1.298元/1年/1个账号2.主从账号方便管理3.集中开发票，方便报销西安丹尼尔房地产有限公司、林元深与西安保康大厦、陈西魁拆迁安置协议纠纷二审民事判决书关联公司：相关法条：陕西省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕民终8号上诉人（原审被告）:。住所地:西安市新城区东新街2号。法定代表人:王国庆，该公司董事长。委托诉讼代理人:孙卫东，男，汉族，该公司工作人员。委托诉讼代理人:宋文利，陕西德伦律师事务所律师。上诉人(原审第三人)：林元深，男，汉族，个体经营者。委托诉讼代理人:张佩英，陕西康铭律师事务所律师。委托诉讼代理人:罗雪敏，陕西康铭律师事务所律师。被上诉人(原审原告):西安保康大厦。住所地:西安市新城区解放路336号。法定代表人:陈树军，该公司经理。委托诉讼代理人:何海英，女，汉族，该公司副经理。委托诉讼代理人:穆西莉，女，汉族，该公司工会主席。原审第三人:陈喜魁，男,汉族，个体经营者。上诉人西安丹尼尔房地产开发有限公司（以下简称:丹尼尔房地产公司），上诉人林元深因与被上诉人西安保康大厦，原审第三人陈喜魁拆迁安置协议纠纷一案，不服西安市中级人民法院(2015)西中民二初字第00042号民事判决，向本院提起上诉。本院于日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人丹尼尔房地产公司的委托诉讼代理人孙卫东、宋文利，上诉人林元深的委托诉讼代理人张佩英、罗雪敏，被上诉人西安保康大厦的法定代表人陈树军及委托诉讼代理人何海英、穆西莉到庭参加诉讼。原审第三人陈喜魁经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丹尼尔房地产公司上诉请求:1、将保康大厦10104号、10102号房屋改判为10199号、10115号房屋(316.04+109.8=425.84平方米，按安置时房屋补差一层按每平方米一万元计，总价值425.84万元)安置给西安保康大厦；2、改判第三人林元深对保康大厦一楼10102号房屋不具有协助安置的义务；3、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:本案中，双方仅对保康大厦一层10102号、10104号房屋是否应该安置给被上诉人存在争议。对于10102号房屋，上诉人已于2015年7月就该房与林元深签订《商品房买卖合同》，林元深缴纳房款并使用该房屋，其所有权人为林元深而非上诉人，上诉人无权也无法将已经出售的房屋安置给西安保康大厦。对于10104号房屋，既不在西安保康大厦提供的未生效的《营业房安置协议》内，也不在上诉人提供的未安置未销售的可供安置的范围内，而是上诉人与本案诉讼主体之外的上百户安置户签订的《安置协议书》中的一个，故上诉人同样无权也无法将已经安置的房屋安置给西安保康大厦。具体理由为:（一）《营业房安置协议》没有生效，更没有双方关于安置房屋位置特定的约定，原审以最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条为依据，判令将已经销售和安置给案外人的二套房屋安置给西安保康大厦无事实及法律依据。1、日，西安市新城区处理信访突出问题及群体性事件联席会议新联会发【2013】95号《会议纪要》第一条载明，“关于房产返还中的明晰资产问题:丹尼尔公司和西安保康大厦双方签订移交资产返还协议书，在2013年9月底之前到现场查看确认返还房屋位置、层次等情况，最终具体面积以房管局测量确认面积为准。”双方据此就安置的房屋位置、面积等问题进行了多次协商，在协商中初步草拟了《营业房安置协议》，但未能就安置房屋房号、面积等问题达成最终意见，故未签字盖章，属于未生效合同，对双方均不产生任何法律效力。2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿房屋的，应予支持。”如前所述，双方并没有签订有效的拆迁安置协议，更没有关于将特定位置安置给被上诉人的生效约定，上诉人将涉案房屋出卖及安置给第三人并无不妥。（二)依照《西安市城市建设拆迁安置办法》及《西安市房屋拆迁安置实施细则》的规定，上诉人在拆迁范围内即保康大厦内为西安保康大厦安置均符合法律规定。《西安市城市建设拆迁安置办法》第十七条规定，“对被拆除房屋使用人的安置地点，应根据城市规划的要求和建设工程性质确定。拆迁安置，可以在拆迁范围内安置，也可以异地安置。”根据惯例，拆迁时，拆迁人与被拆迁人签订的《拆迁安置协议》只对安置房屋的性质和面积、层次进行约定，因安置房屋在签订协议时并未通过规划也未开始建设，所以无法确定具体的安置位置及房号，只有在安置房屋建成时，再进行安置。由于保康大厦拆迁安置工作在2010年已经开始进行，日后双方协商草拟《营业房安置协议》时，房屋是存在的，但随着安置的进行，由于《营业房安置协议》未生效，故其中约定的部分房屋在随后的安置与销售中已经安置或销售。原审中，上诉人已经提供了明确的可以为西安保康大厦安置的房屋房号、面积，但并不包括涉案的二套房屋。上诉人按照西安市的相关规定及惯例，向西安保康大厦提供了足以满足其安置的房屋及面积亦无不当之处。西安保康大厦答辩称:1、10102号房屋安置位置的确认，既是遵照原合同的约定，更是新联会发（2013）95号政府《会议纪要》精神的具体落实。此事实原审在庭审中已经查明，丹尼尔公司所诉安置协议未签字理由是不成立的。2、原审依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条:如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿房屋的，应予支持的规定，将10102号房屋安置给答辩人认定事实清楚，适用法律正确。3、10104号房屋是在原给答辩人的图纸10101号房划分出去的，是丹尼尔公司对10101号房屋实施砸墙、分割，制造出来的房屋，在原审诉讼期间，丹尼尔公司单方面将原图纸上没有的房号，新增加出10104号房交给7天酒店经营不妥。丹尼尔公司在上诉状中称将10104号房安置给其他安置户没有事实依据。林元深答辩称，同意丹尼尔房地产公司的上诉请求，事实方面同其上诉理由。林元深上诉请求:1、撤销原审判决第一项中有关将保康大厦一楼10102号房屋安置给西安保康大厦的内容；2、撤销原审判决第二项中有关林元深对涉案的10102号房屋负有协助安置义务的内容；3、本案诉讼费由西安保康大厦承担。事实与理由:(一)上诉人与丹尼尔房地产公司签订的《商品房买卖合同书》合法有效，应受法律保护。丹尼尔房地产公司是丹尼尔保康大厦的立项主体，其持有该项目的建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等国家规定的相关许可证明文件，其对外有权处分涉案项目的房屋。日，上诉人就购买丹尼尔保康大厦陆港国际公寓B座第1幢1单元1层10102号房屋，与丹尼尔房地产公司签订《商品房买卖合同书》，合同签订后，上诉人已依约支付了全部购房款的91.476%，即1100万元整，该公司也依约将涉案房屋交付给上诉人占有使用至今。该合同是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。(二)丹尼尔房地产公司与西安保康大厦之间是联合开发建设法律关系而非拆迁安置法律关系。原审以最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条作为本案的定案依据属适用法律不当。丹尼尔房地产公司持有的《房屋拆迁许可证》是用于征用位于东临解放路、北邻西八路，包括西安保康大厦4.89亩在内的18.799亩土地，而非仅对西安保康大厦的土地。其与西安保康大厦之间签订有联合建设协议，对西安保康大厦而言，应以双方之间的约定为准。日，丹尼尔房地产公司与西安保康大厦就合作开发建设保康大厦事宜签订了《联合开发建设西安保康大厦合同书》一份。合同约定由西安保康大厦提供土地，丹尼尔房地产公司出资，房屋建成后，丹尼尔房地产公司以西安保康大厦土地上现有的建筑房屋面积将新建房屋的部分置换给西安保康大厦。原立项主体是西安保康大厦，后变更为丹尼尔房地产公司，该合同书无论从合同名称上还是合同内容上均表明丹尼尔房地产公司与西安保康大厦之间是联合开发建设的法律关系，而非拆迁安置的法律关系。且从双方共同向西安市综合开发办递交的《关于丹尼尔保康大厦立项报告》中亦可以看出，双方之间是联合开发建设法律关系。(三)丹尼尔房地产公司与西安保康大厦就置换对象未作具体约定。在双方签订的《联合开发建设西安保康大厦合同书》中对置换对象仅做了大概范围的约定，并未约定具体的房号；关于的《营业房安置协议书》，首先该协议书并非拆迁安置协议；其次该协议的双方并未就协议内容达成一致意见，故未对该协议书盖章确认，该协议书并未发生法律效力，不应受到法律保护。且在原审庭审中，丹尼尔房地产公司也认可上诉人的购房行为，明确表示不同意将10102号房屋置换给西安保康大厦。原审判决以未发生法律效力的协议书作为定案依据，显然错误。西安保康大厦答辩称，1、答辩人与丹尼尔房地产公司就安置位置在双方签订的原始合同中有明确约定，且10102号房屋是在政府《会议纪要》文件后，按照图纸和安置协议书双方到现场落实认可的房屋。2、丹尼尔房地产公司在原拆迁户没有得到安置，国有企业职工利益未得到保障的情况下，将2013年9月已经向政府备案，应安置给答辩人的10102号房屋出售给林元深用于经营三秦超市，属非法买卖。3、丹尼尔房地产公司1999年4月与答辩人签订《联合开发建设西安保康大厦合同书》，1999年5月为明确经济责任，签订《补充合同》，该项目由丹尼尔房地产公司拆迁立项。在双方签订补充合同后，1999年7月丹尼尔房地产公司取得了市拆许（99）第14号《拆迁许可证》，对答辩人的营业房实施拆迁。双方原签订合同虽名为联建，但从合同内容、实际履行过程及至今每月支付拆迁过渡费等事实，可以认定双方之间形成拆迁安置法律关系。丹尼尔房地产公司答辩称，同意林元深的上诉请求，理由同其上诉意见。西安保康大厦向一审法院起诉请求：1、丹尼尔房地产公司于30日内在其开发建设的位于西安市新城区解放路的西安保康大厦1-6层安置建筑面积3500平方米的商业用房（具体位置东临解放路入口以西，北临西八路；其中一层为592.25平方米，二层为571.55平方米，三层为577.61平方米，四层为594.92平方米，五层为572.36平方米，六层为603.02平方米，合计3511.71平方米（详见附图证据）具体为1、10102；二楼为1、1、1、10204；三楼为：2、1、1、1；四楼为：2、1、1、1；五楼为1、1、1、1、10550；六楼为：1、1、1、1、1、10608。2、本案诉讼费由西安丹尼尔房地产开发有限公司负担。本案在审理过程中，经法庭询问丹尼尔房地产公司和西安保康大厦，西安保康大厦据以请求安置的图纸是否与现实状况相符，西安保康大厦称丹尼尔房地产公司多次给其提供的平面图均不一致，要求按《营业房安置协议》所附的图显示的位置给其安置，丹尼尔房地产公司表示因在实测和办证过程中，确实出现了多处变化，现提供的图纸为其最终向政府部门办证提交的正式图纸，并附承诺书表示不再变化；经向西安保康大厦释明，西安保康大厦对照丹尼尔房地产公司提供的最新图纸对诉讼请求明确为：请求丹尼尔房地产公司于30日内将丹尼尔保康大厦一楼1平方米，1平方米，1平方米，1平方米，二楼2平方米，1平方米，1平方米，1平方米，1平方米，1平方米，1平方米；三楼2平方米，1平方米，10302号房68.64平方米，1平方米，10340号房40.38平方米，10341号房39.61平方米，10342号房39.61平方米，1平方米；四楼2平方米，1平方米，1平方米，1平方米，10442号房40.38平方米，10443号房39.61平方米，10444号房39.61平方米，1平方米，1平方米；五楼10501号房89.93平方米，10502号房46.96平方米，10503号房49.27平方米，1平方米，1平方米，1平方米，1平方米，10508号房77.63平方米，1平方米；六楼10601号房89.93平方米，10602号房46.96平方米，1平方米，1平方米，1平方米，10608号房38.64平方米，10676号房47.27平方米，1平方米，以上共计3442.81平方米，安置给西安保康大厦。对超出部分西安保康大厦同意补足差价，不足部分由丹尼尔房地产公司补足差价。一审法院认定事实:日，西安市新城区饮食服务公司作为甲方与丹尼尔房地产公司作为乙方签订《联合开发建设西安保康大厦合同书》，内容为：西安市新城区饮食服务公司（以下简称甲方）与丹尼尔房地产公司（以下简称乙方）本着互惠互利、坦诚合作的原则，经过友好协商，决定合作开发建设西安保康大厦（以下简称保康），特签订本合同。一、合作宗旨。充分发挥甲乙双方优势，加快保康开发建设速度，争取较大的社会效益和经济效益。二、项目情况。保康项目是经市计委以市计财发（1996）第164号文立项的城区改造项目。该项目总占地约18.799亩左右（其中：甲方自占地4.89亩，另需征用土地13.9亩）。三、合作方式。甲方提供项目用地约4.89亩，并负责立项，乙方负责投资联合开发。为明确经济责任，甲方同意由乙方全权负责项目开发，乙方承诺无论项目盈亏与否保证甲方享有合同约定的权利，若发生亏损由乙方承担。乙方同时享有开发项目的最终财务成果。甲方负责将项目转至乙方名下。四、项目管理与资金筹措。双方约定项目管理和建设所需资金及拆迁安置、规划、设计、施工等有关事宜均由乙方承担。五、分配方式与价款结算。1、甲方原有879平米住宅产权调换乙方270平米商业产权；甲方原住户由乙方按国家现行房改价格进行房改，易地进行安置，以完全产权形式出售给甲方职工。2、乙方总计返还甲方商业面积3500平米，其余面积归乙方所有。3、乙方给甲方建造占地约600平米、建筑面积约6000平米相对独立的建筑物（具体确定以规划局审批为准）。甲方原有3500平米该建筑1-6层。超出约定返还面积部分价款由甲方承担。4、超出部分面积按3300元每平米价格计算，超面积价款付款方式为工程至正负零后支付价款20%，大厦建至二层支付20%，建至四层支付20%，主体完工支付20%，大厦竣工支付17%，剩余3%作为工程保修费用，保修期满后支付；5、若甲方不能按合同约定按期足额支付款项，所发生的逾期费用由甲方承担。六、位置座落与建筑标准。乙方返还甲方建筑物座落位置：东临解放路入口以西，北临西八路适当位置。建设周期为24个月。建筑标准为框架结构，约十层（以规划局审定的层次为准），详见附件。七、其他事项。甲乙双方同意：1、自甲方建筑物交付给乙方次日起，乙方每月支付甲方人民币10万元（由甲方用于解决全体职工各种费用），至竣工之日止；乙方若超过24个月交付建筑物，每月在原10万元基础上增加8%，作为逾期违约金。2、付款方式：乙方按月付款，每月末前3天支付下月款项。若逾期按银行同期存款利率两倍支付违约金。八、甲方权利和义务。（一）甲方权利。1、保康项目建设完工后，享有本合同约定范围内的房产和土地所有权（产权事宜由甲方自行处理，若因此而产生的产权纠纷与乙方无关），建筑物的设计方案及甲方位置须经甲方认可后方可施工。2、按合同约定享有每月10万元费用（指第七条第一项）；3、按照合同约定的建筑物进行质量监督。（二）甲方义务。1、项目有关资料全部移交乙方，协助乙方及时办理项目建审及项目本身的贷款抵押等手续。合同签订后，将保康项目过户到乙方名下。2、提供政府有关文件，保证项目建成后归乙方所有的产权和土地使用权过户。九、乙方权利与义务。（一）乙方权利。1、全权负责本项目规划、拆迁、设计、施工等事宜。2、享有本合同约定的建筑物的所有权。（二）乙方义务。1、按工程建设需要及时融通在建工程所需资金。并在新城区税务局依法纳税。2、对项目设计、拆迁、施工等事宜，承担本合同所确定的法律责任。十、违约责任。因一方主观原因导致使合同无法履行视为违约，违约方应赔偿守约方的一切经济损失。十一、合同未尽事宜，双方协商另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。十二、本合同经公证处公证后生效，一式十一份，双方各执五份，公证处一份。日，双方签订《补充合同书》约定：按照99年4月9日双方关于联合开发建设西安保康大厦合同书第十一款之规定，订立以下补充合同。一、鉴于原合同中规定由乙方全权负责项目开发，为明确经济责任，合法办理项目拆迁手续，双方同意将原甲方立项改为由乙方立项。二、在此之前市计委、市规划局等下达给甲方的计划、规划用地批复，规划定点等批文批件由甲方负责转至乙方名下。三、其他原合同条款仍按原合同约定执行。四、本合同签字盖章后生效，合同一式陆份，双方各执三份。该补充合同由西安市新城区饮食服务公司、丹尼尔房地产公司盖章并由双方法定代表人签字。同日，丹尼尔房地产公司和西安市新城区饮食服务公司共同向西安市综合开发办递交《关于丹尼尔保康大厦立项报告》，载明：九九年市政府十件好事之一的解放路北段拓展工程即将全面启动。为保证该工程顺利实施，位于西七路和西八路之间的西安保康大厦建设项目，已由新城区政府和解放路商业用房指挥部协调，由原项目实施单位“新城区饮食服务公司”转由丹尼尔房地产公司实施。按照市区政府尽快实施的意见，为明确经济责任，合法办理拆迁许可证，特将原由新城区饮食服务公司立项（建设项目立项）的保康大厦，变更为由丹尼尔房地产公司立项实施（开发项目立项），项目名称为丹尼尔保康大厦，特提出立项申请。请尽快批复为盼。附1、保康大厦联建合同书。2、保康大厦补充合同书。日，丹尼尔房地产公司取得市拆许字（99）第14号《房屋拆迁许可证》。征用位于东临解放路、北邻东八路，包括西安新城区饮食服务公司4.89亩在内的18.799亩土地，对该宗地块实施商业开发。拆除了西安饮食服务公司的原有全部房产，同时展开“丹尼尔保康大厦”项目的实施。日，西安保康大厦致丹尼尔房地产公司：你公司拆迁我单位原商业面积3500平方米，当时双方约定你方为我单位建造1-10层独立建筑物共计6000平方米。其中3500平方米属你方应返还我方面积，超出返还面积外的2500平方米为我方购买面积。现在实际施工中这6000平方米建筑物，不是独立建筑物。且你方现无审批手续，故超出返还面积外的2500平方米我方经研究决定不予购买。西安保康大厦，并加盖西安保康大厦公章。此后，因种种原因“丹尼尔保康大厦”项目自立项启动至今尚未完全建成。在此期间，西安保康大厦（西安新城区饮食服务公司）多次就丹尼尔房地产公司给西安保康大厦返还房屋问题及自营还是托管问题到西安市房管局、信该局等政府相关部门信访。日，西安市新城区信访局就解决西安保康大厦信访反映的问题形成《会议纪要》，该会议纪要载明：一、基本情况。西安保康大厦（原新城区饮食服务公司）是新城区企业资产管理经营公司所属西安市磊金饭店下属的国有企业，原址位于西安市解放路336号，原有3500平方米建筑物，1999年4月其与丹尼尔房地产公司合作开发建设保康大厦，但由于种种原因，至今未予返还房产。由于按合同约定支付费用标准和返还房产问题，自2012年以来职工代表不断到省、市区等有关部门上访反映情况。关于该信访问题，新城区委、区政府领导非常重视，多次召开专题研判会议进行专题分析，同时安排责任单位密切关注、跟踪协调，但由于此问题情况复杂、时间跨度长、解决难度大，西安保康大厦的遗留问题始终未得到妥善解决，经过相关部门多方反复协商，已对该信访问题的化解达成一定共识。日下午，新城区信访局副局长朱永红召集新城区企业资产经营管理公司，丹尼尔房地产公司、西安保康大厦单位有关负责人和西安保康大厦职工代表，在新城区信访接待中心二楼会议室召开了西安保康大厦遗留问题专题会议，对下一步西安保康大厦的房产返还等问题确定了办法。二、会议决定。会议认为，针对该信访问题，应对西安保康大厦的资产明晰和支付费用标准两个问题先行研究解决，经营方式等其他问题再行商议，会议决定：一、关于房产返还中的明晰资产问题：丹尼尔房地产公司和西安保康大厦双方签订移交资产返还协议书（并附图纸），在2013年9月底之前到现场查看确认返还房屋位置、层次等情况，最终具体面积以房管局测量确认面积为准。二、关于费用问题：双方应按照互谅互让的原则，同时应充分考虑到西安保康大厦职工生活困难问题。现经会议商讨，丹尼尔房地产公司和西安保康大厦双方一致同意，丹尼尔房地产公司支付给西安保康大厦的费用由原先的每月10.8万元，增加到每月15万元，执行时间段从日开始至西安保康大厦正式开业为止。三、关于营业方式等其他未尽事宜：丹尼尔房地产公司和西安保康大厦双方应充分认识彼此利益相互关联，应本着求同存异、合作共赢的原则，摒弃成见，增加信任，遇事多商量，平等相待，在今后的招商项目上要在具体细节上相互配合，相互支持，共同孕育市场，关于西安保康大厦是采用托管还是自营的营业方式问题，双方应本着互惠互利的原则，待该大厦具备营业条件时再行商讨；关于开业后其他问题，待西安保康大厦正式开业之后，双方再协商确定。会后，丹尼尔房地产公司以每月15万元的标准向西安保康大厦支付过渡费；另庭审中，西安保康大厦提交未经双方签字的协议书一份。载明：安置方：丹尼尔房地产公司（以下简称甲方）被安置方：西安保康大厦（以下简称乙方）。内容：根据甲乙双方签订的《联合开发建设西安保康大厦合同书》和批准的安置方案，经甲乙双方多次友好协商，在平等互利、互相谅解的原则下，就乙方营业房安置问题自愿达成一致意见，特签订本协议书，共同自觉遵守。一、安置原则。本次安置为大厅式安置，统一安置在解放路丹尼尔保康大厦。按照商场统一布局，合理确定乙方营业房位置。由市房产局测量所测定房屋面积，也就是最终产证面积。营业房按间安置，造成面积与协议安置面积差异，甲乙双方互找差价。商房建筑标准按照双方合同约定的《西安保康大厦建筑标准》执行。二、安置程序。乙方出具《联合开发建设西安保康大厦合同书》和营业执照、法人代表证件、身份证等有效证件，甲方依此确定乙方安置位置及面积，结算差价，办理安置手续，签订本《营业房安置协议书》。协议签订后，甲方向乙方出具《安置分配单》（作为以后领取产权证的依据）和财务结算单，待大楼正式营业后，停发拆迁过渡费。三、安置位置和面积。1、甲方将乙方原西七路6号商业面积3500平方米1-6层安置在解放路丹尼尔保康大厦内一层10101号面积105.21平方米、10102号面积326.71平方米，一层总面积合计待1F104号面积确定后再行确定；二层20225号面积137.08平方米、10201号面积69.65平方米、10202号面积68.64平方米、10203号面积64.96平方米、10204号面积112.11平方米、10238号面积40.38平方米、10239号面积39.61平方米、10240号面积39.61平方米，二层总面积合计572.34平方米；三层20327号面积137.08平方米、10301号面积69.95平方米、10302号面积68.64平方米、10303号面积64.96平方米、10304号面积112.11平方米、10341号面积39.61平方米、10342号面积39.61平方米10340号面积40.38平方米，三层总面积合计572.34平方米；四层20429号面积137.08平方米、10401号面积69.95平方米、10402号面积68.64平方米、10403号面积64.96平方米、10404号面积79.43平方米、10442号面积40.38平方米、10443号面积39.61平方米、10444号面积39.61平方米、10445号面积46.41平方米，四层总面积合计586.07平方米；五层10501号面积89.93平方米、10502号面积46.96平方米、10503号面积49.27平方米、10504号面积93.85平方米、10505号面积29.09平方米、10506号面积31.33平方米、10507号面积65.65平方米、10508号面积77.63平方米、10550号面积114.46平方米，五层总面积合计598.17平方米；六层10601号面积89.93平方米、10602号面积46.96平方米、10603号面积49.27平方米、10604号面积93.85平方米、10605号面积29.09平方米、10606号面积31.33平方米、10607号面积32.00平方米、10608号面积38.64平方米、10677号面积116.25平方米、10676号面积47.27平方米、10675号面积33.61平方米，六层总面积合计608.2平方米；1-6层安置总面积合计待1F104号面积确定后确定。2、关于一层安置位置及面积的约定。（1）1安置给乙方；（2）1F104待房地局确定为商铺并确定面积后安置给乙方，一层不足面积部分在一楼相近未安置部分进行安置，另行协商；（3）如果1F104为公用设施，未作商铺，一层不足面积在一楼相近未安置部分进行安置，另行协商。3、具体安置位置见附件。四、面积差异结算。甲乙双方约定，因按间安置造成面积差异，一层按每平方米一万元，二层按每平方米八千元，三层按每平方米六千元，四层按每平方米五千元，五层按每平方米四千元，据实结算，互找差价（公产不结差价）。五、产权证办理。乙方安置房产权证办理由甲方负责，乙方协助。按照办证要求，乙方出具相关证件及甲方开具的《安置分配单》和乙方同商业房管所协商的房产分配方案，告知甲方其所得房产1868.92平方米商业房的具体层次及位置后，由甲方向市房产局申请办理。房产证在大楼正式营业后两年内办理，办证所需费用按政府规定由甲乙双方各自承担，甲方若不能按约定办完产权证，甲方应每月向乙方支付10000元罚金，到第四年若不能办理完毕房产证，自动终止租赁合同，房屋交由乙方自行经营。房屋大修基金由乙方缴纳。六、其他。合同未尽事宜双方依照西安市新城区处理信访突出问题及群体事件联席会议办公室于日出具的新联会［2013］95号西安市新城区处理信访突出问题及群体性事件联席会文件《会议纪要》的精神进行协商处理。六、本协议甲乙双方盖章后生效。七、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，均具有同等法律效力。甲方西安丹尼尔房地产开发有限公司，乙方西安保康大厦，二○一三年十月二十二日。附件:新城区解放路丹尼尔保康大厦《建筑物实测分户平面图》,该协议双方未签字盖章。保康大厦称上述协议系丹尼尔向其提供，丹尼尔公司承诺按上述协议将待安置房屋分配给保康大厦，但因要求其在签订的同时签订托管协议，故其未签订。丹尼尔公司称其于日信访联席会后，即将合同范本交给保康大厦，但保康大厦拒绝签订。庭审中，保康大厦以上述相关协议为据称，丹尼尔房地产公司违背诚信将已承诺安置给保康大厦的10102号房屋，租用给案外人经营“三秦超市”，并坚称丹尼尔房地产公司应当将包括10102号房屋在内的位于丹尼尔保康大厦东北角1-6楼的房屋安置给保康大厦。丹尼尔房地产公司则辩称，依据合同其于丹尼尔保康大厦内适当位置给保康大厦安置即符合约定，且涉案的10102号房屋已出售给案外人林元深，对保康大厦要求安置的房屋在符合面积约定的情况下，除10102号外均予以满足。经现场察勘，涉案的10102号房屋上确经营有“三秦超市”。鉴于涉案的10102号房屋确由“三秦超市”占有的实际。西安保康大厦申请追加林元深为本案第三人参加诉讼，依法应追加林元深为本案的第三人参加诉讼。诉讼中，林元深称，其对西安保康大厦与丹尼尔房地产公司对涉案房屋有争议的事实并不知情，其与丹尼尔房地产公司已签订了商品房买卖合同，并已支付了房款1100万元，房屋应归其所有，不同意西安保康大厦的诉讼请求。丹尼尔房地产公司对林元深所述表示认可。经查明，日，丹尼尔房地产公司作为卖方与第三人林元深作为买方签订编号为GF-《商品房买卖合同书》，该合同约定:第一条，项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于西安市新城区解放路0号编号为西新国用（2003）出字第（219）号。该地块土地面积为10007.1平方米，规划用途为商业，土地使用年限自日至日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房现定名丹尼尔保康大厦陆港国际公寓B座。建设工程规划许可证号为依据《市处安办函字［2006］8号文件》施工许可证号为依据《市处安办函字［2006］8号文件》。第二条，商品房销售依据。买受人购买的商品房为现房。预售商品房批准机关为西安市房屋管理局，商品房预售许可证号为2007087。第三条约定：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第1幢1单元1层10102号房。该商品房的用途为商业，属框剪结构，层高为5.1米，建筑层楼地上12层，地下1层。该商品房建筑面积共325平方米。第四条，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米37000元，总金额人民币壹仟贰佰零贰万伍仟元整。第六条，付款方式。分期付款，买受人于日支付总房款的91.476%，计人民币壹仟壹佰万元整，办理房产证时，乙方支付总房款的8.542%，计人民币壹佰零贰万伍仟元整。合同还对其他事项进行了约定。再查明，林元深于日采取银行转账的方式通过丹尼尔房地产公司副总裁王家丽向该公司支付30000元，7月7日支付700000元，700000元，7月9日支付6600000元，7月10日支付1810000元；7月7日通过银行向该公司转账支付170000元；7月9日支付500000元，490000元。另，本案审理过程中，保康大厦向法庭反映，涉案的10101号房屋保康大厦私自处置交由案外人经营。经现地查看和向丹尼尔房地产公司核实，该公司表示，因其需向西安保康大厦及其他安置户发放过渡费，为物尽其用，在房屋尚未确定给西安保康大厦的情况下，其与第三人陈喜魁就10101号商铺签订了《租赁合同书》，但约定租赁合同可以随时终止，待保康大厦的安置位置确定后可以将合同权利转移给保康大厦或按保康大厦的要求终止合同。鉴于丹尼尔房地产公司与第三人陈喜魁就10101号房屋签订了《租赁合同书》和涉案的10101房屋由陈喜魁占有经营“老西安名小吃”的实际，依法追加陈喜魁为本案的第三人参加诉讼。诉讼中，西安保康大厦称，丹尼尔房地产公司系将已承诺分配给西安保康大厦的房屋，在诉讼中交给第三人陈喜魁经营有违诚信。丹尼尔房地产公司则称，依其与陈喜魁的《租赁合同书》，该合同第六条7项约定：“如因甲方对合同所涉的商铺安置或出售，根据买卖不破租赁之法律规定，新的产权人替代甲方的出租方地位，按本合同的权利义务履行本合同。如确因新的产权人导致本合同无法履行，双方约定，双方按乙方实际占有使用商铺的时间计付租金，甲方如有多收部分，应不计息退付乙方，双方不承担违约责任。”并未对案件的审理造成影响，同时其并未将涉案房屋确认安置给西安保康大厦。再查明，保康大厦要求安置的房屋整体位于丹尼尔保康大厦的东北角1-6楼位置。本案在审理过程中，经法庭询问丹尼尔房地产公司和西安保康大厦，西安保康大厦据以请求安置的图纸是否与现实状况相符，西安保康大厦称丹尼尔房地产公司多次给其提供的平面图均不一致，要求按《营业房安置协议》所附的图显示的位置给其安置，丹尼尔房地产公司表示因在实测和办证过程中，确实出现了多处变化，现提供的图纸为其最终向政府部门办证提交的正式图纸，并附承诺书表示不再变化；经向西安保康大厦释明，西安保康大厦对照丹尼尔房地产公司提供的最新图纸对诉讼请求明确为：请求丹尼尔房地产公司于30日内将丹尼尔保康大厦一楼1平方米，1平方米，1平方米，1平方米，二楼2平方米，1平方米，1平方米，1平方米，1平方米，1平方米，1平方米；三楼2平方米，1平方米，10302号房68.64平方米，1平方米，10340号房40.38平方米，10341号房39.61平方米，10342号房39.61平方米，1平方米；四楼2平方米，1平方米，1平方米，1平方米，10442号房40.38平方米，10443号房39.61平方米，10444号房39.61平方米，1平方米，1平方米；五楼10501号房89.93平方米，10502号房46.96平方米，10503号房49.27平方米，1平方米，1平方米，1平方米，1平方米，10508号房77.63平方米，1平方米；六楼10601号房89.93平方米，10602号房46.96平方米，1平方米，1平方米，1平方米，10608号房38.64平方米，10676号房47.27平方米，1平方米。以上共计3442.81平方米，安置给西安保康大厦。对超出部分西安保康大厦同意补足差价，不足部分由丹尼尔房地产公司补足差价。丹尼尔房地产公司则表示对西安保康大厦的请求，二楼以上均表示同意，但对西安保康大厦一楼的安置，同意安置于10113号、10115号、10199号，一楼安置面积623.15平方米，这样可以对西安保康大厦的安置面积给予保障，超出的0.56平方米，可以不再要求差价，其给西安保康大厦提供的安置房屋符合合同的约定和法律规定。西安保康大厦则坚持要求将1号房屋安置给其公司。另查明，西安保康大厦据以请求安置房屋的原始图纸所载10101号房屋面积为105.21平方米，图纸标示的位置包括现丹尼尔房地产公司提供最新图纸的1号房屋；现图纸对该位置显示的面积为178.92平方米，原位置图纸显示的面积是105.21平方米；本案审理过程中，经多次主持双方当事人调解，终因分歧过大未能达成协议。上述事实有《联合开发建设西安保康大厦合同书》、《补充合同书》、《营业房安置协议》、《会议纪要》、《商品房买卖合同书》、《租赁合同书》、银行转账流水单及庭审笔录、谈话笔录、询问笔录等在卷佐证。原审法院认为，本案中，西安保康大厦要求将其待安置房屋集中安置于丹尼尔保康大厦东北角1-6楼的位置。诉讼中，经丹尼尔房地产公司与西安保康大厦双方确认，丹尼尔房地产公司同意将西安保康大厦要求安置的丹尼尔保康大厦2-6楼的房屋及1楼的10101号和10113号房屋安置给西安保康大厦。现西安保康大厦与丹尼尔房地产公司的争议是，丹尼尔房地产公司不同意将1楼10102号和10104号房屋安置给西安保康大厦，并称应按其现在给西安保康大厦提供的房屋安置，同时称10102号房屋出售给了第三人林元深；10104号房屋安置给了其他安置户。经查，10102号房屋出售给了第三人林元深，林元深亦表示不同意将房屋安置给西安保康大厦；另，本案审理过程中，丹尼尔房地产公司将10101号房屋出租给第三人陈喜魁使用。焦点一，西安保康大厦要求丹尼尔房地产公司将位于丹尼尔保康大厦东北角位置1楼1号房屋安置给西安保康大厦，丹尼尔房地产公司是否负有该义务的问题。西安保康大厦称，依据《联合开发建设西安保康大厦合同书》和《补充协议》，丹尼尔房地产公司应给其返还的建筑物位于东临解放路北邻西八路入口的适当位置；且在西安市新城区信访局协调会后，丹尼尔房地产公司按照《营业房安置协议》将其请求的房屋指认给西安保康大厦，涉案的丹尼尔保康大厦东北角位置1楼1号房屋应安置给西安保康大厦。经查，丹尼尔房地产公司与西安市新城区饮食服务公司所签《联合开发建设西安保康大厦合同书》约定的是丹尼尔房地产公司应在东临解放路北邻西八路入口的适当位置，建相对独立的建筑物返还给西安保康大厦。在《联合开发建设西安保康大厦合同书》约定给西安保康大厦建相对独立的建筑物的位置上，实际是丹尼尔房地产公司利用包括原西安市新城区饮食服务公司的4.89亩在内，并征用其他被拆迁户的土地共18.799亩土地，实施整体项目开发建设了丹尼尔保康大厦，并未建独立的建筑物给西安保康大厦，从日，西安保康大厦致丹尼尔房地产公司的函可以看出西安保康大厦亦认可丹尼尔房地产公司没有建相对独立建筑物给西安保康大厦的事实。在未建相对独立建筑物给西安保康大厦的情况下，西安保康大厦要求按《联合开发建设西安保康大厦合同书》约定返还建筑物的位置，请求将其房屋安置于丹尼尔保康大厦的东北角。从西安市新城区信访局协调会后，双方起草的《营业房安置协议》及所附图纸看，丹尼尔房地产公司在信访协调会后，给西安保康大厦提供的安置房的确位于现丹尼尔保康大厦东北角，故应当认定在未建相对独立建筑物给西安保康大厦的情况下，丹尼尔房地产公司对将西安保康大厦安置于建成后的丹尼尔保康大厦东北角1-6楼位置认可。现丹尼尔房地产公司以双方起草的《营业房安置协议书》未经签字为由，拒绝将1号房屋安置给西安保康大厦。从查明的事实看，西安保康大厦与丹尼尔房地产公司双方起草的《营业房安置协议》未签字，原因是房屋安置后，由丹尼尔房地产公司托管经营还是由西安保康大厦自营产生争议所致，双方对房屋安置的位置没有争议。现丹尼尔房地产公司在未给西安保康大厦安置的情况下，将10102号房屋出售的行为欠妥。西安保康大厦要求安置的丹尼尔保康大厦10102号、10104号房屋即位于丹尼尔保康大厦东北角1楼位置，丹尼尔房地产公司负有按西安保康大厦的要求将该1号房屋安置给西安保康大厦的义务。另，丹尼尔房地产公司在本案中称，10104号房屋已安置给他人，然并未提供证据证明，依法不予采信。焦点二，现丹尼尔房地产公司已将10102号房屋出售给了林元深，林元深与西安保康大厦谁优先取得10102号房屋。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿房屋的，应予支持。”本案中，丹尼尔房地产公司依据《拆迁许可证》，对原西安市新城区饮食服务公司的房屋实施拆除，给西安保康大厦返还房屋并支付过渡费，双方之间形成拆迁安置法律关系。西安保康大厦作为被拆迁人有权优先取得10102号房屋。第三人林元深以其善意购买了10102号房屋为由作为抗辩，拒绝将10102号房屋安置给西安保康大厦的理由不能成立。至于10102号房屋安置给了西安保康大厦，致林元深与丹尼尔房地产公司间《商品房买卖合同》履行不能，林元深享有的合同权利，依法可以另案主张，本案不予涉及。焦点三，在承租人陈喜魁对10101号房屋的租赁期间，是否应将10101号房屋安置给西安保康大厦。本案在审理过程中，丹尼尔房地产公司将10101号房屋租给第三人陈喜魁使用。因租赁合同并不引起房屋所有权的变动，且丹尼尔房地产公司同意将该10101号房屋安置给西安保康大厦，陈喜魁作为承租人负有协助丹尼尔房地产公司安置的义务。至于承租人陈喜魁依法对涉案10101号房屋享有的租赁权，同理可以另案主张，本案不予涉及。综上，西安保康大厦要求丹尼尔房地产公司将丹尼尔保康大厦一楼1平方米，1平方米，1平方米，1平方米；二楼：2平方米，1平方米，1平方米，1平方米，1平方米，1平方米，1平方米；三楼2平方米，1平方米，10302号房68.64平方米，1平方米，10340号房40.38平方米，10341号房39.61平方米，10342号房39.61平方米，1平方米；四楼2平方米，1平方米，1平方米，1平方米，10442号房40.38平方米，10443号房39.61平方米，10444号房39.61平方米，1平方米，1平方米；五楼10501号房89.93平方米，10502号房46.96平方米，10503号房49.27平方米，1平方米，1平方米，1平方米，1平方米，10508号房77.63平方米，1平方米；六楼10601号房89.93平方米，10602号房46.96平方米，1平方米，1平方米，1平方米，10608号房38.64平方米，10676号房47.27平方米，1平方米，以上共计建筑面积3442.81平方米安置给西安保康大厦的诉讼请求应予支持。西安保康大厦表示，对各楼层面积差异其同意按层差互补差价，对此本案不予涉及。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十一条、第一百二十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第七条，遂判决：一、本判决生效后三个月内，被告西安丹尼尔房地产开发有限公司将丹尼尔保康大厦一楼1平方米，1平方米，1平方米，1平方米；二楼2平方米，1平方米，1平方米，1平方米，1平方米，1平方米，1平方米；三楼2平方米，1平方米，10302号房68.64平方米，1平方米，10340号房40.38平方米，10341号房39.61平方米，10342号房39.61平方米，1平方米；四楼2平方米，1平方米，1平方米，1平方米，10442号房40.38平方米，10443号房39.61平方米，10444号房39.61平方米，1平方米，1平方米；五楼10501号房89.93平方米，10502号房46.96平方米，10503号房49.27平方米，1平方米，1平方米，1平方米，1平方米，10508号房77.63平方米，1平方米；六楼10601号房89.93平方米，10602号房46.96平方米，1平方米，1平方米，1平方米，10608号房38.64平方米，10676号房47.27平方米，1平方米，共计建筑面积3442.81平方米房屋安置给西安保康大厦；二、第三人林元深、陈喜魁对涉案的丹尼尔保康大厦一楼10102号、10101号房屋负有协助西安丹尼尔房地产开发有限公司安置的义务。案件受理费126800元，西安保康大厦已预交，由西安丹尼尔房地产开发有限公司负担100000元，西安保康大厦负担26800元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。西安丹尼尔房地产开发有限公司提交了日其公司作为安置方与作为被安置方的西安华溪商贸有限责任公司签订的《营业房安置协议书》，以证明丹尼尔房地产公司已将案涉的10104号房屋合法安置给案外第三人。西安保康大厦对该份证据不予认可，并称2016年3月原审审理中，法官到现场查勘时并不存在该房屋，丹尼尔房地产公司提交的在房屋登记机关备案的图纸也没有该房屋，后该公司在原10101号房屋中切分出10104号房屋，目的是想吞并国有资产。经审查，因该份《营业房安置协议书》无其他相关证据予以佐证，不能证明房屋已经实际安置给案外人的事实，故不予采信。本院二审审理查明，原审审理查明事实属实，予以确认。本院认为，本案争议的焦点为:是否应将保康大厦一楼10102号、10104号房屋安置给西安保康大厦及林元深对10102号房屋的协助安置义务问题。丹尼尔房地产公司上诉认为，因《营业房安置协议》没有生效，上诉人在保康大厦内为被上诉人安置均符合法律规定，且上诉人已将10102号房屋出售给林元深，故应对原审判决予以改判。西安保康大厦答辩认为，10102号房屋安置位置的确认，是落实政府《会议纪要》的体现，同时在《营业房安置协议》中对该房屋有约定，也符合司法解释的规定，故应维持原判。经查，日，西安市新城区饮食服务公司与丹尼尔房地产公司签订《联合开发建设西安保康大厦合同书》，其中第六条约定，丹尼尔房地产公司返还其建筑物坐落位置为:东临解放路入口以西，北临西八路的适当位置。日，西安市新城区处理信访突出问题及群体性事件联席会议形成的新联会发【2013】95号《会议纪要》第一条载明，“关于房产返还中的明晰资产问题:丹尼尔公司和西安保康大厦双方签订移交资产返还协议书，在2013年9月底之前到现场查看确认返还房屋位置、层次等情况，最终具体面积以房管局测量确认面积为准。”后双方当事人依据《会议纪要》要求，就安置的房屋位置、面积等问题进行了多次协商，到现场实际查看后形成了《营业房安置协议》并附有位置图，其中第三条对安置位置约定为解放路丹尼尔保康大厦内一层10101号、10102号及10113号，但未签字。究其未签字原因是安置协议实施后，由丹尼尔房地产公司托管经营还是由西安保康大厦自营产生争议所致，双方对房屋安置的位置并没有异议。以上内容相互印证，能够证明双方当时对安置的位置已达成共识。现丹尼尔房地产公司在未给西安保康大厦安置的情况下，将10102号房屋出售给林元深，原审适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第七条之规定，认定西安保康大厦有权优先取得10102号房屋并判决安置给西安保康大厦，并无不妥。丹尼尔房地产公司上诉还认为，10104号房屋不在被上诉人提供的未生效的《营业房安置协议》内，且已经安置给了其他安置户。西安保康大厦答辩认为，10104号房屋在《营业房安置协议》及所附图纸中均没有该房号，是丹尼尔房地产公司对10101号房屋实施砸墙、分割、制造出来的房屋，其位置就在双方合同约定的保康大厦东北角，属于安置给其单位的房屋。另查，10104号房屋在《营业房安置协议》及所附图纸中确实没有体现，但如前所述，双方对将西安保康大厦安置于建成后的丹尼尔保康大厦东北角1-6楼位置认可，且丹尼尔房地产公司对10101号房屋位置无异议，审查丹尼尔房地产公司提供的图纸，10104号房位置就在原图纸的10101号房范围内，故原审判决将10104号房安置给西安保康大厦依据明确，应依法予以维持。林元深上诉认为，其因与丹尼尔房地产公司签订《商品房买卖合同书》并缴纳相关购房款而依法占有使用案涉房产，丹尼尔房地产公司与西安保康大厦系联建关系，在联建协议中对置换位置并无明确约定，故其对10102号房屋不负有协助安置义务。西安保康大厦答辩认为，10102号房屋是在政府形成《会议纪要》后，按照安置协议书和所附图纸双方到现场落实确认的房屋，丹尼尔房地产公司将应安置给其公司的房屋出售给林元深不合法，双方原签订合同虽名为联建，但从合同的内容及其支付过渡费等事实证明，双方之间形成拆迁安置法律关系。关于10102号房屋应依法安置给西安保康大厦的理由如前述。丹尼尔房地产公司在未给西安保康大厦安置的情况下，将10102号房屋出售给林元深的行为依据不足，依法不予支持。因1999年5月丹尼尔房地产公司与西安保康大厦签订《补充合同》，约定该项目由丹尼尔房地产公司拆迁立项。1999年7月丹尼尔房地产公司取得了市拆许（99）第14号《拆迁许可证》，对西安保康大厦的房屋实施拆除，给西安保康大厦返还房屋，并支付过渡费，原审认定双方形成拆迁安置法律关系正确，且丹尼尔房地产公司及西安保康大厦对双方之间系拆迁安置法律关系并无异议。原审判决西安保康大厦作为被拆迁人有权优先取得10102号房屋，林元深负有协助安置的义务符合法律规定，依法应予以维持。林元深与丹尼尔房地产公司之间的《商品房买卖合同》本案并不涉及，有关权益另案处理。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。西安丹尼尔房地产开发有限公司及林元深的上诉理由，因无相关证据予以佐证，不能成立，请求应依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按照一审判决执行。二审案件受理费119500元，由西安丹尼尔房地产开发有限公司(预交119500元)承担，林元深预交的93950元予以退还。本判决为终审判决。审判长　　赵学玲审判员　　王小凤审判员　　付　栋二〇一七年三月十四日书记员　　赵杨璇置顶反馈APP微信天眼查公众账号下载天眼查APP电&&&&&&&话 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