房产中介如何精耕细作商圈及精耕细作的好处

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-05-28 04:05 标签： 如何社区精耕
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房产中介如何精耕商圈及精耕的好处
& & & &商圈精耕是房产经纪人的基础工作之一，其对门店和经纪人的益处也是显而易见的，通过商圈精耕，在客户询问相关社区大楼信息时，经纪人对社区大楼信息的对答如流将充分展现经纪人的专业素养和服务品质，从而在客户心目中树立起专业、敬业的经纪人形象。　　　　一、商圈精耕的好处：　　　　房产中介业务就象蜘蛛结网—样，要人脉广布。所谓&商圈精耕&就像种田—样，努力耕耘必能丰收。而商圈耕耘是最省时、最有效、最直接的方法，商圈精耕也可以提升公司在商圈的知名度与信任度，以便于增加附近社区的成交率。　　　　二、商固精耕的核心：　　　　绝对控制有效资源，大幅提高或交比例及佣金，从而全面提升业绩。　　　　三、商圈精耕七问：　　　　1、你的核心商圈版图了然于胸吗？　　　　2、你关注的重点楼盘是哪几个？　　　　3、你的资源开发方式有哪些？有收获吗？没有收获的原因？　　　　4、你有合作社区吗？合作方式是什么？　　　　5、你的门店里有多少位老客户？你熟悉吗？联系吗？　　　　6、你有控制的房源吗？　　　　7、你计算过你的佣金折扣率吗？若低的原因？　　　　四、如何优先选择精耕楼盘：　　　　1、距离门店2公里之内　　　　2、总户数1000户以上　　　　3、每月平均成交套数2套以上　　　　4、楼盘交付一年半左右为最佳　　　　5、成交标的足以盈利一家门店　　　　五、如何精耕：　　　　1、住宅区：了解该社区各户型面积及优缺点，主力户型是什么，社区内自住户数是多少户，出租是多少户，空闲是多少户，该社区的层高是多少，分摊面积是多少，楼间距是多少等。　　　　2、商店：了解该社区周围有哪些商场，距离小区是多少米，该社区周围有哪些有特色的餐厅，什么口味，什么特色。　　　　3、教育机构：了解该社区周围有什么幼儿园，入托的条件是什么，收费是多少，现在有多少小孩，这些小孩住在该社区的有多少，办托理念是什么，师资倩况，该社区周围有什么小学，入托的条件是什么，收费是多少，现在有多少小孩，这些小孩住在该社区的有多少，办托理念是什么，师资情况等。　　　　4、政府机构：了解该社区的居委会是哪个，在什么位置，属于哪个街道管辖，该社区的派出所是哪个，在什么位置，该社区的管片民警是谁，多大年龄。　　　　5、互联网：了解该社区在网络系统里有多少套房源可以出售，有多少套可以出租。　　　　6、公司：了解该社区在系统里有多少套房源可以出售，有多少套可以出租。　　　　六、商圈精耕的方式：　　　　1、行销活动：①派单（广场、超市、市场、写字楼、学校）；②陌生拜访；③电话拜访；④开发信、楼层贴；⑤驻守、举牌；⑥人员合作；⑦社区活动　　　　2、成交开发：①同行橱窗；②报纸开发；③网络开发；④蹲点竞争　　　　七、商圈精耕注意事项：　　　　1、不定时商圈调查，通过扫街和陌生拜访发现和挖到新的房源；　　　　2、经常联系物管人员，加强合作。　　　　3、多鼓励保安人员与自己合作。　　　　4、多和关键人物保持联络　　　　5、准备专用文件夹　　　　易房大师友情提醒：切记！深耕就是生根，商固精耕让回头客、潜在客户都会找您这个顾问，让您达到集客的功效；您像管区的人一样关心他们，成为他们的职业顾问，自然业绩也将滚滚而来。为什么商圈精耕工作很重要？【房产中介吧】_百度贴吧
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为什么商圈精耕工作很重要？
一个地方的火起来，它附近不一定有各种商铺，但一定会有很多中介，中介公司就像是一张网一样，在各个角落都有自己的节点，而商圈精耕就是让每一个节点上门店发光发亮，提升门店在那个区域的知名度，让附近居民想要卖房的时候会想起来把房源委托到门店里。一个门店掌握了附近大量的房源之后，就能形成一种，直接提升附近社区的成交率。同时，如果商圈耕耘做的好，市场的占有率自然提高，房客源也将源源不断，让公司长期保持在那片地区的优势，形成一种良性循环。
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既然商圈精耕这么重要，那么要如何才能做好呢？商圈精耕的核心内容是掌握商圈内的房源。首先要对商圈的情况很了解，例如社区的情况、周边的配套等等，其次是房源的情况很了解，例如哪些空置、哪些在售、在售的房屋都是什么情况等等。最后要将房源的出售条件和特点熟记，客户来咨询时，要依靠房客两方的特点进行快速匹配。
商圈精耕可以以门店为中心，骑电动车的路程为划分方式，三分钟内是核心商圈，三分钟到十分钟之间是次要商圈，剩下的归为外围商圈。在地图上画出这三个区域后，再对区域内的住宅类型分类，比如高档小区，大小社区，平均售价等等，小区内部的环境，比如楼龄，楼高，物业，绿化等。简单说就是按照一定的方式建立一个楼盘字典。
小区外围的环境也要记录在案，重要公共设施调查统计，比如公园绿地、学区、交通路线、景观等，商业环境也很重要，周边的商铺类型直接影响着生活的质量，重点记住一些超市便利店，卖这些快消品的商店，对于咖啡店，奶茶店这些休闲场所，如果周边没有办公区域，这些店铺说不上有多大的吸引力。
对于商圈精耕来说，以上工作都是可以具体量化的，也是可以快速熟记的，但有一个工作却是要花上一定的时间进行消化，而且也不太好共享，那就是和小区里的居民打交道。当一个经纪人走进一个小区，他和多少小区的住户主动打招呼、有多少小区的住户主动给他打招呼、有没有攀谈、都聊了什么。基本上可以通过这些细节判断出他对这个小区是否了如指掌，一个深耕于群众的经纪人，获得房源消息的速度比其他人都要快！
随着房产市场的不断成熟，商圈精耕无论是对于中介公司还是对门店、经纪人变得越来越重要。特别是目前市场处于买方市场，如何满足购房客户的要求，迅速为其锁定合适的房源成为房产交易的关键，而这也恰恰就是商圈精耕的精华所在。商圈精耕可以形成局部优势, 不论竞争对手有多么强大，当你专注聚焦于某一个区块深入耕耘，就能形成局部优势，在“小池塘里当最大鱼”，战胜对手。我们便不需要担心同业的店数人数多，只要我们能在一个特定的商圈区域内，深入经营，赢得客户信赖，仍能成为赢家。
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