开发成本的利息，无论它们的来源是借贷借呗的资金来源和成本还是自有

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-05-30 03:39 标签： 借呗的资金来源和成本
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§5.2 房地产价格构成
房地产价格的实际构成极其复杂，不同地区、不同时期、不同类型的房地产，其价格构成可能不同。以“取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算各构成项目的金额的角度，来划分房地产价格构成，通常由7大项构成：
土地取得成本；开发成本；管理费用；投资利息；销售费用；销售税费；开发利润。
一、土地取得成本
土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等。土地取得成本的构成根据房地产开发用地取得的途径，可分为下列3种：
1、通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用中发生的费用和土地使用权出让金等。
2、通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。
3、通过在市场上“购买”取得的，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。
二、开发成本
开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要包括下列几项：
1、勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用。
2、基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力等设施的建设费用。
3、房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。
4、公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用。
5、开发建设过程中的税费。
三、管理费用
管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率，再乘以这一比率来测算。
四、投资利息
包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。
五、销售费用
销售费用是指销售房地产的过程中所需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常是按售价乘以一定比率来测算。
六、销售税费
销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商（作为卖方）缴纳的税费。
具体可分为下列两类：
1、销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加（通常简称“两税一费”）等。
2、其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。
销售税费通常是售价的一定比率，所以，在估价时通常是按售价乘以这一比率来测算。
七、开发利润
1、开发利润是所得税前的，即：
开发利润=开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费
2、开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。
3、开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。开发利润的计算基数和相应的利润率有下列几种：您现在的位置： &&
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2015年房地产估价师考试模拟题库（理论与方法）冲刺试题及答案二(7月6日)
来源：易考吧 &
& 【易考吧房地产估价师考试网】
&nbsp&nbsp[导读]:2015年房地产估价师考试模拟题库（理论与方法）冲刺试题及答案二,更多、报考条件、考试模拟试题和历年真题，请访问易考吧房地产估价师考试网()
2015年时间：考生请关注易考吧房地产估价师考试网-考试通知频道。专家推荐：
&2015年房地产估价师考试模拟题库（理论与方法）冲刺试题及答案二1). 投资利息与会计上的财务费用不同，它包括(
)的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。A.土地取得成本B.建设成本C.管理费用D.周转资金E.销售税费正确答案：ABC答案解析：投资利息与财务费用不完全相同，是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款部分的利息和手续费。因此，土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。
编辑：[Tom] 【】
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&&&&&&&&&&> 问题详情
土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。（
悬赏：0&答案豆
提问人：匿名网友
发布时间：
土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。（）此题为判断题(对，错)。请帮忙给出正确答案和分析，谢谢！
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1在居住用途中，由于高密度多层住宅的土地利用率较高，其经济地租曲线的梯度较低密度平房住宅大。 （　　）2本着平等互利的原则，经建设部、人事部、商务部和国务院港澳事务办公室同意，2004年8月中国房地产估价师学会与香港测量师学会完成了首批互认。（　　）3对于房地产开发用地通常要说明规划总用地以及其中建设用地面积等，不能将建设用地面积与规划总用地面积混淆。 （　　）4在房地产估价中，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。（　　）
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