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请问自持100%的项目如何赚钱？作为一个房地产财务完全看不懂…
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正在停牌的万科，搞出了大新闻！
6月6日，在佛山南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地拍卖中，万科给出了最令竞争对手胆寒的报价：持有这块地上所有的物业，70年不出售！
据悉，这是佛山史上起拍楼面价最高的地块，达每平方米9483元。土地拍卖的规则比较少见：
在达到最高限制地价每平米15300元后，转为竞“自持面积”，起始报价为自持住宅年限10年，竞报阶梯为2%；当自持面积达到100%后，再转而竞自持年限，竞报阶梯为5年，最高为70年。
经过约一个小时的竞价，这块土地最终由万科以最高限价25.3亿元夺得，折合楼面价约每平米1.53万元，自持面积100%，自持70年。
也就是说，这块土地上建成的房子，万科一平方米都不能卖，只能自己持有。或者说，房子的禁售期高达70年！
比狠，我只服佛山，只服万科。
实际上，“70年限售”并非如字面上那样是骇人听闻的大新闻，其实，万科自持70年根本就不新鲜。
真相远没那么简单！
早在2016年12月，万科就曾经在北京海淀区拿过两块地，100%自持，期限是70年。
自北京开了先河以后，广州、佛山、珠海等地纷纷跟进。只不过自持的期限各有不同。今年4月28日，万科在广州的白云和黄埔，还拿过两块70年自持期的地，不过自持的面积分别为地块面积的50%和55%。
也就说，算上这一次万科在佛山拿地，这已经是万科第五次拍得70年自持期的土地了！
真正的问题来了，万科到底是怎么想的？为什么偏要锁死自己的卖房大计，只租不售呢？
其实长租不是不行，德国、美国都在做，而且收益率足够开发商养活自己的。在中国，未来一线城市和热点城市的租赁需求确实也会越来越多。
有欧美国家的经验不假，租赁市场有需求也不假，然而在中国，大家可能都知道，以目前的土地拍卖价格，后期只靠房屋出租回本，恐怕得以几十年计。
而以开发商们宝贵的现金流来说，为土地一次性拿出这么多钱，后续几十年才能陆续见到现钱，这个过程也太漫长了，完全不能符合当下开发商尽快回笼资金的夙愿。
总的来说就是不经济！
2017年全球主要城市租金收益，绿色代表高收益，红色代表低收益（中国主要城市的颜色是最红的）
然而万科好像自己还没想好，怎么玩转自持土地，目前实际上是摸着石头过河，走一步看一步，出于摸索之中。
而如果万科可以摸索出一条路，帮助开发商，在调控收紧，且房地产行业不断下行的背景下，找到明确、清晰、可持续的盈利模式或者经营模式，那么，不仅短期来说有助于缓解土地拍卖市场上开发商的疯狂，给楼市进一步降温；长期来说，对国家大力提倡租赁房建设也会有十分积极的意义，当然，这也会令万科再次站在房地产行业未来发展模式的桥头堡上，傲视群雄！
那么自持模式下，开发商的盈利模式，或者说支持开发商把自持模式走下去的动能是什么呢？
自持的出路
先说一条已经被证伪，暂时行不通的路。
当初，万科在北京拿两块自持住宅地的时候，曾经想过，通过众筹模式，把项目拆分成参与众筹的企业可以接受的份额。由参与众筹的企业出资支持万科开发，后期这些企业还要向作为物业管理和配套项目的运营费用。
然而，4月14日，北京市住建委要求开发商自持商品房持有年限与土地出让年限一致，且最长租期不得超过10年、不得以租代售。这就等于把众筹参与方的参与可能性打消掉了！
众筹模式走不通，该怎么办呢？
1、未来模式——REITs
目前大家讨论最多的是REITs模式。
REITs的中文全称是房地产信托投资基金，是一种针对房地产的资产证券化手段。简单来说，就是通过把房地产这种看得见摸得到的实体，设计成对应的金融产品，通过出售金融产品这种方式来帮助开发商提早回收流动性，满足开发商对于现金流的要求。
金融产品的流行性都是比较高的，尤其相对于房地产这种流动性较低的资产更是这样，所以如果走这条路线，还能加速开发商得到开发进度和回款速度，帮助开发商更快的从事地产开发。
这种模式下，据亿翰智库的分析，可以让开发商快速获取现金流，进行其他项目开发：
研究总监张化东表示，开发商可以通过资产证券化的方式，将租赁项目打包成金融产品，以获取高额的现金流，进行其它项目的开发。“按照租赁协议可以算出未来现金流，有稳定现金流都是可以资产证券化的，租金一个亿打包成10亿规模的金融产品，年化回报率就是10%。”
当然，REITs还有一个副作用，就是会加速大鱼吃小鱼的趋势，加速行业集中度，房地产行业的并购潮说不定就要来了！
2、抵押融资
目前对于自持房的抵押，还没有明确的规定，分割抵押肯定是不行，但作为一个整体向银行抵押贷款未来或许是可以的。而且抵押的时候，应该是按照地产价值或者说房产价值进行评估，而非以租赁回归现金流计算。
如若这样，从现金流的角度看，其实和REITs结果类似，但从风险的角度来说，风险并没有分散开，仍然在开发商和银行中。
3、税收减免
前两种可以用开发模式来形容，后续的这些可能就是一些零散的好处，帮助开发商自持业务的推进。
首先是税收减免。对于租赁市场，目前在政策上市有很大倾斜的。但目前的鼓励租赁政策主要的对象都是个人。
暴哥以为，如果把开发商看做是一个租赁的独立个体，在结合国家目前对于租赁市场的政策倾斜，那么很可能未来也会出台更多的鼓励开发商从事租赁项目建设的优惠性措施，收税减免是最有可能的。
税收减免别看不能直接增加收入，但是减掉的成本，对于目前收益率越来越低的开发商来说，着实不是一笔小数！
4、隐性收益
开发商举债融资靠的是信用。信用的建立当然主要是靠业绩的支撑，靠现金流的稳健。然而，其实，信用并不是没有一个硬性的标准，尤其对于我们国内的信用来说更是这样。
万科响应政府的号召，主动试水长租市场，其实就已经为万科在政府层面的信用，以及国有银行心目中的地位加分了。那么，或许万科可以借助于其在自持地产方面建立起来的威望，进一步获得更多来自于国有银行的授信和地方政府在其他方面的支持。
另外，其实自持住房除了可以在出租上面做文章，还可以在配套教育、医疗等高附加值产业上做文章。
万科和佛山的狠劲，说明了什么？
第一，说明了开发商的模式在变。
由于中国楼市进入最后的白银10年，快速开发周转未必还是最好的模式。国家也在鼓励租赁，试图激活租赁市场，改变中国人的居住理念，万科这类大房企就看到了机会。
第二，房企洗牌会加剧，中小房企没有活路了。
大房企愿意长期持有房屋，政府又鼓励，而且为了限价越来越多采用这种方式卖地，这样会给开发商带来巨大的资金压力。万科规模大，资金充裕；形象好，在资本市场上能拿到便宜的钱。在同样条件下，中小房企就很难承受占压资金的压力，会被挤出市场。也就是说，这种新玩法，会加剧开发商的收购兼并。
第三，可能造成未来供应量短缺，推高房价。
表面上看，这种拍卖方式可以在短期抑制房价、地价。但事实上构成了开发商跟消费者抢房子的局面，将减少未来市场供应量，弄不好会刺激房价进一步上涨，除非每个城市都增加土地供应量。
大潮退去，这三类投资客要小心
如果这个政策推广到全国，那全国所有的炒房客都将哭晕在厕所了。不能卖出，那么投机炒房的基本绝迹了，投机是不可能的，必须变成长期投资。杠杆的压力就会很大，因为杠杆的时间成本会很高，一旦资金压力大，不能随时卖出房产，那么买房前就要认真衡量。市场的变化会很大，谁也不能保证房地产上涨十年七十年。
“限售政策是此轮楼市调控的最大亮点，也是一个新的趋势。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前的限售政策会带来两种效应：第一是出货套现难；第二是持有的成本开始上升。通过限制住房交易后的再次转让，防范资金快进快出，有力打击各类炒房和套现的现象。
限售最大的积极作用就是打击投资客，只有把投资客稳定下来了，房价“快上快下”的情况就会被抑制下来。
对此，同策咨询研究部总监张宏伟表示，从个人投资投机者来看，当市场调整期与风险来临之后，资金在各个城市间的轮动效应也结束，房价上涨预期打破，楼市疯狂大潮退去之后三类投资投机客将退场：
1、“加杠杆”入市的“散户”
2、运营状况不佳的私营企业主
3、特定需求的群体也有可能抛售房产
最后小编想说，从万科入股链家，到积极的探索长租市场，其实万科已经在用自己的实际态度为房地产行业的未来做了一个重要的注脚！
此前大包大揽，粗放型的跑马圈地现象，将会越来越少。不能及时搭乘地产行业变局列车的从业者很可能将会被逐渐淘汰出市场。从某种意义上，万科们为了续自己的命，正在革地产行业的命！
路过，学习！
版主，你搞得懂吗……对于一个地产人，我完全不懂奔溃
版主，你搞得懂吗……对于一个地产人，我完全不懂奔溃
企业办社会
楼主，你不懂，是因为你是一个房地产财务，多年来接受“房地产是拿地-修房子-出售获利”的认知，所以对突然出现的不通过出售就赚钱的模式很不理解。
其实房产证券化、金融证券化是近年来被提得最多的口号，但它不估仅仅是口号。
公司生存，是靠利润，还是现金流呢？原来大家都认为是利润，而现在，则认为现金流为王。
回到这个事件，看100%自持住宅一事，
1、自持？谁自持？
房地产的特点是母公司参与拍地，拍得后成立项目公司进行开发、销售、运营。在此事件上，很明显，自持，是项目公司自持，不是母公司。
2、项目公司是谁的公司？
看看上市公司年报吧，这两年这些排名靠前的全国性房企，都在提“轻资产”的话题。房地产先拿地、屯地，怎么可能做到轻资产？让我们看看年报里的子公司投资情况吧，有发现主要开发项目母公司参股比例很多出现下降了吗？万科最低有参股14.3%的项目（广州幸福誉花园项目），那其它股份会是谁持有呢？
100%自持住宅项目，有可能是追求的是长期投资效益（政策要求自持70年，单次出租最长10年）。虽然长期投资效益通常不符号追求资金快速回笼的一般性房产企业，但是否符合手里持有大量现金，追求长期效益的项目公司其他投资者。
若说这类投资者是稀缺资源，但国内100%自持住宅比它们更稀有。
3、项目公司的生存时间是多久？
问：项目公司通常生存期间是多长？
答：只活拿地起到清算后的几年。
问：自持项目不卖，不缴税，不清算，能活多久？
答：只活到天荒地老，或者房子修好。
问：不想天荒地老，如何是好？
答：房子修好，不再经营，可以散掉。
问：公司散掉，存房怎么搞？
答：股东的钱，存房抵掉。
问：几个股东的股权，怎么变为千家万户要？
答：证券化，专为你服务而笑。
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感谢给了一个思路，我也理解现金流很重要，还没造房子，就直接考虑房租金的收益+证券化收益，会不会风险太大！虽然万科是地产行业最敏感公司！肯定不打没把握的账
我写的2，是一种理想化的方案，实际中这类长期投资应该极少极少，所以只是想象化。
最主要的，还是资产证券化，不卖房子了，卖股权，或者使用权，或者使用权转为固定资产券类产品，利用金融通道反收购公司股权，最终实现客户资金可以对面面积。
但是操作上这些都只是公司后台操作，面向客户的宣传应该是包装过的口径
1、房产公司拿地
2、与合作方共同成立项目公司
3、开始修建，在合适时机开始商业运作。（合适时机没想好，毕竟不用预售了，但也许不会等现房，要看当地的管理政策）
4、将房子全部面积的出租，包租给一个商业公司。
5、商业公司有了具体经营项目，一批或分几批申请公开发售几年期金融产品（暂按集合信托考虑）产品作设计，可以后期分拆。
6、股东或关联公司认购金融产品。
7、用金融资金反收购项目公司
8、对客户销售分拆的金融产品，对应面积
9、项目建设完毕，触发前期公司设置的条件，公司结业
10、以房抵资，产权办到各股东名下（购房人），交契税
有点没想通，房子面积如何准确？除非是现房，或者就放弃面积差。
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面积误差这个东西很简单，我们干过实超的都知道好调整！我担心的是哪个商业公司会接手，整体承租！分期申请公开发行金融产品很容易？后期确定有客户源？
面积误差这个东西很简单，我们干过实超的都知道好调整！我担心的是哪个商业公司会接手，整体承租！分期申请 ...
哎，你怎么钻牛角尖？
都说这是开发公司后台操作了，你怎么去考虑商业公司和金融发行？
第一手承租公司，就是实际关联公司．金融机构只是卖个通道业务，金融产品认购是由另一关联公司全额认购．第一手承租公司反收购项目公司股权，用相对数额不太大的资金转几次就可以完成操作．应
再下一步对后一家买的金融产品包装，与面积对应，对客户销售．
修建完成后，清算或者解散项目公司，公司资产全部对应债权，以资产抵债权，分折产权给债权人．
房子总有未售的部份，由一虚拟债权人行权持有
哎，你怎么钻牛角尖？
都说这是开发公司后台操作了，你怎么去考虑商业公司和金融发行？
第一手承租公司 ...
企业办社会的趋势！！
哎，你怎么钻牛角尖？
都说这是开发公司后台操作了，你怎么去考虑商业公司和金融发行？
第一手承租公司 ...
没干过，还是不理解人家说的话！云里雾里，哎，前前后后读了好几遍了…………所谓的资产证券化，我看看这个流程挺复杂的，难道真的比项目抵押贷款要好？
绿地现在融资成本才4-5点，一般地产20强融资成本都不高！
这个资产证券化，搞了那么大一圈，如果我没有理解错:就是类似炒股票对吧？把房子这个产品变成金融市场，按面积等额！把额度变小，让每一个人都有钱可以流通买卖？如果是这样我倒有点理解了！炒房子的新模式行业创新？
yaojiahuan501 发表于
没干过，还是不理解人家说的话！云里雾里，哎，前前后后读了好几遍了…………所谓的资产证券化，我看看这 ...
资产证券化听上去高大上，实际就是为了绕开监管，加快资金回笼速度搞出来的。
上面的流程也只是我个人设想的，不代表会是他家项目的运作模式
没干过，还是不理解人家说的话！云里雾里，哎，前前后后读了好几遍了…………所谓的资产证券化，我看看这 ...
证券化肯定比抵押贷款好
抵押贷款是借钱、发债券也是借钱、合作开发本质还是借钱，但借的钱始终是要还的。
证券化是指把专项债权变广泛债权或者所有权，企业拿了钱以后不用还了，第一手金融企业拿钱给企业以后可以快速从其他方式收回来，以后它也不去追了
不用还钱，你说这东西好不好
不错，很大启发，尤其是对于小房企来说，要想继续生存，创新变革意义重要
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自持物业60%分割销售有风险吗
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房天下知识为您分享了一条干货
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违法信息举报邮箱：租赁期内自持物业免租期如何计算房产税推荐回答：1、税规定：租房产租赁双签订租赁合同约定免收租金期限免收租金期间由产权所按照房产原值缴纳房产税2、具体按照价计征式计算：房产税应纳税额=房产原值X（1-房产原值减除比例10%-30%）X1.2%注：足1则按照利率换算月利率计算房地产营改增后企业所得税预交计税依据，是含税还是不含税？推荐回答：您房产营改增市场各种消息我判别亦需判别反要雨、娘要嫁我该何做应呢第式：涉税风险排查应改革前夕改革前税务机关需要做各项准备工作比说往欠税清理、纳税户渡交接等工作所预期税务机关能采取全面税务稽查、纳税评估等专项工作解决营业税制客户现存、已经发业务内含各类涉税风险我建议企业应该往3公司涉税风险进行排查排查思路1.土增值税主线土增值税我预期取消能性营改增渡期难衔接必土增值税相关问题税务机关高度关注问题2.企业所税、所税、契税、房产税、土使用税、印花税辅房产同行能疑问营改增些税种排查反放营业税前呢其实道理简单些税种前我征管程其实并太重视尤其所税、房产税、土使用税、印花税些相于房产公司说税种全面排查往往发现更税务问题所税务机关尽职尽责3.营业税建议析测算主排查重要风险工作内容（）解股权构、解债权情况、解项目发情况项目发进度或者销售进度；（迅速析、适用新政策做准备）（二）审阅财务报表、解财务核算体系；（析、测算排查重风险）（三）核查营业税及附加、土增值税预缴或者清算情况、企业所税、所税、契税、房产税、土使用税、印花税等各主体税种缴纳情况并具详细核查报告；（四）核查财务、税务工作基础针存系列问题拿切实行整改案第二式、营改增销售定价测算模型假设营业税环境100万收入缴纳5万营业税（考虑各类附加税）增值税环境100万收入产11万增值税销项即：业主需要向产公司支付111万购房款升11%理性业主认：5%营业税征再卖100万合适95万似乎更合理些产公司坚持营业税改征增值税并非征税所剔除营业税征素基础房卖106万价格合理——106/（1+11%）=95.50万元房价10.50万元增值税遗憾结论实际销售程未必行通其于专业问题难业主讲清楚其二即便业主理解税制改革带购房款抬升毕竟支付6万元理难接受6万产简单言税制改变进项税产商自支付通销项收差额转嫁给消费者增值额越高或者税率越高终端消费者税负越重（假设增值税税率3%则述模型房价98万）终结能房卖100万迫使产收入变100/（1+11%）=90.01万元10万做增值税产实际收入比营业税降5万元销项税金全部转嫁、甚至能转嫁带我该何制定价格呢既定价格条件真实税负究竟何坤建议各位应该事前做测算便用数据支持决策建模目标面展收入价税离测算工作计算税制改革房屋销售价影响评估合理销售价格区间；另面计算税制改革本降影响测算本降水平综合收入、本费用素评估现毛利率变化情况宏观面取第手数据直观供公司领导层决策用建模思路该模型收入降比例评估与析现行产销售行压力营改增税制改革双重素所致通专业化测算收入降合理区间第步价税离增值税规定收入、本、费用进行价税离重整利润表（重整假设增值税专用发票都能拿、都能顺利抵扣）第二步需要进行两面调整：首先根据营改增于供应商影响预测供应商价格调整幅度；其根据往历史数据、业经验、供应商选择策略等素各项本、费用增值税专用发票取比例进行调整第三步通两步利润表基础建立模型我析、测算既定收入前提各项税金及整体税负模型结合我销售策略、市场行情制定我定价策略建模工作（）解项目发进度、解项目销售进度、详细收集客户同类型房源销售价格水平；（二）审阅财务报表收集近平均毛利率；（三）重点审核收入明细情况初步进行价税离测算评估收入降比例；（四）约谈销售部门员解价格制定策略趋势解客户低售价水平；（五）结合销售历史数据与未测算数据计算含税房价合理区间第三式：业务合作象选择及议价模式建议首先选择般纳税作合作便于增值税链条完整增加企业税收负担其于需要合作规模纳税提示企业要求其提供代增值税专用发票否则能取增值税普通发票主要针同类型（般纳税、规模纳税）合作单位采取何种议价模式或者思路（）业务合作象选择我选择合作象标准呢增值税能够抵扣般纳税规模纳税我认选择合作象标准何能够公司合利润化及现金流优化选择顺序 合作象 备注1 能够增值税专用发票规模纳税即抵扣、能获8%现金流价值2 能够增值税专用发票般纳税能够抵扣需要提前支付11%进项税3能够具增值税专用发票（包括般纳税、规模纳税） 重新议价测算于利润、现金流影响（二）般纳税议价游单位例建筑企业受营改增影响其税负升、利润降已定局作产行业紧密合作建筑施工单位存强烈转嫁意愿直接表现提升施工取费标准作产公司言销项税金转嫁给业主情况堪忧接受施工本升空间限甚至没空间需要双重新议价包括工作内容：1、包括：（1）企业收入降水平；（2）企业本降水平；（3）企业综合税负变化情况；（4）企业利润变化情况2、析企业接受游单位提升本忍受度（1）企业利润升测算接受本增加区间；（2）企业利润持平测算接受本增加区间；（3）企业利润降测算接受本增加区间或者建议客户零容忍所述企业并非指某家施工单位包括发类似情况包商、零星施工单位3、逐项本、费用项目实施忍受度测算梳理统计企业呈现项议价空间综合议价空间（三）规模纳税议价假设模型建筑业规模纳税营业税环境施工费用103元其营业税3元企业收入100元其营业税停止征收所降低3元；其二施工费100元具增值税普票103元增值税3元产公司支付3元增值税抵扣进项相于本抬升所理应再让价3元；其三合计降价6元假设施工部伴随销售产增值情况销售100元需要缴纳11元销项税销项11-进项0-停征营业税3-两降价6=2；其四2元能够转嫁给购房业主则理论降价6元即能转嫁1元产公司需要剩余1元考虑能否第三让规模纳税降价提供思路营改增原规模纳税税负定降本身具降价空间包括工作内容：1、包括：（1）企业收入降水平；（2）企业本降水平；（3）企业综合税负变化情况；（4）企业利润变化情况2、提供与规模纳税议价案（1）企业利润升析、二三降价行性评估降低本区间；（2）企业利润持平析、二三降价行性评估降低本区间；（3）企业利润降评估降低本区间或者建议企业三降价所述企业并非指某家施工单位包括发类似情况包商、零星施工单位3、逐项本、费用项目实施降价测算梳理统计企业呈现项议价空间综合议价空间第四式：合同签订律建议及条款完善既包括现合同尽完备、甚至存重律风险合同或者条款审阅包括针营改增产企业签订合同必要条款增加合同、建筑等相关律基点融合营改增税变化点要害点企业合同签订全面关既降低合同风险降低税务风险（）用合同风险审阅签订用合同进行梳理、审查合同存律问题及其缺陷进行律关及发现合同存问题并合同存问题提整改建议减少避免履行合同产必要歧争议达事先防范目（1）土合同；（2）各类拆迁补偿协议、房屋安置协议；（3）前期施工合同；（4）勘、设计合同；（5）建设工程合同（工程施工合同、工程总、包协议、装修合同、劳务合同）；（6）材料购销合同；（7）广告促销合同；（8）融通资金合同；（9）房屋预售、销售合同；（10）五证信息采集（二）营改增合同修改建议影响各类用合同使用前提结合税制改革要求用合同涉税事项增设重要律条款同能引发重涉税风险合同、甚至交易行给予专业意见于适宜继续签订合同或者合同条款建议取消1、建安合同修改建议缴纳营业税建筑业企业承接工程项目交营业税附加价内税由建设单位承担影响建筑业企业经济效益改征增值税建筑企业投标书编制关原材料、燃料、租赁费等本含增值税金额实际施工少本、费用能够取增值税进项发票建筑企业编制标书难准确预测导致实际施工本与标书本现偏差且标书城建税、教育费附加等税金编制同准确预测进步扩述致专业团队需要协助企业施工提供施工报价予核准避免施工本偏高（1）收集、析各类建安合同；（2）测算合同本、费用组增值税进项发票获取能比例；（3）制定税制改革合理、公允工程付费标准；（4）修改税制改革合同文本2、加强采购合同管理增值税要求采购程票、款、货致即：纳税购进货物或应税劳务支付运输费用等所支付款项单位必须与具抵扣凭证销售单位、提供劳务单位致才能申报抵扣进项税额营改增除非取税机关同意允许继续签订三抵账协议允许继续采取委托收款式支付款项3、代理条款修改谨慎代购材料（甲控材代购行）增值税规定代购货物行同具备条件征收增值税同具备条件论计制度规何核算均征收增值税：（1）受托垫付资金；（2）销货发票具给委托并由受托该发票转交委托；（3）受托按销售实际收取销售额增值税与委托结算货款并另外收取手续费产公司指定施工采购材料（限定型号、品牌、或者厂家）程提前垫付部材料款能界定销售材料给施工缴纳17%增值税且没任何进项税金抵扣4、修订违约条款增值税价外费用两类：代收代垫性质价外费用；二具收入性质违约金、赔偿金等价外费用论属于何种价外费用均需要作收入缴纳11%增值税且价外费用并没应进项税金抵扣简言价外费用合同条款或者行产高额税负用合同惩罚条款需要全面审阅修订5、规范代建行营改增代建房屋依照代理业缴纳增值税须同符合列条件：（1）必须事先与委托订委托代建合同并合同载明取费依据及标准；（2）所建房屋基建计划与立项必须计划部门达给建设单位发土使用权转移；（3）委托名义与施工结算；（4）垫付建设资金客户存代建业务需要代建行重新规范6、合同付款条件审核根据增值规定结合见房屋预售业务言增值税纳税义务发间：先具发票先具发票；未先具发票则收预收款或者书面合同约定收款期预售合同明确规定收款期则论款进度何均导致增值税纳税义务发合同明确规定付款期业主拖欠房款提供充理由需要综合考虑定夺条款7、发票事项写入条款增值税专用发票取直接关系企业税负建议何取发票取何种发票（取增值税专用发票主）及虚发票承担违约责任条款等明确列入合同第五式：税收筹划案产公司规模、发周期、工作环节使税收筹划巨市场空间处仅营销模式筹划做析工作内容包括：（）买赠行税收筹划各类买赠进行筹划避免现税务机关认定偿赠送否则需要补缴视同销售17%增值税、25%企业所税并要求代扣代缴20%所税本质言买房赠家电属于偿赠送理应折扣销售需要合同营销做足功课类似筹划空间广泛存于产公司促销房屋同提供各类增值服务例部户型提家装设计、施工管理、材料供应、软装选择及续跟进等（二）精装修房策略选择增加精装修房销售既避营业税环境重复纳税取更增值税专用发票用抵扣同利用精装修房销售降低土增值税该模式行其道原（装修毛利低、同加计扣除20%+10%或5%发费用）（三）售返租税收筹划售返租业务实务见两类情况类先房屋销售给业主再业主手租统运营税制改革业主（基本）向产公司具增值税专用发票11%税金由产公司承担需要重新设定交易模式流程另类模式产公司先低于市场价格卖于业主再通零租金或者低租金式房屋租按照市场价格房屋租种模式相于用期市场租金与给付业主低租金差额弥补房屋销售款项数情况结余税制改革同面临着业主提供增值税进项发票用抵扣问题第六式：本控制本控制必须做土、建筑安装等主要本预算及控制防止受营改增影响造损失（）建安本控制建筑行业税负增加迫使其存强烈愿望转嫁给产企业近房屋销售市场处于行状态产企业难接受建筑税负转嫁通竞价、竞标、讨价价我并希望看终结双均作让步利润均受影响没赢家工作内容包括：1、施工单位本抬升控制部需要第三式：业务合作象选择及议价模式建议采集数据初步测算与建筑企业议价空间合理理由基础知建安本增加幅度并针性谈判压价2、施工单位违运营风险规避些施工单位存粗放管理、违转包、挂靠等情形房产企业施工招标需考虑否存违背建筑、合同等行营改增于施工企业言违运营税收风险高增值税涉税问题直接影响产企业税收本例甲工程队挂靠A施工企业利用A企业资质施工再由A企业具增值税专用发票引发问题包括：其A企业没实际施工涉嫌虚增值税专用发票产公司能抵扣进项税金其二A企业具增值税销项发票势必要求甲工程队及具增值税进项发票用抵扣问题核于甲公司本没资质税部门给予建筑业增值税专用发票A企业收取挂靠费抵补销项税损失专业团队需要协助客户析施工资质运营规范程度同建议客户增加增值税专用发票违约条款规避由于实际控制施工带增值税风险建道防火墙3、关注施工本税金细节问题（1）施工包工包料合同既包括材料、设备销售（自产或者外购）包括提供建筑业应税服务能具17%进项发票能材料、设备具17%进项发票劳务部具11%进项发票；（2）房产企业提供设备安装合同设备部按照17%抵扣安装费则按照11%抵扣；（3）甲供材税收筹划首先产公司提供宗材料伴随着营改增再承担材料应营业税需要精规划；其建设供材施工供材期进项税抵扣产较影响谁付款、谁抵扣规则决定谁供材直接影响能现金流（二）土本控制除招拍挂取净模式外产公司通旧城改造置换、接受土投资、股权收购、合作建房、企业重组等模式取土营改增政策允许土让金作虚拟抵扣则更焦点集拿模式及本控制面该部服务更加侧重于宏观面工作工作内容包括：1、土投资模式评估营业税享受征税政策产公司通先土或者房屋投资给目标公司取投资公司股权持段间再通股权转让式取收益需缴纳营业税及附加营改增土投资根据增值税属于视同销售原税收筹划思路具操作性考虑土投资评估价格作参考双谈判确定其本直接体现增值税专用发票要重新计算土本实际价值评估其土增值税影响；二析土投资产增值税进项税金综合销项税金产点析其应缴增值税影响2、收购公司股权模式评估指通股权交易取拥土资源企业控制权履行律手续进行发需要向客户明确事项包括：（1）股权交易缴纳增值税（2）股权交易影响投资企业净资产能通评估增值增加土本（3）投资企业建筑物账面净值损失属于发本（4）股权交易承债律问题3、旧城改造模式评估营业税规定纳税自名义立项该纳税承担土让价款土发迁安置房并向原居民偿转让迁安置房所权行视同销售产征收营业税具体指工程本加利润式核定；核定销售产计税依据应包含土本改征增值税安置房屋依照视同销售征税能性产足够进项税金抵扣税负较低甚至缴税4、合作建房模式评估房产企业主体合作建房例房产企业主体联合其单位、合作或合资发房产项目且该项目未立独立公司该模式特点：土户风险需判断（1）双约定配发产品例甲公司向乙产公司投入6000万两取房屋本5000万市场价8500万按照增值税税原则述业务乙产公司取收入按照6000万计算比较合理需要提供具说服力依据例能否参考税发【2009】31号文件企业所税相关立精神（2）约定配项目利润例甲公司向乙产公司投入6000万两项目利润8000万甲公司8000万属于权益投资资金借贷按照增值税税原则甲公司8000万应属于权益性质收益涉及增值税问题第七式：现金流管理增值税规定纳税义务发间：销售货物或者应税劳务收讫销售款项或者取索取销售款项凭据；先具发票具发票具体包括：（）采取直接收款式销售货物论货物否发均收销售款或者取索取销售款凭据；（二）采取赊销期收款式销售货物书面合同约定收款期书面合同或者书面合同没约定收款期货物发；（三）采取预收货款式销售货物货物发产销售产工期超12月型机械设备、船舶、飞机等货物收预收款或者书面合同约定收款期；（四）委托其纳税代销货物收代销单位代销清单或者收全部或者部货款未收代销清单及货款发代销货物满180；（五）销售应税劳务提供劳务同收讫销售款或者取索取销售款凭据（六）视同销售货物行货物移送纳税义务产导致产公司资金情况更加捉襟见肘需要做资金预算管理工作内容包括：（）做施工催收工程款应工作产公司与施工价款结算程除工程进度款外其余施工款项收取施工单位通采取先干、收款模式由于增值税于施工单位约束现垫资垫税局面促使施工向产公司催收工程款营改增产公司预售环节（或收业主款项）需要交纳11%销项税金足额进项税抵扣才能缓解资金面巨压力施工能具增值税进项发票由要挟产公司支付部工程款究其施工单位同受营改增影响资金短缺问题益加重1、统计析企业垫资条件、垫资情况2、现金流测算3、提供价款结算进度建议书（二）关注进销项税金平衡于普遍采取预售模式税制改革能秉持按照预售收入征税原则始预售意味着增值税纳税义务已经发尚足够进项税金抵扣产企业承受巨额税负待取增值税进项发票没销项税金抵扣项目公司风险巨针完工销售及完工自持物业（例租）则产额留抵进项税1、主要项目按月测算销项税金与进项税金测算税款现金流2、提供税款现金流测算模型（三）提示贷款利息抵扣银行贷款利息能作进项税抵扣企业资金管理更加困难些型企业银行贷款利息少则几百万则千万元增加企业负担望采纳谢谢民政部号文件推荐回答：民政部 发展改革委 教育部 财政部力资源社保障部土资源部 住房城乡建设部家卫计委 银监保监关于鼓励民间资本参与养服务业发展实施意见源：民政部门户网站间： 16:29民发〔2015〕33号各省、自治区、直辖市民政厅（局）、发展改革委、教育厅（局）、财政厅（局）、力资源社保障厅（局）、土资源厅（局）、住房城乡建设厅（局）卫计委、银监局、保监局各计划单列市民政局、发展改革委、教育局、财政局、力资源社保障局、土资源局、住房城乡建设局、卫局、银监局、保监局新疆产建设兵团民政局、发展改革委、教育局、财政局、力资源社保障局、土资源局、住房城乡建设局、卫局：根据《务院关于加快发展养服务业若干意见》（发〔2013〕35号）精神充发挥市场资源配置决定性作用更发挥政府作用逐步使社力量发展养服务业主体现鼓励民间资本参与养服务业发展提意见、鼓励民间资本参与居家社区养服务鼓励民间资本城镇社区举办或运营间照料、等养服务设施需求特别高龄、空巢、独居、困难提供集餐、托养、助浴、健康、休闲门照护等服务并协助做信息登记、身体状况评估等工作符合民办非企业单位登记条件居家社区养服务机构依登记民办非企业单位其机构依登记企业通政府购买服务、协调指导、评估认证等式鼓励民间资本举办家政服务企业、居家养服务专业机构或企业门居家提供助餐、助浴、助洁、助急、助医等定制服务积极引导条件居家养服务企业实行规模化、网络化、品牌化经营增加扩网点提高养服务及性支持社区居家养服务网点引入社组织家政、教育、物业服务等企业兴办或运营形式养服务项目鼓励专业居家养机构社区养服务组织进行业务指导员培训推进养服务信息化建设逐步实现信息态管理支持民间资本运用互联网、物联网、云计算等技术手段接服务需求各类社主体服务供给发展面向养机构远程医疗服务发展电商务提供紧急呼叫、家政预约、健康咨询、物品代购、服务缴费等服务项目条件居家免费配置键通等电呼叫设备二、鼓励民间资本参与机构养服务支持采取股份制、股份合作制、PPP（政府民间资本合作）等模式建设或发展养机构鼓励社力量举办规模化、连锁化养机构鼓励养机构跨区联合、资源共享发展异互养推形批具较强竞争力养机构支持机关、企事业单位所属度假村、培训、招待所、疗养院等转型养机构支持民间资本企业厂房、商业设施及其利用社资源进行整合改造用于养服务鼓励政府投资举办养机构特别新建机构明晰产权基础通公招投标承包、联营、合资、合作等式交由社力量运营实现运行机制市场化条件稳妥展专门面向社提供经营性服务公办养机构转制企业或社组织试点工作完善治理结构鼓励通政府购买服务式支持民办养机构接收城乡特困员或政府承担照料责任其三、支持民间资本参与养产业发展鼓励引导民间资本拓展适合特点文化娱乐、教育、体育健身、休闲旅游、健康服务、精神慰藉、律维权等服务加强残障专业化服务支持企业发安全效康复辅具、食品药品、服装服饰等用品用具服务产品引导商场、超市、批发市场设立用品专区专柜鼓励条件区建立用品条街或专业交易市场鼓励已电商平台完善服务功能增加适应消费需求及特点商品服务鼓励民间资本参与公寓居住区养服务设施建设及既住宅适化改造按照《城市居住区规划设计规范》、《居住建筑设计标准》等建设标准规划建设适住区公寓项目其配套符合独立登记条件养机构按规定享受相应扶持政策扶持发展龙企业特别要发展居家养服务企业培育批带力强龙企业知名度高养服务业品牌形批产业链、覆盖领域广、经济社效益显著产业集群引导规范商业银行、保险公司、证券公司等金融机构发适合理财、信贷、保险等产品四、推进医养融合发展支持条件养机构内设医疗机构或与医疗卫机构签订协议提供优质便捷医疗卫服务各级卫计行政部门要养机构设立医务室、护理站等医疗机构给予力支持积极提供便利；按规定进行设置审批执业登记养机构内设医疗机构符合职工基本医疗保险、城镇居民基本医疗保险新型农村合作医疗定点医疗机构条件要按规定申请纳入定点范围定点医疗机构发符合规定医疗康复项目费用按规定纳入基本医疗保险支付范围扶持发展护理型养机构建设民间资本投资举办护理型养机构财政补贴等政策要予倾斜要养机构内设医疗机构及其医护员纳入卫计行政部门统指导资格认定、职称评定、技术准入推荐评优等面与其医疗机构同等待加强养机构医师、执业护士、管理员等培训强化医养融合发展才保障鼓励医师执业护士养机构、医疗机构提供服务促进医疗卫资源进入社区居民家庭加强居家社区养服务设施与基层医疗卫机构合作五、完善投融资政策加养服务业发展财政资金投入条件区设立专项扶持资金充利用支持服务业发展各类财政资金探索采取建立产业基金、PPP等模式支持发展面向众社化养服务产业带社资本加投入通央基建投资等现资金渠道社急需、项目发展前景养项目予适扶持民政部本级彩票公益金各级政府用于社福利事业彩票公益金要50%资金用于支持发展养服务业并随口增加逐步提高投入比例其支持民办养服务发展资金低于30%民办非营利性养机构应捐资举办机构享其资产财产权捐资（举办者）拥所捐赠财产所权于举办者没捐赠租赁形式给予组织使用固定资产、及借款式投入组织运营流资金允许其收取高于市场公允水平租金利息行业管理部门登记管理机关应其关联交易进行披露并进行必要监管民办非营利性养机构停办应依进行清算其剩余资产由民政部门负责统筹捐赠形式纳入政府养发展专项基金原始捐资增值经养机构决策机构同意并经审计符合规定捐资（举办者）给予性奖励鼓励通财政贴息、补助投资、风险补偿等式支持金融机构加快金融产品服务式创新,推进实施健康与养服务工程研究养服务产业基础资产证券化产品稳步推进金融机构直接或间接投资养服务业拓宽信贷抵押担保物范围允许民办养机构利用偿取土使用权、产权明晰房产等固定资产办理抵押贷款产登记机构要给予办理抵押登记手续六、落实税费优惠政策民办养机构提供育养服务免征营业税养机构资产重组程涉及产、土使用权转让征收增值税营业税进步落实家扶持微企业相关税收优惠政策符合条件型微利养服务企业按照相关规定给予增值税、营业税、所税优惠家政服务企业由员工制家政服务员提供护理等家政服务政策效期内按规定免征营业税符合条件民办福利性、非营利性养机构取收入按规定免征企业所税民办福利性、非营利性养机构自用房产、土免征房产税、城镇土使用税经批准设立民办养院内专门提供照顾场所免征耕占用税企事业单位、社团体及通公益性社团体或者县级民政府及其部门用于《华民共公益事业捐赠》规定公益事业捐赠符合相关规定超度利润总额12%部准予扣除通非营利性社团体政府部门向福利性、非营利性民办养机构捐赠缴纳所税前准予全额扣除民办非营利性养机构建设免征关行政事业性收费营利性养机构建设减半征收关行政事业性收费七、加强才保障支持职业院校设立养服务相关专业点扩才培养规模；加快发展养服务专科本科教育积极发展养服务研究教育培养、口与家庭、口管理、医、医骨伤、康复、护理、营养、理社工作等面专门才拓展才培养渠道打通技术技能才培养发展通道推进医专业外其适宜专业3+2、五贯制等高职体化才培养编制实施《全教育发展规划（）》充发挥放作用展继续教育远程教育进步提升养服务业员整体素质依托职业院校养机构等加强养护理员培训符合条件参加养照护职业培训职业技能鉴定业员按规定给予补贴允许符合条件医师民办养机构医疗机构展点执业鼓励民办养机构引入社工作才民办养机构业专业技术员执行与公办机构相同执业资格、注册考核政策做养护理员工资指导价位发布工作指导民办养机构组织合理确定养护理员劳报酬养机构组织应依足额缴纳社保险费吸纳业困难员业养机构按规定给予社保险补贴业困难员灵业式事居家养服务按规定享受灵业社保险补贴积极改善养护理员工作条件加强劳保护职业防护八、促进民间资本规范序参与建立完善政府领导、民政牵、相关部门参与工作机制充发挥已经建立各类养服务议事协调机构作用加强政策协调定期析问题共同研究鼓励民间资本参与养服务业发展推进举措民政部门要切实履行监督管理、行业规范、业务指导职责及编制养服务业发展规划发展改革部门要养服务业纳入经济社发展规划支持养服务体系建设住房城乡建设部门要制订养服务设施建设标准组织编制养服务设施专项规划指导养服务设施序建设其关部门要各司其职按照职责工做鼓励民间资本参与养服务业发展工作贯彻落实养服务业相关政策规建立公、透明、规范养服务业准入、退、监管制度营造平等参与、公平竞争市场环境凡律规没明令禁入养服务领域都要向民间资本放加快制订完善养服务相关标准建立健全养服务标准体系断提升养服务规范化标准化水平加强民间资本进入养服务业跟踪监测服务培育发展养服务行业协发挥其行业自律、监督评估沟通协调等面作用推形政府、社组织、养服务实体三者相结合管理机制九、保障用需求民间资本投资养服务设施所需建设用适用家规定养服务设施用供应发利用政策土资源管理部门应按照《土资源部办公厅关于印发养服务设施用指导意见通知》（土资厅发〔2014〕11号）相关规定积极做用服务工作民政部 发展改革委 教育部 财政部力资源社保障部土资源部 住房城乡建设部 卫计委 银监保监20152月3房地产企业自持物业出租给业主缴纳商业团体年金应如何纳税？推荐回答：建议您直接咨询税务部门内容仅供参考：委托给其公司租影响应缴纳税收其应征税：（1）营业税：根据营业税暂行条例及其实施细则规定纳税营业额未达务院财政、税务主管部门规定营业税起征点免征营业税；达起征点全额计算缴纳营业税目前规定营业税起征点：按期纳税月营业额20000元；按纳税每（）营业额500元办理税务登记证适用按期纳税标准；未办理税务登记证适用按纳税标准应纳税额租赁收入5%（2）所税：按财产租赁所依照20%税率计算征收财产租赁所般每取收入定额或定率减除规定费用余额应纳税所额每收入超4000元定额减除费用800元应纳税所额每收入额-财产租赁程缴纳税费-修缮费用（800元限）-定额减除费用（800元）应纳税额应纳税所20％（3）房产税：应纳税额租赁收入12%（4）印花税：按租赁合同金额1‰征收（5）城建税、教育费附加、教育费附加：别按照应纳营业税额7%、3%、2%申报缴纳电商需要交房产税吗?推荐回答：与普通企业区别自持物业按原值交承租物业由租按租收入交展开全部房产税是房屋交易过程中会产生的费用，它也是法定需要收取的税费，有特定的征收人群。由于房产交易越来越频繁，所以房产税征收的也越来越多了。伴随着不动产登记工作在各地展开，房产税的脚步离我们也越来越近了。从2003年开始物业税经过多地试点之后，已经初步成型。业主们必须要知道房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成。房地产税将由各地地方税务局征管，全部税收收入将划归地方。房产税可能即将到来，各位业主们一定要引起重视，房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，应当依照税收法律、法规、规章及其他有关规定，需要在规定纳税期限内，填报《房产税业主们可能对于即将到来的房产税不是很了解，房产税的征收对象是一般的房屋，向产权所有人，按照房屋计税的余值或者租金，征收的财产税其中的一种。房产税和房地产税之间有一定的联系但是却不是同种税别，不管二者有多大差别，征收都是对社会的进步。对于房产税相信很多人都有所闻，虽然还没有那么快实施，但是预计最快将会在2017年底通过实行，不过征收房产税并不是所有房子都要征税，当房子房租个人房产税是一种一个人所拥有的房产为征税的对象，按照房屋的计税余值或者是租金的收入为计税的依据，向产权的所有人征收的一种财产税。关于体育场馆房产税和城镇土地使用税政策的通知（财税〔号）各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，西藏、宁夏合作伙伴企业版售前咨询（08:30-17:30）业主服务号设计师服务号热门标签