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2017年的最后三个月，中国房地产市场罕见地迎来了一轮密集的政策信号。从中共十九大报告到年末的中央政治局会议，再到中央经济工作会议，三场高层会议连续对房地产市场定调。一方面，新的住房制度轮廓逐渐清晰，与之相配套的长效机制建设开始提速;另一方面，如何应对短期市场波动也有了明确的指导思路。前行方向已定，即将到来的2018年楼市会出现怎样的变化?(东方网)现在真实的房价是怎么样的?中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心《中国住房发展报告》项目组发布的2017年12月《中国住房市场发展月度分析报告》指出，一线城市房价全面停涨，其中北京、上海继续下跌，环京板块累计跌幅较大;二线城市中除了成都、南京等少数城市外房价均相对稳定;热点三四线城市如佛山、东莞、合肥、无锡等也趋于停涨。一线城市中，北京上海继续环比下跌，广州深圳环比也接近停涨。北京房价已经连续下跌7个月，从2017年4月最高点至11月的累计跌幅为15.5%，其中近半年累计下跌11.37%。从房价中位数看，4月北京房价中位数为63647元/平方米，11月二手房成交价中位数降为56078元/平方米，累计下降了7569元/平方米。不过四个一线城市都尚未跌破上年同期价格，其中广州11月房价比上年同期仍上涨46.82%。从宏观经济形势看，国际经济形势不明朗造成经济发展前景的不确定性增加，金融市场实际利率居高不下，这些都构成短期房地产市场退热的基本面因素。从政策面看，中央反复强调房地产市场调控政策应持续不放松，房产税今后数年进入立法程序的可能性加大，各种促进租赁市场发展的政策不断推出，这些因素使得短期房价预期趋于稳定。从市场面看，作为楼市风向标的一线城市房价持续低迷无反弹迹象，对二三线城市的房价预期的稳定有积极的作用。(中国经济网)调控会不会松动?11月21日，住建部会同国土部、央行召开座谈会，为未来楼市定了调：楼市调控不喘气，不歇脚。(中新网)住建部部长王蒙徽指出，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险。针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。“坚持调控目标不动摇、力度不放松”、“继续严格执行各项调控措施”等表述与中央会议的要求一脉相承。这意味着调控政策不可能出现大幅松动。但需要注意“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”的说法实际上比现行调控的实际执行力度略微宽松。这说明，未来的政策可能会在刚需和改善性需求端出现一定的微调。融创中国董事会主席孙宏斌日前在一个论坛上表示，2018年的房地产市场会比2017年要好一点，尽管政策基调不会变化，但是会稍微放松一些，“很多的城市已经挺难受的了，现有的政策基调下可能稍微松一点”。(东方网)房价会不会大跌?调控基调不变，力度不放松，而房产税等利器到来，是否会导致房价大跌?可能性并不大。这一结论的得出源自于对房地产调控思路的理解。值得注意的是，近年来，官方的房地产调控更加注重促进房地产市场的平稳健康发展，而大起大落的房价显然并不属于平稳健康的类别。如何化解风险，解决民众的居住问题，建立长期性和基础性的制度才是中国房地产调控的方向。不少机构预测，明年房价保持稳定的可能性较大。中国指数研究院发布的一份报告显示，2018年全国房地产市场将呈现“成交回落，价格趋稳，新开工、投资中低速增长”的特点。该机构预测，明年中国商品房销售面积受到政策、货币环境的影响，将出现回调，预计全年降幅将达到9.3%-11.3%，房价全年保持稳定。易居房地产研究院发布的一份报告显示，2018年全国商品房成交均价继续上涨，预计全年增幅在3%左右。主要原因：一是2018年限价因素仍然存在，抑制热点城市的房价涨幅;二是从近几年房价增长趋势看，整体呈现惯性上涨态势，房价粘性较强，由于2017年多数城市房价基期值不算高，因此2018年全年仍将呈现上涨态势;三是由于价格变化滞后于成交量，预计2018年楼市入冬，情况类似2011年，成交量下跌的同时价格继续上涨，但涨幅有所收窄。(东方网)过去一年，在一线城市房价受严控之时，三四线城市房价的大涨成为楼市的新焦点。链家研究院年度市场报告《2018年房地产市场和行业展望》认为，2017年三四线城市市场的“繁荣”部分原因，是一二线城市的调控溢出，大部分三四线城市面临人口流出、老龄化等问题，其支撑房地产市场的长期动力不足。另外，随着调控的深入和信贷的全国性收紧，三四线的成交难以持续，2018年三四线城市市场将会迎来降温。(中国经济网)中国哪些城市的房价是真实下跌?21世纪经济报道记者近期调查发现，包括环北京的河北廊坊，深圳周边的东莞、惠州及临近上海的浙江嘉善在内的众多环一线城市，新盘售价均出现调整。实际上在此之前，环一线城市楼市已经变冷。回顾多个环一线城市9、10月数据可以看出，被视为传统成交旺季的“金九银十”亦未出现，成交量价均在回缩。中原地产首席分析师张大伟指出，价格波动比核心城市更为敏感，是环都市圈楼市的显著特征。本轮调控开启后，一线城市“量跌价稳”，成交价并未明显降低;而部分环一线城市则“量价齐跌”，新房及二手房均出现价格回落。(21世纪经济报道)城市与竞争力研究中心主任、中国社科院-联合国人居署联合课题组首席城市经济学家倪鹏飞说，如果是新房下跌，二手房在上升，合成一个下跌那么他未必是在下跌，因为政府调控的时候主要是限制新房的下跌，新房价格跌是因为有销售许可证要求他的价格销售上限，所以他只能在要求的价格销售。由于这个现象可能导致很多人买不了房子，这个价格房子供应很少，所以说买不了房子，有一些城市出现了“秒光”。“我注意到北京确实是二手房价格也在下跌。所以北京的房子确实是有所回调，成都和南京没有下跌，成都和南京是倒挂的。”倪鹏飞表示。根据易居研究院总监严跃进提供的数据显示，最近几个月一二线城市成交楼板价已经有所下滑，三四线城市上涨幅度开始减少。严跃进分析称，这有两个原因：第一是土地价格管控是比较严厉的，所以实际上拿地方面会趋严谨慎和保守;第二是从当前此类房企的拿地来看，也面临一些限地价和限房价等管制，所以拿地的价格相对不会太高。房价何时回归合理价位?近日，《中国城市家庭住房消费调查报告(2017)》、《中国住房消费发展报告()》在南开大学发布。报告认为，当前一线城市住房市场呈现价稳量缩的格局，投资投机性需求得到遏制。报告预测，2018年一线城市在面对愈加严格的限购、限贷等调控政策的情况下，其住房销售额、销售面积、销售价格将趋于稳定。尽管在中央和地方不断出台的调控政策下，这些城市房价增长势头得到控制。但是，在没有极为重大的政策变动的情况下，想要让这些城市的房价回归到一个相对合理的范围，还有很长一段路要走。报告预测，2018年这些房价收入比将继续保持在高位，中低收入家庭的住房支付能力仍将保持较低水平。报告结果显示，在最差的1%的情况下，居民购房两年内住房价格可能下跌幅度最大的10个城市是：洛阳、温州、深圳、北海、牡丹江、锦州、贵阳、海口、西安和济宁。房地产税真的来了吗?作为房地产长效机制的重要一环，房地产税一直是近年来备受关注的重点话题。由于开征房产税可能将一些人手中的多余房产挤回市场，增加供给，房产税也被视为降房价的利器之一。近期官方针对房地产税的“放风”可能也意味着房产税的到来脚步渐进。财政部部长肖捷20日在《人民日报》上发表署名文章称，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。此外，知情人士向国是直通车记者透露，房地产税开征的两大前提：不动产统一登记全国联网以及房产估价标准/规范的准备已经完成大半，明年各项准备工作大致就能完成。住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌指出，这意味着房地产税出台已经真正进入倒计时，明年有很大几率列入立法计划。有专家认为，未来在基础性制度和长效机制建立起来以后，房地产市场自身足以应对短期波动，行政性调控会逐步退出。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，房产税就是其中的一根接力棒，是短期调控退出的先决条件。房产税不推出，调控就不能退出，长效机制的建立也就无从谈起。所以，房产税已是箭在弦上，虽然有问题存在，但出台进程将会加快。(东方网)房地产税收政策调整对购房影响多大?调查报告显示，房地产交易税的调整(提升税率)对大部分被调查家庭住房消费选择无影响，相对而言，住房市场更发达的地区如东部地区、一线城市的被调查家庭在交易税率提升的情况下，会更倾向于不购买住房。若征收房地产保有税，会导致更高比例的被调查家庭选择不购买住房住房租赁开启楼市新一轮周期?12月18日至20日，中央经济工作会议在北京举行。李克强在讲话中对明年经济工作作出具体部署，并作了总结讲话，其中提到：加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。(新华网)今年以来，针对租赁市场，国家新政频出，全国几十个城市出台租赁新政，大力推进住房租赁市场发展，各种机构加速布局长租公寓市场。从各项部署中可以看出，官方对租赁市场的发展规划更加具体。王蒙徽日前指出，大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场，推进国有租赁企业的建设，充分发挥对市场的引领、规范、激活和调控作用。支持专业化、机构化住房租赁企业发展，加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。目前，无论经济适用房、限价房、棚改房、还是廉租房、公租房、共有产权房，通常都是以户籍、社保、纳税记录作为申请条件。市场上目前没有针对流动人口的品质化、标准化的产品。2018
年，在政策的推动下，针对流动人口的租赁政策有可能出台，在租金补贴的帮助下，会有大量的企业和资金进入到这一市场，行业将面临新机会。(东方网)“炒房”还能赚钱吗?党的十九大报告提出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”再次为房地产市场确立主基调。会议强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。数据不会说谎，从趋势上看，房价像往年那样大幅上涨的可能性已经不大。国家统计局最新公布的10月份70个大中城市住宅数据显示，10月份房价总体稳定，热点城市新建商品住宅价格走势总体平稳。据不完全统计，截止目前，包括济南、武汉、昆明、合肥、兰州、苏州、长沙、沈阳、福州等在内的多省市今年以来已经就商品房价格管控采取了相应的管控措施。(中央经济网)在2018年一二线城市炒房成本将会进一步提高，炒房可能性下降。同时，住房消费以刚性需求和改善型需求为主，投资性需求和投机性需求将会被进一步挤压。(央视新闻)炒房客可以醒醒了!(中央经济网)楼市资金会转战股市吗?随着房地产调控持续加码，房价已经明显松动。深圳、南京、合肥、上海等10个城市的房价，已经跌回一年前水平。与此同时，投资投机性资金从楼市“撤场”明显，楼市资金和股市资金素有“跷跷板”的说法，这些撤出资金会转战股市吗?整体来看，全国越来越多的城市房价加入到停涨或微跌的行列，投资投机性资金撤场明显。在大类资产配置中，股市和楼市是天然的替代品，逐从楼市撤出的炒房资金，现在会不会流入A股市场呢?有分析人士表示，房地产调控在热点城市的不断收紧，无疑会对资金向股市流动起到拉动作用。对此，第一创业首席投资顾问张翠霞说，资金流向股市是有前提的，上市公司的盈利预期改善、投资者风险的可承受力提升等等，目前还没有看到这样的流向。
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【经济解释】 政府怕经济下滑失业增加，胜过怕通货膨胀，而且政府也具有超发货币来救经济的便利。对于中国房市看多、看空，我是以2013年6月作为事件节点的，此前，我是看多中国房市的。并非我认为中国房市没有泡沫，正相反，我认为凡是资产市场，在价格上涨的过程中，都可能形成泡沫。但是你不能简单根据房价收入比、房租收入比、空置率来判断房市有没有泡沫，更不可以以此来判断泡沫破裂的时间。中国的基本政治经济制度也不同于其他国家。中国土地国家所有，缺少承载货币和收入的有效载体;中国基本政治制度决定了，相对来说政府怕经济下滑失业增加，胜过怕通货膨胀，而且政府也具有超发货币来救经济的便利。当然还有其他原因，但这两点最重要。2013年6月后，我开始唱空中国房市。为什么?因为钱已经绷紧。2013年6月底出现钱荒，银行间隔夜拆借利率高达两位数。按常理，钱荒和高利率是因为钱少，可中国当前却不是。2008年，中国的广义货币(M2)只是世界第三，但到了2012年末，就一跃成为世界第一，并且是美国的1.5倍。要知道，中国的GDP只有美国的60%，而且美元还是国际本位货币，世界通用。M2主体是存款货币。一笔钱，我花出去变成你的收入和银行存款，银行贷给她，她花出去又变成他的收入和银行存款，不断下去，M2就膨胀起来。M2的巨幅膨胀，说明一笔钱被反复借贷，债权债务链被无限延伸。正常经营项目也有可能失败，但债权债务链无限延伸，一旦某个环节出了问题，就会产生出庞大的债务，制造巨大的资金需求，造成钱荒和高利率。5年前，你不知道理财产品吧，但今天无人不知，无人不晓。你把钱存银行，银行告诉你，它有理财产品，让你买。这不是让你把放在它右兜的钱揣到左兜吗?干嘛?因为这样可以规避20%的法定存款准备金。你存银行100块钱，银行只能拿其中80块贷款生息。变成理财产品，它就可以把100块钱全部用来放贷了。正常情况下，一个人、家庭、企业、社会，不会把所有钱都拿去贷款生息吧?可是我们就是这样在做，你说这钱怎么可能不紧张?泡沫需要资金来支撑，钱从哪里来?存量资金已被用尽。指望政府继续开闸放水?但问题恰恰是因为水太多造成的。不想将来死得更惨，就必须挤泡沫去杠杆，力道多大那是技术。再考虑土地总有卖不动的时候，所以必须寻找土地财政的替代税源，广义而言的房产税迟早要开征;经济要转型，土地流转也无可避免，那么容纳收入的抽屉就不只是房地产了。这就是我开始唱空中国房市的理由。我不只是这样说，还在这样做。我去年在沈阳卖了一套房子，7月份挂出去，10月份才成交，还小幅降了两次价。今天经济下滑，稳增长再次成为关注点。总理说“‘强’刺激，不会强刺激”。应该是重改革，适度货币，松财政，还得依靠些投资。但经济下滑，利率奇高，反映的是前期投资错误，并不为经济社会真实需要。投资能够解决问题吗?我认为满天雾霾以及农民工短缺，说明中国经济增长并不低。大学生就业本来就不是反映经济景气的好指标，大学生要是都好就业，那经济就严重过热了。本来应该裁减公务员，减少非生产性支出，这应该在经济好的时候做，可惜错过了好时机。宏观政策空间在越变越小。应该放开限购，推进土地制度改革。这对房市有一正一负影响，负面多一些。但城郊和农村的需求会上来，土地制度改革也增加效率。更重要的是，土地制度不改革，依靠投资拉动经济就无法改变。减税，放松管制，推进国有企业改革，势在必行。短期看，楼市均价跌过30%可能性不大，真到这个临界点，政府再次大救市的可能性极大。中国经济不大可能出现大崩盘，但会一点点掉下去。列位看官，姑且看看我的这个推断准不准吧。
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2018房价必跌一半？ 明年房价暴跌可能性不大
10:10　微精选　来源：网络转载
现在很多人都想买房投资，如果房市继续升值，这类人就赚大了！但是，如果2018房价必跌一半，这类人就亏惨了！那么，明年房价真的那么糟糕吗？虽然现在调控政策越来越密集，但这并不是打击房市，难道也会导致房价暴跌吗？2018年房价最新消息其实，中国房地产行业发展还是比较稳定的，房价虽然比较高，但也不存在泡沫！因此，2018房价必跌一半的观点，可能性并不大！小编认为，明年房价不可能暴跌！那么，对于2018年房价，不知道机构又是如何看法呢？12月5日，中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心课题组联合发布《中国住房发展报告（）》，报告显示：年，中国住房市场总体稳中有升。在没有重大政策冲击的情况下，2018年中国楼市将迎来平稳调整。明年房价会上涨吗具体来看，2016年10月至2017年9月，全国房价总体稳中有升，一二线城市增幅分化下调，三四线城市增幅分化上升；房地产市场总体风险有所降低；房地产开发投资增速趋稳，对宏观经济的影响有所增强，预计2017年房地产投资对经济增长贡献1.1个百分点。报告预测，在没有重大政策冲击的情况下，2018年中国楼市将迎来平稳调整，但也存在若干不确定性风险。总体上，本轮楼市回升小周期接近尾声，未来一年将迎来新一轮调整和降温期；报告指出，当前住房市场发展的总体风险有所降低，但部分城市的住房市场仍然面临着或者部分城市面临楼市报复性反弹继续扩大。这份报告还是比较靠谱的，值得一信。至于有人说2018房价必跌一半，这种可能几乎为零。【本文转载自互联网，只为传递更多信息，并不代表本站的立场和观念！】https://mip.yfcnn.Com/A/5415993.HtML
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（原标题：一组图告诉你：房价大跌，可能性到底有多大？）
文/李迅雷这轮房价上涨有两大特点，合肥、厦门、郑州等二线城市的房价上涨更多体现为人口现象（大城市化），即人口往大城市集中，并且这个过程还没有结束；北京和上海这两个一线城市房价上涨，则更多体现为货币现象，即货币（储蓄、及信贷等）向一线城市集中。不过，靠人口流动及劳动力人口增加来驱动房价上涨这个因素到2010年之后开始消减了，2010年开始的房价上涨主要体现为货币现象。此外，居民收入被低估、购房加杠杆等也是导致房价持续上涨的重要因素。从全国房地产市场整体看，我并不认为存在严重的泡沫，因为居民的房贷余额占住宅总市值比重大约为20%左右。房地产开发投资增速的拐点是在2010年，一直回落至2015年的1%；2016年或成为房地产销售额的最高点。由于北上深的居民储蓄增速基本归零，意味着短期流动性拐点已经出现。因此北京、深圳、上海等超大城市的房价近期应该略有回落。研究资产价格的涨跌和变化趋势是极难的事情，房地产价格预测也是如此。房地产成为中国当下最热门的话题，买房者与准备买房者都可以成为房地产专家，宏观经济研究者也不得不关注房地产，以满足大家的提问需求。但影响房价的因素实在太多，我就此抛砖引玉，从人口与货币双角度来谈谈房价。城镇化已到后期，大城市化方兴未艾在今年这一轮房价上涨中，二线城市房价上涨与中国加速大城市化进程有关。中国大城市化率的提升有很大空间，但城镇化进程已经进入后期，因为现在留在农村的农民数量很少，我曾在2012年研究过中国第一产业的劳动人口的真实数量，应该比国家统计局当时公布的少了一个亿。为何差异会那么大呢？首先从作为经济人的本能逻辑去思考：从事农业劳动的回报率低下，大约只有制造业的六分之一，所以，青壮年劳动力留在农村从事农业劳动是不符合经济学原理的，从事农业劳动的主体最终应该是老年劳动力。几乎所有发达国家的农业劳动人口的平均年龄，都在60岁左右或更高，其中日本为63岁，中国也不例外。举个例子，不久前，总理在江西九江考察时，询问了一个在农田劳作的农民的收成情况，我注意到媒体报道该农民的年龄是67岁——农村一直盛行这么一个说法：三个种田农民的年龄总和超过200岁，说明如今农村可转移农业劳动人口已经不多了，既然农村的青壮年劳动力已经不多了，那么，中国可以转移的农业劳动人口数量也不多了，城市化率水平同样存在低估的可能。按我的推算，中国实际的城镇化率应在60%以上，也高于统计局57%的水平。然而中国的大城市化率还有较大的提升空间。如美国人口超过100 万城市的人口总数占全国比重一直在上升，从1960 年的38.7%提高到2014 年的45.2%；日本从40.6%提高到65.3%；韩国更明显，从21.3%提高到45.9%；澳大利亚从54.2%提升到高点时的61.6%；加拿大从30.1%提升到45.5%。中国的这一比例从1960 年时的7.9%提高到了2014 年的23.2%，和上述国家相比还有很大提升空间。图1:部分国家的大城市化率（2014年）从这一轮楼市上涨过程中，合肥、厦门、郑州的房价上涨更多体现为大城市化（人口现象），南京则有补涨成分，贵阳作为西部地区的省会城市，尽管人口净流入，但周边地区居民的收入水平偏低，房价难涨。从过去15年省会城市人口流入量可以看到，厦门位居第一，房价涨幅也最高。虽然安徽省的人口流入量在下降，但是合肥人口在过去15年中增长了将近70%。江苏省的人口也在增加，南京的人口则比江苏增长得更快。图2：年部分二线城市人口变化（%）统计局数据也反映了中国人口集聚的现象，如房价涨幅较大的城市基本上都位于经济发达地区。据国家统计局9月公布的数据，与去年同期相比，70个大中城市新建住宅涨幅超过5%的为少数，只有29个城市。涨幅超过10%的更少，只有19个城市，且均分布在四大经济发达地区：京津冀地区、长三角地区、珠三角地区、中部城市集群（武汉、长沙、郑州）。这说明虽然房价涨幅很大，但是具有集中性。即这一轮房价上其实是结构性上涨，类似于去年的股票行情。而中国指数研究院的统计数据显示，过去一年百城房价上涨16.6%；过去五年国内100大城市加权平均房价上涨28.4%，但同期名义增长50%（估算），M2增长93%。因此100大城市加权平均房价涨幅并没有超过M2和GDP，这说明房价上涨是少数现象，并不是普遍现象，并且主要和人口与货币往大城市集聚相关，且这个过程还没有结束。当前，严格控制超大城市的人口流入已经成为国策，如上海提出到2040年要把人口控制在2500万，但并不增加城市建设用地的数量，这说明政策导向上主要是抑制需求。但建国以来上海历次关于人口规模预测的城市规划都被远远突破，没有一次能够达到预期目标。因此，到2040年上海人口将远超2500万，也是一种基于历史事实的经验性判断，因为土地的用途是可以控制的，但人口流动则是社会现象，难以控制。2010年之后房价上涨主要为货币现象在2010年之前，农业人口向城镇流动的规模不断增加，2010年之后，农村人口向城镇转移的数量逐年下降（见图3）。2015年外出农民工数量为16884万，只比上年增加63万，增速为0.4%，但中国流动人口数量首次下降500万（2014年增加800多万）。2012年，中国16～59岁的劳动人口数量也开始下降，迄今为止中国劳动年龄人口已经减少近1500万。这表明从2010年之后靠人口流动来驱动房价上涨这个因素已经消减了。图3 ：近5年农村转移人口因此，从2010年之后开始的第二轮房价上涨主要体现为货币现象。2010年之前中国经济增速基本处在上升通道中，2011年经济开始下行，一直延续至今，但是货币增速依然较高。从图4可以看到，2003年中国的货币供应量M2远远低于日本和美国，而截至2016年半年末，中国的M2总量为22.43万亿美元，远高于日本的12.77万亿美元和美国的9.11万亿美元。中国M2高增速不单单是中央银行的货币供给和商业银行存款货币创造的结果，更多是政府、企业和银行三者相互支持的结果。如此之大的货币增量，使得中国的资金需要寻求可以配置的资产。因此，中国的货币创造经历了引进外资、出口导向、房地产开发三个阶段。房价上涨主要体现为货币现象，不仅是指货币膨胀导致资产荒，从而引发房价上涨；同时还反过来，由于房价上涨导致土地价格上涨，于是土地和房屋作为银行信贷的抵押物，也参与了货币创造活动，因此，房价上涨与货币膨胀之间其实是互为因果的。此外，居民购房加杠杆，也进一步强化了资金推动房价的力量。图4:中国、美国、日本M2总量万亿美元另外，大家在讨论房价收入比偏高时，几乎都没有考虑中国居民可支配收入被低估的问题。我曾在2012年撰文推算过：统计局公布的2011年我国居民可支配总收入约为19.65万亿，同时又可推算出08-11三年居民可支配收入（抽样调查）累计涨幅为51%，则2011年的实际居民可支配总收入可能达到27.54万亿，即被低估了7.89万亿（详见拙作《中国经济结构存在误判》）。被低估的主要是高收入群体，因为可支配收入数据的获得，是通过抽样调查获得，而高收入群体不大可能如实报告他们的实际收入，因他们的灰色收入较多。最典型的案例是浙江，浙江是中国富豪产生最多的地方，可谓藏富于民，作为一个民营经济主导的省份，浙江的GDP实际规模可能远超公布的规模。尽管浙江公布的GDP只是江苏的70%左右，但浙江的股票交易总量要超过江苏，从浙江居民的网购数据来看，浙江也要超过江苏。这意味着浙江居民的可支配收入存在被低估的可能。图5:居民可支配收入（万亿元）同时，居民通过加杠杆方式购房也是导致房价上涨的一大因素。2013年以来居民加杠杆购房比例明显增加，这也可以从图6看到。新增居民购房贷款占新建住宅销售额的比重逐年上升，从2011年的不足20%，至2015年的34%，至今年上半年已经达到54%，反映了居民投资加杠杆，但总体杠杆率水平并不算高。图6: 居民房地产投资加杠杆明显楼市泡沫仍在可控范围内我并不认为楼市存在特别严重的泡沫，因为从居民的房贷占住宅市值比重来看，泡沫并不严重。粗略匡算，2000年以来，居民累计买房支出55万亿，目前的居民房贷余额大约18万亿；按今年销售均价计，目前房价总值为84万亿，居民房贷占住宅总市值比重为21%。相比美国次贷危机时居民房贷余额占住宅总市值之比达到55%，目前仍在40%左右，则中国居民在楼市的杠杆率水平也只是美国的一半。再进一步看，目前美国居民部门的总杠杆率超过80%，这已经是降下来的数据，但仍比中国当前的居民杠杆率水平高出一倍。从目前来看，房价即便出现了下跌，也没有大跌的基础，更何况目前房价上涨地区主要是在经济发达地区，大部分三、四、五线城市的房价几乎没有多少上涨，即便上涨幅度在5%左右的地区，也是跑输GDP的。从政府调控的目标看，所采取的方式是抑制需求而不是扩大供给，其目的是为了抑制房价过快上涨。因此，在经济稳增长的大目标下，政府会采取更多管制的手段而非市场化的手段来应对房价上涨，故房地产调控政策不会导致房价出现大幅下跌。房价拐点：短期显现，长期未现有观点认为，房价涨幅跟M2的增长具有相关性，将随着M2的回落而回落。我认为房价涨幅与M2增长比较一致，但未必为简单因果关系——货币超发导致房价上涨，而是互为因果关系，即房价上涨后又会创造了信贷。从这个角度来讲，两者互相影响。而且，我们很难断定2020年之前M2增速会大幅回落，毕竟GDP增速目标要维持在6.5%以上，M2增速就得维持在10%以上。今年是房价上涨的又一高点，今后房价涨幅将趋缓，原因也在于M2增速或将走平。此外，政府的房地产政策也会收紧，房价最终还得取决于基本面，即人口因素和货币因素。图7:房价涨幅与M2增长另一个观点则认为，既然房价上涨是货币现象，那么其流动性拐点似已出现。我们发现，北京、上海、深圳三地的居民存款跟房价涨幅之间存在着明显的相关性，与GDP也存在相关性。本轮房价上涨始于2015年，房价涨幅与存款增速高度相关。由于2015年政府放松了对金融机构同业存款的监管，允许同业存款在当地发放贷款，导致作为区域金融中心的北上深存款增速出现了爆炸式增长，但目前北上深的存款增速基本归零，意味着流动性拐点已经出现。所以，北京、深圳和上海的房价最近应该会略有回落。图8、图9 :三地GDP增速、房价涨幅及存款增速从长期来讲，房地产开发投资增速在2010年达到33%后，就已经见顶了。虽然现在房价还是处在上升通道中，但是投资增速回落是大趋势，不可改变。这个拐点一旦出现，标志着房地产周期已处在下行段的大趋势中。回顾历史有助于发现趋势的转折点：如中国的粗钢产量增速拐点发生在2005年，房地产开发投资增速的拐点在2010年。随着居民购房加杠杆的增速下降，或许2016年会成为房地产销售额的最高点，这可以比照2015年的年交易总额和换手率，其中交易额达到历史最高点，换手率也是20年来的最高点，估计今后很难超越这一水平了。图10：房地产投资增速总之，我认为在这一轮房地产的调控中，房价应该会有所回落，但不会大跌。不过，房地产的销售额会出现比较明显的回落，风险则会不断地消解。今后随着GDP和M2的增速不断上升，居民的收入水平继续提高，如果房地产调控政策执行顺利，则房地产价格偏高问题可能会慢慢钝化。不过，由于中国在过去20年中，只是经历了房价和土地价格不断上涨的过程，也就是没有经历过完整的房地产周期，故对于未来房价将如何演变确实很难判断。假如这一轮楼市泡沫由于政策调控而不破，并在今后很长一段时间内小幅波动，但货币超发却仍会延续，从而实现以时间换空间，引发房价在几年之后又出现新一轮上涨，最终会由于经济结构的进一步扭曲而导致泡沫破灭？（来源：微信公众号lixunlei &作者： &原标题：李迅雷：房价大跌，可能性到底有多大？）
（编辑：曾静娇）
本文来源：21世纪经济报道
责任编辑："王晓易_NE0011"
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