您当前位置： >> >> &土地公有制下房产税开征的必要性发布日期：来源：中国财经报网浏览次数：我们亟须得到保有环节房产税的调节所产生的正面效应。&努力构建并用好保有环节的房产税收这一调节手段，正是中国社会发展的必然。&上海和重庆两直辖市2011年开始试点保有环节房产税。其后，虽方方面面争议不断，媒体热议此伏彼起，各界人士牵肠挂肚，矛盾信息频繁流转，但其实管理部门通过改革文件和官员文章等表明的改革方向已经锁定。&可以说，改革以来我国还未曾有哪个税种改革措施的出台如房产税这般随&拍砖&而行，步履维艰。在各种声音中，不乏对我国不动产保有环节税制建设的冷静思考，但更多的感情渲泄和意愿表达却具有两大问题：第一，在现阶段社会中，不少人还很难理智地从理论、宏观、长期三大角度来深入思考税收与税制改革问题；第二，有人把房产税简单看作一种&舶来品&而与西方土地私有模式挂钩，偏激地得出中国在国有土地上对住房实施房产税征收存在法理上硬障碍的判断，并颇有影响。其实，西方发达国家并非&土地一律私有&，如英国地方政府征收的房产税是对公、私土地上的居民住房全覆盖的。在此，先从房产保有环节税收的思想起源着手，再结合国内外实践，简析土地公有制下房产税的必要性与合理性。&从亨利&乔治思想脉络说起&亨利&乔治是美国19世纪末著名的经济学家和社会活动家，青年时期因记者身份得以广泛审视当时社会的多方问题，进而产生对社会上与巨大财富对比之下贫穷和堕落、匮乏和耻辱现象的思考。这些思想首先形成于《我们的土地和土地政策》，又于6年后最终凝练成《进步与贫困》这一著作。在写作过程中的亨利&乔治虽饱尝贫困与压力，但该书自正式出版之后便迅速闻名于世，其中有关土地与税收的思想更是在世界范围内产生了深远的影响。&亨利&乔治在探究土地这一生产要素对贫困的影响时，他认为：&对一部分人的奴役不能增加整体的财富，因为奴隶主获得的东西就是奴隶损失的东西&、因而&土地价值的增加并不表示共同财富的增加，因为地主因较高地价获得的好处，就是必须付出地价的佃户或购地人受到的损失&进而明确表达了这样的观点：在一定的时期内，土地的增值并不能使全社会的总体财富上升，而是以剥夺他人财富的方式使少数占有土地的人得到财富，这也是随着人类经济发展过程，由于土地价值的攀升而造成贫困相对更加明显的原因所在。而在全社会的总体财富并不会增加的情况下，使用某种手段对少数人取得的财富进行再分配，就具有重要性和必要性。这一点可以说是作者阐述当时美国需要在保有环节开征房产税这一税种的有力论证。&在美国财产税中的房地产税逐步演变到今天，该税种本身以及与该税收相关法理滥觞的意识形态，就在于亨利&乔治的分析以及对进步和财富的深入思考。保有环节房产税最基本的意向或初衷，就在于有必要进行再分配以消除因土地价格上涨而造成的社会财富分配不公。早在1880年的美国，亨利&乔治通过研究得到这样的结论&&&调查表明，只有使土地成为公共财产，才能永远解脱贫困&&&、&承认土地私有妨害土地的恰当利用。如果土地成为公有财产，在需要使用或改良土地时，立刻就得到使用和改良&&为保证土地恰当使用，土地私有是浪费的、不可靠的方法&&&。可见当时作者所向往的更高级的土地制度，恰是中国目前正在运行的土地制度的公有制&&标准形式为国有制。&受到亨利&乔治对土地与财富认识的启发，结合中国当时可观察的境况，孙中山先生提出了&平均地权&的思想，所表达的核心观点恰在于土地的增值溢价部分需适当归公而不宜为少数人所得而私。这一思想产生的基点与亨利&乔治对土地与财富分配而造成贫困的认识一脉相承。&英国实践的借鉴与我国国企&利改税&的启示&从国际经验（如工业革命的发祥地英国）和海外经验看，房地产税可以对私有土地、公有土地一视同仁地全覆盖。比如，英国的土地可区分为中央政府持有、地方政府持有、公共组织持有以及私人持有等。从划分标准上，英国土地主要分为两种：一是无条件持有土地（Freehold Land）实质上就是私有土地；二是契约持有土地（Leasehold Land）是根据地契的年期确定可持有该土地的年限，在英国这种持有年期最长的可达999年。然而，无论土地所有权存在怎样的区别，保有环节的房产税对英国国土范围内土地的全覆盖是毫无疑义的。这种情况实际上已经说明了中国当前社会上广泛流行的如下说法并不成立，即&国外房产税征收的前提是土地私有，而我国土地为国家所有，再征此税在法理上有硬障碍。&&&& &此外，我国改革实践中国有企业&利改税&的自身经验也可援引：虽然终极产权是国有的，但掌握使用权的主体（不论企业或个人）是具有自身相对独立物企利益的主体，根据客观需要完全可以在通过立法程序后，以税收手段对利益主体的利益情况施加调节，以利公平竞争或优化再分配。当时的改革要求国有企业与其他企业一样上缴所得税，逻辑上同样面临自身财产所有权属于国家而在此基础上仍要向国家缴纳所得税的问题。立足现今而回顾历史，已可清晰地知道：当时要发展商品经济（即市场经济），就必须抛开所有权终极归属而正视&所有权与经营权的分离&，将所有不同性质的企业放入一样的环境里去公平竞争，企业自身毕竟有相对独立的物质利益和运营机制，这与企业姓国姓私无关，只要是在市场经济条件下运行，就应当一视同仁地进行税收调节。&由此可见，如果对所谓&房产税存在法理上硬障碍&这一观点进行理性思考，那么房产税在英国的实践以及我国国企&利改税&改革的实践，至少可以为我们带来这样的启示：第一，英国等的实践表明，保有环节房产税对于一国范围内土地的全覆盖并不应以土地所有权不同为由而予以否定，在土地不同所有权的基础上，该税种面临的应当是&如何设定必要的选项而适当区别对待&的问题，却不是&是否开征&的问题；第二，我国国企&利改税&改革表明，以国家为主体的税收分配，并不会因为其纳税主体的财产终极所有权属于国家而放弃其在市场经济体制下对该纳税主体进行的调节；第三，归根结底，税种产生与发展的合理性，仅通过舶来的模式或表象的形式而判定是与非显然不尽合理，而应当探究在该税收制度下，作为其理论支撑的思想所阐发的其对经济发展、社会进步意义的逻辑是否成立、是否可行、是否有效，而在此思想与理论基础上派生出的制度，方可汲取前人思想、经验的精华而合理地、创造性地借鉴，因地制宜并行之有效。&对中国优化收入分配和财产配置的意义&亨利&乔治所向往的土地公有制现阶段还没有如预期的那样为中国社会带来&永远解脱贫困&的现实，现阶段中国也不得不面临因房产和地产而不断扩大的贫富差距。但是无论是基于亨利&乔治理论的思考，还是基于孙中山先生早年间明确提出的&平均地权&的思想，土地制度公有制的内在逻辑值得高度重视。在任何社会的一个具体时间段上，可用土地面积的大小基本上是个常数，谁占了中心区好地段上的某块地皮，别人便无法再去占用，也无法&对应地&以别的非中心区地皮去竞争性替代&&所以城市中心区、好地段的地皮所实际具有的是&自然垄断&属性，随城镇化水平提升，愈显稀缺、宝贵而自然而然会在市场交易中受追捧而升值&&这一点并不论其终极所有权姓公姓私而可能改变。倒是在姓私时，其价可升高到&无价&（典型案例为日本东京成田国际机场的第二条跑道，因私有权主&钉子户&不接受政府的任何出价（不是&天价&，而是&无价&），征地受阻而半个多世纪之后至今还在图纸上）。反之，姓公时，只要有一定的透明度，有较明白、合理的决策机制，要解决为公共利益而设计的土地规划落实问题，总归会得到一个实际的方案。&这样说来，现时代我国城镇土地都姓&国&这个大公，其实是个在通盘&顶层规划&下优化利用十分宝贵的中心区土地的一种制度优势（我国最为核心和复杂的问题在于如何理顺土地制度公有制中&集体土地&与&国有土地&的关系&&对此需另作专述，本文不展开讨论）。在城镇土地产权明确为国有而&房屋产权70年后不知何去何从&的诘问前，应说明我国《物权法》其实已在&用益物权&概念下给出了虚化终极所有权而使住房的土地使用权自然续期的规范（操作细节还待定）。于是，以土地公有制为论据谈房产税在中国不适用，并忽略房产的继承性和高速城镇化背景下房产投入的高回报率所带来的社会问题，显然首先是违背了美国房产税思想起源亨利&乔治所持有的因土地不断增值而造成不动产持有人对他人财富&掠夺&的这一基本认识的价值取向。进而更加直白地讲，具备占有更多土地（使用权）、占有相对地租更高的土地这两个主要特征的房产（典型状态即为现代社会中人们所说的豪宅、别墅、多套房产、黄金地段、超大户型等等特征），已经随着中国社会人口的不断增加以及城镇化水平的不断提高而持续高速增值，这种增值也已经使这类房产的拥有者（及其继承者）实际上可以取得由共享土地资源的其他人民转移而来的财富，因此，有理由让此类房产的拥有者通过缴纳保有环节的房产税来对冲一部分与之关联的社会财富的不平均分配，并防止相关的收入分配、财产配置差距逐步扩大与极化。&&& &两点结论&&& &从前述分析，可以结合中国现实得到关于现阶段我国在城镇土地国有制下开征房产税必要性的两点重要认识。&&& &第一，在经济赶超战略指导下已进入中等收入发展阶段的中国，弥合二元经济历史过程所带来的城镇化高速发展时期，是中心区土地增值较其他发展时期更为迅速、而因土地加速增值而造成的财富分配不均这一现象也更加凸显的时期，我们亟须得到保有环节房产税的调节所产生的正面效应。&&& &第二，中国目前对房屋土地使用权70年期满后的自然续期，在《物权法》中已有原则规范。从社会稳定的大局出发，对70年（有些地方是40年，甚至更短）土地使用权期满情况的处理，宜早作操作细则研究，以求把规范方案明白昭告而解疑释惑、稳定预期。这种技术性细则的配套也具有给大众&吃定心丸&的全局意义，在建立健全社会主义市场经济体制和构建和谐社会的方向上，继续理顺和完善省以下分税制、降低间接税比重而提高直接税比重、促进房地产市场健康发展等要求都已十分迫切，因此，努力构建并用好保有环节的房产税收这一调节手段，正是中国社会发展的必然。&&& &亨利&乔治的名著《进步与贫困》于1880年面世，当时距离1776年美国摆脱英殖民的历史而宣告独立，已过去一个世纪之久，而后在其影响下，美国才开始逐步建立和完善可谓地方层面&一税独大&的保有环节房产税制度，足见其探索与决策过程的曲折。尽管目前在美国为数不多的研究土地问题的经济学家中，对亨利&乔治的思想和保有环节的房产税仍褒贬不一，但该税种在美国经济如此长时间的发展中所起到的积极作用是有目共睹的。这一税种的相关思想之源，应该也能够为现阶段中国房产税的争议诉说一二，为中国人应有的面对现代化、面对未来的理性讨论，加入积极的启示。&分享到：0&版权所有：安徽省地方税务局 主办单位：安徽省地税局办公室 域名：www.ah-l-tax.gov.cn 备案号：皖ICP备号-1 技术支持：合肥深拓软件有限公司 联系电话:1&网站标识码：房屋开发公司土地使用权转让、侵权赔偿纠纷案例分析 - 法律快车房地产法 权威专业的房地产法法律频道 房屋开发公司土地使用权转让、侵权赔偿纠纷案例分析 （本站案例分析均由专业律师根据现行房地产法律、司法解释、法理通说进行严格审核，尽力做到观点精准，但对正确性不作任何，所有内容资料仅供参考。如浏览者发现本站内容有严重错误，可能误导大众，恳请通过邮件方式告知我们，我们将及时纠正，谢谢！）房屋开发公司土地使用权转让、侵权赔偿纠纷案例分析上诉人（原审）：海城市百柳镇人民政府，住所地辽宁省海城市西柳镇。：高士佩，镇长。委托代理人：孙伟，北京市瑞驰律师事务所律师。委托代理人：关德才，男，汉族，日生，辽宁省鞍山市东顺法律服务所工作人员，住辽宁省鞍山市铁东区胜利一中委四组。被上诉人（原审原告）：海城市诚信房屋开发总公司，住所地辽宁省海城市西柳镇石景村。法定代表人：郝德彪，经理。委托代理人：曲永茎，鞍山东北律师事务所律师。上诉人海城市西柳镇人民政府（以下简称镇政府）为与海城市诚信房屋开发总公司（以下简称诚信公司）土地使用权转让、侵权赔偿纠纷一案，不服辽宁省高级人民法院（1999）辽民初字第3号民事判决，向本院提?上诉。本院依法组成合议庭审理了本案已审理终结。经审理查明：日，辽宁省海城准征用海城市西柳镇45公顷旱地并出让给海城市西柳镇服装市场管理委员会，用于扩建服装市场。出让年限50年，地价每平方米30元，出让金总额1350万元。同年5月17日，镇政府取得海城市城乡建设委员会发给的该45公顷土地的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。日，镇政府与诚信公司签订了《关于西柳市场扩建工程市场南正楼的投资建设协议》，约定：一、镇政府将8576 平方米的土地使用权以每平方米200元出让给诚信公司，考虑到一楼通往市场楼道的占有量，镇政府退还诚信公司土地出让金20．16万元，实际土地出让金 151．36万元，协议生效后一次交付给镇政府。二、诚信公司按照镇政府的市场建设总体规划投资建设市场南正楼，具有独立产权资格，自行处理。三、诚信公司享受镇政府市场建设的各项优惠政策，工程于日投入使用。四、镇政府享有对诚信公司经营的所有商业网点的管理权，负责工程投入使用后的配套来源，综合配套费按决算价格合理负担。五、如诚信公司中途停工，视为诚信公司放弃工程建设，其投入的资金无偿交付镇政府。如不能如期将工程交付使用，每延期一天赔偿镇政府2万元。该合同经海城市公证处公证。日，镇政府与诚信公司签订《关于西柳镇人民政府购买城信房屋开发总公司的建市场正南楼第四层楼的协议》，约定：镇政府购买诚信公司投资建设的西柳市场南正楼四层的全部建筑房间，价格为基本造价，约每平方米1200元，共计893．76万元。协议签订后一个月内付款200万元，房屋投入使用时付款结束。该协议签订后，镇政府没有交付购房款，但南正楼第四层楼一直由镇政府占用。一审期间，诚信公司表示南正楼第四层楼可以由镇政府使用，但应确认诚信公司的产权，由诚信公司和镇政府协商使用期限和租金数额。日，诚信公司向镇政府交纳土地使用权转让金150万元（收款收据名义：市场南楼土地征用费）和暂存款50万元。诚信公司和鞍山市第八建筑工程公司签订了《建设工程施工合同》，同年11月15日市场南正楼建成投入使用。工程建设期间，镇政府和诚信公司分别对外预售了南正楼的摊位及一楼门点。镇政府收取预售款后再转给诚信公司。经一审法院委托沈阳华伦会计师事务所对镇政府预售摊位的时间、数量、收款金额、资金流向及预售门点房的收款等情况进行了审计鉴定，该事务所依据镇政府提供的会计资料和凭证、海城市西柳镇财政所提供的会计凭证和明细账，确认镇政府售出摊位1350个，收款2565 万元；出售门点1021．51平方米，销售款510．755万元，两项合计万元。镇政府向诚信公司共转款2100万元，其中800万元是以销售摊位款的名义，1300万元以镇政府投资款的名义划转。诚信公司向镇政府出具了收款收据。剩余的975．755万元销售款镇政府没有转给诚信公司。镇政府另占用门点房屋1860．49平方米，按门点房屋销售价每平方米5000元计，合款930．245万元。镇政府主张，工程施工期间，镇政府曾与诚信公司达成由镇政府投资1500万元与诚信公司进行联建、双方按62％和38％的比例分配利润的口头协议。诚信公司则称镇政府提出过联建要求，但双方没有达成口头协议。日，诚信公司向辽宁省高级人民法院提起诉讼，请求确认其享有百柳镇服装市场南正楼的全部产权和经营管理权，责令镇政府为其补办相关的产权手续，停止侵权行为并赔偿其经济损失2100万元，承担违约责任。日，诚信公司向一审法院请求以日的审计报告为准确定镇政府欠款的数额。一审法院认为，镇政府与诚信公司签订的《关于西柳市场扩建工程市场南正楼的投资建设协议》是双方的真实意思表示，合法有效。诚信公司依据该协议向镇政府交付了土地使用权转让金，委托鞍山市第八建筑工程公司完成了建设施工，支付了工程款，已经实际履行了合同义务。镇政府主张该协议已经废止，双方另行约定了联合开发的协议内容，没有确实充分的证据证明，不予采信。镇政府虽以投资款名义转给诚信公司1300万元款项，但经审计确认，该款是镇政府预售诚信公司开发的房屋所得，并非镇政府的实际投资。依据双方协议的约定，工程建成后其产权归诚信公司所有，前期预售的摊位、门点，应由诚信公司为购房人办理相应的产权或使用权手续。因此镇政府销售摊位、门点所得款项应当返还给诚信公司。镇政府使用的四楼房屋，应与诚信公司协商使用期限和房屋租金。镇政府收取的万元预售款，除已返还的2100万元外，尚欠的975．755万元应当返还。镇政府占用门点1860．49平方米，合款930．245 万元，亦应返还。因双方未约定销售款的给付期限，且镇政府为诚信公司销售房屋亦做了一定工作，故镇政府可不赔偿上述款项的占款利息。关于已售出的摊位、门点的管理费，除应由工商行政管理部门收取的管理费之外，其它基于市场南正楼房屋产权而产生的费用应归诚信公司所得。本案涉及的国有土地使用权和房屋产权权属证书，诚信公司可持相关法律文件到有关行政管理部门办理，镇政府应予配合。依据《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、第一百一十七条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第五条的规定，判决：一、海城市百柳服装市场南正楼的产权及相应的国有土地使用权归诚信公司所有；二、镇政府于判决生效后10日内返还诚信公司售房款975．755万元；三、镇政府于判决生效后10日内将占用的门点房屋1860．49平方米返还给诚信公司，如不能返还房屋，则应返还该房屋的折价款930．245万元；四、驳回诚信公司的其它诉讼请求。案件受理费115010元，审计费30000元，由镇政府负担。镇政府不服一审判决向本院提?上诉，请求改判镇政府对南正楼享有62％的产权，诚信公司享有38％的产权。理由是：1、日镇政府与诚信公司签订的《关于西柳市场扩建工程市场南正楼的投资建设协议》是无效协议，实际上没有履行。南正楼建设资金绝大部分来自摊位和门点的预售款。诚信公司称南正楼工程款为3600万元，而镇政府陆续以“预售摊床款、工程款、付市场综合楼投资款”的名义向诚信公司拨款3300万元，因此预售摊位和门市的款项基本满足了工程所需资金。如果认定为工程投资，也应视为双方投资，不能认定为单方投资。镇政府与诚信公司曾口头协商过镇政府投资1500万元，按62： 38与诚信公司分配利润的问题，在向诚信公司拨付预售摊床款的工程中，镇政府也以“镇政府投资款”的名义拨付了1503．35万元，诚信公司开具了收据。因此口头协议已经实际履行，南正楼建成后，双方也是基本按此比例实际占有的。另外，一审诉讼转让没有实际解决，诚信公司日才领取其营业执照，《关于西柳市场扩建工程市场南正楼的投资建设协议》应认定为无效协议。2、一审判判决依据审计报告判令镇政府返还诚信公司款项合计1905．1万元数额有误。诚信公司在起诉状中称镇政府预售摊位和门点的收入共计3312.68万元，先后转给诚信公司3300万元，尚欠12.68万元。但一审判决却判令镇政府返还预售款975．755万元。而一审诉讼中诚信公司并没有增加诉讼请求。3、一审判决遗漏了镇政府的其它投资。包括配套费663万元、含南正楼在内交纳二期工程各种税款2311万元，南正楼防火设施费120万元，奖励施工单位90万元等。诚信公司答辩称，《关于西柳市场扩建工程市场南正楼的投资建设协议》合法有效，已经实际履行。根据人民政府组织法的规定，政府机关从事市场经营行为是为我国法律所禁止的。镇政府作为政府机关履行政府的社会管理职能，不能直接参与企业的经营活动。镇政府主张工程施工过程中双方口头达成联建协议，没有事实根据。一审法院委托沈阳市华伦审计事务所进行的审计是依据镇政府提供的账目进行的，结果客观、公正。镇政府所称的其它投资从性?上看，配套费不是对南正楼的投资，税款是整个市场工程的税款，不仅是南正楼的税款。防火设施费缺乏证据证实，奖励施工单位的款项与本案无关，是镇政府的单方行为，财务凭据上也表现为鞍山市第八建筑工程公司的借款单。同时镇政府在一审期间也没有提出反诉请求，主张其权利。请求驳回上诉，维持原判。本院认为，镇政府主张其与诚信公司存在联建的“口头协议”，缺乏证据。镇政府作为政府机关，称其与诚信公司“投资联建”，与其政府机关的性质、职能不符。日双方订立的《关于西柳市场扩建工程市场南正楼的投资建设协议》是土地使用权转让性质的合同，其内容不违反法律规定。虽然诚信公司 日取得企业营业执照，但双方当事人已经实际履行该协议，诚信公司是建设项目的投资者和建设者，一审法院认定合同合法有效并无不当。诚信公司对镇政府预售摊位款的情况提出异议，请求对镇政府的收款账目进行审计，镇政府表示同意。经一审法院委托沈阳华伦会计师事务所进行审计，确定了镇政府预售摊位的时间、数量、收款金额、资金流向及预售门点房的收款情况等，其依据是镇政府提供的会计资料和镇政府财政所提供的会计凭证和明细账。审计鉴定程序合法，双方当事人无异议，审计结论经双方当事人质证。诚信公司于日请求一审法院对镇政府欠款数额以审计报告为准，应当视为其已变更了诉讼请求。一审法院依据双方当事人一致同意的审计结论确认欠款数额作出判决并无不当。镇政府上诉提出一审判决超出了诚信公司的诉讼请求的理由不能成立。本院期间，镇政府也没有对返还预售款的数额问题提交相反的证据证明审计结论有错误，因此镇政府应按审计结论确定的数额向诚信公司返还尚欠的预售款。镇政府主张的配套费等“其它投资”问题，因镇政府对此没有提出反诉，可由镇政府依法另行解决。镇政府与诚信公司之间的《关于西柳市场扩建工程市场南正楼的投资建设协议》合法有效，镇政府应协助诚信公司办理相关的房屋产权和土地使用权手续。我国实行的是国有土地有偿使用制度，一审判决第一项确认海城市百柳服装市场南正楼的土地使用权归诚信公司所有不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、变更辽宁省高级人民法院〈1999〉辽民初字第3号民事判决第一项为：诚信公司享有海城市西柳服装市场南正楼的房屋产权和土地使用权。二、维持辽宁省高级人民法院〈1999〉辽民初字第3号民事判决第二、三、四项。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费115010元，由镇政府负担。