合肥土拍楼面价遭“腰斩” 所以房价就会降吗？
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来源：网易房产&&
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土拍楼面价
核心提示：2月27日合肥迎来了春节后的首场大型土拍，从土拍的现场我们似乎看到了房地产市场的松动。
　　2月27日合肥迎来了春节后的首场大型土拍，从土拍的现场我们似乎看到了房地产市场的松动。
　　8宗市区含居住属性的用地，5宗过百亩，但并没有出现预料中的&血战&。
　　在第一批次的拍卖中，滨湖BH2016-20号地块(约267亩)，仅有33号旭辉，9号招商，66号龙湖3家房企参与竞拍，其它地块的拍卖速度也非常快。对比去年7月底的土拍上，高新KI2-2号宗地块(154.84亩)在经过11家房企、历时3小时、总计近200轮的应价&拉锯战&之后，最终被新华、金茂以单价2370万/亩，总价36.69亿夺得。土拍如此表现似乎也反映了市场的疲软、融资渠道的收紧使房企对拿地心有疑虑，毕竟想要拿下&巨无霸&地块足够的资金支持是必要条件。但8宗地块仅2宗楼面价过万，这在经历过2016年土市的疯狂之后简直是不敢相信。而且更重要的是，楼面价降了，房价就会跟着降吗？
　　去年合肥楼市的疯狂可谓世界瞩目，但高昂的房价背后是楼面价过高导致的吗？
　　从前几年的拿地情况来看，淮矿东方蓝海2010年拿地时楼面价仅2000+/㎡，但现在毛坯高层备案均价是14150元/㎡(据传已被全部内定，号头费要补4000/㎡差价)；佳源巴黎都市在2012年拿地楼面价仅3200元/㎡左右，现在毛坯高层备案均价17800元/㎡；还有2016年其他热门项目当时的拿地情况，从下表我们可以看到，15年上半年的土拍并没有那么疯狂，两、三千的楼面价也是比较正常，但这些楼盘在2016年销售时均价却达到了13500元/平米甚至更高。接着年底上市的土地遭到疯抢，楼面价开始飙升，绿地拿下包河区S1507号地块开启合肥楼面价破万的时代。
　　楼面价虽然差别巨大，但房价肯定是就高不就低，我们看到16年随着购房需求激增，开盘即罄的现象比比皆是。巨大的需求面前房价也一路飙升，早期拿地的房企可谓是赚的盆满钵满。所以，很显然，楼面价并不是影响房价的唯一因素。那房价是怎样构成的呢？
　　房价=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润
　　我们所熟知的楼面价就是单位售价中所包含的土地取得成本，接下来开发成本、管理费用等等也都是羊毛出在羊身上，最关键的就是开发利润了，这也是弹性最大的地方。
　　地理位置、政府规划、学区效应等等都是助长开发商提高利润的手段；但最重要的还是市场供需关系的变化，这是影响开发利润的重要因素。
　　随着城市化进程的加快，大量的人口涌入城市，不可避免的增加了城市住房需求；70、80年代的婴儿潮也导致现在出现两种需求：结婚生子的刚性需求和30-40岁的改善型需求；客观需求的增加促使房价逐渐上涨，投机者的涌入更助长了房价上涨的速度。
　　在房价急速上涨的时候，真正的刚需族被买不到房的恐惧所笼罩，并没有太多的注意力关注房子真的卖这么快吗？有多少投机炒房者在里面谋取暴利？而在楼市调控趋紧的现在，集资炒房、倒房者房贷加重、风险加大，迫不得已开始低价出手；某些楼盘按耐不住，通过营销手段制造楼市恐慌的现象不断曝光，这似乎给了刚需族一些喘息的时间，并且相信房价说不定会再降的。这也是购房者的普遍心理：越涨越买、真降了反倒不着急了。
　　不可否认，有力的调控措施的确挤出了房价泡沫，开发商受融资影响也不能再一窝蜂抢着当&地王&，面粉降价了，面包也不可能再高的离谱。
　　但我们从长远的来看，除非调控政策能够一直持续、政府能够转变&土地财政&、避免饥饿供地，否则即使短时间内拿地价格下降，但一旦限购调控解禁，开发商拿地的势头势必不会减少。所以即使有些开发商现在拿地的楼面价较低，但也会尽可能像周边房价较高的项目靠齐。
　　更客观的来看，中国现阶段&城镇化&仍未结束，据统计局最新的数据显示，去年末全国常住人口城镇化率57.35%，而发达国家的城镇化率是70%以上，我们还有一段时间要走。
　　从普通购房者的角度来看，一二线城市的医疗资源、文化资源、商业环境、工作机会是三四线城市不可比拟的，这也注定了会有源源不断的人口涌向一二线城市。在不断增加的需求面前，可以想见未来合肥的房价。
　　而根据合肥市的发展规划，在《长江经济带发展规划纲要》中，合肥的定位是安徽的省会、全国区域中心城市；是仅此于上海、南京的I型大城市；是国家重要的科研教育基地；是现代制造业基地和综合交通枢纽与南京、杭州并列长三角副中心城市；拥有四通八达的经济交通圈；还有作为首批三座中国国家园林城市之一的生态环境；此外合肥还在积极争取国际级滨湖新区的建设&&这些都是合肥的软实力、促进发展的良机，但也正是吸引人口涌入合肥、促使房价上涨的成因之一。
　　总体来看，楼面价并不是影响房价的决定性因素。而在此轮的调控中，房价到底会不会降，则需要政府去平衡城市发展与房价上涨之间的关系，不然只能像此前多次的楼市调控一样，陷入越调控房价越高的怪圈。更加具有前瞻性、系统性的楼市政策才是促使房地产健康发展的关键。
责任编辑：周霞土拍不可怕 土拍后的房价暴涨才最要命！
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[导读]因为土拍并不可怕，土拍之后的引发的房价暴涨才最可怕。上周五的南京土拍，真是一场八点档狗血剧啊，一共出让了8宗地，结果仅有宗地块成功出让，另外5宗因触碰最高价导致熔断，还有2宗则因为多家开发商同时举牌，最终无法确认结果而终止出让（房企们真的是相爱相杀啊）。其实说到土拍，苏州土拍的火热程度绝对不输南京，在5月底的“限价土拍”中，新区的2宗住宅地块就因房企激烈争夺，最终触碰地价红线而惨遭流拍。土拍不可怕 土拍后的房价暴涨才最要命！而值得注意的是，一向在楼市中占据着举足轻重地位的园区在今年却仅两次推出在此后，园区虽然4次挂牌出让土地，但都为商服用地或商务金融用地，至今已经一年之久，都未再次出让纯住宅地块。不过却常有园区将要土拍的消息传来，5月初，网传园区将有四宗土地将入市，而且位置非常好！分别位于青剑湖、独墅湖，以及园区体育公园与星塘街地铁站旁，每一块都占据绝佳位置。不过，事后仍然被官方辟谣称是假消息。那么园区土拍究竟为何如此受关注？因为土拍并不可怕，土拍之后的引发的房价暴涨才最可怕。土拍不可怕 土拍后的房价暴涨才最要命！自去年7月的土拍之后，“逢土拍必涨价”成为了楼市的铁律，随着土地价格的上涨，园区房价更是发生了翻天覆地的变化，再加上开发商们纷纷玩起了僧多肉少的戏码，封盘、无房可售……园区成功地把房价抬到了3.0的高度。而今年以来，随着高价地块的陆续入市，开发商有多主打高端改善产品，不少楼盘房价已经是直奔4.0时代。近两天朋友圈更是盛传，独墅湖边的( )号称要卖到5万元/平！而园区一直以来都是吧苏州楼市的风向标，土地的高价出让更是给了开发商们涨价的理由。去年下半年以来，苏州楼市迎来了爆发性的增长，甚至一度震惊央视。如今的苏州房价，早已让不少刚需望而却步，如果园区再次土拍，“地王”在现，苏州楼市只怕又不能平静了。土拍不可怕 土拍后的房价暴涨才最要命！又有人要问了，园区究竟为何迟迟不出让住宅用地？事实上，园区湖东已趋于无地可卖。从1994年，苏州工业园区成立，十几年间，繁荣了湖西，然后渡过金鸡湖、延现代大道一路向东。如今湖西住宅早已饱和，而根据园区规划公示，湖东向东发展或将止于钟南街，楼市也在钟南街走到了尽头。经过了这10年的疯狂发展，湖东的可用建设性土地也已经日渐稀少。此外，我们知道，自去年苏州房价涨幅震惊央视以后，苏州楼市一直都是全国的焦点。而“地王”频出的苏州太容易出现房价的过快上涨。5月市区土拍的“限价令”已经很明确了目前ZF最主要的任务就是控制地王。而在地少房荒的园区，从以往的经验来看，每次有新土地挂牌都会遭受疯抢，屡创苏州土拍楼面价新高，那么ZF在推园区地块时自然就需要更加谨慎。更何况，在房荒地少的园区，推出几宗地块根本作用不大，暂不说土地资源稀少，解不了大量的购房需求；但是房企拿地之后开工建设到开盘入市，也至少需要半年的时间。因此推地并不等于就是能大量的补仓入市，对园区楼市终究是影响甚微。土拍不可怕 土拍后的房价暴涨才最要命！那么迟迟不拍地的园区，到底还有多少房子可以卖？侃房哥特意去苏州市区商品房管理系统查了一查，截止到7月14日24点，园区可售住宅房源数量为4524套，仅占市区可售住宅房源的16.87%。所谓可售住宅房源，是指已经领取过预售证的住宅房源，值得注意的是，园区现有的4524套可售住宅房源中，还包括了已经推新但是暂时还未网签成交的房源，所以购房者实际能购买到的房源更少。从楼盘情况来看，目前园区楼市可以说处于青黄不接的阶段，目前园区在售的普通住宅楼盘绝大多数都是去年甚至更早前上市的老盘，且不少楼盘进入后期开发阶段，未来的入市量只减不增。而纯新盘也只有( )、( )、铂悦犀湖等，且多以高端改善为主，价格都在3万元/平米以上，对园区刚需一族来说，根本就只能望楼兴叹。事实上，从住宅成交情况来看，园区目前日均成交套数也比较少，7月以来，住宅日均成交更是跌至个位数，且多以大面积的中高端物业为主。要么没有房源卖，要么价高买不起，也难怪尹山湖、相城等其他区域都在争抢园区客群了，毕竟这园区是真不好买啊！土拍不可怕 土拍后的房价暴涨才最要命！不推地闹“房荒”，物以稀为贵，房价要涨；推了地出“地王”，面粉价决定面包价，房价还是要涨！这园区到底该不该土拍，你怎么看？
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2.27土拍楼面价真的跌了！未来两年房价跌吗？
[摘要] 2月27日下午2点30分，合肥总拍卖土地8宗，共1206.15亩，揽金总额117.258亿元，分别位于热点区域：政务区、蜀山区、高新区庐阳区，共引来30多家房企参与竞拍。而地块楼面价以及面积成为此次土拍的关注热点。
2月27日下午2点30分，合肥总拍卖土地8宗，共1206.15亩，揽金总额117.258亿元，分别位于热点区域：政务区、蜀山区、高新区庐阳区，共引来30多家房企参与竞拍。而地块&超低&楼面价以及&超大&面积成为此次土拍的关注热点。超低楼面价&吓坏了&去年拿地房企从土拍的结果来看，各个房企拿地的楼面价较之2016年来说，非常低。不仅&吓坏了&房产媒介，也使得不少房企哗然一片。高新地块低楼面价为5269.24元/㎡，滨湖地块低楼面价为5698.65元/㎡，蜀山地块低楼面价为元/㎡，庐阳地块楼面价为9754.61元/㎡。和2016年拿地的楼面价相比，普遍下降了近一半的价格。楼市风云变幻莫测，抓得住机遇，才是房企发展的长久之道。&各地块拍卖结果详情：高新地块旭辉以单价878.20万/亩，总价13.8亿竞得高新区高新区TF4-1、TF4-2-1号地块，楼面价5269.24元/㎡，溢价率59.27%。南京弘阳以总价18.03亿元，单价860.24万/亩摘高新区TF5-1、TF5-2号地，楼面价6144.52元/平，溢价率56.41%。滨湖地块滨湖区BH2016-20号商住地块被龙湖夺得，成交总价27.8亿元，成交单价1041.47万元/亩，A商业地块楼面价6248.83 元/平，B居住地块楼面价7811.04 元/平，C居住地块楼面价7100.94 元/平，D居住地块楼面价7100.94元/平，溢价率100.28%。滨湖区BH2016-24号地块被91号正荣夺得，成交总价8.5亿元，成交单价1482.64万元/亩，楼面价11119.78元/平，溢价率147.11%。保利以1063.75万元/亩竞得滨湖区云南路以西、珠江路以北的滨湖区BH2016-25号地块，总价20.89亿。住宅高楼面价7978.11元/㎡，商业楼面价5698.65元/㎡，溢价率83.41%。蜀山地块重庆华宇以886.62万元/亩竞得蜀山区科学院路以东、玉镜路以北的蜀山区W1611号地块，总价20.135亿，住宅高楼面价11082.62元/㎡，溢价率121.65%。合肥城改以450万元/亩竞得蜀山区W1613号人才公寓地块，总价26032.5万元，住宅楼面价元/㎡，底价成交。庐阳地块南方东银以1625.78万元/亩竞得庐阳区阜阳北路以西、连水路以北的庐阳区N1614号地块，总价5.5亿。住宅楼面价9754.61元/㎡，溢价率170.96%。&&超大&市区地块或满足市区供房此次拍卖面积8宗，共1206.15亩，其中高新、滨湖和政务占据了很大比例，均以住宅属性为主。目前合肥市区房源供量减少，一房难求，无疑这一次土拍大大增加了市区供房量，至少在未来的两年中，可以满足大多数人的置业需求。从各地地块的地理位置来看，都是相对市区比较偏僻，地广物 &薄&，目前没什么成熟配套，政府也因此想借此的带动人口居住来发展区域经济和文化，这也是为什么拍卖市区的土地面积会如此之大。但总的来说，是对合肥发展有益，而且也会给很多置业者带来置业机会。这次土拍能奠定两年后房价？从这次土拍结果来看，楼面价创新低。有的人会想既然楼面价降低，那相应的房价也会降低，也有的人想，其实并不一定会变低。首现有个道理&&做面包的面粉价格降低，那么做面包的成本也就降低了，售出的价格也会受到影响。市区供应体量增加，当供过于求时，房价自然而然会降低。就目前的合肥市场来说，置业需求还是非常高的，房价涨势虽然被政府遏制了，但是并没有降下来。房价很大程度上受到政府的调控，政府会根据城市发展需求和百姓置业需求来调控。此次土拍的地块所建住宅，也将在近两年内相继面世，从现在的供地面积和楼面价来看，可以预测后期房价并不会像现在这么高，反而是会比现在低，但是两年的时间对与楼市来说太久，对于面积的价格难以给予准确无误的判断。如果想置业合肥，根据自己的经济实力买得好房源，还是要纵观合肥楼市发展和政府政策导向作用，但是政府会始终贯彻党中央&房子是用来居住的，不是用来炒作的&的路线去健康稳定发展楼市。
价格：待定
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楼盘地址：庐阳区阜阳北路与凌湖路交口东北角
400-890-0000 转 621952
推荐理由：融侨悦城目前在售高层21#楼，户型建筑面积为77-95㎡,剩余房源不多，在售均价约13500元/平米，预计2018年6月底交房，项目位于庐阳区阜阳北路与凌湖路交口东北角。
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* 提示：页中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；所涉及装修状况、标准以合同为准。
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