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&　　最近19楼、都市快报等媒体对房屋拍卖的几个事件做了报道，也使得小部分人对司法拍卖这一冷僻的购房途径引发了兴趣。去年上半年我有幸通过淘宝司法拍卖平台竞买了一套学区房，其中经历复杂又煎熬的过程也一直想以文字的形式记载下来，这几天，趁着脚伤在家休息，把去年买房中细枝末节的点滴一字一句的记录下来，就当对2013年购房之旅的一个回忆，对自己辛苦付出的一种纪念，也是对其他感兴趣的人提供一点借鉴吧。　　此次的买房经历，最让我欣慰的是，收获了无数精神上、头脑上的财富。写这篇文章花了几天时间，无奈时间有限，文采平平，无炫耀之情，亦无博眼球之意，写个帖子也怪不容易的，请各位看官手下留情，拍砖可以，误伤人心！　　买房不仅是锻炼人的体力，还要考验人的脑力和心理承受能力。且听我慢慢道来：为什么买房？如何选择学区房？假离婚买房可行吗？正常中介公司的拍卖房靠谱吗？怎么买拍卖房？可能比较罗嗦，但这也是我此次购房一步一步经历的过程，对于各种类型的购买者，我个人走过的弯路，收获的小小经验不一定能给你一些启发，但希望至少是，多个如何买房的视角和途径。　　为什么买房？　　我和老公在婚前03年、04年各自购买了一套房子，因为当时双方互不认识，又都是外地人在杭州工作，先安居是必须也是很自然的事，所以各自的父母都为了孩子的将来，举全家之力买了房子。可怜天下父母心，他们总担心我一个人住在集体宿舍，吃不好，睡不好，所以就倾尽全力为我买了房子，美名其曰一是他们退休了住到杭州有落脚之处，二是有个小窝能为我的相亲增加筹码，呵呵，汗颜！还好那时候房价不高，和现在的价格相比，确实也称得上是白菜价，但当时的工资也确实是低，记得那时我一个月才2千多的工资，4千多的按揭都是家里人帮我承担的，单位里的很多老底子杭州人，因为居有其屋，也没有预料到楼市会在短短的几年间如此飞涨，反而对我一女孩买这么贵的房子不可理解，他们是之前享受了实物分房，不了解在陌生城市没有家作为栖身之所的漂泊感和孤独感，在这钢筋水泥的都市里，渴望有个小小的窝，渴望有份安定与归属。& & 我想楼里的很多人都能感同身受，不知道现在楼里有没有像十年前的我，周末漫无目的坐在公交车上，望着窗外的高楼大厦，却不知道自己的家将在何方，那种悲凉一下子从心底涌出的感觉，有些跑题了，呵呵，言归正传。因为婚前各自有房，所以按目前的政策，我们是属于限购的一类人。可十年前我和我老公各自买房是为解决居住问题，初出茅庐的我们社会经验明显不足，压根没想到买房还要考虑将来孩子的入学问题，以致现在虽然有两套房子，可学区都相当一般，随着孩子的慢慢长大，学区房这一现实的问题就逐渐摆到了我们面前。　　有关学区房的认识　　先谈谈我对学区房的看法。我对学区的概念之前是很淡泊的。因为我和老公本来就是小城镇出来的，也没觉得比城市里出来的孩子差距有多少。现在的小孩头脑都很灵活，好的学校固然可以提供相对较好的教学资源和教育环境，但家庭环境和孩子内心的学习动力、努力我觉得更为重要。所以哪怕在婚后没有限购的时间里，也一直对学区房提不起兴趣。& & 直到杭州出台零折校后，身边充斥着同事和朋友在买学区房，也经常有人劝我，手里捏了点钱为啥不给孩子整个学区房?想想也是，这点钱捏在手里，干嘛呢？炒股，亏死你，外借给别人？怕本金都拿不回，理财？没那份头脑和门道，于是，购买学区房的意愿在心里开始滋长。可无奈限购，买房也只是口头说说，没有实际行动。还有就是存在侥幸的心理，家门口就有一所新造的民办小学，没学区房就多花钱读民办小学呗，可后来在朋友的交谈中得知，零折校之后，民办小学的热门程度非一般人能所及的，没有相当给力的关系，有钱也进不了民办小学。& & 所以在看了两个朋友为了进这个民办小学花费的精力后，自叹俺家没啥靠谱的关系，哪怕咱娃在我眼中是多么聪明优秀，可和一些牛娃们博学多才相比自是相差十万八千里，自然也不敢奢望能从千来号人中被民办小学相中，算了，读民办小学俺们还是歇菜吧。　　眼看着孩子还有一年半的时间要读小学了，我第一次去看了一下我们目前所住房子对应的小学。说起来，我这当妈的也确实不用心，住在现小区都8年了，孩子也6周岁了，只知道对应的小学是朝晖实验集团的分校，隐藏在一片老小区里面，从未实地侦察过。当我真正去看了之后，还真挺失望，不是嫌学校不好，而是规模实在太小，作为分校，每个年级才2个班级，六年级去总部上学，也就是说整个学校才10个班级，或许规模小有小的特点，可作为我这个从小城镇里出来的孩子，当年小学好歹一个年级有6个班级，这样的教学环境实在难以接受，学校规模小，整个教育资源对小规模学校的投入势必较小，也难以形成一个良好的竞争和学习的氛围，校园文化气息也会相对较弱。& & 看了这样一个袖珍型的小学后，买学区房又提上了我家的议程。而且此次老公非常坚决，非要假离婚也要给孩子创造所谓良好的教育环境，还不断和我游说维系婚姻的是感情，不是红本本等，呵呵，自嘲一下。加之那段时间家长碰在一起就一个话题，读哪所小学,再淡定的我也有些坐不住了。都说生儿容易育儿难，现在的教育体制和周围环境的影响下，感觉再不给我的孩子买套学区房已经成了我们做父母的罪过，压抑的小宇宙最终爆发了，开始考虑孩子的小学生涯在哪里度过。孩子，咱们读书虽然不能拼爹，那就举债拼房吧。这里要再次谢谢我们双方的父母，在我们决定购买学区房后，都表示愿意再度被我们啃老，拿出他们的养老钱！　　不过看房真的是个折磨人心智的事情，尤其是学区房，年代新的学区房价格高高在上，看得见摸不着，看到中意的房子巴不得晚上能中五百万，那个羡慕嫉妒恨呀，老小区的房子房龄老、户型差、装修不敢恭维，没有停车位，就这样的房子，单价也是让人乍舌，性价比着实不高，真不是我心高气傲，一想到就为了孩子的教育，我将要花光积蓄，背上债务，放弃现在良好的居住环境将要住在这样的房子里，实在是不甘心，所以每次看房对我来说都是一种折磨，沿着黑暗狭小的楼道，看着多少年前的装修，却在谈论着极其离谱的单价，心情极其郁闷。期间还和老公因看房意见的不一致产生了隔阂，男人一般想法简单，就想随便买套房子，拿个房证落个户口让娃好上学，所以无所谓楼层、户型，只要总价低就好，以后住不住，怎么住以后再说。而我倾向于面积大点、户型好、性价比高的房型，考虑到既然为孩子的读书，宁愿压力山大也要购买自己心仪的房子，能够真正居住的房子，否则以后再去租房子太折腾。因为分歧太大，经常吵架，有时开玩笑地说：别还没买到学区房，假离婚就变成了真离婚。因为我本来就很抵触貌似一切为了孩子的理由，把婚姻作为一种手段去买房，加之学区房根本就没有性价比之说，我们能买得起的小房着实让我看得不满意，那段时间生活过得极其郁闷。　　顺便说一下买房过程中了解到的学区房有关信息。我想购买的是西湖区的学区房。西湖区小学排名一般来说学军小学、浙大求是小学为绝对的第一梯队，价格自然也是绝对的第一梯队，后面的文三街小学、行知小学、西湖小学、文一街小学的排名就仁者见仁，智者见智。说实话，到目前为止，任何一个学校的师资和教学理念我都不清楚，本人仅从学区房的保值增值方面来考量，如果让我推荐，首选是学军小学，因为学军小学综合素质和名气应该在杭州排名前三是公认的，而且初中对应的十三中在杭州公办排名前三也是公认的，关键的原因是学军小学的学区非常小，真正属于学军小学的小区其实没有几个，因为名气大，以前招收的大部分是择校生，零折校后的这几年，学军小学一类生源都招不满，只要你买了学军小学的学区房，一般不用提早几年入户，只要是一类生源，肯定有的读。文三街小学也不错，但文三街小学对应的初中是否是十三中据说还在待定。文一街小学也可以考虑呀，但他的学区实在太大了，2013年一类生源都无法就读的新闻我想关心学区房的人肯定都了解，我就不多说了。　　任何一位家长花大价钱买学区房，首要考虑的就是能够顺利入读，如果连入读都不能保证，像文一街小学这样，由于学龄儿童太多，作为家长来说，投入这么多钱，已经住户一致成为一表生了，但还要担心我的入户时间够不够？不知道今年能否入读？报名前仍是担心受怕，最后还要去托关系，那又有何意义？就算勉强让你入读了，本来的小班化教学变成中班化、甚至大班化教学，我想也不是家长所期待的；次要考虑的是小学学区和初中学区的连贯性，也就是对应的小学和初中都不错，如果能保证9年的教育质量，对于掏光口袋买学区房的家长也能多些安慰吧。所以按我目前的了解，如果经济条件允许，学区房首选学军小学，当然房价也是学军第一，看来确实是一分价格一分货，次选行知小学，因为行知的校舍是新建的，硬件设施在整个杭州市都是数一数二，初中是十三中也是铁板钉钉的。这只是我各人的意见，不过听说近期行知小学的价格也确实在飞涨，看来只有买错，没有卖错了。　　总体来说，购买学区房不能人云亦云，还是要根据家庭的实力，经过深思熟虑后作出的理性行为，毕竟，既然选择了，那就是白花花的银子！从我这两个月看学区房的感受来看，只要家庭有购买的承受能力，买学区房还是必要的。因为从和我一起看学区房的购房者接触来看，这些购房者不一定是土豪金，但都是比较重视教育的家庭，家长的素质也相对不错，这些家庭的孩子聚集在一起，力量是不可小觑的，再加上名校本身的师资水平和硬件条件，应该能够营造一个好环境。在看学区房的过程中，千万别过于注重户型、装修等，因为学区房根本没有性价比可言，只能在矮个里面挑高个，拿着有限的钱想获得好的教育资源，户型、楼层这些因素只能牺牲掉了。当然我也希望，学校与学校之间的差距越来越小，每个学校都是名校，每个孩子都能接受最好的教育，这样，家长也能少点奔波了。　　在我写这篇文章的时候，2014年民办小学的招生也在多少家长的期待中结束了。19楼里关于民办小学招生的话题也是热闹非凡，真是几家欢乐多家愁。录取的家长带着喜悦之情讲述&打酱油&被录取的心得之路，没录取的愤慨激昂地讲述着不公平的种种。我们虽然购买了学区房，但还是让孩子感受了长江实验小学的面试。果不其然，没有被录取，家里人还自嘲说幸亏我们买了学区房，对于花了大价钱的我们，没有被录取反而成了一种心理安慰，俺们拼不了爹，拼不了娃，幸亏还能拼学区房，呵呵。但我想说的是，任何事情没有绝对的公平，多少人在骂教育体制，在骂潜规则的时候，试想如有有一天你自己有权有势的时候，你也会希望自己被得到&照顾&的，这就是人性，很残酷，但是事实。据我了解，民办小学大部分的名额还是根据他们的录取标准来的，因为要想继续名校的名气，需要一批相对优秀的孩子来延续，来给学校撑门面，学校也需要关系户，关系硬到学校不能说不的那种，你有吗？没有还是老老实实买学区房吧，我们就属于这一种。为了能给孩子更好的条件，不致于从开始就和同龄人拉得太开太辛苦，只有我们咬咬牙，尽力去做。所以除了费大量心血在孩子身上，再在能力范围内给他创造所能给他的最好的环境，但入学也只是块敲门砖，之后的路还是要靠他自己。　　很多人都说买学区房是个很好的投资渠道，既可以解决孩子的读书问题，又可以几年后卖掉，也就是说白读书还挣一票。我虽然没有良好的金融头脑，但好歹是理科毕业，我怎么就没算出可以赚钱的道道呢？我觉得买学区房无非就是爱子心切，愿意付出的一种金钱行为，实在看不到若干年后还能赚一笔？且不说现在的学区房动辄三四万的单价，随便一套就是两三百万，就算是200万的总价，100万是你的存款，100万是你问银行或亲戚的借款，存款你本来放银行买理财一年再不济应该有6万的收益，100万借款你至少每年要支付7万左右的利息，一年合计就是13万左右。如果民办可以入读，一年哪怕3万的学费，和13万相比那是何等的便宜。而且学区房一般至少提前1年买，等到孩子6年级初中报名结束之后才可以卖，这7年间你又怎么知道房价的未来趋势呢，难道现在三四万的单价以后能到五六万吗？我看以目前的经济形势，未必。所以如果你的孩子够优秀、或者你有过硬的关系，从金钱的投入考虑还是读民办小学划算。可随着竞争的越来越激烈，又有多少人有底气肯定能读民办呢？归根到底，如果你有实力，有意愿为你的孩子付出，还是趁早买学区房吧，至少早买早安耽，但别指望学区房能增值多少，哪怕你现在买来200万，今后卖出去250万，可在这7年，你少了几次投资机会？你亏了多少利息？你付给银行多少钱？仔细一算，其实除了给孩子多了个好的教学条件，啥也没得到。不知道我这笔帐算对了没有。
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& & 假离婚买房可行吗？& & 当然可行。但根据每个家庭的情况还是有所不同的。首先申明我是坚决反对离婚买房的，因为我不希望感情最终无奈成为买房的筹码和工具，也不想通过这种荒谬并且悲哀的手段来作为爱孩子的借口。正因为坚决不同意假离婚买房，所以就千方百计想想办法了解还有何途径可以避开限购，最终被我了解到司法拍卖购房之路的，这是后话，我也会详细说明。& & 重归正传，刚才说到假离婚后是可以获得购房权，前提是假离婚后得把所有的房产归一方所有，另一方才可获得购房资格，但要把夫妻共有的房产归到另一方的名下，若该房产有按揭的，要必须把按揭还清才可分割财产。所以实际操作起来有点困难，除非名下的房产都是没有按揭的。像我们双方两套房子都有按揭贷款，存在三个现实问题，一是把钱提前还贷了，就没有多少钱来支付学区房的首付。二是我们的按揭都是公积金和商业组合贷款，公积金贷款利息低，而且比较难贷，把利息低的公积金贷款还掉，以后买学区房又无法再次申请公积金贷款，从经济角度上非常不明智。三是现在的购房政策是认房又认贷，哪怕把房子的贷款还请，把房产归至一人名下后，另一人获得了购房资格，但目前买房的政策是认房又认贷，如果有购房资格的人曾经购过房或贷过款，哪怕现在无房无贷，再次购房无法享受首套房的待遇，需首付6成，现在可能已经是7成了，买学区房如果是房龄特别老的，按揭年限又很短的，所以这边要去还清原来的贷款，那边又要首付6成，现实的经济条件是承受不了的。所以在这种现实情况下，我老公才取消了假离婚的念头。&& & 司法拍卖购房& & 前面罗哩罗嗦说了这么多，总算回归到司法拍卖购房的正题了。& & 司法拍卖房屋一般有两个途径。一是法院委托拍卖公司拍卖，拍卖公司收取一定的佣金。二是通过淘宝的网络拍卖平台拍卖，不收取佣金，可以节省佣金和中介费，而且这个方式现在被法院越来越多地采用了。& & 我两种拍卖方式都尝试过了，先来说说我第一次通过拍卖公司不成功的竞拍。& & 我是一在老家的朋友无意和我说起司法拍卖的房子是不限购的，我马上意识到像我这样限购的情况，如果能通过法院拍卖到一套学区房，也不失为一种方法，于是连夜上网查了一下司法拍卖不限购的可靠性及相关程序，了解了初步的知识后，就问为我介绍房源的中介，他们公司有无司法拍卖的房屋。中介人员答复是有这样的房源，但很少，他们也没有真正操作过。因为那段时间看了几套房也实在很失望，就和中介说如果有法院拍卖的房子再及时通知我。过了十几天，中介还真是给我打电话说有这样的房源，在文一路和教工路交叉口的今日嘉园，属文一街小学、十三中的学区房。但看房是法院开门集中看房，就在今天，于是我中饭也没吃就叫上老公兴致冲冲地跑了过去。看房的人还真不少，一茬接一茬。总体看下来，除了在一楼，潮湿及光照不够以外，其他都很满意，户型150左右，精装修，大理石的背景墙、地暖、中央空调，一应俱全。虽然家俱全搬走了，但硬装25万还是要的。在小区保安处了解到原房东装修费花了50万，据说是帮人家做中间人，拿这套房屋担保，结果债主跑路了，倒把他搭上了，最后这套房子被法院查封，拍卖。可能是之前看了太多又破又旧的老房子，陡的看得户型这么方正、装修这么豪华的房子，又不限购，哪还管的了一楼的低楼层和远超出我承受能力的380万的高价，就和中介说这套房子我们砸锅卖铁也想要，这时中介就和我介绍起旁边一个自称为投资公司的能人，说拍卖的房源一般都在他们手中，而且他们有多年的拍卖经验，只要把你的心理底价告诉他，他们公司若觉得这个价格可以操作的话，就保证帮我拍到，拍到后再转到我的名下。而且还说他们在法院有多少关系，个人去拍很难成功什么的，总而言之，要想买这套房子，得找他们，你们自己去拍是不可能成功的，套用现在的俗语，内部的东西，你懂的。& & 投资公司要我打一笔保证金30万到中介的帐户，以证明我的购房诚意，他们也好开始操作，保证把这套房子拍到我的手中。我虽然对拍卖没有头绪，但总觉得不对劲，疑问一：我告诉你我的底价，但你又不让我亲自参加现场拍卖会，我怎么知道你们最终拍到的价格是多少呢？疑问二：如果你们找到出价比我高的客户，直接把我抛弃了怎么办？疑问三：我30万的保证金不是小数目，怎么保证我的资金安全？还有很多细节的问题，总觉得这所谓的投资公司不可靠，那段时间刚好在看&青瓷&的小说，对拍卖的黑幕多少了解一点，所以当时没有表态。& & 晚上回家后马上上搜房网查询今日嘉园小区的房价情况，一搜索，竟然同时跳出多条有关这套房源的信息，分属不同的中介公司，且在网上均直言不讳地告诉客户是拍卖房，但价格不一，前后有几十万的价差。我就按上面的电话一个个地打，了解相关的情况。在电话里，很多中介人员承认有这套房源，可一说到具体如何购买，不是不了解情况无法回答我，就是忽悠我通过投资公司帮我竞拍云云，没有一个让我觉得靠谱的。直到九点多，我打了科威不动产的电话（因为之前觉得科威没有21世纪、我爱我家、华邦他们可信，就一直没打他家，而且科威挂的价格低，才293万，反而让我不太相信），谁知科威这个中介一聊我就觉得有戏，他对这套房源的信息相对比较了解，而且还知道这套房子是第三次拍卖，前面两次因为起价太高，均流拍了，第三次起拍价一降再降就到了293万，并表示这是他们老板让他挂出的房源，我一听小伙子很实在，信息也靠谱，就表示能否和他们老板约见，具体谈相关事宜，他也爽快地答应帮我联系。& & 第二天，我和老公为保险起见，特地把将要咨询的问题罗列在一张纸上，带着疑问去和科威的老板见面。没想到老板竟然是位年轻女性，有着天然的亲和力，言语也非常质朴和直接，若我没猜错，应该是从普通的中介人员一步步走到今天的层次，抱着同为女性的八卦精神，问了一下老板的芳龄，竟然和我同龄，让我颇为感慨和汗颜，同时也无形中增加了信任感。在咨询中我了解到，此套房源目前是要第三次竞拍，前两次均因总价太高和竞拍人数不够等原因流拍，因此起拍价也一降再降。另外她说她是受债权人委托寻找竞买人的，不受控于任何所谓的投资公司，因为如果第三次流拍，债权人将失去收回所欠钱款的机会，房屋也将被银行收回。所以债权人作为向法院起诉的原告，务必要让此次拍卖成功，才能从拍卖款中获得他所借钱款。因此此次拍卖，不管我能否竞拍成功，她均不向我收取任何的手续费，她会向债权人收取。而且前期参与竞拍资格的手续和相关程序，她会帮我们跑腿落实，但最终拍卖人是让我们自己参与现场竞拍，自己根据实际情况决定如何加价购买。人际关系就这么神奇，凭着天然的亲和力和信任感，简单的谈话之后，我就直接把保证金40万和身份证原件交给她，委托她帮我们代办前期的竞拍事宜。&& & 拍卖当天我、老公和她三人来到位于钱江新城东杭大厦六楼杭州产权交易所拍卖厅，截至9点，总共才4组人参与了拍卖，当时顿觉得信心满满，志在必得。开拍前还和老公在讨论拍到后如何装修入住等事宜，更可笑的我还在担心这套房内那尊菩萨该如何处理（那套拍卖房所有的家俱都搬空了，唯独在阳台留下来一尊可怜的观世音佛，作为同样信佛的人，我在看房时就对老公说，如此把财物拿走却对佛不管不顾、不尊不敬的人，如何让佛来佑护，生活中也必利欲熏心，最终落得如此下场。）可所谓请神容易送神难，若我拍得，这菩萨我该继续供着还是如何请走，反而成为我的苦恼，以至老公当场取笑我，女人就是女人，为没有缘由的东西徒增烦恼，应该一切放下，随缘尽可。拍卖开始后，怀着忐忑的心，看着空荡荡的拍卖大厅仅有的4组人，拍卖师集所之能来鼓吹该房是如何之好，可我们四组人不紧不慢地一万一万地往上加价，我们的心理价位是325万，想想比起拍价高30万还是有优势的，可能是拍卖师看我们加的太慢，也不受他的把控，就直接把保留价（保留价是指拍卖物拍卖成交价应达到的最低价格，哪怕你是场上出价最高的，但若此最高价低于保留价，该拍卖还是不成功，必须是超过保留价且是场上的最高价）说了出来，好像是340万，远超了我们的心理价位，我一下子向一只泄气的公鸡头，蔫了，真的是希望越大，失望越大，最终该房以353万被一老头拍得，但加上所有的税费、拍卖佣金估计总价为380万左右，虽然仍低于市场价，但对于我们来说总价实在太高，此次算是铩羽而归。
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& &&第二次拍卖之路& & 第一次的拍卖由于总价太高机会错失后，内心挺受伤的，终于看上了心仪的房子，但没承想因为实力不够被别人买走了，心好似一下子被抽空了，买房的事情也消停了一段时间，也许天注定，过了一个月，一个中介和我介绍了一套学军小学的拍卖房。房子户型很好，5楼的4楼，楼层属于金3银4，80多方的面积，由于是多层，有3室2厅1厨1卫，相当于小高层的105方左右，客厅和两房朝南，南北通透很正气，更难得的是朝南的面积比朝北的多很多，现在很多的新房都很难有这么完美的户型比例。缺点是八十年代的老房子，厨房和卫生间很小，因为建筑年代早，阳台没办法下水，无法安装洗衣台和洗衣机。但总体从户型、楼层来说我还是很满意的，所以接下来中介又带我去见了所谓的投资公司。因为有了之前被忽悠的经验，我一说二说把投资公司的人都说心虚了，不敢接我的话。其实真正法院司法拍卖的房子，要求要公示的，所以我回家网上一搜索房源，就跳出了淘宝网上这套房子的拍卖信息和公告，里面有面积、房子照片、拍卖时间等信息，可见这种拍卖本身就是公开化、透明化的竞拍，并非掌控在所谓的投资公司里的。& & 因为拍卖房源本身就少，学区房更是少之又少，难得对户型什么的又都比较满意，我和老公马上又像打了鸡血一样开始研究。因为这套房子和之前拍卖的房子又有不同，是网络拍卖，而非现场竞拍，我也咨询了之前帮我拍的科威老板（后来成了朋友），他们也没有网络拍卖的经验，所以我们也就自己一步步摸索。首先找人去派出所查了一下户口的情况：原房东的户口没有迁走，但小孩已经读初中了，对我们的落户和小孩的读书应该没影响，但以后卖房可能买家会有顾虑。又找人去房管局查了一下房产证的时间，查明办证时间到目前不满5年，因为不满5年和满5年我们缴交的税费是不一样的，这些也要计入拍卖成本的。然后老公作了一个详细的用于拍卖竞价的excel表格，有拍卖价、税费、单价等各个项目，以便一目了然地在拍卖过程中时刻知道加价后的价格我们需要承担的税费是多少，折合单价是多少，供决策用。需要说明的是；拍卖的房屋，一切税费均由买受人负担，有些拍卖公告里会告知房产证的时间，有些没有，不管有没有，毕竟一旦竞拍成功，是要一次性付款，也没有后悔余地的，所以事先房产证的时间最好还是找房管局了解清楚，问法院，一般也是模棱两可地回答你，还是有些不放心。& & 这套房子还是很热门的，有17个人报名。网络拍卖是一整天，2个自然天的时间，比如今天的10点开始到次日的10点结束，所以第一天根本不用管，到了第二天的9点多，临近结束的那时起，各种好戏不停的上演，不断有人出价，价格也在一路飞涨。网上竞拍有延时出价功能，在拍卖活动结束前，每最后2分钟如果有竞买人出价，将自动延迟5分钟。因此，虽然应该第二天10点结束，我们这套房子一直延时拍到了11点半。每当我们抬高1万，总有个用户在延时5分钟的最后几秒加价2000元，把我和老公气个不行。加价你就加价吧，买房这种大场面，好歹你1万1万地往上加，他偏偏给你来个加价2000元，让你心里这个恨呀，我不可能为了2000元把几百万的房子拱手相让吧，所以最后的竞争者就我们2个，却相持加价了一个多小时。最终我们这套房子被加价了150多次，溢价了90多万，从起拍的好像160万左右拍到了253万成交，可见竞争的激烈和我们当时完全带有情绪化的竞价。因为这套房子不满5年，最后过户和税费花了20多万，加上房款总共280万，我都在怀疑，对方知不知道这套房子不满5年税费很高的情况，我们是真的有购房需求，被逼上梁山买此房，如果从牟利角度拍下再转手卖掉，其实真的没什么利润。原本我们心理底价是不能超过240万的，就是因为对方老是2000元的加价，我们不甘心才逐步拍上去的。还有个原因就是当时对这套房源比较满意后，因为白天上班很忙，晚上天天泡在网上学习各种拍卖知识，研究政策细则，前期又是找人查户口，又是找人查房产证，还要提前准备钱，把银行的理财产品都提前取出，和朋友打好招呼可能要临时周转等等（因为拍卖房必须在指定时间内一次性付清，不像二手房可以和房东协商晚几天支付）已经心力交瘁，只想让房子尘埃落定，可以安稳过太平日子。& & 竞拍成功后，就按照拍卖公告的要求打入剩余的尾款，到法院拿成交确认书，法院的裁定书，然后再到市民中心交税、过户。Ok，总算完事啦。&& & 网络司法拍卖和正常购买商品房的优劣势分析& & 优势：价格相对便宜。和正常的二手房或期房相比，目前拍卖成功的案例在价格上还是有10%－20%的优势。特别是相比购买二手房，通过网络购买，还可以省掉中介的费用。但如果是通过拍卖公司拍卖，需支付一定的拍卖佣金，具体的数额根据总价按比例计算，这也是拍卖师不遗余力抬高价格的原因。& & 劣势一、房源信息相对少。不像二手房可以直接和房东了解相关信息，例如房源的过往历史、房产证的信息、户口的信息等，拍卖房所有的信息以及存在一些隐性的缺陷都需要自行了解清楚，权衡利弊，虽然法院有统一的看房时间，但一些细节问法院的工作人员，他们还是不太知情的。而且司法拍卖一旦购买成功后，拍卖的保证金相对二手房的定金缴纳得更高，没有后悔和协商的余地。& & 劣势二、法院拍卖的房子基本上存在户口难以迁走的硬伤。不像二手房交易，可以在合同上注明户口迁走的期限或者规定违约金。法院拍卖的房子，都是被查封的房子，说得难听点，原房东是被心不甘情不愿地赶走的，事后你拍到了他的房子，他没有义务也可能根本没地方给你迁户口！所以在房子今后二次转卖时，会有不必要的麻烦产生。目前杭州的政策是，只要你是杭州户口，房产证是你的，那么户口可以迁入，无非是这套房子有两个户口本，你们家一本，原房东一本，相对独立。现房东哪怕拥有房屋产权也没有权利迁出原房东的户口。但若外地人购房，原房东的户口没有迁走，外地人是无法落户的。因此，对于杭州人购买有户口遗留的拍卖房，可以放心落户，但今后转卖时，后面买房的人若知道有上上房东户口没有迁出，总有顾虑，有价格卖不高或难以出手的顾虑，其实对于杭州本地人购买有户口遗留的房子应该是没有影响的，这是一些人的误区，特此说明一下。外地人若想购买有户口遗留的拍卖房是可以，但落户不行，今后小孩的读书会有问题。& & 劣势三、拍卖房房价需一次性付钱，资金压力大。&& & 购买司法拍卖房屋的心得&& & 一、虽然拍卖房的价格和二手房相比有些许便宜，但因为要一次性付款，对一些刚需族来说还是有一定的压力，更不用说使用公积金贷款和商业贷款了，因此，对一些可以享受公积金贷款的购买者来说也特别不划算。只能在全款付清房款、办好房产证后再把房屋抵押给银行申请抵押贷款，但这种贷款的利率相对较高。& & 二、其实对于总价相对较低的拍卖房，因为竞争的人多，在拍卖过程中有时可能心理产生变化一直加价上去，我个人觉得价格和市场相比优势不明显，但对一些高端房产，例如动辄400万以上的房子，因为资金压力大，有实力购买的人不多，和市场价相比优势比较明显，一般能低于市场价20%左右。总结来说，对于那批限购的、资金宽裕的、而且也不考虑公积金贷款这些福利政策的人群，司法拍卖不失为一个好的购房途径。& & 三、因我后来拍卖房屋成功以后，有一亲戚也想购买，我也经常帮忙在关注这一方面的信息。要申明的是以下仅仅是我的个人猜测，确实无任何证据可言。我发现司法拍卖应该有一些资金比较雄厚的机构或个人在专门做这档子买卖，低价买入，市场价卖出，赚个差价。经常拍卖已经开拍了，没有人报名或很少人报名，可到了第二天接近结束时，会突然冒出好几个竞拍者来（只要在竞拍期间，随时可以报名），一般来说，如果像我这种无任何后台和专业知识的小菜鸟来竞拍，为怕错失机会，肯定会在竞拍之前打入保证金，获得竞拍资格，而不像某些人冷眼旁观多日，在最后时刻插手进来。不是有经验的老手是肯定不会这么操作。& & 我之前拍得的房子就是房东因为赌博把房子抵押给某些公司（你懂的），因为还不出贷款而被告上法院，拍卖还债，其实很多拍卖房是这种性质的，抵押给银行都算是好的。而我现在怀疑的是，会不会就是这些所谓的公司有这样的资金实力，一边放贷，一边也瞄上了司法拍卖这一肥肉，专做这门生意，赚取差价。我现在才有所明了，之前和我联系的所谓投资公司肯定就是专做这种生意的，他们其实在拍卖前就在寻找有意向购买的客户，不会告诉我起拍价，而是用略低于市场的价格诱惑我买房，套取我愿意购买的价格后，和我签订所谓的合同，注明转让该房屋的价格，保证金由我承担，他们无非拿我的保证金去拍一下，若能拍到低于我的价格，就按合同价转让给我，他们赚取差价，没拍到，无非把保证金还我，告诉我你出的价格太低，被其他人买走等等，想空手套白狼。哪怕没有找到意向客户，如果发现有合适的房源，他们也会自行拍下，不怕过阵子卖不掉。现在回想起来，如果我当时是和这些公司竞争，后背还是有点发凉，也只有碰上我这种逼上梁山非要把此房拿下的人，他们才会觉得价格实在没有优势而收手。因此，现在普通老百姓如果纯粹为图便宜去拍房，我估计和这些专业人士竞争，还是有点难的，除非就是像我这种被限购所困，又无所谓公积金贷款的这批人。但如果你想购买豪宅，在拍卖平台上还是有很多机会的。& & 三、拍卖成功后，建议把全款付清后，给法院的工作人员打电话告知一下，这样法院可以进入下一流程，缩短办理时间，尽快办出房产证。这里我也要替法院的工作人员澄清一下。一开始，我自己以为只要在规定时间内把钱打入指定的帐号，他们会自行联系我下一步该如何办理，可迟迟没有消息，打电话咨询（包括前期咨询房源和拍卖事宜），总觉得他们的态度不是很好，心里也挺憋屈，觉得政府部门确实有门难进、脸难看的事宜，后来在办事过程中接触下来，也确实挺理解他们的。我打钱是打入他们的财务，而财务由于进出的款项太多，也不知道这是什么钱，所以最好还是我们和法院的联系人及时反馈信息。法院有专门的竞拍部门，一年要负责很多案子拍卖，确实人手也不够，我几次在法院，看他们不停地接电话，办事情，态度也难免有点推脱。另外通过淘宝的网络司法平台，他们要发布房源的信息、出公告等等，等于说把中介的活、把拍卖公司的活他们全免费干了，我们拍到房子，既不用支付拍卖佣金，也不用付中介费，所以从这一点说也确实在方便群众。几次下来和法院的工作人员有点熟了，也和他们提了一些深有体会的建议，例如希望拍卖公告里的信息更加全面，还有就是加价幅度太小，他们也虚心接受了，现在好像加价幅度根据拍卖总价最低为1万了，总比之前加价2000元死耗着强多了。& & 四、我之前也说过，司法拍卖有两种方式，一是委托拍卖公司拍卖，这要收取佣金的。二是通过淘宝的网络拍卖平台拍卖，只有这个是不收取佣金的。而且司法拍卖是不限购的。但有时候报纸上会有一些单位拿出腾空房拍卖的信息，这种不属于法院司法拍卖的范畴，还是要看看你是否有购房资格才可以参与竞拍，所以在拍卖之前要了解清楚。&& & 结束语& & 买房期间走过的心身俱疲的往事历历在目，之前房子的按揭刚还得差不多了，可以过上宁静安逸的生活了，如今为了孩子又背负了上百万的借款，以前无债一身清，到现在一屁股都是债，觉得压力还是有点大的。但是最后办好房产证，把孩子的户口落好，心中还是满满的感激和感谢！现在房子也已装修完毕，前几天站在新房，阳光照进室内，洒了一地，幸福感满满地往上溢。那天经过学军小学，我拉着儿子的手指着学校问：&你愿意在这上学吗？&孩子若无其事地点了点头。我想，孩子还不知道，我们做家长所付出的艰辛。不过，我再也不用晚上睡不着，白天苦奔波了，谢谢大家！&
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好文章，得顶啊！
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继续，占位等！
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楼主最后买的哪个小区啊
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写的太好了，非常感谢！愿你全家幸福满满
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为人父母的伟大，祝福你们！
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谢谢分享,写得很好
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学区房达人
可以贷款，限定某银行的一个分行。
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引用:1可以贷款，限定某银行的一个分行。具体怎么贷款，好像之前有报道，温州在试点，杭州可以吗？
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厉害支持一个学习了原来外地人买拍卖房要落户是有点困难的学习了
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那如果是杭州集体户口的人拍到了本身有户口在的房子，可以直接落进吗？
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引用:1那如果是杭州集体户口的人拍到了本身有户口在的房子，可以直接落进吗？可以呀，凭房产证把原杭州集体户口迁入新买的房子。
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楼主真强啊！
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学军不是说要提前三年落户么？还有这个规定么？
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对呀，听说要提前落户的呀，你家孩子已经六周岁了，也就是马上就要上小学了，今年买完落户还来的及嘛？这个要事先与学校沟通好噢，
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楼主讲得非常不错!!!有两点不明白,一是腾空房拍卖,必须要有购房资格吗?二是那些人想赚差价的,是不是房产证要先做到他们名下,再赚,相当于要两遍的税?谢谢!
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引用:1楼主讲得非常不错!!!有两点不明白,一是腾空房拍卖,必须要有购房资格吗?二是那些人想赚差价的,是不是房产证要先做到他们名下,再赚,相当于要两遍的税?谢谢!我了解到的只有司法拍卖，也就是法院提起的拍卖是不限购的，凭法院的裁定书直接去市民中心过户，也不会查你之前有几套房。腾空房拍卖一般不是法院发起的，所以要有购房资格才能办房产证。据我了解，我拍下了房子，必须先交税把房产证做到我的名下，要想赚差价，下一个买家又要交税，就像你说的交两遍的税，而且第二遍税肯定不忙5年，税费很高，但或许内部有人认识可以更名，这我不知道。
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引用:1对呀，听说要提前落户的呀，你家孩子已经六周岁了，也就是马上就要上小学了，今年买完落户还来的及嘛？这个要事先与学校沟通好噢，前例如学军、文一等各个热门学校都有提起几年落户的要求，那是因为学校尽可能地把一表生排除在外，尽可能地多招收择校生，为学校谋福利。零择校以后根据每个学区每年的生源不一样，招生情况不一样，但从实际情况来看，像文一小学学区太大了，一表生都超额，所以可能有入户几年的要求，但像学军小学学区范围小，反而近几年一表生都能够入读，连二表生有些都有得读。但或许等到你们孩子读书，学军又紧张了是有可能，但学区的范围每个学校固定在那里，学区范围小的和大的相比总有优势。
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前几年零择校之前例如学军、文一等各个热门学校都有提起几年落户的要求，那是因为学校尽可能地把一表生排除在外，多招收择校生，为学校谋赞助费。零择校以后根据每个学区每年的生源不一样，招生情况不一样，但从实际情况来看，像文一小学学区太大了，一表生都超额，所以可能有入户几年的要求，但像学军小学学区范围小，反而近几年一表生都能够入读，连二表生有些都有得读。但或许等到你们孩子读书，学军又紧张了是有可能，但学区的范围每个学校固定在那里，学区范围小的和大的相比总有优势。
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购买法拍屋要诀
http://www.19lou.com/forum-111-thread-.html1，资金充足，一般法院拍卖房子都需要拍下后7天内交清全款，不能贷款（保证金一般为拍卖价20%，竞拍不成三日内全额退还）。2，有时间，所有过户手续都需要自己办理，这个麻烦也很花时间。也很麻烦。。3，广种薄收，最后多多收集信息，看重3-10套房子，不要特别中意某一套房子，非买下来不可，要知道你喜欢的别人也可能喜欢，所以在多套房子中买一套，多参加几次拍卖会，会拍到自己合适的，因为拍卖，总有拍卖高，拍卖低的，因为拍卖会现场人会冲动举牌的，有些房子可能比市场价便宜30%，有些可能比市场价还高，所以给自己心理最高价位非常重要。4.因为拍卖房子和土地市场拍卖类似（现在很多城市以及土地流拍），都是对于预期房价的提前反应，就像2009年许多法拍屋最后比市场价还高，现在拍卖房子一般价格都不高，甚至比市场价便宜30%，因为大家都看跌。自然买的人少了。拍卖房子和二手房不一样，二手房是挂了价格卖不卖由卖家，拍卖是房子一定要卖掉，价格高不高由买家说了算。拍的人多，价格自然会高，拍的人少，价格自然很便宜。5.鉴于现在税费高企，想通过法拍屋买卖赚差价已无利可图，现在适合自住购买。6.最后就是开开心心搬进自己新家了.拍卖费问题，0-50万
50万-200万
500万-1000万
1000万-2000万
2000万-1亿
单次最高拍卖费不超过100万。例：林语别墅700万元为例，拍卖费50万*5+150万*3%+300万*2%+200*1.5%=2.5万+4.5万+6万+3万=16万这是2011年开始最新调整的拍卖费。关于评估价与保留价：一般程序，拖欠贷款（包括按揭贷款）半年，银行就会起诉，把你的房产证交给法院，在你拖欠贷款半年内法院会给你发传单，不还钱，法院就会着手处置房产，请专门评估部门，拍卖公司。最后你看到的拍卖公告，一拍起拍价=95%评估价，保留价一般比起拍价高5%。（评估价为当时市场价90%）但是其中有个时间差，因为拍卖是程序问题，你看到的起拍价其实是3个月前评估机构的价格。这样就可以解释为什么现在房子拍卖价格比市场价还高，因为现在2012年2月拍卖的房子，评估是按照2011年10月份甚至7，8，9月市场价来评估的.。想象去年7月的房价吧。如果一拍不成功，二拍价格一般调整为一拍的80%，如果二拍不成功，三拍一般为二拍90%。三拍不成功，重新评估或者直接降价变卖。拍卖技巧：一般人多的时候，开始不要举牌，等没人再举牌，人少(特别是两个人），拼命举牌，气势上要压倒对手，让对方心理在最短时间奔溃。让他知难而退。不过具体情况具体分析这里很讲究技巧，不战而屈人之兵是最高境界，杀敌1000，自损800不是我们所追求的，怎么样花最少的钱拿下标的才是真正的高手
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引用:1& &&第二次拍卖之路& & 第一次的拍卖由于总价太高机会错失后，内心挺受伤的，终于看上了心仪的房子，但没承想因为实力不够被别人买走了，心好似一下子被抽空了，买房的事情也消停了一段时...
现在网络拍卖比我之前参加现场拍卖更加难，想再法拍屋淘金的机会越来越少
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引用:1& &&第二次拍卖之路& & 第一次的拍卖由于总价太高机会错失后，内心挺受伤的，终于看上了心仪的房子，但没承想因为实力不够被别人买走了，心好似一下子被抽空了，买房的事情也消停了一段时...
引用:2现在网络拍卖比我之前参加现场拍卖更加难，想再法拍屋淘金的机会越来越少你现在还在关注或拍吗？
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引用:1& &&第二次拍卖之路& & 第一次的拍卖由于总价太高机会错失后，内心挺受伤的，终于看上了心仪的房子，但没承想因为实力不够被别人买走了，心好似一下子被抽空了，买房的事情也消停了一段时...
引用:2现在网络拍卖比我之前参加现场拍卖更加难，想再法拍屋淘金的机会越来越少引用:3你现在还在关注或拍吗？不拍了，08-10年拍了10来套房子，参加拍卖会50 ，10年底拍了最后一套房子就收手了，当时估计房子不会大涨了，买这么多没用。事实杭州房价10-14年，徘徊4年
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当时帖子是我在收山以后写的，因为我不参加拍卖会了，所以基本都是肺腑之言
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我一直在关注19楼房产，怎么就没发现你的帖子，后悔。问一下，如果拍卖房子拍下的日子或裁定书的日子离房东房产证满5年的时间差几个月，我能否等满5年了拿裁定书去过户，省掉营业税？
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&19楼百事通