共有产权房真能直降房价30％？变天？
发布时间： 16:39:25
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文/谢逸枫终于出炉！日，北京市住房和城乡建设委对《北京市共有产权住房管理暂行办法》、《关于印发的通知》公开征求意见。办法指出，各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求房源应不少于30%，即“新北京人”分配不少于30%。北京市住建委相关负责人表示，共有产权住房政策，通过实行政府与购房人按份共有产权方式，政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人，进一步降低了房屋出售价格，最大限度支持夹心层首次购房需求，满足无房家庭住房刚需，政府和老百姓一起努力解决住房困难。什么是共有产权住房？根据意见稿，北京市的“共有产权住房”，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。但共有产权住房，对普通购房者来说是听起来蛮陌生的词汇，它最近一次的重要亮相就在4个月前。4月，住建部、国土部发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，提出超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市，要增加公租房、共有产权房供应。可见，共有产权住房属于保障性住房的一种，北京市住建委在解读中更明确指出，共有产权住房是对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范，不论从建设品质、管理水平、供应规模上均会进一步提高。按照北京市有关部门的解释，北京市的“共有产权住房”是对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范。北京市推出的“共有产权房”主要供应给符合限购条件且家庭成员名下均无住房家庭。其中一个最大的亮点是，非北京户籍的“新北京人”的分配比例达到了30%。根据意见稿的规定，共有产权住房不满5年的，不允许转让房屋产权份额，满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。综上所述，我将北京市这次推出的“共有产权房”界定为具有一定保障性质的普通商品房。其最大的特点是，政府和购买人共同享有房屋的所有权，并在转让、出租等方面相对于一般商品房有一定的限制。老谢认为：“共有产权房的试水，是住房市场管理体制一项重大变革，更是住房制度的新探索与住房保障制度的新创新，意味着住房市场制度改革迈向一个新领域，逐渐形成住房市场“双轨制”。政策之下廉租房、公租房、限价房、经济适用房、自住房、共有产权住房的保障性住房，与市场之下的普通商品房，形成互相补充的“双轨制”住房市场体系，即商品房归市场、保障房归政府。共有产权房作为住房市场的新产品，有利于完善住房供应体系与保障房制度，促进建立购租并举的住房制度与房地产市场发展长效机制。不过，共有产权房面对如此多的新老北京人，恐必是僧多粥少，难以满足庞大的需要解决住房的人群。最为关键是共有产权房无法改变北京商品房市场格局，支撑不起住房供应体系重任。可想而知，共有产权房能否遏制投资投机炒房、抑制房价上涨，让房地产市场回归“住”的本质，值得怀疑。”老谢看来：“能否让买不起商品房的新老北京人买得起共有产权房，真正减轻购房负担，实现住房梦，关键在于共有产权房制度与政策的设计。不过，共有产权房绝对不是免费的午餐，不是每个新老北京人可以轻松享有的。房价不会比商品房便宜，政府也不会做亏本的买卖，不要指望共有产权房可以投资炒房获高利。其一是共有产权房的购买对象与申请流程看，有户口、年龄、家庭、住房、婚姻、违法、选房次数、摇号等严厉又苛刻的限制条件，不是人人轻松享有。其二是共有产权房的房源数量看，投入市场的共有产权房的房源只有30%，70%的共有产权房房源划给人才，肯定是僧多粥少。其三是共有产权房的转让看，有年限、对象、比例等层层的限制，实际着上的增加了流通的难度。其四是共有产权房的产权份额与价格看，按照“产权比例按照价格占比确定，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定”来看，政府占有的共有产权房比例可能是25%-40%，个人则为60%-75%。而共有产权房的价格则以低于同地段、同品质普通商品住房的价格，这个弹性比较大，不过不会比商品房便宜多少。自住房是周围房价的70%-80%，未来转让时按照差价中的2成-3成补交。其五是共有产权房的建房成本，涉及到土地出让金与一系列税费，如政府自建或委托房企代建再回收，这个成本是要计算到共有产权房里面的，按共有产权房比例缴纳。其六是共有产权房的转让成本，会涉及到土地出让金与一系列税费的份额补交，如果5年之后为改善生活再转让，肯定要补交政府代持的份额土地出让金与税费及房价的。”老谢指出：“共有产权房与自住房之间不是谁代替的关系，不会互相排斥，只会互相补充、相融。因为二者都是住房供应体系与租购并举制度中的一类房，关键是属于住房保障性制度的房，不是完全的市场商品房。一方面是共有产权房的意义与内涵，是具有市场化的商品房性质，更多的具有保障性住房的性质。共有产权房真正投入到市场的部分只有30%，而自住房的供应远超共有产权房。另一方面是共有产权房的现阶段处于研究、探索、讨论层面，未来共有产权房究竟有多少土地出让与可以建成多少套及价格、投放市场的比例等才是关键问题。”老谢直言：“不管从供需关系还是市场经济逻辑及性质、目的看，共有产权房肯定不是房价大杀器，更不会让房地产市场变天，这完全是不现实的自欺欺人幻想。其一是共有产权房的目的仅仅为解决部分新老北京人没有住房，或者买不起商品房的人群，不是为降房价的目的与意图。商品房自然是按照市场定价，不是按照政府指令确定价格。其二是共有产权房作为保障性住房的半保障半市场类型的商品房，保障性的意义大于商品性，不是同类型的房，决定不了商品房的房价。其三是共有产权房的供应与需求比较，属于供小于求，改变不了商品房市场供小于求的局面。反而会让商品房未来供求矛盾更加恶化，影响不了房价的走势。其四是共有产权房无法抑制商品房投资炒房需求，相反共有产权房等保障性住房如越多，商品房就会越少就越值钱。相对于人口庞大的北京，住宅土地供应多年负增长，保障性住房的增多就是商品房供应紧缺的最好证明。无疑问，鼓吹共有产权房直降30%房价，让房地产市场变天，实际上是对共有产权房的重大误解，也是对房地产市场形势的错误判断。”老谢认为：“真正的共有产权房，应该是完全按照商品房投资开发、管理、产权销售、产品质量、配套模式来建设，在土地出让，售价等方面和普通商品房没有任何区别，否则就不是保障性住房，是变相的商品房。如果政府要“共有产权”，只要把政府属于共有产权房份额直接体现为土地价格的折让，把这份额直接冲抵土地出让金即可。这样产权比较完整、非常清晰，购房者得到了真正的价格实惠，避免了暗箱操作的可能性。同时，由于完全按照商品房的建设模式，不会担心房屋质量与配套不全的问题。可想而知，现在的北京自住房的概念或类型，改成共有产权房，在价格、面积没有变，产权却少了，根本就体现不出保障性住房的真正意义与目的。”老谢提醒大家：“2007年淮安的“共有产权房”模式为什么无法走下去，就是因为购买者没有获得真正的保障，价格、面积没有变而产权少了30%，同时因限制转让，限价的因素，房子的质量无法与周围的商品房相提并论。最关键是因存在巨大的差价与供应非常有限，存在套利空间和寻租可能。”按照目前的意见稿，“共有产权房”的定价规则是其销售均价，低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。“共有产权房”的产权份额又是如何确定的，“购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。”北京市的“共有产权房”从何而来？北京的共有产权房“共有产权房”不是新鲜事，根据研究材料显示，最早源自英国，英国的共有产权房并非保障性质，而是完全的商品房。只是为了减轻购房者的压力，由政府和购房者共同出资取得产权。在中国，2007年江苏淮安就推出了替代经济适用房的“共有产权房”模式。当年淮安的“共有产权”作为保障性住房的探索性事物，其政策设计的基本要义是：政府将原来供应经济适用房划拨的土地改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差、政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权，从而形成低收入困难家庭和政府按不同的产权比例，共同拥有房屋产权。这是一种由政府和个人共同拥有产权的商品房，房价等同市场价。从实际效果看，共有产权房自2007年淮安模式进行试点以来，解决了千余户家庭的住房困难。共有产权房听起来很新鲜，但实际上早在2007年就有试点，而且与过去经济适用房也有一定的相似之处。比如，按照淮安的“共有产权房”模式，政府占房屋产权的30%，但这30%并非政府真正出钱，而是以土地出让金以及政府对经济使用房的政策等换算，政府政策能否换算成政府出资，这是值得商榷的。所谓共有产权房，实际上就是购房者以低价购买房子，政府按照房价与商品房房价之间的差额，折算自己的入股比例。换句话说，政府让渡一部分土地出让收益，买房人享受低于市场价的房价，政府空手套取其中一部分产权比例。通过这种方式，政府实际已经深入参与房地产市场，相比于以前只是一锤子买卖拿走土地出让金，现在则是让这部分土地出让金折算成产权，牺牲一点土地出让金，从而从房价上涨中分一杯羹。共有产权房只是经适房的翻版，其实两者有相同点也有不同之处。相同点是，经适房同样是以低于市场价的方式出售，持有人同样是5年内不得出售，政府同样是享有优先收购权，但关于溢价的分配，共有产权房是政府按产权比例享受涨价收益，而经适房则是由业主补足土地出让金而获得完整产权。经适房的问题就在于，只是以收入作为限定条件，结果开着宝马申请经适房的案例层出不穷；加上只要补缴出让金就能转正，而出让金本身的评估是有操作空间的，这就为权贵寻租提供了简洁易行的通道。所以，这种模式最终被淘汰。共有产权房会否重蹈经适房覆辙？可能性极大。原因在于首先，共有产权房一开始就存在价差，到最后收购时仍然要评估价差，这就会带来套利空间和寻租可能。其次，虽然共有产权房把关较经适房更严格，但在僧多粥少的情况下，也充满弹性操作的空间。自住型商品房将何去何从？北京市住建委相关负责人介绍，共有产权住房是对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范，不论从建设品质、管理水平、供应规模上均会进一步提高。那么，原有的自住型商品房将何去何从市民已经购买的自住房将受到何种影响对此，北京市住建委相关负责人表示，新老政策衔接方面，《办法》施行前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管理，仍按照原规定执行；《办法》施行后，未销售的自住型商品住房均按本《办法》执行。共有产权住房有助于进一步平抑房地产价格。相关负责人表示，本市正在深入推进房地产市场调控工作，通过共有产权住房政策推出，通过合理定价，分配更加公平合理，坚决抑制投资投机性购房需求，将对本市房价平稳运行起到有效推动作用。
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某种商品的进货价为每件x元，先按成本价提高30%，再按8折降价销售，售价为120元，则可列方程为______．
来源：互联网 &责任编辑：李志 &
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