大家都在搜：
扫描二维码安装房天下APP
手机浏览器访问房天下
> > 问题详情
买二手房时签了定金协议未签三方合同时买方违约中止买房,定金是否拿不回来了?另外是否必须要付中介费?
看上一套二手房,三方会面谈了价钱后仓促签了定金协议(三方),并同时支付了2万元的定金给卖方。之后和中介签了佣金协议,1.5%,佣金在签署正式合同的当天支付30%,过户当天支付70%。回来后发现这房子不合适,打电话要取消协议。被告知,定金不会返还。若毁约,除2万的定金拿不回外,还得支付买卖双方的中介费近4万块。说在定金协议中有...
看上一套二手房,三方会面谈了价钱后仓促签了定金协议(三方),并同时支付了2万元的定金给卖方。之后和中介签了佣金协议,1.5%,佣金在签署正式合同的当天支付30%,过户当天支付70%。回来后发现这房子不合适,打电话要取消协议。被告知,定金不会返还。若毁约,除2万的定金拿不回外,还得支付买卖双方的中介费近4万块。说在定金协议中有明确规定,我们当时签的过程非常仓促,并没有阅读内容。后来仔细看了协议,违约责任这样定义:买卖双方有任何一方不能遵守协议的,视作违约处理。如卖方违约,则退还定金且多赔偿100%金额作为违约金,同时支付中介中介费;如买方违约,则买方放弃收回定金,定金作为违约金赔偿给卖方,且要支付买卖双方的中介费;如果买卖双方协商解除协议,则买卖各自向中介支付介费,作为中介的补偿。这意味着不管如何中介都可以得利。是否属于霸王条款?中介扬言,我如果不付,就法律起诉我。按照合同法规定买卖交易成功之后中介才可收取中介费,买卖未成功前不得收取中介费,顶多收取为此交易所付出的必要的费用。想知道的是,这样的定金协议关于违约责任这一块是否由法律效力?现在的我该如何处理定金和中介费的事情。谢谢
浏览次数：0
粗心就会吃亏了 签合同一定要看清楚 没看清楚能乱签么 现在也没有什么好办法 1 要不就继续履行合同 买了那房子 2要不就赔上定金 当然中介也有权利收取您的中介费用。因为这属于您违约了
房天下知识为您分享了一条干货
你好,这样的情况确实属于你太粗心大意,房子是大事,这样办也的确是太仓促。但是定金协议确实是已经签署了,就证明买卖关系是存在的,是成立的。现在你不想买这个房子,是属于你们三方中的其中一方违约,也就是你不想履行合同了,确实是你违约了。中介也确实是有权利起诉你,但是一般中介都不会起诉,肯定也希望和平解决,实在不行你就找中介协商一下,看中介费能否商量一下。别的办法还真是没有。希望能够帮助到你。
手机动态登录
请输入用户名/邮箱/手机号码！
请输入密码！
没有房天下通行证，
下载房天下APP
提问获取更多回答
ask:3,asku:1,askr:299,askz:35,askd:9,RedisW:0askR:3,askD：351 mz:nohit,askU:0,askT:0askA:355
Copyright &
北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法信息举报邮箱：无权处分下的房屋买卖合同效力分析_国信信扬律师事务所-慢钱头条
该文章内容可能包含未经证实信息，如您已证实，请点击举报，了解更多内容请查看
无权处分下的房屋买卖合同效力分析
在执业中，笔者遇到多宗房屋买卖合同纠纷，因为房屋非卖方所有，卖方无权处分，与购房者签订房屋买卖合同，但因为无权处分行为得不到房屋所有人的追认，或者卖方与买方在办理过户手续时，卖方仍然没有取得房屋所有权，从而买卖双方没办法继续履行合同，导致房屋不能过户到买方名下，双方发生争议。
例如，下面这个案例：
2017年1月份，买方到中介处求购二手房，中介推荐了位于广州市某区的一套房屋，买方实地看房后很满意，于是叫中介约房东面谈价格。几天后，中介约买方和卖方洽谈买卖该房屋事宜，三方签订了《存量房买卖合同》，约定该房屋交易总价为300万元，买方全款购房等一系列问题。
该《存量房买卖合同》签订后，卖方与中介向买方提出，目前该房屋是预契房，因为卖方非广州户口，社保也没购满连续3年，不具有在广州市购房资格，故其与开发商某房地产公司针对该房屋在2015年签订的《商品房预售合同》没办法继续履行，无法过户到卖方名下，但卖方可以向买方保证开发商某房地产公司能进行内部转名，即在卖方与开发商某房地产公司之间签订的《商品房预售合同》中，将卖方的名字更名为买方的名字，以实现顺利过户。
正在买方犹豫之际，卖方与中介劝其不必多虑，可以签订《补充协议》，约定买方认可卖方预契出售，卖方包安全内部转名到买方名下，否则卖方应赔偿100万元，于是卖方与买方签订了《补充协议》，对以上做了约定。然而，买方按照合同，支付了首期楼款后，卖方声称开发商某房地产公司不同意内部更名，无法继续履行合同，没办法过户。于是双方发生争议。
现在我们来分析以上案例中《存量房买卖合同》的法律效力问题。
卖方因不具备广州市购房资格，在与开发商某房地产公司之间的买卖交易中，无法将房屋过户到卖方名下，根据我国《》之规定，该房屋的所有权仍然属于开发商，也就是说，如果卖方在未取得该房屋所有权的情况下，与买方签订《存量房买卖合同》，属于我国《合同法》上的无权处分行为。
那么，我国《合同法》对无权处分行为有哪些规定？
《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”
该法条明确了无权处分，在两种情况下（1）经权利人追认和（2）无权处分人订立合同后取得处分权的，该合同为有效。
回到前述案例，开发商某房地产公司没有追认卖方的无权处分行为，不认可《存量房买卖合同》，卖方在签订《存量房买卖合同》后，也没有取得房屋处分权，那么，该《存量房买卖合同》的法律效力如何呢？
该《存量房买卖合同》是否无效？
《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
根据以上法条之规定，该《存量房买卖合同》不应认定为无效合同。
该《存量房买卖合同》是否可撤销？
《合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”
那么，在签订《存量房买卖合同》时，卖方和中介都没有告知买方，卖方非房屋的所有权人。这种情形下，能否认定为欺诈买方呢？
我们来看看民事欺诈的基本定义：
最高人民法院《关于贯彻执行&中华人民共和国民法通则&若干问题的意见(试行)》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为。”
前述案例中在签订《存量房买卖合同》时，卖方和中介有隐瞒买家房屋还处于预契状态，卖方尚未取得的房产证。在这种情况下，买方与卖方、中介签订《存量房买卖合同》，笔者认为，买方签合同购房的意思表示，系因卖方和中介欺诈行为，而陷入认识错误所致，存在因果关系，构成欺诈。因此，买方可以主张撤销该合同。
但是，因买卖双方有签订《补充协议》，约定“买方认可卖方预契出售，卖方包安全内部转名到买方名下”，说明买方在得知卖方预契出售的情况后，已放弃撤销《存量房买卖合同》的权利？这个可以商榷。
该《存量房买卖合同》是否有效？
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”
根据以上司法解释，前述案例中，买方可以选择适用要求卖方承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。
这实际上隐含一个前提，即在司法适用时，如果买方提出以上主张，人民法院应认定《存量房买卖合同》是有效的。
&无权处分目录1、无权处分行为的概念2、无权处分行为的效力判断3、无权处分行为的法律效力4、无权处分行为与相关法律制度无权处分行为的概念......　　《合同法》第51条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。　　此条规定了效力待定的民事行为之一的无权处分行为。　　界定无权处分行为，应从以下几个方面来进行分析：　　(一)无权处分行为首先是财产处分...&（资料图）老王最近遇到了烦心事，看好的房子，也通过中介签了合同，却最终没有交易成功。这套房产的所有权人是刘芳刘老太太，她儿子老李作为代理人在中介公司与老王进行了协商。最终三方协商一致，签订了《存量房（二手房）买卖居间合同》一份，合同约定：买方老王（乙方）同卖方（甲方）老李、刘芳，代理人老李，居间方（丙方）Ａ房产经纪有限公司。房屋所有权人为刘芳，权属性质为商品房，建筑面积147㎡。该房产及其配套设施...&点击上方蓝字，关注↑“法者匠心”　?__旨在分享法律风险管理经验，立法前沿动态，司法实践裁判尺度！关注法者匠心~公众平台帐号：fazhejiangxin房屋买卖合同的效力问题系买卖合同签订及房屋买卖纠纷中首要的问题，但笔者发现，关于房屋买卖合同的效力问题在实务中多有误读，相关的裁判规则也较分散，故拟帮助大家分期总结有关的裁判规则，供参考：一、预约合同的效力1.一手房买卖（出卖人为房地产开发企业）最...&郑重声明：严禁抄袭、违者必究！动迁房买卖，由于政策限制三年内不能上市交易，导致交易时间一般都要几年的时间，在过户前的几年里房价一般都有非常大的涨幅。加之签订买卖合同时没有小产证，房价比市场价要低一些，签订合同之初买房人没有付清全款，这给卖房人带来了严重的心里不平衡，导致了很多的纠纷。此外，在这几年的交易时间里，由于房屋被抵押、查封等，也导致了很多纠纷。本文仅仅就买房人要求继续履行合同（过户、交房等...&无权处分合同目录1、什么是无权处分合同2、无处分权合同的特点3、无权处分合同的构成要件无权处分合同（ContractHavingnoRighttoPunish）什么是无权处分合同......　　所谓无权处分合同，是指无处分权人处分他人财产，并与相对人订立转让财产的合同。具体来说，无权处分行为经过追认可以生效；无权处分人事后取得处分权，也可导致无权处分行为有效。无权处分，是指行为人没有处分权，却以自...&
公众号推荐
渤海商品交易所是由省级政府发起批准的商品
专注于趋势投资，专注于财富增值，稳操胜券
甘肃工人报创刊于1981年元月，是全国创
作为一名投资顾问，小詹竭诚为新老投资者朋
人民日报海外版官网官方微信。传播中国声音
推送河北公务员、国家公务员、事业单位、教
财经新闻、证券快讯、投资理财、艺术财经、
关注贸易金融，信用证实务，大宗商品动态以
西政资本--西政地产、金融圈校友倾心打造
智慧财富，金山银河！
违规或不良信息
广告、钓鱼诈骗
内容不完整
手机号(选填)
如有疑问请致电 8大家都在搜：
扫描二维码安装房天下APP
手机浏览器访问房天下
> > 问题详情
我是卖方,现在不想卖了。签了区三方协议后,现和买方买卖双方解约。中介会想我们收取费用或违约金之类的?
我是卖方，现在不想卖了。签了区三方协议后，现和买方达成协议，买卖双方解约。中介会向我们收取费用或违约金之类的吗？
浏览次数：0
如果已经达成协议,中介只会收一定的手续费,。。
房天下知识为您分享了一条干货
如果考研成功,可以直接从人才市场调档么? 1、如果考研成功,可以直接从人才掉档案! 2、至于违约金,也不用去理他。何况你有正当原因。
手机动态登录
请输入用户名/邮箱/手机号码！
请输入密码！
没有房天下通行证，
下载房天下APP
提问获取更多回答
ask:3,asku:1,askr:149,askz:25,askd:11,RedisW:0askR:1,askD：193 mz:nohit,askU:0,askT:0askA:195
Copyright &
北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法信息举报邮箱：回复: 60 | 浏览: 25461
| 字体: tT
微信扫一扫 手机看此贴
好内容 随时分享到朋友圈
精华0&帖子217&经验值2677 &注册时间&妈币982 &
帖子217&经验值2677 &注册时间&BB生日
妈妈网轻聊给生活加点料
妈妈网孕育就是好用
广州圈羊城大小事 尽在广州圈
| 字体大小: tT
<td class="t_f" id="postmessage_号跟买家在中介签了书面合同，今天中介申请了网签合。买家居然要求要在违约条款中选择B，即是买家原因银行贷款批不下来，卖家不追究买家违约责任。
自己当年买房的时候，从来没想过银行会不给我批贷款，因为本人在银行信誉度还是很好的，信用卡从来没有拖欠过。
现在买家这么要求，是不是他存在银行信誉度问题呢？如果买家一直拖着不签网约，我应该怎么办？
求助各位大神，，，来自[]
如果你担心这个问题，当初就不应该让中介写这条协议，一般的楼盘开发商是这样的，销售在成交之前都会问清楚客户的情况，如果最终因客户原因成交不了都会当挞定处理，定金不退。
发表于23楼
你的面签合同有写买方贷不到款要补齐是吧，那就好办了，买家这个要求是要修改双方已经同意的约定，你完全可以不同意。你明确发短信告诉买家不同意，时间到了是因为这条没谈好不能网签，可以没收买家定金。
发表于25楼
首先你的中介就已经很不专业拉，签三方合同时，一般买家都会要求在上面写好如果银行贷款有问题就和平解约，退定金，因为银行的问题是谁也掌控不了，买家其实更想银行快快通过，签署三方合同后，你可以在未办理解押之前先让买家通过按揭公司办理同贷书，如果同贷书出来了就说明贷款无问题，你就可以办理解押，然后再网签，再过户等等后续手续，如果同贷书出不来说明贷款有问题，就解除买卖合同，这样的程序才是合情合理，保障买卖 ...
发表于33楼
我碰到的情况就是买家说自己全部查过了，结果流水不够，社保断档。除非他们先把这些资料准备好过来签合同，否则别信。买家也不是专业的，在他看来不是个事的事情，会逼疯你
精华0&帖子0&经验值195 &注册时间&妈币192 &
帖子0&经验值195 &注册时间&
有这条协议无可厚非，正常的情况，以后你买房都可以加这条上去。有些客户经营性贷款过高，资金经常周转的，银行流水结息不够不批贷，但人家的确想买房，难道你还想把别人的定金全部吃啦？来自[]
精华0&帖子69&经验值1927 &注册时间&妈币549 &
帖子69&经验值1927 &注册时间&
10号跟买家在中介签了书面合同，今天中介申请了网签合。买家居然要求要在违约条款中选择B，即是买家原因银 ...
这个要求当然不能答应呀来自[]
精华0&帖子217&经验值2677 &注册时间&妈币982 &
帖子217&经验值2677 &注册时间&BB生日
有这条协议无可厚非，正常的情况，以后你买房都可以加这条上去。有些客户经营性贷款过高，资金经常周转的， ...
在办这些事情的过程中，我要花很多时间跟精力，包括赎契也要借钱，万一我要借钱去赎契了，他不要，那我怎么办？如果对自己信誉度没信心的，就不应该选择贷款的啊！来自[]
为了宝宝才来的哦～
精华0&帖子0&经验值195 &注册时间&妈币192 &
帖子0&经验值195 &注册时间&
& & 荷女妈咪 发表于
回复 y6310049 的帖子
有这条协议无可厚非，正常的情况，以后你买房都可以加这条上去。有些客户经营性贷款..
如果你担心这个问题，当初就不应该让中介写这条协议，一般的楼盘开发商是这样的，销售在成交之前都会问清楚客户的情况，如果最终因客户原因成交不了都会当挞定处理，定金不退。来自[]
精华0&帖子217&经验值2677 &注册时间&妈币982 &
帖子217&经验值2677 &注册时间&BB生日
这个要求当然不能答应呀
中介也说了第一次遇到这样的买家，都不知道怎么说了，中介收到费，按揭公司也收了钱，他们肯定也要想办法的啊！?来自[]
为了宝宝才来的哦～
精华0&帖子210&经验值3895 &注册时间&妈币4274 &
帖子210&经验值3895 &注册时间&
看回你们之前签的三方合同怎么规定。正常做法三方合同如果没有规定，可以让买家先去查征信并提供流水给你看。如果觉得满意，正当职业可以考虑承担点风险。如果比较谨慎，宁愿按不能达成一致解约，否则像你还要自己赎契，风险太大。你是卖家怕什么，达不成协议，你又没给中介费，紧张的是买家。
精华0&帖子217&经验值2677 &注册时间&妈币982 &
帖子217&经验值2677 &注册时间&BB生日
看回你们之前签的三方合同怎么规定。正常做法三方合同如果没有规定，可以让买家先去查征信并提供流水给你看 ...
谢谢美妈的提议！来自[]
为了宝宝才来的哦～
精华1&帖子818&经验值7752 &注册时间&妈币7619 &
帖子818&经验值7752 &注册时间&
合同签了，网签买家提出：如买方贷款银行审批不下来，卖方不追究买方违约责任？
按合同办& & 签完合同任何一方再提要求&&属于耍流氓行为来自[]
练得身形似鹤形，千株松下两函经。&&我来问道无馀说，云在青霄水在瓶。&&选得幽居惬野情，终年无送亦无迎。&&有时直上孤峰顶，月下披云啸一声。 ...
精华1&帖子818&经验值7752 &注册时间&妈币7619 &
帖子818&经验值7752 &注册时间&
合同签了，网签买家提出：如买方贷款银行审批不下来，卖方不追究买方违约责任？
如果合同里没有&&他同贷下不来&&你必须同意他改用全款买入& &如果他没能力全款买入 对不起&&算他违约&&你没收定金退了网签重新卖过& & 不需要姑息& &不想清楚就签合同& &出了问题自己担负责任来自[]
练得身形似鹤形，千株松下两函经。&&我来问道无馀说，云在青霄水在瓶。&&选得幽居惬野情，终年无送亦无迎。&&有时直上孤峰顶，月下披云啸一声。 ...
精华0&帖子210&经验值3895 &注册时间&妈币4274 &
帖子210&经验值3895 &注册时间&
不客气。我的合同写的很清楚，银行不能批准贷款或者批出贷款不足额，买家须过户当天现金补齐首付差额。供参考。（如果到时补不了，那就是买家违约啦，而不是解约啦）我不认为这样对买家不公平，买家去找任何一家开发商买一手房都是这样的条款。来自[]
精华0&帖子217&经验值2677 &注册时间&妈币982 &
帖子217&经验值2677 &注册时间&BB生日
& & zaoge 发表于
不客气。我的合同写的很清楚，银行不能批准贷款或者批出贷款不足额，买家须过户当天现金补齐首付差额。供参..
我们面签合同也是这样写的，现在要签网签合同了，他就要求要加上，我当然不同意。如果因为这原因没能网签，是否买家违约呢？来自[]
精华0&帖子217&经验值2677 &注册时间&妈币982 &
帖子217&经验值2677 &注册时间&BB生日
& & mmhktf 发表于
如果合同里没有&&他同贷下不来&&你必须同意他改用全款买入& &如果他没能力全款买入 对不起&&算他违约&&你没..
面签合同当时没有这一条的，而且有写上如因买方原因无法放款全额，由买家补全，现在要网签了，对方又要再加上，如果我不同意，买家算是违约吗？来自[]
精华0&帖子217&经验值2677 &注册时间&妈币982 &
帖子217&经验值2677 &注册时间&BB生日
& & y6310049 发表于
荷女妈咪 发表于
回复 y6310049 的帖子
有这条协议无可厚非，正常的情况，以后你买房都可..
二手房交易，条款面签合同上没有的，现在是网签，对方才提出来这样的问题！来自[]
精华0&帖子0&经验值1525 &注册时间&妈币2 &
帖子0&经验值1525 &注册时间&
二手房交易，条款面签合同上没有的，现在是网签，对方才提出来这样的问题！ ...
算，面签的三方合同一样有法律效应，她如果不履行就算违约。可以不加，她如果因为这个不网签你不要理到了时间她定金没收来自[]
精华0&帖子0&经验值553 &注册时间&妈币12 &
帖子0&经验值553 &注册时间&
肯定不能加啦。能否出同贷或者是否符合买房条件，这个应该买家自己判断和解决，这部分风险不应该业主承担的。你信用有问题难道还要怪业主？一切以三方合同为准的。感觉前面某些中介说的话非常像为了逼买家和业主签约收佣金，违背了中介应该属于第三方中间人的立场。来自[]
精华0&帖子0&经验值966 &注册时间&妈币2 &
帖子0&经验值966 &注册时间&
不客气。我的合同写的很清楚，银行不能批准贷款或者批出贷款不足额，买家须过户当天现金补齐首付差额。供参 ...
精华0&帖子0&经验值966 &注册时间&妈币2 &
帖子0&经验值966 &注册时间&
不客气。我的合同写的很清楚，银行不能批准贷款或者批出贷款不足额，买家须过户当天现金补齐首付差额。供参 ...
精华0&帖子217&经验值2677 &注册时间&妈币982 &
帖子217&经验值2677 &注册时间&BB生日
算，面签的三方合同一样有法律效应，她如果不履行就算违约。可以不加，她如果因为这个不网签你不要理到 ...
哎！我本来是想一卖一买的，现在他这样拖着真不是办法！我看了面签合同写着五天内要网签合同，1.14前要办好按揭手续，这两天看对方怎么说先，中介也一直在跟他们沟通来自[]
为了宝宝才来的哦～
精华0&帖子217&经验值2677 &注册时间&妈币982 &
帖子217&经验值2677 &注册时间&BB生日
肯定不能加啦。能否出同贷或者是否符合买房条件，这个应该买家自己判断和解决，这部分风险不应该业主承担的 ...
是啊！我也是觉得他个人的问题，不能报风险转移到我身上，要我来承担风险的，他现在一直还怪中介说偏向我这边，晕死了！来自[]
为了宝宝才来的哦～
合同签了，网签买家提出：如买方贷款银行审批不下来，卖方不追究 ...
回帖后跳转到最后一页
羊城大小事 尽在广州圈
给生活加点料
宝宝成长时光相册
&增值电信业务经营许可证：粤网安备案号：4公安机关备案号：
All Right Reserved版权所有&&&&
你选择的金额范畴属于普通装修，将会为你分派装修队，只提供平面设计图噢！
一分钟免费预约！获取4套装修设计方案！
居住区域：
装修预算：我是卖房方和中介和买方签了三方合同。 现在买方不想买了怎么办，合_百度知道
我是卖房方和中介和买方签了三方合同。 现在买方不想买了怎么办，合
我是卖房方和中介和买方签了三方合同。 现在买方不想买了怎么办，合同上写违约赔百分之二十，能赔偿到吗？
我有更好的答案
如果买房违约您是没有过错的，那么您可以要求对方按照合同约定赔偿。
采纳率：76%
为您推荐：
其他类似问题
&#xe675;换一换
回答问题，赢新手礼包&#xe6b9;
个人、企业类
违法有害信息,请在下方选择后提交
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。