夫妻共有房屋登记不重视这几个问题，后果会很严重！
编辑：黄河
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　　夫妻共有房屋在登记时往往碍于关系不注意法律风险，而一旦出现问题便带来无穷的困扰。而且由于对法律法规的理解不同，各地房屋登记部门对婚姻关系在登记中掌握的尺度也不尽相同。本文细致梳理了房屋共有相关规则，对登记者和登记部门都提出了切实可靠的建议，希望对相关实务人士有所裨益。
　　随着房地产市场的发展，房屋价格不断攀升，因婚姻关系导致的房屋共有还是单独所有造成的纠纷层出不穷，由于对法律法规的理解不同，各地房屋登记部门对婚姻关系在登记中掌握的尺度也不尽相同。
　　房屋共有形式由申请人自行确定
　　房屋产权共有有两种形式：按份共有与共同共有。夫妻共有房产采用共同共有或按份共有登记皆可，《婚姻法》第17和18条对夫妻财产共有或者单独所有的情况进行了规定，第19条规定：&夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的适用本法第十七条、第十八条的规定&。当事人可以在合法、自愿的基础上对财产进行约定，自由选择共有方式。
　　房屋登记机构有无对婚姻状况审查的责任
　　房屋权属登记是依当事人申请，对当事人所有的房屋状态加以记载、予以认可和证明的一种行政行为。登记的功能在于推定了所登记的房屋的合法性，起公示作用，社会公众可以通过查阅房屋登记机关登记簿的记载和颁发的房屋所有权证，了解相应的权利状况，使之具有社会公信力。
　　登记机关在受理夫妻共有房屋所有权登记申请时，不能凭是婚前财产或婚姻关系存续期间取得的财产来确定是否共有，而要根据当事人提供的合法有效凭证予以审查，然后按照相关的法律法规的规定，予以记载。登记机构不能主动判定是否共有。
　　至于申请人的民事法律关系状态在实质上是否合法有效，则不在登记机构审查范围之内。房屋登记部门只是依据《房屋登记办法》中的兜底条款，&其他必要材料&，在办理相关登记业务时，对婚内共有进行审查。
　　夫妻共有在房屋登记实务中的现状
　　长期以来，产权证书一直都是认定房屋产权归属的法定证据，且具有唯一性。其他任何证据都不具有对抗产权证书的效力。直到2007年实施的《物权法》第16、17条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。首次从法律层面提出了不动产登记簿的概念，并且明确不动产登记簿的是权属证明的最高效力。自此以后，经过登记的不动产，就应当根据登记的内容来确定物的归属。产权登记在谁的名下，谁就享有所有权。
　　对属于夫妻共同的房产，我国大都采用共同共有的形式，绝大部分市民都习惯于由一方登记产权，并且认为理所当然的夫妻共同财产，认为对房屋所有权进行处分（如出卖或设定抵押）时，登记部门肯定会要求产权人的配偶作为共有人在相关的文件上签字，因此未到登记部门要求将登记簿所有权人更正为夫妻双方。隐形共有人的现象在政策性房屋如经适房和房改房中表现尤其明显。
　　在登记实务中，各地房屋登记部门基本上对夫妻共有房屋的审查主要分成两种类型：一是登记机构只对申请材料的一致性进行审查，不对申请房屋属于婚前还是婚后，是否会存在配偶共有的情况进行实质性审查，一般询问是否有共有人，然后询问表由申请人签字确认。另一种是登记机构不仅仅对申请材料进行审查，且通过询问和要求申请人提供婚姻证明（如：结婚证、未婚证明等）来综合判断该房屋属于婚前还是婚后取得的财产，如属于婚后取得的财产，如需登记为个人所有，还要求提供婚内财产约定等相关材料。
　　从《最高人民法院关于适用&中国人民共和国婚姻法&若干问题的解释（三）》可以看出法院认定房屋是否夫妻共有，不是采用取得时间简单判断，而是以购买房屋的财产是否属于夫妻共同财产来作为判断标准，法院认为如果是以婚前个人财产购买的房屋，即使是婚后登记的，仍然应当属于个人财产，可以看出登记机构不能简单通过房屋取得的时间以及婚姻登记的时间来判断是否属于夫妻共同财产。但如要求登记机构对财产来源进行实际性审查则超出了登记机构的权利和能力，因此登记机构无权力也没有能力对取得房屋的财产性投入是否属于个人财产还是夫妻共同财产来进行判断或者裁判，应采用的是询问加证据支撑的登记方式，即询问时，申请人回答共同所有，一般登记机构，都予以直接登记为夫妻共有。若询问时申请人若回答房屋为单独所有的，房屋登记部门大都查看登记资料中的合同签名是否单方，若单方方可由权利人单独申请登记，登记为单独所有。若回答房屋为夫妻共有的，还有些登记机构要求须提交婚姻关系存续的证明予以佐证。
　　由于先行赔付制度的出台，房屋登记部门怕承担赔偿责任，过于谨慎的承担了本机构不应承担的责任，从法律责任上来看，如房屋实际属于共有财产，当事人欺骗登记机构，并进行无权处分的话，《物权法》106条规定由无权处分人承担赔偿责任；《房屋登记办法》第九十二条也规定了，申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。可以看出，首先应由造成损害的人员进行赔偿，登记机构为了自身利益过度使用了行政权力。
　　房屋登记中对婚姻关系审查应当合理有度
　　房屋登记部门大都以日《物权法》开始实施时点来区分是否隐性共有。在此时点之前登记的房屋，如果申请人取得的房屋是在婚姻关系存续期间取得的，在处置时房屋登记部门大都需要夫妻双方签字，承认隐性共有关系。在此时间之后登记办证的，不承认隐性共有，直接以登记簿记载的所有权人为准，所有权人可以直接处置。《房屋登记办法》第13条规定，共有的房屋由共有人共同申请登记。据此可知，夫妻共有的房屋应当由夫妻共同向登记机构申请所有权登记，实务中可以一方委托另一方代为办理。
　　《房屋登记办法》第十八条，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。
　　可以看出申请所有权登记时，登记机构询问申请人是否共有是必须要件，申请人回答是否共有将制作询问笔录，并作为登记依据，即若申请人回答为夫妻共有，由夫妻共同申请登记，并登记为夫妻共有。若申请人回答为单独所有，则允许申请人单独申请登记，并登记为申请人单独所有。以后处分房屋申请转移登记或抵押权登记时，登记簿记载为夫妻共有的，由夫妻共同签字处置。登记簿记载为单独所有的，由登记簿上记载的权利人单独处置即可。
　　登记部门实务中需要特别意政策性取得的房屋，《物权法》出台前登记的，如房改房或者经适房，因为在取得时候，都审查了夫妻双方的相关资料，即使只登记了一方的信息，因为另一方的工龄等都对房屋形成一定影响，业界都认定存在隐性共有人，登记机构在处置时也要求夫妻双方共同到场签字处置，登记机构也应积极宣传，让所有权人通过将隐性共有显性化的方式保障自己的合法权益，让登记簿和产权现实完全一致。
12月3日,中央司改办召开司法体制改革研讨会。
11月30日,整整一天的时间,中央纪委监察部网站纪律审查栏目没有发布任何消息,悄然结束当月的通报。您的位置：&&&&&& > 正文
夫妻如何确定房屋产权归属？
17:14&&来源： |
　　随着房产热的出现、蜗居时代的来临，众多劳燕分飞的夫妻纠结于价值不菲的房屋而反目成 仇，往日的恩爱终究敌不过一纸房产，动则百万的房屋成为离婚闹剧中的元凶。身为离婚诉讼案件的，目睹了昔日爱巢让无数夫妻对簿公堂，本根据多 年的诉讼经验，将有关房屋产权的确定和离婚分割中涉及的问题进行了分析：　　房产取得情况离婚房产归属离婚房产分割阐析1婚前一方支付全部房款夫妻个人财产夫妻一方婚前以个人名义签订购房合同并个人出资付清了全部房款，无论房产证取得的时间在领取结婚证之前或是之后，若该房屋仅登记在出资者一人名下，则该房产属夫妻个人财产。离婚时，另一方无权要求对该房产进行分割。2婚前一方承担首付，婚后共同还贷夫妻个人财产若 房产登记在一人名下，不论是婚前还是婚后取得房产证，房屋原则属于房产证登记者的个人财产，但婚后所偿还的贷款部分价值应属于夫妻共同财产。举例说明，王 男婚前以首付40万，贷款80万购买房屋一套。其中婚前还贷20万，婚后与妻子共同还贷40万，离婚时尚欠银行贷款20万，房屋市价160万。该房婚前价 值归王男个人所有：160万（分割对象）*【（40万+20万）/（40万+20万+40万+20万）】=80万；婚后还贷部分夫妻共所：160万* 【40万/120万】=53.4万，夫妻各得26.7万；尚未归还贷款部分为剩余债务，由房屋受益人王男承担：160万*【20万/120万】=26.6 万。3婚前共贷款，婚后共还贷夫妻共同财产婚前双方共同贷款购房一般是以婚后共同生活为目的的，因此房屋应认定为共同共有。当然若存在当事人婚前出资数额比例悬殊，且婚后确未共同生活或婚姻关系存续时间较短等情形的,在分割共同所有的房产时应参考出资比例对房产进行分割，而不是平分房屋。4婚前共同出资登记一人名下夫妻个人财产夫妻离婚时，如果不能证明双方共同出资购房，法院一般无法支持要求分割房产的请求，房产归房产登记人所有。若有证据证明另一方也参与了出资，则对另一方的出资可视为借款或赠与，由登记人加算同期银行存款利息予以返还。5婚后出资购置房产夫妻共同财产婚后领取房产证的应注意：第一，不论房产证上是一方还是双方的名字，均为共同财产；第二，房屋价值分割时按市场价计算，不按当初购房合同金额计算；第三，未偿还部分债务视为夫妻共同债务。6父母参与出资购房视出资时间而定父母的赠与行为除有特别约定外：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与；当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与。7恋爱时一起购房后未能结婚按份共有财产如 果是以双方名义购买的（都在《房屋》上签了字），且能够证明各自的出资份额的，则该套房屋属于按份共有财产。如果所购房屋是以一个人的名义购买 的，那么房产证上登记的人即为产权人。但如果另一方有证据证明其也曾出资，应当属于借款或者赠与的性质，持有房产的一方应向另一方给予补偿。
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重庆市国土房管局公开信箱
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发布单位：
市国土房管局
来信内容：
非夫妻双方共有产权房屋，一方放弃产权转给另一方是如何办理
请问非夫妻双方共有产权房屋，一方放弃产权转给另一方是如何办理？
详细情况如下：
1、房屋位于蔡家金科城，2011年11月按揭买的商品房住宅，2016年8月已交房；
2、双方产权分别为A10%，B90%，B为按揭方，现B放弃产权转给A。
请问如何办理相关手续，能否详细说一下流程，以及到哪些部门去办理？谢谢。
办理单位：
市国土房管局
办理结果：
市民：你好！
来信收悉，现就你咨询的问题，答复如下：
根据《重庆市土地房屋权属登记条例》第四十八条、四十九条、五十条的的规定，有买卖、继承、赠与、交换等情形之一的，应当申请土地房屋转移登记。申请土地房屋转移登记，应当提交原房地产权证和土地房屋发生转移的证明材料。申请已抵押的土地房屋转移登记，应当提交原房地产权证、土地房屋转移的证明材料、抵押权人身份证明、抵押权人同意抵押土地房屋转移的书面证明以及受让人知晓或者同意继续抵押担保的证明材料等登记资料。申请人双方可持申请资料向不动产所在地不动产登记机构申请办理。
回复时间：
ICP备案编号：渝ICP备号什么是夫妻共同财产？看完完全懂了！！！
对于哪些财产属于夫妻共有财产，现实生活中许多人可能都无法全面的把握，因为财产本身种类繁杂，包括有体物、智力成果、以及一些债权利益等。本文系统全面归纳和总结了婚姻中哪些财产属于夫妻共有财产，对于实务中廓清这个问题有很大帮助。
一、住房公积金
在离婚案件中具体处理住房补贴和住房公积金问题时，应严格区分款项取得于婚前或婚后，离婚时分割的只是婚姻关系存续期间的住房补贴和住房公积金。
在具体操作上，可以先计算出双方婚姻关系期间的住房公积金、住房补贴总额再分割。因当事人离婚并不是提取住房公积金的事由，故应经过折抵后，由一方根据其拥有的公积金、住房补贴的差额给对方予以补偿。
——最高人民法院民事审判第一庭本书编写组编：《民事审判实务问答》，律出版社2005年版，第206页。
二、发放到军人名下的复员费、自主择业费
以夫妻婚姻关系存续年限乘以年平均值，所得数额为夫妻共同财产。
——《婚姻法解释（二）》第十四条
三、买断工龄款
参照最高人民法院《婚姻法解释（二）》中有关军人复员费、自主择业费的规定处理。
——《夫妻一方所在企业发放的买断工龄款是否属于夫妻共同财产》载最高人民法院民事审判第一庭编：《中国民事审判前沿》2005年第2集，法律出版社2005年版，第245页
四、婚姻关系存续期间，夫妻一方取得的铺位承租权、转租权
夫妻一方的铺位承租权、转租权具有财产权的性质，可带来财产性的收益，根据租赁关系的法律特征，应认定为夫妻一方或双方的其他共同所有财产的其他形式，也属于夫妻共同财产。在审判时，可从有利生产、方便生活、方便管理的原则进行处理。
——最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判实务问答》，法律出版社2005年版，第205页。
五、一方在体育竞赛中所获奖牌、奖金
一方在体育竞赛中获得的奖牌、奖金，是对其获得的优异成绩的奖励，是运动员个人的荣誉象征，具有特定的人身性质，应视为是个人所有的财产。
六、指定受益人为夫妻一方的保险利益
保险利益主要表现为保险金，保险利益具有特定的人身关系，应属于夫妻一方的个人财产，不属于夫妻共同财产。
——最高人民法院民事审判第一庭本书编写组编：《民事审判实务问答》，法律出版社2005年版，第206页。
七、一方取得的知识产权收益
一方取得的知识产权收益是否属于夫妻共同财产，应以该知识产权的财产性收益取得是否在婚姻关系存续期间为判断标准，而不应以该知识产权权利本身的取得的时间为判断依据。
——最高人民法院民事审判第一庭：《民事审判实务问答》，法律出版社2005年版，第205页。
八、个人所有房屋的婚后收益
一方婚后用个人财产购买房屋，离婚时该房屋属于“个人财产的替代物”，应认定为个人财产，其自然增值也属于个人财产；一方个人所有的房屋婚后用于出租，其租金收入属于经营性收入，应认定为夫妻共同财产。
——最高人民法院民事审判第一庭：《个人所有房屋的婚后收益认定及其处理》，载《民事审判指导与参考》2013年第4辑，人民法院出版社2014年版，第118-123页。
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