旧楼加装电梯影响日照望有界定标准
■不少加装电梯遮挡了阳台或主要房间的采光,引致低层住户反对。
建在南,建在北,总有人因影响采光通风反对
■策划统筹:何姗
■采写:新快报记者 莫冠婷 何姗 摄影 孙毅 毕志毅
旧楼加装电梯酝酿新法 之四
每天傍晚,家住黄埔大道陶育路某住宅楼8楼的80岁梁姨依靠着扶手架,安静地望着窗外夕阳。因为糖尿病、骨质增生等多病缠身,她已有4年没有下过楼,加装电梯成为梁姨这一生最后的愿望。“有许多邻居常来看我,我希望早日建成电梯,下去走走、和大家聊聊天,也期望坐电梯下去看病。”梁姨所在楼宇3年前就开始张罗加装电梯,但因3楼一户业主以影响采光和消防为由明确表示反对,加装电梯依然步履维艰。
新快报记者近日对广州目前旧楼加装电梯的情况调查发现,低层业主认为加装电梯“影响采光、通风”而提出反对意见,是旧楼装电梯难推进的主要矛盾。而在种种加装方案中,有些方案是明显不合理,严重遮挡住户主要房间窗户的;有些是否构成严重影响,对立双方各执一词。
电梯正面遮挡
加装申请被打回
业主:“我不反对加装电梯,但反对在南面建”
新快报记者在调查中发现,不少报审方案中提出在住宅楼南面加建电梯,正面遮挡了主要房间,由于设计方案不合理,无法通过市规划局审批。
电梯建南面,堵住客厅一半阳台
“我不反对加装电梯,但反对在南面加电梯,因为在南面加建不合理啊!”
刘灼群是华工东集一19栋201业主。这栋楼一梯两户,南北向,年,该住宅楼有业主先后3次提出在住宅楼南面加装电梯。
刘灼群说,根据加装方案,电梯加在客厅的正南面,电梯间超出住宅南墙面4.5米,“堵住了我的一半阳台,剩下的另一半阳台日照时间减少三分之二,严重损害我的生存权、采光权!”
“如果在北面加建,我就同意,北面是厨房,挡住一点光影响没那么大。”刘灼群提到,3次方案每次都有一些修改,但因为都是在南面加装,所以他3次都反对。
刘灼群向新快报记者出示了日广州市规划局《关于送审建筑设计方案的复函》,复函称:“建议你们可考虑低层住户意见(拟加建电梯间调整至该住宅楼北侧位置),并对低层住户考虑适当的补偿和合理的费用分摊。”
市规划局复函发出后,刘灼群表示,高层业主有根据规划局复函建议找过他沟通商量。今年年初,他所在的住宅楼提出了在北面加建电梯的方案,目前方案还在筹备中。
无法在北面加建,南面建电梯挡住书房窗户
“哎,功亏一篑啊!”天河区某报社的一栋居民楼的住户们说起加装电梯就很沮丧,筹备了近一年,方案也改过,好不容易征得2/3业主的同意,就因为还有一个人坚决反对,规划局连批前公示都没做就打回申请。
原来这栋一梯两户、南北向的楼楼梯入口处在南面,楼梯间的窗户在北面,南面全部是两户人家的客厅与书房的窗户,本来电梯建在北面楼梯间窗户处是最好的选择,但北面临街,完全没有建电梯的位置。电梯看来只能建在南面了,但这样一来,就必然会完全遮挡其中一个房间的窗户。
“开始我也反对呢。”住在6楼的张姨说,因为电梯完全挡住书房的窗。“后来改了方案,把电梯向外退1米,不再紧贴书房的窗建,我才同意。但是二楼的一户还是坚决反对。当然啦,他的房间本来已经够黑了,再挡个电梯就根本没有光了……”年过6旬、也希望装上电梯的张姨虽然对此很遗憾,但也很理解二楼的心情。
尽管孤军反对,二楼业主袁先生毫不退让,“我很同情你们高层的,但加了电梯我的书房就完全没光了,我还怎么生活,我不能牺牲我的利益来满足你的利益啊?”
有业主提出补偿,袁先生说;“我也不是在乎那点钱,我还是希望住在这里,我不希望在南面建。”规划部门的人说:“这样建在南面,对一个房间造成正面遮挡,肯定不合理,必须要这户人同意才能批。否则他要告我们呢。”
一方说影响采光通风,一方说影响不大
是否遮挡有争议
在大量的加装电梯纠纷中,低层住户认为“加装电梯会严重遮挡,影响采光”,但高层住户却认为“方案其实比较合理,影响不大”、“改造楼道设施后问题可以克服”。双方争议对立,然而目前没有明确界定遮挡的标准以及采光通风的受影响程度。
案例3 北面建电梯
南向业主:“影响楼道通风采光”
卢女士家住天河区某南北向住宅楼的2楼南面,虽然家里所有窗户都没有朝北的,但在得知住宅楼要在北面加装电梯后,她却成为态度坚定的“反对派”。
该住宅楼一梯四户,楼梯出入口设在北面。2012年该楼房业主提出在住宅北面、楼梯出入口外加装电梯,方案获市规划局批准。今年年初电梯开始使用。
“你看,我家门口好黑啊!这电梯间堵住通风采光,再发生一次SARS你说怎么办?强行加建电梯把业主原有的楼道通风窗封闭,没有了自然采光也没有自然通风。”卢女士说。
然而,7楼及10楼住户却认为,卢女士家的客厅阳台靠南面采光,电梯建在北面,“对她家采光应该没有影响啊。只是原来楼梯间变暗了,但我们也加装24小时照明,这些问题是可以改造克服的。”
新快报记者在现场看到,竖立在居民楼原大门前面的电梯间楼高10层,比原楼体外延约4~5米。从电梯出来进入楼道,东西两边是各有两个宽约20厘米的窗户,可通风采光;但楼梯间并不明亮,要靠室内照明灯常亮来维持照明。
案例4 南面建电梯加连廊,3楼以下挑空
2楼:反对南面建,挡住我家阳台阳光
“如果在我家南面加建电梯,就会挡着阳光经过阳台进入客厅,而且阳台是晾衣服用的,我绝不同意南面加建电梯!”当开挖机在天河区某住宅楼门口准备施工,何女士态度坚决地站出来阻止施工。
何女士家住2楼,该住宅楼南北向一梯两户,从2008年就开始酝酿加装电梯。负责加建电梯筹备工作的陈先生说,2011年底他们委托了高校专业机构按照国家规范设计了加装电梯方案,上报规划局。市规划局同意该方案并进行公示。
“方案是在南面楼梯通道外面加建电梯及连廊,但连廊只从4楼做到9楼,3楼以下不加连廊、中间挑空,所以没有经过2楼何女士家门口,对2楼采光应该不会造成很大影响。”陈先生解释说。
但方案却遭到何女士的强烈反对:“我反对在南面加装电梯,这会挡住南面阳光进入我家客厅。我有提议可以把电梯建在北面,那边是厨房,影响没那么大。”
公示期过后,规划局在2012年初通过该住宅南面加建电梯的方案。何女士随即提出反对意见并进行行政复议。
推荐有资质单位
引导业主修改方案
2012年《广州市既有住宅增设电梯试行办法》第14条:“对业主提出的增设电梯影响通风、采光或通行等建筑设计问题,城乡规划行政主管部门审查时,应当进行现场勘察;建筑设计违反国家有关住宅设计规范中通风、采光、通行的相关技术标准与规范的,除申请人已与相关受影响业主达成协议外,应当要求申请人再次征求受影响业主的意见或者修改建筑设计方案。”
然而,《试行办法》对加装电梯“影响通风、采光或通行”的程度没有具体量化标准。
北京盈科(广州)律师事务所周玉忠律师认为,如果加装电梯将严重影响低层业主房屋正常居住功能的发挥,需要对受损害程度进行判断,什么是严重损害或不能正常使用。
对此,有业主希望出台相关标准判断何谓“受影响业主”,并提出:“当加装电梯方案构成严重遮挡、影响住户采光通风时,是否可通过技术手段解决?”
“有无办法可以把方案优化、做到合理,不影响或者减少对低层业主的影响?”家住华南理工大学南秀村的张老师表示。
“我们不是专业人士,需要一些有资质、有水平的公司帮助我们设计和优化方案,但不知道具体该怎么办?”暨南大学罗老师说:“我了解到,今年6月佛山实施了《禅城区既有住宅加装电梯管理暂行办法》,里面提到,政府提供有资质的设计单位、施工单位、设备单位和维护管养单位名单。广州能否学习这种做法,给加装电梯的业主提供更多、更好的选择?”
本文来源：金羊网-新快报
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一、全省行政区域内需要增设电梯的既有住宅，当满足城乡规划、建筑结构和消防等方面的安全要求时，可根据实际情况和本意见的要求增设电梯。　　二、既有住宅需要使用共有部位增设电梯，或者因增设电梯需要改变共有部位的外形或结构时，本着公开透明、充分协商、兼顾各方的原则，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。　　三、对因加装电梯影响住宅采光、通风的业主，可通过协商给予适当补偿，补偿费用在筹措资金中支出。　　四、既有住宅增设电梯，可以通过下列渠道筹措资金：　　（一）房地产所有权人共同出资：根据所在楼层等因素，由房地产所有权人按照一定的分摊比例共同出资；　　（二）属于政府直管的公房可由公房管理单位利用租金收入出资增设电梯，并通过提高租金等办法收回投资；　　（三）社会投资等其他合法资金来源。　　五、既有住宅增设电梯项目的建设单位应为增设电梯的全体业主。业主可以委托既有住宅原建设单位或物业服务企业等其他单位具体负责工程报建、设备采购、组织实施等相关工作。　　六、既有住宅增设电梯，应当由具有相应资质等级的设计施工单位进行设计和施工。　　七、各级城乡规划和建设行政主管部门应当按照职责分工，尽可能简化审批程序，依法做好既有住宅增设电梯的有关审批工作。　　八、既有住宅增设电梯的施工安装，应当符合国务院《特种设备安全监察条例》和《广东省特种设备安全监察规定》的要求，由具有相应资格的机构进行检测，并依法办理竣工验收等手续。　　九、房地产所有权人共同出资增设电梯后，应当按照《房屋登记办法》（建设部令第168号）等有关规定向房地产登记机构申请记载在房地产登记簿上。　　十、各地应结合实际情况，以方便群众、注重可操作性和确保安全为原则，制定本地区既有住宅增设电梯的实施意见。
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　&来源：pchouse　&作者：佚名　&
　　如果在旧楼加装电梯的话，会不会违反相关法律呢?最近在就逐步开展旧楼加装电梯的工作，加装电梯这一现象会不会违法哪些建筑法规呢?　　老旧住宅加装电梯的背后既有市民的呼声，也有城市发展进程的需求。从2012年的试行办法到2016年的&新办法&，做出了不少调整。广州的各个区也因地制宜，根据各区的实际情况推进加装电梯工作。越秀区预计今年能够完成电梯加装100。荔湾区则依据《荔湾区&百梯万人&旧楼宇加装电梯工作方案》制定了年的工作目标。 　　我国已全面进入老龄化社会，60岁及以上者高达2.16亿，随着我国人口老龄化的不断加速，没有电梯的多层住宅让许多老年人望而却步，不敢轻易下楼，老旧楼加装电梯的社会意义重大，但面临的问题不少。&十二五&以来，各地针对老旧多层住宅加装电梯的工作进行了多次研究，、、广州等城市均出台过支持旧楼加装电梯的相关政策，但因传统技术难以实施、审批手续复杂等原因，旧楼加装电梯几乎处于停滞状况。　　专家表示介绍，这项针对&旧楼加装电梯&的实用化技术已经通过多次专家论证，并且已达到家用电梯标准。目前已经有三种可行性加装方案，壁挂式安装、楼道式安装和式安装。　　&旧楼加装电梯& 已成为社会广泛关注、迫切亟待解决的重大民生问题。下一步，我们将集中精力专注&旧楼加装专用电梯&的技术研究与开发，让我国更多的老人得以安心居家养老，我希望安全电梯技术可以切实助力国家民生改造工程，造福社会!专家说。　　旧楼加装电梯的第一难，应该就是楼上楼下之间的利益协调难。高层业主受益，自然双手赞成，而对低层业主来说，电梯可能损害了他们的采光权、噪音影响了他们的生活，他们可能反对。而且，加装电梯后高层物业大幅升值，更让低层业主心理难以平衡。政策规定的两个&三分之二&在审批过程中又设置了限制条件，使得申报难以通过。　　旧楼加装电梯，权利之争最终更多是利益之争。换言之，利益协调是权利之争的&融冰剂&。可以想象，只要给低层业主足够的利益补偿，双方的分歧自然就会小得多，政策也好推动。问题又落到了资金层面，现有政策根据房产性质给出五条路径：相关业主共同出资、单位住房维修基金、住房公积金、原产权单位斥资、社会投资等。&羊毛&出在&羊&身上，相关手续依然烦复，公共财政作壁上观，&资金难&依然如故。扶持推动和一整套完善的配套政策加以规范和引导。
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老楼加装电梯终于有盼头了！满足这两条，不必全楼都同意
老楼加装电梯，往往是要求全体业主一致同意，可低层住户觉得自己用不上不同意装，难达成一致，肿么办？为了公共利益，有时必须对个人利益作出合理限定——昨天，市住建委主任徐贱云向市人大汇报全市老旧小区改造工作时透露，本市正在研究通过物业立法的形式明确，一栋楼内60岁或65岁以上老龄居民比例过半，且三分之二以上业主同意，其他业主拟不得反对加装电梯。此外，物业服务管理拟立法，住宅小区将研究“默认表决制”，所有权人在一定期限内不表态的视为同意。1老龄居民过半装电梯条件放宽正在全市开展的老旧小区改造工作，目前已完成6562万平方米整治任务，还有至少3000万平方米任务尚未完成。改造中发现，居住在老旧小区的居民普遍年龄偏大、收入偏低，对加装电梯的需求非常强烈，而在全市能真正实现加装电梯的老旧小区却是凤毛麟角。老楼加装电梯难在哪儿？不是没技术，不是缺资金，难在取得业主一致同意。目前往往是要求全体业主一致同意才能加装电梯，常常资金凑齐了，可一二层个别用户觉得加装电梯噪声扰民占用公共空间，而且自己用不上，不出钱也不同意装，最后只能不了了之。对此，今后本市将研究出台相关规定，如果一栋楼内60岁或65岁以上的老龄居民比例过半，且三分之二以上业主同意，其他所有权人不得反对加装电梯。除了加装电梯拟采用少数服从多数的方式强制通过，正在研究的物业立法中，还将落实业主、物业服务企业和政府部门的责任。徐贱云介绍，为改变当前业主投票率低导致业主委员会难以组建的现状，物业立法拟研究默认表决制度，探索制定业主在一定期限内不表态视为同意的规定，以促进业主委员会的组建和发展。2老旧小区将逐步配齐物业目前还没有物业管理的老旧小区怎么办？徐贱云表示，将开展自我服务管理试点并分步推进实施物业管理。对物业服务企业未进驻的老旧小区，拟实施“社区自治式”服务管理模式，由街道办事处（乡镇政府）牵头，指导小区自我服务管理组织或社区居委会以“有安全防范、有绿化保洁、有维修维护、有停车管理”为基本目标，通过服务外包、聘请专职人员、培育相关志愿服务队伍等方式，满足小区居民对基本物业服务的需求。对于由单位自主管理的小区（大院），实施“单位自助式”，进一步明确产权单位责任，单一产权的由产权单位组织实施服务管理，多产权单位的小区，通过探索建立小区共商共议机制，整合小区资源，共同解决小区房屋修缮、停车管理、绿化保洁、安全防范等问题。徐贱云表示，在先期引入自我服务管理的基础上，本市将重点探索推进无物业管理老旧小区逐步引入物业服务企业，由“社区自治式”向“物业自主式”过渡，实施市场化物业服务管理。结合政府前期硬件改造及各类扶持，探索推进老旧小区居民成立业主大会和业委会，组织业主选聘物业服务企业进驻老旧小区开展物业服务，培养业主居民为物业服务付费的意识，逐步实现无物业老旧小区的物业化管理。3抗震加固要看居民支持率“十三五”期间，本市老旧小区综合整治拟采取“区里组织、居民申请”的方式实施。在属地政府政策宣讲、组织动员的基础上，以居民支持率为依据安排整治计划。徐贱云表示，拟对经鉴定不满足抗震设防要求的住宅楼房，区相关责任部门结合项目实际情况，确定可行的抗震加固改造方案，征得全体所有权人和承租人同意后，组织实施。来源:北京日报
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　　近日，崂山区书香门第小区一名业主为了尽孝，在自家楼外安装室外观光电梯，因违规施工被相关部门予以查处。随着老龄化社会日趋严重，以前生活中对老年群体不便的因素被不断放大。　　城市信报/信网记者了解到，虽然旧楼加装电梯不存在技术障碍，但很多地方试点加装电梯却进展缓慢，存在加装成本、邻里协调、审批办证等诸多事项，青岛仍未有一例旧楼加装电梯申请。市建委表示，目前正广泛征求各方面意见，制定多层住宅加装电梯试点政策。　　现象　　住多层，老人最不方便　　近日，崂山城管石老人中队执法人员巡查到书香门第小区时，发现一名业主在自家楼外安装室外观光电梯，便立即责令工人停工。据介绍，该业主为尽孝，计划在三层高的居民楼一边楼体加装电梯。　　日前，城市信报/信网记者走访多处老旧小区，发现这些房子大都没有电梯。　　&当时图便宜买下这套位于顶楼的房子，名义上是6楼，实际有7层。住进来才发现，没有电梯对生活的影响竟如此之大。&家住百通花园的张先生叹息着说，尤其是妻子怀孕后，爬楼梯时两手托着肚子，走走歇歇。而来照顾妻子的岳母每次上楼，走不到一半就两腿发软。为此，妻子计划要辞职和岳母回老家安胎。　　除了出行生活不便以外，没有电梯也给一些危重病人的救治工作增加了难度。据市120急救中心工作人员介绍，对于无电梯楼房，运送病人是件很棘手的事情，像孕妇以及脑溢血、心力衰竭、哮喘等病症的患者必须采用半卧在担架上或固定在椅子上的方式抬下楼，不能背下楼，没有电梯极大增加了病人搬运的难度。　　难题　　多层装电梯，难迈四道坎　　1、少数人不同意，审批或被驳回。　　&装上电梯多方便，按一下数字就上来了。只不过我们同意，楼下的不见得会支持。&今年近70岁，家住市南区云霄路一幢楼7层的魏大爷说。　　&我觉得我们这里安装电梯没必要，天天爬楼很好，还锻炼身体。&另一个小区3楼的余先生一听加装电梯的事就表示反对。同一栋楼的孙女士也说：&我家住2楼安什么电梯，没那个必要，要安也是高楼层的安，他们自己掏钱，反正我们一二楼的用不上。&　　记者在采访中了解到，在旧楼装电梯这个问题上，大部分居住在4层以上的居民呼声很高，相对的，1楼和2楼的居民反应相对冷淡，甚至还有人极力反对。加装电梯对高层居民有好处，生活更方便了、房屋也会升值，但对3楼以下居民来说没有什么好处，甚至有不少低层住户担心有可能破坏建筑的外立面 、影响通风和采光。　　&旧楼加装电梯，按规定应申请规划变更。而规划变更事项必须公示，征求利益相关人士的意见。如果申请装电梯的单元楼内有不同意见，申请就可能被驳回。&市规划局工作人员表示。　　2、要想装电梯，审批手续还不少。　　即使楼里所有住户都同意了，这电梯也不是想装就能装，还需要办理一系列的审批手续。　　市规划局工作人员表示，目前青岛暂无相应文件可以依据执行，但一般来说，办理老旧多层住宅加装电梯的规划审批程序比较复杂。住户可能需要先联系设计院准备加装电梯的各种设计方案，随后向辖区的规划分局提交申报加装电梯的建设设计方案，等待主管部门的审查。　　&加装电梯并不是只有我们一个部门说了算，实际牵扯到多个部门，电梯质量是不是过关?楼体质量能不能装电梯?消防上是否有什么改造要求?&上述工作人员表示，除了规划部门，住宅楼加装电梯还涉及消防、安监等部门。　　即使所有手续齐备，那么审批手续多久能办完?该工作人员表示，目前青岛市尚无一例申请加装电梯出现，在这方面规划部门也没有相应文件依据，办理时间也是未定。　　3、每户平均数万元的费用。　　安装电梯是一项大工程，费用肯定小不了。那么装一部电梯究竟需要多少钱?记者从青岛市多家电梯公司了解到，安装一部质量较好的国产民用电梯(载重约650公斤)市场价约30万元，加上建造费、检验费等，加装一部新电梯投入约40万元，如果按照7层住宅、2层楼以上用户掏钱，一梯两户来计 ，平均每家分担4万元，而这还没算日后的使用和养护费用。　　团岛一家电梯公司工作人员向记者介绍，旧楼加装电梯还须符合不少硬件条件。对于1.5米&1.5米的电梯，电梯外井面积需达3米&3米，对楼宇内部空间提出了要求;即使空间满足了，还必须在电梯底部挖一个1.6米～1.8米的电梯井坑，但很多旧楼地面以下30厘米～50厘米就是水泥桩承台面(相当于地基，用于承托大楼)，根本挖不了电梯井坑。在旧楼加装电梯，应保证楼体结构安全，必要时进行楼体加固。　　4、没有物业，电梯日常维护谁管。　　目前青岛许多老式小区多是单位家属院，其中不少连物业公司都没有，即使装上了电梯，随后的维护管理问题由谁负责?　　据介绍，电梯安装后，第一年维保免费，但以后每年的维保费用就得5000元左右。电梯每年要质检，可能要更换些小部件，此外，电梯日常维护也需要物业多操心，有什么情况及时和电梯维保公司联系，&如果没有物业，管理确实是个问题，安全也没法保证。&　　即使有物业，也并不一定能保障电梯运行。此前，新贵都D区曾经出现8栋问题电梯情况，在有物业的情况下，也因为资金问题陷入无法维护的困境。　　对策　　相关试点政策有望出炉　　据了解，目前青岛市区内，除了西部城区老楼成片外，在东部有不少片区的旧楼房龄也接近20年，居住的人群也逐渐迈入老年行列，目前尚无一例申请加装电梯。随着我国社会逐渐老龄化，住在老旧小区里的老年人上下楼成了大难题，无奈很多人被迫成了&宅公宅婆&。　　值得庆幸的是，有媒体报道，2015年12月份，市城乡建设委对4名市人大代表关于&多层住宅加装电梯&的建议作出答复。　　据报道，青岛市在以往工作的基础上，尽量广泛地收集了相关材料，对、、广州、深圳、杭州、南京、福州等城市已在开展的多层住宅加装电梯情况进行了深入研究，并在此基础上草拟了《关于印发&青岛市既有多层住宅加装电梯的指导意见&(试行)的通知》(代拟征求意见稿),用于指导加装电梯的试点工作。下一步，青岛市将继续加强调研，学习外地经验，并结合青岛实际，进行科学调研论证，在广泛征求各方面意见的基础上早日制定多层住宅加装电梯试点政策，用于指导相关工作。同时，在总结试点经验的基础上，借鉴其他城市经验，制定出依法、合规、合理、可行的政策，推进相关工作。　　城市信报/信网记者 王琦　　[编辑：夜楼]
（责任编辑： HN666）
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