共有权人未签字的房屋买卖合同效力审判新思路-王桂男律师-法邦网
共有权人未签字的房屋买卖合同效力审判新思路时间： 18:48:57&&&&文章分类：成功案例
案例分析：共有权人未签字的房屋买卖合同效力审判新思路
——推定有效论
【苏州离婚律师讲解案情】
2002年，英先生老宅因房屋拆迁，在苏州工业园区娄葑镇安置两套动迁房，老宅动迁时被安置的人口有五人，分别为英先生、其配偶李女士、其女儿及李女士的母亲王女士。当时动迁的整个手续均是由英先生一人作为产权人负责办理。
2003年11月，在安置房还尚未交房的情况下，英先生凭拆迁及安置资料将其中一套安置房及配套车库以150,000元的价格出售给景先生，当时买卖合同出卖方只有英先生一人签字。合同签订后景先生即支付清了全部房款。该安置房于2004年正式交付，交房后景先生就入住该房并进行了相应装修。
2006年11月，该房屋办理出房屋所有权证及土地使用权证。景先生为此多次催告英先生尽快办理产权过户，但英先生始终以各种理由拖延办理。
2007年4月，在中介的介绍下，英先生一家又通过公证方式将房屋出售给了不知情的陈女士，由于当时英先生之配偶李女士已死亡，公证时还一并办理了继承公证，李女士的其他继承人均放弃继承李女士在房屋中的份额，李女士的遗产份额全部由英先生及其未成年的女儿继承。同日，李女士的母亲王女士也通过公证出具声明书，表示其自愿放弃房屋份额。2007年7月，陈女士向税务部门缴清契税后向房屋管理部门申请了过户登记，景先生了解到情况后立即向园区法院提起诉讼，要求英先生全家立即履行过户手续，同时申请冻结了房屋的产权过户手续。
本案笔者苏州离婚律师系作为景先生的代理人参加了诉讼。法院在审理过程中依职权追加陈女士为第三人一并参与审理。被告英先生全家在一审、二审中均未到庭参加庭审。
【苏州离婚律师解读法院审判】
苏州市工业园区人民法院经审理认为：本案争议房屋系动迁安置房，安置人即本案被告英先生、英先生女儿及王女士所有。被告英先生与原告景先生签订的房屋买卖合同系真实意思表示，其处理英先生女儿共有份额系其行使监护权的行为，且房屋买卖价格不明显低于当时市场价格，应为有效。房屋动迁时公民生活中的重大事件，被告王女士对安置得到本案争议房屋应当知情。原告取得房屋后居住至今，历时数年王女士对房屋买卖事宜也应当知情。该被告王女士经本院合法传唤无正当理由，拒不到庭，可视为放弃对原告诉讼请求进行答辩的权利，且本案中也未见该被告对房屋买卖表示反对的证据，故应当认定原被告之间的买卖合同关系合法有效。被告未协助原告过户，未发生物权变动效力。被告英先生与第三人陈女士签订房屋买卖合同，有公证文书证明出售房屋事实及被告王女士放弃房屋份额，认可前述买卖事项，也应认定有效。第三人虽缴纳了相关契税，房产管理部门也接收了相应过户材料，但所有权最终未过户至第三人名下，也未发生物权变动效力。本案中陈女士经本院征询是否以独立请求权第三人身份申请参加诉讼，其表示不参加诉讼，本院系根据案件审理需要依职权追加其为无独立请求权第三人参加诉讼。本案两份买卖合同相较，原被告之间的合同生效在先，且被告已向原告交付房屋，原告已实际占有使用房屋多年，为维护诚实信用和交易的稳定、安全，原告要求过户的诉讼请求应予以支持。第三人合同生效在后，物权变动效力未发生，不足以对抗原告的诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
被告英先生、英先生女儿、王女士于判决书发生效力后十五日内，协助原告景先生将诉争房屋及车库过户至原告景先生名下。
一审判决后，第三人陈女士不服一审判决，向苏州市中级人民法院提起上诉。
&&&&&&& 苏州离婚律师了解到苏州市中级人民法院审理后认为：一房数卖为一物数卖的一种形式，也称二重买卖，是指出卖人就同一房屋订立数个买卖合同，分别出售给数个买受人的行为。本案中，英先生将其所有房屋包括车库，以150000元的价格出售给景先生，景先生支付了房款150000元后装修入住了该房屋，后英先生又与陈女士签订房屋买卖合同书，将本案争议房屋及车库以255000元的价格出售给陈女士，并收取了房款200000元。英先生的行为是典型的一房数卖的行为。一房数卖房屋所有权的归属，在我国债权形式主义的物权变动模式下，因一房数卖的数个买卖合同多为有效，所以先取得房屋占有或者先办理登记手续的买受人得取得房屋所有权，未能取得房屋所有权的买售人得向出卖人主张违约责任的承担。因此，原审法院认定英先生与景先生以及与陈女士的房屋买卖合同均有效，但将争议房屋确认给订立合同在先已实际占有使用房屋多年的景先生符合法律的相关规定，陈女士与英先生房屋买卖纠纷可另行主张权利。上诉人陈女士上述要求确认英先生与景先生之间的房屋买卖无效证据不足，理由是，首先，争议房屋的其他共有人王女士、英先生女儿以及即英先生之妻李女士（已亡）之父母作为继承人亦享有权利，但其对景先生已实际占有使用房屋多年并未提出异议，且事后的继承公证书亦表明李女士之父母放弃对争议房屋的继承权的事实。其次，争议房屋在英先生与景先生双方房屋买卖时虽未领取权属证书，但本案争议房屋系动迁安置房已权属清楚，因此，陈女士上诉认为本案争议房屋英先生与景先生房屋买卖时尚未领取权利证书，不具备转让条件应认定无效的上诉理由依据不足，本院不予采纳。
综上，原审法院认定事实清楚判决并无不当，上诉人陈女士的上诉理由依据不足，本院不予采纳。本院对原审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【苏州离婚律师案件评析】
本案是一起典型的因处分共有房屋时未有共有权人签字而导致的共有财产处分纠纷，同时还一并带有一房数卖的情形，因此，买卖合同的效力、一房数卖情况下应履行哪份合同，是本案审理的焦点问题。
一、共有的动迁房处分时，在未有共有权人签字的情况下，《房屋买卖合同》是否为无效合同
《民法通则》规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”《中华人民共和国物权法》规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”这是目前我国法律中关于共有财产处分的效力性规定。
但本案，买卖合同没有共有权人签字，并不代表合同就是无效合同（从法律性质而言，即便是无权处分的合同，也是效力待定的合同并不代表当然的无效），签字与否只是判断共有权人是否同意的表现形式之一，没有签字并不代表共有权人事实上的不认同，本案从多方面都足以推断出其他共有权人对于英先生的转让是没有异议的：
（1）转卖事宜发生在03年11月，且2004年原告景先生就已装修入住并一直使用至今，至纠纷发生时的三年多时间内，共有权人从未向景先生提出过任何异议。由于当时英先生家庭被安置的房屋有两套，在英先生家庭已领取一套房屋并已入住的情况下，他们不可能不询问另一套房屋的动态，不可能不去查看房屋的状态，如房屋未经他们同意而被侵占，其不可能不对侵占人提出异议。因此，从英先生全家居住至今都未有人提出过任何异议的情况分析，也足以判断其他共有权人对于该买卖本身实际上是知晓并认可的。
（2）本案在整个诉讼过程中，其他共有权人都未出庭提出答辩，而按常理理解，如果房屋被出卖是共有权人不能接受的事实，他们肯定会积极主张买卖无效的抗辩而不是一味回避，从共有权人对待案件的处理态度，也可以推断出共有权人事实上对于买卖本身是知晓和认可的。
因此，基于上述合理的推断及认定，法院推定本案未有共有权人签字的买卖合同为有效合同也是符合客观事实状态的。
其次，从房屋发生纠纷时的权属状态判断，也是应当认定该份合同为有效合同。如果说当初英先生一个人无权处分了家庭的共同财产，那么在《合同法》的概念上也属于效力待定的合同，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同应为有效。2007年4月，在英先生家庭公证卖房的同时，其他共有权人已申明放弃了对本案争议房屋享有的份额，且该弃权不具有任何条件性、相对性，是绝对的弃权，也就是说公证后的房屋实际权利人就变成了景先生及其未成年的女儿，而子女还未成年的情况下，景先生作为其法定监护人，代其签字具有当然的法律效力。所以，从纠纷发生当时的房屋权属状态分析，在景先生已取得相应处分权的情况下，景先生最初以一人名义签署的效力待定的房屋买卖合同，事后已也转变为了有效合同。
另外，笔者苏州离婚律师当时还提出，从英先生与景先生办理买卖手续时，英先生向景先生递交的拆迁资料来看，整个拆迁安置的办理都是由英先生一人作为全家代理人单独办理，因此，基于对该协议内容的信任，景先生也是有理由相信英先生是有权代表其他家庭成员来处分该房屋的。而根据当时斜塘的拆迁交易习惯，当时整个地区的迁拆事务包括签属安置协议、挂牌领房、动迁房交付等基本上都只需原产权人一人单独办理即可，虽然这并不符合法律要求的条件，但毕竟这种交易习惯已普遍为当地普通人所认可，而景先生作为不是从事法律的非专业人员，其也是完全按照这种交易习惯进行的交易，因此，这种处理方式客观而言也应当是合情合理的，法院亦应当综合这些客观因数从维护法律关系的稳定性及诚信原则来判定合同效力。
二、“一房二卖”情况下，两份买卖合同的效力
对于合同效力的认定，应当以《合同法》第五十二条的规定为判定依据。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”而“违反法律、行政法规的强制性规定”的无效合同常见的通常也就是未经追认的无权代理、无权处分行为等。所以，原则上只要合同不具有上述情形之一，就应当为有效合同。本案，英先生与景先生签署的买卖合同并无上述情形之一，英先生与陈女士签署的买卖合同由于陈女士并不知情，也存在恶意串通损害第三人利益及其他无效情形，两份买卖合同从法律生效要件判断均应为有效合同，任何一方均有权要求英先生予以履行。
三、在两份买卖合同均有效的情况下，应履行哪份买卖合同
本案诉争房屋只有一套，在两份合同均有效、任何一方均可要求英先生履行的情况下，究竟应履行哪份合同，将房屋过户至哪方名下？对此，我国的法律目前还尚未有明确条文规定。但笔者认为，就本案，是可以从以下几方面来判断房屋的归属：
（1）从所有权的基本权能分析
所有权的基本权能包括占有、使用、收益和处分，本案景先生已装修并入住，已实际享有了对房屋的占有、使用，也就是说景先生已在实际行使部分所有权权能，相对而言，而陈女士仅仅只是办理了契税缴纳，并未最终完成过户，而纳税并不代表物权的转移，也不代表对所有权任何权能的享有。因此，将房屋判归景先生所有，更符合法律的合理性。
（2）应从维持客观事实、维护稳定社会来分析
本案景先生作为善意的当事人，因为出于对英先生的信赖而与其签订了买卖合同。事后，景先生就装修入住并一直使用至今已有三年之多。在这段时间内，景先生已将该房屋客观的认为是自己的家，其周围邻居也已当然的认为其已是该房屋的房东，这一事实状态在三年多的时间内，一直都是稳定存在的，并且已得到了公众接受和认可。如今，如果认定景先生无权取得该房屋，那么必然会破坏到已为公众所认可的这个稳定事实，如此一来，必然会对社会的稳定造成一定的负面影响，而且如此一来，更容易助长那些恶意行为人事后恶意反悔的不正社会现象，从而不利于社会稳定。
（3）应从经济效益原则来分析
由于该房屋内已存在了景先生装修添附，如房屋判归陈女士所有，也必然会产生陈女士需要对该添附向景先生支付一定的经济补偿，而这些装修对于陈女士而言事实上是否需要还是一个疑问，有可能还面临着拆除的局面，这么一来，需要的人无法取得，不需要的人却要被迫支付额外费用，这就显然违背了经济效益原则，使景先生和陈女士都将因该事实付出了更大的损失。所以将房屋判归景先生所有，从添附补偿方面考虑，也是有助于减少纠纷焦点的处理方式。
（4）从合同违约的救济途径考虑
如果本案将房屋判归陈女士所有，对于景先生而言，其只能寻找英先生来追究其责任，而英先生按纠纷发生后已下落不明且是否有财产执行也未知，景先生今后的维权救济途径非常单一和渺茫。而对于陈女士而言，如果其无法获得房屋，其除了可以寻找英先生承担责任外，还可寻找中介代理承担法律责任，因为中介当时没有了解清房屋的真实居住状态就代理出售，显然存在一定责任，陈女士的救济途径相比景先生而言，显然实现起来更容易一些，而且途径也更多，因此，从违约维权的可行性角度评判，笔者认为将房屋判归景先生所有也更为妥当。
（5）参照其他司法解除的法理精神分析
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条关于土地使用权的一地多卖规定了相应的处理原则，本案虽然不是土地，但房屋与土地均属不动产，具有相似性，在法律目前无明文规定的情况下，笔者认为也是可以参照适用。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定：“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。
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>父母擅自处分未成年子女名下房产的效力认定
父母擅自处分未成年子女名下房产的效力认定
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房价不断走高，婚姻靠不住，登记在配偶名下不放心，越来越多的父母将房屋购买在未成年子女名下，但处分时如果子女还未成年，却要受到一定的限制，而该限制也往往成为纠纷发生的重要原因或借口，特别是在监护人之间发生分歧，或监护人反悔卖房，拒绝履行买卖合同时。云法律网房地产律师团队通过整理广东省数个案例进行对比分析，对父母处分未成年子女财产这一行为的性质、效力等问题进行探讨，希望读者引用借鉴，有所收获。【裁判观点一】婚姻存续期间，父母作为未成年子女的法定代理人，有权代表未成年子女实施民事法律行为，在无证据显示处分子女名下房屋损害子女合法权益时，任何一方代理未成年子女签订的房屋买卖合同都为有效合同。【代表案例】周启X与孙铭C、朱丽M、孙志B房屋买卖合同纠纷【案件案号】（2014）深中法房终字第1366号【基本案情】日，周启X（买方）与朱丽M（卖方）、居间方第三人签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定：卖方转让的房产为深圳市国际SH大厦A座、2312号房，转让总价款元，该房产产权人为未成年人孙铭C，父亲孙志B、母亲朱丽M为其监护人。合同备注条款特别写明“此物业产权人为孙铭C，现母亲朱丽M代其共同签署此合同，由此引发的一切责任由其承担。”后因卖方未依约履行合同义务，周启X（原告）诉至法院要求孙铭C、朱丽M、孙志B（共同被告）继续履行合同。【法院观点】深圳市福田区人民法院认为：因涉案合同签订时，被告孙铭C未满十三周岁，系限制民事权利能力人，限制民事权利能力人可以进行与其年龄、智力相适应的民事活动。本案对涉案房产的买卖，涉及交易价格超过1500万元，明显与被告孙铭C当时的年龄、智力不相适应，依法应由其法定代理人进行代理或征得法定代理人的同意。被告朱丽M、孙志B分别系被告孙铭C的母亲、父亲，是被告孙铭C的法定代理人和监护人。被告朱丽M与原告以及第三人签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》系法定代理人代为进行民事活动，系有权代理，目前无证据显示该代理行为损害了被告孙铭C的合法权益，因此该代理行为有效。故，涉案合同应为有效，涉案合同应继续履行。深圳市中级人民法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，朱丽M与周启X以及第三人签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》系法定代理人代为进行民事活动，系有权代理，当事人未能举证证明该代理行为存在损害了孙铭C的合法权益的情形，一审认定该代理行为及涉诉合同均有效正确，予以维持。【类似案例】（2013）深中法房终字第2714号【裁判观点二】根据证据最近原则，是否损害未成年人利益的举证责任在卖方，在卖方未能提供证据证明转让房屋损害子女合法权益的情况下，应认定房屋转让合同有效，卖方应依约履行。【代表案例】谭庚元、谭超与赖贤伦、赖秋成房屋买卖合同纠纷【案件案号】（2015）茂中法民四终字第54号【基本案情】谭庚元、谭超是父子关系。赖贤伦、赖秋成（又名赖文浩）是父子关系。涉案房屋是赖贤伦出资购买，土地使用权登记在赖秋成名下，但未办理房产证，土地使用权及房屋系赖秋成所有。日，因赖秋成未满18周岁，赖贤伦与谭庚元分别以谭超、赖秋成的名义签订《房屋转让协议书》，&协议转让方为赖文浩（赖贤伦代，上盖有赖贤伦的指模），受让方为谭超（谭庚元代，上盖有谭庚元的指模），当日谭庚元用自己的部分款及谭超的部分款一次性付清60万元的购房款给赖贤伦。2009年起谭超多次要求赖贤伦履行过户手续，赖秋成以未经其同意，转让房屋无效，拒绝办理房屋过户登记手续，双方发生纠纷，谭超诉至本院要求赖贤伦、赖秋成履行过户手续。【法院观点】茂名市中级人民法院认为：涉案《房屋转让协议书》签订时赖秋成未满15周岁，根据《民法通则》第12条“十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动”的规定，赖秋成在涉案合同签订时属于限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动。而涉案合同约定的是房产转让，双方当事人需承担的权利义务明显与赖秋成的年龄、智力是不相适应的，因此，应由赖秋成的法定代理人代理或者征得他的法定代理人的同意下才可进行。本案中，赖贤伦作为赖秋成的法定代理人，是完全民事行为能力人，其代理赖秋成签订涉案房屋买卖协议是其真实意思表示，协议的内容亦符合法律规定，且赖贤伦未能提供证据证实涉案房屋的转让损害了赖秋成的合法权益，因此，应认定涉案房屋转让合同为有效合同。赖贤伦辩称涉案房屋转让未经赖秋成同意或追认，属无权处分，该转让协议应为无效合同。赖贤伦该辩解没有依据，本院不予采纳。故判令赖秋成在本判决发生法律效力之日起90日内协助谭超办理涉案房产的过户登记手续。【裁判观点三】非为子女利益而处分子女房产，只是不发生物权变动的效力，并不影响合同效力，构成违约的应承担相应的违约责任。【代表案例】江仙鸿与&许晓云、杨瑾瑜房屋买卖合同纠纷【案件案号】（2017）粤01民终1640号【基本案情】涉案房产产权人杨瑾瑜为未成年人，许晓云为其监护人之一。日，江仙鸿（买方）与许晓云、杨瑾瑜（卖方）签订《房地产买卖合同》，将涉案房产转让给江仙鸿，合同载明：卖方知悉该物业业权人杨瑾瑜，现业权人委托许晓云作为代理人代为出售该物业，签订本合同。同日，江仙鸿向许晓云支付了5万元定金，6月30日，许晓云将5万元定金退回江仙鸿，7月18日，江仙鸿向许晓云发出《催告函》，要求许晓云在7月20日前履行合同义务，否则将按合同约定承担违约责任，7月28日，江仙鸿向许晓云发出《解除合同通知书》，后江仙鸿诉至法院要求许晓云、杨瑾瑜连带承担违约责任。【法院观点】广州市中级人民法院认为：许晓云与江仙鸿签署的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规中的强制性、效力性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。许晓云抗辩称其并不是为了杨瑾瑜的利益而处分杨瑾瑜的财产，合同应属无效。原审法院认为，按照《民法通则》第18条“除为了被监护人的利益外，不得处分被监护人的财产”之规定，许晓云不是为了杨瑾瑜的利益而处分杨瑾瑜的财产，只是不发生物权变动的效力，并不影响合同效力。现许晓云抗辩称合同无效，于法无据，不予采纳。另《民法通则》第12条第2款规定，不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。本案中，杨瑾瑜作为涉案房屋的登记权属人，享有其法定代理人许晓云签署的《房地产买卖合同》所产生权利的同时亦应承担相应合同义务，故支持江仙鸿主张杨瑾瑜与许晓云共同支付违约金的诉讼请求。【裁判观点四】父母离异，未成年子女跟随父母一方生活，另一方无权单方处分未成年子女房产共有份额，擅自处分的合同有效，但对未成年子女不发生效力，买方未尽谨慎注意义务的，自担部分责任。【代表案例】&王飞闯与胡齐英、张某房屋买卖合同纠纷&【案件案号】（2016）粤0606民初19247号【基本案情】日王飞闯（买方）与胡齐英（卖方）及第三方佛山市粤龙福房地产代理有限公司签订《房屋买卖合同》，约定胡齐英把位于涉案佛山市某房屋出售给王飞闯，该房屋的共有人为张某。合同签订后，王飞闯向胡齐英支付购房定金3万元，11月2日胡齐英通过银行转帐的方式向王飞闯退回3万元，后因合同未能履行下去，王飞闯作为原告以胡齐英和张某作为共同被告诉至法院，要求连带支付违约金3万元。【法院观点】佛山市顺德区人民法院认为：原告与被告胡齐英签订的《房屋买卖合同》为双方的真实意思表示，没有违反法律、规则的强制性效力规定，依法对双方当事人有约束力，当事人应依约定履行各自义务。被告张某并非《房屋买卖合同》的当事人，其没有在《房屋买卖合同》中签名，被告胡齐英也没有代表张某在合同上签名。张某现为未满18岁的未成年人，即使胡齐英为其法定代理人，也只能作出有利于张某的代理行为，基于合同的相对性原则，张某不受《房屋买卖合同》约束。因涉案房屋为胡齐英与张某共有，张某为未成年人，胡齐英离婚后，张某的父亲仍为张某的监护人，胡齐英无权独自变卖张某的财产。胡齐英为涉案合同的房屋出让人，其有义务向原告交付涉案房屋。张某的父亲未能确认出让房屋，属出让方的过错，胡齐英应承担违约责任。依原告陈述无法完成房屋买卖的原因在于被告张某是未成年人，因被告胡齐英与其前夫感情不和，拒绝办理房产过户。涉案房屋为两被告共有，原告在签订合同时已清楚，被告胡齐英虽承诺把涉案房屋整体出售给原告，但其对张某所有的房屋份额并没有当然的处分权。原告在签订合同并给付定金时，应当预见到其中的不确定性。由此可见，交易未能完成并非出于胡齐英的恶意，原告对交易风险亦应有所承担，故违约金应适当降低。【类似案例】（2015）深中法房终字第1550号&【裁判观点五】父母离异，未成年子女跟随父母一方生活，另一方擅自处分未成年子女房产共有份额，合同未成立，买方在房产交易过程中未尽相应谨慎注意义务的，亦应承担由此引起的风险及责任。【代表案例】&林锦尚、曾子静与肖耿飚、肖某房屋买卖合同纠纷&【案件案号】（2016）粤0605民初20071号【基本案情】日，肖耿飚（卖方）、林锦尚、曾子静（买方）、三坊公司（经纪方）签订《买卖合同》，约定买卖涉案房屋，成交价148万元，涉案房屋为肖耿飚与肖某按份共有。买方依约向肖耿飚支付了定金、首期款，并着手对涉案房屋进行装修，支付装修费近10万元。后多次催促肖耿飚到房管部门办理权属登记手续，肖耿飚借故推脱，并一再推迟过户时间。买方遂以原告身份遂诉至法院要求被告肖耿飚继续履行合同并支付违约金。另查被告肖耿飚与戴某日登记结婚，日生育肖某；日肖耿飚、戴某、肖某购买涉案房屋；2015年法院判决肖耿飚与戴某离婚，肖某由戴某携带抚养，涉案房屋归肖耿飚、肖某所有；日，不动产登记部门核发涉案房屋权属证书，登记权利人为肖耿飚、肖某，其中肖耿飚占2/3、肖某占1/3。【法院观点】&佛山市南海区人民法院认为：原告作为具有完全民事行为能力主体，在民事活动中应尽谨慎注意义务，合同签订方是否为房屋权属人、是否有权处分房屋为其首先应考虑关注的方面，该注意义务并不因各方对交易流程的熟悉与否得以免除；即使如原告所述，仅听信被告肖耿飚或中介方推介，在未查核房屋的证照及相关资料情况下签订合同，亦应承担由此引起的风险及责任。涉案房屋由肖耿飚、戴某、肖某三人向发展商购买，虽生效民事判决书判决房屋由肖耿飚、肖某共有，但买卖合同签订时并未办理相关的物权变更登记，且判决亦同时明确肖某由戴某携带抚养，肖某享有份额的处分应由肖耿飚、戴某为肖某的利益共同作出，原告认为肖耿飚有权代理或表见代理肖某处分涉案房屋的主张缺乏理据，本院不予采纳。涉案房屋由肖耿飚、肖某按份共同，涉案买卖合同为房屋整体买卖而非份额买卖，合同出卖方仅有肖耿飚一人签名，未经肖某（戴某）追认，合同未成立生效。原告依据合同请求被告协助过户、计付违约金等的主张本院均不予支持。【裁判观点六】买受人购买房产时非善意，或者以明显不合理的价格购买未成年人房屋，没有证据证明卖方（监护人）是为子女利益而处分子女财产的情况下，房屋买卖合同应认定为无效。【代表案例】官昌勇与&何某、何洁梅房屋买卖合同纠纷【案件案号】（2015）东中法民一终字第3047号【基本案情】涉案房屋权属人是何某，日涉案房产的购置价合计为521400元。日，何某母亲刘洁梅与租客官昌勇签订《铺位买卖协议》约定：刘洁梅将涉案房产出售给官昌勇，价格合计为50万元；日，刘洁梅作为何某代理人（甲方）与官昌勇（乙方）签订《房地产买卖（转让）合同》约定：甲方将涉案房产转让给乙方，转让价格为50万元；签署本合同时，乙方向甲方支付定金20万元，日，刘洁梅出具收据确认代何某收取了官昌勇交付购买涉案房产的定金18万元。后因合同未能履行下去，官昌勇诉至法院要求解除房屋买卖合同并判令刘洁梅、何某双倍退还定金40万元。何某则于日提起反诉，请求法院判令：1.确认官昌勇与刘洁梅签订的房屋买卖合同无效；2.官昌勇停止侵占，返还房屋。【法院观点】东莞市第一人民法院认为：首先，根据《合同法》第51条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，本案中，房屋买卖合同签订时何某系未成年人，刘洁梅作为何某的监护人，有权代理何某进行民事活动，但根据《民法通则》第18条规定，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。涉案房产登记为何某的所有，如非为支付何某的生活费或者防止涉案房产贬值等维护其利益之外，刘洁梅不得处理何某的财产。再者，涉案房屋买卖合同中约定涉案房产转让总价款50万元是否合理。涉案房产于2002年时的购置价合计为521400元，而租赁涉案房产至少从2005年起出租至今，其租金收入亦属房产增值部分，因此，涉案房屋买卖合同中约定涉案房产转让总价款50万元明显不合理。官昌勇从2005开始租赁涉案房产，其必然了解涉案房产的价值。综上，官昌勇与刘洁梅以明显不合理的价格转让属于何某的涉案房产，存在恶意串通，损害了何某的利益。根据《合同法》第52条的规定，官昌勇与刘洁梅签订的《房地产买卖（转让）合同》无效。东莞市中级人民法院认为：涉案房产登记为何某所有，刘洁梅作为何某的监护人签订涉案合同时，何某系未成年人。《民法通则》第18条第1款规定“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”。根据上述规定，监护人处分未成年子女的财产并非一概无效，有效的前提是为了未成年子女的利益。本案中，涉案房产从2005年开始一直由官昌勇承租，租金用于支付何某的日常生活费用，没有证据可以证明刘洁梅是为何某的利益而转让涉案房产，刘洁梅与官昌勇签订涉案合同违反了上述法律规定。上述法律规定的初衷显然是出于对被监护人财产利益的保护，要求监护人必须是基于被监护人的利益才能处理被监护人的财产，但同时也要求涉及未成年人房产的交易相对方需要更加慎重对待，以更好保护未成年人的财产利益。从官昌勇与刘洁梅先后签订过两份买卖合同、第二份合同中约定的定金金额、房产过户时间以及官昌勇在诉讼中陈述房管局建议其与刘洁梅将房产过户时间约定在何某成年之后等因素分析，官昌勇明知道涉案房产登记在未成年人何某名下，但没有证据反映其与刘洁梅签订涉案合同时了解过刘洁梅是否为何某利益而转让房产。本案中，由于没有证据证明刘洁梅是为了何某的利益而处理其财产，故涉案合同因违反上述法律规定而无效。信荣说，说房事：通过以上案例的分析可归纳：1、我国《民法通则》第18条规定：监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。该规定属无权处分的禁止规定，监护人违反该规定与买受人签订房屋买卖合同，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，法院一般认定有效；&2、一般而言父母作为未成年子女的监护人和法定代理人，有权代表未成年子女实施民事法律行为，代理未成年子女签订的房屋买卖合同一般认定为有效合同，但有证据证明该处分行为损害了未成年子女合法权益，如父母与第三人恶意串通，损害未成年子女利益等，可认定为无效合同；3、出售未成年人房产是否须经全体监护人一致同意，我国法律没有明确规定。司法实践中，只有部分监护人签字的情况下，并不因没有全体监护人签字而必然导致合同无效。具体而言：父母未离异，未成年子女随父母双方共同生活的，此时无论是父母双方还是一方代理未成年子女与买方签订房屋买卖合同，均对未成年子女发生效力；父母离异，未成年子女跟随父母一方生活，此时另一方擅自处分未成年子女房产，处分行为对未成年子女不发生效力，但合同合法有效（我们不认可案例五中佛山市南海区人民法院合同未成立不生效的观点）；4、根据法律的相关规定，只有为了未成年人的利益，监护人才有权处理未成年人的房产，但根据“证据最近原则”，在买方为善意第三人，且支付了合理对价的情况下，是否为了未成年子女利益的举证责任在卖方，而非买方；5、对于“为被监护人的利益”的情形，我国法律亦未作出相应的规定，司法实践，以下情形可以视为“为被监护人的利益”：（1）作为监护人的父母为了未成年人的教育，比如支付学费等，需要处理未成年人房产的；（2）作为监护人的父母为了未成年人的健康，比如治病等，需要处理未成年人房产的；（3）根据《侵权责任法》第32条第2款“有财产的无民事行为能力人、限制民事行为能力人造成他人损害的，从本人财产中支付赔偿费用。”作为监护人的父母为未成年人支付侵权赔偿款，需要处理未成年人房产的；（4）未成年人的房产遇合法拆迁，作为监护人的父母在不放弃房屋拆迁补偿权利的情况下与拆迁部门签订《房屋拆迁补偿协议》，而处理未成年人房产的；（5）作为监护人的父母需要出售旧房来为未成年人购买新房改善居住条件时，且购买的新房价值等于或大于旧房的价值，而处理未成年人房产的。&&6、通过以上分析看出，判断未成年人房产买卖合同的效力，法院会综合考虑出卖人（签约监护人）和未成年子女的关系、未成年子女的房产情况、出卖房产原因、交易价格、买受人是否存在恶意、涉案房产占有情况等因素，结合民法基本原则来认定合同的效力。&&【相关法律法规】1、《民法总则》第35条：监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的应当赔偿损失。2、最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题意见第10条：监护人的监护职责包括：保护被监护人的身体健康，照顾被监护人的生活，管理和保护被监护人的财产，代理被监护人进行民事活动。3、《合同法》第52条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。5、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。4、《房屋登记办法》（建设部令第168号）第14条作出了一项特别规定，即未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。&&【声明】：本文内容转自互联网，仅供学习参考之用，如涉及版权问题，请联系删除。欢迎到&&&&&&