心服务，帮助公寓运营商升级租赁消费习惯和提升资金利用效率，通过增加C端客户粘性，从各种衍生需求挖掘效益。&
作为金融服务者，磐谷分期有话说 &
作为存量地产行业的综合金融服务商，磐谷分期想要做的是帮助公寓运营商提供全方位的增值服务，为公寓行业做运营，是长租公寓朝着更专业的方向发展。磐谷分期杭州事业部城市总经理包江滔表示磐谷分期会通过优选资产，辅以稳健而不失灵活的风控措施及智能化的公寓管理系统，为公寓运营商提供优质的金融解决方案。 & 包江滔在现场不仅说到了金融方案，也带来一些客户案例的分享。就目前来看，无论是从市场行情的分析还是对国家政策的解读，各种利好条件频频指向公寓运营商。磐谷分期通过主要提供租约贴现融资服务，已经开发的房东贷、收房贷、租客分期，即将上线的装修贷等金融产品，已经引起业内广泛关注。根据我们调查，虽然租房的融资需求庞大，但设定一定的门槛，目前我们更看重是已有租赁运营租约两年以上的&二房东&，有运营才有现金流，而现金流是最好的担保证明！磐谷分期帮助提升公寓运营商的运营能力，增加租客粘性的同时帮助公寓挖掘租客潜在价值。下一步磐谷分期会继续完善和优化金融服务产品及种类，为公寓行业持续稳定提供发展助力。
不仅如此，我们还想在坐的各位宣布赠送门锁的活动通知，针对有机会采用我们金融方案的客户我们将免费安装智能门锁及安装费。这一活动引起很多在场的公寓运营商的兴趣。纷纷前来详细咨询活动的具体详情。
当然，我们敬业的业务员小伙伴们也一对一的进行了详细的解答。
房地产行业现已进入周期性的转折点，中国房地产行业正在从增量市场向存量市场转型，在国家多项政策规范并鼓励长租市场良性发展的大环境下，磐谷分期专注于为公寓运营商提供一站式全配套金融服务，直接授信给公寓运营商，进一步推动国内公寓行业走向规模化和规范化进程，助力一代公寓运营商完成新的征程。中国财经网
（免责声明：此文内容为本网站刊发或转载企业宣传资讯，仅代表作者个人观点，与本网无关。仅供读者参考，并请自行核实相关内容。）
(原标题：对话——在磐谷分期与公寓运营商细说装修那些事)
本文来源：台海网
责任编辑：王晓易_NE0011
用微信扫码二维码
分享至好友和朋友圈
加载更多新闻
热门产品:　　　
:　　　　　　　　
:　　　　　　　　　
热门影院：
阅读下一篇
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈广州长租公寓有哪些？装修时尚月租金最低500元！
来自：gz.zxdyw.com
日期： 10:07:07
浏览次数：
你知道吗？长租公寓的风口已现，越来越多的投资者涌入长租公寓市场，据说真实的长租公寓市场蛋糕远比我们想象中的大。那么，目前的广州长租公寓有哪些值得关注呢？本期，小编就来和大家推荐几个装修时尚月租金又合适的长租公寓给大家吧。觉得有用就分享给身边的朋友吧。
刚过去的10月份，全国25个城市发布了34次房地产调控政策，当中有关租赁的政策接近20次。
如你所见，长租公寓的风口已现。从政府官方、开发商，到投资机构、甚至有钱的个人投资者，都争相涉入长租公寓市场。
不完全统计，目前国内一二线城市已有大约118万套(含部分为规划中)长租公寓房源，若加上政府今年公开出让租赁土地所规划的8万套，及各种机构或市民所运营的小型长租公寓，真实的长租公寓市场蛋糕远比我们想象中的大。广州装饰公司就来和大家说说目前的广州长租公寓市场情况吧。
房企密集冲入长租公寓市场
事实上，早在两年前，租赁行业就开始萌芽。
2015年1月，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提出，积极推进租赁服务平台建设，发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度，拓宽融资渠道，推动房地产开发企业转型升级。此后2016年5月、207年7月，国务院又相继发布相关租赁意见，并加大力度抓落实。
至此，国内一二线城市纷纷响应，并相继发布地方政策，房企开始密集冲入长租公寓市场。
10月23日，保利地产发行国内首单央企租赁住房REITs，尝试有利于解决长租物业持有者可能面临的资金链问题。早在2015年，保利地产已创立UOKO公寓品牌。
而龙头房企碧桂园，也在数个月前也开始酝酿进入长租公寓市场，其首个长租公寓预计今年底在上海亮相。在此前后，新世界、凯德、招商蛇口、远洋、世联行、绿城、万科、绿地、保利、佳兆业、龙湖、金地、万达、旭辉等房企或机构先后开拓租赁业务。
综合各机构不完全统计，目前国内已有一定名气的长租公寓品牌至少达28个，各房企、投资机构等已持有或规划中的公寓至少达118万套，加上各地政府今年来公开出让租赁土地或竞配建租赁房所规划的至少8万套房源(源自中原地产统计根据全国目前出让的租赁土地超过500万平米，按照平均60平米单套计算)，相当于到明后年，全国的长租公寓或超达130万套。
实际上，目前国内还有众多已具一定品牌的分散式长租公寓、短租公寓及在线长租或短租公寓品牌，如私享家、一呆集团、途家网、58同城短租等，再加上众多市民所持有的租赁房源，一些投资客买下裙楼或旧楼改造成的公寓等，目前国内已拥有的租赁市场远比我们想像中的大。
长租公寓产品已覆盖全人群
虽然1984年新加坡房企凯德集团就在中国天津落下首家雅诗阁，但国内的长租公寓市场实际起步则在此20多年之后。以目前在业界具有一定知名度的公寓品牌而言，长租公寓兴起多在20
15年以后。这也意味着，不少房企或者投资机构，都是在国务院首份租赁文件发布后，迅速进入租赁市场。
在广州，早期几乎只有针对高端人群的中信广场公寓、辉盛阁、雅诗阁，广粤公馆及方圆奥克伍德豪景等，这些高级公寓低调隐奢，租金不菲，一般普通白领不能承受。尤其是广粤公馆，其月租金最高甚至达17万元/月，稳居广深长租公寓市场塔尖。
而到近年，白领、蓝领阶层都能负担的小米公寓、优+公寓、魔方公寓、红璞公寓等遍地开花，无论是房企，还是投资机构，甚至是有钱的投资客，都以各种方式进入长租公寓市场。就连在行业较末端，身处工厂企业的打工者，也有了专业针对他们量身定制的公寓品牌+安歆公寓。
据不完全统计，目前在全国TOP30房企中，至少已有三分之一的房企进入了长租公寓市场。而广州、北京近期也成立了官方的租赁平台，这意味着，未来无论是任何阶层或者群体，都能在长租公寓市场上找到合适自己租住的房子。
龙湖冠寓公共区域设计简约温馨。
目标群体：城市年轻人
租金：诺亚方舟店目前约元/月
公寓特色：
龙湖冠寓推出“核桃”、“松果”“豆豆”三条符合青年居住习惯的特色产品线，为满足广州年轻租房族不同的租住需求，针对广州市场还提出“三贴近”理念进行产品打造，即“贴近租客、贴近生活、贴近文化”。
旗舰店诺亚方舟店外立面汲取“诺亚方舟”的理念，重新改造成跳跃而又富有层次的外立面，用不同的颜色代表年轻人的活力;房间空间设计是目前广州区域甚至华南区域同类型产品里面品质最高的，有4种主力户型，私密性强的单人套房，清晰划分小客厅与卧室区，还有一个灵活多变的内阳台;同时还有罕见的复式产品，每个房间都具有充足的采光和通风，并配备独立厨房，洗衣机、油烟机、冰箱、热水器等。公共区域的设计以简约温馨为主，提供许多趣味小阁，例如半户外的咖啡区，可以一边聊天一边欣赏园区环境;也有宁静的阅读区再配以小清新的绿植，同时还提供许多游乐设施(例如影音区、游戏区、健身房等)。
龙湖率先提出City
Hub概念，集长租公寓、联合办公以及配套商业于一身的小综合体形态，其核心在于引入了城市的综合资源，进而为城市中坚力量(年轻人)服务。
广州龙湖总经理表示，将在广州迅速开疆拓土布局长租公寓业务，现已成功拓展6个项目近2000间房，分布在天河、白云、番禺、萝岗、佛山，目前先后开业两家门店分别位于番禺和天河，未来广州龙湖长租公寓业务根据城市及产业的发展趋势，结合轨道交通的便利性及配套的完善，重点拓展广佛城区。
魔方“九号楼”给蓝领一个“家”。
目标群体：全覆盖
租金：魔方公寓元/月;“9号楼”400-800元/人·月;魔尔公寓元/月
公寓特色：
魔方生活服务集团，被称为长租公寓领头羊。通过建设魔方公寓、魔尔公寓、9号楼，分别针对白领、金领和企业基层员工满足不同居住需求。
其中魔方公寓就是最常见的针对青年白领的长租公寓，除了年轻化的设计之外，通常也会配备足够的公共空间。而“9号楼”，主打企业定制，为企业员工提供多人居住空间解决方案。以深圳杨美店为例，一个房间3200元，如果四人居住则是800元/人·月，如果8人居住，则是400元/人·月。至于魔尔公寓，属于轻奢型公寓，是专为企业中高管、海归、外籍等租住人群设计的中高端租住服务。
除了通过数轮投资拿到了超过五亿美元资金之外，魔方还通过多种渠道进行快速扩张。例如在今年初，“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”(ABS)设立，这是中国首单公寓行业资产证券化产品，魔方对外宣称该单A
BS的募集资金总额为3.5亿元。此外魔方公寓还引入加盟模式，输出管理和品牌，收取4%的加盟管理费。今年8月份，魔方宣布入股深圳一家本土连锁品牌公寓，以投资并购的方式继续扩大规模。
据了解，到2016年底，魔方公寓门店总量超过300家。按照计划，到了2018年，魔方公寓门店要达到1000家的规模。
万科泊寓空间灵活。
目标群体：青年白领
租金：以广州棠下店为例，租金元/月，物业费200元/月，水电费另计
公寓特色：
近年来万科在房子销售排名总居第二，但是在长租公寓方面，却是想做第一的。
最新数据显示，截至今年九月底，泊寓已覆盖24个一二线城市，累计开业82个项目，开业约2.4万间。更重要的是，按照万科的计划，预计年内泊寓的获取房间数将超过10万间，到2018年拓展公寓目标45万间，远期规划则计划提供100万套公寓，年收入达到155亿元。
据广州装饰公司了解，目前泊寓的设计风格基本以个性、活力、青春、潮流为主，多针对35岁以下的青年住客。以泊寓·棠下为例，房间标配全新家私家电、独立卫浴、光纤网络，满足租户拎包入住的需求。公共空间配有健身房、多功能娱乐大堂、休闲书吧和天台花园等。
其实，万科长租公寓也不是只针对青年白领。如广州“峯汇”项目是面向高端人群的服务式公寓，“科学城”项目有部分面向企业的蓝领公寓，但这些产品暂时未到产品复制的阶段。
据了解，目前泊寓既有万科自持，也有万科通过租赁或者收购回来的项目，主流还是希望以并购和托管管理等轻资产形式进行快速拓展。一般要求临近地铁或B R
T沿线，面积在2500平方米以上和租期在10年以上的物业。
目标群体：各国领事和世界500强公司高级管理人员，外籍长租客户为主
租金：广州广粤公馆月租金2.2万-17万不等，一房到五房，88-838平方米
公寓特色：
广粤公馆系新世界中国地产打造，自2009年开业以来，租金屡创新高，最高达17万元/月，但仍一直受到各国领事和外籍高管等追随。有别于一般的服务式公寓酒店，广粤公馆在住宅基础上加以酒店化设计，内部兼具住宅和酒店气质，均带有观景露台。
“我们给客人提供了另一种生活方式的选择，充满东方雅致的人文美学与外国领事及驻华企业高层的独立格调相融合，使国际社区交流的生活体验充满层次感和碰撞感。”据介绍，广粤公馆楼间距至少150米，建筑设计稳重而活泼，室内设计或简约开阔或温馨舒适，每个单元都有大窗户和大阳台。
以珠江新城的广粤公馆为例，所有客房都设有厨房，各种进口品牌家用电器及用具一应俱全。外部还配健身房、网球场、室外游泳池、舞蹈室及儿童游乐室等休闲设施;拥有复式中庭花园商圈设计，公共商圈和私家平台花园以两层分开。
尤值一提的是，广粤公馆提供首屈一指的专业管理，工作人员都具有五星级酒店的管理经验，外语流利，服务贴心，保安专业。还经常举行文化探索，美食、手工制作，跳蚤市场等活动;每年秋季还会联合广州各大国际学校举行以“For
the love of football”为主题的“广粤杯”国际学校足球赛。
目前，新世界内地管理着广州、佛山等地的广粤公馆房源600多套，近期拿下的增城永宁街地块亦将有望添设广粤公馆。
世联红璞·豫章苑装修符合时下年轻人的风格。
目标群体：以80、90后为主的城市白领青年
租金：广州一房一厅面积15- 35平方米，租金800元/月-2000元/月不等。
公寓特色：
作为世联行旗下的长租公寓品牌，世联红璞公寓首家门店于2015年在广州黄埔区豫章苑开业，比国内大部分的开发商更早涉猎长租公寓市场。
红璞瞄准18-
35岁对生活品质有追求的80、90青年租房市场，希望通过人群、服务、场景串联为都市人提供设计、质感、乐趣的全新租房体验。自2015年以来，红璞先后布局北上广深、成都、杭州、郑州等全国29个城市。
在广州，世联红璞现有开业项目20多个，遍布天河、白云、番禺等70多个小区，运营面积超过47万平方米，房间超过1
.3万间。其物业类型包括小区住宅、厂房、城中村等，在不改变用地性质的情况下，盘活城市房产，让城市房产真正“用来住”。
其产品集合时下年轻人的风格取向，分为新奇士橙、冰河灰、阿拉伯绿、挪威蓝四种风格，主力户型为单间、一房一厅，满足不同层次需求。据介绍，其产品一经推出均受到热烈关注，出租率两个月内达到90%以上。
红璞目前官网、公众号、APP等线上平台逐步完善，将努力实现租客从产生需求、联系看房、签约、入住、互动、转租等不同阶段的全电子化，实现以科技手段运营公寓日常。
按照世联行的目标，在今年，世联红璞计划拓展至10万间房源。
目标群体：工厂、企业的基层青年员工
租金：广州500- 800元/床位
公寓特色：
自2014年1月在上海火车站附近开了第一家门店后，安歆公寓截至今年8月全国门店已超过80家，总床位超过5万张。有别于当前的长租公寓，安歆公寓是国内首家提供企业员工住宿服务的公寓品牌。成立前后至今，4年时间安歆公寓已获得5轮融资，在2017年4月初的B
+轮融资中更获境内外一线投资机构青睐，融资金额达3亿元。
目前，安歆·Y
U已完成对全国一线、二线城市的公寓布局规划，确立以上海、北京、广州、深圳为核心，周边重点城市协同发展的战略部署。目前在北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、南京、福州、长沙9个城市已拥有超80家直营店、50000余床位。覆盖酒店业、金融业、餐饮业、互联网、航空服务业、教育培训、物流业等多元行业企业的基层员工住宿问题。
据了解，安歆集团采用最为严格的公寓管理标准，遵守消防、卫生、公安审批流程，同时投入大量资金完善安保、监控及专属P
MS人员管理系统;采用酒店化服务模式，店长、前台、客房、保洁及后勤团队全天服务，杜绝各类安全隐患，严防各种突发情况，保证企业员工安心住宿。当前，安歆旗下目前已形成四条产品线，分别是：安歆·乐寓、安歆·美域、安歆·智寓、安歆·品御，涉及解决工厂企业员工、高层日常住宿;工厂企业高管出差住宿;城市青年居住等方面的居住需求，计划2018年床位扩张至十万张。
以上就是广州装饰公司为您整理的广州长租公寓有哪些的详细项目，看完之后是不是觉得很不错呢？更多本地资讯，尽在广州装一网。
上述内容为转载或编者观点，不代表装一网意见，不承担任何法律责任。如侵权请联系删除。
装修要花多少钱？
10秒在线免费获取装修报价
半包：0.00
全包：0.00
半包：0.00
全包：0.00
半包：0.00
全包：0.00
抢免费装修设计名额
已有业主申请
装一网公众号
客服电话：
客服 QQ：400-800-0011
官方网址：
400-800-0011查看: 1456|回复: 0
长租公寓有哪些花式融资法？为啥保险和银行都在积极进场？
积分3833 点
主题帖子精华
黄金长老, 积分 3833, 距离下一级还需 1167 积分
马上注册，结交更多金融圈好友，享用更多功能，让你轻松玩转博瑞社区。
才可以下载或查看，没有帐号？
资本市场对长租公寓的支持力度在增强，投资主体银行和保险资金，参与长租公寓的方式越来越丰富。2月2日，由碧桂园和中联基金共同实施的“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”（下称“碧桂园租赁住房REITs”）获得深圳证券交易所审议通过，产品规模达100亿元，采取储架、分期发行机制，优先级评级AAAsf。这亦是租赁住房领域最大规模的证券化产品。在长租公寓领域，金融创新一直在不断上演，此前，碧桂园已经开创银企合作模式，相继与中信银行、中国建设银行等签署长租公寓融资战略协议。相比而言，从金融角度，资本市场对长租公寓的支持力度在增强，投资主体银行和保险资金，参与长租公寓的方式越来越丰富。1参与主体：保险资金The insurance funds去年11月，保监会资金运用监管部主任任春生在“2017全球资产配置与风险管理”研讨会上表示，“要研究拓宽保险资金运用参与大宗商品以及长租公寓等领域，进一步优化保险资金配置。”睿信地产研究院院长郝炬表示，保险资金参与长租公寓的主要手段有，第一，直接投资不动产并辅以“运营+金融服务”。一方面获得持续的租金收入，另一方面获得物业经修整、运营后价值重估的增值收入。退出方式一般是物业出售后退出，或者发行REITs退出。第二，发行资产支持计划。例如类REITs、CMBS、ABS，保险系ABS与其他证券化产品在基础资产、交易结构等方面非常类似，并且均受到相应监管机构的大力支持。所以长租市场目前发行的证券化产品可以作为长租公寓资产类保险资产支持计划的有益借鉴。而在资产证券化产品类 REITs模式中，主要有三种方式，作为原始权益人通过类 REITs退出存量资产，投资类 REITs 产品的优先级或夹层，以基金管理人角色参与全产业链，并以 REITs 方式退出。保监会鼓励保险资金设立 私募基金进行细分领域的投资;把握保险资金对于风险控制的要求以及风险与收 益的匹配，打造专业团队和搭建专业平台，将极大提升保险资金投资的市场地位。第三种模式是通过保险债权计划和股权计划进行债权或股权投资。但鉴于长租市场的稳定现金流以及成长价值，股权加债权以及从属债务投资的结构化投资，可以同时享受债权收益的稳定性以及新兴产业的成长收益。第四种模式是设立或参与产业投资基金。保险资金可以参与一些产业龙头企业或自行发起设立产业投资母基金或直投基金投资长租公寓市场。产业基金的优势在于可以借助市场专业力量，整合各方优势，优化产业布局，同时通过分散底层项目投资风险把握行业投资机会。目前在险资与长租公寓合作的案例，已知的是今年1月，朗诗与平安保险集团下的平安不动产签订战略合作协议。未来三年内，两者将在北上广深一线城市以及南京、杭州、武汉等强二线城市共同投资长租公寓项目，目标资产管理规模100亿元，并将委托朗诗寓进行运营管理及设计、改造等，基金将在项目稳定运营后寻求资产证券化的方式退出。在签订协议之前，朗诗与平安不动产在长租公寓领域的合作早于2017年便已达成。2017年11月，朗诗旗下青杉资本与平安不动产签订协议，共同收购上海森兰项目，拟将其改造为中高端的长租公寓进行长期运营。2参与主体：银行The bank去年11月份，“建设银行租房可以贷款100万的信息”在朋友圈刷屏了一番，被认为是无房者的狂欢。租房贷款享基准利率，租客的信用贷款最高额度不超过个人年收入的2倍，保证贷款则不超过个人年收入的3倍，额度最高达100万元。贷款额度期限最长可达10年，最快1个工作日放款。这款名叫“按居贷”的产品，是针对租客的纯信用贷款。其目标受众主要是房贷客户、代发薪客户、资产客户、社保公积金客户、白名单客户等，从受众可以看出，其准入人群是有门槛设置的。从租客端切入长租公寓市场，只是银行进入该领域的一方面，据睿信地产研究院发布的《2017年长租公寓专项研究白皮书》显示，银行在银政、银企，以及规范住房租赁贷款管理、建立信用体系上，都有其身影。比如在建立信用体系方面，建设银行推出龙信商 app，作为自己的信用体系，类似于支付宝芝麻信用。龙信商主要通过基于个人身份特征、个人偏好、信用历史、行为关系、履约能力等五大维度精准测算市场主体的信用水平。与政府合作主要是两种模式，一种是政府主导，银行提供资金和技术支持。通过打造住房租赁监管及交易平台为租赁市场参与主体提供房屋租赁 “全链条”服务。另一种是合资模式。银行与政府成立合资公司，各占50%股份，通过市场化手段，将原本预售、在售的社会房源转为长期租赁住房，主要供给人才安居集团作为人才住房，由银行提供资金和运营支持。与企业合作，主要是指与开发商、各公寓运营商、品牌商合作。比如去年11月3日，建设银行深圳分行与招商、华润、万科、恒大等11家房地产公司签署房屋租赁战略合作协议，宣布正式开发深圳市长租房市场。也是在11月份，广州工商银行宣布为住房租赁市场参与主体提供 5000 亿元授信资金，并在当月落地科学城 ( 广州 ) 投资集团，双方签署《全面战略协议》，中国工商银行广东省分行营业部为科学城投资集团提供包括住房租赁建设资金在内的 50 亿元全面金融服务支持。这类合作模式主要是资金输入、运营管理，两者或分开或同步进行。比如企业自持，提供一部分房源与银行共同运营，“CCB 建融家园· 寓”，是建行佛山分行与佛山万科联合打造的业态混合型租赁社区。比如企业拿出一部分房源，将房子的产权与居住权分开，银行一次性买断(以贷款的形式)房子居住权，企业可获得贷款资金以及其它金融服务支持。3赚钱+业务协同The collaborative business长租公寓近两年成为投资风口毋庸置疑，但另一个事实是，其仍没有强大的盈利模式，银行、保险这两方资本市场的大鳄，又为什么要大举进入？“赚钱肯定是其中一点”某业内人士表示，不管是银行还是险资，都拓宽了投资渠道，多了一个选择权。对银行而言，租赁贷款同样是一条相当赚钱的业务线，对于险资而言，它们旗下投资的业务往往都有养老、健康、房屋保险类，这有助于其业务间的协同。“参考 REITs 占 GDP 和股票总市值的比例，中国 REITs 市值规模在 4 万亿至12 万亿之间。其中，租赁住房 REITs 是 REITs 一个大的分类。以美国为例，截至 2017 年 9 月，美国 REITs 总市值 1.11 万亿美元，其中 21 家租赁住房 REITs 合计总市值 1468 亿美元，占总体 REITs 市值的 13.2%。若以同样比例 13%来估 算，未来10年至15年,中国租赁住房 REITs 的市值规模将在 5200 亿元至 1.56 万亿元之间。”郝炬说道。东方金诚首席分析师徐承远曾表示，对于险资而言，长租公寓领域投资具有期限长、规模大等特点,与保险资金投资偏好契合。其次, 资产证券化产品以租金产生的现金流进行偿付,具有风险隔离作用,,满足保险资金追求稳定收益的投资需求。对于银行，当达到一定市场份额后，其可以成立自己的租赁品牌，比如建行后期会持续不断把各公寓房源信息接入建行的“建龙家园”租赁平台，发展自己的租赁品牌。平安集团也有自己的想法。其旗下本来就有长租公寓第三方服务平台平安好房，去年11月，作者采访平安好房总经理钟惠馨时，其表示，平安好房将采取S2B2C模式，通过金融+科技（系统）+信息平台的打造，在平台汇聚长租品牌公寓，为租房人群提供服务。4公寓运营商的心声The inner voice迈点网记者就“2018公寓如何拿到钱?”一话题，采访了公寓行业各大品牌负责人。以下为悦如公寓CEO王银伟采访实录：迈点网:2018年公寓行业的融资渠道将会发生何种的变化?王银伟：现有融资渠道包含股权融资和债权融资。目前，有产业背景的金融机构更倾向于以股权融资的形式拓展资金渠道，预计2018年会有70%-80%的产业资本机构会以股权融资的形式投资公寓行业;公寓行业债券融资的渠道来看，从以往传统的B2C转向以房东端的房租分期和装修分期为主，以一部分租约的保理、租约ABS、证券化为辅的融资渠道，这才是真正公寓行业的金融。从整体上看，公寓行业的融资渠道会越来越宽。银行通道会被打通，因为行业在前几年属于草莽期，要想获得银行融资是非常难的，随着近几年政策支持力度的加大，银行这种传统的融资渠道会被打开，比如我们悦如当前正在跟建行合作的安居贷、房租分期，或者公寓企业本身的经营性贷款，在2018年会降低发放门槛。由此可见现在金融机构无论是证券发行、ABS，还是信托，一些银行的金融资金都在向本行业注入。迈点网：公寓融资最大的难点和障碍在哪里?王银伟：从行业角度，其实每个行业融资的障碍和难点都在于行业本身有没有利润。市场上是不缺钱的，融不到钱是因为不挣钱或利润低而覆盖不了融资的成本，所以归根结底这个行业最大的融资难点还在于企业本身的经营有没有利润，每套房和整个公司有没有利润。从企业角度看，融资最大的难点在公司的运营能力、运营效率、运营模式以及盈利点的挖掘上。在这个行业的风口刚起来的时候，大家的运营能力并没有凸显，只是靠市场的炒作以及泡沫的存在获取红利。一个公司运营能力的有无、高低经过市场和时间的检验早晚会凸显出来的，运营能力不单决定一个公司的融资能力，还有其他各方面的发展动力，甚至决定一个企业的生存与否，个人认为提高是关键的。迈点网：融资大热的背景下，什么样的项目才能拿到钱?王银伟：拿到钱分为拿到股权融资的钱和债权融资的钱。前者的钱只有在公司发展成为“龙头”的时候才能拿到钱;后者对于很明确地有自己运营模式的企业能拿到钱。比如悦如，从原来的包租业务转变成现在独特的轻资产运营模式。市场上的钱是泛滥的，拿到债的钱应该是很容易的，难的是拿到钱之后如何让资金滚动起来，不断地盈利才能源源不断地拿到后续的钱，这是一种持续运营能力。什么项目能拿到钱?赚钱的项目才能拿到钱。因为这个行业没有土地和房产作为抵押，所以拿到便宜的钱是不太现实的，就像银行可以解决你眼前的资金问题但解决不了你长期发展的问题，所以要赚项目的钱还在项目本身的利润要足够高。以悦如为例，无论是分散式还是集中式，回本的时间比较短控制在租约的3/1之内，集中式的IR(内部报酬率)在将近30%，只有这样的项目才符合目前公寓行业融资的现状和特点，才有机会获得来自债权、项目的股权和加盟商的融资。迈点网：悦如公寓对于资产证券化的态度是怎样的?王银伟：资产证券化对于公寓行业的重要性不言而喻，悦如的态度是积极参与，大胆尝试。资产证券化是大、空、泛的概念，当前悦如在进行的租金贴现，和未来要做的租金收益证券化都是资产证券化的一部分，当然也希望有机会尝试更多类似于比较宽泛的ABS、类REITs融资手段。目前，像悦如这样的企业只能做ABS，因为我们手里没有太多沉淀的固定资产，做类REITs是比较困难的。当然，为了争取更多资产证券化的机会，自持或比较重的商业模式也在悦如下一步规划之中。迈点网：未来，悦如公寓倾向于选择怎样的资产证券化模式?王银伟：悦如对于资产证券化模式的选择是分阶段进行的。目前，我们更倾向于做ABS、租金保理，未来租金收益证券化。随后我们会和一些基金合作，拿一些重资产的、自持的项目，由我们提供管理服务，这部分资产我们会考虑用来做资产证券化;未来，我们可能会直接做基金，来发行私募性质的类REITs等去持有资产，进而继续经营。在国家对REITs整体政策放开、立法或相关政策匹配之后，真正的REITs悦如也会参与。这样计划符合悦如在不同阶段对资产的管理规划进程，也符合公寓行业在金融市场的生存规律。
Powered by