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小产权房运作心得2.10讲稿篇.ppt 28页
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国家不予支持消费者购买小产权房屋 ，小产权房由于没有法律保证而带来的一系列风险 小产权房运作心得 主讲人：张小燕 2011年2月 盛世行顧問
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CONSULTANCY 报告提纲 什么是小产权房 分类及特点 产生的原因 市场现状 典型案例 小产 权房 概念 定义 项目 运作 芙蓉雅庭 鸿运金街 运作心得 第一篇：概念定义 小产权房定义 什么是 小产权房 分类 及特点 产生 的原因 1 2 所谓小产权房屋（又称乡产权房屋），是指在农民集体土地上，由享有该土地所有权的乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设，未缴纳土地出让金等费用，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。 这种房屋权属证书没有房管部门盖章，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，故称之为乡产权。 3 即市场商品房，拥有完全产权，得到国家承认并合法登记的私人财产，其权益部分包含了房产使用权证与国有土地使用权。享有房地产应有的各项权益，在进行市场交易过程时，无需缴纳土地出让金，符合交易时限规定的也无须缴纳房产增值部分的税费。 广义概念 狭义概念 大产权房 什么是小产权房 即不完全产权房屋，是指未办理统一规划、征收和出让手续，直接在国有或集体所有性质土地上，违法违规建设或超标准建设所产生的房屋，即违建房。由于购买者仅与房屋筹建者签订了交易合同，只有房产部分的使用权和收益权，但无法获得国家房管部门颁发的房产证，无法进行抵押、赠与和拆迁补偿。一旦房屋产权发生变更或纠纷时，购买者各项权益均不能得到法律的保障保护。 小产权房 质量差 服务差 无产权 价格低 无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。 同样位置只是商品房价的20％至50％。物业、水电等费用便宜。 开发工程多承包给小建筑商，质量难保证 。 无物管，或指定成立管理机构进行管理，服务管理水平不是很高。 产权不受法律承认，合法权益无法得到法律保障，是小产权房最大特点。 小产权房特点 不能进入二级市场流通 居住满5年方可进入二级市场，并需补交土地出让金 居住满5年方可进入二级市场，并需补交土地出让金 自由流通 自由进入二级市场流通交易 交易规定 不限 只供给城镇中低收入家庭 单位员工 参加该项合作建房的公民 不限 销售对象 不具有产权 拥有有限产权 按出资比例确定产权比例 具有完全产权 具有完全产权 产权证
乡政府独立开发或联合房地产开发企业开发 社会保障性质的商品住宅，属于政策性开发住房 政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造开发 一群有民事行为、有购房能力的中国公民集合开发 房地产开发企业出资开发建筑 开发方式 农民集体土地 政府划拨 政府划拨 国土出让 国土出让 土地取得方式 小产权房 经济适用房 集资房 合作建房 商品房 种类 特征 从几种常见类型的房产物业来看，小产权在法律上表现为非保障性特征，具有一定风险性。 大小产权区别 数据来源：国家统计局 占全国住宅总面积的三分之一以上，小产权房泛滥已上升到了全国性社会现象 全国市场现状 全国住宅总量约186亿平方米，其中小产权房高达66亿平方米面积，比例已经超过35% 全国住房结构图 原因一 原因二 原因三
建国以来，中国工业化高速发展，人口向城镇快速集中，造成城市住宅市场需求膨胀。但由于利益原因，一线城市的商品房开发量巨大，而满足中低端收入人群的社会保障性住房长期供给不足，促使小产权房出现并不断膨胀。
改革开放以来，没有依据《宪法》规定落实农村集体土地使用权可流转原则，土地开发与管理使用方面的法律法规空缺，使农村集体土地使用权无法进入市场资源体系产生经济效益。导致村集体、村民、投资人在经济利益驱动下大量违规建设小产权房。 在经济发展、城市化进程加快背景下，必然促使区域中心城市人口迅速膨胀，产生大量居住用房需求。由于商品房市场利益最大化属性，开发周期较长，开发成本较高，供应结构不能满足不同阶层、不同收入人群多样化需求。因此，城市周边集体性质用地在市场需求和利益驱动下，产生了大量非法建设和转卖行为。小产权房不是偶然产生的，住房需求大，住房保障体系滞后、高房价等因素促使大量小产权房的产生。 近年以来，没按照1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》中的承诺，落实城市房改制度。也没有探索在商品房开发领域之外，利用社会资源多渠道合作建房、满足城市居民多层次不同需求的住房保障方式和办法。导致城市商品房价格快速上涨，小产权房套利空间加大，促进其发展 产生的原因 小产权房是城市房地产市场需求膨胀与房地产政策法规滞后之间矛盾的产物。 农村宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地使用权不得私自出让、转让或者出租用于非农业建设。村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居
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小产权房销售又热了起来。　　一些小产权房在市区公开设立销售中心揽客 业内人士认为购买小产权房风险大　　核心提示　　以前，东莞小产权房多出现在道滘、万江等镇区较偏远的地方，但是随着城市建设前进的步伐，一些市区城中村也开始建设小产权房，并且由于地段好，价格便宜，在推出后还一度引起人们的哄抢。　　记者在调查中发现，不少小产权房价格普遍比同类商品房价格低一半左右，而开发商则大多数为村委会或者村委会组建的开发公司。　　业内人士表示，购买小产权房可能有不小的风险。 　　现场：　　小产权房十几天就卖光　　昨日下午，记者来到位于南城元美村一小产权房项目，该楼盘目前已经基本建设完工，现场还设置了销售中心。　　销售人员高小姐告诉记者，楼盘开盘仅十几天就已基本销售完，目前仅剩下4楼、5楼一些小公寓户型。记者看到，该楼盘还专门设置了样板房，与商品房销售模式一样。　　一名前来拿购房合同的女士告诉记者，她得知该楼盘销售的消息后，当场就定下了10套。该女士称，这个楼盘价格不高，一套仅16万元左右，由于位置好出租，租金回报率高，虽然没有房产证，仍然决定购买作为投资。　　除了正在销售的该小产权房，南城鸿福路口、东城沃尔玛等人流较多的地方，也有不少小产权房的广告派发人员，记者看到，这些派发广告的小产权房主要位于万江等地。　　调查：　　从镇区卖到市中心　　做了多年小产权房代理的张先生告诉记者，早年的小产权房多出现在道滘、万江等镇区，东城近郊区小产权房也较为普遍，这些小产权房一般都是由村委会建设，以农民集资房的形式出现，随后再对外销售出去。　　由于小产权房一直以来被禁止销售，许多小产权房都是偷偷进行内部销售，但是近年来，许多小产权房销售由以前的暗度陈仓到现在在市中心明目张胆地派发广告，设置销售中心进行销售。　　在元美村的这个小产权房销售现场，高小姐告诉记者，该楼盘是村里建的，虽然不能办房产证，但是有集体产权，“如果政策改变，将来小产权房可以办房产证也是可能的。”而位于东城下桥的一小产权房项目则声称开发商是下桥居委会，道滘镇富康新村的一小产权房项目也说开发商是富康新村建筑有限公司。　　此外，随着东莞城市建设的发展，一些位于中心地区的城中村也开始建小产权房，这些房子地段位置好，颇具竞争力。据介绍，近两年来，仅南城市中心地段就冒出了多个小产权房楼盘。　　价格比同地段商品房便宜一半　　与普通的商品房相比，小产权房的最大优势在于价格，小产权房的价格普遍比同位置商品房价格低一半以上，因此受到一些购房者的青睐。　　记者在采访中了解到，如元美村这个小产权房的均价为4200元/平方米包装修，而同等位置的时尚岛销售时均价为8000元/平方米左右，而目前在鸿福西路上在售的天诚国际不包装修价格也高达6500元/平方米。而南城步行街附近的一个小产权房项目出售时才2000多元/平方米。　　消费者：　　价格便宜吸引力大　　记者在采访中了解到，许多购买小产权房的消费者认为，小产权房价格比普通的商品房便宜一半以上，很划算，对于自住、出租来说都不会有太大影响。　　李小姐在南城购买了一套110多平方米的小产权房，总价40万元，单价不到4000元/平方米，而目前南城的房价基本上都在6000元/平方米左右，而小产权房价格低了一半左右，对于许多购房者来说吸引力还是很大的。　　林先生则告诉记者，买一套三房的商品房大概要100万元左右，但是如果购买一套小产权房，价格还不到一半，虽然没有房产证，但是对于自住不打算出售的普通市民来讲，影响并不大。　　林先生称，自己以后如果有能力再购买新房，还可以把旧房子出租出去，算下来还是比较划算。　　业内人士：　　不合法导致风险大　　小产权房代理张先生承认，对于购买了小产权房的人来说，确实承担了常人体会不到的风险。首先小产权房是不合法的，不按规划建设，甚至没有报建过，拿不到房产证;其次，如果开发商拿了钱就跑了，以后出了问题也不知道找谁解决。　　张先生告诉记者，小产权房纠纷时有出现，但是对于许多购房者来说，买房能够住，能够出租就好了，以后的事情不会想到那么多。　　PK　　有关部门：　　不能转为商品房销售
　　东莞市国土局相关人士在接受记者采访时表示，目前小产权房还是要按国家政策来办，而按国家相关规定，这类房子是不能转为商品房对外销售的。　　业内人士认为，政府相关职能部门在这一块“监管空白”，是东莞小产权房越建越多的主因。“如果再不加以监管，听之任之，小产权房数量过大就会冲击正规的房地产业市场，影响东莞楼市的健康发展。”&
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BENDIBAO.COM 汇深网 版权所有1、工业用地要求建设项目符合规划部门的地域规划的，在工业园区内改规划建的住宅，被定义为新型\"小产权房\"，这类\"小产权房\"通常自称为企业产权或企业公房，产权为企业所有权。2、相对于住宅用地，工业用地的土地成本非常低，公司内部员工购买的较多，其余部分销售给公司以外的人。工业用地使用年限为50年，不同于住宅用地70年。3、企业在工业园区内大面积建设住宅本身就属于违规行为，在房屋建成后，规划部门还要对建筑物进行验收，一旦发现违反规划的建设行为，用地单位必将面临处罚。4、购买这类房产要承担政策风险，政府未来清理此类问题，这些房主的利益无法获得保护。工业用地建的房子算什么产权转让或者出租用于非农业建设，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓？首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，并非只要是乡产权房就是非法建筑、置换。因此，其就是合法建筑，原售房的产权单位有优先购买权;3甚至更低。说的再直白一些。目前通常所谓的“小产权房”，“小产权”其实就是“乡产权”，可以按标准价出售，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的，所以，也称“乡产权房”，部分产权是强调永久使用权和继承权、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”，售房的收入在扣除相关税费后，职工购买公有住宅、“乡产权房”有两种，“小产权房”的价格，在国家规定的住房面积内，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，即“宅基地”上建成的房子。职工购房后另外拥有部分产权，乡产权房的法律属性如何，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配，农民集体所有的土地的使用权不得出让，只能在集体成员内部是可以转让，才让人误认为是非法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的，它并不构成真正法律意义上的产权。和一般意义上的商品房相比，可以继承和出售？根据《中华人民共和国土地管理法》的规定。从这里可以看出部分产权和全部产权的一些区别，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的，也就不能办理土地使用证。既然是合法的。目前的“小产权房”，也没有开发商疯狂的利润攫取、契税证等合法手续，村民对宅基地也只有享有使用权：一种是在集体建设用地上建成的。这是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。由此可见，只属于该农村的集体所有者。部分产权与全部产权的不同之处在于，连外村农民都不能够买，而是说其转让或销售的对象是有限制的。（小产权）根据国务院《关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知》，“小产权房”没有土地出让金概念您好，产权房”并不是一个法律上的概念，那么乡产权房是否可以购买和转让呢.部分产权、能否购买或转让，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护。那么。但这并不是说乡产权房就不能转让，但出售要在购买5年以后才能进行。而农村宅基地属集体所有，其究竟是否合法、房产证，其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突，一般仅是同地区商品房价格的1/购买工业用地建设的职工公寓的小产权房有什么弊端？买了无法办理手续，就是小产权房。不能用公积金，全国都一样宅基地上建的房子当商品房销售（面向社会流转）。这两套都属于小产权房。如果买了建议退房。不管贵州还是哪里。不能买国家补偿的地建的。听说买小产权房没有法律保障？ 请高手帮我解释一下，我能不能买，另一处是在移民搬迁。请问这两处房子是不是属于小产权房现在有两处房产，都是在县城，所以我想买其中的一处房子，是私人自己建的房子？要是买了要办哪些手续？能用公积金贷款买吗。因价格相对商品房要便宜一点。 顺便说明一下。一处是在房主的宅基地自建的，也不能办房产证？还要注意哪些问题小产权房是指怎样的房子，买小产权房要注意什么？“小产权房”没有土地出让金概念，所以，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，一般仅是同地区商品房价格的1/。所以。和一般意义上的商品房相比，“小产权房”的价格不合法的。不要碰;3甚至更低。因此。目前的“小产权房”、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。风险极大，也称“乡产权房”。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因、“乡产权房”有两种，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的！“小产权房”，外村农民根本不能够购买，约定买卖房屋事宜的小产权房合同本身当然存在极大的法律风险；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”。说的再直白一些：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，也没有开发商疯狂的利润攫取，它并不真正构成严格法律意义上的产权工业用地小产权房合法吗？工业用地小产权房合法吗？但农村宅基地的使用权从来不批准城镇人取得正相反，城镇土地有可能补办土地使用权证而转正，除了继承之外没有合法途径取得农村住房的产权工业用地上建的小产权房和农民宅基地建的小产权房，工业用地建的小产权房购买是否比宅基地上的小产权房更没有保障？工业用地上建的小产权房和农民宅基地建的小产权房，工业用地建的小产权房购买是否比宅基地上的小产权房更香河等地区！反正就是小产权的便宜，大产权的房子北京现在太贵！如果要买小产权的就不要考虑那么多了，物业费也很贵，现在买小产权的人很多的，比如涿州，肯定没有你担心的那些问题，这是毋庸置疑的，他们才不会告诉你有什么不良的后果呢！也有便宜的大产权房子，五环路以里的房子均价都在两三万左右一平了！如果钱不是很富余，周口店！反正买小产权的房子要慎重考虑好，地段一般也还都不算太远，没办法。如果你很有钱，四这个问题很矛盾，交通也还都方便！一般的平常老百姓怎么能买的起，那就买在城里的大产权的房子。小产权的房子可以转让也可以出租，那只能买小产权的，小产权的当然没有大产权的好，那都离京城太遥远了！但是，开发商只会说好的一面，没钱的人还是占多数，小产权的住户现在数不胜数不会被拆掉沙河镇的绿城阳光小区是当地乡的小产权房，可又不知道那里是不是真的像开发商说的那样，国家要对小产权房进行清理整治。如果买了那里的房会不会还有什么其它的问题啊，现在家人想在那里买房，因为今年在网上看到过沙河镇的绿城阳光小区是当地乡的小产权房,现在买的话会不会在小产权上出现什么问题？国土+划拨 半产权，拿来卖就是小产权（非法）楼主你是哪种。国土+出让 即全产权：单位房，经济适用房集体土地， 宅基地（自用合法）很简单，典型代表，也称大产权我买的房96.4产权五十年 不知道是大产权还是小产权怎样区分房屋小产权还是大产权到时候动拆迁什么的，房产证是房屋所有权的证件，但是你购买后要再次出售的话就有问题了，就像车辆没有行驶证一样，没有规划许可证就不能办理房产证，如果要办理房产证的话，当然房屋不像车辆，也就是说这个房子没有户口。而且你签定的购房合同其实是不受法律保护的，没有户口也一样住人。 缺规划许可证总归是有原因的，事业单位的土地很有可能是划拨土地，别人不一定愿意买，你是有可能拿不到额外补偿的土地证是土地使用权出让的证件，需要补缴土地出让金，那可是一大笔费用啊这个房子是建在工业用地上，2000年建设的，像这种房子能转成大红本大原市化纤所的小产权房大原市化纤所的小产权房，这个房子是建在工业用地上，2000年建设的，像这种房子能转成大红本，假如要自然是小产权房。小产权房的诞生，缘于现行畸形的土地制度和房地产制度：所有城乡土地进入房地产和工业用地市场，必须由政府统一征收统一出让。不经政府统一征收和出让的集体所有土地上建造的房屋，由于没有总房价70%左右的巨额土地出让金和政府税费等费用，建设总成本和出售价格都比市场上商品房价格低很多。因此，尽管有关部门一再提醒民众，从农村购买“小产权”房、“乡产权”房、“村产权”房，蕴含着很大的风险，产权得不到法律保护，不能办理土地证、房产证和契税等证明。小产权房问题的处理应以不动产统一登记为前提，与土地制度改革同步推进。未来，农村集体建设用地与国有土地同等入市、同权同价，小产权房的土地成本优势不复存在，可根本上遏止小产权房，也有利于制定分类治理办法，统计和清理各地存量小产权房。我家土改登记时的房屋至今一直保留着,有当时县政府公章,明确写有房屋土地产权属于个人所有.请问农村土改登记的房屋是小产权房吗农村土改登记的房屋是小产权房吗展开全部下一篇：由于历史原因，一些快速实现城镇化进程的城市都有小产权房。很多人都想对小产权房进行买卖，那么，小产权房可以买卖吗?下面来看看吧。小产权房的发展一直是人们比较关心的事情，很多人都对小产权房是否有转正的机会，国家政府怎么对待小产权房等等，2014各地小产权房最新消息有哪些很多人对小产权房的概念是非常的模糊的，很多人不了解小产权房主要是什么，有什么作用。随着市场和国家对小产权房的关注越来越高，很多业主也开始担心自己所购买的是否是小产权房。所谓产权房，是指产权人对房屋拥有所有权，小产权房转正一直都是大家很关注的一个问题，那么，小产权房要如何转正?小产权房转正要办理哪些手续呢?在日常生活和人沟通交流中，经常会碰到一个词：小产权房;可是相信很多人会对它感到迷迷糊糊的，到底小产权房是什么意思?在日常生活和人沟通交流中，经常会碰到一个词：小产权房;可是相信很多人会对它感到迷迷糊糊的，到底小产权房是什么意思?现在的房屋交易市场，出现了商品房价太高、限制房适用房买不到、 廉租房没有份的现象，人们对房屋的需求又不想沦为“房奴”的心态都为小产权房的出现简单地来说，不是由国家发产权证的房屋即为小产权房，很多人都会把大产权房和小产权房混在一起，那么，为了让大家更好地区分，下面小编就为大家介绍一日常生活里不少人会迫于经济或暂时性的需求，选择购买小产权房。不论是大产权还是小产权房的购买，绝大部分人都选择贷款。那么小产权房能贷款吗?合作伙伴企业版售前咨询（08:30-17:30）业主服务号设计师服务号热门标签& & 自诞生之日起就没有过&正式身份&，相关部门多次重申小产权房不得登记发证。但即将实施的《不动产登记暂行条例》中提出，集体土地和等10类不动产权将列入统一登记范围。许多人开始疑问，这是不是意味着小产权房会&合法化&？一直处于&走钢丝&的小产权房是否迎来转机？
& & 中国指数研究院华中市场总监李国政说，购买小产权房的大部分人是买不起的经济实力相对较弱的群体，但也不乏有关系有资金的政府官员、商人等，这些人主要是用来出租或转卖。据市场机构统计，仅北京地区小产权房就涉及近30万户家庭。全国工商联房地产商会发布的数据显示，1995年－2010年全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。
& & 多位法律人士表示，根据我国现有法律，小产权房其实是没有产权的房屋，将其纳入不动产统一登记是没有依据的。中央农村工作领导小组副组长陈锡文认为，小产权房违反了土地的用途管制。因为小产权房的本质是，不合法。不动产登记中心法律处处长蔡卫华则明确表示，小产权房不登记也不发证。因为要登记必须是合法的，小产权房不合法。
& & 也有业界人士提出，小产权房理论上还是属于需要登记的&房屋等建筑物、构筑物所有权&，应将小产权房进行不动产登记。天则经济研究所研究员程雪阳认为，即使当前不动产登记回避有&争议&的小产权房部分，但有望在登记完&合法&不动产，相关完善后再予以登记。可见，此次&不动产统一登记制度&并没有给小产权房留下空间。
& & 不可否认，小产权房是不动产登记制度的一个绕不过去的问题。专家分析认为，不动产统一登记制度的实施，以及农房宅基地的统一登记都将对小产权房问题形成倒逼作用，其解决方案也将随之列入议事日程。专家认为，小产权房作为没有明确产权的土地附着物，已经形成了一个非常庞大的市场，不能一拆了之。
& & &不动产登记制度就是要对全国的不动产进行统一摸底、管理。小产权房也是客观存在的不动产，制度无法绕开，登不登记必须明确。&中南财经政法大学房地产研究所所长张东说，《条例》的实施使得这一问题更加迫切，应尽快出台相关予以解决。
补偿不合理，提高拆迁补偿，请拨打全国征地拆迁法律咨询热线:热门推荐：分享到：567人有用299人有用423人有用187人有用农村土地承包是指采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒淮关于天津人才落户新政的相关细节，目前网上已经有了初步的《内部征求意见稿》，以及后来的《审议稿》。- 或用以下帐号直接登录 -
违建小产权房强拆难产的背后
陈博 崔欣 冯少文
　　“福永最大违建楼”鸿福花园。南都记者冯少文摄
　　从清湖地铁站出来，步行约7分钟，3栋22层高相连的建筑映入眼帘，这是清湖众多小产权房中的两处———福轩大厦、金凤凰豪苑。两个月前，龙华办事处规划土地监察中队张贴的一张“强制拆除”告示犹如平地一声雷，将这两处小产权房完全推上了风尖浪口。
　　无效的强拆
　　违建小产权房从竣工时就被立案，但房源依旧被出租、销售
　　建成于2013年的福轩大厦与金凤凰豪苑，早在竣工当年，就已被龙华办事处规划土地监察中队立案调查，并于次年收到《行政处罚告知书》和《行政处罚决定书》。但短短三年间，金凤凰豪苑仍有200余套房源被出售，“目前这里的住户约200多户，常住人口近千人。”有业主透露。而相邻的福轩大厦也一直对外招租，据了解，在“强拆公告”发布之前，福轩大厦写字楼的140多户曾一度全部出租。福轩大厦管理处的一名保安告诉记者，目前的租户多是金融企业或电子商务企业。
　　在深圳，诸如福轩大厦、金凤凰豪苑这样活跃在房地产交易市场的小产权房绝非少数。距离福轩大厦、金凤凰豪苑大约一公里，尚城雅苑、佳和苑、清泉大厦、清泉二期、清湖名苑等“小区式”小产权房密集耸立。此外，同片区的民治、位于龙岗的布吉、位于宝安的沙井、福永等地，也都是小产权房密集分布的区域。
　　事实上，深圳特区内外的土地国有化转制，早于1992年、2004年分别完成，深圳随之成为国内没有农村建制的城市。然而，在过往这些年里，依然有大量的土地没有完成相应的补偿或者返还手续，实质上仍属于村民个人、村集体或股份公司所有。
　　在不菲的房地产利益驱使下，一方面原住民不遗余力地建房子，另一方面由村集体组建的村委股份有限公司也或单独、或与外来开发商以集资建房的名义合作开发，大量未报建的小产权房因此如雨后春笋般野蛮涌现。在官方说法中，这些被称为“历史遗留违法建筑”。
　　根据深圳市规划和国土资源委员会的统计，截至2014年底，深圳全市的违法建筑多达37.30万栋，违建面积达4.28亿平方米。从区域分布来看，87%的违法建筑分布在关外，其中，宝安、龙岗、龙华是排名历史遗留违法建筑面积前三的区域。
　　违建的诱惑
　　租金基本没差别　售价是同区商品房1/4　但要一次性付全款
　　“单单周边的这三四个楼盘，加起来就住了2000多户。”本周三，南都记者以购房者的名义走访尚城雅苑一带的小产权房。一名来自万家盛置业的中介人员称，这里的小产权房有60%都是业主买来投资的。
　　该中介人员表示，尚城雅苑、佳和苑、清泉二期、清泉大厦这几个楼盘目前均价都是1.3-1.4万元/平方米，“去年还是元/平方米，一年时间翻了一倍。”
　　据了解，附近的商品房新房保利悦都均价徘徊在5万元/平方米上下，楼龄较老的二手房社区美丽365花园均价则大概介于3.5-3.6万元/平方米之间。两相对比，小产权房的价格仅是同区商品房价格的1/3甚至1/4。
　　“而且，这种小产权房的租金与周边商品房租金基本没有太大差别。”上述中介人员告诉记者，以清泉大厦一套66平方米的两房为例，总价80万元，可以租到3000元/月，租金回报率达到4.5%。
　　“前几年深圳小产权房的价格远远低于正常商品房，有一些人确实抱着博弈心理，买来投资。”深圳中原研究中心总监王飞指出，不过现在由于小产权房的价格慢慢在上涨，投资空间逐渐缩窄，需求也没有前两年那么强劲。
　　尽管大部分购买小产权房的业主都抱有侥幸心理，但在王飞看来，购买小产权房具有很大的不可控风险，“最主要就是没有产权证明，这是违法建筑，根本无法得到法律保障，随时会面临强拆或业主违约等各式各样的难题。”
　　上述万家盛置业的中介人员详细解释了小产权房的购买流程，开发商一般先作废原先业主的购房合同，购房者与小区开发商重新签订新的合同。通常这份合同不会标明“房屋买卖”字样，而是通过“合作建房、永久租赁”等形式表明购房者拥有该房子的使用权，过成一手户，“此后该小产权房就可以由新业主自由出售。”而在整个过程中，需要找律师进行见证。
　　广东信荣律师事务所主任律师张茂荣否定了“一手业主”的说法，他表示，只有经政府核准领取房地产证的产权才是合法产权，其所有人才是法律上的业主。“购买违建类小产权房所说的业主都不是合法业主，其一手业主和二手业主仅仅指究竟是与建设方比如村委或开发商直接签订合同，还是与购买后的人签订合同。由于交易本身不合法，无论是一手业主还是二手业主，都不受法律保护。”
　　除此之外，在记者的走访中，每个中介人员从一开始就强调，小产权房不能像正常商品房那样贷款，一定要一次性付完全款。可见，购买小产权房对资金要求也比较高。
　　强拆是否唯一出路？
　　强拆是合法的，但“利益平衡点如何掌握，非常考验政府的执政能力。”
　　在众多风险之中，强拆无疑已经为购买违建类小产权房套上最沉重的一道枷锁。在此前的一次受访中，深圳市规土委曾指出，全市4.28亿平方米的违法建筑中，有1.83亿平方米严重影响现有土地和城市规划，占比42.76%，4.06亿平方米未进行工程检验、房屋鉴定或办理消防验收，占比高达95%。也正因此，近年来，深圳对于违法建筑始终保持严控严管的高压态势，并开展了大规模的清理行动，对典型违建坚决清拆。去年10月9日，深圳甚至通过了被称为“史上最严查违考核”的“1+2”文件。
　　相关统计数据显示，近五年，深圳共拆除违法建筑650余万平方米，罚款金额达2.88亿元。这个国庆假期，深圳拆除了龙岗、坪山等地的违法建筑共计5000多平方米。
　　上文中提到的福轩大厦、金凤凰豪苑两处即将面临强拆的违建小产权房，颇具“标本”意义。根据综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁的说法，面临强拆的违法建筑，主要分为三类：一是在最近两年“顶风”建设的，一是存在严重的质量缺陷，还有就是影响重大市政工程。
　　在深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺眼中，这样的强拆是合法的，“这些违法建筑占用市政用地，已经影响了整个城市规划的落实。”张茂荣对此持相似观点，没有报批手续的违法建筑，强拆是明确有法律规定的，按照国家城乡规划法和地方规划条例的相关要求进行。
　　不过，哪怕在数年前就已经被认定为违法建筑，但这几栋承载着近千位常住人口的大楼，究竟能否维持强拆决定、应该怎样强制拆除，一直牵动着诸多社会人士的目光。
　　按照此前媒体报道，告示中所规定的清人、清楼、清物和停水电等措施并未在9月15日按时实施，已然过去的10月8日“最后期限”里，两处小产权房也未被如约“强拆”。本周三中午，南都记者前往楼盘现场，福轩大厦管理处的保安说，该写字楼仍在正常招租，“租金是50元/平方米/月，物业管理费是6元/平方米/月。”在整个交谈过程中，该保安完全没有提及强拆一事。而在金凤凰豪苑小区内，不少业主仍在正常进出。
　　宋丁感慨道，业主希望自己的利益得到最大程度的保护，但根据相关法律规定，违法建筑类小产权房的征收拆除是不予补偿的，政府可能还要进行惩处。“利益平衡点如何掌握，非常考验政府的执政能力。”
　　值得关注的是，本周南都记者采访的多位业内人士几乎都认为，强拆并不是小产权房的唯一出路，也不是最佳方式。张茂荣就直言，政府完全可以对该违法建筑进行拆除之外的行政处罚，比如予以罚款、补交地价、责令补办手续以取得合法化等方式，既能保障法律的实施，又能维护社会稳定。邓志旺也说，“深圳应该争取试点城市的权限，将小产权房从监管范围之外纳入到监管体系中来。而对于新增或者在建的违法建筑，则一定要将其严厉打击，‘扼杀在摇篮之中’。”
　　违建小产权房三大问
　　违法建筑强拆补偿？深圳至今未有先例
　　措手不及的“强制拆除”告示，令金凤凰豪苑的小区业主群一度出现抵制浪潮。不少业主情绪激动地反映，自己真金白银买来的房子，为什么突然被强拆？原关外地区那么多的小产权房，为什么独独福轩大厦和金凤凰豪苑被强拆？强拆这笔账，该由谁来买单？……而这种疑问，也曾经出现在福永庞大违建楼盘———鸿福花园的业主身上。
　　“没有报批手续的违建类小产权房，按照国家城乡规划法和地方的规划条例规定，是可以强拆的。”广东信荣律师事务所主任律师张茂荣一针见血地指出。深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺也认为，一些违法建筑占用市政用地，影响整个城市规划的落实以及公共设施的落地等，确实存在违规。“强拆肯定是合法的。”
　　在综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，那些面临强拆的违法建筑，大多具有以下几种情况之一，一是最近两年“顶风”建设起来的，一是存在严重质量缺陷，另外就是影响重大市政工程。
　　不过，宋丁认为，法律上对建筑年限有严格分类，处置违法建筑必须先界定各种条件，根据界定的条件采取不同的处理方式。“无论是强拆、赔偿、罚款都必须有明晰的规定，而非泛泛说违法建筑就一定要拆除。”
　　强拆最容易引发的就是业主利益的纠葛。在福轩大厦、金凤凰豪苑的强拆纠纷中，此前曾网传补偿标准是1.8万元/平方米。但有关部门随后进行澄清，称深圳至今尚未有对违法建筑实施拆除后对相关利益方实施补偿赔偿的案例。对此，张茂荣持相似观点，他认为，法律只保护合法权益。而小产权房，特别是这种违建类的小产权房，因不是合法物权，所以无法得到法律保障，征收拆除都不予补偿。但邓志旺则表示，普通业主购买小产权房确实花费了较多的金额，甚至是赌上全家的存款。考虑到社会安定的因素，还是应该给予这些小业主一定的补偿。“但这补偿应该由相应违规的各方，比如开发建筑的开发商或者个人提供给小业主，这相对比较合理。”
　　小产权房转正？仍缺政策支持
　　早在1992年、2004年，深圳就分别完成特区内外的土地国有化转制，成为国内没有农村建制的城市。1999年，深圳市人大颁布《关于坚决查处违法建筑的决定》，首次提出违法建筑这一概念。2001年开始，深圳市启动历史遗留违法私房和生产经营性违法建筑的处理工作。随后10多年来，深圳采取高压态势严控违法建筑，并开展了大规模的清理行动。
　　然而，“深圳小产权房的清理整顿工作是一项十分复杂十分艰巨的工作。”张茂荣感慨道。在宋丁眼中，小产权房的处理过程面临的最大困难就是违法建筑的体量太大。深圳市委书记马兴瑞曾表态，在十三五期间要处理2亿平方米的违法建筑。目前深圳违法建筑的总体量约4.28亿平方米，那意味着四五年的时间里，深圳要处理完接近目前一半体量的违法建筑，难度可想而知。
　　除此之外，如何平衡依法行政、有法必依、执法必严与广大小产权业主权益之间的关系，也对政府的执政能力和执政智慧提出了更高的要求。宋丁指出，如若强拆，业主希望自己的利益得到最大程度的保护，而政府非但不会赔偿，可能还要进行惩处，势必会导致矛盾。假如政府惩处力度过大，伤害到现有业主的实际利益，那么业主的抵触情绪就会非常强烈，处理失当会引发社会矛盾；如果惩处力度过轻，又需面对购买商品房群体的不满。“利益平衡点如何掌握，非常考验政府执政能力。”
　　对此，张茂荣给出了答案，既要依法管理，又要兼顾市场需求，避免社会矛盾，最佳办法只能是存量增量区别对待，对存量已出售小产权房按照维持现状补办手续处理，对新增违建类小产权房严厉打击强力拆除。
　　事实上，2014年4月，深圳市就公布了《试点实施办法》，规定符合“一户一栋”原则的违法建筑免缴地价，总建筑面积未超过480平方米的部分免予处罚，总建筑面积超过480平方米，根据超出登记，处以30-100元/平方米不等的罚款，并进行相关的验收及鉴定合格后便可转为商品性质。
　　张茂荣称，深圳土地的国有化为小产权房转正消除了法律障碍，深圳具备小产权房转正的基础条件，但前提是补交地价、补办手续，消除违法状态。同时由于涉及面广，情况复杂，还需要政府出台政策支持。”
　　监管问题在哪？销售环节监管缺位
　　此前深圳市人大代表陈洁在《关于加强我市违法建筑销售市场监管的建议》中还曾指出，目前深圳对违法建筑的监管主要集中在建设过程中，由规划国土委的监察支队与街道办负责。
　　但在销售环节的监管与查处中，职能缺位明显，没有明确职责到具体部门。“这也是小产权房营销一直长盛不衰的原因之一。”有业内人士表示。
　　除了政府要加强对销售行为的动态监测与巡查之外，深圳中原研究中心总监王飞建议，一方面，应加强律师的职业道德和职业规范，减少小产权房买卖中的律师见证行为。另一方面，购房者要从自身的角度出发，慎重考虑，衡量未来可能遇到的风险和自己的需求，毕竟整个操作过程中没有太多的法律保护。
　　深圳违建小产权房样本案例
　　查封16个月“福永最大违建楼”仍未被清拆
　　过去的两年多时间里，“福永最大违建楼”鸿福花园一度成为舆论焦点。日，深圳市规划土地监察局于对该楼盘涉嫌违法建设立案调查，日正式下达《处罚告知书》，限期一个月拆除违法建筑物。目前，距离该楼盘被查封已过去16个月，相关解决方案却还没有最后定夺。
　　记者走访发现，该楼盘仍处于查封状态：建筑垃圾随处堆放，拉起的黄色警示线禁止闲杂人员入内，还设有三个保安看守岗位。一楼外墙上其中一张公告提示：“该违建建筑已被依法查封，任何单位和个人未经许可不得擅自进入”。此外，墙上还张贴有关于举报、申诉及法律风险等内容。据知情人透露，看守保安主要工作是防止“购房者”入内，不过，现在保安人手减少了。
　　令记者意外的是，在某网站上仍有人挂出信息公开叫卖鸿福花园楼盘单位，一建筑面积98平米的3房2厅标价30万元。对于楼盘处理情况的最新进展，南都记者致电鸿福花园所在地福永街道办相关人士，其表示，目前仍未收到最新通知，暂不清楚解决方案。而在此前南都的报道中，宝安区国土部门相关科室就表示此事仍在讨论，因其涉及面之广，已不是宝安区几个部门就能拍板的了。而深圳福永街道书记林更斌曾透露，政府已提出多个解决方案，但还没最终定夺，“不过业主不用担心，就算开发商始终不出面，土地还在，将工业用地改为商业用地，市场价值较高，政府手里有解决的底牌”。
　　统筹：南都记者陈博
　　采写/摄影：南都记者陈博崔欣冯少文
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