公有住房承租人变更同住人应该如何认定

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-05-26 12:02 标签： 上海最新同住人认定
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上海公有住房（在转产权之前），户口已经迁出该房屋，是不是就不是同住人了？
A（户主）和B（同住人）的户口一同在上海南京路某号的住所（当时为使用权房），一年前B迁出到本市其他地方，接着该房屋的户口只剩下A，在B迁出户口一年后，A买下该房（使用权转产权，用的全部是A自己的工龄、职级、公积金等），5年后，即现在B要求主张该房产权...
我有更好的答案
B无法主张该权利。公有房屋（公有租赁房）的权属其实就是租赁人，红卡（以前是蓝卡）--即租用居住公房凭证上面的《租赁户名》大多数情况下也是户主。在公有租赁房屋中，同住人享有一定的权利：居住，动迁利益等等。如果租赁人要出售公房，必须征得同住人的同意，否则无法交易。但同住人一旦迁出户口，则无法主张任何权利。尽管《上海市公有房屋租赁管理办法》及其实施细则没有明确规定；但事实上如此执行。如果不是这样，那么在上海无数的房屋动迁中迁出户口者均可以获得动迁补偿。
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上海三种“同住人”区别
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上海同住人是一个非常普遍的称谓，特别是在房产纠纷中，同住人被经常提到，但是同住人到底是什么概念，应该具备什么条件，始终存在较大争议，符合同住人条件必须要弄清楚，您的同住人到底是涉及到哪个方面同住人。具体而言同住人的概念涉及下列三种情况。一、第一种情况是“公房租赁”中的同住人，又称“共同居住人”。主要涉及问题：公有住房的居住权问题，公有住房承租人的变更问题等。主要的法律依据是《上海市房屋租赁条例》《关于贯彻上海市房屋租赁条例的意见（一）》以及《关于贯彻上海市房屋租赁条例的意见（二）》共同居住人的概念：共有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本事无其他住房或者虽然有其他住房但是居住困难的人，结婚出生可以不受上述条件限制。具备条件：1、不要求有户口；2、居住满一年以上；3他处无房二、公有住房出售中的同住人主要涉及问题：公有住房出售中谁有购房资格主要法律依据：《关于出售公有住房的暂行办法》、《一九九五年出售公有住房方案实施细则》、《一九九五年出售公有住房方案实施细则的问题解答》购房条件：购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人同住人概念：根据《〈上海市城镇公有房屋管理条例实施细则〉有关问题掌握口径》（沪房[91]公字第226号文）第七条规定：“‘同住人’是指本处有常住户口且实际居住三年以上（除特殊情况外），他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。”对于新分配住房居住不到3年的租凭户，则以住房调配单和户口簿上的同住人为准。备注：《上海市城镇公有住房管理条例》已经于日被废止，但被废止后并未出台新的认定标准同住人认定条件：1、有户口；2、他处无房；3、是需要实际居住一年以上还是需要户口迁入一年以上并无明确定论，部分物业公司掌握的口径是以户口迁入一年以上为标准，但无明确规定。三、房屋拆迁中的同住人主要涉及问题：是否可以作为被安置对象享受拆迁安置权益主要法律依据：《上海市国土资源局关于贯彻上海市城市房屋拆迁管理实施细则若干意见的通知》下称《通知》、《关于实施房屋拆迁面积标准调换的指导意见》下称《意见》、《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》、《关于房屋动迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》同住人概念：同住人是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。结婚出生不受一年和他处房屋限制。同住人条件：1、有户口（《意见》规定满一年）；2实际居住满一年（有例外情况）；3他处无房或者虽然有房居住困难（此处房屋指福利性分房或享受过福利性政策）同住人被经常提到，但是同住人到底是什么概念，应该具备什么条件，始终存在较大争议，本文在此将相关规定予以归纳，供您参考。房产领域有三种情况涉及到同住人的概念，您要想了解自己遇到的情况是否符合同住人条件必须要弄清楚，您的同住人到底是涉及到哪个方面同住人。具体而言同住人的概念涉及下列三种情况。一、第一种情况是“公房租赁”中的同住人，又称“共同居住人”。主要涉及问题：公有住房的居住权问题，公有住房承租人的变更问题等。主要的法律依据是《上海市房屋租赁条例》《关于贯彻上海市房屋租赁条例的意见（一）》以及《关于贯彻上海市房屋租赁条例的意见（二）》共同居住人的概念：共有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本事无其他住房或者虽然有其他住房但是居住困难的人，结婚出生可以不受上述条件限制。具备条件：1、不要求有户口；2、居住满一年以上；3他处无房二、公有住房出售中的同住人主要涉及问题：公有住房出售中谁有购房资格主要法律依据：《关于出售公有住房的暂行办法》、《一九九五年出售公有住房方案实施细则》、《一九九五年出售公有住房方案实施细则的问题解答》购房条件：购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人同住人概念：根据《〈上海市城镇公有房屋管理条例实施细则〉有关问题掌握口径》（沪房[91]公字第226号文）第七条规定：“‘同住人’是指本处有常住户口且实际居住三年以上（除特殊情况外），他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。”对于新分配住房居住不到3年的租凭户，则以住房调配单和户口簿上的同住人为准。备注：《上海市城镇公有住房管理条例》已经于日被废止，但被废止后并未出台新的认定标准同住人认定条件：1、有户口；2、他处无房；3、是需要实际居住一年以上还是需要户口迁入一年以上并无明确定论，部分物业公司掌握的口径是以户口迁入一年以上为标准，但无明确规定。三、房屋拆迁中的同住人主要涉及问题：是否可以作为被安置对象享受拆迁安置权益主要法律依据：《上海市国土资源局关于贯彻上海市城市房屋拆迁管理实施细则若干意见的通知》下称《通知》、《关于实施房屋拆迁面积标准调换的指导意见》下称《意见》、《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》、《关于房屋动迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》同住人概念：同住人是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。结婚出生不受一年和他处房屋限制。同住人条件：1、有户口（《意见》规定满一年）；2实际居住满一年（有例外情况）；3他处无房或者虽然有房居住困难（此处房屋指福利性分房或享受过福利性政策）
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拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款、安置房屋归房屋承租人及其同住人共有。那么谁是同居人呢？在房屋拆迁的国成人中怎么保护同住人的利益呢？
　　1、同住人如何认定?
　　有下列情形之一的人，应视为同住人：
　　(1)具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人，但其在该处取得拆迁补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额。
　　(2)一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款。(根据最新市政府最新的61号文，结婚2年以上的外来户口可以安置了。)
　　(3)在被拆迁公有住房处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房居住，他处也未取得福利性房屋的。
　　(4)时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有住房的，且在本市他处也没有福利性房屋的。
　　(5)未成年人如出生时户口就报在被拆迁公有住房内，应列为同住人，但非出生原因户口报入被拆迁公有住房内的，只能作为考虑对象，对在公有住房内居住的未成年人实际承担义务的人，可考虑适当多分拆迁补偿款。
　　2、公房征收补偿案件中，同住人如何保护自身权益?
　　基本案情：2015年，闸北区某康苑项目，A系公房承租人，在册人口5人包括A、A妻、A子、A父和B(A的侄子)，其中A、A妻和B被认定为居住困难户，动迁权益为一套闸北区两室一厅，两套青浦区一室一厅的房屋。由于B平时不实际居住在被动迁房屋里，A认为B不应当获得动迁房，只同意给B十五万左右动迁款。
　　B认为不能接受，遂找到笔者代理本案。本案属于公房征收补偿案件，那么首先必须考虑B是否属于同住人，好在本案中房屋征收部门已经解决了这个问题，由于B已经被房屋征收部门认定为居住困难户，因此其同住人资格一般不会存在问题，也就是说，B肯定是有动迁权益的。进一步考虑的是，B能否获得房屋安置?根据上海市府71号文，居住困难户应当获得优先保障，增加的保障补贴在本案中已经被用于购买房屋。具体到本案中，B的保障补贴款实际上已经被固定到中，与安置房无法分离，也就是说，B的保障补贴款事实上已经&物化&为安置房，其应当至少获得青浦区一室一厅房屋的产权安置。根据这一思路，结合本案其他证据，笔者向上海市闸北区人民法院提起诉讼，要求分割动迁权益。
A可以依据离婚协议起诉要求对方履行，法院判决后依法强制执行
A双方可以协商解决，协商不成只能诉讼解决
A一般根据实际需要和在城镇还是农村居住，是否需要人看护等情况综合确定，最好是子女们一同商议，平均分担
A您好，可以申请劳动仲裁。
A建议协商处理
A一般没有这个义务
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