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被执行人已出卖但未过户的不动产被查封后买受人缴清余款法院可否解除查封
作者：龙岩市中级人民法院 卢宝报&&发布时间： 10:29:05
一、当事人情况和基本案情&
复议申请人（申请执行人）萧某某。
被执行人涂某某，张某某，系夫妻关系。
原案外人刘某某。
萧某某诉涂某某、张某某民间借贷纠纷一案，诉讼过程中，经萧某某申请，2009年3月法院对涂某某、张某某所有的位于长汀县汀州镇的房产进行了保全。案件调解生效后，因俩被告未履行义务，萧某某向法院申请执行。在法院拟对查封房产进行处置时，案外人刘某某提出异议，称查封房产为其所有，要求解除查封。执行法院审查查明：查封房产为涂某某夫妇于2005年购买。2007年5月20日，刘某某经中介机构介绍，以332900元向涂某某购买该房产，双方于同年6月6日签订房地产买卖合同，刘某某依约分期支付购房款、入住使用并取得涂某某房产证，但因土地使用权证未办，故尚未办理过户手续。至异议时，刘某某尚余13500元未付（按双方约定应分别于取得涂某某土地使用权证及办好过户手续时支付）。执行法院认为，刘某某购买该查封房产，明知该房尚未办理产权证但仍购买，对不能过户存在过错，且尚未交清全款，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、冻结、扣押财产的规定》第十七条规定，法院可以查封该房产，遂裁定驳回案外人刘某某的异议。刘某某不服，向执行法院提起案外人异议之诉，要求确认查封房产权归其所有，并撤销查封裁定。案经一、二审法院判决均驳回其诉讼请求。
2012年7月17日，刘某某向法院缴交购房余款13500元，并于同年8月再次向法院提起诉讼，要求确认其与涂某某、张某某夫妇购房买卖合同有效。法院经审理，于2012年11月1日作出判决：一、双方签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效；二、涂某某、张某某应在诉争房屋不存在查封措施或抵押权情况下的七日内协助原告办理房屋所有权（含国有土地使用权）转让登记手续。判决生效后，刘某某向法院提出申请，要求解除对上述房产的查封。
根据上述事实，执行法院作出裁定，以&案外人刘某某与被执行人签订的房屋买卖合同经法院判决生效，且案外人自2007年6月在所购房屋内居住至今，并取得了被执行人涂某某的房屋所有权证和国有土地使用权证；2012年7月17日案外人将购房余款13500元交法院&为由，解除对上述房产的查封。
萧某某为此提出执行异议。
二、裁决情况
龙岩中院认为执行法院解除查封错误，裁定予以撤销。
对本案中法院可否解除查封，存在几种不同意见：
第一种意见认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查封规定）第十六条规定：&被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。&本案中，第三人刘某某已向法院交付了购房余款，根据上述规定，法院可裁定解除查封。
第二种意见认为：被执行人涂某某房产被查封后，刘某某提出案外人异议，执行法院审查后依《查封规定》第十七条&被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；&&&之规定予以驳回。但该条文仅规定了法院可采取查封等强制措施，并未对查封后如何处置作规定。法院应根据公平合理原则进行处置。本案中，在整个房屋买卖过程中刘某某并无过错，房屋买卖合同也经法院确认为合法有效，并已实际入住，现又将购房余款缴清，法院可以据此解除查封。
第三种意见认为：《查封规定》第十七条规定：&被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。&判定被执行人已出卖的财产可否查封，应根据人民法院查封时该标的的实际状态。本案中，对法院查封的被执行人涂某某的房产，刘某某提出异议，要求解除查封，该异议已经执行法院审查并依上述规定予以驳回，现又依同样规定解除对该房产查封，无事实及法律依据。刘某某在法院查封房产后交清购房余款之事实，不符合解除查封的法定情形。执行法院解除查封错误。
对本案中法院可否解除查封的争议，实际上涉及对《查封规定》相关条文的不同理解。笔者同意第三种意见，理由如下：
1.本案查封标的为不动产，应适用《查封规定》第十七条。上述第一种意见所依据的《查封规定》第十六条，应是针对一般动产的规定。其所蕴涵的本意为：动产所有权设立、变动以交付为条件和公示方式。对被执行人出卖给第三人、且已交付第三人实际占有之财产，应认定所有权已转移第三人，法院不得查封、扣押。仅特殊情况下，即《查封规定》第十六条所规定的双方约定出卖人（被执行人）保留所有权的，法院才可查封。正所谓&不能查封为原则，查封为例外&。也正基于此特殊情况，第三人要求继续履行合同的应予允许，在合理期间内缴清余款的，法院应解除查封；与之不同的，对需办理过户登记的财产是否可以查封，《查封规定》第十七条作出了专门规定。基于该类财产的所有权公示方式为登记，故对被执行人出卖第三人、但尚未进行过户登记的财产，所有权仍属被执行人，因而原则上法院可以进行查封；只在特殊情况下，即同时具备《查封规定》第十七条所列条件（全款交付、实际占有、无过错）下不可查封。本案标的为不动产，应适用《查封规定》第十七条。
2.依照《查封规定》第十七条判定标的物可否查封，其结论是确定的、唯一的、不可变的。对被执行人出卖给第三人的、需办理但尚未办理过户登记手续的财产，法院可否查封，应审查其在法院查封之时是否同时具备《查封规定》第十七条所列三个条件，其结果必是唯一的、非此即彼的，同时，《查封规定》十七条也未有查封后第三人继续履行之规定。因此，对本案中查封的被执行人的财产，执行法院已依《查封规定》第十七条裁定驳回案外人（第三人）异议，就不得又依该规定解除查封。
3.对本案中法院查封的房产可否解除查封，应看其是否符合解除查封的条件。《查封规定》第三十一条规定了解除查封的六种情形：查封、扣押、冻结案外人财产的；申请执行人撤回执行申请或者放弃债权的；查封、扣押、冻结的财产流拍或者变卖不成，申请执行人和其他执行债权人又不同意接受抵债的；债务已经清偿的；被执行人提供担保且申请执行人同意解除查封、扣押、冻结的；人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形。本案显然不属上述情形，因而不得解除查封。
来源：《龙岩法官论坛》2014年第4期
责任编辑：傅彤
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