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房子哪怕卖不出去，开发商也不愿意降价的原因原来在这里开发商哪怕捂盘，也不愿意降价出售，这是为什么呢？看了你就明白了。（1）开发商知道，政府限购，市场不好，是因为房价上涨太快了，他们也知道房子会涨价的，只是时间早晚的事情，所以他们是宁愿空房也不卖。（2）最近几年时间，一个小区，开发商只要卖掉一半的房子就是回本了，因为他拿地和建房子的成本低，已经回本了，剩余的就是他赚的，他在资金上面也没有什么太大的压力，市场好的时候开发商预计3年把小区建成，交房，现在市场不好了，工程进度慢点，5年的时间就好了，只要他每天有工人动工就好了。（3）不知道大家知道不，去年房价上涨，基本上都是商量好的，说不买，全部都不卖了，说要涨价，全部都涨价了，没有房子基本开发商都没有房子，知道为什么吗？因为他们也像我们大家朋友一样，有一个沟通的群一样的东西，大家都是统一的，给市场弄一个饥渴营销。（4）他们也知道，每一个城市的土地有限，假如这个项目很快开发完了，是不是要在去拿地，从新拿地的成本高，物价贵，利润低，还不如开发慢一点。（5）如果开发商资金上面有压力的，他可以先把房子抵押给银行，贷款出来继续建房，只要公关弄好了，这些都不是什么事。
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房子卖不掉，不能拿地，房产新政策
TA的每日心情郁闷 07:52签到天数: 2 天连续签到: 1 天[LV.1]初来乍到主题帖子积分
“**”后，关于楼市新政的猜想一向不绝于耳，3月27日，领土资源部、住所城乡建造部联合下发了《关于优化2015年住所及用地供给结构推进房地产商场平稳健康发展的告诉》(以下简称《告诉》)，新政的靴子总算落地。文件明确需求各地合理安排住所及其用地供给方案，优化住所及用地供给结构，在楼市高库存区域，削减住所用地供给量直至暂停方案供给，答应对不适应商场需要的住所户型做出调整，答应未开发房地产用地的转型。
楼市新政将对房地产商场带来哪些影响？专家剖析称，这次新政的出台，并非“救市”方针，主要作用在于调整结构、标准土地商场次序、保证民生等方面，一起还将助力三四线城市的库存去化。但由于各种实际要素的制约，新政施行作用还要看各地出台的具体方针。别的，专家还猜想，在当时利好方针频出的态势下，后市楼市方针或将继续宽松。
要害一：合理安排住所及用地供给方案高库存区域暂停土地供给
《告诉》提出，要合理安排住所和其用地供给方案。省级住所城乡建造主管部门要加速编制本区域的住所建造方案及年度施行方案，对住所的建造总量、供给结构、空间布局和开发进度等兼顾安排。对住所供给显着偏多，或在建住所用处所案过大的市、县，应削减住所用地供给量直至暂停方案供给；住所供求抵触对比突出的热门城市，应依据商场实际状况有效添加住所用地供给方案。
对此，亚豪组织剖析，该项方针契合**分类辅导、因地施策的调控准则。在库存高企的三四线城市，一方面要操控房地产商场的进口，削减土地供给，另一方面还要打开商场的出口，提振经济、添加购房需要，才有可能逐渐减轻区域房地产商场的供需抵触。
但北京市房地产业协会秘书长陈志在承受中新网房产频道采访时表明，在住所供给显着过量的城市，即便住所和土地结构调整，需要也不会很快添加，库存的消化疑问短时期内仍难以处理。华夏地产首席剖析师张大伟也谈到，许多三四线城市的库存积压现已十分严峻，一些城市即便在“救市”的状况下，依然有崩盘的危险。
一起也有专业人士提出，此项方针或将面对实行难题，亚豪组织指出，要处所政府紧缩土地供给，也就意味着削减土地出让收入，关于处所财政收入过度依赖土地出让金的城市来说，能否按照部委的需求落实实行仍是一个未知数。
要害二：优化住所及用地供给结构答应未开发房地产用地转型
《告诉》说到，要优化住所供给套型，推进用地结构调整。对在建商品住所项目，在不改动用地性质和容积率等必要方案条件的前提下，答应对不适应商场需要的住所户型做出调整，支撑居民自住和改善性住所需要。房地产供给显着偏多或在建房地产用处所案过大的市、县，能够依据商场状况，研究制定未开发房地产用地的用处转换方案，用于新兴产业、养老产业、文明产业、体育产业等项目用处的开发建造。
这条规定为滞销地块及项目供给了新的机会，开发商手中的高危险地块能够请求改动商品类型，滞销项目能够请求调整户型商品，然后打破商场困局。我爱我家团体副总裁胡景辉剖析，该方针有助于处理目前我国三四线城市库存过剩、土地供给无序的疑问，将从供给和消化两个方面逐渐改变供大于求的疑问，逐渐安稳房价。
但该项方针也或许将面对实行阻力，亚豪组织指出，不同性质的用地在拿地时的本钱差距较大，以北京为例，2014年出让的地块中住所用地的楼面均价为14557元/平方米，而商服用地的楼面均价仅为8549元/平方米，假如涉及到养老、文明、体育等用地，地价水平通常更低，开发商把高价拿到的土地转换为低价值、报答周期长的用地类型，假如政府不给予必定补助，必然会影响到方针的落地施行。
要害三：兼顾保证性安居工程建造“保证”“去库存”作用兼顾
文件还说到，要进一步加大住所保证货币化工作力度，市、县可全部采购在建房地产项目用于棚改安顿房和公共租赁住所，或将没有开工建造的房地产用地转为棚改安顿房和公共租赁住所用地的。
剖析以为，该项方针有利于完成“保证”和“去库存”的两层方针。在陈志看来，许多城市一方面有着楼市高库存的压力，一方面存在很多的棚户区改造的需求，政府通过把一些商品房转化为安顿房和公租房，把保证房建造和去库存、调结构相结合，能够削减**总的财富的糟蹋，这是对比合理的。
剖析：“托市”并非“救市” 后续楼市方针或将继续宽松
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好久没有回吉安了，不知道变的什么样了，过年回家看看就知道了
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Powered by频道导航大量拿地，房企不怕房子卖不出去吗？
自去年930新政以来全国政策就不断出台，让原本火热的楼市慢慢的降温，就现在的情况来看这一轮楼市的效果还是十分好的，不少城市的房价都出现了下跌。不过笔者注意到，在楼市降温成交暴跌的背景下房企拿地的节奏依旧没有放松，反而还加快了拿地节奏，行情这么不好房企还这么大规模的拿地，难道他们就不怕房子买不出去吗?
在一系列的政策下，大家也能看到现在的楼市降温明显，就拿9月份的数据来说不论是新房价格还是二手房价格都明显的放缓了上涨幅度，同时成交方面也出现了大幅度的暴跌，这一切都可以说是楼市调控政策的功劳。
按道理来说如果楼市降温，那么开发商或者说房企应该是要放缓拿地节奏的，毕竟一旦楼市降温成交量暴跌之后，那么开发商建的房子就会很难卖出去，大量的拿地恐怕会出现亏损。但是事实上现在很多开发商不仅没有放慢拿地的节奏，反而还加快了拿地的节奏，难道开发商都不怕亏本吗?
根据笔者的了解，截至今年的9月份，在拿地规模最大的30家房企中，新增土地建面面积已接近去年全年总值。而在积极拿地的前50家房企中，拿地金额已经达到了17711.8亿元，同比去年上涨了46%!而且开发商拿地金额也越来越大。今年拿地最多的碧桂园仅仅8月份一个月的时间就拿下了58宗土地，累计增加土地储备302.89万平米，而其他龙头房企也不敢示弱，拿地规模也在稳步上涨。
明明市场在降温，为什么开发商还不怕亏损疯狂的拿地?在笔者看来，这其中的道理其实很简单，因为土地是一个房企发展的根本，只有土地多了房企的发展才能更好，所以房企多拿地就是为了在激烈市场竞争中不至于被赶出去。
现在来看整个个行业已经逐渐的在转型，这也就意味着整个市场将进入一个精细化的发展区间，行业的集中度会越来越高，大型房企为了保住自己的地位就必须要不断的拿地，增加自己的土地储备保障销售规模，而对于中小房企来说想要在这一场洗牌中不被清洗出局，那么也只能不但的拿地，争取从一个梯队上升到更高的梯队。在这样的压力下，不管是大房企还是中小房企只能不断的拿地，增加自己的市场竞争力。
而且上一轮房价上涨的原因很大程度上是因为引起的，在这一轮去库存的大环境下，房企多年的库存现在基本上已经被消耗完毕，左右这也逼得开发商不得不多拿地、多，要不然一个没有土地、房子的房企还是房企吗?
当然开发商也并不是傻子，现在拿地的风险他们当然明白，所以为了降低拿地风险，今年以来开发商合作拿地的现象开始增多，而合作拿地这种方式对开发商分摊风险节约资金都有很大的好处。与此同时房企也的拿地方式也开始多样化，例如今年以来很多房企就通过并购的方式拿到大量的土地。在笔者看来无论是合作拿地还是收并购拿地，这都是开发商在降低自己的拿地风险。
最重要的是因为政府的控制，现在开发商拿地的溢价率已经远远低于去年的水平，在今年一系列约束性政策下，高价地块出现数量有所减少。对开发商来说能用更低的价格拿地肯定是一件好事，所以大家才会这么积极的拿地。
不管怎么样土地都是放弃的根本，只有手中有粮，开发商才能有机会等到春天。但是现在的问题是房地产的春天还要等多久? 在售参考价格：参考均价3600元/㎡楼盘地址：吉首市人民中路与高速连接线交汇处东北侧（雅思高中南侧）楼盘电话：400-818-0066 转 536240 VIP火热认筹中交 姓名:手机:&我已阅读并同意&责任编辑：xxadmin免责声明：凡本站注明 “来自：XXX(非楼盘网)”的新闻稿件和图片作品，系本站转载自其它媒体，转载目的在于信息传递，并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责。如有新闻稿件和图片作品的内容、版权以及其它问题的，请联系本站新闻中心，电话：。报名实况精彩推荐 请长按复制链接：中国最好的两家房地产公司 为什么钱都花不出去了？_凤凰财经
中国最好的两家房地产公司 为什么钱都花不出去了？
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文/侏罗纪 来自公号：侏罗纪8月22日，万科、中海这两家中国最具标杆意义的房地产公司，在同一日召开了上半年的业绩发布会。 这两家公司，是中国最好的两家房地产公司。一家规模最大，世界500强。一家最能赚钱，净利率多年全第一。 具体卖了多少房子，赚了多少钱，我不关心，每年都是同样的套路。我最关心的是两组数据：两家买地的金额和持有的货币资金。 && 而中海更是恐怖，过去10多年来，第一次出现了现金流为正的情况，持有现金超过了1100亿港元。截至6月底，万科的有息负债为914.6亿，净负债率14.18%，处于很低的水平。 看这上半年的数据，你最大的感受是什么？ 中国最好的两家房地产公司，钱都花不出去。 万科一直认为：每年的买地金额占当年销售金额的40%-60%，是一个比较恰当的比例。过去5年，万科每年的买地金额也基本都遵循了这一标准，大概都保持在下限40%左右。 但是，按照40%这个标准，万科今年上半年的买地款应该在700多亿，现在还有300亿没花。中海应该是400亿港元，也只花了一半。 卖了房子，赚了钱，赚了海量的钱，却没有再继续投资，都趴在账上，当活期存款（继续加剧和M2的剪刀差啊）。 是不想花钱？ 是花不出去。因为，想买的地太贵，不敢买。能买到的地卖不掉，还是不敢买。 这1年多以来的市场，对于万科、中海这样的高周转公司，都是非常尴尬的：三四线城市土地多，又便宜，但市场在去库存，房子不好卖。一二线城市房子好卖，但土地少，地价又太贵，账算不过来。冒然杀进去，你买下的可能不是一个巨大的财富，而是一个巨大的包袱。 话说到这里，一个很有讽刺性的场面出现了。我们去年底开始高调推行房地产的去库存，期望全国尤其是三四线城市的房子能够赶快卖掉，拉动经济增长。但是现在三个季度过去了，三四线城市的库存还在去，一二线城市的地价房价倒是涨得不像话了。资本没有一如期望的流入三四线城市帮助加快去库存，反而掉转头全部杀向了一二线。 结果就是：三四线的房子也还是卖不出去，地也还是卖不出去。而一二线的城市，房子涨的普通人买不起了，地也涨的开发商不敢买了。 所以，你别看2016年上半年，地王那么多。但是真正大型的房地产上市公司，并不怎么激进拿地。万科、中海基本都被迫撤离了一二线城市的土地公开市场，每一场土地，他们都会&积极参与&，但也都&重在参与&。 万科董秘朱旭在业绩交流会上说：万科上半年没有拿一块地王。不拿地王，这是万科一贯的策略，背后展示的谨慎投资，中海的郝建民表达的是同样的态度。 不单是这两家公司，凡是走快周转、大规模的千亿级公司，基本都消失在了今年上半年的土地市场上。在上半年土地市场上疯狂拿地的公司，大家可以仔细分析一下，看一看是哪些公司在抢地王。 巨无霸房企在减弱买地投资，倒不是出于对房地产前景的悲观，而是展示出一个大的问题：在一二线城市，房企过往的通过公开市场拿地的策略，走到头了。 这两年，土地市场一个基本的事实是：在房地产高速发展了10几年之后，在政府昂扬的不可遏制的卖地冲动10几年之后，一线、强二线的城市，掌握在政府手里的增量地块，已经越来越少了。大量的土地，要么是沉淀在企业手中，要么是需要通过旧改来释放，也就是说，整个一线、二线的房地产土地，也都将会快速的走向存量盘活的阶段。 这个状况下，一二线的城市政府只要拿出一块地来出让，基本就都会是地王。这个说是地方政府故意制造地王，的确有些冤枉。它背后有一二线城市新增土地供应高度短缺的因素，也有房企集体性的回流一二线城市的因素，更有房企拿地思路依然集中在新增土地市场上的因素。当然，碰到央企大规模的重组带来的非市场因素，碰到一块儿，就更加剧了地王潮。 和之前的地王潮相比，我非常怀疑：一线发达城市和强二线的中心城市，这两年来土地价格的高企，也许会是一个比较长期的现象。接下来，即便是出现调整，那种公开出让的土地爆出天价，也将都是非常稀松平常的事情。 总之，这一轮的地王潮涨上来，即便是下去，土地成本也不会低到大涨之前的状态。 这意味着，房企如果继续指望通过公开市场还能够以较低的成本拿地，可能一个结果是，像万科、中海这些做规模、快周转的大型房企，在大城市的生存境况将会越来越尴尬。 中海在深圳的境况，就是一个典型的例子。这家公司曾是最早进入深圳市场的，多年也一直是第一方阵的经营规模，但是在深圳开始大面积转向城市更新（存量土地开发）之后，却因担心不可控因素太多而一直坚持不做城市更新，而是继续寻求公开市场的土地获取，结果造成近年来在深圳的发展几乎一直是陷入上顿不接下顿的饥荒状态，每年最多不过是一两个项目。不是因为与中信的整合，中海在深圳的土地储备已经到了枯竭的地步。 如果仔细观察，我们看到，郝建民在这次香港的业绩交流会上释放了一个非常大的信号：积极参与包括深圳在内的旧改。很明显，中海在一线城市的土地市场正进行很大的策略松绑，这是非常大的改变。因为，即便是旧城改造，和动辄6、7、8、9万的地王相比，成本还是可控的。 必须要转向低成本的土地获取，这是未来房企拿地策略最大的改变，会很快速的普遍化。包括旧城改造、寻找合作伙伴等等。以及，也许是最划算的，中国的房地产将进入一个&买地不如买公司&的时代。 同样也是中海，之所以有底气在上半年不拿地，一个重要原因是因为3月份之后和中信进行了重整，预期可以增加约达2350万平米的土地储备，加在一起，中海拥有的土地储备接近6000万平米，并且极大缓解了类似在深圳这样的发达城市的土地困境。 而像恒大，上半年来密集举牌了包括万科在内的5家房地产上市公司，通过完成控股，获得了接近600万平米的土地储备。如果可以拿下，将会获得巨量的优质土地，坐享京津冀都市圈的发展红利。 万科虽然在业绩发布会上公开表态：对于收购上市公司没有意向。但别忘了，万科可是最早干这种事儿的，想一想当年对南都置业的收购，当然那时是你情我愿的。放心吧，万科拿着这么多现金，就是在等机会，它一定会进行更多的收购。 也只有大家找到多样化的拿地渠道，不再过于集中到政府公开出让的净地，地王潮，才会真正的落下去。
[责任编辑：谭红朝 PF009]
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房价真扛不住了？开发商再遭“断粮”危机，刚需会是最大赢家吗？
房价真扛不住了？开发商再遭“断粮”危机，刚需会是最大赢家吗？
衣食住行，生存之根本。对绝大多数人来说吃穿已不愁，但却面临着买房的大难题。说起房价，永远是买房者最关心的问题。一涨一跌间，无时无刻不牵动着买房者敏感的神经。如果说楼市调控以来炒房客已被迫逐步离场，那么2018年开发商的日子可能也不好过了。2018年1月份，银监会下发通知，严禁商业银行等金融机构将资金违规投向房地产等领域。年初便释放如此重要消息，向市场透露了一个重要信号：一直以来对房价上涨起到推波助澜作用的银行业将受到严格监管。近日，根据中国证券报报道，部分银行已经暂停房地产开发贷业务。这意味着开发商融资渠道将全面收紧，“断粮”危机开始上演，“钱荒”或成为2018年开发商的一种“慢性病”。这种情况下，面临“钱荒”而又本身就高负债的开发商虽然可以通过海外融资等方式救急，但由于面临国内严格监管恐怕不是易事情。所以，开发商不得不在2018年加速资金回笼，而唯一的可能就是以价换量。笔者认为，一味捂盘惜售，一拖再拖恐怕不是长久之计，这对刚需来说或是一个好消息。如果你有几个做房产销售的朋友，你会如今现在的朋友圈着实换了一种风格：市场好的时候都是一些开盘售罄的消息，而如今则是满满的心灵鸡汤，励志语录。不可否认，一年多来，面临最严楼市调控，特别是房贷利率的不断上浮，热点城市有价无市格局明显。除了面临“断粮”危机，开发商也面临着还债的压力。根据某报告显示，获得穆迪评级的52家房企中有39家或迎来集中还债期，金额接近400亿美元。确实，高负债率，高杠杆扩张成了近些年来开发商最明显的标签。如果说前两年，不少房企对市场表现出了积极的态度，导致“抢地潮”在全国轮番上演，那么2018年年初全国不少城市接连出现的土地流拍现象确实佐证了目前开发商的“窘境”。2018年1月份以来，长沙雨花区、合肥肥西县、佛山高明区、北京丰台区等多宗土地因无人报价而流拍。短短一个月，土地流拍现象频繁出现与以往火热的抢夺大战形成了鲜明对比。为什么会有如此大的反差呢？一方面，土地出让条款限制让开发商尝到了苦头，比如限房价等，而且不少又是租赁住宅地块，对于开发商来说拿到地也不赚钱或是利润少的可怜。另一方面，开发商资金压力确实大了，筹钱的路子都被堵了，所以对未来楼市预期正发生微妙的变化，为求稳妥而拿地积极性降低。笔者认为，严控对高负债房企融资，严控贷款违规流向房地产领域，去杠杆的步伐正逐步加快，再加上对炒房客的重点打击，热点城市楼市会进一步趋冷，未来不排除有城市房价继续下行的可能。从2017年以来，以租售并举为核心之一的长效机制开始大力推进，不少业内人士称之为“二次房改”来临。而且，租赁住房建设也是目前北上广等热点城市正大力推进的项目。从近期诸多会议以及报告来看，未来“房住不炒”的定位不会变，楼市调控不会放松，将一步步消除投机性购房土壤，从而满足首套刚需需求，保障住有所居。
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